一、接管驗收制度房屋配套設施的驗收工作室設施轉入使用的一個重要環節,對以後設施的管理和使用有著重要意義。
設施管理驗收不僅包括對房屋附屬設施的驗收,還包括房屋裝置的驗收以及更新裝置的驗收。
物業公司對於設施的接管驗收工作具體包括日常以及周養護內容,月維修保養內容,季度、半年、年度維修保養內容等。
二、值班制度由於配套設施直接關係到業主生活的安定、和諧,因此,必須建立嚴格的值班制度,保障設施正常執行。
1.值班人員必須堅守崗位,如果有特殊情況需離崗,必須請假,並有符合條件的人員替崗,不得擅自離崗,否則,造成的一切以外由值班人員承擔。
2.按照設施操作規程以及崗位責任制度的要求進行操作,密切注意所掌握裝置的執行情況並做好相應的執行記錄。
3.裝置遇到故障時,值班人員必須馬上報告管理層,並通知廠家以及維修人員維修。
4.接到業主的報修通知時,應當迅速安排維修人員進行處理,並做好維修記錄。
5.就餐時間,須做輪值工作,保證崗位有人在崗。
三、交接班制度做好交接班工作,是對值班工作的輔助。
交接班人員必須提前10分鐘做好交接工作,並在值班登記本上簽字。
1.交接內容包括:
1)檢視設施執行記錄。
2)檢修裝置狀況,清點儀表、工具等。
2.出現以下情況不得交班:
1)在事故處理未完成時,不得交班。
2)交班人員尚未到場或者遇接班人員酒醉、神志不清等情況時,不得交班。
四、報告制度
建立報告制度可以讓管理層及時瞭解裝置執行情況以及維修管理情況,有下列情況需要作出報告:
1.裝置出現故障或者需要停機檢修。
2.零部件需要更換修理。
3.設施操作人員需要暫時離崗。
4.設施操作人員加班、請假、調班等。
5.設施需要開展整改工程。
6.設施執行方式發生改變。
五、工具領用保管制度
1.個人領用工具時,應根據實際需要和工種類別填報申請,經批准後,到倉庫辦理領用手續。
2.工具發生丟失、損壞時,應當向管理層說明原因,由於人為因素造成工具損壞時,應當按工具價值賠償。
3.工具老化,可向管理層申請報廢,並重新辦理工具領用手續。
六、住宅小區工程設施安全操作管理規定
1.所有的機電操作,必須按照國家有關安全操作規程操作,在操作人員安全第一的前提下,保證裝置正常執行。
2.新上崗人員必須經過嚴格技術培訓之後,才能上崗。
3.配置安全操作用品,並認真保管,不得草率、馬虎大意。
4.工作場所禁止抽菸、喝酒以及做與本職工作無關的事情。
5.非工作人員,不得隨意進入裝置操作房。
6.裝置出現異常時,必須及時處理。
7.電氣設施發生故障,應嚴格遵守停電、驗電、檢修、檢查程式,確認故障排除之後方能送電。
8.嚴禁將金屬物、工具等遺留在裝置上。
熟悉觸電、身體傷害等各種意外事故的急救方法。
七物業工程設施檔案和物業技術人員管理制度
1)管理好物業工程設施時關係到物業是否能夠保值增值以及也只切身利益的大事。
物業管理人員必須發掘裝置潛能,做到物盡其用,充分發揮裝置的使用價值。
2)物業工程設施須實行檔案管理制度,對裝置的原始檔案必須歸檔、彙總、登記造冊,以便查考,為裝置的完好使用以及安全使用提供方便。
以下資料須歸物業工程管理部建檔管理:a)裝置系統的資料,如竣工圖、構造圖等。
b)裝置系統原始發票、收據、使用者手冊以及售後服務卡等。
c)裝置系統中重點部位的拍照資料及相關注釋。
3.)建立裝置管理考核制度,獎賞分明,調動員工工作積極性。
a)建立裝置管理考核、督察制度。
b)對裝置管理定期、不定期抽查、考核。
4)建立iso9001質量管理體系:a)建立機房管理制度。
b)建立供、配電管理制度。
c)建立裝置維修制度。
d)嚴格各項管理制度,做到責任到崗、任務到人、用科學化的管理提高裝置管理水平。
5)對於住宅小區物業工程設施管理在做到“三好、四會、五定”。
a)三好:即是設施要用好、修好、管理好。
b)四會:即是對設施使用、會保養、會檢查、會排除故障。
c)五定:即對設施進行潤滑、通風、清潔、檢修時,做到定點、定人、定崗、定時和定責。
6)住宅小區工程設施在裝置管理上,必須堅持安全第一,降低耗能。
a)遵循“安全、經濟、合理、實用”的原則。
b)儘可能採用節能、經濟適用且品質優良的材料,修舊利新。
c)培養管理隊伍的創新精神,維護業主的權益。
d)設施操作人員應嚴格按照操作規程和制度開展工作,做好必要的防護工作。
住宅小區配套設施管理最基本和最重要的要求是保證配套設施體系的安全執行,包括使用者使用安全和操作人員操作安全。
e)加強安全意識,防止意外發生,做好宣傳工作。
