一、中央新亞國際購物廣場專案建設的基本情況
（一）專案概況：
**市新亞百貨公司02年加盟南京中央商場（集團）股份有限公司，組建了江蘇中央新亞百貨股份有限公司。05年雙方又組建了**市中央新亞國際購物廣場有限公司，由該公司開發位於老城區淮海東路北側地塊，建設中央新亞國際購物廣場。
該專案總投資7.02億，其中土地出讓金及拆遷安置費用1.36億，主體工程費用4.87億，籌備及銷售費用0.29億，財務費用0.5億。該專案的建成將與其原經營的新亞商城連成一體，能形成一座建築面積達18萬m2，經營面積達12萬m2的蘇北最大商業航母。該專案是一個城市綜合體，將涵蓋商業、金融、辦公、商住、休閒、娛樂等眾多業態。專案建成後中央新亞將成為年銷售收入超10億，利稅超億元，新增就業超3000人的大型商業企業。
（二）土地出讓情況：
該專案地塊佔地面積20xx2.5m2，規劃出讓面積為15877.50m2，**市國土局05年8月組織了公開出讓，當時出讓時的容積率是5.5，後來調整為7.02，建築高度達99.96米，掛牌起始價為1500萬元。當時的出讓方式為毛地掛牌。出讓公告中設定了三個出讓條件。
一是競得成交後，競得人15日內須簽訂出讓合同並繳清土地出讓金，拆遷結束後，兩週內出讓人向競得人核發建設用地專案批准書，由競得人作為拆遷人，負責競得宗地內的房屋建築物、構築物、地上、地下附著物的拆遷安置並承擔全部費用。出讓宗地範圍內的現土地權利人與競得人簽訂拆遷安置協議後，土地權利終止，由土地登記機關辦理並登出土地登記。
二是競得人依據城市建設規劃建設大型自營商場
三是由競得人代政府拆遷975m2（1.46畝），用於城市道路建設，拆遷費用由競得人承擔。
（三）拆遷安置的主要做法：
由競得人作為拆遷人，承擔拆遷安置費用，市委、政府設立專案指揮部協調解決拆遷安置，所在區（新河區）政府具體“雙包”（包經費、包時間），組織實施。具體工作中，是由新亞百貨先組織對競得地塊內拆遷安置量進行全面摸底，測算拆遷安置經費，然後請中介機構評估，清河區政府認可後報指揮部批准，再清河區政府與競得人新亞公司根據批准的方案簽訂“雙包”拆遷安置協議，然後組織實施。實施過程中，**市的具體措施有：
1、由市委副書記、組織部長任專案總指揮，清河區委、區政府及市直相關部門的負責人為成員。
2、市委書記親自參加拆遷動員大會，並先後兩次與拆遷戶代表直接對話。新河區常務副區長駐企業辦公，督促拆遷。
3、市委常委兩次召開專題會議，進行決策並明確相關扶持政策，專門出了兩期會議紀要，明確了土地的出讓方式、土地掛牌設定的條件和土地的收益原則，規定了對市權範圍內的所有城市建設規費均減半徵收，免收人防費，緩交人防建設基金，勞保統籌費可以到竣工開業時繳納。
4、清河區政府也規定，專案建成後新增稅收實行三免二減半（前三年全免，後二年減半）徵收政策。
該專案通過這些方法和措施僅用1年多點時間就完成了拆遷安置任務，07年就全面開工，目前該專案已完成投資2.37億，預計明年8月份26層主樓的.主體工程可竣工驗收。
二、該專案的建設對我市老城改造重點專案的借鑑探討
考察回來後，我們做了一些思考。**市老城區改造經驗確實能給我市以啟迪和借鑑。如環大湖的少年宮地塊、汽車站地塊、吳越街地塊等重點專案地塊的改造非常有參考價值，特別是在城市建設中，**市以商招商的做法，以專案帶動的做法，一個重點專案一套人馬一抓到底的做法，以及及時出臺優惠政策推動重點工程建設進度的做法等等，我市都可“拿來”參照。
但是，在目前政策環境下，我市要完全按照做法也存在一定的困難，特別是近兩三年來，國家和省先後出臺了一系列加強土地管理的政策，從一定程度上束縛了我們地方運作土地的手腳，現在如果還按做法有一定的政策風險。
