同志們：
這次全市房地產開發工作會議非常重要。剛才，建祥同志全
面總結了去年房地產開發工作取得的成績，查找了問題，部署了
今年的重點工作。下面，我就全市房地產開發工作，談幾點意
見。
一、我市房地產開發工作面臨的形勢與基本任務
隨著國民經濟發展和人民群眾生活水平的不斷提高，改善居
住條件已經成為廣大群眾的迫切要求。通過深化城鎮住房制度改
革，住房的社會化、市場化、商品化程度進一步增強，住房已經
成為城鎮居民最大的消費商品，住宅產業成為拉動國民經濟的重
要增長點。
當前我們面臨著良好的經濟發展巨集觀環境。中央繼續堅持擴
大內需的戰略方針，實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，國
民經濟每年都以7％以上的速度遞增。我市去年gdp增長達到
了13．7％的較高水平，為房地產市場的需求提供了經濟保障。
同時，我市承辦奧運會帆船比賽，實施縮小南北差距和城市化戰
略，以及加入wto帶來的投資熱潮，也都為全市房地產開發事
業快速健康發展帶來了難得的機遇。近幾年，在市委、市政府領
導下，我市堅持”發展和規範並行，管理和服務並重”的方針，
通過強化房地產開發專案管理、開發企業管理、商品房銷售管
理，處置積壓房地產，嚴格市場準入與清出制度等一系列措施，
全市房地產開發市場執行質量穩步提高，市場秩序進一步好轉，
為房地產業今後的發展打下了比較好的基矗****年，我市房
地產開發創出了歷史最好水平，全市完成房地產開發投資92.5
億元，同比增長了37％，為全市經濟增長貢獻了近4個百分點。
機遇與挑戰並存的新形勢，對全市房地產開發提出了新的任
務要求。今後一段時期，房地產開發面臨著三大基本任務，一是
圍繞促進經濟和社會發展的中心，保持房地產業持續興旺的發展
態勢，不失時機地拉動經濟增長。二是不斷滿足群眾日益增長的
住房需求，為市民提供質量優異、環境優美、經濟適用的住房。
三是規範產業發展，完善市場機制，促進房地產業產業化、現代
化程度的提高。
二、認真開展整頓規範房地產開發經營市場秩序工作，優化
市場競爭環境
房地產開發市場秩序的好壞，不僅是關係全市對外開放和經
濟發展的經濟問題，更是涉及廣大人民群眾的切身利益，與群眾
日常生活息息相關的政治問題。整頓規範房地產開發經營市場，
是貫徹江總書記”xxxx”重要思想的具體體現，是房地產行
業，自身發展的客觀要求，符合廣大消費者的切身利益,也是推動
開發企業提高管理經營水平，實現自身發展的重要保證。
近幾年，我市堅持”疏、堵結合”的治理方針，在加大開發
投資規模，提供優質住宅產品和服務，改善城鎮人居環境，優化
住房消費環境等方面採取了一系列措施。同時，持續開展房地產
市場執法檢查，查處了一批違法違規的開發單位，使房地產開發
市場秩序有了明顯好轉。但實事求是地講，目前的市場秩序還遠
沒有達到規範有序的理想狀況，房地產開發市場的一些老大難問
題仍然存在，特別是不履行房地產開發經營程式，”炒地皮、賣
樓花”，非法轉讓，利用村莊集體土地違法或變相開發經營房地
產，搞虛假廣告欺騙消費者等問題，嚴重擾亂了房地產開發市場
秩序，挫傷了部分開發企業的積極性，侵害了群眾的切身利益，
損害了行業的形象，制約了房地產業的健康發展。
對此，市委、市政府高度重視，明確提出要把整頓規範房地
產開發市場，作為今年整頓規範市場經濟秩序的重點，標本兼治，
正本清源，努力改善房地產開發的市場環境，為經濟和社會發展
創造有利條件。按照這一思想，在制定今年房地產開發管理要點
中，我們把這項工作列為各項工作的重中之重，決心下大力氣抓
緊抓好，抓出成效。各部門、各單位，都要按照市政府和市建委
統一部署，進一步統一思想，提高認識，增強政治責任心和緊迫
感，通力合作，盡職盡責地開展好各自分管的工作。要加強對整
頓規範開發市場工作的領導，堅持”一把手”負責制，做到認識
到位、工作到位，措施到位，力求在解決影響市場秩序的關鍵環
節上有所突破。各開發企業也都要正確對待整頰規範工作，樹立
