關注民生，讓百姓實現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入瞭解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20xx年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關
部門及規模較大的房地產企業徵集相關資料，並在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛徵求意見。視察結束後，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
2、區域發展不平衡，南北差異較大。由於我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6 縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處於起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的'神木縣20xx年 -**年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨於理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資專案，助推了房價的強勢上漲。但從**年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨於理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規範，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規範化，土地使用權供應方式逐步走上規範化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升：
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處於觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處於調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟執行實施政府幹預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省巨集觀政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發展目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均佔全社會消費品零售總額的8.41%，是佔消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復甦的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇：
此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。
一、我縣房地產市場發展的現狀
(一)房地產市場發展形勢分析
總體看，XX年我縣房地產需求增長速度將低於XX年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老闆及企業中的中高階管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買物件以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標誌是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用於自己居住的比例達到93%，以投資為目的佔7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場並未出現大量投機者，整個銷售市場處於自然銷售狀態。
(二)房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由於近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場資訊系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發專案立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別徵收，計稅方式複雜，徵管難度大。建立房地產資訊系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者資訊不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場執行的動態變化提供依據，有利於調控市場，規範交易行為，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心為平臺，以房地產資訊為依託，實現資訊共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收徵管精細化管理，達到“先繳稅、後辦證”的要求，以促進稅收徵管科學化。我縣的房地產資訊系統還沒有建立，相關部門資訊溝通、資源共享的機制尚未形成，不利於及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場資訊不對稱、透明度不高，不利於合理引導房地產投資和消費。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當專案配套設施水平低，配套不完善，開發專案整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，並將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關於規範發展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半徵收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約佔97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的使用者，平均建築面積小於45平方米的約佔二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【】37號檔案已經要求，自XX年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化程序的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設 “臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關係，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種區域性改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理佈局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造專案實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，後釋出拆遷公告，最後簽訂拆遷協議。