一、房地產開發建設
1、投資規模分析
1-12月份全市共完成房地產開發投資45、89億元，比去年同期的33、14億元增長38、47%;房地產業直接產生稅收6、74億元，佔全市地稅徵收總收入的38、3%。
2、在建規模分析
1-12月份，全市共有房地產在建專案67個(含待銷尾盤)，其中開發面積在10萬m2以上的達到22個，在建房屋施工面積464、95萬m2，比去年同期的324、31萬增長43、37%，房屋新開工面積197、75萬m2，比去年同期的133、08萬增長48、59%，房屋竣工面積100、71萬，比去年同期(69、97萬)增長43、93%。
二、房地產市場供給
1-12月份經審批共准許預售商品房屋面積122、47萬，比去年同期的98、6萬增長24、21%，加上歷年累積81、44萬，全市今年1-12月份商品房市場投放量為203、91萬，減去1-12月份商品房銷售面積98、02萬，目前我市可面向市場銷售的商品房面積有105、89萬，其中期房面積83、78萬，現房面積22、11萬(其中:住宅19、01萬，佔85、97%;商業營業用房2、48萬，佔11、23%;其他0、62萬，佔2、8%)，一年以上現房空置3、04萬。房地產市場分析報告。
三、房地產市場需求
1、商品房銷售分析
1-12月份我局共辦理商品房合同備案登記9216戶，其中住宅6954戶。房屋備案登記銷售面積98、02萬m2，比上年同期的92、5萬增長5、97%，其中:期房銷售登記備案面積69、88萬m2，佔銷售總面積的71、29%;現房銷售面積28、14萬m2，佔銷售總面積的28、71%，商品房成交金額45、64億元，比去年同期的40、7億元增長12、14%。另據統計，鄉鎮人員進城購房面積53、44萬，佔銷售總面積的'54、52%，與上年同期的52、94%增加2個百分點;城區人員購房面積31、54萬，佔銷售總面積的32、18%，比上年同期的38、36%減少6個百分點;外來人員購房面積13、04萬佔銷售總面積13、28%，比上年同期的8、7%增加5個百分點。
2、商品房屋套型分析
1-12月份單套建築面積90m2以下的普通商品住宅銷售1702套，佔銷售總套數的24、48%，90144普通商品住宅銷售4424套，佔銷售總套數的63、62%，144以上的非普通商品住宅銷售828套，佔銷售總套數的11、91%。
3、存量房屋交易分析
據統計，1-12月份我市城區共辦理二手房轉移登記2668宗，比上年同期(1745宗)增長52、89%，成交面積33萬，比上年同期(20、75萬)增長59、04%，成交額為8、9億元，比上年同期(4、62億元)增長92、64%。一、二級市場交易比例(98、02萬/33萬)為2、97:1、0、
四、房地產市場價格分析
據統計，1-12月份全市商品住房均價為3640元/，第4季度全市商品住房均價為3530元/，與第三季度(3709元/m2)下降4、83%;另各區域商品住房平均價分別是瀏陽河以北區域3743元/、瀏陽河以南區域4355元/、行政中心區域3562元/、工業新城區域3096元/，其它鄉鎮區域2831元/。
五、房地產市場執行特點
1、土地市場成交及房地產開發投資穩步增長，房地產開發行業保持對市場信心。房地產市場分析報告。
全年房地產用地成交面積、成交單價及在建在售專案的房地產開發投資均較上年有較大增長，表明房地產開發行業對我市的房地產市場保持了較好的信心。
2、房地產銷售總體增幅逐月收窄，商業房產銷售保持相對較高增長。
20xx年一季度，商品房銷售同比增幅達123、1%，4月份起，同比增幅逐漸收窄，到12月份，商品房銷售總量同比增長幅度僅5、97%。其中，商業房產的銷售一直保持了30%以上增幅。
3、商品住房銷售品質為先，高品質樓盤銷售量大。
20xx年全市共銷售商品住房80、44萬，其中城區62、4萬，鄉鎮(園區)18、04萬。環境、品質相對較好的樓盤銷量大，單價4000元以上樓盤銷售32、39萬，佔住宅總銷售量80、44萬的40、27%。
六、下階段房地產市場發展建議
1、堅持高起點規劃、有序發展
一是注重規劃的前瞻性，使我市房地產開發形成“統一規劃、統一開發、統一徵地、統一管理”的有序建設格局。二是園區(鄉鎮)房地產發展要科學佈局，有序引導產業發展的規模和方向，避免出現市場過剩風險。
2、推行政企合作，推進成片開發
一是鼓勵房地產開發企業主動參與到土地一級開發中來，對於積極建設基礎設施移交給政府的企業，可優先獲得土地開發權利，在土地招拍掛中減少地塊分割出讓，促成土地的成片轉讓。二是為成片開發的開發企業提供政策支援和便利政務通道，引導銀行提供信貸資金支援，開通政務綠色通道等等，鼓勵房地產開發向集約化、多元化、多配套的方向發展。三是在專案運營上，鼓勵開發企業自持物業，持續提供就業崗位，帶動片區經濟發展。
3、以城市營銷推進房地產外向性宣傳
充分整合、發揮瀏陽的政治優勢、經濟優勢、文化優勢、區位優勢、資源優勢、生態優勢等區域優勢，形成城市品牌、提升城市價值，以城市品牌助推城市房地產的價值釋放。
4、堅持強化行業監管，促進房地產市場的健康持續發展
一是加強引導，提高房地產企業的整體資金實力和管理水平。適當提高新申辦開發企業的從業門檻，引導老房地產開發企業注重企業品牌的培育，爭取培育一批本地高品質的品牌房企;二是加強市場監管，加大對違法違規行為的核查力度，重點查處消費者投訴集中、媒體曝光的企業和專案。三是建立信用資訊管理制度，實施信用普評，將實力不濟、失信的企業逐步淘汰，對於無開發資質、開發能力弱的企業進行整頓。
一、摘要
目前新城區規劃面積33平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去後，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭雲天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先後開盤，伴之中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，中心區即將成為又一個居住中心。
二、城區規劃背景（新城：未來城市副中心）
新城區其定位為未來的政治、經濟和文化中心。該區域規劃總面積35平方公里，近期計劃開發12平方公里，其中工業區5平方公里，規劃總人口約12萬人。新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口；同時根據市裡“南居北工”的發展戰略，到20xx年新城區將成為一個現代化、生態型、園林式的國內一流中等城市，充分發揮其XX城市副中心的優勢，分擔主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。
新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸佈置的東西軸，為休閒文化商業景觀軸，今後將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行於天童南路的河道設定，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的城市公園。
根據規劃，新城區空間環境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建築高度、建築風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環”，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的.空間通廊；“三十六點”，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，佈置城市公園。
三、已建成樓盤：
1、華泰劍橋：由華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建築面積30餘萬平米。分多層、複式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳為主。內設高階會所、學校、超市、美容美髮室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。
2、金灣華庭：由寧興房產開發，位於錢湖北路以西，四明中路以北，總建築面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢範圍洋房和10幢聯體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。
3、半島名邸：由光大置業開發，位於天童北路與華裕路口，總建築面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。
