1、目的:
為適應公司的不斷髮展和規模化經營的需要，規範和加強專案品質管理，建立物業管理精品，樹立(nj公司)物業品牌，依據iso9001:20xx質量管理體系、《物業管理有限公司服務質量考核標準》制訂本辦法。
2、適用範圍:
本辦法適用於物業管理有限公司物業管理在管專案、新拓展的.委託管理專案、物業管理顧問專案。
(專案是指:商場、商城、寫字樓、綜合寫字樓、商住摟、封閉式居民小區、別墅區、工業廠房、政府、院校、部隊、醫院進行社會化管理的物業等)
3、組織機構及工作職責
3.1.1、報告上級:公司總經理/副總
3.1.2、督促下級:品質主任、培訓主任、專案負責人
3.1.3、聯絡部門:專案支援及專案監督職能部門經理、質量監督員(部門主管)
3.2、工作職責、許可權
3.2.1、工作職責
、每週向公司總經理/副總經理彙報專案管理情況
、負責iso9001:20xx質量管理體系檔案的管理，物業管理圖書、資料管理
、負責專案管理檔案的建立
、負責專案組織機構，崗位設定稽核
、負責專案重大機電裝置維護更新，採購及行政費用稽核
、負責公司vis標識系統歸口管理
、負責專案日常管理監督、檢查工作
、處理專案突發事件、業主重大投訴
、負責公司二級培訓的實施，三級培訓的檢查指導
、負責專案季度、年度檢查考核工作
3.2、工作許可權
、iso9001:20xx質量管理體系檢查、監督權，公司圖書、資料管理權
、專案管理檔案檢查、監督權
、專案主任、主管提名權，組織機構、崗位設定稽核權
、重大機電裝置維護、更新，預算內月度、年度採購及行政費用稽核權
、公司vis標識系統使用稽核權
、專案日常管理檢查權，日常業務稽核權
、專案突發事件、業主重大投訴處理建議權
、專案三級培訓的檢查、指導權
、專案季度、年度考核權，獎金髮放稽核權
4.工作程式
、彙報工作
專案負責人日常業務請示彙報→品質培訓部經理處理並定期報告→總經理/副總經理
、iso9001:20xx
企管部檢查→品質主任彙總→品質培訓部經理稽核→總經理/副總經理審定
、專案組織機構、崗位設定
專案負責人→品質培訓部經理稽核/行政與人力資源部稽核→總經理/副總經理審批
、專案管理檔案
專案負責人→品質培訓部經理→總經理/副總經理審定
、採購
專案負責人→品質培訓部經理彙總稽核→提交計劃財務部稽核、組織、評審→總經理/副總經理審批
、vis管理
專案負責人→品質培訓部經理→總經理/副總經理審批
、日常工作管理檢查
企業管理培訓部組織→品質培訓部經理主持→報告總經理/副總經理
、突發事件、重大投訴處理
值班經理→專案負責人→品質培訓部經理→總經理/副總經理
、培訓
專案負責人→培訓主任→品質培訓部經理→總經理/副總經理
、年度、季度考核
專案負責人→品質培訓部經理/行政與人力資源部/計劃財務部稽核→總經理/副總經理審批
一、負責管理處各項款費的收取工作;在業務上接受財務部門的指導和監督，保證做到日清月結，賬表相符，錢據相符，對拖欠款費應及時催收，使費用收繳率達到規定標準以上。
二、熟悉管轄區內的`單元戶數、面積，以及管理費、水電費等收費標準的計算方法，收繳各種管理費並開具發票及收據，做好收費的統計、核算、流入工作，做到及時，準確無誤，不重不漏。
三、嚴格執行收費制度，對繳費情況隨時進行統計，定期向主任彙報;對拖欠款費的業主，及時以電話聯絡、上門催收等方式使拖欠款儘早收回。
四、熟練計算機運用和操作，做好現金日記帳和臺帳。
五、負責管理處固定資產和物資的登記工作。
六、負責做好考勤工作，核實各班組上交考勤和加班記錄，並上報專案區域。
七、完成上級分派的其他工作任務。
結合物業管理行業安防工作的特殊性和國家法律法規、地方政府有關對安防工作要求，為規範專案公司護衛員的日常工作管理，制定如下管理制度，請遵照貫徹執行。
1.新入職的護衛員，分包公司應向專案公司主管部門提供如下證件備案:暫住證、戶口所在地公安機關出具的'無違法行為證明、醫院體檢合格證明等影印件。
2.護衛員每月工資有分包公司結算。若可能涉及賠償責任，專案公司可暫緩支付分包服務費。若分包公司對其責任沒有疑義，應扣除相應的費用。
3.《分包公司費用結算單》各專案公司應根據合同要求結算日前填寫完成，無特殊情況應按合同規定辦理。
4.公司員工均可向保安分包公司介紹、推薦護衛員，但任何人不得未經分包公司同意擅自安排護衛員。
5.分包公司對新到職護衛員應按照分包合同要求進行登記，專案公司要嚴格按照合同要求的標準執行。
6.專案公司根據實際需要，增加或減少安防人員數量時，應書面方式報公司經公司批准後按照分包合同要求執行。
7.護衛員辭工，應根據分包服務合同要求辦理辭工手續，經同意後分包公司將補充人員送達專案後方可離職。
