同志們：
這次全市物業管理工作會議，是在全市深入學習貫徹北京市“兩會”精神，全面落實建設世界城市目標的新形勢下召開的，內容重要，意義重大。剛才農科同志對全市物業管理形勢進行了分析和總結，對下一步工作做出了部署和安排，希望各區縣、各物業管理企業認真學習領會，主動抓好落實。這次受到表彰的物業企業代表以及業主委員會代表和區縣房管部門的代表也做了經驗介紹，希望進一步起到推動行業發展、社群和諧的示範作用。也藉此機會，向戰鬥在物業管理服務一線的全體同志表示衷心的感謝!向為物業管理工作做出突出貢獻，受到通報表彰的先進單位表示熱烈的祝賀!
物業管理是關係群眾安居樂業、涉及社會生活各方面的一項綜合性工作，對於改善城市形象，提升城市品位，美化人居環境，提高居民生活質量，增強城市綜合競爭力，具有重要的意義。北京奧運會的成功舉辦和新中國成立60週年慶祝活動的圓滿舉行，使首都的現代化建設進入了一個新的發展階段。劉淇書記在市委十屆七次全會工作報告中號召，要瞄準建設國際城市的高階形態，從建設世界城市的高度，全面落實人文北京、科技北京、綠色北京行動計劃。郭金龍市長在今年北京市十三屆人大三次會議的政府工作報告中提出，要“著眼建設世界城市”，以更高標準推動首都經濟社會又好又快發展。這給我們建設房管工作提出了新的更加艱鉅的任務，也給物業管理行業健康發展提出了新的更高的要求。因此，我們要著眼建設世界城市的長遠目標，解放思想，勇於創新，不斷探索適應時代發展要求的物業管理體制機制，積極促進物業管理行業向產業化和高階形態發展，全面提高我市的物業管理水平。下面，我再講幾點意見。
一、著眼形勢發展，進一步提高對物業管理重要性的認識
隨著土地資源開發利用和城市化建設程序的加快，北京將會由城市建設主導期逐步向城市管理主導期進行轉變。認真梳理和解決現行管理體制、管理手段和管理方法中不符合、不適應的矛盾，是擺在我們面前的首要任務。具體到建設房管系統，進一步提高對物業管理重要性的認識，深入研究既有房屋的使用管理問題，也迫在眉睫。
第一、物業管理是完善和發展現代城市功能的基礎。現代城市功能的內涵十分豐富，既涉及城市原有功能的利用、發展和改造，也涉及城市遠景規劃佈局的調整、社會經濟結構的轉變和社會生產生活等基礎設施功能的提升。城市基礎設施建設與房地產的開發、改造與建設，是為城市功能的完善與發展所創造的物質基礎。在城市的運轉過程中，無論是基礎設施還是住宅與公共建築等，都要隨著時間的推移，投入相應的人力、物力、財力，使其保持原有功能或完善發展其功能。物業管理可以滿足業主和使用者在物業使用過程中多元化的需求，創造與硬環境相適應的管理服務軟環境，並使硬環境充分發揮效用，提高人們的生活質量。從這個意義上說，物業管理工作實際上就是城市基本組織單元的管理工作，物業管理工作者，實際上就是城市管理工作者。
第二、物業管理是現代城市管理體制的重要組成部分。物業管理作為一種新型的管理模式，順應了住宅商品化和社會化需求，以其專業化的服務明顯改善了居民的居住環境，逐步得到了社會的認可和歡迎。現在我市的物業管理覆蓋面在不斷擴大，其重要性日益提高，已經成為城市管理的重要組成部分。截至20xx年底，全市物業服務企業達3052家，有5210個專案實施了物業管理，其中住宅3557個專案，住宅物業管理覆蓋率達到了80%以上。居住區是人們生活的重要空間，是建設和諧社會的重要載體，作為社群中管理服務的主體，物業服務企業在提高人們居住質量和生活質量的同時，也承擔著居住區精神文明建設的重任。一個小區管理得好，小區就會平安祥和，居民就能夠安居樂業;管理不好，就會留下隱患，容易產生糾紛，影響社會穩定。
第三、物業管理是提高人民群眾生活工作質量的手段。經濟發展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。隨著國民經濟發展戰略目標的順利實現，居民消費需求逐步向注重生活質量提高轉變，向更高生活水平邁進。在住房方面，居民住房需求進入面積增加與質量提高並重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業現代化，提高住宅規劃、設計和建設水平，也要有良好的物業管理。好的物業管理改善了人居環境和工作環境，促使人們安居樂業，改進人們的精神面貌，促進人際關係融洽、社會和諧穩定。
第四、物業管理是維護社會和諧穩定的基本保障。維護社群和諧、加強社群精神文明建設是城市發展進步的基礎。物業管理是社群服務的重要組成部分，物業管理企業對於維護社群環境和秩序具有積極促進作用。近年來的實踐告訴我們，通過規範社群建設與物業管理各主體之間的關係，整合資源，可以推進物業管理與社群建設的協調發展，形成推進社群建設的整體合力，既有利於為居民創造良好的居住環境，也有利於促進社群和諧和社群精神文明建設。
二、理清工作思路，切實把握做好物業管理工作的突破口和著力點
近幾年，通過行業管理部門和物業服務企業的共同努力，我市物業管理工作取得了優異的成績，尤其是在20xx年北京奧運會和20xx年新中國成立60週年慶祝活動期間，我們的物業服務企業不僅為奧運場館和涉慶活動場所提供了優質服務，還為廣大市民生活提供了周到的日常服務保障，為維護社會和諧穩定，實現“平安奧運”和“國慶平安行動”作出了突出的貢獻。今年，按照市委市政府的工作部署，著眼建設世界城市，圍繞實施人文北京、科技北京、綠色北京發展戰略目標，進一步加強、完善和改進物業管理，繼續推動物業管理納入社群建設，全面落實各方主體責任，建立健全長效管理機制。
第一、要積極推進行業誠信建設，促進行業健康發展。“誠以立己、信以待人”，是企業生存發展的基本準則，也是行業健康發展的基礎。物業管理企業及從業人員的信用，是社會信用體系的有機組成部分。物業管理行業直面社會公眾，提供長期服務，誠信經營對行業發展至關重要。下一步，我們將逐步完善物業管理企業信用檔案系統，以信用檔案系統為載體推動行業誠信建設，要抓住服務行業的特點，推動管理重心的轉移，把信用管理落實到專案上，落實到專案負責人上，落實到崗位上，使每一位從業人員的誠實守信行為成為企業的信用基礎。
第二、要切實加強對業主大會和業主委員會的指導監督，強化業主自律意識。業主是房屋的所有權人，是物業管理的權利和責任主體，強化業主自律意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用是搞好物業管理的基礎。一是要加大業主大會和業主委員會組建力度。要加強對組建業主大會和業主委員會的指導，促進業主自我管理，自我約束機制的形成。要通過規範業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。二是要強化業主的權利意識和自治意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用。廣大業主要充分行使對業主委員會和物業企業的監督權，物業企業應當自覺接受監督。同時，要監督業主委員會不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。三是要強化業主的責任意識和自律意識，樹立花錢買服務的理性消費觀念。物業管理企業要積極引導、增強業主物業服務消費意識，要完善管理規約和物業服務合同條款，將業主履行交費義務條款和制約措施納入管理規約和物業服務合同，使個別不自覺履行交費義務的業主受到規約和合同的限制和約束。
