一、供電系統管理
1.供電運作和巡視的人員必須持證上崗。配電房的值班員,必須熟悉電氣裝置情況和有關安全措施。
2.配送電建立24小時執行值班制度,對配電裝置及高壓室經常進行巡查,做好每日巡視記錄;發現問題及時處理,並在值班記錄及巡查記錄中註明;不能解決的問題及時上報管理處或機電裝置公司。
3.配電裝置由專職人員負責管理和值班,配電裝置的停送電由值班電工操作,非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄,認真執行交接班制度。
4.供電線路嚴禁超載供電,配電房內禁止亂拉亂接線路,在夏季供電高峰時,應按負荷的需求,有計劃的切換變壓器。
5.停電時,應提前向用戶發出通知;恢復送電時,在確認供電線路正常、電氣裝置完好後方可送電。
6.配電房內裝置及線路變更,要經公司工程部同意;重大變更,要上報公司領導批准。
7.配電房消防設施完好,並有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入;無關人員須經管理處辦公室許可方可進入。
8.加強日常維護、檢修,保證配電房內公共照明、指示、顯示燈具等設施的完好。
二、供水管理規定
為保證向用戶供應符合衛生標準的生活用水,加強供水管理,達到節約用水、滿足使用者需要之目的,特規定如下:
1.由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的水管員負責對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。
2.在非限水季節(以市政府通知為準),管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時,應先通知住戶;停水後必須採取臨時供水辦法,向住戶供水。
3.地下貯水池、天面水箱每年應徹底清洗兩次(特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數),並送水質樣品(或由水務局取樣)到市政府有關部門檢驗,水質必須合格。水箱人孔應加蓋、加不鏽鋼紗網密封並加鎖。
4.水管員在巡查中發現跑、冒、滴、漏現象,應立即向管理處報告,由管理處組織人員進行搶修,杜絕浪費。
5.抄表員每月要對每戶用水量進行分析,發現用水異常應進戶查詢,幫助解決用水浪費現象。
6.隨時向住戶進行節約用水、計劃用水宣傳教育,提高全體使用者節約用水意識。
7.執行市政府分段收費規定,用經濟手段管理,加強節約用水。
三、電梯安全管理規定
電梯屬國家規定的危險性較大的特設裝置,是高層住戶主要的交通工具,為了保證電梯正常執行,更好地為業主服務,特制訂以下幾條:
1.梯維修保養相適應的各種機具、裝置、儀表、儀器和除錯、檢測手段,要有具體的質量保證體系。
2.電梯隊維修技術人員須有高中以上文化,並經市勞動局培訓取證後方可上崗。
3.電梯任何裝置非電梯維修人員禁止操作(主要部件不得隨意調動)。
4.各電梯組要嚴格實行24小時值班制度,要求電梯工對講機隨身帶,做到隨叫隨應,從電梯故障反映時起不得超過8分鐘到場。
5.如電梯發生困人故障,中控室保衛應首先用大堂至電梯轎廂內的對講安慰乘客不要驚慌,利用攝像系統觀察轎廂內乘客的行動,並儘快通知電梯維修工前往求援乘客。
6.電梯工應每日對電梯進行巡視、檢查、填寫記錄,對不能解決的問題應及時書面報告領導研究解決。
7.未經公司領導書面批准,電梯任何裝置及功能不準變動,否則後果自負。
8.電梯工認真執行電梯半月、月保、季保、年保的定期保養內容,認真維修電梯所發生的故障,並填寫維修保養記錄及故障處理記錄。
9.維修、保養、正常停電等任何原因造成的停梯,應在基層掛牌告示。
10.下月電梯檢修檢修、保養耗用材料計劃、工作計劃,應在當月25日前報電梯隊審批、備料安排。
11.每月5日電梯隊召開一次安全會議,要求全體人員參加(除值班外),並做會議記錄。12、每季度電梯進行一次由電梯安全管理機構及責任人組織的安全檢查。
四、消防實行三級檢查制度
(一)三級檢查的組織形式消防安全檢查分為班(組)、管理處、公司三級檢查。
(二)一級檢查
一級檢查由班(組)組織實施,要求每班檢查一次。
1.接班人應提前10分鐘到崗,交班人須向接班人詳細介紹本班安全情況,待接班人對本崗位、本責任區的安全情況進行全面檢查驗收後,予以簽字確認。
2.交接班工作完成後,接班人應及時將檢查結果報告本班班長。
3.交接班時如因接班人檢查不到位或交班人交班不清,其後發現的問題,主要由交班人負責,交接班時發生的問題,由本崗交接班雙方共同負責。
4.檢查驗收過程中發現的一般性問題,由接班班長負責處理,重大火險隱患須迅速(書面)報告管理處領導。管理處領導接到報告後必須儘快處理,不得貽誤戰機。