8.專案公司在檢查工作時發現的問題以及對違紀的護衛員，有權建議分包公司對其進行獎罰。
9.護衛員因事請假外出，要嚴格執行請、銷假制度。
1.0 目的
通過對各轄區的綠化環境實施全面指導和監督管理，為住戶創造最佳的生活環境。
2.0 範圍
適用於公司管轄專案的綠化工作。
3.0職責
3.1清潔綠化部負責制定綠化工作程式、標準和檢查驗收標準。
3.2質管部每月(季)對各管理處進行綠化檢查。
3.3管理處負責對日常綠化的維護並對各分包方進行監督。
4.0程式
4.1綠化工每天要對管轄區內的園林景觀及花草樹木進行保養、修剪和整形。
4.2根據花草樹木的長勢，按照綠化工作程式，綠化工要對生長不良、肥力不充足的花木適量施肥，提供花木正常生長髮育所需的營養。
4.3清潔綠化部負責制定綠化工作程式、檢查和驗收標準，並定期對綠化工作人員進行行業務知識的'培訓、考核。
4.4清潔綠化部要根據花木病害發生規律，制定預防管理措施，防止病蟲害的發生。
4.5管理處在日常生活和管理中要對本管轄區的綠化進行維護，要制止一切對綠化植物、綠化設施的破壞行為。
4.6質管部在每月(季)檢查中要對花木造型美觀定期修剪，防止病蟲害等情況進行檢查，根據問題對管理提出要求，並限期糾正綠化中存在的不合格項。
4.7在臺風暴雨來臨時 ，管理處要對易吹折的樹木做好預防措施，防止在臺風暴雨期間花木遭受損害。
5.0相關檔案和記錄
《清潔綠化管理手冊》
一、目的
規範管理處物業管理服務的監督和檢查工作，確保提供服務的質量能滿足業主的要求。
二、適用範圍
適用於所有物業管理處屬下人員服務質量的內部檢查。
三、職責
1、管理處各崗位人員負責轄區各項工作的日檢。
2、各區域主管負責分管工作的旬檢。
3、管理處主任負責組織管理處每月工作的月檢。
四、工作規程
1、日常管理
(1)管理處每日按要求對責任區至少進行一次巡視和檢查，具體檢查內容包括:
a、公用設施是否保持正常使用功能;
b、轄區內各裝修施工隊有無違章作業現象;
c、有無私佔用、使用公共場地現象;
d、轄區及樓宇內環境是否保持清潔、衛生;
e、園區綠化植物完好情況。
小區主任根據棟數、人員配置及工作側重點情況合理分工巡樓任務、(包括主任、管理員、機電、收款員、保安隊長)。管理員每日將巡檢結果記錄在日巡樓記錄表、小區衛生情況檢查表、小區綠化情況檢查表內。
對檢查中發現的不合格項，管理員應及時向管理處主任反映，由相關部門人員按規定進行處理。
(2)、工程機電維護
機電人員每日對裝置的執行狀況進行巡視和記錄，工程機電主管對其進行檢查後簽名，對記錄或檢查中發現的問題應及時分析原因，並採取相應的.糾正措施進行處理。
(3)、保安
保安隊長每日對保安員工作進行檢查，將檢查如實記錄在《保安一日工作記錄表》內。對發現的不合格項應及時採取糾正措施，並按有關規定進行處理。
2、旬檢
各區域主任、機電組長、保安隊長每旬分別對各範圍內工作進行一次全面檢查，並在對應記錄表上作出相應的小結和評價。
3、月檢
(1)、管理處主任會同機電主管每月最後一週週末組織相關人員對機電裝置房進行檢評，以裝置的保養完好及裝置和房屋的清潔為主要評比內容，並進行裝置的執行、保養、維修等考評記錄。
(2)、管理處主任會同保安大隊根據《保安員考核規程》對保安隊進行月檢，並在《保安工作月檢表》上作出相應記錄、評價。
(3)、管理處主任會同質管部每月底對管理員的紀律、工作實績等方面進行評價打分，並進行管理人員考核評比記錄。
4、對返工或返修後的服務過程由檢查人員按標準要求重新驗證並做記錄。
5、記錄的歸檔和儲存
(1)、日檢旬檢記錄由管理處各崗位負責歸檔和儲存，儲存期限為1年。
(2)、月檢記錄由部門主管負責歸檔和儲存，儲存期限為3年。
五、相關記錄
1、《日巡樓記錄表》
2、《小區衛生情況檢查表》
3、《小區綠化情況檢查表》
4、《裝置執行記錄表》
5、《裝置保養記錄表》
6、《裝置維修記錄表》
7、《一日工作記錄表》
8、《保安工作月檢表》
9、管理人員考核評比記錄
為了使管理處正常開展各項業務活動等有根本保證，特制定本制度:
一、管理處對轄區的管理經費收支，要嚴格執行財務制度，本著綜合管理，節約開支，降低成本，注重效益的原則，合理使用管理經費，並接受公司的檢查和監督。
二、管理處依據有關收費標準，按不同專案，向業主(使用人)和其他應交費的人收取費用。
三、管理經費的.收取，收款收據統一使用稅務部門統一印製的單據。
四、各項管理經費，應分項單列，專款專用，財務開支按公司授權，由管理處主任依據委託管理合同支出項目審批，報公司稽核。
五、年度費用收支明細帳目，應張榜公佈，定期向業委會報告，接受物主管部門和業主的詢問及監督。
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