全市大局觀念，在首先搞好自我檢查與內部整頓的基礎上，積極
&n
bsp;配合好政府採取的各項行動。
(一)突出重點，嚴肅查處一批嚴重違法違規的典型案件
當前，要抓住直接危害廣大人民群眾切身利益、社會反映強
烈、群眾可參與程度高的問題，開展集中整治。本次整頓和規範
開發經營市場的重點是：不履行房地產開發經營正常程式，規避
肄合開發有關收費，非法”炒地皮”、”炒樓花”，無房地產開發
經營資格交相從事房地產開發，無證預銷售商品房等違法違規行
為以及配套設施建設隨意降低標準、滯後房屋建設等突出問惠。
各有關部門和單位要撮據各自的分工，廣泛組織發動，儘快從重
點地區、重點部位入手，確保完成各項工作任務。要集中力量查
處一批違法開發、嚴重擾亂市場秩序的案件。要周密部署，逐一
排交，尤其要加強對近郊區開發市嘗變相房地產開發行為等問
惠的檢查，查清問題，加大懲治力度，該清出市場的堅決清出。
在查處過程中，要堅央排除一切干擾和阻力，不論涉及什麼單
位、牽扯什麼人，都要一查到底，決不手軟。
(二)堅持綜合整治，解決影響房地產開發經營市場秩序的
深層次問題
整鎮規範開發市場秩序，其根本目的是要儘快形成公開、公
正、公平競爭的開發市場秩序和環境，為城市建設以及全市經濟
的發展提供良好的條件。要在開展嚴肅的執法檢查、嚴厲查處開
發市場主體各類違法違規行為的同時，通過調查研究，認真分析
開發市場規範管理工作在主、客觀兩方面的問題，查詢市場管理
上的薄弱環節和不足，從行政管理、市場規則、法制體系、監督
制約機制、市場主體行為等諸多方面找原因，解決開發市場管理
與監督工作當中的深層次矛盾和問題，保證開發市場監督與管理
工作的長期有效開展。
(三)要加大宣傳力度，充分發揮新聞媒體～監督作用
整頓規範開發市場，不能僅僅依靠政府部門，應當發動全社
會的力量，形成合力。要通過廣播電視、報紙等多種媒體，大張
旗鼓地宣傳房地產管理的法律法規，做到家喻戶曉，人人皆知，
增強消費者的維權意識和開發企業的法，制意識。同時，要發動群
眾參與監督，讓那些違規違法行為無處藏身。各市區相關部門都
要設立舉報電話、舉報信箱，認真對待群眾舉報投訴，對於舉報
的問題，要認真調查，一經查實，要依法嚴肅查處。
三、抓住機遇，健全體系，提高房地產業發展的總體水平
今年我市房地產業面臨的有利條件很多，主要有兩大機遇。
一是迎奧的機遇。申奧成功以後，青島作為～年北京奧運會
唯一的夥伴城市，在海內外的知名度迅速提高，對投資和人才的
吸引力也驟然上升。為迎接奧運會，我市舊城改造、縮小南北差
距、城市化程序都將進一步加快，為房地產業的進一步發展創造
了難得的機遇。二是入世的機遇。青島作為沿海開放城市和經濟
中，心城市，在中國乃至世界上有著良好的形象，有著得天獨厚的
區位優勢、開放優勢和投資優勢。我國加入wto後，我市將進
一步成為外商投資的熱點地區域之一，國際大公司、大商社和國
內大企業都紛紛到青島來尋求發展，對於房地產開發的需求總量
將會繼續增加，房地產開發市場的前景十分看好。
面臨這麼多大的歷史機遇和房地產的利好因素，我們決不能
坐失良機，必需堅持與時俱進，創新發展，從體制、機制、法
制、素質入手，強化巨集觀調控，發揮市場調節作用，加強市場監
管，努力提高房地產業發展的總體水平。
(一)健全和完善房地產市場六大體系
一是以土地儲備和開發招商專案庫為主的房地產巨集觀調控體
系。土地是房地產市場的基本要素。實行土地批租和控制開發建
設規模，調節房地產市場的供求關係和價格，是政府實施巨集觀調
控的主要手段。要依據城市總體規劃和土地利用規劃，完善土地
儲備制度，結合經濟結構調整、產業升級換代和房地產發展走
勢，堅持實行熟地拍賣，在確保政府對土地資源的最大收益的同
時，保持支援房地產業發展的後續土地供應數量。要結合土地儲
備，儘快建立房地產開發招商專案庫，適應招商引資和市場需
求，綜合確定開發專案，以土地拍賣帶動專案招標投標，調節市
場供求，平抑市場價格，促進產業健康發展。要建立房地產預警