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業。要通過重組、兼併、控股、引外靠優等方式，儘快建立能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要儘快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，儘可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔淨、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關係到加快發展經濟、造福於民的好事，但在實際工作中，由於牽扯到各個方面的利害關係，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分複雜，並出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷登出或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利於房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯絡電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
一、我市房地產行業發展的趨勢和動向
目前，我市註冊登記的房地產企業有1083個，其中××市區774個，市直屬企業144個。正常執行的公司約有60—70家。從調查分析的情況看，我市房地產業發展有以下幾個趨勢。
（一）私有制、股份制房地產公司成為該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限責任居多，約佔全市房地產企業的80%左右。非國有企業的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的`可能性都比較大。
（二）市區內房地產開發的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業企業、院校搬遷等方面，而且時間和專案比較集中。
（三）新專案開發地向市區邊緣轉移。主要表現為由市中心向市區邊緣、由大城市向小城市發展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發相關規定的不斷規範，我市原有易開發資源萎縮，現有的可開發資源多集中在舊城改造專案中，由於開發成本過高，關係錯綜複雜，相當一部分房地產企業開始選擇地價相對便宜的城鄉結合部或經濟較發達，有賣點但房地產業尚在起步階段的小城市、縣級市的區域，謀求進一步發展。
二、房地產企業專案運作及會計核算特點
（一）專案運作的程式
一個房地產專案從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：
第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程式獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發的正式計劃書→規劃部門批准的→建設用的規劃許可證和建設工程規劃許可證→土地主管部門核發的建設用地批准書→建設局核發的建築工程施工許可證（其中在核發施工許可證時，建設局將對房地產企業所開發專案的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。
第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程式，組織安排施工企業進場施工。
第三階段（預售期和產權轉移期）：根據國家規定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批准的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續。
（二）會計核算特點：
1、收入核算
房地產企業其主要經營收入專案包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產品租金收入”。
2、開發成本核算
（1）開發成本核算的內容。前期費用（徵地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發成本（建築安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發間接費用（為開發產品而發生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）
（2）開發成本核算及結轉的方法。目前多數房地產企業結轉開發成本的方法為：
可售面積單位工程成本＝成本物件總成本÷可銷售總面積
銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
由於房屋開發的自身特點，單位造價的形成會出現計劃成本與實際成本之分，即：前期開發成本費用高，中後期開發費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，專案的開發週期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，專案早期會出現對計劃預算的開發成本採取預提方式，隨著中後期成本支出逐漸減少，開發成本的結轉才會與實際最後成本逐漸接近，最後在工程辦理竣工結算後，企業財務再根據“工程價款結算單”對預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發產品的成本。
（三）稅金的計算特點
房地產企業在稅金計算有別於其他行業的特點有：
1、房地產企業採取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產的，月末按“預收帳款”貸方發生額的5%交納營業稅及附加，對出租開發產品的出租收入，按5%交納營業稅，同時按規定交納城建稅和教育費附加或房產稅。
一、摘要
目前新城區規劃面積33平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去後，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭雲天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先後開盤，伴之中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，中心區即將成為又一個居住中心。
二、城區規劃背景（新城：未來城市副中心）
新城區其定位為未來的政治、經濟和文化中心。該區域規劃總面積35平方公里，近期計劃開發12平方公里，其中工業區5平方公里，規劃總人口約12萬人。新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口；同時根據市裡“南居北工”的發展戰略，到20xx年新城區將成為一個現代化、生態型、園林式的國內一流中等城市，充分發揮其XX城市副中心的優勢，分擔主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。
新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸佈置的東西軸，為休閒文化商業景觀軸，今後將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行於天童南路的河道設定，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的城市公園。
