為了進一步推進我市“雙百工程”商貿物流專案建設，完善商業服務功能，促進商貿流通科學發展，繁榮商品市場，加快傳統商業向現代商貿流通業轉型，3月份，我局對全市城區建築面積達到5000平方米及以上的大中型商業網點發展建設及經營情況開展了調查，形成了調研報告，具體情況報告如下：
加快私營經濟發展，離不開良好的服務環境。地方政府首先要切實轉變政府職能，簡化辦事程式，提高辦事效率。對私營企業指導不指揮、參考不參與、支援不干預、服務不索取。調查結果顯示，一些管理部門和服務單位辦事拖拉，效率低下，有歧視現象。私營企業管理者反映“社會負擔過重;政府職能部門辦事效率低、環節多，相對降低了企業效率”;“除了收稅，別的事無人管”;“思想還不夠開放，政府的官本位思想還很嚴重，希望政府多辦些實事，減少企業不必要的負擔，讓企業在一個寬鬆的環境下搞好生產”。
一、基本情況
截至20xx年末，我市建築面積5000平方米及以上大型商業網點數量達到46個，總建築面積160.15萬平方米。
按經營狀況劃分。正在營業的商業網點28家，總建築面積56.13萬平方米，20xx年營業總額約41.07億元;閒置的商業網點2家，建築面積1.32萬平方米;正在建設的商業網點13家，建築面積92.06萬平方米，計劃投資總額23.57億元;20xx年擬建商業網點3家，建築面積約10.64萬平方米，預計投資額為6.10億元。
按經營業態劃分。大型百貨商店7家，大型超市及購物中心16家，專業店9家(包括家居建材商店)，商品交易市場12家(其中農產品批發市場2家)，商業街(街區)2條。
按企業性質劃分。外商投資企業2家，內資企業44家。
“中國少年兒童平安行動”是共青團中央、教育部、公安部、全國少工委於20xx年發起的一項以少年兒童安全自護教育為主要內容的少先隊品牌活動。它對引導少年兒童平安自護和健康成長髮揮了積極作用。
二、主要特點及存在問題
(一)發展不平衡，存在“四多四少”局面。在經營主體性質方面：民營股份制和私營獨資企業存量最多，外資企業較少，國營企業實行“退出”機制後大為減少;在業態分類方面：百貨店、綜合超市、購物中心、綜合市場、專業市場較多，專業批發市場較少;在地域分佈方面：相山區、縣比較集中，烈山區、杜集區發展緩慢，市內淮海路較為集中，縣、烈山區、杜集區的繁華地段多，在城鄉結合部和稍偏離鬧區的地段少;在服務物件方面：服務於主城區居住人口密集地商廈林立、門店雲集，新城社群大中型商貿服務網點偏少，網點建設跟不上城市發展的需要，尤其是農貿市場建設滯後於城區擴張，嚴重存在居民“住新樓，添新愁”現象。
(二)依據規劃難實施，缺少有效制約手段
《市城市總體規劃(20xx-20__年)》、《縣城市總體規劃(20xx-20__年)》、《市城市商業網點規劃(20xx-20__年)》、《市現代物流發展規劃(20xx—20xx年)》等均已出臺，但實施操作與理論規劃存在偏差，缺乏強有力的監管手段，部門聯手配合共治不足，加上相關法律法規的指導和規範不夠清晰明確，投資建設或經營主體追逐最大化的商業利潤價值，市場意願起著決定性作用，網點佈局和建設多由市場自主選擇，缺乏有效的引導約束機制，出現了“自由無序”發展，導致資源配置存在一定不合理現象。事前決策政府主導缺位，事中管理政府難以干預企業經營行為，出現問題事後補救缺乏有效手段。如不少房地產商把樓盤與商業網點建設捆綁開發銷售，而開發商在商鋪出租後就不再過問各商鋪的商業運營，也沒有另設統一的管理機構，導致商鋪的經營缺乏整體定位，既沒有經營亮點也沒有獨特內涵，目標人群購買意願低，企業經濟效益不理想。如久興置業批發市場、步行街等問題暴露後，造成了一定的社會不良影響。
(3)積極推進外貿出口。在鎮黨委、政府的大力支援下，企業實現了外貿出口10萬美元，但其餘的多為代理出口。明年，將充分利用已有的自主出口權積極向國外市場進軍，打出產品品牌，使代理出口變為自主出口，增加企業效益。
(三)網點增加，競爭加劇，地區購買力增長緩慢
商貿流通加速發展，加快了城市轉型步伐，大型商貿物流專案日漸增加，不斷注入新活力，增添新動力，商務經濟迸發出無限精彩，亮點頻現，不斷重新整理人們的視野。但存在聚集加快，輻射不足;競爭加劇，共贏很難;地區購買力流失減少，購買力增長緩慢;規模業態提升，層次結構調整艱難;配套的基礎公共設施、交通、休閒環境、消防安全保障不盡完善;流動人口不多，外來購買力增長潛力有限等現象。大型商業網點間存在同業態在經營規模、品種類別、消費人群結構等方面趨同化問題，如淮海路和孟山路交匯處的東方百貨、金色華鬆、鼎盛國際、淮海時代廣場(金鷹國際)、正在新建的新世紀百貨大樓、即將開業的相王國際購物廣場，相距不到200米，均是大型的綜合購物商業網點。惠苑路步行街的真棒超市和蘇果平價店兩個大型超市，距離不到100米，業態雷同不利於彼此發展。
三、對策建議
設定數量充足、佈局合理、具有一定物質技術條件的商業網點,對於合理規劃商品流通渠道,擴大商品流通規模,加快商品流通速度,從而促進生產不斷髮展,滿足人民生活需要,都具有重要意義。
(一)科學規劃，優化佈局，堅持推進“雙百市場”商貿物流建設不動搖
城市規劃與商業網點發展布局規劃要協同推進實施，公共投入要到位。按照政府主導、部門主管、企業主辦原則，遵循市場經濟規律，大力培育和建設各類市場。出臺並貫徹實施《進一步促進商品交易市場發展意見》，扶持商貿龍頭骨幹企業快速發展。著力於“優結構、強基礎、增後勁、管長遠”，積極引進戰略投資者，加大商貿公共環境建設，吸引周邊購買力，改造提升一批市場和重要區域網點，強勢推進“雙百工程”商貿物流專案建設，夯實全面協調可持續發展基礎，切實轉變商貿發展方式，奠定規模發展優勢，積極構建現代流通體系。各種型別的商業網點在空間佈局上，應充分考慮三區一縣的整體規劃、交通便利狀況、流動人口的多少、消費者的分流、市場競爭、購買能力等因素，因地制宜，進行可行性分析論證，由市縣區商務主管部門統一規劃，力求做到佈局合理，儘可能減少大中型商業網點的“多與少”、“盲目與重複”、“上馬與下馬”、“開業與停業”的調整頻次。
(二)明確定位，突出特色，加快商業結構調整步伐
原因：在校大學生越來越多的去兼職，有很多新的問題出現，有好的現象也有不好的現象，我們做這個調查就是想看看有什麼問題的存在，用什麼樣的方法去解決。
加快商貿物流業的結構調整及優化升級，建立安全、誠信、舒適的購物環境，積極發展高階商貿物流業，不斷完善社群商業，科學合理佈局重點商貿區域建設，形成多元化、多層次、功能完善的消費服務體系，以滿足不同層次消費需求。對老城區商業網點逐步進行提升改造，提高商業集聚度，提升檔次和整體形象，進一步完善老城區的城市商業功能，形成購物、文化娛樂、休閒、旅遊、餐飲功能一體化的特色商業氛圍。突出經營優勢，注重商業結構調整，對商品結構實行錯位經營，在兼顧時尚商品門類齊全的同時，拉開高中低檔次;提升新城區商貿服務功能，加大培植力度，主要以服務社群為主，在建設中注重購物環境與經營設計的一步到位，大力引進國內外知名商業企業，注重大型連鎖超市的合理設點佈局;特色商業街發展秉持獨特的定位和特色，經營精品和名牌，提高品牌檔次，突出專業特色，以突出特色經營打造核心競爭力，同時注重配套設施的建設和購物環境的完善;大力培育專業市場，不斷提高市場的組織化程度，不斷完善市場體系，加快汽車城建設，發展新型建築裝飾材料市場，發展產地型特色農產品市場，推進標準化菜市場建設，支援縣中瑞農產品批發市場、鳳凰山農貿城建設，使之成為特色鮮明、輻射面廣的大型農產品批發市場。
(三)創新品位，樹立品牌，推進傳統商業向現代商貿物流業轉型
堅持市場化導向，資訊化提升，國際化推進，品牌化帶動，積極發展連鎖經營、物流配送、代理制、電子商務等現代營銷形式。形成以大型購物中心為骨幹，超市、專賣店、便民店、倉儲式商場等互為補充的多元化、多層次的銷售網路;鼓勵企業以資本運作、管理、技術或品牌為紐帶，以特許、加盟經營等方式，推進連鎖經營，不斷提高商業網點的規模經濟效益;加快信用、認證、支付等體系和資訊平臺建設，營造電子商務發展的基礎和環境。培育和完善“結構合理、設施配套、技術先進、運轉高效”的現代物流體系。
(二)銅產品生產經營情況以、為例：20xx年底，公司共有員工669人，總資產11.2億元，負債10.18億元，主要產品生產能力8萬，20xx年採購含銅物料12萬，生產粗銅4.9，電解銅0.93萬，實現總產值34.9億元，銷售收入33.12億元，20xx年，公司主要產品產量為5.88萬，上繳稅收過3.5億元。20xx年，集團銷售收入約12億，利潤約5千萬，分別比20xx年下降15%，50%。
(四)加強監測，科學導向，建立商業網點規範發展和有效的監督約束機制