4、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位於中興路與麥德龍交叉口，建築面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖國小。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閒的首選地。
四、在建樓盤：
1、都市森林：由雅戈爾置業開發，四明中路以北，寧南路以東，總建築面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將於20xx年6月份開盤。
2、新都美地：由新都置業開發，位於天童北路與四明路之間，建築面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。
3、小城花園：由百隆房產開發，位於天童北路，杉杉工業城南面，總建築面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由旗濱集團有限公司開發，建築面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調查定論
從市場調查的過程和資訊，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發商在參與打造新城區，結合城市規劃和房地產市場規律，穩步有序的推進，實現了房地產業20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背後是政府的巨集觀調控，和房地產業更趨於成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百餘平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這裡將引出一個環境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營銷新的引爆點；從各個小區的佈局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在於如何妙作聚集人氣。總之，未來新城區的房地產市場還將持續走高。
xx市是四川南部一箇中等規模的城市，一個時期以來，xx市的房地產業取得了長足的發展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析房地產市場形勢，可以瞭解西部同類型城市房地產業的基本特點。
一、xx房地產市場現狀
(一)城鎮居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求
據統計，20xx年，全市城鎮人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮居民缺房戶6722戶，城市現有平房住宅173.36萬平方米。據有關資料顯示，全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米。現有城鎮居民現實和潛在需求巨大。
(二)住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟
截止20xx年6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批准房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協調，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81%，新房達到了14.4%，均達到了國家和省政府提出的10-15%的要求。
(三)房地產開發投資快速平穩增長，商品住宅價格平穩上升
20xx年完成房地產開發投資5.32億元，為1992年的10.23倍，平均增長率44.23%，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7%。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬平方米(含拆遷安置用房)，累計銷售237.81萬平方米，產銷保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬平方米，且多為樓層、環境、位置不佳的住房。
92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現大幅波動。目前普通商品住宅價格為800-1500元/平方米，近十年間增幅為300-800元/平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。
(四)土地供應進一步規範，招商引資工作獲得進展
以往，房地產開發用地多為開發商自行分散徵用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發戰略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數宗大型房地產開發專案，並相繼實施，為房地產市場的發展變化增添了外來因素。
二、房地產市場發展存在的主要問題
(一)房地產市場導向不夠明確，商品房開發成本偏高
如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規劃銜接差，招投標機制不健全。在小區建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規劃，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區，單個市場的`規模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利於房地產市場發展的大環境。
xx市商品房售價與相鄰地區相比並不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本;二是徵地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場的管理不夠嚴格，開發商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。
(二)房地產融資規模小，房地產開發企業素質不高
一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的資料，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發資金來源中所佔比例為32.45%。因無置業擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十餘個外地投資專案，已投入資金不足3億元。
主要是數量多、規模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規模化經營。全市開發企業86家，市區72家，平均註冊資金僅有700餘萬元，無一家一級資質企業。企業在開發經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業發展缺乏活力。
(三)房改相關環節不配套
一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用於購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。
三、未來房地產市場發展前景預測
市人口預計達到480萬人，其中非農業人口將達到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數將流向市區居住。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。
經濟發展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今後10年市區平均住宅的有效需求量將大於理論需求量，是可以實現的。
不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關係大體分別為20%，40%和40%。
四、發展房地產市場的對策措施
一要加大政策動力，制定扶持制政策和創造良好的軟環境，提升房地產業在國民經濟中的地位，把它作為新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發展的內在動力，實現健康、有序、協調發展。三要選準方向，根據城市功能定位和發展戰略，集中力量重點突破。