根據規劃，新城區空間環境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建築高度、建築風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環”，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的.空間通廊；“三十六點”，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，佈置城市公園。
三、已建成樓盤：
1、華泰劍橋：由華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建築面積30餘萬平米。分多層、複式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳為主。內設高階會所、學校、超市、美容美髮室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。
2、金灣華庭：由寧興房產開發，位於錢湖北路以西，四明中路以北，總建築面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢範圍洋房和10幢聯體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。
3、半島名邸：由光大置業開發，位於天童北路與華裕路口，總建築面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。
4、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位於中興路與麥德龍交叉口，建築面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖國小。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閒的首選地。
四、在建樓盤：
1、都市森林：由雅戈爾置業開發，四明中路以北，寧南路以東，總建築面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將於20xx年6月份開盤。
2、新都美地：由新都置業開發，位於天童北路與四明路之間，建築面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。
3、小城花園：由百隆房產開發，位於天童北路，杉杉工業城南面，總建築面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由旗濱集團有限公司開發，建築面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調查定論
從市場調查的過程和資訊，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發商在參與打造新城區，結合城市規劃和房地產市場規律，穩步有序的推進，實現了房地產業20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背後是政府的巨集觀調控，和房地產業更趨於成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百餘平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這裡將引出一個環境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營銷新的引爆點；從各個小區的佈局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在於如何妙作聚集人氣。總之，未來新城區的房地產市場還將持續走高。
房地產業是進行房產、地產開發和經營的基礎建設行業，具有很強的產業關聯性，被稱為第三產業的龍頭產業。隨著城鄉一體化程序的加快，縣房地產業進入了新一輪快速發展階段，房地產投資已成為擴大投資需求的重要增長點之一。正確引導縣房地產業快速健康發展，對於推動城市建設，壯大城鄉一體化產業支撐，拉動全社會投資與經濟增長具有重要的現實意義。
一、縣房地產業發展現狀
（一）開發勢頭強勁，但投資規模不大。
縣完成房地產投資5.05億元，新建商品房61.9萬m2，實現銷售收入12億元，其投資額、施工面積、竣工面積、銷售額均大幅上升，新建商品房銷售情況良好。今年1-8月，商品房施工面積56萬m2；預售面積23.38萬m2，成交金額5.9億元；銷售面積20.45萬m2，成交金額4.8億元；二手房成交面積12.31萬m2，申報金額1.18億元。但從房地產投資規模看，雙流、溫江、龍泉、新都分別實現房地產投資14億元、10億元、12.2億元、5.6億元，縣房地產投資規模在同環區縣排名第五，說明縣房地產業投資增長空間較大。
（二）開發質量提高，但市場有待培育。
縣房地產有企業開發的商品房，有農民在集體土地上聯建的房屋，還有政府修建的安置房和農民新居，總體上住宅小區正從傳統的戶型逐步向景觀舒適型過渡，新開發小區普遍注重環境營造，以西區花園為代表的高檔住宅小區，其環境營造和物業管理，對縣內其它小區開發起到了好的示範帶動作用。從房地產市場來看，新建商品房市場供應穩定，需求旺盛，交易規範；二手房市場被進一步啟用，交易頻繁，逐步規範；農民自建房自發入市，隱形交易，亟待規範。一個城市房地產業成熟的標誌之一是其二級市場成為交易的主體，上海市已超過50%，但就縣1-8月的銷售情況看，二手房銷售面積僅佔總銷售面積的37.6%，這說明縣房地產市場有待培育。
（三）開發成本上漲，房地產價格攀升。
以來縣商品房價格有較大幅度增長，筒、犀浦、紅光和其他鎮與比較，住房平均價格分別達到、2400、1800、1000元，增長25%、15%、50%、25%；營業房平均價格分別達到5200、6700、4000、元，增長16%、29%、12%、34%。主要原因：一是成本推動。，外北倉庫、原筒二小和小北街片區的地價分別達到每畝93萬元、119萬元和124萬元，縣城片區地價從平均每畝約50萬元漲到100萬元左右；其次是建築原材料價格上漲等建設成本提高。二是需求拉動。以來縣商品房市場呈現階段性供不應求，使得商品房平均成交價格上揚；去年以來，縣政府採取的促進二手房交易措施收到明顯效果，今年二手房交易頻繁，價格也有較大幅度增長，筒、犀浦、紅光和其他鎮二手房市場成交價格分別達到1250、1350、1000、650元，比增長25%、8%、18%、8%。
（四）開發主體增多，但樓盤規模小。
隨著城市交通網路不斷完善和城市輻射功能的增強，加之成都近郊區市縣特有的地價、房價和環境優勢，近郊區市縣已成為房地產商投資的重點。由於縣房地產業具有明顯的後發優勢，很多企業都看好這個市場，目前各類房地產開發企業已達到39家，競爭非常激烈。但由於用地供給的約束，樓盤相對較小。以來，全縣共出讓土地13宗，其中房地產開發超過50畝的僅有3宗地，最大樓盤面積178.4畝，最小的僅2畝。總體上看，目前20—50畝的小樓盤較多，規模小，檔次也不夠高，精品樓盤相對偏少。
二、房地產市場需求形勢分析
（一）縣城市發展方向和重點。