適當合理地為企業留守管理人員增加工資，有利於商業隊伍的和諧穩定，有利於推動商業各項工作的有序進行，符合《勞動法》和有關工資政策精神，應把該項工作列入議事日程，力爭年內落到實處。
根據商業網點規劃要求，提出商業網點建設的階段性目標，向社會公佈階段性的鼓勵、允許發展和限制、禁止的設施專案類別，對具有較大潛力的便民利民的網點應予以扶持。同時應建立聽證制度，使大型商業網點開設符合城市總體規劃和商業網點發展規劃，減少甚至避免大型商業網點在建設中由投資引導規劃、網點過度集中、商業設施空置等現象發生。
商業網點的合理發展離不開法律法規的約束和保障，同時要不斷修改完善商業網點建設規劃，動態指引和正確示範商業網點建設，合理導向商業投資行為。明確商務部門對商業網點的管理調控職能，確保商務部門對商業網點的監管調控有章可循、有據可依。加強在實際操作過程中的綜合執法，把握機遇，因勢利導，減少無序競爭，培育市場，鞏固市場，減少商業網點建設不合理的現象發生。
終端上櫃的同款機型的數量就少，上櫃數量少，那麼就直接關係到銷售量;相反，鋪貨的客戶，上櫃機型的數量多，在店面的整體宣傳就有了一種無可比擬的優勢。對於買斷的客戶，由於我司的利潤空間降到了最低，不能上促銷員，雖然利潤對比鋪貨較高，但是由於宣傳方面的劣勢再加上鋪貨終端有促銷員的努力推薦，整體銷量對比，相差無幾，甚至要差，而且買斷的利潤空間要低，這樣就造成了我司自身的利潤少之又少。雖然，我司儘量把優勢發揮在產品價效比方面，但是還是沒有太好的效果。
按照控制總量、整合資源、強化功能、規劃管理原則，努力提高市場專業化程度，推進各類市場的組織、經營和管理創新。鼓勵商貿流通龍頭骨幹企業改造經營設施、改變經營管理模式和創新經營方式。充分挖掘城市大中型網點的凝聚力和外向輻射力，充分發揮大中型網點的引擎帶動作用。
【內容概要】金鑼灣商業中心投入運營以來，已經成為延慶商業的主力板塊，形成了較為濃郁的購物休閒旅遊氛圍，但仍存在著業態品位參差不齊、招商工作力度較弱、設施建設先天不足、物業管理責任不清、村民產權商鋪閒置等問題。在今後工作中應進一步優化業態結構，明確目標定位，推動商旅融合，完善商業設施，加強物業管理，健全長效機制，努力打造多功能、高品位的商業中心。
延慶金鑼灣商業中心地處縣城核心區，是由北京寶業恆基投資有限公司自20xx年啟動建設，並於20xx年投入運營的。該中心立項時的功能定位是“打造延慶的一流商貿中心區”。三年來，在北京寶業恆基投資有限公司的主導運作下，所有的商業設施已基本租售給商家經營。圍繞目前的經營業態現狀是否與原設想的功能定位相適宜，其原設想的功能定位是否與北京建設國際商貿中心的構想和延慶“十二五”商務發展規劃相適應這個課題，我們對金鑼灣商業中心的執行情況進行了調查。
一、金鑼灣商業中心的基本現狀
（一）金鑼灣商業設施的基本概況
延慶縣金鑼灣商業中心佔地4.9萬平方米，產權證商業經營建築總面積8.4萬平方米，其中地上建築
面積為6.5萬平方米，佔總建築面積的77.4%，地下建築面積為1.9萬平方米，佔22.6%。按產權歸屬劃分，北京寶業恆基投資有限公司持有產權建築面積
6.4萬平方米，其他7個單位持有產權建築面積2.1萬平方米。整個金鑼灣商業中心共建有九個單體商業樓座，一個大型地下停車場，一個地上停車場，擁有停車泊位340個。
（二）金鑼灣商業業態的基本佈局
在縣委政府的高度重視下，金鑼灣商業中心建設後期，通過廣泛的招商工作，使國際零售鉅商沃爾瑪、國內知名企業蘇寧電器、環球新意百貨、肯德基快餐、湘和海鮮酒樓、慶豐包子、吳裕泰茶莊、同仁堂藥店、歐萊雅美髮店、延慶特產展銷中心、小商品商城等先後入駐開業。目前，金鑼灣商業中心共擁有大型綜合超市、大型百貨店、專賣店、品牌店、特色店、特大型餐飲店、兒童遊藝等 7種業態形式，其中大型綜合超市建築面積18551平方米，佔商業服務設施總面積的22.1%，大型百貨店建築面積24240平方米，佔28.9%，特大型餐飲店建築面積3415平方米，佔4.1%，其他各種業態27780平方米，佔33%。截止到20xx年3月底，金鑼灣商業中心的商業服務設施已開業經營的面積為62652平方米，佔總面積的88.1%，尚有10014平方米的商業服務設施正在招商入駐之中。目前，金鑼灣商業中心已經營的業態面積比率是：大型超市
22.1%、大型百貨28.9%、小型專賣店1.1%、小商品34.2%、特色農產品3.2%、餐飲6.6%、娛樂4.9%。
（三）金鑼灣商業經營的基本情況
金鑼灣商業中心自20xx年4月26日國內知名企業蘇寧電器，20xx年6月25日國際零售鉅商沃爾瑪，20xx年1月21日國內環球新意連鎖百貨，20xx年10月25日延慶特產展銷中心和各品牌專賣店及其他小型商戶入駐開業以來，共有入駐經營商260個，擁有從業員工2240人。據統計每天到金鑼灣商業中心購物休閒的顧客流量達1.1萬人次，使縣城商業中心區形成了較為濃郁的購物休閒旅遊氛圍。據商務委監測，20xx年金鑼灣商業中心的沃爾瑪超市共實現商品銷售額13864.3萬元，蘇寧電器實現商品銷售額3419.6萬元，環球新意百貨實現商品銷售額14763.4萬元，湘和海鮮酒樓日銷售收入達3.5萬元， 肯德基快餐店日銷售收入達1.5萬元，這些大型商業服務企業的運營，形成了延慶商業的主力板塊。
（四）金鑼灣商業中心的管理現狀
金鑼灣商業中心的建設與運營，一直是由北京寶業恆基投資有限公司董事會及所屬的北京環球新意物業公司、北京環球新意百貨公司進行運作管理的。20xx年8月，經延慶縣人民政府（延政辦發【20xx】第77號檔案）批准，決定成立了以政府常務副縣長為主任，由商務、城管、工商、公安等部門為成員的延慶縣中
心商業區管理委員會，其主要職責是：推進以金鑼灣為主力板塊的縣城中心商業區在業態規劃佈局、引進商家入駐、體現設計功能、營造良好秩序、確保雙安執行等方面的管理。在這個承擔政府調控職能機構的指導下，北京寶業恆基投資有限公司董事會與所屬的北京環球新意物業公司、北京環球新意百貨公司具體細化實施了金鑼灣商業中心的管理。就目前的管理機制而言，應該說政府監督協調職能已經到位，企業市場化執行職責明確，但在業態佈局、功能發揮、物業效能、企業經營等方面還存在著問題，尚需認真研究，逐步解決完善。
二、金鑼灣商業中心現存的問題
金鑼灣商業中心作為延慶縣城商業中心區的主力板塊，應該是商業服務業態佈局結構合理，兩個面向功能完善，物業服務管理到位，執行秩序安全規範，企業經營效益較好，社會效益明顯的延慶商業的亮區所在。但是在對金鑼灣商業中心主體企業，經營商家和縣內外消費者的具體調查中，就其目前的.現狀而言還存在著如下問題：
（一）業態品位參差不齊，目標定位不凸顯。金鑼灣商業中心原策劃設計的功能定位是：面向中高檔消費群體，集購物、餐飲娛樂、旅遊休閒於一體的大型綜合商業區。三年來雖有沃爾瑪、蘇寧電器、環球新意百貨、湘和海鮮酒樓、肯德基等大型知名企業入
駐，但其它經營設施由於產權的多元化，業主不顧及整體的業態規劃佈局，只求儘快的取得租金收益，在落後的經營理念下，按照自己的市場判斷決定經營的專案，結果是經營定位不當，業態形式雷同，商鋪的外裝修、內裝飾，商品陳列展位設施沒特色，導致相當一部分經營區位變成了小商品市場，在這個現代化的建築群內，多處懸掛著“××市場”的巨幅招牌，既從經營業態佈局上明顯偏離了原來設計的功能方向，也在外觀形式上降低了金鑼灣商業中心的品位。縱觀商業中心的業態現狀，可以說是高中低的業態品位參差不齊，商場與市場並存，面向中高檔消費群體的目標定位並不凸顯。
（二）招商工作力度較弱，配套的業態功能滯後。如娛樂酒吧、休閒茶社、歌廳舞廳等娛樂休閒業至今還沒入駐運營。同時在與旅遊的融合發展上仍顯不夠，20xx年由政府出資承租A座一層2700平方米的延慶特產展銷中心，雖然彙集了本縣15個大類100多種旅遊商品，但由於經營主體的組織化程度不高，商旅結合不密切等多種因素，致使自20xx年10月25日開始營業至今，僅實現延慶特產銷售額9000元。目前，這個特產展銷中心已基本停業閒置。面向本地消費者，面向外來遊客的旅遊休閒功能尚不能體現。
1、超越
75萬平方米商業力壓徐家彙
長久以來，徐家彙商圈始終是上海人流量最多、日均銷售額最高的地區，如今這一地位受到五角場商圈的挑戰。
去年年底，總建築面積33.43萬平方米的超級商業巨無霸———上海萬達商業廣場在五角場商圈隆重開業，巴黎春天百貨、萬達國際影城、沃爾瑪購物中心、特力屋家居廣場、寶大祥青少年購物中心、上海黃金珠寶城，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閒品牌匯聚於此。本月底，緊鄰的百聯又一城也將以高階、多元化的商業組合閃亮登場。精品百貨、特色餐飲、時尚數碼、頂級影城……徐家彙商圈所擁有的商業氛圍、服務設施、娛樂享受、時尚觸覺已全部現身五角場商圈。全新揭幕的商業航母吸引了浦東、虹口、閘北、寶山等周邊區域以及江浙等鄰近省市的高消費群體。