第三，要努力提高物業企業綜合素質，為居民提供優質的服務。物業管理的根本目的是為業主、為住戶提供優質的服務，物業事業的發展，關鍵在於企業素質的提高。各物業企業要切實加強內部管理，努力提高綜合素質，不斷提高服務水平。一是切實加強企業基礎建設。物業企業要完善企業內部管理制度，加強自身建設，苦練內功，增強發展後勁，適應市場競爭的需要。二是大力提高物業管理從業人員職業素質。要抓好多層次的人才培訓，加強企業關鍵崗位和技能培訓，提高從業人員素質。要把培訓重點放在專案負責人身上，通過加強對專案負責人的培訓與管理，提升物業專案的服務品質，提高物業企業的管理水平，推動行業整體素質的提高。三是要努力增強服務意識。各物業企業都要轉變觀念，把搞好服務放在一切工作的首位，要堅持以人為本，努力搞好人性化服務，要大力推行精細管理、精心服務，要充分發揮業主大會的作用，緊緊依靠業主委員會開展工作，物業企業要與業主委員會和諧相處，共同構建和諧社群，共同創造整潔、文明、安全的居住環境。四是培育一批品牌企業。各物業企業都要牢固樹立品牌意識、競爭意識、開拓進取意識，努力使企業上規模、上檔次、上水平，以高質量的管理和以人為本的優質服務，打造自己品牌。
第四，積極開展管理機制創新，不斷提升行業發展層次。一是要進一步處理好社會管理與行業管理的關係。物業管理是一個複雜交叉的管理問題，經過這幾年的實踐，我們對物業管理的認識不斷深化，特別是《物權法》的頒佈實施，使我們深刻認識到物業管理不僅是行業管理問題，更是社會管理的問題，需要相關社會管理職能部門共同承擔;物業管理不單單是物業企業的事，更是業主的權利和責任，需要更多服務企業和業主共同負責。這種社會和行業交織在一塊的管理局面，要求我們必須樹立大局意識，講協調、講配合，不斷開展管理體制、機制和模式的創新。在這個問題上，希望大家和我們一起來思考、來研究，為做好工作打下基礎。二是要正確處理好前期管理與後期管理的關係。前期開發遺留問題是引發物業矛盾糾紛，影響物業企業和業主構建和諧互信關係的的主要原因，為此我們要把前期開發與後期管理的責任分界點後移。在業主大會成立前，由開發商負責前期物業服務，協助業主成立業主大會，業主大會成立後選聘物業服務企業，並且可以委託第三方機構按照物業專案交接的技術標準對共用部位和共用設施裝置進行驗收。開發商應當及時處理解決物業使用中出現的物業質量缺陷以及配套完善等問題。要通過這種制度設計使物業企業從前期矛盾糾紛中擺脫出來，專心為業主服務，提高服務品質，提升行業發展層次。三是要積極探索資質和信用體系建設相結合的管理體系。資質和信用互為表裡，要通過加強企業資質等級晉升核定工作完善資質管理，通過建立專案備案制度，加強對專案負責人的培訓與管理進一步強化信用體系建設，把靜態管理和動態監管結合起來，把對企業的監管落實到對人的管理上來，推動企業不斷加強自身建設，不斷提高從業人員素質，從而推動行業整體素質和服務品質的提升。四是要深入研究引入第三方監管機制問題。要立足於構建業主和物業服務企業之間的長期和諧互信關係，嘗試引入第三方評估監理機構，為業主、物業企業和建設單位提供物業專案承接驗收、物業服務標準確定、服務費用評估、服務質量測評等方面的服務，努力在物業服務專案交接、推動物業服務質價相符、促進公平交易、化解矛盾糾紛等方面發揮積極作用。
三、認真履行職責，確保物業管理各項工作真正落到實處。
物業管理涉及面廣，社會影響大，特別是居住區物業管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關。不僅關係到人民群眾合法權益的實現，還涉及基層民主政治建設和社會穩定，是做好和諧社群建設、維護首都社會穩定工作的基礎環節。因此，各職能單位和部門必須高度重視，切實加強組織領導，明確職責分工，認真履行職責，強化協調配合，紮紮實實抓好這項與群眾切身利益密切相關的系統工程。
市區縣行政主管部門，要把強化物業管理工作作為提升城市管理水平、建立文明城市、維護社會穩定工作的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實實施機構，明確工作任務，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業管理工作提供有力保障。要進一步加大管理服務力度，充分發揮職能作用，努力轉變作風，不斷提高效率。要努力為物業管理企業排憂解難，為物業行業發展創造有利條件;要努力解決好群眾反映的熱點、難點問題，認真受理群眾投訴，加大調處力度，解決實際問題，努力化解矛盾，維護社會穩定;要加強指導和服務，努力推進全市物業管理的全面發展。
物業管理行業協會，要正確定位，進一步增強全域性意識和責任意識，充分發揮匯聚行業智慧、加強行業自律、展示行業風采、提升行業形象的功能，發揮其服務、諮詢、溝通、監督、自律、協調的中介作用，不斷提升協會的影響力。要繼續完善物業示範專案評定機制，激勵物業服務企業不斷提高服務品質，推廣先進的物業服務經驗，充分發揮優秀物業管理專案的示範效應，促進行業健康有序發展。
物業管理服務企業，要深入研究我市物業服務市場的商機和問題，不斷學習和借鑑外省市先進的服務理念和成功的管理經驗，強隊伍，精業務，優服務，上高度，要緊緊抓住首都建設發展時機，積極作為，做強做大，樹立品牌。要全面加強職業道德教育和業務素質教育，建立健全企業章程和各項管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務，逐步完成企業精神的沉澱積累，認真打造誠信、規範、負責、友善的企業文化，形成具有首都特色的物業服務行業新風。
同志們，物業管理工作千頭萬緒，矛盾和問題很多，我們要站在以人為本、構建和諧社會的高度，盡職盡責地開展工作。相信在全社會的理解和支援下，通過大家銳意進取，同舟共濟，創新發展，紮實工作，我市的物業管理工作一定會有新的起色，一定會創造出讓政府放心、讓社會滿意的物業管理新局面。新春佳節即將來臨，我代表市住房和城鄉建設委向辛勤工作在物業管理與服務工作崗位上的全體同志拜個早年，祝大家新春快樂，闔家幸福!