房地產開發是房地產業和房地產市場發展的基礎、生產環節，因此，必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規範化三是住宅建設小區化。四是市場建設體系化，結合建設區域性商貿中心城市的戰略，對市場開發建設應做到統籌規劃，合理佈局，圍繞產業特徵進行配置。
具體應制定和實施以下政策：採取積極的金融信貸政策，刺激住房消費;新區開發和舊區改建統籌規劃，做到使房地產開發實施有重點、有規劃;引導企業重組，實行集約化經營。逐步改變企業規模小、實力不強、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規定不能轉讓的外，都可上市交易;發展和規範中介機構，搞活流通;加強物業管理。
結束語
通過對房地產市場現狀和前景的分析我得出結論：xx市的房地產業正處於成長期。xx市的房地產業發展潛力巨大，市場前景廣闊，採取適當的政策措施，抓住當前時機，對加快房地產業的發展，使之成為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業是十分必要的。
一、房地產資產方面：
（一）資產權益
1、不動產權利在與當地土地管理部門的註冊登記情況(查詢結果影印件由有關檔案部門蓋章)。
2、當地土地管理局簽定的土地使用權出讓合同或與原土地使用權人簽定的土地使用權轉讓合同，相應地塊的宗地紅線圖。
3、土地出讓金付款憑證，例如當地土管局發出的，表明國有土地使用權出讓金已支付的憑證，例如發票和/或收據的影印件。
4、有關稅務部門發出的土地契稅的納稅收據影印件。
5、目標公司名下的由當地土管局頒發的房地產權證。
6、其他所有與土地使用權有關的檔案和報告等檔案。
（二）權益負擔：
1、任何關於物業的公共記錄查詢結果的資料，包括但不限於，關於土地和房屋產權、轉讓和抵押，權利證件質押，及租賃登記(查詢結果影印件由有關記錄儲存部門蓋章)。
2、所有就物業或其權利檔案設定的留置、質押、抵押以及其他擔保利益的檔案。
3、所有就物業或其權利檔案設定的抵押、質押以及其他擔保利益的登記證。
4、所有關於影響本物業的地役權及約定檔案，包括影響本物業但為其他物業帶來利益的地役權和約定，及加之於其他物業之上，但為本物業帶來利益的地役權和約定。
二、工程建設審批事項：
1、《企業房地產開發資質》。
2、專案立項批覆及相關批覆檔案。
3、規劃意見書和審定設計方案通知書。
4、建設用地規劃許可證。
5、用地批准書。
6、土地出讓合同或者土地轉讓合同，以及所需的上級部門批准檔案。
7、土地出讓金繳納憑證。
8、土地補償協議。
9、國有土地使用權證書。
10、建設用地釘樁通知。
11、建設工程規劃許可證。
12、交通影響評審意見和環境影響報告表批覆。
13、綠化補償、交通規劃設計、人防工程、消防工程等批覆。
14、房屋拆遷許可證。
15、施工許可證、工程施工協議及補充協議、市政施工協議。
16、商品房預售許可證。
17、與專案開發建設相關的其他資料：消防系統驗收合格證明、交通管理部門為停車區頒發的停車許可證、技術監察部門出具的電梯安全執行許可證、與供電部門簽訂的《供電協議書》、供電設施合格證、供氣部門和供水部門的批准檔案、物業的服務合同或維修合同（例如清潔，園藝/景觀，機械服務等）以及與物業各個有關部分相連線的道路、電力、排汙落水、天然氣、供水和電信介面的位置。
三、非房地產資產方面：
（一）有形資產
1、房屋、裝置、辦公用品等所有非房地產有形資產的詳細清單。
2、所有原始發票、買賣合同或其他與非房地重大有形資產有關的重要合同的影印件。
（二）無形資產（不作為調查重點）
1、目標公司所擁有的商標、專利、著作權的權利檔案的影印件。
2、許可使用和/或轉讓合同的影印件。
3、所涉及的任何侵權訴訟或其他任何已知的侵權索賠的檔案資料。
4、非房地產資產的評估報告（如有）的影印件。
四、目標公司基本情況：
1、目標公司最初設立時的.主管部門批准檔案（如有）、企業法人營業執照正本和副本、房地產資質證書等。
2、工商行政管理機關核發的經過20xx年年檢的最新的營業執照和資質證書等。
3、目標公司章程和股東出資設立目標公司的協議（如有）及有關目標公司章程及股東出資設立目標公司的協議的任何修訂、補充和更改。
4、目標公司註冊資本到位的所有驗資報告以及與固定資產出資相關的評估報告、集體資產管理部門對評估報告的批准或備案檔案（如有）。
5、目標公司的股東名冊以及各股東的出資比例；目標公司股東變動的情況和所有有關股東變動的法律檔案（包括但不限於政府批准檔案和股權交易檔案）。
6、目標公司自然人股東的身份證明。
7、目標公司股東會的全部決議。
8、目標公司現任董事會成員名單及所有董事會決議。
9、目標公司目前的內部結構。
10、目標公司在有關政府部門的所有登記和證明，包括但不限於稅務登記（包括國稅登記證和地稅登記證）、外匯登記、海關登記等及目標公司從有關政府主管部門所獲得的所有特許權、特許經營及其他許可檔案。
11、目標公司是否設立過任何子目標公司、分目標公司、辦事處或其他經營實體；若有，請提供上述子目標公司、分目標公司、辦事處或經營實體的名單及其最新營業執照。
12、目標公司股東是否在其擁有的目標公司之股權上設定任何質押或第三者權利，若有，請提供與質押有關的批准/登記檔案及質押合同。
13、目標公司現有股東個人的高額負債及為他人借款提供擔保的所有檔案。
14、目標公司現股東及其家庭成員（包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹）持有其他目標公司股權的情況（目標公司或名稱、經營範圍、持股比例及所認職務）。
15、目標公司現有職工的人數、勞動合同簽定、工資支付以及是否存在勞動爭議方面的資料。
五、目標公司債權債務、財務狀況
1、目標公司最新的財務報表（包括但不限於資產負債表、損益表、現金流量表及利潤分配表）。
2、目標公司融資情況和有關檔案，包括但不限於所有的尚未全部履行完畢的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同和其他形式的檔案，將要或者準備簽訂的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同的描述（包括但不限於金額、發生的時間、資金融通的形式、債權人等）。
3、目標公司向第三人所提供的任何形式的擔保情況及檔案，包括但不限於保證、抵押、質押、留置等；前述檔案包括但不限於擔保之所有合同、檔案、抵押和質押證明等（如有）。
4、目標公司是否存在重大違約行為，如有，請提供相關合同、協議及違約事宜，前述違約行為包括但不限於逾期債務等。
六、目標公司稅務狀況
1、目標公司的稅務登記證（包括國稅和地稅稅務登記證）。
2、目標公司設立至今的納稅結算表（如有）。
3、目標公司持有的所有減免稅批文或證明（如有）。
4、目標公司在對外採購及銷售過程中是否有未開立或索取發票的情況，若有，請提供發生時間、金額、財務處理方法，以及相關收據或收條的影印件。
5、目標公司任何時期所接到的所有稅務部門簽發的有關目標公司的所得稅、營業稅、增值稅或消費稅的欠稅通知、欠稅罰單。
6、稅務部門或政府主管部門任何時期對目標公司所進行的所有稅務審計調查和與該審計有關的檔案。
七、目標公司的重要合同
1、尚未履行完畢的土地、工程、借款、出售、租賃等重要合同。
2、抵押、質押、保證等擔保合同。
3、公司與關聯人之間、公司內部的重要合同、各類協議。
4、可能對公司的資產、負債、權益和經營成果產生重大影響的其它合同。
八、涉及目標公司的訴訟、爭議及處罰
1、已經發生的訴訟、仲裁、行政處罰等方面的資料。
2、所有正在進行的訴訟和判決（或裁決）後未執行完畢的訴訟案件相關的檔案和資料，如：裁判書、執行裁定等。
3、有關行政處罰的檔案和資料，如：行政處罰決定書、行政複議決定書等。
4、可能引起訴訟和爭議的事項資料。
5、是否存在因訴訟、仲裁或者行政處罰導致其財產被有關機關採取查封、凍結、扣押等強制措施的情況。
九、目標公司的保險及環境保護
1、是否辦理了保險，各項投保資料及繳費憑證。
2、建設專案的環境影響評價報告（如適用）及其批覆（如有）。
3、與環境汙染有關的重大事故情況，與環保有關的處罰/費用的詳情。
十、其它與併購企業相關並且在併購前需要調查的事項
甘犁，1987年獲得清華大學經濟與管理學院學士學位，1998年獲得加州大學伯克利分校經濟學博士及統計學碩士學位。甘犁長期從事應用微觀經濟學和計量經濟學等領域的研究，師從20xx年諾貝爾經濟學獎獲得者丹尼爾·麥克法登教授，獲加州大學伯克利分校經濟學博士學位，曾任教於美國德州大學奧斯汀分校，現任美國得克薩斯農工大學經濟系教授，以及美國國民經濟研究局研究員。他同時也是西南財經大學國際化戰略引進的海外人才，被特聘為該校經濟與管理研究院院長、經濟學院院長及中國家庭金融調查與研究中心主任。
《中國家庭金融調查報告》從20xx年開始實施，我們於20xx年5月份在北京做了釋出，之後在網上產生了比較大的影響，有很多質疑。資料收集最關鍵的一點是隨機和抽樣。雖然樣本量只有8438戶，但是如果真正做到了隨機，誤差率降得非常快。
中國家庭財富差距很大