新五角場不僅已在商業配備上比肩徐家彙，其規模更將超越徐家彙。最新統計表明，徐家彙現有商業面積50萬平方米，而今年內五角場地區落成的商業專案面積就達43萬平方米，加上原有的商業專案，五角場商業面積已將在徐家彙之上。此外，華聯商廈楊浦店和亞繁商廈旁邊將來還可以再規劃建設兩家大型mall。而徐家彙除了大宇廣場基地外，已經沒有可供新建專案的土地。到20xx年，五角場的商業面積將達到75萬平方米，全面超越徐家彙的商業體量。
2、騰飛黃金10號線助推
被譽為軌道交通黃金線的10號線在五角場中心商務區設有五角場和江灣體育場2個站點，由地下商業走廊相連，實現了雙站互通的聯動效應。途經虹橋機場、徐家彙、淮海中路、南京東路多個交通樞紐站點，可與其它各條軌道交通線實現輕鬆換乘。10號線還將與中環線高架道路、橢圓形環島下沉式廣場以及人行地道等構成五角場五層立體交通網路。與一號線成就了徐家彙的繁榮一樣，10號線也為五角場的發展插上騰飛翅膀。
同時，軌道交通8號、12號、17號多條建設、規劃中的軌道交通線路，都將穿越五角場周邊區域，加上毗鄰的目前已通車的軌道交通3號線以及區域內集聚的30餘條公交線路，四通八達的交通網為五角場創造了非凡的發展速度與發展空間。
3、時尚海派新文化聚集
原先只有在徐匯的八萬人體育場、上海大舞臺、以及虹口足球場才上演的大型演唱會已於去年年底首度搬師江灣體育場,長達5個多小時並有眾多明星出席的創智天地慈善馬拉松演唱會開創了五角場時尚文化演出的序幕，各類體育活動、音樂會、沙龍、嘉年華將在此頻頻登場，不僅為五角場聚集旺盛的人氣，更使之成為繼徐匯、虹口之後的又一處上海時尚、文化的聚集區。
4、人文百年名校知識核爆
五角場地區人文優勢突出，不僅擁有以復旦、同濟百年名校為首的高等院校，更憑藉周邊高校的人才與科研優勢，集聚而成科技產業，及以教育培訓、研發創新、科技中介、諮詢服務等為主的現代服務業。百年名校形成的文化氛圍以及人才優勢在上海各大城區中可謂首屈一指、無與倫比。
5、生態新江灣綠色生活
毗鄰五角場商圈的國際級生態園區新江灣城，規劃佔地面積9.45平方公里，由區政府統一規劃植樹造綠、鋪設道路、建造景觀，規劃中有17萬平方米新江灣公園、遊艇碼頭等高階休閒設施，成為五角場的後花園。
6、價值較量之下彰顯無限潛力
◇五角場vs徐家彙
從徐家彙和五角場樓市的現狀和發展看，城市副中心無論處在上升期還是調整期，高階優質樓盤在吸引高階客戶的同時將獲得更好的租售投資保障，始終體現出更好的保值與增值性。
作為上海較早發展起來的城市副中心，以白領精英和境外購房者為主的徐家彙樓市始終是上海房價的制高點。早在20xx年，高階樓盤售價就攀上了每平方米20000元枝頭。巨集觀調控，徐家彙的高檔樓盤在一片降價聲中仍然保持穩健發展，正經歷新一輪的置業熱潮，房價居高不下，位於淮海西路的匯寧花園的均價已突破30000元/平方米，位於辛耕路的永新城的售價也已達到每平方米25000元左右。
相比之下，作為新興城市副中心的五角場目前的房價明顯被低估。隨著五角場商業氛圍、產業發展及配套環境的迅速騰飛，知名企業紛紛入駐，名校、名企集聚了大量兼具高知識背景、高收入水平、高眼光品味的境內外人士，而由知名發展商規劃興建的具有完善功能規劃、卓越產品設計以及巨大發展空間的高品質樓盤亦應運而生，為寸土寸金的黃金五角場注入了新的活力。而目前五角場高階樓盤的價格遠低於徐家彙，五角場城市副中心的迅速發展，使得該地區成為上海最具潛力的地產板塊之一，並直接導致此版塊高檔樓盤價值的持續上升，這個趨勢將在今年得到進一步體現。
◇五角場vs新江灣城
五角場版塊與相鄰的新江灣城版塊，可謂各有特色、相輔相成，均在20xx年樓市中有不俗表現。20xx年初推出的新江灣城一號作品，價格一路攀升，而市場反響持續熱烈，年底收盤時推出的毛坯期房售價已達到每平方米14000元。年底，華潤置地以15.41億元拿下新江灣城c2地塊，創下新高，樓板價加上建安成本等，預計該專案建成後的毛坯房成本價將不低於每平方米15000元。
五角場版塊的20xx年度扛鼎之作非創智坊莫屬。
作為創智天地的主要功能組成，集創意辦公、優質公寓、多元休閒及服務設施於一體的創智坊開盤不久已頻頻受到大學教授、企業金領、境外人士以及“海歸派”的青睞。在他們看來，創智坊個性鮮明的建築風格、舒適和諧的居住環境、全裝修現房的優質品質、世界級數碼社群的配套優勢、以及地處五角場商圈的無限發展潛力，充分體現了身份、品味與眼光。
縱觀五角場版塊及新江灣城版塊，前者已經初顯城市副中心的格局和風範，而新江灣城的商業配套及交通設施目前還只能依附於五角場商圈。從兩者的長期規劃來看，也體現出五角場領跑、新江灣城作為後盾的不同側重。
五角場版塊除了龍頭專案創智天地擁有的大片規劃用地之外，已無大宗土地可以供應，而新江灣城擁有的大量土地儲備則將作為強大後盾，因而對於投資性客戶而言，五角場土地的稀缺性和持續減少的供應蘊含了更高的升值潛力，將帶來非比一般的短期及長期回報。
頭腦風暴
巴菲特投資邏輯分析五角場地產投資價值，沃倫.巴菲特，世界排名第二的富翁，個人資產價值數百億美元，掌控著世界最大的企業集團之一。“我們不想以最便宜的價格買最糟糕的，我們要的是按合理的價格買最好的！”獨特、深刻但又易於理解和操作的投資哲學及投資策略被無數投資人士奉為經典！
a、地位決定價值選擇有天生地理優勢的樓盤
巴菲特認為選擇地理位置優越的樓盤是遵循地產價值決定論的首要原則。房地產價值的決定因素，除了地利還是地利。從發展趨勢來看，城市的發展往往是由原有的市中心向外蔓延，由於土地不可再生，越臨近市中心的樓盤具有的價值必然越高，升值潛力越大，抗跌性也越強。在樓市整體價格上升時，優秀地塊的樓盤是價格上升的引領者，而在市場相對低迷時期，很多區域的房價都有不同程度的下降，但核心區域的樓盤房價依然能夠保持堅挺。
———創智坊地處五角場核心位置，天生擁有地理優勢。佔地84公頃的創智天地，總建築面積超過100萬平方米，新近又取得了新江灣城的一塊土地，使其南享五角場商圈黃金優勢，北接新江灣城生態綠化環境，成為五角場首屈一指的龍頭專案。
b、增加安全邊際選擇具備良好公共設施的樓盤
巴菲特信奉“安全邊際”理論，通俗解釋就是價值與價格相比被低估的程度或幅度。他傾向在產品和配套價值還未完全體現於價格時入市，投資未來將具備良好公共設施的物件。在這些區域，樓盤周邊正在進行地鐵、舊城改造等工程建設，暫時的施工場面容易掩蓋了其真正價值，投資者能夠以低價獲取。而在工程竣工後，這些樓盤的配套必然會有很大幅度提升，未來可以預計獲得更高的收益。
———五角場的全面改建以及10號線的施工尚未全面完成，改建前的形象影響了整體區域價值認知，創智坊一期精裝修房均價僅稍高於周邊地段的毛坯房。但從其地塊的核心地位和五角場發展帶來的升值空間看，它的價值暫時被市場低估了。以它的地段、規模、定位，將來必定成為上海的一處地標性建築。
c、保障投資成功選擇有品牌保證的樓盤
巴菲特曾說：“如果你一生中找到三個傑出的企業,你就會變得非常富裕。”在地產市場中，這一投資論同樣適用。從房地產商品化以來，市場在經歷過前期的探索和中期的競爭階段以後，湧現出了一批綜合實力超卓的品牌開發商。投資品牌開發商的開發專案，就相當於在先期獲得了市場關注度，在規避投資風險，獲得長期回報上，是明智的選擇。
———創智坊由曾經開發過瑞虹新城、新天地、翠湖天地等知名地產專案的瑞安地產實力打造，並聯同甲骨文、思科、復旦量子基金、美國加州大學等眾多戰略合作伙伴，提供多元社群功能規劃及不同層面的協助。它所創造的品牌效應，對於置業者而言，就如同寶馬對於愛車族一般重要。
d、關注內在價值選擇有潛在機遇的樓盤
房地產是一個充滿潛在機遇的市場，它往往受到城市發展的激發而產生巨大的升值潛力。在上海，未來城市副中心五角場等城市潛力區域的樓盤，隨著建設的推進，其價值也將日益彰顯。
當然，認知潛力到選擇投資的過程中，投資者會受到價格的影響。這些樓盤往往在價格上高過相同質素的其它專案，但這不應該是阻礙投資決定的因素。相比價格，多關注投資專案的內在價值，才是識別出未來“黃金股”的關鍵訣竅。
———創智坊以其完善的功能規劃、獨特的建築風格、舒適的社群環境、世界級數碼社群的配套優勢、高科技巨頭和知名大學的合作助力以及地處五角場商圈的無限發展潛力，充分體現了置業者的身份、品味與眼光。隨著五角場以及新江灣城建設發展的高速推進以及10號線的開通,創智坊優質的軟硬體設施、融工作、生活、休閒於一體的多重功能規劃所帶來的內在價值必會迅速顯露。
1、應合理規劃，完善社群商業業態。