成都市新一輪城市總體規劃對縣城市發展定位是：成都市重要組成部分，成都市西部新中心，以發展科教文化為高新西區配套服務，建設既適宜居住，又適宜創業的“綜合性城市片區”。縣自身的定位是：率先構建富有經濟實力、獨具城市魅力、充滿創新活力的成都西部新中心。到縣城區將新增建設用地15平方公里，城區總用地達到30平方公里，人口達到20萬人；到20xx年規劃城市建設區面積51平方公里，城市片區人口45萬人以上。東南部新城是縣未來城市發展的核心區域，將承擔縣的行政中心、商務中心、居住中心等城市主要功能。用地規模7.1平方公里，規劃道路共16條，總長約27公里，預計投資約5億元（不含拆遷安置費）。從今年開始計劃用3年左右時間分步建設，重點建設高新區西區配套行政商務中心、南二環路及東延線、東二環路及南延線、長青路5條城市道路及配套基礎設施。
（二）促進房地產市場需求的有利因素。
一是城市化水平快速提高對住宅形成巨大的需求。隨著城鄉一體化的快速推進，到20xx年全縣城市化水平將達到80％，年均提高2個百分點，縣城片區年均新增1.8萬人以上。城市人口在短時間內的迅猛增長，無疑給房地產市場帶來巨大的需求拉動。以人均建築面積16m2計算，每年需新建住宅28.8萬m2。
二是居民消費結構變化形成對住宅的需求。以來，縣城鄉居民收入有較大幅度增長，城鎮居民人均收入從6569元增加到10200元，農村居民人均純收入從3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。另一方面，居民以前購買的福利房無論是戶型設計還是配套設施，與現在新開發的商品房比較都存在較大差距，加之目前開放了二級市場，居民通過“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優”，正在推進住房消費的升級換代。同時，隨著城鄉一體化的推進，有條件的農民也將成為潛在的購房物件。
三是縣外人口來縣購房形成對住宅的需求。成都市的老齡人口逐步增多，他們大多不太適應越來越擁擠、快節奏的城市生活，而選擇到距中心城區近、空氣清新、自然條件相對優越的縣來居住；高新區西區緊鄰縣，區內一些白領階層也會選擇在縣買房；省內不少市外人口到縣定居或投資，由此也形成較大的市場需求。據調查，目前除筒鎮購房戶本地居民較多外，犀浦、紅光兩地商品房購買物件縣外人口占了絕大多數。
（三）制約房地產市場需求的'主要因素。
一是收入預期不確定。以來，縣地區生產總值年均增長8.2%，農村居民純收入年均增長6.3%，低於地區生產總值增長；城鎮居民人均可支配收入年均增長9.2%，雖然比地區生產總值增長略高，但受企業改制職工轉變身份、就業壓力較大等影響，加之醫療、養老、教育等制度改革，也都增加了居民的支出預期。未來收入的不確定性和支出預期的增加，對當前購房消費造成一定抑制。
二是住房產權制度不健全。市場交易的各類住房中，只有房地產開發企業出售的商品房可以獲得房屋所有權和土地使用權證書，其它房屋，包括上市的已購公房、經濟適用房、合作建房和私房等等，其土地的供給形式極其複雜，凡是在非出讓方式獲得的土地上所建房屋都不具有土地使用權證，因而難以上市交易，也無法辦理抵押貸款，這給購房融資帶來一定的難度，對房地產需求造成了一定影響。
三是國家巨集觀政策約束。近年來，商業銀行對個人貸款業務中住房貸款佔了絕對比重，金融對個人購房支援力度有了較大幅度增加。但是由於商業銀行住房金融資金來源單一，貸款流動性差，缺乏完善的風險分散機制；個人住房抵押貸款條件偏嚴、期限偏短、額度偏低，還款方式單一等問題，都對住房金融健康發展形成一定阻礙。加之去年以來國家巨集觀調控提高商品房按揭貸款利率，也導致金融對房地產業的支援力度有所減弱。
三、加快房地產業發展的對策建議
（一）合理定位，選準房地產業發展主攻方向。
據世界銀行對世界很多國家考察認為，只有房價與家庭年收入之比達到3:1－6:1時，才能形成有效需求。縣城鎮居民人均可支配收入10200元，其中用於購房與建房支出950元，佔支出的11.5％，比（500元）增加450元，家庭年收入與房價比在6:1左右，應該能夠形成較大的有效需求。另據調查，市民最想購買的套型面積在80－100m2之間，其次是100－130m2，而130－150m2以上的相對較少。又據中介機構的交易情況顯示，與大戶型、超大戶型住宅相比，中小戶型房源更受普通購房戶青睞。因此，縣房地產業在今後一段時期內應堅持“放開高價房、優惠中低價房、建設廉租房”，應“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”，應以中檔小區建設為主，輔之以部分高檔社群和適量的經濟適用房，滿足不同層次消費群體的購房需求。最終達到居者有其屋，居者有佳屋，並享受良好的人居環境和完善的生活配套設施。
（二）科學規劃，同步推動舊城改造和新區開發。
加快縣城舊城改造，進一步完善城市功能，同步推進東南片區新城區建設，擴大筒、犀浦和紅光城市片區規模，改善城市形象，提升城市品位，建設生態人居地，打造都市後花園，增強城市吸引力，吸引更多的人口來縣購房置業。在舊城改造和新區開發的過程中，應根據國家拆遷安置政策，結合縣實際，依法拆遷安置，切實維護被拆遷居民的利益；在不斷完善城市總體規劃的同時，積極制定縣房地產業發展五年規劃，使該產業的發展更為有序合理；對土地實行非飽和適度供應，保持土地的賣方市場，防止以地生財，將房地產業匯入健康、持續發展的軌道；適應住宅地產郊區化和大盤化的趨勢，對城市片區房地產開發，以城市總體規劃為依據，避免地塊分隔過小、業主林立、開發檔次低、物業管理落後等現象，使房地產走上品牌、規模發展之路，並以此推進縣城市品位的快速提高。
（三）招大引強，實施成片開發和品牌戰略。
品牌是消費者最能直接利用的資訊。縣應著力引進有實力的大企業，全面實施房地產品牌戰略，走規模化、精品化開發路子。以第26屆成都市房地產交易會為契機，加強房地產市場營銷，抓好“開啟西部21世紀的財富之門，共創西部21世紀的財富生活空間”的主題宣傳，依據“成都西部新中心”的定位，加快各類房地產開發建設，滿足不同層次消費群體的購房需求。努力提高房地產開發建設的科技含量，積極推廣運用資訊化技術，加強小區的安全防護體系建設，推進智慧化管理、防火監控及保安自動化體系建設；推廣西區花園的開發建設模式，注重小區環境營造，推動房地產市場的精品化發展，犀浦鎮因離市中心較近，外來購房者較多，應以開發中高檔住宅小區為主；合理安排中小戶型比例，滿足縣普通百姓家庭的經濟承受能力和消費水平，尋求戶型平衡，在筒鎮要適度開發中檔住宅小區，以滿足普通居民住房升級換代的需求；合理安排經濟適用房建設，保證拆遷居民和城市低收入家庭的住房需求；考慮以五六層的多層公寓為主，輔以一定小高層和聯體別墅，滿足部分高收入群體的高檔消費需求。
（四）完善政策，為房地產業發展提供優質服務。
進一步制定並完善關於加快房地產業發展的相關優惠政策，開通房地產“綠色通道”，簡化手續辦理程式，提高報建效率，為房地產業發展提供優質服務。完善戶籍管理政策。當前購房入戶必須取得房產證書，而一些按揭購房戶在短時間內還不能拿到房產證書，導致無法辦理戶籍手續，相關部門要進一步研究憑購房合同和發票辦理入戶手續的政策。進一步降低住房二級市場的入市“門檻”，簡化辦事程式，實行“一條龍”服務，方便群眾辦事，以此進一步啟用房地產二級市場。完善社會保障體系。普通住宅的消費主體，是占城市人口總數80％以上的中低收入戶，而目前城區的房價對這部分人來說有些偏高，為保障工薪階層、低收入群體的利益，政府應繼續大力發展經濟適用房，將經濟適用房和廉租房納入社會保障體系。
（五）加強管理，促進房地產業健康發展。
加強房地產開發企業管理，嚴格從業資格；具體開發專案採取向社會公開招標的形式，加強對專案建設的監理。採取經濟、技術、法律等手段規範房地產市場，使房地產交易的各項資訊公開化，營造公平競爭的環境。促使房地產逐步實現土地開發與建築分開，物業管理與經營開發分開，不同企業按照產品價位和特徵打造不同品牌、不同風格。加強小區物業管理，引進有實力、服務好、講誠信的物業公司，新開發小區必須納入物業管理，舊的小區逐步納入物業管理。