尊敬的各位領導、各位同志：
大家下午好!
今天開發區管委會在這裡召開全區物業管理工作大會，這既是加強社群物業管理，推動社群管理和物業管理一體化建設，構建和諧社會的迫切需要，更是全區學習實踐科學發展觀，關注民生、服務民生的重大舉措。我們相信，通過召開這次會議，必將對促進開發區社群物業管理工作上新臺階具有深遠的影響。根據會議安排，下面我代表新開鎮發言如下：
新開鎮作為開發區中心鎮，近年來積極圍繞全區的開發建設需要，經歷了大拆遷、大建設、大安置的艱苦歷程，全鎮現有低價位安置小區10個、農民集居區2個、中高檔商品房小區3個，其中：有前期物業管理的小區4個、實行社群臨時性物業管理的小區11個;已建立業主委員會的小區4個。近年來，我鎮的社群物業管理工作在鎮黨委、政府的高度重視下，在上級職能部門指導監督和社群、物業工作者的不懈努力下，全鎮社群物業管理工作能從關注民生、打造民生政府，為居民群眾解決居住環境和生活質量的高度，來認真開展物業管理工作，做到前期物業管理必有、“三保”(保潔、保綠、保安)臨時物業管理不脫節，基本保證了社群物業管理工作的開展。但由於我鎮大部分小區以拆遷戶為主，物業管理費收取困難、小區業主自我管理、自我監督、自我約束的意識不強，現在基本上呈現出物業公司完成前期物業管理合同後基本上都終止服務，只能有社群組織臨時物業管理。所以，今天的會議開的很及時，我鎮必將以這次會議為契機，認真貫徹《物業管理條例》、市政府《關於進一步加強市區社群物業管理工作的意見》和《關於加強開發區住宅小區物業管理工作的若干意見(試行)》精神，具體做到：
一、理順體制，健全網路。鎮設立物業管理所，在上級主管部門的指導下，具體負責全鎮物業管理工作，協調解決小區物業管理過程中的具體問題。鎮物業管理所，明確分管領導1名，配備3名專職人員，同時組建好鎮專業工程維護隊伍、社群的“保潔、保綠、保安”三支隊伍，落實專項工作經費。各社群建立以社群幹部為主的物業管理站，具體做好物業管理的日常工作。
二、明確目標，規範管理。20xx年將作為我鎮物業管理的規範年，主要目標是：一是加大物業管理的宣傳力度，廣泛宣傳物業管理的法律法規，廣泛宣傳物業管理的重要性，大力營造支援物管、強化物管的社會輿論氛圍，強化廣大群眾的物管意識，夯實物管基礎;二是物業管理工作不斷線，無論是物業公司管理，還是社群物管站管理，均“以服務業主為天職、業主滿意為追求”來做好各項物管工作;三是全面組建小區業主委員會，力爭在兩年內實現組建率100%，並能依法履行職責，有效開展活動;四是建立完善物業管理工作的各類臺帳資料。
三、建章立制，加強考核。建立健全鎮物管所、社群物管站和物管作業隊伍的各類崗位職責、管理制度、服務承諾和考核評比辦法等，實行三級檢查考核機制，即：鎮接受開發區的每月檢查考核，鎮對社群的每月檢查考核和社群對物業公司或物業隊伍的檢查考核，並將考核結果與物業管理補貼費的使用掛鉤，與發放工作人員的補貼掛鉤，與社群年度目標考核、評先獎優掛鉤。加強對物業公司的監督考核，及時向上級主管部門上報考核結果。
四、嚴格把關，用好經費。鎮設立物業管理經費專戶，專款專用，不挪用、不截留，實行預算制，確保管好用好每一分物管經費。加強公建配套用房的經營性收入管理，並實現逐年提高。積極探索非拆遷戶物管費的收取途徑，促進物業管理的健康有序開展。
各位領導，同志們，物業管理關於民生根本，是居民群眾關注的熱點、焦點，是城市管理的難點和重要組成部分，更是各級政府政府落實利民行動，打造民生政府的根本。我鎮要在開發區黨工委、管委會的領導下，攻艱克難，努力解決物業管理中的焦點、難點，化解矛盾問題突出點，從根本上提高我鎮物業管理水平，為開發區“三次創業”、構建和諧開發區做出不懈的努力和積極的貢獻!