一是土地不能毛地掛牌了。毛地掛牌的好處是政府比較超脫，把拆遷的主體推給了企業，責任也交給了企業，政府只是支援、督促和協助。這樣的結果，如果政府工作力度不夠，加上拆遷人的野蠻拆遷行為，可能帶來的是被拆遷人的信訪不斷，社會不穩定因素增加，有損於政府的形象。因此，國土資源部07年236號檔案、省國土廳和省監察廳08年42號檔案都明文要求土地出讓應實行“淨地”出讓。“嚴禁未完成安置拆遷補償的土地直接出讓”。
二是對掛牌設定限制性條件比較敏感。土地出讓設定非排他性的必要條件，有利於實現政府城市規劃目標，有利於政府招商引資，有利於推
動地方經濟發展。但條件的設定往往影響市場主體的公平競爭，同時也容易滋生腐敗行為。因此，07年國土部39號令明確規定“出讓人在招標、拍賣、掛牌出讓土地的公告中不得設立影響公平競爭的限制性條件”，省國土廳和省監察廳08年42號檔案中也明確規定“嚴禁違法設立投標、競買人的資格限制條件。釋出公告時，設定的條件應當與出讓宗地開發所需條件相適應，除法律、法規規定須有特定資質條件外，對投標、競買人不得設定違背法律、法規和政策，背離土地市場價格的補充條款、違背競爭原則的限制條件，不得為投標競買人競得出讓地塊而設定排他性條件，因此，國土部門在具體工作中對出讓條件的設定都非常謹慎。
三是土地的前期開發要引入市場機制公開選擇實施單位。對擬出讓地塊進行拆遷安置使之成為淨地的過程叫做土地出讓的前期開發，也叫土地的一級開發整理。根據國務院08年3號檔案和07年國土部、財政部和中國人民銀行共同頒發的《土地儲備管理辦法》其實施的主體應當是政府的土地儲備機構。根據這兩份檔案，土地的前期開發包涵了宗地的徵收、拆遷安置、還涉及到出讓宗地相應的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設。
按照國務院3號檔案規定，“土地的前期開發要引入市場機制，按照有關規定，通過公開招標的方式選擇實施單位”，也就是說政府不能直接以洽談招商的方式確定土地開發物件，須按照一定的程式方能確定，這在把握上有一定的難度。
三、對我市老城改造的幾點建議
針對新的土地出讓政策背景，結合我市吳越街地塊的整體開發，建議採取由市政府主導，招商引資參與，委託區政府組織實施土地前期開發，由國土部門設定條件淨地出讓。
具體實施建議市政府要成立高規格指揮部，由分管市長任指揮長，迎江區委區政府及市直相關部門負責人為成員，協調指揮專案實施，具體可分為兩步。
第一步進行土地的一級開發整理（土地的前期開發）。
1、由市政府或市土地儲備中心委託迎江區人民政府進行土地一級開發整理，明確迎江區人民政府作為拆遷主體（拆遷人）。
2、由迎江區人民政府對吳越街地塊進行全面摸底，測算拆遷安置經費，編制拆遷安置的土地一級開發整理方案，（合作企業可提前介入，認可方案）。
3、根據一級開發整理方案編制招商檔案，提出招商引資合作方的具體條件，明確招商合作企業與迎江區政府的權利和義務。即：招商合作企業負責投入拆遷安置整理土地的必需資金及返還和收益方式，區政府負責在規定時間內，按方案確定的資金“雙包”落實拆遷安置任務。同時，招商檔案中可設定政府規定的招商企業的資格和條件。
根據招商檔案由迎江區政府在政府招標網站和有關媒體釋出公告。公告中明確報名時間，招商企業的條件。公告中可設定若報名符合條件的企業只有一家，則可直接確定其為土地一級開發整理的合作物件。超過兩家以上，則採取招標方式確定。只要招商企業條件設定得當，則能確保政府意向招商企業成為合作方。
4、根據招商結果確定土地一級開發整理合作企業後，由迎江區人民政府與之簽訂一級開發整理合作協議，然後在專案指揮部指揮協調下雙方開展合作。
第二步：組織淨地出讓。具體由國土部門組織實施。國土部門可根據城市規劃和市政府地塊開發建設思想設定政策許可的必要條件進行公告，公開出讓。一般能保證參與一級開發整理的招商企業競得土地使用權。