長沙居民目前住得怎樣
從調查所涉及的範圍看，20個居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房裡，還有8.2％住在平房，另有一小部分處於衛生間或廚房共享的合住狀態。由於房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3％，超過半數；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數在40－80平方米之間。
多少人準備買房
據調查，五年內準備購房的人佔調查城市總體的21.9％，其中以經濟適用房和商品房為主，預購面積在70－150平方米之間，可承受價格以每平方米1000－20xx元為主體，輔之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的價格。購房資金將主要來源於家庭儲蓄，政府及銀行貸款也佔據一定比例。
有了產權房，還買房嗎
資料顯示，調查總體中59.3％的家庭擁有住房產權，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所佔比例為最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那麼，是不是隻有這一小部分的租房者才是長沙房產預購物件呢？調查結果顯示並不盡然。調查顯示，在已擁有產權房的家庭中，23.3％預計在五年內購房，20.1％預計明年購房，商品房及經濟適用房仍佔預購主導地位。
調查顯示，無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業，為解決生活問題；而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業，為改善生活質量。
有產權房家庭計劃5年內購房的比例遠遠高於計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。
另外，在商品房預購群體中，有產權房的家庭預購比例達55.6％，遠遠高於其他住房群體，預購面積以81－100平方米的需求為最高，達30.5％；而在100－150平方米的預購群體中，擁有產權房的家庭預購比例高達62.3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？
假設擁有房產權的預購者為一總體，調查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的.期望值所在。希望房價在1000－20xx元的比例最高，為30.4％；500－1000元的佔22.3％；20xx－3000元的佔21.6％；希望房價在6000元以上的不足1％。
以上資料顯示，巨大的人口基數和迅猛的經濟發展態勢使長沙房地產業具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產權的預購者中，有69.1％希望使用家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款。看來，傳統的消費觀念顯然不利於消費的良性增長。
購房者是什麼樣的人
資料顯示，25－34歲的人佔購房人群的36％，位居傍首，而35－44歲的人群比例為20.3％，位居第二。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者，重點分佈於貿易、製造業、政府機關及教育文化領域，以製造業職工、中級技術人員、商業/服務業職員/公司中級經理居多，輔之以其他行業人士，月薪在1000－20xx元範圍內為主體購房者。
目前，中國的家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房，分別佔預購比例的42.7％和39.2％；預購面積在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000－4000元間。另外，調查發現，收入越高越傾向於購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產市場內的一支生力軍。
居民購房承受能力有多大
房地產業區域性差異很大，但房價與區域性平均收益的比例卻基本類似。
從長沙居民對房價的期望值曲線上來看，期望值與市場價差距甚遠。目前國內的經濟發展現狀決定了恩格爾係數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用佔家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。
另外，市民的傳統觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續目前還稍嫌繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費觀念的儘快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的佔68.6％，希望政府貸款的佔31.1％，希望銀行貸款的佔15.5％，希望向親戚朋友借的佔12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人願望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。
誰更急於買房
目前，從預購房者的人群結構來看，商業、服務業一般職工佔預購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預購者介於21－35歲之間；製造業職工佔預購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預購者介於21－35歲之間；而中級公司經理介於21－35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介於21－35歲的佔43.7％，介於36－45歲的佔30.4％；34.7％的獨身，其中66.1％介於21－35歲之間，僅有1.4％介於36－45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業特徵及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。
應該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋型別仍然是經濟適用房和商品房，面積介於50－150平方米之間，最好單價在3000元以下，願望花3000－4000元/平方米購房的也佔有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低於調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。
調查總體對每平方米的價格預期如下：每平方米500－1000元的佔22.9％，1000－20xx元的佔32％，20xx－3000元的佔19.6％，而6000元以上的僅佔1.3％。可以看出，國人對房價的承受能力與實際的市場情況大相徑庭。
居住環境對購房有多大影響
調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、居住環境（包括人文環境、地理環境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。