應由政府牽頭，會同商務、規劃、建設、房管、財政、城區、工商、稅務等部門，研究制定網點改造規劃。如：對社群商業的規模、結構、佈局及標準、分類等做出明確規定。業態業種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美髮店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務、書籍音像店、藥店等。
2、應採用公開招標等形式，確定有實力的企業參與社群商業建設。
一是選擇、培育有實力的配送餐飲企業（由中心廚房統一配送至社群連鎖店）進入社群商業示範區，實施包括“早餐工程”在內的大眾化餐飲，保證居民在社群內就能夠方便地吃到有保障、質量較好的早餐、快餐。
二是鼓勵農副產品流通企業在社群新建和改造放心肉、放心豆製品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的問題。
三是支援連鎖企業進入社群新建或改造便民家庭服務網點，搭載各類便民、利民服務專案，讓社群居民在家門口就能解決維修、美容美髮、洗衣、家庭服務等多方面的生活需要。
四是支援和引導再生資源回收龍頭企業進入社群，形成以社群、回收企業和集散市場為載體，符合城市建設發展規劃、佈局合理、網路健全、服務功能齊全、管理科學的再生資源回收體系。
五是採取切實可行措施，通過資金、網點等一系列支援政策，鼓勵企業採取收購、兼併、特許加盟等多種形式整合分散的社群商業資源，規範社群內的.小型門店，實現資源共享，綜合利用。
3、應鼓勵和支援利用現代技術手段，創新服務體系。
積極建設面向社群服務的資訊服務平臺，鼓勵有條件的企業利用資訊科技開展社群便民服務，發展網上交易、網上服務，補充現有網點的不足。鼓勵有條件的企業建立客戶需求資訊系統，及時採集、分析、儲存客戶資訊，為居民提供定向、快捷、周到的服務。大力提倡社群骨幹企業開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務，延伸服務功能，提高服務水平。提倡和鼓勵社群商業企業組建專職的便民綜合服務小分隊入戶服務，同社群居委會、社群居民建立穩定、暢通的聯絡渠道，開展以為社群居民排憂解難為宗旨的便民有償服務。
自20xx年以來，東陵區農業合作銀行第二營業部部針對地處城區，金融競爭環境較為激烈，貸款產品單一的這一現實問題，堅持以“適應客戶需求”為中心，在金融競爭的夾縫中搶抓機遇，逐步完善貸款產品開發機制，憑藉他們熱誠的服務和合理的定位,大力開展商業門市抵押貸款業務，創出了獨特的信貸品牌，取得了較大的經濟效益和社會效益。在第二營業部信貸員的配合下,我行信貸管理部協助辦公室對該部開辦該業務所處背景、開辦後產生的效果、具體的操作過程進行了深入調查。
一、所處背景
東陵區農業合作銀行第二營業部周邊商業銀行鱗次櫛比、競爭非常激烈，加之農村信用社貸款利率上浮等因素，依靠坐門等客的營銷方式,優秀的貸款載體較難尋找。這些因素直接影響了該部信貸資金投放進度和規模擴張，使貸款的安全性、流動性和效益性體現不明顯，信貸生息資源越來越少。20xx年以前，該部貸款總規模在5000—6000萬元，收息在360—380萬元間徘徊。
但在此期間，總有一些附近居住的經營商戶到該部諮詢融資問題，當時這些諮詢者中，大部分人有一定的資本積累、有固定資產暨商業門市，所經營或擬經營的專案發展前景較好，盈利性也較強，苦於資金不足、向商業銀行借貸又因不符和貸款條件，眼看著商機溜走，心有不甘的一部分人就向民間借貸、向典當行融資，但資金融通的成本較大，得不償失。獲取了這些資訊後，該部又對這些融資需求物件做了充分的市場調查，結合當時市區兩級管理部門提出的打造“社群銀行、零售銀行”的市場定位目標，結合近些年來我市房產市場穩中有升的趨勢，總結出開展商業用房抵押貸款業務風險小、利潤高，在些客戶將是一批潛在的優良信貸載體，經與上級行溝通、批准後，該部對貸款投放物件作了及時調整，適時開辦了門市房抵押貸款，給客戶提供正規的融資服務，受到了廣大客戶的歡迎。
二、產生的效果範文先生版權所有
自該部20xx年3月開辦此業務以來，當年對36位客戶發放43筆，累計發放額3520萬元，當年實現收息收入120.5萬元；近一年的時間的運作和實踐，充分表明該項業務適應市場需求,潛在的客戶資源豐富，符合我們農村信用社的市場定位，經信貸人員與發生過業務往來客戶的不斷宣傳，實行品牌化營銷,給此項業務冠名為“創業貸款”，進而使客戶群體不斷增加，使擇優選擇優良載體成為可能。20xx年，他們對93名客戶累計投放94筆金額7687萬元的商鋪抵押貸款。到20xx年末，該類貸款餘額就達到了7731萬元，佔該部全部貸款餘額的68，全年實現收息565萬元，佔全部收息的65，比上年增收255萬元，貸款到期回收率達到100，在保障安全的前提下，創造了良好的經濟效益。範文先生版權所有
三、具體操作過程
該部在開辦該新業務之初，就把控制和降低經營風險放在首位，根據《擔保法》、《貸款通則》及上級行社制定的信貸業務操作制度，制定了門市房抵押業務的操作流程，並在具體的操作中進行不斷的更新和完善，建立健全檔案資料。
1、做好充分的貸前調查。在選擇客戶上，優選專案前景較好、盈利性較高、符合國家產業政策要求、符合法律法規和制度要求的貸款投放物件，能夠提供合法有效、產權明晰的有效抵押商業用房，做到兩名以上信貸人員實地勘驗，並針對抵押物的地理位置、環境氛圍、市場價值、歷史交易價格、評估機構的評估價值等綜合分析確定其合理的貸款額度和抵押率，目前該部所發放的此類貸款的抵押率均控制在60以內。
2、指定評估機構。業務開辦初期，他們並沒有確定指定的評估中介機構，都是客戶自己找評估機構，從實踐來看，其估價結果通過他們實地調查後均存在估價過高的情況。因此，該部及時做出決定，指定專門的評估機構開展評估，其結果作為發放貸的參考依據。
3、嚴密手續及時報備。嚴密信貸手續是有效控制風險的最好手段。在該部得知其他銀行出現假他項權利證時，為了規避此類風險，他們對抵押物辦理他項權利證時，實行全程監控辦理制度，並始終堅持這一制度至今。同時堅持借款人及配偶、抵押人及財產共有人、抵押物承租人來行親筆簽字，並出具特別承諾制度。為控制意外風險，確保抵押物的安全足值，他們還與平安保險公司瀋陽分公司合作，要求債務人對抵押物進行投保，並確定該部為第一受益人的風險轉嫁制度。由於自然人貸款許可權的問題，該部與市區兩級行社請示，在徵得上級同意後，採取了自行審批後，上報兩級行社備案制度。
4、嚴把貸款審查、審批關。在做好貸前調查後，審查審批環節在堵塞漏洞方面，發揮著重要作用，該部做到每筆貸款均由信貸審批小組審議審批，發揮群策群力的優勢，防止出現貸款的操作風險。
5、建立健全的檔案資料。建立完善的檔案資料，對控制和降低風險起到很關鍵的作用，也是最後一道防範經營風險的屏障。為此，該部在該業務的檔案必備資料的完善上，參照了《擔保法》、信貸業務內控制度及抵押類貸款所需資料制定了完善的商業門市房抵押貸款檔案目錄。如該部需要依法維護債權時，完善的檔案資料、翔實的書面證據將會給他們降低工作量，並給予債務人很大的壓力。
6.貸後檢查到位。堅持貸後檢查到位，能有效監督和保證客戶是否按規定用途使用貸款，能夠提前預知風險，提前做出科學的決策，為實施有效的債權保護措施提供依據。
7.增強服務意識。作為金融服務行業，他們加強服務意識，急客戶所急多，為客戶著想，及時審批、及時發放貸款，為客戶贏取商機，是他們最好的宣傳途徑。目前，該部客戶中有很大部分是相互告知，而到該部建立信貸關係，併成為優良信貸載體的。
四、今後設想
由於該項業務在該部的成功開展，使該部有了新的利潤增長點，在今年的工作中，該部將落實和貫徹區行信貸工作會議精神，繼續擴大該項貸款的投放。
但從目前的形勢分析也有不利因素存在，主要是利率過高不利於市場競爭，目前其他銀行對該項貸款也有較強的興趣，其中有部分銀行正在辦理該項業務。潛在客戶分流問題不容忽視。若克服上述問題，需在穩定原有優良客戶的基礎上，改變過去的營銷手段，加大宣傳途徑，走出去積極尋找優秀載體，繼續延用較受客戶歡迎的按季收息的做法，使信貸員減少收息精力的投入，集中精力用在貸款的投放和管理上，以彌補信貸人員少的不足。
一.調查概況
調查時間：20xx年12月29日
調查地點：天津理工大學校本部公寓城水房旁超市
調查物件：超市經營者
調查方法：參與觀察法和半結構訪談法
調查人：張露文陳婷李珈儀
指導老師：闕躍平
二.報告正文
（一）調查過程
為了獲得有效準確的資訊，我們採取了重複觀察法和半結構式訪談法。
首先，由於我們每天都會因購買日常生活用品光顧該超市，因而我們在運用參與觀察法時比較靈活，能夠較準確地對超市的經營活動進行多次觀察後得出規律性的結論。
其次，因為我們經常光顧該超市，因此我們和超市經營者的人際關係相處得較為融洽，在超市人流較少時，我們會以聊天的方式談及到她的在校經營的日常生活，部分涉及到她的家庭等內容。