(三)二級檢查
二級檢查由管理處組織實施,要求每月檢查一次。
1.管理處領導每月組織班(組)長對責任區域的消防安全裝置(施),物資特別是易燃易爆物品進行一次認真檢查。
2.檢查各班組對防火安全工作任務的執行落實情況。
3.通報檢查情況,開展宣傳教育,強化消防安全意識,及時消除火險隱患。
4.在公司領導檢查工作時彙報消防安全工作情況。
(四)三級檢查
三級檢查由公司組織實施,要求每季度檢查一次。
1.每季度由公司安委會組織對消防安全工作進行一次重點檢查或抽查。
2.檢查管理處貫徹消防安全法規和要害部位防火安全管理制度執行情況,對好的單位提出表揚或獎勵,差的單位進行批評或處罰。
(五)檢查的主要內容
1.對易燃易爆危險物品的貯存、保管、使用是否符合安全要求,貯存容器、管道有無定期測試,有無跑、冒、滴、漏現象。
2.使用液化石油氣爐灶,是否按照安全要求操作,擺放位置是否符合安全規定。
3.消防安全的宣傳、教育、培訓、檢查制度是否落實。
4.庫內的物資分類及存放是否符合安全規定;庫房內燈泡是否≤60w;燈距、堆距、堆放高度、通風、室溫是否符合消防安全要求以及庫房值班情況等。
5.電器裝置執行是否正常,有無超負荷運轉情況;電線、電纜的
絕緣層有無老化、受潮、漏電、短路等現象;電動機有無空轉,防雷裝置是否完好,有無私拉亂接電線情況等等。
6.使用可燃、易燃油類及對殘油、氣的處理是否符合安全操作要求。
7.動火前是否按規定辦理手續,重點部位、危險場所動火是否符合七不、四要、一清要求。
8.使用有毒有害物品的場所是否按規定採取了有效的防毒安全措施。
9.消防器材及消防系統的管理與使用情況。消防器材是否定期檢查,管理制度是否健全並嚴格,責任是否落實到人,是否始終處於臨戰狀態。
10.是否按規定對來訪人員進行詢問、登記並禁止運載、攜帶易燃危險物品的車輛、人員進入小區。
11.員工對小區的消防栓、滅火器的擺放位置是否清楚,使用方法是否正確。
五、房屋維修保養制度
為了認真解決使用者入夥後房屋維修問題,在本著實事求是,劃清責任,合理收費,服務使用者的精神,特制訂本規定。
1.使用者在入夥時同管理處人員共同驗收房屋發現的質量問題,要在交驗單上分項註明整改專案並簽字,由管理處負責聯絡地盤組織專人維修。維修後管理處實行消項驗收,維修所發生的人、工、材料等費用由地盤負責。
2.使用者房屋自入夥起一年內發生的房屋質量問題,均屬於建築施工質量保修期保修內容,管理處在接到使用者投訴和反映情況後,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發生重大的質量問題或涉及金額較大,應立即報告工程部和主管領導,聯絡發展商,由發展商找施工隊保修,所發生的有關費用在施工質量保證金中攤銷。
3.使用者入夥滿一年後發生的質量問題,屬於入夥後未整改的遺留問題,原則上同第2條。屬於使用者在使用和改建或裝修中發生的問題,由使用者自行負責。
4.如使用者需要進行一般性的維修,可直接向維修班提出維修申請,由管理處維修班進行維修,維修後由業主簽名驗收,維修班按成本價合理收費。
5.如使用者提出大的維修申請,維修班應上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修後由使用者驗收並在派工單上簽字。
6.凡樓宇內、外公共部位發生的維修,由管理處負責完成,維修所發生的一切費用均在管理費中開支,不再向使用者收費。
六、公共建築設施保養制度
(一)目的:通過對建築有計劃的.保養,使建築美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
(二)原則:日常發現建築有缺陷的,及時進行維修;並有計劃地對建築物實行系統的保養。
(三)職責:一般情況下,建築物的清潔保養由清潔班按照《清潔綠化管理手冊》中有關規定負責執行,填寫相應的清潔記錄;其它保養內容由維修班負責執行,填寫《公共設施保養記錄》。維修班長每年初根據公共建築設施保養計劃標準,結合管理處實際情況,制定出公共設施年度保養計劃。
(四)內容:
1.屋頂。每2年對隔熱層進行保養一次,對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換,並對面磚表面用白水泥勾縫。
2.外牆飾面。每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗;在清洗時,發現有外牆飾面脫落的應及時進行修補,恢復原樣;對於外牆滲水的,請參考《房屋維修加固手冊》修理。
3.內牆飾面。每3年進行全面保養。對粉刷面發現有裂縫應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換,對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發現有空鼓的地方,進行更換或在以後日常巡查中注意,發現有脫落及時修補。