目前環保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環境要求日益提高。認為城市環境汙染太嚴重的佔調查總體的60.9％，看來，爭勸綠色”生存環境已成為大多數都市人的夢想。相比較而言，郊區的物業價格比市區要便宜很多，“綠色”程度也大大好於市區，且有些文化小區的人文環境也很好，城市則因為交通網路的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環境的願望無法實現。
xx市是四川南部一箇中等規模的城市，一個時期以來，xx市的房地產業取得了長足的發展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析房地產市場形勢，可以瞭解西部同類型城市房地產業的基本特點。
一、xx房地產市場現狀
(一)城鎮居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求
據統計，20xx年，全市城鎮人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮居民缺房戶6722戶，城市現有平房住宅173.36萬平方米。據有關資料顯示，全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米。現有城鎮居民現實和潛在需求巨大。
(二)住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟
截止20xx年6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批准房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協調，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81%，新房達到了14.4%，均達到了國家和省政府提出的10-15%的要求。
(三)房地產開發投資快速平穩增長，商品住宅價格平穩上升
20xx年完成房地產開發投資5.32億元，為1992年的10.23倍，平均增長率44.23%，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7%。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬平方米(含拆遷安置用房)，累計銷售237.81萬平方米，產銷保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬平方米，且多為樓層、環境、位置不佳的住房。
92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現大幅波動。目前普通商品住宅價格為800-1500元/平方米，近十年間增幅為300-800元/平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。
(四)土地供應進一步規範，招商引資工作獲得進展
以往，房地產開發用地多為開發商自行分散徵用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發戰略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數宗大型房地產開發專案，並相繼實施，為房地產市場的發展變化增添了外來因素。
二、房地產市場發展存在的主要問題
(一)房地產市場導向不夠明確，商品房開發成本偏高
如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規劃銜接差，招投標機制不健全。在小區建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規劃，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區，單個市場的`規模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利於房地產市場發展的大環境。
xx市商品房售價與相鄰地區相比並不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本;二是徵地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場的管理不夠嚴格，開發商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。
(二)房地產融資規模小，房地產開發企業素質不高
一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的資料，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發資金來源中所佔比例為32.45%。因無置業擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十餘個外地投資專案，已投入資金不足3億元。
主要是數量多、規模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規模化經營。全市開發企業86家，市區72家，平均註冊資金僅有700餘萬元，無一家一級資質企業。企業在開發經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業發展缺乏活力。
(三)房改相關環節不配套
一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用於購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。
三、未來房地產市場發展前景預測
市人口預計達到480萬人，其中非農業人口將達到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數將流向市區居住。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。
經濟發展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今後10年市區平均住宅的有效需求量將大於理論需求量，是可以實現的。
不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關係大體分別為20%，40%和40%。
四、發展房地產市場的對策措施
一要加大政策動力，制定扶持制政策和創造良好的軟環境，提升房地產業在國民經濟中的地位，把它作為新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發展的內在動力，實現健康、有序、協調發展。三要選準方向，根據城市功能定位和發展戰略，集中力量重點突破。
房地產開發是房地產業和房地產市場發展的基礎、生產環節，因此，必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規範化三是住宅建設小區化。四是市場建設體系化，結合建設區域性商貿中心城市的戰略，對市場開發建設應做到統籌規劃，合理佈局，圍繞產業特徵進行配置。
具體應制定和實施以下政策：採取積極的金融信貸政策，刺激住房消費;新區開發和舊區改建統籌規劃，做到使房地產開發實施有重點、有規劃;引導企業重組，實行集約化經營。逐步改變企業規模小、實力不強、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規定不能轉讓的外，都可上市交易;發展和規範中介機構，搞活流通;加強物業管理。