在確定了這次調查主題後，我們準備了一些問題，在29號下午客流量較少時在超市內與她進行了聊天式的溝通，非正式訪談中涉及的主要問題包括：
1戶籍2。年齡3。選擇此職業的原因4。盈利情況5。已在理工經營時間。對目前工作的前景和期望等。在訪談過程中，我們又延伸出了許多問題，下面是對這些資訊的分類整合。
1基本情況和職業發展狀況
我們調查的超市經營者即這家超市的老闆，名字叫彭某，女，今年26歲，戶籍為安徽宿州，家中還有兩個哥哥和一個妹妹。在理工經營這個超市已經五年了，在聊天的過程中我們得知，她06年國中畢業後，就來到了天津，在提及為何選擇天津時，她說因為她的表姐在天津，認為有人照顧比較方便。來到天津後，她說因為認為自己文化程度低，於是先從超市收銀員做起，然後當年9月份在她大哥的幫助下在天津工業大學的一個奶茶店找到一份工作，07年3月來到該奶茶店位於理工本部的分店，直到08年9月換了工作，選擇在理工大學新校區的一個超市裡面上班，20xx年在外跑了一年的業務，主要負責聯絡貨源，20xx年，她從跑業務中認識的老客戶手裡接手了現在這家超市，憑藉在超市當營業員的經驗和對超市經營的瞭解，自己當起了老闆，一直到現在。她在交流中坦承得說到：“因為自己一直接觸的就是這一類的工作，瞭解這一行的來龍去脈，熟悉的多，也習慣在超市工作了，在外面打工了這麼多年，也是看老闆臉色夠了，所以想自己當老闆，幹起來也舒服，心情愉快。”
2。進貨渠道
因為平時在對這家超市的觀察中我們發現，店主彭某幾乎每天都會進貨，整理貨源，因此我們談到了她的進貨渠道，她說：“現在都是業務上門，不用自己出去拿貨”。在交流中我們得知，她現在和進貨商的關係很好，有時進貨達到一定數量，進貨商還會贈送她半箱或者一箱。顯然這對於曾經在外跑過一年貨源業務的她來說，並不是一個難題。
3。盈利狀況：
彭某說這個超市由於是從他人手裡接手過來的，所以從她開始經營這個超市就一直是處於盈利狀態，也正是這樣當年在辦理轉讓的時候多付了4萬元給前任經營者。這兩年下來，平均每年可淨賺達到七到八萬元，這也是讓彭某感到很高興的地方。
4。經營方法
我們每天從水房打水都可以看到這個小超市很是熱鬧，而且在購物時也充滿歡聲笑語，於是就好奇的問道老闆有沒有什麼經營祕訣，彭某說到了兩個方面：一個是服務好，作為經營者，她自身的性格十分開朗幽默，喜歡與人交談和開玩笑，並且平易近人，讓同學們在這個超市購物感到愉快，這樣就會積累越來越多的回頭客，在學生消費者中打下堅實的口碑。另一個方面是良好的心理素質。由於在離這個超市200米左右有一個規模稍大的超市，貨品也比較齊全，所以這個小超市要有一定的“立足之地”是有一些祕密的。彭某提到：“要做好賠本的心理準備，不要渴望能賺多少錢，在價格方面則是儘量做到最後一個漲價。貨價不輕言抬高，這樣可以在同學們心中樹立一個“物美價廉”的形象，彭某把這個稱作“以物換物，先賠後賺”。
5。經營優勢
談到彭某的盈利狀況比較樂觀，我們因此也聊到了她的經營優勢，首先是前面提到的進貨渠道和經營方法上的優勢，除此之外，彭某談到，因為這家超市屬於學校後勤部門管理，而她恰好在這方面擁有一些可以疏通的人際關係，因此就會享受到減免部分房租的好處，在日常的經營中，遇到問題也可以得到較好的解決。
6。.經營限制
在交談中，我談到了我對超市所處的地理位置的看法，我認為這家超市的地理位置還比較好，臨近水房，學生打水時便會進超市買一些日常所需食物與用品，但是彭某說其實這樣的地理位置並不好，相對於學校其它超市來說有些偏僻，有些學生甚至上一年學都不知道水房旁邊有這家超市。由於地理位置不好，給她帶來了兩個方面的經營限制。首先是，客流量不夠，只有在打水高峰期時才會有人，晚上較忙，白天基本上沒有客流量；其次，因為客流量不如其他家超市高，因此不敢輕易抬高貨價，只能靠低價來贏取更多的客流量。除了地理位置帶來的限制，還有店面規模的限制，從圖中我們可以看出，彭某經營的這家超市店面比較小，因此貨品不夠齊全，且主要以吃為主，而彭某提到，食物的利潤在20%，而生活用品的利潤則在40%。
7。。對目前工作前景和期望
由於老校區即將面臨拆遷，我們問到了她將來的工作前景，她提到，自己想去浙江的騰翔大學開一家蛋糕店。聊到其中的原因，彭某臉上洋溢位幸福的笑容，她說自己最近剛剛結婚，而自己的愛人則在浙江打工。並且，她當年剛來天津打工時，曾學習過做蛋糕並且對這方面比較感興趣。在聊到她結婚對於她現在經營這家超市有無影響時，她說當然會有，有時兩人產生矛盾時自己就會心情不好，影響到了自己對待學生的服務態度。
下面是我們對這家超市的採景，和採訪過程中拍下的`照片：
在訪談的最後，我們衷心祝願彭某能夠將超市經營得更好。
（二）結果分析
切入視角：社會資本
1。布迪厄將社會資本定義為現實或潛在的資源集，這些資源集與具有一種持久網路有關，該網路由相互瞭解和認可及某種程度上制度化的關係所構成。該定義認為社會資本是存在於制度化關係所構成的網路中的資源，其特點是強調社會資本是一種可用的資源，並且這種資源是處於由關係所構成的社會網路之中的。
2。哈那皮特和戈爾秀將社會資本分為結構性的、關係性的和認知性的。
（1）結構性社會資本指行動者之間的總體關係模式，即你聯絡誰，如何發生聯絡。在彭某的這個小超市中，她從跑業務時認識的客戶手中盤下這家超市，通過與學校後勤部較熟的關係獲取資格維持經營這家超市，聯絡業務員，給她送貨以及提供商品給消費者，即學生，這些總體上是它的結構性社會資本。
（2）關係性社會資本是指人們通過長期互動建立起來的個人關係。比如說彭某的超市之所以能長期在學校經營下去而不受其他投資者的影響，正是因為她和學校後勤部管理這方面的人的關係比較好是它的一個關係性社會資本，除此以外，通過這兩年的經營，彭某也為自己建立了一定的消費群體，和同學們關係好也是它的關係性社會資本。
（3）認知性社會資本指為群體提供共享的表達、解釋和意義體系的資源，包括共同的語言、規範和敘事。彭某憑藉自己的精明幹練和從小積累的社會經驗，在與消費者相處方面和經營方式上有套自己的想法以及戰略方案，這就是它的認知性社會資本。
3。（1）格蘭諾維特在《弱關係的力量》中提到，強關係是經常互動的人群，弱關係是不經常互動的人群。
在彭某有關經營這家超市的社會網路關係中，總結出來一共涉及到了五類人，一，是她的大哥二哥，她的大哥在南開大學經營了一家超市，二哥則在超市旁經營一家水果攤。二是她當初跑貨源時認識的客戶，三是學校後勤部，四是現在的進貨商，五是學校同學。這些人中，她的大哥二哥屬於強關係，而學校後勤部與客戶等則是弱關係。
（2）在微觀層面的社會資本研究中，強關係理論強調集體和封閉社會網路中所產生的信任和規範等資源。
我們看到，彭某當時來到天津涉足零售業是因為她的大哥和二哥都在經營零售業，這體現了一種“聯結”（bonding）式的社會資本。
（3）弱關係理論強調鬆散網路和不同社會網路之間的橋樑對促進資訊流和影響流具有關鍵作用。側重團體外部關係，體現為“橋樑”（bridging）形式的社會資本。格蘭諾維特指出弱關係在資訊和影響流通中的作用—為個人流動提供機會，促進社群整合。
在彭某身上我們看到，當初彭某接手這家店的原因是因為她與這家超市的原經營者相識，並且有了幾年的關係基礎，因而得到了接手這家超市的機會，這體現了弱關係的力量。並且，彭某與進貨商的關係和平時與學生這一消費群體的相處過程中獲得的人際關係，都體現了彭某的良好的團體外部關係，也體現了這些弱關係促進了學校這個小社群的整合。
（4）然而邊燕傑指出，在中國社會，強關係更有可能成為幫助者和求職者之間的橋樑。（當影響而非資訊通過個人網路流通時）
我們可以看到，彭某初步接觸零售業，是因為她大哥先前在大學裡的零售業中已經有了一定基礎，通過他的人脈幫助她從收銀員轉為大學超市經營員，因此這就體現了，她大哥這個強關係是求職者和幫助者之間的橋樑。
總之，彭某較好得利用了弱關係傳遞的資訊與知識等資源，和強關係傳遞的信任感與影響力等資源和情感支援。
三、總結與反思
這次的調查使我們受益匪淺，對參與觀察法和半結構訪談法有了切實的體會與實踐，並通過此類調查方法，在理論上加深了認知，對學校超市的經營機制以及社會資本在其中起到的作用有了更加全面的理解；實踐上，在與群眾的廣泛接觸、瞭解、交流中受到真切的感染和體驗，從活生生的的典型事例中受到深刻的啟發和教育，提高了認識能力和創造能力。
為了解高速公路建設領域發生商業賄賂的關鍵環節、崗位、人員、手段及表現形式，製作本問卷調查表。此表作為調查摸底階段的一項重點工作，認真組織填寫報專案部治理商業賄賂領導小組辦公室。
1、您認為公路建設領域下列環節中哪個環節最容易發生商業賄賂行為？
(1)專案招投標
(2)工程轉包分包
(3)工程設計變更
(4)裝置材料採購
(5)質量監督