7)提高物業管理服務質量。
a)堅持“物業管理服務第一”的意思,培養職業道德和責任心。
b)保證配套設施崗位上有專業操作人員,做到崗前培訓、持證上崗、在崗輪訓。
c)對員工做好“傳、幫、帶”工作,對裝置進行現場操作,知道相關人員,使員工能夠適應崗位要求。
成立以工程部為主體的節能領導小組,各部門均應設節能管理員。節能領導小組要經常研究大廈的能耗情況和採取相應節能措施。工程部應進行每月能耗統計並繪製成曲線表,以進行不同年份不同月份的能耗比較。
物業的合理用電是節電的手段,從執行角度應從下述幾方面考慮:
供配電。提高功率因數,應控制在0.9以上。
變壓器。變壓器在執行中,應根據負荷變化情況,按技術特性,選擇最佳執行方式。變壓器負載率經常小於30%時,應更換變壓器;單相用電裝置分接在三相網路上,低壓網路的電流不平衡度應小於20%。
空調、製冷系統。製冷機組應根據不同負荷要求,開、停部分機組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質,以提高製冷系統的執行效率。空調機組在不同季節,應該合理調整新風比例,以減少新風處理能耗;對於非24小時營業場所,進行風量調節,根據負荷的大小來改變送風量。
照明系統。採用日光感測器、時間預定、手動等照明控制手段進行節電。光源燈具應定期清掃更換,制定更新週期,維持光照水平。
1 能源消耗控制程式及要求
1.1 能源消耗控制的範圍是:電、水、汽、油、煤氣等。工程部在所有使用部門安裝電錶、水錶、蒸汽表、煤氣表,油料使用須登記。
1.2 工程部派人每天到各使用部門巡視檢查,如發現漏電、漏水、漏汽、漏油等現象,立刻採取措施解決問題;如屬人為事故,要對有關人員進行教育並懲罰。
1.3 能源費用消耗在正常營業善下應控制在總營業收入的4.5%。其中:
i.電費:佔能源費用的43%
ii.水費:佔能源費用的6.5%
iii.煤氣費:佔能源費用的1%
iv.熱力費:佔能源費用的25%
v.冷凍水費:佔能源費用的24%
2 裝置節能辦法簡介
2.1 重視節能的重要性,讓每位員工都要了解節能是工程管理重要內容。
2.2 工程部各級管理人員要了解主要用電裝置的數量、執行情況。
2.3 瞭解各種能源的收費標準。
2.4 指派專人負責節能工作的檢查、督促。
2.5 推廣節能觀念及意識和方法。
2.6 不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節能效果進行分析、調查,使之不斷完善。
2.7 應用樓宇自動化控制進行管理,根據季節、時間變化,時刻調整。
2.8 保溫材料的維護保養。
2.9 空調風量根據季節、時間、客人的感覺隨時調整。
2.10 照明線路的佈置及調整。
2.11 燈具的選擇(節能燈、日光燈帶功率補償器)。
2.12 升降梯/電扶梯的智慧管理。
2.13 採用節能控制照明開關:(1)聲控開關:(2)光控開關;(3)時間控制開關;(4)延時控制開關。
2.14 合理使用裝置,使其最大限度的達到工作效率,例如:變壓器最合理的工作負載是80%-90%,這時它各方面的利用率最佳。
2.15 使裝置保持良好的執行狀態。(潤滑、密封等)
2.16 採用節能水龍頭。
1在組織、管理施工及進行施工排程的同時,必須把施工安全放在首位,負責做好安全施工、文明施工工作。
2工程任務下達時,應編制安全施工技術措施,並負責組織施工人員進行安全技術交底。
3在編制施工組織設計和施工方案的同時,組織編制安全施工、文明施工措施,並在施工中組織貫徹落實。
4在編制、安排施工計劃及工程施工綜合進度時,應根據工程施工特點,以及現場作業的要求,安排做好必要的安全措施。
5負責現場文明施工的規劃、管理及驗評工作。
6在簽訂工程合同時,必須有安全施工、文明施工的明確要求和獎罰規定,並經安全部門同意後,方可簽約。
7在施工排程會上,檢查、彙報和安排安全施工、文明施工工作。
參與公司事故預防措施計劃和安全技術勞動保護措施計劃的編制和計劃的落實工作。
8參加有關安全施工方面的標準、規範、規程的制訂和審查。
9在推廣和採用新技術、新工藝、新材料和新裝置時,應組織制訂安全操作規程,並負責組織培訓。
10參加安全施工大檢查,參加重傷、死亡事故的調查處理工作。
11及時跟蹤瞭解工程施工過程中的安全管理工作,瞭解相關情況,督促做好施工過程的各項安全工作。
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