土地的出讓時間，目前各地做法不一。一般都是在拆遷安置協議全部簽訂後組織出讓。也有一些地方提前公開出讓的時間，如合肥市在老城改造中對特殊地塊採取過“模擬淨地”拍賣。即由轄區人民政府承諾在出讓合同規定的交地時間內完成拆遷安置任務，確保土地能達到規定的出讓條件，出讓人把土地公開出讓的時間提前，解決參與土地一級開發整理企業的後顧之憂。該方法有的地方也稱之為“毛地出讓，淨地交付”。讓意向競買人提前吃“定心丸”。吳越街地塊的公開出讓我認為可參考該做法。
尊敬的領導：
20xx年4月6日—11日，受公司領導委託，由質量監督中心組織，機關相關科室、三個分公司主要負責人和設計院人員共11人（公司9人，設計院2人）參加，分三個組：室外裝飾裝修組、室外環境組、室內裝飾配套組，對長春、瀋陽、大連三個北方有代表城市的高品質小區進行了實地考察，共參觀學習了14個小區，其中較具規模和有借鑑性的小區7個，分別為：中海水岸馨都、大有恬園、東方聖荷西、萬科聖溪谷、唯美品格、羅蘭香谷、萬科洋浦花園等。本次考察組織嚴密，內容豐富，整個團隊日夜兼程，邊看邊議，拍攝了大量有價值的影像資料，深感受益匪淺，體會良多，現就考察內容，尤其是規劃設計理念，相關材料及產品選用、施工工藝做法和質量通病防治方面的見聞，彙報如下：
一、規劃設計方面：
每個小區都有自己的主打建築風格——如地中海風情、新中式田園、美式現代等，這三種風格為當今比較流行的建築風格，也是目前各地開發商普遍採用的建築風格。建築風格體現了小區的文化理念，有了理念就有了文化，和整個城市及開發商的背景、思想，居住人群的品味有機的結合，就形成了小區的整體設計理念。
地中海風情建築以黃牆、紅瓦為特徵，樓層比較低，拱門與半拱門、馬蹄狀的門窗。建築中的圓形拱門及迴廊通常採用數個連線或以垂直交接的方式，在走動觀賞中，出現延伸般的透視感。綠化植物種類豐富搭配錯落；房前屋後處處有景；小區內道路蜿蜒自然，地面鋪裝豐富，景觀小品尺度近人；整體環境給人以舒適而又恬靜，豪華不失高雅，私家花園感很強。
新中式田園結合中國古代文化特色，將小區內景觀賦予人文內涵。運用現代造園手法體現古代造園理念，在設計中把傳統的中式建築風格和元素加以運用，突出建築深層次的文化內涵和歷史底蘊，這方面“大有恬園”做的比較好。
美式現代建築立面簡潔運用一些歐式建築的裝修手法，展現的是一種大都市風格。其景觀以人工手法體現模仿原生態，小品上多運用造型簡單現代的亭廊架，鋪裝豐富但整體以暖灰色調為主給人以素雅的感覺。
在整個小區的環境設計上重點考察了豎向設計和景觀佈置及綠化植被方面，這些高檔樓盤中多數結合原有場地的高差佈置景觀，個別沒有明顯高差的樓盤也都區域性設定了坡地來滿足景觀需要。結合現有場地的地形，後者的做法比較可取，可在建築與建築間構築高差變化比較緩的坡地為將來植物及景觀的佈置創造條件。以東方聖荷西和唯美品格為代表的高檔小區，綠化植物種類豐富，高中低搭配錯落，以喬木、灌木為主且以成樹為主景觀效果較好，但是相對成本也比較高，考慮到地區氣候差異，樹木成活率也是不可忽視的因素。建議與本地綠化部門溝通，根據高低搭配原則選用宜成活的本地樹種代替。在小區入口處和大型公共活動場地周圍設定草坪，這樣易於保養且投資費用低。人行與車行系統：利用豎向分流和橫向分流方式來實現。車庫做在地上時，人行位於車庫上方，車庫屋面做上人屋面和種植屋面，形成地上二層大廣場，車庫位於地下時，車庫上方做綠化和種植屋面，上方做採光井和通風井，用自然光源做為白天的主要光源，可為物業管理節約大量費用。道路全部採用瀝青彈性路面面層，場地多為各種面材鋪裝。