預報制度，對開發市場進行監測，指導企業實施理性開發，防止
盲目建設。要制定科學的量化指標，加強統計分析和預
測，強化
市場調節的作用。
二是以經濟適用住房為主的多層次住房供應體系。隨著住房
制度改革的深化和住房的商品化、市場化，個人購房已成為住房
消費市場的主體，多層次、寬領域的市場需求，必然要求建立和
完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。為適應這
種新變化，我市確定了建立以經濟適用住房為主的多層次住房供
應體系的思路，即建立”雙渠道、三層次、三型別”住房供應體
系。”雙渠道”是指市場渠道和社會保障渠道；”三層次”是指面
向最低收入、中低收入、高收入．家庭；”三型別”是指經濟適用
住房、廉租房和商品房。要團地制宜，合理開發面向高收入家庭
的商品房，重點建設面向中低收入家庭的經濟適用住房，適當提
供面向低收入家庭的廉租住房，並確保三類住房之間的適當比
例。要繼續擴大面向中低收入家庭的經濟適用住房建設，切實加
強規範管理，把政府給予居民的各項優惠政策切實落實到位，普
遍改變普通市民的居住條件。
三是科學的市場監管體系。要以強化住宅配套設施管理為重
點，從土地拍賣、專案確立、規劃設計、專案報建、建設監理和
綜合驗收等環節入手，實行全過程動態跟蹤監督；按照”統一規
劃、合理佈局、綜合開發、配套建設”的方針，堅持配套設施與
房屋建設同步實施；要加強配套設施資金監管，實行開發專案綜
合驗收制度，建立監管責任追究制度，確保配套設施齊全完-善，
保持建設與管理的有機銜接，堅決杜絕新的”爛尾工程”。同時，
各部門要進一步提高管理人員的自身素質，通過推行政府”五項
工程”建設，減少審批環節和程式，轉變工作作風。要廣泛實行
政務公開，提高辦事效率，提高房地產開發管理和服務水平，創
造公平、公開、公正競爭的房地產市場環境。
四是房地產交易體系。要在加快住房市場建設的基礎上，進
一步放開、搞活住房存量市場，促進房地產資源的優化配置和有
效整合，採取政府扶持、完善配套、促進銷售等措施，加快消化
空置商品房。要規範住房交易行為，理順住房流通渠道，繼續完
善房地產資訊、交易、服務和管理等功能，進一步降低交易成
本，刺激住房消費和流通。要加強對房地產中介組織的培育和管
理，充分發揮其協助政府、服務大眾的紐帶作用。
五是房地產資訊服務體系。要加快房地產管理資訊化程序，
適應國民經濟和社會資訊化發展的迫切要求。市建委、市國土資
源和房屋管理局建立的青島市住宅與房地產資訊網已經開始運
行，各市、區建設行政主管部門和開發管理部門，都要把推進房
地產資訊化作為今後的大事，加快資訊網路化建設，做到政務公
開資訊化，行業管理資訊化，市場動態資訊化，資訊公開，資源
共享。同時廠要積極引導開發企業自覺參與網路開發與應用，為
投資商和消費，者提供現代化的資訊服務。
六是房地產市場法制保障體系。要按照wto規則的要求，
結合行政審批制度改革，進一步調整、完善法規政策，建立起一
整姿與wto規則相適應的法規體系；要加強執法隊伍建設，建
立一支意識強、作風嚴、能力高的執法隊伍；要健全法制監督，
形成行政監督、司法監督和社會監督有機結合的監督體制，為房
地產業發展提供健全的法制保障。
(二)積極引入市場競爭機制
首先，要建立公開公正公平競爭的市場機制。市場經濟是競
爭經濟，市場機制本質上是競爭機制。目前，開發企業取得專案
大多依靠協議方式，缺少公開競爭的機制。要改變開發企業找項
目、跑專案、要專案的做法，採取土地拍賣或專案招標投標的方
式確定開發企業，推動房地產開發市場實現從無，序到有序的轉
變，創造一個公平、公正、公開競爭的市場環境曠要吸乳國內外
優勢企業和優質資金進入房地產領域，推動房地產業規範、科
學、有序的發展。
同時，要引進國際先進理念和技術，建立開：發專案監理機
制，提高住宅的規劃、設計、配套、環境質量。要在加強開發項
目建設合同管理的基礎上，探索實行開發專案違約索賠制度。適