結束語
通過對房地產市場現狀和前景的分析我得出結論：xx市的房地產業正處於成長期。xx市的房地產業發展潛力巨大，市場前景廣闊，採取適當的政策措施，抓住當前時機，對加快房地產業的發展，使之成為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業是十分必要的。
《xx房地產藍皮書：中國房地產發展報告NO。2》對今年中國房地產市場做出預計：xx年房地產信貸增速將進一步放緩，並有可能再次加息，房地產市場供求偏緊局面很難改變，但房價增幅將趨緩。這份報告由中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞主持編寫，由社會科學文獻出版社正式出版。本年度報告對xx年中國房地產業的發展趨勢進行了預測，並分別對北京、上海、天津、廣州等中心城市的房地產業進行了分析和展望。
對於xx年中國房地產發展趨勢，報告從四方面進行了分析預測：投資繼續得到控制，融資渠道醞釀變局。儘管實施了以抑制投資增長為主要目的的巨集觀調控，但20xx年的投資率仍然達到了51。33%，超過20xx年創出新高，抑制投資過快增長的任務依然艱鉅。20xx年，中國房地產投資佔到固定資產投資的`近1/5，並且對上游產業拉動作用增強，壓縮房地產投資應在情理之中。專家預計，今年房地產投資增速將有所放緩，但不會低於20%。
土地市場走向規範，土地增量供應控制更嚴。報告預測說，經營性土地使用權全部以招標拍賣掛牌出讓，建立國家土地督察制度，土地市場將會更加公開透明；建設專案用地預審將更為加強，第三輪土地利用總體規劃將逐步展開，土地利用總體規劃的調整審批許可權將上收。被動需求有望下降，二手房市場將持續升溫。在去年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題的基礎上，報告預計今年的拆遷工作將慎重進行，拆遷導致的被動需求將有較大幅度下降。此外，隨著二手房交易管理政策的完善和實施，已購公房的大量上市，房源將繼續放量，梯度消費格局逐步形成。
供應關係偏緊，房價增幅趨緩。報告預測，在當前房地產市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現很強剛性，一般性上調利率措施對需求量影響不大，今年房地產市場的需求將持續旺盛。在國家巨集觀調控背景下，房地產市場供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面很難改變。
此外，由於政策變動對市場預期（供給減少）的影響有關時間減弱、市場經濟自身的價格調整、特別是政府將採取措施抑制房價過快增長等因素，報告預期今年房價增幅將趨緩。
一、房地產資產方面：
（一）資產權益
1、不動產權利在與當地土地管理部門的註冊登記情況(查詢結果影印件由有關檔案部門蓋章)。
2、當地土地管理局簽定的土地使用權出讓合同或與原土地使用權人簽定的土地使用權轉讓合同，相應地塊的宗地紅線圖。
3、土地出讓金付款憑證，例如當地土管局發出的，表明國有土地使用權出讓金已支付的憑證，例如發票和/或收據的影印件。
4、有關稅務部門發出的土地契稅的納稅收據影印件。
5、目標公司名下的由當地土管局頒發的房地產權證。
6、其他所有與土地使用權有關的檔案和報告等檔案。
（二）權益負擔：
1、任何關於物業的公共記錄查詢結果的資料，包括但不限於，關於土地和房屋產權、轉讓和抵押，權利證件質押，及租賃登記(查詢結果影印件由有關記錄儲存部門蓋章)。
2、所有就物業或其權利檔案設定的留置、質押、抵押以及其他擔保利益的檔案。
3、所有就物業或其權利檔案設定的抵押、質押以及其他擔保利益的登記證。
4、所有關於影響本物業的地役權及約定檔案，包括影響本物業但為其他物業帶來利益的地役權和約定，及加之於其他物業之上，但為本物業帶來利益的地役權和約定。
二、工程建設審批事項：
1、《企業房地產開發資質》。
2、專案立項批覆及相關批覆檔案。
3、規劃意見書和審定設計方案通知書。
4、建設用地規劃許可證。
5、用地批准書。
6、土地出讓合同或者土地轉讓合同，以及所需的上級部門批准檔案。
7、土地出讓金繳納憑證。
8、土地補償協議。
9、國有土地使用權證書。
10、建設用地釘樁通知。
11、建設工程規劃許可證。
12、交通影響評審意見和環境影響報告表批覆。
13、綠化補償、交通規劃設計、人防工程、消防工程等批覆。
14、房屋拆遷許可證。
15、施工許可證、工程施工協議及補充協議、市政施工協議。
16、商品房預售許可證。
17、與專案開發建設相關的其他資料：消防系統驗收合格證明、交通管理部門為停車區頒發的停車許可證、技術監察部門出具的電梯安全執行許可證、與供電部門簽訂的《供電協議書》、供電設施合格證、供氣部門和供水部門的批准檔案、物業的服務合同或維修合同（例如清潔，園藝/景觀，機械服務等）以及與物業各個有關部分相連線的道路、電力、排汙落水、天然氣、供水和電信介面的位置。
三、非房地產資產方面：
（一）有形資產
1、房屋、裝置、辦公用品等所有非房地產有形資產的詳細清單。
2、所有原始發票、買賣合同或其他與非房地重大有形資產有關的重要合同的影印件。
（二）無形資產（不作為調查重點）
1、目標公司所擁有的商標、專利、著作權的權利檔案的影印件。
2、許可使用和/或轉讓合同的影印件。
3、所涉及的任何侵權訴訟或其他任何已知的侵權索賠的檔案資料。
4、非房地產資產的評估報告（如有）的影印件。
四、目標公司基本情況：
1、目標公司最初設立時的.主管部門批准檔案（如有）、企業法人營業執照正本和副本、房地產資質證書等。
2、工商行政管理機關核發的經過20xx年年檢的最新的營業執照和資質證書等。
3、目標公司章程和股東出資設立目標公司的協議（如有）及有關目標公司章程及股東出資設立目標公司的協議的任何修訂、補充和更改。
4、目標公司註冊資本到位的所有驗資報告以及與固定資產出資相關的評估報告、集體資產管理部門對評估報告的批准或備案檔案（如有）。
5、目標公司的股東名冊以及各股東的出資比例；目標公司股東變動的情況和所有有關股東變動的法律檔案（包括但不限於政府批准檔案和股權交易檔案）。
6、目標公司自然人股東的身份證明。
7、目標公司股東會的全部決議。
8、目標公司現任董事會成員名單及所有董事會決議。
9、目標公司目前的內部結構。
10、目標公司在有關政府部門的所有登記和證明，包括但不限於稅務登記（包括國稅登記證和地稅登記證）、外匯登記、海關登記等及目標公司從有關政府主管部門所獲得的所有特許權、特許經營及其他許可檔案。
11、目標公司是否設立過任何子目標公司、分目標公司、辦事處或其他經營實體；若有，請提供上述子目標公司、分目標公司、辦事處或經營實體的名單及其最新營業執照。
12、目標公司股東是否在其擁有的目標公司之股權上設定任何質押或第三者權利，若有，請提供與質押有關的批准/登記檔案及質押合同。
13、目標公司現有股東個人的高額負債及為他人借款提供擔保的所有檔案。
14、目標公司現股東及其家庭成員（包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹）持有其他目標公司股權的情況（目標公司或名稱、經營範圍、持股比例及所認職務）。
15、目標公司現有職工的人數、勞動合同簽定、工資支付以及是否存在勞動爭議方面的資料。
五、目標公司債權債務、財務狀況
1、目標公司最新的財務報表（包括但不限於資產負債表、損益表、現金流量表及利潤分配表）。