我們的調查非常複雜，有很多的資訊。簡單說有人口特徵與就業、資產與負債、非金融資產、金融資產。在金融資產方面的資料非常詳盡，我們是中國第一家對中國家庭資產進行詳盡描述的調查機構。我們派遣了343位訪員，32支隊伍。之前我們還派了41支隊伍，242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進行合作，帶我們的訪員到社群，通過政府的支援來做。全國的總體拒訪率只有11.6%，這是世界上最低的拒訪率之一。我們現在做的抽樣實施過程很獨特，現在在做季度的電話回訪，我們能夠把握住中國家庭層面最及時的資訊。
資料有了之後，我們做了簡單分析，得出了以下主要的結論。
首先看看中國家庭收入的均值和中位數。全國家庭的均值是51569元，城市是7萬元，農村是2萬元左右。均值和中數位的差別非常大。全國家庭的中位數是17510元，所謂“中位數”，就是有一半的家庭年收入超過了17510元，而另外一半的家庭年收入低於這個數字。這與均值的概念是完全不一樣的，大家通常錯誤地理解了均值的概念，認為這是普通老百姓收入的平均概念，不是這樣。在中國因為分配收入極度的不均，均值實際上反映了非常有限的家庭狀況。
在全國有25%的家庭年收入低於5000元（大多數在農村），如果你的家庭年收入達到了56萬元，那麼你就算是中國最有錢的1%家庭。你家庭年收入達到172000元，就進入了中國排名前列的5%家庭。所以我們並沒有說中國家庭很有錢。
另外，與所有的財富報告得到的資料不一樣，我們算出來的資料是有150萬的家庭年可支配收入超過100萬元，這個數字並不高，全中國只有150萬，比例很低。
中國前10%的家庭在全國家庭總收入當中佔的比例是57%，美國這方面的稅前資料只有44.7%.你會看到中國收入最高的10%的家庭平均儲蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲蓄率為69%.他們的儲蓄金額佔當年國家總儲蓄的75%，所以說有75%的儲蓄貨幣都是由這10%的家庭儲蓄。中國的高儲蓄率問題是這些人儲蓄造成的。20年的促進內需沒有效果，原因就是中國的收入不均越來越厲害，這樣的情況導致了我們促進消費沒有效果，必須提高低收入家庭的收入，才會降低儲蓄率，減少中美貿易之間的不平衡。
中國家庭總資產平均達到247萬元，大家感覺“被平均”了。我反覆講過，城市戶口家庭中位數只有40萬元。換句話說，有50%的城市戶口家庭總資產，包括房產在內的資產加起來低於40萬元，只有50%的家庭高於40萬元。正如順口溜所說———“前村有個張千萬，後村九個窮光蛋。結果大家一平均，人人都是張百萬”。這個平均數並不代表社會，而是代表總量，只有中位數才是對這個社會普通老百姓的描述。
從資產的角度來講，分佈到底是怎樣的？只有14.3%的家庭資產超過了平均數。
中國現在的經濟狀況很差，怎麼改變？我認為現在是有辦法的。中國上一次的4萬億投資與美國7870億美元的刺激經濟政策應該顛倒過來。當時美國使用刺激經濟的政策主要把這些錢用來減稅，給老百姓提高失業救濟的年限，主要是做轉移支付，政府把錢轉移到老百姓身上。中國主要是建鐵路、公路、地鐵，在做基建。
例如農村的醫療保險制度賠付的比例非常低，我們也有這方面的資料。賠付的平均比例只有不到20%，如果把農村醫療賠付比例提高到城市的賠付比例，就會對農村的消費支出有很大的促進作用。
2年半之後，剛需消耗殆盡
中國和美國的家庭資產比較。20xx年，美國的國內生產總值是15.1萬億美元，中國只有美國的一半。美國淨資產有57.1萬億美元，而20xx年比20xx年還要高，這是因為金融危機之後，美國的房產和金融資產價值縮水很厲害，下降了15%.而中國在20xx年時，全國家庭總資產是69萬億美元，比美國高21%.差別在房產上。美國家庭的房產只佔總資產的32%，而中國家庭是71%.我們的金融資產佔比很低，只有5%，而美國是38%.而房產的價值變化很快，很容易垮下來。
中國人住房擁有率平均達到89.68%，大家覺得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%，農村是92%.東部低一點，中部、西部高一些。我們當時在上海、北京、深圳這三個一線城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關係的調查，發現35歲以下人群的住房擁有率只有60%，35-45歲有81%.
剛性需求在中國的百分比是多少？首先是沒有住房的家庭，這個百分比達到15.3%，這裡主要是指城市，不是農村。第二，例如你在深圳打工，但是在老家有房子。這部分家庭比例達到11.7%.在正常的統計裡面，你算是有房的，因為你在老家確實有房，但是也有住房需求，這是兩回事。第三，成年後與父母住在一起，買不起房子。這在我國和全世界所有的統計口徑中算一個家庭，這批人的住房需求佔6%.最後是目前現有的住房需求。以上加起來達到中國家庭百分比的32.9%，總數有7000萬套。
第二是新增剛性住房需求，包括新增成年人的剛性住房需求，這是指在“十二五”期間，還有農民工進城、城鎮化的過程，這部分住宅需要823萬套。這是根據期間新增農民工的數目算出來的。第三是拆遷和搬遷，算下來有1200萬套，我們有詳盡的拆遷和搬遷資料，比期間增加了10%.一部分是改善型住房需求，一部分是城市建設的需求。總共加起來是2894萬套。換句話說，剛性需求數在“十二五期間”一共有一億套。這裡有不足，沒有考慮老齡化導致的住房供給情況，只部分考慮到改善性住房需求。
在中國，有13%的家庭擁有兩套房子，而美國這個資料低於15%.德國等國家只有2%- 3%，而中國5%的家庭有三套或更多的房子，最多達到15套。這些家庭的房屋數量相加，得出20xx年沒有出售的商品房資料是166萬套，目前在市場上的供給總數是4000萬套。這樣看起來還有5000萬套的缺口，但是市場的生產能力是多少？大家都知道針對中國低收入家庭建設的3600萬套保障房，剩餘商品房開發數量是2300萬套。這是什麼概念？只需要中國的房地產行業再工作2年半時間。
這裡把所有的可能性都考慮到了，只需要2年半的時間，中國的房地產就沒有事情可以做了。這說明它的規模過大。房地產行業如果從住宅需求的角度講，5年的增量是近3000萬套。所以它每年只需要生產600萬套房子，就可以基本滿足中國家庭城鎮化的需求、成年人的需求以及各種新增的需求。房地產長期的生產規模只需要現在的1/3，2/3的房地產商是要垮掉的，沒有那麼多的需求，房子是賣不出去的。現在為什麼房子還可以賣出去？因為大家有投資需求。
房價下降30%，銀行沒問題
房屋價格太高。銀行有詳細資料，例如戶主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例，30-40歲時是作為“房奴”還款壓力最大的時期，達到11- 12倍。年齡大一點的人群這個比例會低一些，餘額是8.59倍，這個數字在國外是2-3倍。如果是收入低的家庭，買房更困難，貸款總額是家庭年收入的32倍。
同時住房收益率很高，“名義平均收益率”達到340%.總的來看，房地產的收益情況確實很好，價格很好，已經很貴了，就形成了泡沫，沒有一個國家歷史上的泡沫是不會破滅的。
假設房產價格下跌，有很多家庭會受損失。房價在漲，首付很高。所以即使房價下降30%，中國的銀行業也不會有問題。對銀行而言，只有2.9%的房子貸款餘額低於房價，會虧本。即使房價下降30%，對銀行來說，也只有2.9%的家庭是虧本的。中國的剛需已經不是很強勁了。住房的行業規模太大，應該轉型了。房產收益率很高，銀行業沒有問題。不會像美國一樣，造成全行業的次貸危機。
現在都在談房產稅，其實房產稅實施起來是非常困難的，有很多的阻礙。有一個比較好的方式是按揭稅。目前二套房的貸款利率是基準利率的1 .1倍，這是用行政手段給了銀行超額利潤，沒有任何道理的。二套房的首付比例達到60%，這很健康，沒有風險，貸款利息方面可以收取10%的按揭稅。換一個說法就是銀行把這個超額利潤給了地方政府，老百姓一點損失都沒有。但是效果是相同的。這是我們的一個說法，我們也給國家寫了政策建議。
富裕家庭87%在城市
中國最富有的家庭與普通老百姓大概是什麼情況？
符合什麼標準才是中國最富有的家庭？城市家庭要達到414萬的資產，淨資產達到395萬，家庭收入23萬，非房產87萬，那麼就會達到中國前5%的家庭標準。富裕家庭87%在城市，12%在農村。主要分佈，東中西部地區差距非常大。最有錢的5%家庭中有94%在東部，只有少數在中部和西部。哪個年齡段的人最有錢呢？30-40歲、40-50歲的中年人最有錢。他們的資產構成中，金融資產並不高，前者達到4.9%，後者是8.9%.負債高一點，但不多。
他們的錢主要用來自己開公司，他們持有的住房比例比較低，工商業的比例遠遠高於其他家庭。他們的資產中有22%來源於工商業。工商業經營收入比較高，達到一半，很多都是自己開公司。他們對經濟的預期比較悲觀。認為房價上升的比例更低一點，其餘家庭比例是70%，富裕家庭是50%-60%.