(6)公路經營權轉讓
除上述六個環節以外，您認為公路建設領域還有哪些環節容易發生商業賄賂行為？
2、您認為公路建設領域下列單位哪些崗位容易發生商業賄賂行為(如：招投標經辦人、專案經理)？
(1)專案業主
(2)施工業主
(3)設計單位
(4)監理單位
(5)中介組織
(6)社團組織
(7)行政審批機關
(8)其他崗位人員
3、您認為公路建設領域下列環節中的不正當交易行為有哪些手段和表現形式(如：招投標過程中的圍標、串標)？
(1)專案前期工作
(2)工程設計變更(人為增加工程量，提高工程單價)
(3)專案招投標(圍標、串標、洩漏標)
(4)工程轉包分包(層層轉包，抽取管理費)
(5)裝置材料採購(通過賄賂行為，允許不合格工程存在)
(6)工程質量監督
(7)公路經營權轉讓
(8)行政審批、違規審批
(9)其他
4、您對公路建設領域治理商業賄賂工作有哪些建議？
5、您對專案部大宗物資採購工作治理商業賄賂工作有哪些建議？
一、專案概況
夏日國際廣場位於儋州市商務行政中心區的核心地段，規劃面積45萬平方米，定位於時尚體驗中心、現代生活中心和休閒娛樂中心，是海南西部中心城市首家現代百貨、大型超市、美食娛樂、休閒旅遊、品牌酒店和時尚生活等六大功能於一體的超大型現代商業綜合體。
1、專案投資商——新加坡MAP集團
MAP是東南亞最大商業連鎖集團之一，具有投資大型綜合商業設施的經濟實力和豐盛經驗。投資經驗SOGO、SEIBU、MARKS&SPENER、DEBENHAM、HARVEYNICHOLS、LAFAYETTE等三十多家購物中心和現代百貨，代理經營上千家國際品牌店和旅遊文化精品，在上海經營的外灘三號是上海奢侈品的聚集地，法國大餐、黃埔會、依雲SPA、滬申畫廊是上海時尚的突出代表，在三亞經營的夏日百貨是海南時尚品牌的重要代表。
2、專案地理位置及交通情況
儋州夏日國際商業廣場位於儋州市城北新區核心位置，地處兩條交通主幹道伏波東路與蘭洋北路的交匯處。
距離儋州市汽車總站2公里，幾分鐘的車程即可到達；沿北部灣大道直上可達西線高速；距西線高鐵動車站（在建）及儋州梅花嶺機場（在建）約半小時車程，交通便利。
3、專案周邊配套
政府部門：海南省第二中級人民法院、市檢察院、市公安局；醫療機構：海南西部中心醫院；
教育機構：有雙龍國小、思源學校、正大陽光中學；休閒娛樂：文化廣場、中興公園；商業銀行：海南省農村信用合作社；
周邊樓盤：恆大名都、怡心花園、望海國際、偉業西城、世茂天城、亞瀾灣、水榭丹堤等。
專案周邊配套約方圓3公里，另外海南西線高鐵及儋州梅花嶺機場的開工建設，為儋州地區的交通發展及區域升值增添了新的助推力。
4、專案架構
儋州夏日國際商業廣場專案總佔地面積215畝，總建築面積約45萬平方米，主要包括：
10萬㎡國際購物中心、萬㎡商業步行街和歡樂城，萬㎡國際商務酒店、萬㎡白領精品公寓、12萬㎡高尚住宅。
①國際購物中心
夏日國際購物中心是儋州夏日國際商業廣場的首期工程，建築面積10萬平方米，地上6層，地下1層，共有五個人行主入口，一期停車位約20xx餘個，二層與夏日商業步行街通過一條長138米寬25米的天街相連，預計20xx年年底試營業。
夏日國際購物中心為儋州夏日國際商業廣場自營，各樓層品項規劃如下：一層主要經營國際名品、鐘錶、珠寶、時尚配飾/眼鏡、男女鞋飾、水吧咖啡、以及化妝品等，二層主要經營女裝、內衣、飾品等，三層主要經營男裝、皮具等，四層主要經營電器、電玩、兒童/嬰用/玩具、大型室內娛樂場，五層主要經營國際影院、餐飲、水吧、圖文音像等，六層主要經營多功能廳、影院、商務辦公，餐飲等，地下一層為大型精品超市。②商業步行街
夏日商業步行街是儋州夏日國際商業廣場的一期工程，建築面積約萬㎡，共5層，其中一層和二層躍層，沿伏波東路配有一個5000多平方米的休閒廣場，步行街三樓通過一條長138米寬25米的天街與夏日國際購物中心二樓相連，各樓層品項規劃如下：一層和二層為國際時尚品牌店、精品專賣店、品牌服飾店、時尚生活館、旅遊特色店、餐飲店以及城市綜合配套等，三層為國際連鎖餐飲店、女士天地、商務空間、運動體育品牌形象店、酒吧及茶樓休閒類，四層為電玩數碼、教育教訓機構、餐飲、商務空間、KTV以及健身中心等，五層為空中主題餐廳、酒吧等。③歡樂城
歡樂城建築面積。5㎡，共5層，是一個包含酒吧、慢搖吧、音樂主題休閒吧、KTV、電子游樂場所，棋牌室、影劇場等的大娛樂圈。
④國際商務酒店
夏日國際商務酒店總建築面積為㎡，共19層，其中一到五層為咖啡廳、茶藝、商務會議、高檔餐廳、足療按摩等，六到19層為客房區，區域劃分規整，功能配套完整，符合現代實用簡潔的商務形象。
○5白領精品公寓物業型別：普通住宅建築類別：高層建材裝修：鋼筋混凝土裝修狀況：毛坯建築面積：。6㎡總計戶數：640戶
樓層狀況：4棟21層，2梯8戶戶型介紹：從40㎡到100㎡產權年限：70年開盤時間：未定
景觀設計：精品公寓留有大量空間做綠化，四周以大型喬木隔離歡樂城，形成動靜分割槽，小區內以高檔的海南本土植物作為景觀設計的主要元素，打造高檔的居家生活環境。
⑥高尚住宅
物業型別：普通住宅建築類別：高層建材裝修：鋼筋混凝土裝修狀況：毛坯
佔地面積：。9㎡建築面積：。8㎡總計戶數：1184戶
樓層狀況：8棟32層，2梯4戶
樓間距離：65到84米
戶型朝向：南北朝向
容積率：綠化率：40%
戶型介紹：從60㎡到130㎡
產權年限：70年
開盤時間：未定
景觀設計：商務休閒住宅中心大景觀為東南亞風格，以綠化為主，結合水、草坡、廣場等元素營造豐富的生態環境區，組團綠化與建築單體緊密結合，佈置多功能的活動區域，形成有序的過渡空間，在小區內部提供具有傳統文化要素的生活休閒場所，在綠地中穿插各種運動設施，讓居住其中的人們有一種融入大自然，親近大自然的親切感。
二、專案現狀
根據調查，整個專案分為3期建設，目前在建的是一期（購物中心5萬㎡地下室基本完工），包含國際購物中心和商業城。
購物中心為夏日百貨自營，也可租賃，專案還未封頂，具體政策還未定。
商業城（國際購物中心二樓有寬25m長138m的天街連線商業城）商鋪6月8日開盤銷售，招租方案預計6月底出臺。商鋪一、二樓連體銷售，每個商鋪有獨立的樓梯和洗手間，內街一、二層鋪面面積合計約110-120㎡，外街一、二層鋪面面積合計約240-260㎡，三樓以上為敞開式，商鋪總共320多套，最小2，最大2，商鋪公攤面積佔20%。商業城已於6月8日開盤，最低售價6888元/平方米，認購金10萬。商鋪開盤當天認購在原先85折的基礎上再享95折（一次性付款）、98折（按揭）優惠並有夏日鑽石卡、陶瓷碗等禮品送。所有商鋪均由商場統一規劃，沒有售後返租，商場幫助業主按規劃經營範圍招商，統一管理運營。根據調查，截止目前已認購的商鋪約三分之一。商鋪年底交房，預計明年5月可試運營（與國際購物中心同期）。
新地標的前世今生
坐落在北京東三環上緊鄰國貿的雙井地區，是因CBD商圈的擴張而崛起的外延商圈——向北一公里既是CBD核心地標國貿，南面毗鄰上世紀八十年代初建成的北京老牌純居住型社群——勁鬆，其得天獨厚的地理優勢而受到商業地產的青睞，日益成為一個頻繁見諸於媒體和廣告的地標商圈。
在20xx年以前，雙井地區是集合了北京齒輪總廠、北京重型汽車製造廠、北京建築機械廠 、北京重型機械廠等工廠的重工業工廠區。20xx年，富力地產投資32億元拿下了廣渠門外東五廠地塊建設北京富力城，這在當時是建國後公開招標的最大地塊。隨後雙井地區的價值逐漸為房地產界所重視，從廣渠門、雙井一直延伸到東四環大郊亭橋一線，陸續開發了富力城、富力公館區、九龍花園、蘋果社群、樂成公館、外企公寓、百環家園、廣渠家園、金港國際、珠江帝景等新樓盤，尤其是貫穿東三環沿線的10號線地鐵在20xx年開通，結合本就理想的地面公交體系，形成了換乘便利四通八達的交通網路，推動雙井地區商務生活、休閒娛樂隨之升級，對區域外的消費形成了巨大吸引。
十年華麗蛻變之後的雙井地區，雲集著富力中心、富力雙子座、東環國際大廈、樂成中心、優士閣等甲級寫字樓，尤其是隔三環矗立的富力廣場、樂成中心已然成為新地標與北面的建外soho樓群鼎足而立，購物中心、娛樂場所如UME和麥樂迪以及星級酒店點綴其間。富力城、富力公館區、蘋果社群、樂成公館、外企公寓、首府會、金茂府等星羅棋佈的高檔樓盤意味著龐大的消費人群和消費實力，商圈東北角的蘋果社群進駐了今日美術館和眾多藝術品機構。
由於消費人群龐大，消費需求強烈、消費力水平高，如今的雙井商圈，無論是社群商業還是商業綜合體，各業態的發展都相當穩健，尤其是零售和餐飲已經成為商圈內的主流，並逐步形成商業亮點。以高檔百貨、精品超市、大賣場、家電連鎖為代表的零售業態，尚留有空白還是存在著重複建設的現象？目前商圈內的零售業態對區域外消費是否能維持持續的吸引？