同志們：
今天我們召開雨山區20xx年物業管理全覆蓋工作總結會議，主要是對我區20xx年的物業管理全覆蓋工作做個彙總，對錶現較好的物業企業及單位、個人進行表彰。希望受表彰的先進集體和個人再接再厲、紮實工作，為全區物業管理行業發展再立新功,希望大家以先進為榜樣，創新思路、真抓實幹，努力開創我區物業管理工作新局面。
一、準確把握全區物業管理工作現狀
我區物業管理行業自1998年起步，歷經十幾年發展，從無到有、從小到大，逐步走上快速發展的良性軌道。物業管理覆蓋面不斷擴大，管理隊伍正在形成，服務內容日趨豐富，服務質量逐年提高，社會認知度和業主滿意度大幅提升。特別是20xx年實施物業管理全覆蓋工作以來，各有關部門和物業公司以美化城市形象、改善人居環境為目標，完善管理體制，創新服務模式，全區物業管理工作取得顯著成績。
目前，全區103個小區中有77個小區實行了物業管理，物業服務企業達到40餘家;15個有安置房小區有14個實行了物業化管理，物業管理全覆蓋率達到了93%;有40個物業管理小區成立了業主委員會，佔小區總數的39%。我區已將業主委員會建設納入社群建設體系，推行居委會和業委會成員交叉任職，形成了物業服務與社群建設和諧發展的良好局面。
二、物業管理工作的新局面
城鎮化的快速推進為我區物業管理行業發展拓展了新空間，廣大農民群眾由農村平房搬進社群樓房，居住需求從單純的生存型向舒適型轉變，對居住舒適度、安全性提出了更高要求，物業管理的領域和範圍也將逐步向村鎮社群拓展和延伸。目前，我區 同時，我區文明城市建設也對物業管理工作提出了新要求。
在今年的“文明城市”建立過程中，我深有感觸：那些實行規範化物業管理的小區，環境優美、設施完善，稍作努力就能達到標準要求，成為一道靚麗的風景線;反觀那些物業管理不到位的小區，基礎設施薄弱、環境衛生髒亂差，成為創城工作的難點，雖然投入大量人力物力進行整治，但差距仍然較大。這其中既有體制方面的原因，但主要還是物業管理不到位、不達標造成的。
三、提高認識、高度重視
在成績面前，也必須清醒地看到，我區物業管理工作與先進城市相比，與形勢發展要求相比，與群眾期望相比，還有較大差距。雖然實行物業管理全覆蓋工作以來，物業管理導致的投訴有所下降，但還達不到人民群眾百分百滿意。究其原因，我的認識如下：一方面，物業企業服務意識不強，先服務後收費的觀念沒有形成;另一方面，業主有償服務觀念滯後，“物業服務是商品”的意識淡薄，業主委員會成立比例不高，已成立的往往也不能充分履行職責。現在有相當數量的物業糾紛是由開發建設遺留問題引發的，比如開發建設單位不按規劃設計要求建設配套設施、部分房屋及附屬裝置存在質量問題等。同時，還有部分物業管理企業隸屬於房地產開發企業，專案交接缺乏嚴格驗收手續，為後期管理服務矛盾的產生埋下隱患。
所以，我們高度重視實施物業管理全覆蓋工作，各級單位、個人和物業公司要加大工作力度，使每個物業管理工作人員都能全身心投入到全區的物業管理工作中去，;同時也要加大對物業管理工作的宣傳力度，使群眾理解支援物業管理，並能積極參與到小區的物業工作中來。
四、下一步打算
客觀地講，這些年我們在實施重點工程、民生工程等方面取得了一定成果，城市功能形象得到顯著提升，但在住宅小區物業管理方面傾注精力還不夠，各單位各部門及物業企業之間配合不密切，一定程度上影響了工作開展。下一步我們將加強物業管理全覆蓋工作的督導考核，明確目標、落實責任，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業管理工作開展提供有力保障。各物業企業要切實加強內部管理，苦練內功、創新經營，全面提升物業服務水平。各物業企業要積極更新觀念、轉變角色，把提升服務水平放在首位，大力推行精細化管理、人性化服務。要主動與社群居委會、業主委員會搞好溝通協調，共同研究解決存在的困難和問題。全區各級物業服務單位和物業管理企業，統一思想、認清形勢，搶抓機遇、創新發展，全面提升物業管理服務質量和水平。
同志們，物業管理工作事關我區城市建設發展，事關社會和諧穩定。我們要在區委、區政府的正確領導下，進一步明確目標、強化責任，創新思路、紮實工作，全面提升物業管理服務水平，為建設文明和諧的雨山區作出新的貢獻!
各位領導，同志們：
今天，我們在這裡召開全市物業管理工作會議，主要任務是貫徹落實市委、市政府決策部署，動員全市物業管理行業以及相關職能部門，著眼建設世界城市的戰略目標，進一步加強和改進城市物業管理工作，儘快建立與現代城市管理要求相適應的物業管理新體制，努力打造物業管理行業服務城市兩個文明建設的新形象，促進我市物業管理行業健康有序發展。過一會兒，振江主任還要做重要講話，希望各單位一定要認真抓好落實。
一、20xx年主要工作情況
20xx年，全市物業管理工作，在市委、市政府的正確領導下，按照“保增長、保民生、保穩定”和“構建宜居物業”的總體要求，深入貫徹落實科學發展觀，圍繞完善物業管理政策法規、健全物業管理工作機制、加強物業服務市場監管和強化物業管理糾紛調處機制等方面積極開展工作，取得了一定成效。
(一)積極推動體制機制創新。去年，我們緊密結合我市實際，積極探索物業管理新模式，推動物業管理體制機制的創新。按照《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則(試行)》的要求，不斷擴大物業管理覆蓋面，逐步建立條塊結合、以塊為主、納入社群統一管理的物業管理新體制。繼續推動物業管理納入社群建設，推動街道、鄉鎮對業主大會的指導、監督職能的落實。社群居委會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”的管理模式，充分顯示了互為一體、各司其職、互為補充、互相促進的機制體制優勢，朝陽、豐臺、順義、懷柔等區政府把物業管理工作納入了年度工作考核，納入了社群建設的整體目標，切實調動了街道辦事處和居委會在社群管理中的積極性，有效促進了和諧社群的建設。同時，按照事權下放、屬地管理的原則，將維修資金的劃轉、使用環節審批許可權下放到區縣，提高了行政效率，形成了市住房城鄉建設委、市財政局、市審計局、市資金中心共同決策，市資金中心日常管理的住宅專項維修資金管理體制，初步構建了科學、高效的管理工作機制。各區縣也在物業管理體制和機制上進行了積極探索。懷柔區選擇兩個街道建立了物業管理科，將物業管理的職能直接建立在基層。密雲縣建立了物業專案的預警機制，對重點專案密切關注，快速反應，確保了物業專案交接工作的及時協調和順利完成。