2、目標公司融資情況和有關檔案，包括但不限於所有的尚未全部履行完畢的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同和其他形式的檔案，將要或者準備簽訂的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同的描述（包括但不限於金額、發生的時間、資金融通的形式、債權人等）。
3、目標公司向第三人所提供的任何形式的擔保情況及檔案，包括但不限於保證、抵押、質押、留置等；前述檔案包括但不限於擔保之所有合同、檔案、抵押和質押證明等（如有）。
4、目標公司是否存在重大違約行為，如有，請提供相關合同、協議及違約事宜，前述違約行為包括但不限於逾期債務等。
六、目標公司稅務狀況
1、目標公司的稅務登記證（包括國稅和地稅稅務登記證）。
2、目標公司設立至今的納稅結算表（如有）。
3、目標公司持有的所有減免稅批文或證明（如有）。
4、目標公司在對外採購及銷售過程中是否有未開立或索取發票的情況，若有，請提供發生時間、金額、財務處理方法，以及相關收據或收條的影印件。
5、目標公司任何時期所接到的所有稅務部門簽發的有關目標公司的所得稅、營業稅、增值稅或消費稅的欠稅通知、欠稅罰單。
6、稅務部門或政府主管部門任何時期對目標公司所進行的所有稅務審計調查和與該審計有關的檔案。
七、目標公司的重要合同
1、尚未履行完畢的土地、工程、借款、出售、租賃等重要合同。
2、抵押、質押、保證等擔保合同。
3、公司與關聯人之間、公司內部的重要合同、各類協議。
4、可能對公司的資產、負債、權益和經營成果產生重大影響的其它合同。
八、涉及目標公司的訴訟、爭議及處罰
1、已經發生的訴訟、仲裁、行政處罰等方面的資料。
2、所有正在進行的訴訟和判決（或裁決）後未執行完畢的訴訟案件相關的檔案和資料，如：裁判書、執行裁定等。
3、有關行政處罰的檔案和資料，如：行政處罰決定書、行政複議決定書等。
4、可能引起訴訟和爭議的事項資料。
5、是否存在因訴訟、仲裁或者行政處罰導致其財產被有關機關採取查封、凍結、扣押等強制措施的情況。
九、目標公司的保險及環境保護
1、是否辦理了保險，各項投保資料及繳費憑證。
2、建設專案的環境影響評價報告（如適用）及其批覆（如有）。
3、與環境汙染有關的重大事故情況，與環保有關的處罰/費用的詳情。
十、其它與併購企業相關並且在併購前需要調查的事項
一、房地產開發建設
1、投資規模分析
1-12月份全市共完成房地產開發投資45、89億元，比去年同期的33、14億元增長38、47%;房地產業直接產生稅收6、74億元，佔全市地稅徵收總收入的38、3%。
2、在建規模分析
1-12月份，全市共有房地產在建專案67個(含待銷尾盤)，其中開發面積在10萬m2以上的達到22個，在建房屋施工面積464、95萬m2，比去年同期的324、31萬增長43、37%，房屋新開工面積197、75萬m2，比去年同期的133、08萬增長48、59%，房屋竣工面積100、71萬，比去年同期(69、97萬)增長43、93%。
二、房地產市場供給
1-12月份經審批共准許預售商品房屋面積122、47萬，比去年同期的98、6萬增長24、21%，加上歷年累積81、44萬，全市今年1-12月份商品房市場投放量為203、91萬，減去1-12月份商品房銷售面積98、02萬，目前我市可面向市場銷售的商品房面積有105、89萬，其中期房面積83、78萬，現房面積22、11萬(其中:住宅19、01萬，佔85、97%;商業營業用房2、48萬，佔11、23%;其他0、62萬，佔2、8%)，一年以上現房空置3、04萬。房地產市場分析報告。
三、房地產市場需求
1、商品房銷售分析
1-12月份我局共辦理商品房合同備案登記9216戶，其中住宅6954戶。房屋備案登記銷售面積98、02萬m2，比上年同期的92、5萬增長5、97%，其中:期房銷售登記備案面積69、88萬m2，佔銷售總面積的71、29%;現房銷售面積28、14萬m2，佔銷售總面積的28、71%，商品房成交金額45、64億元，比去年同期的40、7億元增長12、14%。另據統計，鄉鎮人員進城購房面積53、44萬，佔銷售總面積的'54、52%，與上年同期的52、94%增加2個百分點;城區人員購房面積31、54萬，佔銷售總面積的32、18%，比上年同期的38、36%減少6個百分點;外來人員購房面積13、04萬佔銷售總面積13、28%，比上年同期的8、7%增加5個百分點。
2、商品房屋套型分析
1-12月份單套建築面積90m2以下的普通商品住宅銷售1702套，佔銷售總套數的24、48%，90144普通商品住宅銷售4424套，佔銷售總套數的63、62%，144以上的非普通商品住宅銷售828套，佔銷售總套數的11、91%。
3、存量房屋交易分析
據統計，1-12月份我市城區共辦理二手房轉移登記2668宗，比上年同期(1745宗)增長52、89%，成交面積33萬，比上年同期(20、75萬)增長59、04%，成交額為8、9億元，比上年同期(4、62億元)增長92、64%。一、二級市場交易比例(98、02萬/33萬)為2、97:1、0、
四、房地產市場價格分析
據統計，1-12月份全市商品住房均價為3640元/，第4季度全市商品住房均價為3530元/，與第三季度(3709元/m2)下降4、83%;另各區域商品住房平均價分別是瀏陽河以北區域3743元/、瀏陽河以南區域4355元/、行政中心區域3562元/、工業新城區域3096元/，其它鄉鎮區域2831元/。
五、房地產市場執行特點
1、土地市場成交及房地產開發投資穩步增長，房地產開發行業保持對市場信心。房地產市場分析報告。
全年房地產用地成交面積、成交單價及在建在售專案的房地產開發投資均較上年有較大增長，表明房地產開發行業對我市的房地產市場保持了較好的信心。
2、房地產銷售總體增幅逐月收窄，商業房產銷售保持相對較高增長。
20xx年一季度，商品房銷售同比增幅達123、1%，4月份起，同比增幅逐漸收窄，到12月份，商品房銷售總量同比增長幅度僅5、97%。其中，商業房產的銷售一直保持了30%以上增幅。
3、商品住房銷售品質為先，高品質樓盤銷售量大。
20xx年全市共銷售商品住房80、44萬，其中城區62、4萬，鄉鎮(園區)18、04萬。環境、品質相對較好的樓盤銷量大，單價4000元以上樓盤銷售32、39萬，佔住宅總銷售量80、44萬的40、27%。
六、下階段房地產市場發展建議
1、堅持高起點規劃、有序發展
一是注重規劃的前瞻性，使我市房地產開發形成“統一規劃、統一開發、統一徵地、統一管理”的有序建設格局。二是園區(鄉鎮)房地產發展要科學佈局，有序引導產業發展的規模和方向，避免出現市場過剩風險。
2、推行政企合作，推進成片開發
一是鼓勵房地產開發企業主動參與到土地一級開發中來，對於積極建設基礎設施移交給政府的企業，可優先獲得土地開發權利，在土地招拍掛中減少地塊分割出讓，促成土地的成片轉讓。二是為成片開發的開發企業提供政策支援和便利政務通道，引導銀行提供信貸資金支援，開通政務綠色通道等等，鼓勵房地產開發向集約化、多元化、多配套的方向發展。三是在專案運營上，鼓勵開發企業自持物業，持續提供就業崗位，帶動片區經濟發展。
3、以城市營銷推進房地產外向性宣傳
充分整合、發揮瀏陽的政治優勢、經濟優勢、文化優勢、區位優勢、資源優勢、生態優勢等區域優勢，形成城市品牌、提升城市價值，以城市品牌助推城市房地產的價值釋放。
4、堅持強化行業監管，促進房地產市場的健康持續發展
一是加強引導，提高房地產企業的整體資金實力和管理水平。適當提高新申辦開發企業的從業門檻，引導老房地產開發企業注重企業品牌的培育，爭取培育一批本地高品質的品牌房企;二是加強市場監管，加大對違法違規行為的核查力度，重點查處消費者投訴集中、媒體曝光的企業和專案。三是建立信用資訊管理制度，實施信用普評，將實力不濟、失信的企業逐步淘汰，對於無開發資質、開發能力弱的企業進行整頓。
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