農村到城市的“移民”問題。我們發現國家統計局目前高估了農民工進城的數目。以國家統計局的標準，在城市常住居民當中有50%都是城鎮、農村戶口，這是非常不可信的。目前在城市的農民工數量近1億，遠低於國家統計局的1.68億。
正確的資料對國家的巨集觀經濟決策非常重要。現在政府是以這1.68億來決定3600萬套保障房，這個數字大於實際情況。但另外一個數據與我們一致，農民工數量只有近1億。農村人口住在城市，但這些農村戶口的人在城市不一定都在打工，還有25%是學生、家庭主婦等。甘犁
長沙居民目前住得怎樣
從調查所涉及的範圍看，20個居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房裡，還有8.2％住在平房，另有一小部分處於衛生間或廚房共享的合住狀態。由於房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3％，超過半數；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數在40－80平方米之間。
多少人準備買房
據調查，五年內準備購房的人佔調查城市總體的21.9％，其中以經濟適用房和商品房為主，預購面積在70－150平方米之間，可承受價格以每平方米1000－20xx元為主體，輔之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的價格。購房資金將主要來源於家庭儲蓄，政府及銀行貸款也佔據一定比例。
有了產權房，還買房嗎
資料顯示，調查總體中59.3％的家庭擁有住房產權，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所佔比例為最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那麼，是不是隻有這一小部分的租房者才是長沙房產預購物件呢？調查結果顯示並不盡然。調查顯示，在已擁有產權房的家庭中，23.3％預計在五年內購房，20.1％預計明年購房，商品房及經濟適用房仍佔預購主導地位。
調查顯示，無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業，為解決生活問題；而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業，為改善生活質量。
有產權房家庭計劃5年內購房的比例遠遠高於計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。
另外，在商品房預購群體中，有產權房的家庭預購比例達55.6％，遠遠高於其他住房群體，預購面積以81－100平方米的需求為最高，達30.5％；而在100－150平方米的預購群體中，擁有產權房的家庭預購比例高達62.3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？
假設擁有房產權的預購者為一總體，調查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的.期望值所在。希望房價在1000－20xx元的比例最高，為30.4％；500－1000元的佔22.3％；20xx－3000元的佔21.6％；希望房價在6000元以上的不足1％。
以上資料顯示，巨大的人口基數和迅猛的經濟發展態勢使長沙房地產業具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產權的預購者中，有69.1％希望使用家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款。看來，傳統的消費觀念顯然不利於消費的良性增長。
購房者是什麼樣的人
資料顯示，25－34歲的人佔購房人群的36％，位居傍首，而35－44歲的人群比例為20.3％，位居第二。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者，重點分佈於貿易、製造業、政府機關及教育文化領域，以製造業職工、中級技術人員、商業/服務業職員/公司中級經理居多，輔之以其他行業人士，月薪在1000－20xx元範圍內為主體購房者。
目前，中國的家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房，分別佔預購比例的42.7％和39.2％；預購面積在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000－4000元間。另外，調查發現，收入越高越傾向於購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產市場內的一支生力軍。
居民購房承受能力有多大
房地產業區域性差異很大，但房價與區域性平均收益的比例卻基本類似。
從長沙居民對房價的期望值曲線上來看，期望值與市場價差距甚遠。目前國內的經濟發展現狀決定了恩格爾係數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用佔家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。
另外，市民的傳統觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續目前還稍嫌繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費觀念的儘快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的佔68.6％，希望政府貸款的佔31.1％，希望銀行貸款的佔15.5％，希望向親戚朋友借的佔12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人願望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。
誰更急於買房
目前，從預購房者的人群結構來看，商業、服務業一般職工佔預購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預購者介於21－35歲之間；製造業職工佔預購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預購者介於21－35歲之間；而中級公司經理介於21－35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介於21－35歲的佔43.7％，介於36－45歲的佔30.4％；34.7％的獨身，其中66.1％介於21－35歲之間，僅有1.4％介於36－45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業特徵及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。
應該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋型別仍然是經濟適用房和商品房，面積介於50－150平方米之間，最好單價在3000元以下，願望花3000－4000元/平方米購房的也佔有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低於調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。
調查總體對每平方米的價格預期如下：每平方米500－1000元的佔22.9％，1000－20xx元的佔32％，20xx－3000元的佔19.6％，而6000元以上的僅佔1.3％。可以看出，國人對房價的承受能力與實際的市場情況大相徑庭。
居住環境對購房有多大影響
調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、居住環境（包括人文環境、地理環境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。
目前環保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環境要求日益提高。認為城市環境汙染太嚴重的佔調查總體的60.9％，看來，爭勸綠色”生存環境已成為大多數都市人的夢想。相比較而言，郊區的物業價格比市區要便宜很多，“綠色”程度也大大好於市區，且有些文化小區的人文環境也很好，城市則因為交通網路的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環境的願望無法實現。