(二)著力完善政策法規體系。20xx年，針對物業管理出現的新情況、新問題，注重加強了物業管理行業發展規劃和相關政策法規的研究工作。通過提高立法規格，更好地指導物業管理工作，強化住宅區的管理。按照市政府的立法計劃，起草完成了《北京市物業管理辦法》(草案)，重點明確了前期物業管理、業主大會的成立和運作、物業服務交接以及培育物業服務第三方評估監理機制等問題;為加強物業服務市場監管，完善物業服務市場準入和清出機制，推進全市物業服務行業信用體系建設，印發了《北京市物業服務動態監管暫行辦法》;針對住宅專項維修資金管理中的熱點和難點問題，印發了《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，在維修資金交存標準、使用程式、續交補建和應急支用等方面進行了調整和完善。
(三)努力規範主體行為。狠抓了《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則(試行)》的貫徹落實，與市社建辦、市民政局、市規劃委聯合召開了宣貫大會，制定下發了《貫徹落實<北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則(試行)>工作計劃》，並進行相關業務的培訓;印發了《管理規約》、《業主大會議事規則》、《首次業主大會會議召開方案》三個配套示範文字，對首次業主大會成立、業委會委員選舉程式、業主大會和業主委員會的運作等進行了詳細規定。西城區專門召開全區各部門參加的貫徹落實會議，積極推動業主大會、業主委員會工作納入社群建設。豐臺區兩次組織召開了貫徹落實動員會和培訓會，並就成立業主大會、業主委員會工作對街道、鄉鎮進行指導，對一些問題比較突出的街道專門進行“上門服務”。平谷區政府高度重視業主大會和業主委員會的推動工作，在三個街道各選三個住宅小區做試點推動成立業主大會和業主委員會。西城、大興、通州等區還會同街道辦事處、鄉鎮加強對業主委員會委員的培訓，使其掌握物業管理基本政策，提高業主委員會物業管理政策水平和管理能力。
(四)切實加強行業監管。為確保物業管理市場健康發展，堅持不斷對市場進行規範，積極營造“公開平等，誠實守信”的良好市場環境，有效地促進了物業管理市場的良性發展。圍繞企業接受行政監管、經營服務、內部管理等方面，開展了全市物業服務標準化專項檢查。結合20xx年物業服務標準化專項活動的實際情況，將物業服務標準化活動的期限延長至20xx年8 月。各區、縣建委(房管局)結合轄區實際開展檢查活動，取得了良好的社會效果。截至20xx年8月底，各區縣共對1536個，1.6億平方米的住宅物業專案進行了檢查，檢查覆蓋率達49%。其中，崇文、宣武區、通州區、平谷、密雲縣、懷柔、順義、延慶縣和開發區住宅專案檢查覆蓋率達到100%。
順義區還按照住宅小區物業服務一級標準對全區106個物業居住小區進行了巡查。全市檢查活動共發出99份責令改正通知書，被責令整改專案建築面積815萬平方米。通過檢查，增強了物業企業責任意識，進一步改進了物業服務工作，排查治理並消除了一批安全隱患。為淨化物業服務市場，強化物業服務企業資質管理，根據物業服務企業資質管理的相關規定，在20xx年5月和7月，分兩批次共登出了54家物業服務企業的資質。
(五)充分發揮示範專案的引導作用。物業專案的創優達標是行業發展的標誌性活動，社會關注、企業關注、業主關注。20xx年，我們全面改革物業管理專案創優達標活動的組織方式，把服務型企業的服務水平交給業主和專家來評判，取得了比較好的社會效果。一方面由政府主導改為物業協會組織評定，同時邀請媒體全程參與監督;另一方面強調了業主的最終評判權，要求參評的專案在申報前，必須經過過半數業主的同意，其中五星級住宅專案還引入了公開答辯機制，由參評物業專案負責人接受隨機抽取的業主代表和專家的提問，進行現場答辯。不僅通過增加透明度，大大提高了社會對考評活動的認知度，還通過嚴格標準，大幅提高了考評質量。155個專案獲得市優稱號，其中推薦11個專案參加國優評比，一次全部通過，受到住房和城鄉建設部、中物協及外地專家的好評。
(六)及時化解物業矛盾糾紛。去年，在物業管理矛盾糾紛的處理上，我們堅持按照“發現得早、控制得住、處置得好”的總體目標，紮實細緻地做工作。“發現得早”：在加強對區縣物業管理工作指導的同時，及時監測媒體對物業管理工作的反映，編制《今日物業輿情》164期，釋出“物業服務動態快報”48期，“物業服務指導工作簡報”48期;“控制得住”：通過艱苦細緻地工作，全年及時化解了物業管理矛盾糾紛52起;“處置得好”：繼續完善物業管理糾紛人民調解工作機制，進一步加大人民調解工作力度。截至20xx年底，共受理各類物業管理糾紛7823件，成功調解6348件，調解成功率81%。為確保國慶60週年期間的安全穩定，結合物業企業安全生產綜合整治活動，在全市開展了為期三個月的迎國慶物業服務大檢查，加大了重大矛盾糾紛的排查和防控力度，實現了“三無”工作目標。東城、房山、門頭溝等區在加強日常物業管理矛盾排查的同時，認真完善物業糾紛應急工作預案，採取多種方式及時化解、跟蹤解決矛盾。朝陽房管局與區司法局、區法院共同研究建立了物業管理糾紛人民調解和司法訴訟聯動機制，實現了人民調解、司法調解和司法訴訟的有效銜接，減少了糾紛化解的成本。此外，崇文、海淀、石景山、昌平、密雲等區都高度重視物業矛盾糾紛的解決，採取多種措施有效避免了矛盾激化和群體事件的發生。