商圈5大零售業態現狀
雙井商圈位於CBD商圈的南部，是隨著CBD商圈的發展而崛起的外延商圈。傳統意義上的雙井商圈界定為：百子灣路以南，華威南路和鬆榆南路以北，東南二環以東，東南四環以西所包括的區域。該區域包括雙井、勁鬆、潘家園和南磨房的一部分，約12平方公里。
貫穿東三環沿線的10號線地鐵開通之後，雙井地區形成以地鐵站為圓心輻射地面的商業和交通網路。記者就以雙井站為原點，以步行15分鐘的距離，向東南西北各延伸1公里來界定本次調查範圍為：
北至百子灣路鐵路閘道處；
南至八棵楊中街(與10號線地鐵終點站勁鬆站的中線)；
西至廣渠門外大街富力公館區(未來7號線地鐵站)；
東至九龍山(2.95,0.03,1.03%)(西大望與廣渠路交界路口)。
在此區域內的地產專案和零售業態(家電連鎖、百貨、超市賣場、便利店等)包括：
從調查可以看出，作為住宅與商務混搭的雙井地區，配套設施已經完備，從最早的餐飲、家電、超市等瞄準居家需求而形成的社群商業形態，到如今鱗次櫛比的寫字樓和服務於更多更廣泛人群的大型購物廣場、酒店、文化娛樂設施。
(一)高檔百貨“雙城記”
隨著分別坐落於三環路兩側富力廣場購物中心和樂成購物中心的全面運營，商圈內高檔百貨業態的環境和品質得到了顯著提升。以富力廣場為例，ZARA、C&A等服裝類快時尚、家電、傢俱等專賣店和全城熱戀、施華洛世奇、CKJ、G-STAR、Massimo Dutti、港麗餐廳等時尚知名品牌的進駐，拉動廣場近年銷售業績迅速增長。“環境很好，很敞亮，牌子多，逛街、吃飯、看電影，還是蠻方便的。”家住附近的李女士對記者說。
(二)超市賣場差異化
本次調查資料顯示，目前雙井商圈擁有超市大賣場2家，分別是營業面積12000平方米以上、地理位置明顯，擁有大型停車場的家樂福雙井店和與地鐵站地下貫通的世紀聯華雙井店；此外還有富力blt、樂成BHG這樣的精品超市，和屈臣氏、萬寧等特色超市作為與大賣場差異化的補充。
記者在工作日晚7時左右走訪家樂福雙井店，此時店內客流仍然較密集，生鮮、奶製品的促銷也很有吸引力。家樂福收銀員小李表示：在這家店經常能碰到外國人。“他們買的都是生活用品，都是住在附近的人，可能就在雙井附近上班吧。”
來自上海的世紀聯華超市面臨著兩站地之外的外資零售巨頭家樂福超市的競爭。事實上，世紀聯華在超市行業中並無明顯競爭優勢。記者隨機採訪附近寫字樓上班的王小姐，“去的次數不多，收銀臺開的太少，排隊時間長。平時都在離寫字樓更近的7-11買東西，去富力廣場逛街、吃飯。”。
(三)家電連鎖搶席位
比較引人注意的是，在雙井地鐵站到廣渠路九龍山大約1平方公里的範圍，國內知名的家電連鎖企業內密集開設門店多達5家，包括：大中電器雙井店、大中電器廣渠路店、蘇寧電器[微博](6.19,-0.03,-0.48%)西大望路店、國美電器[微博]雙井店，同時在富力廣場購物中心的5層有蘇寧精品店SUNING ELITE正在營業。門店之間價格戰激烈，每逢節假日各種品牌促銷活動輪番登場。
SUNING ELITE的門店經理表示，“這個店的發展和我們的預期還是比較一致的，開業當年就已經能夠盈利了，客戶忠誠度很高，平均每位客人購買商品的數量是蘇寧其他店面的一倍。”
(四)便利店百花齊放
與傳統的居住型社群相比，雙井商圈內的商業氣息濃郁，與寫字樓和白領生活息息相關的商業配套設施比較齊全。區域內共有4家24小時7-11便利店、35家左右的社群便利店，工作節奏快，需要經常加班的白領可以通過便利店滿足日常生活品的隨機消費，而且在寫字樓周邊或者底商都有機票代理點。
(五)家居連鎖是盲點
商圈內與高檔社群關係緊密的家居零售業態相對匱乏，只有百安居一家單一品牌的家居賣場，形成了一定的市場空白。不過這與雙井地區交通早晚高峰的擁堵，停車位緊張有很大關係，而且從雙井向東延伸至東四環大郊亭，便有紅星美凱龍這樣的大型家居購物廣場，可能是導致其他家居賣場謹慎進入雙井核心地區的原因。
商住混搭的原動力
“社群”是一個舶來的概念，西方學者最初將其定義為一種由同質人口組成的具有價值觀念一致、關係密切的富有人情味的社會群體，其可能是處於同一地理區域，也可能不是。引入我國以後，其往往是作為一個地理概念和社會管理工具而存在。社群的人口特徵和經濟結構決定了其社群內佔主流的價值取向，而這一取向也就決定了什麼樣的商業能夠在這一社群內生存。
隨著經濟和社會的變遷，北京城市社群佈局也不斷調整，雙井就是在這一盤整過程中形成的特徵鮮明的新興社群。富力城、蘋果社群、樂成公館、外企公寓等社群均為單價處於35000—40000元/平方米價格區間的高階住宅，入住該區域住宅的業主多為中高收入階層，有著“高收入、高消費、高品位”的共性，對該區域的商業發展提供了穩定的高階層消費支撐。
富力viva商業運營中心推广部的負責人在接受記者採訪時表示：目前富力中心寫字樓入駐率接近100%，有50多家公司進駐，富力廣場出租率也接近100%，有接近200家商戶。富力廣場的消費人群覆蓋了周邊寫字樓上班人群、社群居民，同時因其交通方便，地鐵交通的客流也不容忽視。
逐年增長的白領、金領商務人群和外籍人士，相似的學歷、工作和生活背景，決定了其相似的生活方式和需求，更加凸顯出了這一社群的性格和價值取向。消費行為特徵可概括為以下4點：
1.高檔社群雲集，消費客流穩定，
2.消費相對高階，商家經營穩定，
3.消費人流眾多，消費力水平高，
4.業態複合多元，區域活力四射。
好前景需瞄準差異化
從CBD目前的情況看，無論是從寫字樓本身還是區域的相關配套，以及交通都形成了一定的飽和，密度相當之大。作為一個老牌商圈，CBD區域不斷向外擴，隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷，CBD東線已擴充套件到大望路區域甚至更東邊，北部已基本與燕莎區域相接壤。隨著北京CBD商業地產新供應的斷頓，地處CBD南面的雙井地區滿足了大批CBD外溢的商業需求，已成為目前發展潛力最大的區域之一。
理論上講，對於雙井這樣人口密度高的大型商務居住複合區域，多元化的零售業態才能夠更好的適應和把握這一區域內的新一輪商機。從西方發達國家的經驗來看，專業店數量多、分類細，是零售市場的主體業態之一，也是人們追求高品質生活的重要購物場所之一。
富力viva的發言人在接受記者採訪時表示：一個商圈無論大小，總是要有一定的豐富度才能吸引消費者，這個豐富度既包含了品類的多樣化，同時也包含了同一品類或同一業態下的多品牌，這樣才能讓消費者有選擇權。不同的消費者有不同的偏好，喜歡不同的購物環境，這就需要商業地產專案不斷了解目標消費群自然屬性及其購買偏好、消費能力的基礎上，調整自身定位，逐步適應市場，滿足消費者需求。以精品超市為例，方便性很重要，富力廣場的blt開業以後業績在逐月提升，而一街之隔的樂成BHG的生意也沒有下降。這也從側面印證了區域內仍有待挖掘引導的消費潛力。目前富力廣場還有個別店鋪在調整中，未來主要會發展一些有設計特色的、個性化的時尚品類。
隨著兩廣路的多次拓寬，雙井東南側佔地面積為52893平方米，總建築面積近331276平方米的冠城名敦道的全面入住，預計未來會給雙井地區帶來更多利好，尤其值得一提的是正在建設中的地鐵7號線將為雙井區域進一步促進人流、財富的積聚，獲得更大的動力。
商圈內人口和消費水平的提高，個性化、特色化、專業化、方便化需求快速上升，商業物業已形成積聚態勢。在此利好背景下，零售業應瞄準業態多元和差異化下工夫，通過商品和服務定位的差異化，多業態經營，優勢互補，既吸引人氣，又能降低整體經營成本，提高利潤率和抗風險能力，來把握商圈內巨大的發展機遇。
調研時間：20xx年5月12日
調研地點：濟南泉樂坊泉城路各專賣店貴和商廈
調研內容：考察各專賣店（服裝店、鞋店、包店、珠寶店等）的空間設計
調研方式：實地考察
調研目的：通過對各種型別的專賣店的觀察，並對具體的案例進行分析，增加關於商業空間設計的知識，進一步瞭解並認識到應該注意的問題，在以後的設計中提供借鑑與幫助。前言：專賣店設計的主要目標是吸引各種型別的過往顧客停下腳步，仔細觀望，並吸引他們進店購買。一個專賣店空間設計的成功與否將決定其商品銷量與盈利的多少，一個好的專賣店設計有助於維護品牌形象，可以促進商品的銷售。
商品千差萬別，商店各不相同，不同的消費群體的購買需求也不同，因此在對專賣店進行設計之前，首先必須考慮清楚顧客群的情況。比如童裝專賣店的設計應該顯得活潑而自由，符合兒童的審美需求；而像珠寶店的設計應儘量高貴、大氣，營造一種華麗的空間氛圍。當然，專賣店空間設計的主要目的是為了把商品最佳的一面展現出來，要做到這一點就必須結合運用情調、功能性和富於魅力的設計，做到人性化設計。
下面將主要從兩方面對專賣店的空間設計進行簡單的調查分析（由於條件限制，此次調查還不夠完善，存在許多不足之處，但也從中學到了很多）：