夜間景觀照明：可在小區入口和中心廣場等大型公共活動場地設定豐富的燈光效果，在建築組團之間，不宜設定照度較高的光源，應以草坪燈或微型景觀燈為主。景觀細部設計：好的景觀設計，其細部設計也很優秀，既體現效果又節省維護費用。體現小區品質必須從細部做起，鋪裝用料必須體現設計意圖，要有顏色變化，分隔明確。如路緣石的選擇、鋪裝快料選型的多樣化與搭配、樹池的.多樣化、檢查井蓋的美化處理、微型景觀的隨式造景、垃圾箱的隱藏和美化、休息座椅的佈置、兒童遊樂場和健身器械的安置等等，形成一步一廊一步一景的環境景觀。建築設計風格與景觀設計的配合：這些高檔樓盤的景觀效果比較出色還有一個主要原因，就是與其建築風格統一。文化內涵：根據相應的建築及景觀設計風格，在設計中運用一些有人文內涵的設計，不單單是對元素的模仿，也要將該風格的精髓融入設計。小區中水系統、太陽能熱水供應系統：根據國家節能要求，建議小區利用中水即生活水回用技術和太陽能熱水供應，為職工降低生活成本。
單元入口、大堂及電梯前室：
根據小區風格，住宅單元入口可採取多種形式，但多層及小高層住宅都有一個統一的特點——都突出於住宅本體，形成一個突出門樓式入口，兩側及樓蓋採用不同形式加以修飾（如圖）。高層或超高層住宅多采用大堂式入口，兩三個單元公用一個大堂，顯得大氣明朗，既節約建築成本，又便於物業管理。電梯前室及大堂象住宅玄關一樣精裝修，頂棚分層吊頂，棚角石膏線裝飾，吊蘭花燈照明，牆體多為石材或面磚飾面，地面為酒店大堂式裝修，電梯門埡口多為石材口線（非平面）或不鏽鋼埡口。
二、材料及產品選用：
在建築牆體保溫材料設計上，三個城市我們所看到的樓盤中設計基本一致，均採用EPS板（聚苯乙烯泡沫塑料板），沒有發現使用XPS板（擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板）的。
在外裝飾裝修材料設計上，不同地區和不同品質樓盤各有不同，大致可分為四種形式：一是比較傳統的設計，主要以面磚和塗料（液態）搭配效果為主，用於高層住宅較多；二是整體面磚（非釉面、勾縫）設計，主要在不同部位、採用不同顏色協調搭配效果，用於多層住宅較多；三是底層（裙房）採用石材（幹掛），其餘樓層為仿石漆設計（EPS板打磨找平、貼網、刮膠泥找平後再噴“仿石漆”）；四是底層（裙房）採用石材（幹掛），其餘樓層為“彈性質感外牆漆”（膠泥狀）設計（EPS板打磨找平、貼網、刮膠泥找平後再抹“彈性質感外牆漆”）。後兩種多為高品質樓盤、高層住宅設計。
外牆外保溫材料使用EPS板（聚苯乙烯泡沫塑料板）設計。其優點是：EPS板相對XPS板而言變形係數小，不易起鼓和開裂，易於打磨，從而保證基層平整度；EPS板相對XPS板而言價格要低；其缺點是：EPS板相對XPS板而言保溫係數有差異，其厚度要有所增加。
針對外裝飾裝修材料設計，按照我們目前開發的兩個樓盤定位標準，認為後兩種設計比較適合高層住宅，尤其是第四種形式效果更佳，即：底層（裙房）採用石材（幹掛），其餘樓層為“彈性質感外牆漆”設計。典型案例：長春市——“萬科洋蒲花園”；瀋陽市——“萬科金域藍灣”；“洪浩左岸慧晶”（正在外裝飾施工）。
樓宇門、進戶門及塑窗產品檔次非常高，全部為國內知名品牌，富貴華麗。
配電櫃、書報箱、空調（通風）格柵、護欄、小區圍牆、花園圍欄等幾乎都是廠家來的成品，檔次高，質量好。
三、施工工藝做法及質量通病防治：
本次考察主要針對外裝飾面施工工藝方面進行了深入調研，“彈性質感外牆漆（彩色膠泥）”整體觀感效果立體感強；整體立面效果可進行隨意分割，既可大塊分割，又可做成“面磚”式分割（縫路均勻，面磚效果非常逼真）；整體觀感質量好，保溫層拼接處無明顯凸凹和裂縫現象，表面順平，是較為新穎的做法，也是本次考察最大的收穫。其缺點是：“彈性質感外牆漆”相對普通外牆塗料（液態）而言，其造價要略高一些。
另外，在衛生間及盥洗間方面，整體式淋浴間和衛生間是較為實用和流行的做法。
幾點建議：
1、在規劃設計中逐漸形成我公司獨有的建築風格，賦予相關的文化理念，突出建築深層次的文化內涵和歷史底蘊，；
2、在保證節能要求的前提下，儘量選用EPS（聚苯乙烯泡沫塑料板）外牆保溫板設計體系；
3、住宅單元入口、大堂及電梯前室適當提高裝修標準；