(七)圓滿完成專項治理工作。按照市委、市政府“國慶平安行動”總體工作部署，開展了全市普通地下室安全使用管理專項整治工作。制定了《北京市普通地下室專項整治工作方案》，召開了聯席工作會議，會同市消防局、市衛生局對專項整治工作進行了督導檢查，確保了國慶60週年期間普通地下室的使用安全。專項整治中，各區縣共排查普通地下室7037處次，發現安全隱患和不安全因素1174處，發出限期整改通知書624份;整改隱患714處，對整改不達標的普通地下室關閉或暫停使用221處。在普通地下室管理面臨眾多矛盾和困難的情況下，各區縣主動作為，大膽創新，創造了許多好的管理經驗，特別是石景山區從改革管理流程入手，建立了長效機制，分類推出普通地下室樣板工程，建立了普通地下室使用的七項制度，設立了樣板單位的“兩圖五板”，制定細化了107項檢查內容，有效推動了管理工作的落實。通州7月3日的安全生產事故發生後，我們立即在全市物業服務企業中開展了安全生產工作專項整治活動。整個整治活動緊緊抓住六個方面風險點，採取過專案的方法，進行拉網式大排查。在全市物業服務企業自查整改3501個專案的基礎上，各區縣建委(房管局)配合安監和公安消防、質監等有關部門又對1049個物業專案進行了督查，增強了全市物業管理企業的安全生產意識，提高了安全生產管理水平。
二、當前存在的主要問題
在全市物業管理工作取得積極進展的同時，我們也要清醒地看到，隨著首都社會經濟的快速發展，隨著建設世界城市戰略目標的確立，我市物業管理髮展過程中的一些深層次的矛盾和問題也在逐步顯現出來。這些問題和矛盾主要表現在：
(一)開發遺留問題依然沒有得到徹底解決
近幾年物業管理糾紛中，有相當數量的糾紛是由開發建設遺留問題引發的。主要表現在，規劃變更引起居住環境的改變、開發建設單位不按規劃設計要求建設配套設施、有些小區地下車庫等配套設施權屬不明、房屋及附屬裝置存在質量問題等。開發企業與物業企業建管不分、責任不清也是造成矛盾和糾紛的根源。物業管理從屬並受制於房地產開發，開發專案在規劃、設計、施工階段遺留問題，開發企業對後期物業管理做出的不切實際承諾的問題，重建設、重銷售、輕管理的問題等等沒有得到根本解決。
(二)服務不規範問題依然不同程度存在
一些物業服務企業不認真履行物業服務合同，經營活動中隨意損害業主權益、違規經營的現象時有發生。有些企業巧立名目多收費，亂收費，只收費不服務，多收費少服務或降低標準服務;有些企業沒有建立健全財務管理制度，沒有按規定向業主公佈物業管理服務費收支情況;有些企業服務意識淡薄，沒有樹立以業主為中心的服務理念，以管理者自居，處理問題的方法簡單生硬，使矛盾激化;一些物業服務企業還超越許可權，擅自處分應由業主處分的事項，侵犯了業主的權益。
(三)業委會行為不規範現象依然時有發生
隨著業主維權意識的提高和對物業服務行為認同度的差異，業主委員會與物業服務企業、業主間的糾紛日益增多。有些住宅區業主委員會由於維權手段簡單粗暴，與物業服務企業之間的對立日趨尖銳，甚至個別小區業主的所謂維權活動已擾亂了社群、甚至社會的安寧。一些業委會成員業務素質不高，對自身的責、權、利認識存在偏差，把個人利益置於業主共同利益之上，使得大多數業主的利益不能得以維護。此外，我市物業管理行業發展中還存在從業人員隊伍建設滯後行業發展以及業主委員會缺乏制約和監督等問題。這些問題充分反映了規範發展物業管理的必要性和緊迫性。上述問題的存在，既有市場主體行為不規範、物業管理市場發育不完善的原因，也有政策法規不完善的因素。協調和解決這些問題，需要我們當前和今後一個時期，進一步理清工作思路，進一步解放思想，採取切實可行措施，認真加以解決。
三、20xx年工作基本思路
面對建設世界城市對城市管理的新要求，20xx年我市物業管理工作要堅決貫徹市委、市政府的部署要求，以科學發展觀為統領，以《北京市物業管理辦法》的頒佈實施為契機，著眼行業科學發展、創新發展、跨越發展，按照“緊緊抓住一個矛盾、突出規範兩個主體、注重依靠三方力量”的總體思路，進一步完善政策法規體系，堅持創新體制機制，深入研究解決矛盾問題，積極營造行業發展氛圍，不斷提升行業良好形象，努力開創我市物業管理工作新局面。
(一)加快制度創新步伐，在構建業主與物業企業和諧互信關係方面實現新突破構建業主與物業企業之間的和諧互信關係，是建設和諧社會的必然要求，是行業發展進步的迫切需要。今年，要緊緊圍繞這個目標，深入研究市場，切實找準問題，著重在理清責任、透明價格、細化標準和解決紛爭等方面加快探索。一是要加快制定物業專案交接技術導則。以共用部位的交接查驗為重點，明確劃分前期開發與後期管理的責任，在交接查驗中解決好前期開發遺留問題，避免物業企業代人受過，影響業主與物業企業之間的信任關係。去年，我們已組織專家對物業專案交接從標準上進行了細化，目前，這個標準已經在部分物業專案中進行試用，通過了專家論證，今年將以北京市地方標準的形式釋出實施。希望各區縣和各物業企業都要按照這個規範進行物業專案交接工作。二是要儘快完善物業服務等級規範體系，制訂技術標準。目前，我市已制訂下發了一、二、三級物業服務等級規範。今年，還要制訂四級、五級服務規範。在服務規範形成體系的基礎上，將服務規範進一步細化成為技術標準，用定時定量標註的方式明確具體的服務內容及標準，減少理解上的歧義和實施中的偏差。三是要改革價格形成機制。為了進一步從源頭上提高物業收費的透明度，促進“質價相符”的市場風氣形成，今年將從新專案開始，引入第三方機構測算物業費初始價格，並將價格形成機制在售樓處公示。目前，這個機制已經進入實操模擬階段，一旦成熟將擇機推開。四是要定期公佈物業成本定額造價。物業企業在服務過程中，成本造價不公開，是業主對物業費產生疑議的重要原因，為了解決這個問題，將從今年適當時候開始，組織定期公佈物業服務成本定額造價，把物業服務過程中所涉及的人工、物料和能耗等成本細目和價格標準定期公佈。這項工作從去年下半年已經開始探索，目前，已經形成了一個初步方案，並進行了試採集。今年，將由市物業協會每季度公佈一次成本造價。五是要引入物業服務第三方監理機制。長期以來，物業市場中只有買賣雙方，缺乏客觀公正的獨立第三方，使政府行政部門被事實上拖進了第三方位置，這不僅不利於行業的快速穩定發展，也不利於矛盾糾紛的及時有效、客觀公正化解。今年，我們將在全市推行第三方監理機制。在物業專案收費標準、物業服務行為技術評估、物業專案交接等容易產生矛盾糾紛的時機，鼓勵第三方進入監理評估，促使物業服務市場更加透明，行為更加規範。去年下半年，已經完成了這個制度的論證工作，今年，將出臺第三方監理機構管理辦法，對監理機構的設立、監理範圍、監理行為等方面，做出規定。