4.樓梯間。樓梯間踏步每3年進行保養一次,發現問題及時修理。樓梯間牆面粉刷,日常發現有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理;每3年進行一次全面保養,對粉刷內部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發出空殼聲,則有起殼現象,確定起殼範圍後進行修補。
5.門。對防火門日常發現有生鏽或掉漆的,應及時修理;每年全面保養一次,對生鏽、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它型別門每年對軸承上油一次。
6.防盜網、花園圍欄。根據損壞程度確定重新刷油漆的週期,原則上每2年應刷油一次,最長時間不超過4年。
7.窗。每年保養一次,對門窗框鬆動、翹曲,應將錨固鐵腳的牆體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應焊接好,並將門窗框矯正後,用木楔固定,牆清理乾淨灑水潤溼後,用高強度水泥砂漿把腳重新錨固,並填實牆洞,等砂漿強度達到要求後,撤去木楔,把門窗框與牆壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇,應卸下進行矯正,焊接後重新安裝。每年對配件上油一次。
8.公共地磚。日常發現損壞及時維修,每3年進行全面保養一次,發現地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。
9.吊頂。日常對吊頂進行檢查,發現有破損的應及時更換,每3年揭開石膏板檢視吊頂鋼絲,有生鏽嚴重的應取下更換。
10.人行道、車行道。日常發現有損壞的人行道、車行道應及時修補;每年保養道路一次,對錶面起砂的應先用榔頭把酥鬆起砂的部分敲鬆,然後用高壓水槍沖刷乾淨後,用高強速凝水泥砂漿修復。
11.管道。原則上管道每3年應全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內管道,嚴重汙染的應隨時刷油)。
12.汙水井。每年揭蓋檢查清理汙泥一次。
13.擋雨篷。每年全面檢查一次,對螺絲部位進行加固,對脫膠部位進行補膠;在大雨等天氣來臨前,應視情況增加保養次數。
14.玻璃幕牆(包括玻璃門)。每年對玻璃幕牆進行一次全面清洗及保養,對玻璃幕牆(玻璃門)的玻璃膠進行檢查,發現有脫膠的應補膠,對玻璃門軸上油一次。
15.在大風等來臨前夕,應對窗戶、玻璃幕牆仔細檢查,發現問題及時處理,以免發生意外。
家園房屋本體維修基金屬業主的共有資產,為加強家園房屋本體維修基金(以下簡稱“本體基金”)的管理,保障物業產權人、使用人的合法權益,有效利用本體基金維護房屋本體共用部位及設施(以下簡稱“共用部位”),保障房屋安全使用。根據《深圳市房屋本體維修基金管理規定》、深物價[1998]136號《關於住宅(房屋)本體維修基金問題的通知》及有關規定,特制定以下本小區本體基金的管理制度。
一、家園管理處是負責業主房屋本體基金的收繳及管理部門,負責具體實施共用部位的維修養護。
二、管理處必須配備專業財務人員,對小區房屋本體基金進行準確核算,並按每個單位登記專帳,設立專用帳號儲存本小區的本體基金。每三個月將本體基金的收支情況在《管理報告》中公佈一次,接受有關部門和業主的監督和質詢。
三、管理處應於每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算,提交業委會審議通過。
四、管理處動用本體基金必須履行規定的程式和手續,其中:日常維護和零星小修金額在1000元以下的,由管理處負責人和本棟樓長共同簽證後支付,並作為本體基金支出記帳憑證;用於中修以上維護工程或維修金額1001元以上的,須經本棟佔60%以上業主同意後方可使用,並出具“施工專案清單”,由業委會主任或該棟樓長(或20%以上業主)、管理處負責人簽字,作為本體基金支出記帳憑證。
本體基金確實不夠支出時,經佔60%以上的業主同意,可由該棟的業主分攤。
五、如業委會或該棟50%以上業主不同意使用本體基金用於中修以上維護工程,管理處認為有充足理由使用,或該專案實施涉及特區城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的,可經福田區住宅管理部門核准。
六、管理處使用本體基金實施對房屋本體共用部位維修養護時,按支出額執行相應的費用定額標準。
七、本體基金的主管部門是市住宅主管部門,接受福田區住宅管理部門對本小區的本體基金的使用和管理進行具體指導和監督。