一、我縣房地產市場發展的現狀
(一)房地產市場發展形勢分析
總體看，XX年我縣房地產需求增長速度將低於XX年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老闆及企業中的中高階管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買物件以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標誌是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用於自己居住的比例達到93%，以投資為目的佔7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場並未出現大量投機者，整個銷售市場處於自然銷售狀態。
(二)房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由於近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場資訊系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發專案立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別徵收，計稅方式複雜，徵管難度大。建立房地產資訊系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者資訊不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場執行的動態變化提供依據，有利於調控市場，規範交易行為，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心為平臺，以房地產資訊為依託，實現資訊共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收徵管精細化管理，達到“先繳稅、後辦證”的要求，以促進稅收徵管科學化。我縣的房地產資訊系統還沒有建立，相關部門資訊溝通、資源共享的機制尚未形成，不利於及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場資訊不對稱、透明度不高，不利於合理引導房地產投資和消費。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當專案配套設施水平低，配套不完善，開發專案整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，並將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關於規範發展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半徵收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約佔97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的使用者，平均建築面積小於45平方米的約佔二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【】37號檔案已經要求，自XX年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化程序的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設 “臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關係，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種區域性改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理佈局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造專案實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，後釋出拆遷公告，最後簽訂拆遷協議。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業。要通過重組、兼併、控股、引外靠優等方式，儘快建立能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要儘快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，儘可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔淨、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關係到加快發展經濟、造福於民的好事，但在實際工作中，由於牽扯到各個方面的利害關係，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分複雜，並出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷登出或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利於房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯絡電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
隨著一系列調控政策的逐漸深入，在限購、限價的大背景下，越來越多的人正在面臨購房難題，買還是不買？過渡性購房還是一步到位？在購房資質考驗、換房成本增加，以及未來政策走向撲朔迷離的背景下，有人在等待，有人在觀望，有人在猶豫，受調控政策影響，購房者的心態發生了較大變化。為何置業？青睞怎樣的戶型產品？受政策的影響有多大？帶著這種種疑問，我們藉助中國長沙第31屆房地產交易展示會召開的機會，通過問卷調查的方式，探究購房者的這些心理變化。本次調查共發放問卷20xx份，回收率為93%，有效率為88%。
一、潛在置業需求狀況
（一）居住現狀
從圖1的居住現狀可知，自購住房合計佔62.05%，相比去年上升19.70%，去年以來樓市持續升溫，房屋成交達到歷史最高值，不少需求者購置了住房。其中自購商品房佔34.38%，上升7.78%，自購房改房和自購經適房佔27.68%，上升11.93%，保障房和商品房齊頭並進，長沙房地產市場將迎來“保障房+商品房”的雙軌制發展模式。租房比例為27.53%，與去年相當，這也是最迫切的住房需求群體。總的來說，市場的潛在需求還是比較旺盛，還有相當一部分群體有基本的居住需求和改善型需求，當然，也有部分投資、投機性需求。
（二）置業動機
1、置業計劃
從圖2可知，被調查者中有50.15%的人群今年有購房的計劃，較去年下降了4.10個百分點，同時處於觀望狀態的比例有所上升。在去年的調查中，受訪人群的購房意願較前一年也有所下降，但最終市場的銷售形勢非常樂觀，由於房價越調越高，對調控開始失去信心，因擔心房價的繼續上漲紛紛選擇出手。今年樓市調控繼續發力，長沙樓市初顯降溫跡象，儘管房價沒有明顯鬆動，但成交萎縮，觀望情緒重新積聚。
2、置業目的
從圖3可知，市場的潛在需求主要是自住性需求和改善性需求，分別佔45.17%、39.08%，剛性需求依舊旺盛。投資性需求佔13.52%，較去年增加5.98%，系列新政仍難抑制投資性購房需求，房產投資回報率的期望值較高仍是眾多投資客不願從樓市撤離的主要原因，隨著住宅被限購、被限貸，部分投資客將目光轉向商業地產，投資者並沒有因此離場。
（三）潛在置業行為
1、房源選擇
從圖4可知，絕大多數（82.71%）被調查者偏好購買商品房，選擇購買二手房的僅佔17.29%，兩者之比為4.78：1。受傳統觀念的影響，二手房沒有新房受歡迎，但因其價位相對偏低、周邊配套設施齊全、即買即住等優勢，逐漸成為眾多市民的選擇。
2、置業區域
從圖5可知，南城區域仍然是購房者的首選，佔比40.83%，隨著長株潭兩型社會試點的獲批，近年長株潭融城的程序日漸加快，可以預見的是，南城正在成長為長株潭城市群的城區中心，勢頭迅猛。河西樓市也隨著先導區的建設一路高歌，相對適中的價位成為新一輪的樓市熱點，選擇河西置業者佔到31.74%，從河東到河西的遷徙局面已經形成。可以看出，城區中心不是購房者的首選目標，好地段、次中心、交通、價格等因素成為影響購房者的關鍵所在。