(二)著力加強行業自身建設，在提高人員素質，提升行業發展層次方面邁出新步伐物業管理的根本目的是為業主、為住戶提供優質的服務，物業事業的發展，關鍵在於從業人員素質的提高和行業發展層次的提升。由於多方面原因，我市物業企業從業人員素質還參差不齊，繼續教育工作沒有得到落實。一是要大規模培訓從業人員。今年將從加強行業自身建設入手，啟動全行業的培訓工作，通過建立崗前、崗中，管理、技術等全方位、多層次的培訓體系，全面提升以專案負責人為核心的物業管理從業人員的專業技能和職業素養，促進物業管理行業從勞動密集型向知識密集型轉變，儘快發展成為現代服務業。目前，市物業協會已經完成了教材的編寫和培訓組織準備工作，希望各物業服務企業積極參與。二是要全面推行持證上崗制度。今年下半年，將全面推行持證上崗制度，從註冊物業管理師執業資格管理和物業管理員從業資格管理兩個層次，建立職業資格制度，造就一支懂經營、善管理、精業務、守道德的專業人員隊伍，為物業行業的健康快速發展提供保障。這項工作還將啟動與深圳、上海、香港等城市資格互認的探索，以促進專業人員隊伍素質的上水平、上臺階。三是要進一步提升達標考評活動層次。繼續堅持有計劃、有步驟地在全市開展物業管理示範專案達標考評活動，以開展評選優秀物業管理專案活動為載體，以提供優質服務、樹立行業新風為中心，狠抓物業服務水平的提高和規範化建設，切實提高物業管理的覆蓋面和服務水平。在去年改革達標考評活動的基礎上，今年要進一步細化內容，提高標準，今年的達標考核將引入國際規範，邀請全國知名專家和國際專家參與考評。四是要建立物業示範專案基地。要著力在市場中培育一批高標準、上水平的物業管理樣板，今年，將挑選一些主體關係和諧，服務到位的專案作為市級培訓示範基地，通過組織物業企業參觀學習、管理手段推廣等活動發揮基地的育才示範作用，推動行業整體水平的提高。各區也要在屬地選擇一兩個好專案，作為區級樣板，通過各種措施把示範作用充分發揮出來。五是要大力推進精細管理。今年要採取更加紮實有效的措施，不斷推動全市物業管理上臺階、上水平。各區縣要圍繞精品建立的目標，繼續深入開展物業管理示範專案等創優評比活動，推動物業企業全面提高服務質量。六是要啟動物業產業化發展規劃的編制工作。今年，將圍繞引導企業健康發展、提升行業層次，啟動物業產業化發展規劃的編制工作，希望各物業企業能夠從產業安全的戰略高度出發，積極參與，獻計獻策。
(三)積極推進管理方式轉變，在規範物業管理活動兩個主體行為方面取得新進步企業和業主是物業市場的兩個主體，只有把兩個主體的行為規範到同一個層次上，才能減少矛盾、促進發展、建立和諧。今年，要進一步轉變管理方式，在規範兩個主體上下更大的功夫。一是要進一步推動資質管理向信用管理轉變。在社會管理部門站到位的基礎上，行業管理部門要把更多的精力放到對物業企業的監管上。在監管方式上要遵循服務企業發展的內在規律，從靜態的資質管理向動態信用管理轉變。今年，要試行資質管理能上能下，有升有降;要探索將業主評價納入物業企業信用管理內容，要讓服務物件逐步成為最終評價主體。二是要把行業監管的重心轉移到專案上來。今年開始，各區縣要把對企業的監管落實到專案上，落實到專案負責人上;把對企業的信用管理分解細化到對物業專案以及從業人員的信用管理上。要將企業信用資訊記錄向社會公眾開放，方便公眾查閱，並完善公眾投訴系統和公開企業投訴處理情況，並加快推進與相關部門資訊共享，將日常的監管與企業資質審批、執業人員監管有機結合起來，自覺接受社會監督，使誠實守信成為全行業的理念。三是要繼續開展積極的市場監管。要繼續通過對物業企業的日常巡查和專項檢查等方式，規範市場行為、整頓市場秩序、查處違法行為。特別是對通過群眾投訴舉報、輿情監測渠道反映出來的情況和問題，要高度重視，重點督促檢查。對於那些服務水平低、服務態度差、亂收費、侵佔和損害業主利益的企業要嚴肅查處，加大處罰力度，社會影響惡劣的要進行公開曝光。從今年開始，行業協會將成立自律督查委員會，對企業的違規行為採取約談、告誡和公開譴責的辦法，來加強行業管理。四是要積極探索建立對業主委員會成員的培訓、監督、考評制度。在繼續加大業主大會和業主委員會組建力度，加強對組建業主大會和業主委員會指導，促進業主自我管理，自我約束機制形成的同時，要強化對業委會成員的監督管理。今年，將聯合民政、社會建設等部門，就規範業主大會、業主委員會成員行為，從制度上進行探索。各有關部門要進一步採取多種措施，強化對業主責任意識和自律意識的教育引導。五是要下決心解決業主大會成立啟動難的問題。長期以來，居住小區業主大會“成立難”的問題已經從根本上影響到了業主權益的合法維護，今年，將以物業管理辦法的施行為契機，將業主大會成立的啟動時機前置，進一步從法律層面上賦予開發單位的啟動責任。目前，相關部門正在組織起草相關政策制度，待辦法施行時將一併下發執行。
同志們，在市委、市政府提出建設世界城市這一戰略目標的新形勢下，我們物業管理行業肩負著非常重要的社會責任。讓我們在市委、市政府的領導下，振奮精神、團結一致、紮實工作，全面加強和改進物業管理工作，使我市的物業管理水平邁上一個新的臺階!
同志們：
這次全市物業管理工作會議，是在全市深入學習貫徹北京市“兩會”精神，全面落實建設世界城市目標的新形勢下召開的，內容重要，意義重大。剛才農科同志對全市物業管理形勢進行了分析和總結，對下一步工作做出了部署和安排，希望各區縣、各物業管理企業認真學習領會，主動抓好落實。這次受到表彰的物業企業代表以及業主委員會代表和區縣房管部門的代表也做了經驗介紹，希望進一步起到推動行業發展、社群和諧的示範作用。也藉此機會，向戰鬥在物業管理服務一線的全體同志表示衷心的感謝!向為物業管理工作做出突出貢獻，受到通報表彰的先進單位表示熱烈的祝賀!
