（一）、預算編制依據
1、zz海關辦公大樓的承建特點和使用物件。
2、國家、zz市政府有關部門的法規或專業檔案。
3、本公司多年寫字樓的管理經驗，參考了現行市場行情。
（二）、預算編制原則
1、先計劃，後預算。
2、從實際出發，本著合理、先進、周密、可行的原則，科學計量，合法收、支，不斷完善。
（三）、預算中需說明的事項
1、本預算物業管理費年合計2，543，303。58元。如貴單位接受我公司的各項建議，與我公司簽訂《物業管理委託合同》時
（1）增加專案，另行協商；
（2）具體收費方式和時間再行確定。
2、因該辦公大樓屬於新建，各項設施、裝置系統應在保修內，本預算中設施裝置執行、維保費只計入了執行物料費用，未計入維修保養費用。正常年度的裝置設施執行、維保費用需根據實際需要核算。因此，本預算專門針對20xx年度，不適用於其他年度。
3、本預算中不包括該辦公大樓的執行、辦公用能源費用。
4、因對該辦公大樓的裝置、設施瞭解程度很有限，本預算包總價，不包單價和單項。
5、預算中的人員工資按現行市場水平測算，以後年度將參考市場水平、物價變動情況和國家相關勞動、人事規定進行調整。
6、預算中各項單位計費標準及數量僅供參考，以年合計為準。
7、預算中人員費用包括工程、客戶服務、行政用管理人員的費用，安保和保潔人員費用分別計入安保、消防服務費用和清潔、綠化費用中。
8、預算中公共裝置的執行、維保和保養費用主要是執行消耗物料費用，執行人員費用已計入人員費用（工程）。
9、《自帶裝置情況表》中各項資料僅供參考。自帶裝置、工具的使用費用包括固定資產折舊費、低值易耗品攤銷費和裝置修理費，已計入物業管理費預算中。
（四）、財務預算對業主及其產業不同時期利益的考慮本公司的財務預算同時考慮了維護業主的近期和長期利益。
1、近期內減少業主的一次性資金投入。考慮到業主自建辦公大樓，已經投入鉅額資金，為保證該辦公大樓的正常使用仍需注入日常物業管理費用所需資金，投入較大。本公司憑藉自身實力自帶全部物業管理服務所需裝置和工具，投資總額約37萬元。
2、長期目標：嚴格管理，積極建議，使業主的產業保值、增值。
（1）嚴格控制人工成本，著重裝置設施及建築物的維修和養護，將人工成本控制在物業管理費用總額的合理比例內，隨著物業使用年限的增長增加裝置設施維修、養護投入，做好設施裝置的各級維修保養工作，在較長的時期內保持樓宇的優秀品質和良好效能。
（2）加強員工培訓，提高服務質量，加強員工服務意識和對該辦公大樓使用特點的認知培訓，讓我公司員工的服務水平作為提升物業品質的要素之一是我公司日常人員培訓的目標，我公司將為此合理支配培訓費用，決不讓員工質素透支。
（3）管理維修基金的積累和使用，管理維修基金是指由業主（或稱產權人）或使用人按其擁有或佔用的產權面積交納的公共維修基金，用於支付大廈公共區域、公共設施、裝置保修期滿後的大修、更新或改造以及其他非日常性維修專案等費用。該辦公大樓作為單一業主產權物業，建議由業主在物業投入使用後、保修期滿時，開始按建築面積預提管理維修基金。該項基金可由業主自行專戶存款，專款專用，按批准的大修或大型增改專案計劃和預算支付使用，並制定相關的管理制度。遇重大緊急支出，管理基金存量不足，再另行籌措。
（4）進行風險管理，控制風險，本公司對樓宇實行風險控制管理，將保險和日常維修養護工作結合起來，在保證樓宇的正常使用的同時，對樓宇進行風險投資以減少突發事件給業主產業帶來的鉅額損失。如貴單位將該辦公樓委託我公司管理，建議貴單位將樓宇的.保險委託我公司一同辦理，一方面利用我公司整體規模優勢降低保費支出，一方面維保與保險一體管理、責任分級，可以更好地控制風險。
（一）、根據《物業管理條例》規定，特制定以下財務公開監督制度：
1、物業管理處每年兩次向業主、物業使用人公佈小區物業管理財務收支狀況。
2、財務公開的內容和資料必須經業主委員會事先認可。
3、物業管理處平時應定期向業主、物業使用人、業委會彙報工作，接受業主、物業使用人、業委會的監督和檢查。
4、對突發性事件和重大經費開支應事先報業委會批准。
5、業主、物業使用人對物業管理處的經費收支如有疑問，可委託業委會向物業管理處查詢，並要求物業管理處做出解釋。
（二）、以業養業的計劃及提高自身發展後勁的計劃和措施
1。以業養業計劃
（1）開展裝修、維修、室內綠化設計、電腦維修等有償服務。
（2）積極開展家居衛生、保姆服務等家政服務。
（3）同保健機構合作，開展醫療保健服務。
（4）不斷挖掘住戶的需求，開拓服務新領域。
2。提高自身發展後勁的計劃和措施
（1）進行企業制度改革，激發員工創業激情。
（2）利用網路新工具，實現新的管理服務方式。
（3）加強員工各項培訓，招聘優秀管理人才。
（4）積極參加物業管理招投標工作，取得新的管理區域，壯大自己。
（5）拓展物業管理相關業務，形成一業為主，多種經營的格局，並加強原經營業務的力量。
1、與公司其他管理處密切合作，優勢互補，資源共享，降低管理成本，提高管理水平。
2、在入住的半年內，採取積極有效的措施，與有關部門協作，儘快完善小區的配套設施，迅速提高管理水平，營造良好的居住環境，消除未入住業主的後顧之憂，迅速提高入住率，增加管理收入。
3、我們將進一步全方位為住戶提供多項便民有償服務，方便住戶，同時提高經濟效益。
4、創造條件，爭取供水、供電、供氣、電信、有線電視等專業部門的委託，為他們提供有償服務。
5、增收的同時，努力降低成本，如充分發揮公司在管理中的統籌作用，利用公司現有管理人員和技術人員，在各小區合理統籌安排，減少經費開支。反對鋪張浪費，從小處著眼，集水成流，我們將制定奉公廉潔制度，加強物流控制，提高利用率，採取有效節能措施，實施科學管理，走可持續發展之路。
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