八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規定》及有關檔案制定。
(1)工程部負責每月對小區房屋與道路、共用設施、裝置進行抽查一次,將結果記錄於《房屋建築設施抽查記錄表》內;每年進行一次普查,鑑定房屋完好度、危險點的結果,記錄於《房屋完好程度鑑定表》內。
(2)房屋、裝置發生異常,及時報告工程部主管,並在主管協同下排除異常。
(3)按《房屋建築設施抽查記錄表》、《房屋設施裝置維修保養計劃表》《裝置設施維修養護流程(見附錄1)》 要求進行維修保養,將維修保養情況記錄於《房屋設施養護修繕記錄表》、《裝置維修記錄》內。
(4)工程部主管負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的採購計劃的編制,委託維修的聯絡工作。
(5)工程部主管負責每年12月制訂下一年度《房屋設施裝置維修保養計劃表》,並按巡查情況制訂中、大修計劃報告,經管理處主任審批後報公司。
(6)因施工、維修、養護作業原因封閉道路和公共設施場所,由工程部提前24小時通知有關業戶。
(7)房屋設施修繕一般不超過48小時,若無法修繕解決的重要部位,應將原因、解決方案、解決時間書面上報管理處,限期解決。
(8)工程部主管對日常房屋設施維修保養工作進行監督和檢查。
(9)管理處主任負責每月對維修保養工作的監督和檢查。
一、物業維修基金(以下簡稱維修基金)專項用於房屋共用部位、共用設施裝置保修期滿的大修、更新、改造的維修保障資金。
二、維修基金歸小區全體業主所有,專款專用,由小區物業管理主管部門設立專帳管理,閒置時除可用於購買國庫券或者用於法律、法規規定的其他用途外,嚴禁挪作他用。
三、維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息,利息轉作維修基金滾存使用和管理。
四、業主委員會成立前,需使用維修基金的,由前期物業管理企業提出使用計劃,經小區管理部門稽核後使用。
五、業生委員會成立後,需使用維修基金的,由物業管理企業提出年度使用計劃,經業主委員會同意,報小區管理部門核定後使用。
六、使用維修基金應先在增值部分中列支,維修基金增值部分可在本物業管理區域內統籌使用。需動用維修基金本金的,應經業主大會或業主代表大會通過,根據房屋使用年限,按上例劃分使用。
七、維修基金帳戶內金額不足時,業主委員會應當依法及時續籌。續籌的維修基金,按業主所擁有的房屋建築面積比例分攤。
八、維修基金帳戶實行統一管理,明細戶按幢建帳,核算到戶。維修基金的使用帳目,由物業管理企業每年一次定期公佈,接受全體業主的監督。
九、業主轉讓房屋所有權時,維修基金餘額隨房屋所有權同時過戶。
十、因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的,維修基金的餘額應按業主繳交的比例退還給業主。
1.目的:保障房屋本體的正常使用和安全,完善房屋本體使用功能功能。
2.範圍:適用於家園管理處
3.方法和控制過程
3.1根據實際情況制定合理的房屋維修計劃,因房制宜,對房屋本體修繕所需的資源進行合理配置,滿足顧客使用和質量要求。
3.2每月定期檢查、巡視,發現問題及時修繕、維修、保養,保持房屋本體正常使功能。
3.3修繕標準應與物業原有建築風格和標準相適應。
3.4掌握房屋本體建築完好情況,根據建築設計用途定期對房屋本體質量進行評估,根據完好情況進行管理,保證房屋本體使用正常。
3.5制訂和執行修繕原則、指標、計劃,稽核修繕方案及工程預決算,有計劃對房屋本體進行維護。
3.6嚴格按規範要求進行質量驗收,做好施工過程的管理和監督。建立完善崗位責任制、構配件檢驗制及技術檔案制度,完善工程專案質量體系。
4.房屋本體修繕的分類
4.1修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。
4.1.1小修:保持房屋本體原完損等級為目的的預防性養護工程,一般指補漏防水、上下水管道修補、疏通、內外牆、地面抹灰修補等
4.1.2中修:房屋本體小量部位損壞、不符合建築結構要求,須區域性維修的工程,一般包括:牆體屋面區域性拆除、清洗、粉刷、修補或部位重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門窗油漆等。
4.1.3大修:主體結構部位嚴重損壞、有危險必須進行大型維修的工程,一般包括:對共用設施的拆除改裝,如上下水管道、供電線路及對主體專項加固的工程。
4.1.4翻新:指拆除重建。
4.1.5綜合維修:指大中小維修工程一次性進行的綜合性工程。
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