3、住房面積與戶型偏好
從圖6、圖7可知，傾向中小戶型的潛在置業者仍然佔多數，住房面積偏好主要集中在90-120㎡面積段，佔比46.17%，其次是60-90㎡面積段，佔比27.76%。戶型偏好主要還是三居室、二居室，分別佔比50.46%、34.36%。從住房面積和戶型偏好的交叉統計結果可知，偏好90-120㎡的三居室最多，佔34.05%，其次是60-90㎡的二居室，佔21.93%。今年延續了近幾年的偏好趨勢，這種偏好正好反映了當前市場還是以自住性需求和改善性需求為主，市場的實際需求與國六條要求的90㎡以下戶型供應量應占總供應量的70%以上仍然存在較大的矛盾。
4、住房價格承受能
從圖8可知， 大多數被調查者的住房單價承受能力在6500以下，佔81.17%，其中一半（50.07%）的人能承受5500-6500這個區間的房價，31.09%的承受力在5500以下。從統計局公佈的收入水平與房屋單價的比較分析看，居民可以承受的房屋單價是其家庭月人均收入的2～3倍。今年1-5月長沙商品住宅的網籤均價為5889元/㎡，以上調查資料表明，當前長沙房價仍處在大多數人的承受範圍之內。從圖9可知，對住房總價的承受區間主要集中在35-50萬元，佔53.09%，其次有25.64%的人能接受總價為50-75萬元的住房。相比去年，居民的住房價格承受能力又有一定的增強，面對居高不下的房價，不得不提高對房價的接受水平。
5、購房方式
限購限貸令的實施，打亂了部分家庭的購房計劃，在購房心態和選擇上有所變化，“先小後大”的遞進式居住法則正面臨挑戰，“一步到位”的置業形態則備受關注。從圖10可知，27.96%的受訪者購房時選擇一步到位，這部分人相對而言有較強的購買力，二是擔心經濟能力提升後被限制在限購限貸門外，以後想改善住房條件怕得不到滿足。當然，還是有72.04%的受訪者接受傳統的“先小後大”的購房方式，根據自己的經濟實力量力而為。隨著調控政策更加細化和深入，一步到位的購房計劃是否可行，需因人而異，在不影響生活質量的前提下選擇最適合最划算的購房方式。
（四）付款方式及月供能力
1、付款方式
從圖11可知，購房時大部分會選擇銀行按揭貸款，佔54.26%，特別是20-30歲的年青人，因原始資金積累不會很多，這種方式大大降低了購房難度，但銀行按揭獲得的折扣較低，累計付款總額因供款年限長利息負擔多而比一次性付款可多至50%。相比去年，分期付款的比例有所上升，佔20.63%，這些購房者大都是
手頭上的資金不足以一次性付款，但又不願意支付大量的利息費用，所以在連續加息的影響下，這種付款方式開始受到更多的關注。
2、月供能力
從圖12可知，對於採取按揭方式購房的潛在群體，其月供承受能力基本在1500元以上，3500元以下，主要集中在1500-2500元的範圍，佔53.17%，還有25.68%能承受2500-3500元間的月還款。我們一般認為家庭月收入的.1/3用於供樓比較合理，最多不超過五成。
（五）影響置業的外部因素
1、置業關注因素
從圖13可知，購房者關注的前三項因素仍然是地理位置、價格、交通，分別佔22.99%、20.92%、16.83%，三項合計較去年減少5.26%，同時周邊配套設施是否完善也是一個重要的考衡標準，佔10.53%。資料或許可以說明，購房者選房時較過去更為理智，通過對各種因素綜合對比最終做出選房決策，突破以往只考慮某個或者某幾個因素的行為，更加明白什麼樣的房子更適合自己。
2、置業資訊來源
從圖14可知，置業者獲取置業資訊的來源渠道中，這幾年排在第一位的始終是0731房產網等網路媒體，該比例在逐年上升，今年佔到48.25%，因其方便快捷、資訊全面、傳播速度快等特點已被廣泛認同；其次是《長沙樓市》等專業刊物，佔17.00%，主要在公共場合發放，目標針對性強，近年來其影響力也顯而易見。可以看出，平面報紙的影響力減弱的趨勢明顯。
3、政策因
從圖15可知，影響市民購房計劃的主要政策因素是二套房首付提高及限購令，受影響的比例分別為30.60%、24.78%。那些有改善住房或投資需求的二次置業者受到了較大的影響，第二套房貸款提高首付，無形中提高了消費者的購買成本，限購令也將一部分有置業需求的物件拒之門外。這些政策會抑制購買需求，短期內對平抑房價起到一個階段性的作用，但是對於改善性住房和投資投機性購房沒有區分。還有22.84%的受訪物件表示購房計劃不受政策影響，這些基本都是首次置業者，而且沒有受到籍的限制。
二、房價判斷及預測
（一）當前房價判斷
圖16 當前房價判斷
從圖16可知，調查結果與去年差不多，認為長沙當前房價偏高的佔多數（63.20%），消費者普遍面臨房價上漲的壓力。今年以來，新國八條、限購令、價格控制等政策連續出擊，但對房價的抑制作用有限。從今年長沙的房地產市場來看，樓市成交經歷過低位徘徊，但房價始終居高不下，未出現明顯鬆動跡象，市場一直處於膠著狀態。
（二）下半年房價走勢
從圖17可知，市民對長沙出臺的房價控制目標信心不足，對下半年長沙房價有上漲預期的佔多數，合計57.86%，其中39.02%的被調查物件認為房價有可能上漲10%以上。相比去年對房價持平或下跌預期的看好，一路上揚的房價讓消費者的期待落空，對市場的發展變得不再那麼確定和肯定，反而更加消極悲觀，雖然對政策還會有期待但不再堅信政策能夠控制住今年房價的漲勢。
（三）新政對房價的影響
從圖18可知，一系列新政對穩定房價的效果還沒有完全顯露出來，51.34%的被調查者認為新政對控制房價繼續過快上漲起到了一定的作用，但當前房價上漲的速度還是處於較快的狀態，並沒有明顯降下來，市場處於量跌價升的僵持狀態，房價需要得到進一步的控制。
三、20xx年長沙房地產市場需求趨勢基本判斷
本次問卷調查，能夠幫助我們更好的瞭解市場需求的真實狀態，瞭解購房者背後各不相同的置業目的以及新政下的購房行為表現。在這次問卷調查中，市場主要呈現出以下幾方面發展趨勢：
（一）買賣雙方正上演博奕戰。市場的潛在需求依然比較旺盛，50.15%的受訪者表示今年有購房的計劃，同時置業者的觀望情緒加重，樓市量跌價高，買賣雙方重新進入博奕階段。
（二）樓市投資熱情不減。限購、限貸等一系列抑制投資與投機型購房需求政策的連續出臺，並沒能打擊樓市投資者的熱情，一時半會還不願意丟棄房產投資這塊香餑餑。一些還可以購買住宅物業的市民，投資熱情依然不減，部分資金因為投資住宅受限，也會通過轉戰商業等其他渠道投資房產。
（三）置業者仍然將傾向於購買90-120㎡的三居室。今年延續了近幾年的偏好趨勢，90-120㎡的三居室和60-90㎡的二居室依然是市場的寵兒，在自住和改善型需求的主導下，這兩種產品具有較強的市場競爭力。
（四）當前房價在購房者能承受的範圍之內。大部分置業者能承受6500元/㎡以下的住房單價，總價的承受區間主要集中在35-50萬元，由此可見，長沙當前的房價還是在能夠承受的範圍之內。
（五）樓市需求力求一步到位。買房先小後大，這一曾經被許多人視為人生既定的“購房軌道”，如今隨著多項樓市新政的出臺，似乎面臨著被顛覆之勢。二套房首付五成以上，貸款利率的上調，契稅的上漲等等帶來換房成本的提高，已經影響到購房者心理，置業“一步到位”漸成為越來越多購房者的選擇。
（六）多次置業者受政策影響較大。樓市調控政策最主要的目的是打擊投資投機類購房者，打擊多次置業者，抑制不合理的購房需求。調查顯示，限貸、限購政策對多次置業者的影響較大，對抑制住房消費起到了一定的作用。首次置業者幾乎不受政策影響，但改善型住房需求亦受限，被政策誤傷。
（七）下半年房價普遍看漲。房地產市場成交量萎縮，房價依舊堅挺，提高首付、限制房貸的調控做法實際效果比較有限，對下半年房價有上漲預期的居多。
關注民生，讓百姓實現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入瞭解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20xx年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關
部門及規模較大的房地產企業徵集相關資料，並在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛徵求意見。視察結束後，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