4、提高樓宇門、進戶門產品檔次，儘量選用名廠名家產品；塑鋼窗型材選用國內名牌產品（如萬達、實德、海螺），廠家只負責生產加工，安裝由施工單位完成，利於成品保護；
5、小區車行道路宜選用瀝青面層，人行路及場地應分級別進行多樣性設計，選用不同材質拼接，形式豐富，效果好；路緣石選用工藝花崗岩；
6、要去綠化應根據大慶的地域特點，多種植大型喬木和成簇灌木為主，分層次、錯落佈置，儘量少種草；
7、在監理單位、施工單位和材料供應商的選擇上逐漸謀求質量信譽好的長期合作單位，管理及施工人員穩定，對提高質量有極大的促進作用；
8、以學習考察、經驗交流等多種形式，充分引進新工藝、新材料，在學習中成長、進步，賦予工程新的內涵，全面提升管理經驗及水平，從而保證所建工程的品質。
為了認真貫徹、落實縣委在__屆六中全會精神宣講會上對全縣重點專案包裝儲備工作的指示和全縣領導幹部大會精神，我們x鎮堅持以加快發展為主題，搶抓機遇，開拓奮進，抓專案，促發展，大力推進x鎮經濟社會的全面科學發展，重點專案建設實現了良好的開局。
目前，全鎮新上、續建專案共11個，已動工8個專案，總投資17905萬元，在全鎮掀起了專案建設的新高潮。
一、重點專案進展順利
1、傢俱匯展中心建設專案。該專案總投資800萬元，一期投資300萬元，建成傢俱匯展中心，集傢俱銷售、匯展為一體；而起投資500萬元，新建傢俱生產線一條。目前已完成了一期匯展廳建設，傢俱銷售市場良好，生產線建設，正在進行裝置機組安裝、除錯，年後將開工生產。
2、鎮區道路及排水工程專案。該專案總投資300多萬元，前期在和上級相關部門協調完成了上報、立項、規劃、設計的基礎上，我們抓早動快、不等不靠、積極實施，至目前580米的鎮區街道拓改760米的排水工程已經全部完工，同時安裝路燈20多 1 盞，栽植國槐200多株，完善了綠化、亮化。
3、鎮中心幼兒園建設專案。該專案投資500萬元擬新建一個 平方米的幼兒園，同時完善配套設施，目前已經完成了上報立項、專案選址等工作，可行性研究報告正在製作，年後可動工建設。
二、其它專案建設有序推進，成效明顯
投資800萬元的門業生產線專案，目前已建成投用；投資350萬元的富偉華生態農業專案已經建成了度假村建設，土雞養殖、油桃、蘋果栽植等進展順利；投資220萬元的道路交通專案，已經新修通村水泥路3公里，其餘路段和橋建設年後動工，該專案已經申報了縣村級公益事業一事一議財政獎補專案；投資1635萬元農田水利建設(我們一定會做的.更好)專案，已經在xx村平田修地1000多畝，x村平田修地500多畝。
三、主要工作措施
1、積極轉變觀念，樹立“工業主導發展，專案帶動發展”理念。大力實施“專案帶動、城鎮提質、和諧發展”戰略。繼續把專案建設和爭資立項工作作為先行先試的最有力推手、加快發展的最重要支撐。做到領導向大專案集中，資源向大專案匯聚，政策向大專案傾斜。狠抓經濟環境治理，搭建招商引資平臺，制定了招商引資獎懲機制，確保專案資金到位。
2、積極優化經濟發展環境，加大招商引資力度。為營造一個良好的經濟發展環境，鎮黨委政府狠抓機關作風建設，切實轉變政府職能，推進政府由管理型向服務型轉變、由權力型向責任型轉變；建立了“一對一”領導跟蹤專案服務制度，切實為企業主、專案業主排憂解難，鋪路清障，做到“執行政策零折扣、貼近服務零距離、生產經營零干擾”。
3、加大督促檢查力度，確保重點專案建設順利實施。新上專案抓開工，在建專案抓進度，鎮黨委政府成立了以鎮長為組長的專案建設領導小組，制訂了專案建設工作臺帳，進一步明確責任領導、責任人和完成時間，並定期、不定期對專案建設進展情況督導檢查，對存在問題召開不同型別會議進行專題研究，制定切實可行的解決方案，確保工程進度。
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