一、功能性。
我們都很清楚一個專賣店成立的主要目的是為了銷售商品，從而取得盈利，對專賣店的設計是為了更好的將商品推銷出去，從而獲得更大的利潤。只有最大限度的利用好有限的空間，將商品以最佳的狀態的展現給消費者，才能夠獲得理想的效果，吸引消費者。
進入一個專賣店，不知你是否會有這樣的感覺：面對這麼多五顏六色的商品，不知應該選擇哪一件，不知是該向左走，還是向右走，是向前還是離開？運用好商品的關聯作用是一切活動的開始。它指的是哪種型別的商品可以擺放在一起展示給顧客，如長短襪可以和內衣一起擺放，水壺可以和烤箱擺在一起，水果可以和蔬菜擺在一起，這樣做的目的是為了最大限度的利用貨架與通道組成的營業空間引導顧客更加快捷而高效的瀏覽到商品。通過擺放互相有共同之處的商品，不至於讓顧客眼花繚亂，還可能讓顧客選中本來沒想要買的商品。如圖一（貴和商廈服飾專賣店）上衣、裙子、鞋子搭配在一起共同放在同一展臺上，是一種平面化的效果，但再加上一旁的模特將衣服的立體效果很好的展現出來，既有平面的展示又有立體的展示，二者相結合，搭配的和諧舒適，讓人全面的感受到不同的效果，從而引起購買的慾望。
在商品的擺放上，儘可能的按照一定的形式或規律來擺放，比如同一色系的放在一起，垂直布圖一置或者是對稱佈置，既顯得規整，又具有形式美感，而且不顯得雜亂。如圖二（卡哇伊服裝專賣店）所示，以黑白色調為主的服裝被放在同一區域，單純的黑色調與白色調沒有被強硬的分隔開，而是二者之間互相穿插，但卻並不顯得凌亂，反而有一種秩序美感，讓顧客一目瞭然，很容易選擇自己所需要的商品。
其次是通道的設計，要儘可能的寬敞、筆直，儘量少拐角，以免太過狹窄而導圖二致人流不暢。有很多通道在外觀上都設計成不同於其他地面的風格，採用不同的顏色或者不同的材料，這樣在一定程度上能夠有序的引導顧客進行遊覽，但也有一些消費者潛意識裡不喜歡被拘束，而喜歡自由行走自由瀏覽。所以我們應該依靠巧妙的設定貨櫃來吸引顧客自由的穿行。
當一個逛了一整天街的消費者，進入一個專賣店時，這時她最需要的就是一張沙發或者一把椅子，能夠供她休息。因此，店內的休息設施是不能忽視的，如果將它們按照一定的形式進行組合，也會營造出很有價值的營業空間，既達到了供消費者休息的功用，又取得了一定的設計美感。如圖三（卡哇伊店內休息區的設計）椅子的擺放與模特之間距離太小，二者緊挨著，這樣就使得消費者只能看而不能坐，因為他們會有一種感覺，坐下會不會將一旁的模特碰倒，這使得他們小心翼翼而不敢坐。
對於服裝專賣店來說，試衣間是一個很重要的因素，顧客買衣服的決定大多是在試衣間裡做出的，現在有很多專賣店的試衣間很隨便，裡面堆滿了雜物，甚至有的將貨倉作為試衣間，這不但影響顧客試衣服的心情，更重要的是也很影響銷售。你試想：當你走進試衣間，踏上軟軟的地毯，關上精緻的門，試穿後還有個梳妝檯可以讓你梳一下凌亂的頭髮，或者還可以噴一下精緻的香水，你是否感覺自己是公主？這種美好的感覺會讓消費者感到心情舒暢，便情不自禁的購買本商品。
二、空間氛圍的營造。
隨著現代生活水平的提高與人們消費水平、消費觀念的提升，人們對專賣店的空間設計的要求也越來越高，消費的不僅僅是單一的商品，同時也需要身心上的愉悅。
專賣店從它的櫥窗設計到室內的空間設計，其本質都是在營造一種空間氛圍，讓消費者能夠真實的體會到該商品給他帶來的美好的感覺。（下面主要以櫥窗為例進行分析）
如果把一個專賣店看作一本雜誌，那麼櫥窗就是這本雜誌的封面。毫無疑問，引人注目充滿創意的櫥窗能夠起到促銷的作用，精心佈置的櫥窗不僅能夠把消費者引入店內，而且還強化了商品的品牌形象，它既是一種廣告手段，又讓顧客深入瞭解店內商品的情況。如圖四（貴和商廈門前的手錶展示櫥窗），大幅圖片作為背景，成為櫥窗的主導，也構成陳列中實際尺寸的補充，放在圖片之前的手錶與圖片中很紳士的男士相呼應，圖四
顯得沉穩、高貴、典雅，彷彿手錶與圖片不是分離的，而是融合為一體，很形象生動。放置手錶的立臺高低錯落，很有秩序感，同時透明的立臺中間發出燈光，雖然光比較微弱但卻已經足夠將手錶的質感表現出來。
設計櫥窗時，首先應明確所要陳列的商品中蘊含的主題與精神，然後賦予其一種理念，因為只有獨特的理念才能讓設計中與眾不同的東西呈現出來。但最終櫥窗的主題要能夠反映或支援店內銷售的商品。櫥窗的設計可以運用一系列的色彩、形體、肌理、燈光等，在瞬間抓住消費者的注意力，同時又要具備必要的細節與情節，可以讓消費者停留更長的時間。櫥窗的設計可以創作“戲劇”，傾訴“故事”，可以表現的活潑自然，可以營造浪漫溫馨的氣氛，也可以製造誘惑，激發人們的購買慾望。如圖五所示（貴和商廈服飾專賣店櫥窗），幾根簡簡單單的綠竹就將整個畫面的氣氛表達出來了，而無需其他多餘的語言，給人一種清爽、涼快的感覺；加之頂部的燈光由上而下射下來，打在模特與地面的不同位置，彷彿大自然的光芒稀稀疏疏的從竹林的縫隙中穿過，顯得那麼自然而又有親和力，人們很自然的就知道該店是夏季服裝專賣店。
運用色彩能夠創造戲劇性的效果與氛圍，但這並不意味著色彩使用的越多，所製造出的效果就會越好，相反，最好的櫥窗用色設計方案是使用單色，比如以藍調為基礎的櫥窗，能增添情感意義，被認為是寒冷的、悲傷的，而紅色則給人以興奮、激動、熱情的感覺。不同的色彩會使人產生不同的感覺，也會使形體產生不同的效果。如圖六所示，整個櫥窗以黃色為基調，營造了一種積極向上的感覺，表現出青年人的健康與活力。背景中的線條有序的排列著，並不顯得雜亂，背景牆的處理也恰到好處，採用規整的平行線的處理手法，很有秩序感，正好與立體的線條形成對比，加上頂部燈光的照射，使得線條有一種跳躍的感覺，與主題搭配的很和諧。（在店內空間設計中，色彩也是一種很好的分割空間的方法。）
照明設計首先是為了滿足消費者觀看商品的需要，提供舒適的視覺環境，其次是運用照明手段渲染氣氛，創造特定的藝術氛圍。
1、合理的照明能充分顯示商品的真實感。如果照度太低或是過高，顧客的視覺都會產生不舒適的感覺，也會使顧客在購物過程中，不能清晰或真實地看到商品，這會給顧客選購商品帶來不便，容易讓顧客產生不舒適的感受；
2、合理的照明能充分顯示商品新鮮感。很多人在百貨店購買皮鞋時，有過這樣的感受：那些擺放在有燈光下的皮鞋，顯得非常新；相反，那些擺放在沒有燈光區域的鞋子，就感覺缺少光澤，好像是舊鞋。同樣的道理，那些有重點照明的服裝，給人非常嶄新的感覺，反之則給人感覺灰暗。因此，設計專賣店的光環境時，燈光與商品的呼應非常重要，要儘可能地把光線集中到商品上；
3、合理的照明能充分顯示商品的高階感。任何商品在某個特定的光線下，都能體現出特殊的藝術美感，商品高檔高階，主要是通過特定的光線來體現，這種特定光線的實現，需要有相應的燈光。如圖七所示，幾盞聚光燈直接指向模特衣架，所有的光線都集中在模特身上，焦點聚集在模特的頭部，而周圍的環境處於較暗的狀態中，形成鮮明的對比，不但突顯出模特真實的表情與她們優美的姿態，而且營造出一種很神祕的空間氛圍，很吸引人們的目光。另外，櫥窗空間環境的佈置，拱形的窗洞與紗質窗簾的運用，營造出一種高貴華麗的空間氣氛，使人很嚮往。
店內空間設計與櫥窗設計大同小異，要營造一種空間氛圍，也需要色彩、燈光、形體、道具等的搭配。另外，大多數專賣店往往會在室內新增背景音樂，它有助於消除不想要的聲音，同時又能配合工作人員的工作。但是，這種音樂如果掌握不好，聲音過高，會令人反感；聲音過低，則不起作用。比如，有些專賣店為了提高宣傳而在店內放一些很熱情很興奮的歌曲，甚至聽不到對方講話的聲音，這不但沒有起到作用反而讓人們覺得煩躁，只想快點離開這個地方。因此，音樂的響度一定要與專賣店力求營造的店內環境相適應。
總結：現在的專賣店空間設計越來越人性化，也越來越注重環境與氛圍的營造，不但考慮到消費者的購物需求，還考慮到消費者的審美需求與精神需求，最大限度的給消費者營造一個
舒適的購物環境。
體會：考察了這麼多不同種類的專賣店，每走進一個專賣店給我的感覺就不同，不同品牌有著自己的設計風格。像阿迪達斯、耐克、安踏等專賣店，當第一腳踏進去時，就會有強烈的感覺——運動的感覺，雖然它沒有做過多的裝飾，也沒有多餘的裝飾物，僅僅靠它的商品簡簡單單的陳列就營造出一種運動的感覺，再加上燈光的效果，將這種氛圍渲染的更加強烈。所以，一個專賣店的空間設計不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進行不同的陳列擺放，對其稍加設計便可營造出理想的效果；燈光的選擇也很重要，不同的光源打在物品上會出現不同的效果，如日光燈、鎢絲燈、白熾燈、鹵素燈、霓虹燈、金屬鹵化燈等等，應根據需要選擇適當的燈具，以配合店內的整體設計。
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