2、區域發展不平衡，南北差異較大。由於我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6 縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處於起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的'神木縣20xx年 -**年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨於理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資專案，助推了房價的強勢上漲。但從**年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨於理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規範，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規範化，土地使用權供應方式逐步走上規範化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升：
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處於觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處於調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟執行實施政府幹預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省巨集觀政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發展目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均佔全社會消費品零售總額的8.41%，是佔消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復甦的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇：
此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。
營銷案例
x x花園自推出市場以來，獲得了聲譽，並迅速建立了良好的市場地位，這與它成功應用價格策略密不可分。
首先，房地產價格與區域概念密切相關。人們常說“天河區房價”“濱河東路房價”與地理位置密切相關。這樣的價格是從一般的粗糙感中獲得的價格，比較模糊，彈性範圍在500-1000元之間。比如姜堰路的房價一般認為在4000 ~ 4500元左右。我們稱這個價格為“我們心中的價格”。
其次，從群體來看，自有房產產品是特殊的高價商品，影響價格的因素非常複雜。消費者對輕微的價格調整不是很敏感。與其他商品不同，輕微的價格調整往往會導致銷售額的增加。在房地產市場，只有價格大幅調整，價格才能成為市場購買行為的敏感因素。
第三，從購買過程來看，購買價格往往是在逛了一圈後確定的，這個價格是基於心中的價格。房地產企業要想讓一個房地產的價格成為消費者關注的焦點，價格低於比較價格是不夠的，還不如遠低於心中的價格，這樣才能廣泛的吸引消費者。
x x花園成功地利用了心中價格與比較價格的關係原則，成功地吸引了消費者，從而確立並鞏固了其市場地位。花園規模12萬平方米，在葉公大道以南比較大，但環境配套基本空白，而附近幾棟大型建築正在熱賣，一些建築已經樹立了良好的品牌形象，一些建築是既有建築，配套設施比較完善。在這種情況下，如果我們僅僅依靠創造銷售的場景氛圍，花園的銷售將是一個漫長的過程。花園一定是靠速度和規模取勝的樓盤。與單位利潤最大化相比，市場規模和市場份額更重要。
第一階段已經啟動。當時葉公大道以南的房產心理價格在3600 ~ 4000元左右。房地產以平均3000元的價格推出，遠低於心理價位，吸引了大量投機者和買家排隊搶購，房地產立即全部售出，在市場上引起轟動。與此同時，開發商提出了“六個一流”、“八個必須同年實現”的目標，給購房者留下了深刻的印象。
第二期推出的時候，是次年6月初。主要是15層的小高層，均價3500元，最高不超過4000元，最低只有2500元。此時x x園的徵地規模已經擴大到52萬平方米，珠海區的開發規模首屈一指。綠化環境和配置的設施更加顯眼。以一期已交付使用的大面積草坪、假山、噴泉、幼兒園、既有建築為模型，在規劃上做了普通城市建築不敢想的嘗試，比如建造大面積人工湖。所以這一切增強了買家的信心，提高了他們的心理價位。所以，雖然二期樓盤的價格有所上漲，但與購房者的心理價位還是有很大差距的。95%的單元在正式發售日期之前已經售出，256個單元在正式發售日期之前已經售出。
x x花園低價出售，使得周邊建築避開其銳邊，掛上免戰標誌，產生強烈的轟動效應，成為房地產市場的熱門話題。至此，x x花園的市場價格變得非常堅挺。
房地產三期於9月初啟動。這時，x x花園在前兩個轟動效應的心理影響下，聚集了不少人氣，形成了一批忠實的買家。這個花園推出的單位是22層的高層單位，已經推出約1000套。推出後第一週就賣出了300多臺，還是很成功的。而房地產價格恢復正常水平，均價4000元出售，接近周邊房地產價格。
回顧上述過程，x x花園在價格策略的應用上非常成功。開發商繼承了其原有的開發珠島花園的成功經驗(珠島前期最低20xx元，幾年最高4000元，類似x x花園，但x x花園在營銷和形象包裝上更為成熟有節奏)，而不是以“低開高走”的價格作為簡單戰術。
當然x x園的推廣方式還是有一些值得商榷的地方。比如前期只注重心理價格競爭優勢的建立，而忽略了後期定價競爭優勢的建立，對後期的市場回彈力有一定的影響。第三期x x園均價達到心理價位的峰值(4000元)，不僅沒有心理價位的優勢，在比價上也缺乏明顯的優勢。所以，鑑於競爭對手根據x x園前兩期的銷售情況降低了售價，雖然x x園有一定規模的知名配套設施，但由於推出的單位多，即使沒有心理價格優勢支撐，也還是需要有比較價格優勢支撐，否則會付出減緩銷售速度的代價，很難維持目前的銷售優勢。這些觀點是準確的，需要實踐證明。但是x x花園在價格策略上的成功應用，值得房地產開發商學習和借鑑。
個案分析
房地產現在在上漲，所以高價格隨處可見。x x花園採用低於心理價位的策略，可以說是別具一格，形成亮點。價格是消費者最關心的問題，也是影響消費者購買房地產產品的重要因素。x x花園在銷售中設定的價格，不僅讓消費者滿意，也讓開發商受益。這種價格策略可以說是成功的。
房地產價格由開發成本、開發費用和利潤組成。開發成本是房地產開發成本的主要組成部分，約佔專案總成本的80%。所以如果開發成本低，房價可能會下降。現在建材，拆遷補償，人員工資越來越高，開發成本自然會高，房價只會漲。所以x x園的價格策略也告訴我們，要想贏得消費者的`青睞，就要從源頭切斷這條河。
x x花園通過使用低價定價策略增加了其在房地產市場的市場份額，使一些無法支付高價的新消費者成為實際買家，獲得更多客戶。房地產的價格直接關係到其配套設施的完善程度、周邊環境和產品質量。第一期，其設施裝置基本空白，附近建築較多，x x園選擇低價是必然的。
因此，我們可以看到，在這些情況下，開發商應該選擇降價:
1.產品不好，沒有特色。
2.房地產開發量太大。
3.絕對單價太高，超過當地主流購買價格。
4.競爭激烈，同類產品太多。在這種情況下，低價是一個好策略。因為，這樣方便快捷的交易，促進良性迴圈，未來的價格也方便其控制。
x x花園的價格策略給我們的啟示是，如果以後做房地產銷售，首先要看專案的優劣。優勢強的可以把價格定高一點，劣勢大的就把價格降下來，這樣雖然利潤會降低，但是會吸引更多的買家。經過自我考慮，我們也考慮了我們專案所在的環境。這裡的環境包括所在地區的自然環境、房地產市場環境和社會環境。如果自然環境好，價格可以高。如果你身邊有很多競爭對手，適當的降價可以吸引消費者的注意力。在專案所在地區，如果居民生活水平高，高價房就會賣光。
x x花園可以結合自身優勢制定正確的策略，鞏固市場地位，贏得消費者的好評，從中賺取利潤。現在是“雙贏”戰略。如果x x花園在未來的銷售中繼續“雙贏”，他應該改變策略，結合新問題想好策略。畢竟，策略隨著銷售的不同而變化。找到適合他的就好。
看了這個案例，我也發現在房地產銷售過程中，使用價格策略是最好的方式，而玩價格策略是一種穩定的取勝方式，只要你合理使用，賺取可觀的利潤。
x x花園的產品定價採用需求導向定價。需求導向定價是指以需求為中心，根據買方對房地產產品價值和需求強度的理解來定價，而不是賣方的成本。在需求導向定價中，有理解價值定價法和差異化需求定價法。x x花園基於理解價值定價法。
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