應我國加入wto和經濟國際化的新形勢，借鑑國際通行做法，
拓展工程建設監理範圍，將工程建設監理擴充套件到開發專案的規
劃、設計、專案招投標和竣工驗收等各個環節，使之貫穿於專案
運營的總體
階段，實現對開發專案的全過程、全方位監理。
(三)改變房地產開發方式，堅持統一規劃,練合開發
改變開發方式，就是要變傳統的先建房，後配套為做環境配
套，後建房。要採取對土地深加工、周邊環境改造等方式，提高
土地利用價值。堅持綜合開發，打破散亂、小規模、插花式開發
局面。要文力進行舊城改造，加快城市村莊改造和老城區保護性
開發。要把房地產開發與危破陋改造、村莊改造、基礎設施和環
境配套掛起鉤來，採取”捆綁”方式進行開發，如對舊城或危破
陋住房進行改造，可採取儲備土地的使用權拍賣抵扣改造成本方
式，或由政府用土地收益對舊城改造進行補貼減價招標方式。對
歷史，風貌保護區範圍的改造，可採取置換開發方式，提高老城區
的歷史文化價值。對級差地租較高的老市區，可通過合理規劃，
平衡改造資金缺口。這些掛鉤機制要將統一的土地儲備、招標拍
賣粵調；動各區的積極性結合起來。今年要先在市內各區進行試
點，力求取得經驗和實效，促進城市人居環境的整體改善。
(四)大力實施品牌戰略，發展企業規模經營
目前，全市有大大小小的開發企業600多家，企業規模普遍
偏小，經營粗放，按照市場份額測算，平均每個房地產企業開發
量不到2萬平方米，許多企業開發成本高，配套質量差，社會信
譽低，更談不上規模效益，在很大程度上影響了房地產業的整體
發展。現代房地產市場競爭，已從早期的價格競爭、質量競爭發
展到規模競爭和品牌競爭，這是企業綜合實力的全面體現，是促
進房地產健康發展的強大動力。重品牌、重環境、重質量、重服
務，已經成為開發企業生存、發展的關鍵。我市房地產市場要盡
快：改變”孝散、差”的現象，在發揮市場機制作用的同時，必
須配合運用行政制約、行業管理手段，加強巨集觀管理，引導市場
格局的轉化。要制定品牌戰略規劃和扶優扶強政策，堅持以市場
為導向、以企業為主體、以技術進步為支撐，促使有知名品牌、
有較強實力和較大市場份額的大公司和企業集團壯大實力，或強
強聯合，形成集約效應，帶動房地產開發整體水平的提高。要提
高房地產企業的設立門檻、預銷售門檻，在全市推行房地產開發
企業職業經理執業資格認證等制度，將其作為企業資質升級的必
備條件，以促進開發企業走集約化、規模化、產業化的道路。
(五)增加開發科技含量，提高住宅產業現代化水平
隨著經濟發展和生活質量的不斷改善，人們的居住水平必將
向更高的層次發展，科學技術的進步與應用是實現這一發展的一
條重要途徑。應該講，我市目前住房建設的產業化和現代化水平
還比較低，在這方面我們應該有更大的作為。現在市場和客觀形
勢對我們的基本要求是，依靠科技進步和創新，加大開發科技含
量，促進房地產業由粗放、勞動力密集型向資金、技術密集型轉
變。要認真貫徹實施住宅建設節地方針和建築節能標準，建立住
宅產業的技術體系和住宅部品生產體系，以技術整合為主線，形
成標準化、通用化、工業化的住宅建築體系，實現系列化開發、
集約化生產、配套供應；在規劃設計、建築結構、新型建築材料
推廣、新工藝、新裝置等方面，要制定具體措施，加快淘汰落後
建材產品，積極研究、應用節地、節能、高效的新型建材，建設
精品住宅，更好地滿足不同層次的住房消費需求。要著力運用現
代科技和資訊科技，積極設計開發功能多樣化的住宅小區，提高
住宅小區的智慧化程度，提升房地產開發總體水平和建設檔次。
同志們，迎奧和入世為我市房地產開發帶來了新的發展機遇和嚴
峻的競爭挑戰。讓我們在市委市政府的領導下，與時俱進，開拓
創新，紮紮實實做好各項工作，～完成各項工作任務，為全市
房地產業的健康發展，為經濟和社會的全面進步，做出更大的貢獻。
春節就要到了，藉此機會，祝大家新年快樂。
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