物業管理是關係群眾安居樂業、涉及社會生活各方面的一項綜合性工作，對於改善城市形象，提升城市品位，美化人居環境，提高居民生活質量，增強城市綜合競爭力，具有重要的意義。北京奧運會的成功舉辦和新中國成立60週年慶祝活動的圓滿舉行，使首都的現代化建設進入了一個新的發展階段。劉淇書記在市委十屆七次全會工作報告中號召，要瞄準建設國際城市的高階形態，從建設世界城市的高度，全面落實人文北京、科技北京、綠色北京行動計劃。郭金龍市長在今年北京市十三屆人大三次會議的政府工作報告中提出，要“著眼建設世界城市”，以更高標準推動首都經濟社會又好又快發展。這給我們建設房管工作提出了新的更加艱鉅的任務，也給物業管理行業健康發展提出了新的更高的要求。因此，我們要著眼建設世界城市的長遠目標，解放思想，勇於創新，不斷探索適應時代發展要求的物業管理體制機制，積極促進物業管理行業向產業化和高階形態發展，全面提高我市的物業管理水平。下面，我再講幾點意見。
一、著眼形勢發展，進一步提高對物業管理重要性的認識
隨著土地資源開發利用和城市化建設程序的加快，北京將會由城市建設主導期逐步向城市管理主導期進行轉變。認真梳理和解決現行管理體制、管理手段和管理方法中不符合、不適應的矛盾，是擺在我們面前的首要任務。具體到建設房管系統，進一步提高對物業管理重要性的認識，深入研究既有房屋的使用管理問題，也迫在眉睫。
第一、物業管理是完善和發展現代城市功能的基礎。現代城市功能的內涵十分豐富，既涉及城市原有功能的利用、發展和改造，也涉及城市遠景規劃佈局的調整、社會經濟結構的轉變和社會生產生活等基礎設施功能的提升。城市基礎設施建設與房地產的開發、改造與建設，是為城市功能的完善與發展所創造的物質基礎。在城市的運轉過程中，無論是基礎設施還是住宅與公共建築等，都要隨著時間的推移，投入相應的人力、物力、財力，使其保持原有功能或完善發展其功能。物業管理可以滿足業主和使用者在物業使用過程中多元化的需求，創造與硬環境相適應的管理服務軟環境，並使硬環境充分發揮效用，提高人們的生活質量。從這個意義上說，物業管理工作實際上就是城市基本組織單元的管理工作，物業管理工作者，實際上就是城市管理工作者。
第二、物業管理是現代城市管理體制的重要組成部分。物業管理作為一種新型的管理模式，順應了住宅商品化和社會化需求，以其專業化的服務明顯改善了居民的居住環境，逐步得到了社會的認可和歡迎。現在我市的物業管理覆蓋面在不斷擴大，其重要性日益提高，已經成為城市管理的重要組成部分。截至20xx年底，全市物業服務企業達3052家，有5210個專案實施了物業管理，其中住宅3557個專案，住宅物業管理覆蓋率達到了80%以上。居住區是人們生活的重要空間，是建設和諧社會的重要載體，作為社群中管理服務的主體，物業服務企業在提高人們居住質量和生活質量的同時，也承擔著居住區精神文明建設的重任。一個小區管理得好，小區就會平安祥和，居民就能夠安居樂業;管理不好，就會留下隱患，容易產生糾紛，影響社會穩定。
第三、物業管理是提高人民群眾生活工作質量的手段。經濟發展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。隨著國民經濟發展戰略目標的順利實現，居民消費需求逐步向注重生活質量提高轉變，向更高生活水平邁進。在住房方面，居民住房需求進入面積增加與質量提高並重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業現代化，提高住宅規劃、設計和建設水平，也要有良好的物業管理。好的物業管理改善了人居環境和工作環境，促使人們安居樂業，改進人們的精神面貌，促進人際關係融洽、社會和諧穩定。
第四、物業管理是維護社會和諧穩定的基本保障。維護社群和諧、加強社群精神文明建設是城市發展進步的基礎。物業管理是社群服務的重要組成部分，物業管理企業對於維護社群環境和秩序具有積極促進作用。近年來的實踐告訴我們，通過規範社群建設與物業管理各主體之間的關係，整合資源，可以推進物業管理與社群建設的協調發展，形成推進社群建設的整體合力，既有利於為居民創造良好的居住環境，也有利於促進社群和諧和社群精神文明建設。
二、理清工作思路，切實把握做好物業管理工作的突破口和著力點
近幾年，通過行業管理部門和物業服務企業的共同努力，我市物業管理工作取得了優異的成績，尤其是在20xx年北京奧運會和20xx年新中國成立60週年慶祝活動期間，我們的物業服務企業不僅為奧運場館和涉慶活動場所提供了優質服務，還為廣大市民生活提供了周到的日常服務保障，為維護社會和諧穩定，實現“平安奧運”和“國慶平安行動”作出了突出的貢獻。今年，按照市委市政府的工作部署，著眼建設世界城市，圍繞實施人文北京、科技北京、綠色北京發展戰略目標，進一步加強、完善和改進物業管理，繼續推動物業管理納入社群建設，全面落實各方主體責任，建立健全長效管理機制。
第一、要積極推進行業誠信建設，促進行業健康發展。“誠以立己、信以待人”，是企業生存發展的基本準則，也是行業健康發展的基礎。物業管理企業及從業人員的信用，是社會信用體系的有機組成部分。物業管理行業直面社會公眾，提供長期服務，誠信經營對行業發展至關重要。下一步，我們將逐步完善物業管理企業信用檔案系統，以信用檔案系統為載體推動行業誠信建設，要抓住服務行業的特點，推動管理重心的轉移，把信用管理落實到專案上，落實到專案負責人上，落實到崗位上，使每一位從業人員的誠實守信行為成為企業的信用基礎。
第二、要切實加強對業主大會和業主委員會的指導監督，強化業主自律意識。業主是房屋的所有權人，是物業管理的權利和責任主體，強化業主自律意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用是搞好物業管理的基礎。一是要加大業主大會和業主委員會組建力度。要加強對組建業主大會和業主委員會的指導，促進業主自我管理，自我約束機制的形成。要通過規範業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。二是要強化業主的權利意識和自治意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用。廣大業主要充分行使對業主委員會和物業企業的監督權，物業企業應當自覺接受監督。同時，要監督業主委員會不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。三是要強化業主的責任意識和自律意識，樹立花錢買服務的理性消費觀念。物業管理企業要積極引導、增強業主物業服務消費意識，要完善管理規約和物業服務合同條款，將業主履行交費義務條款和制約措施納入管理規約和物業服務合同，使個別不自覺履行交費義務的業主受到規約和合同的限制和約束。
第三，要努力提高物業企業綜合素質，為居民提供優質的服務。物業管理的根本目的是為業主、為住戶提供優質的服務，物業事業的發展，關鍵在於企業素質的提高。各物業企業要切實加強內部管理，努力提高綜合素質，不斷提高服務水平。一是切實加強企業基礎建設。物業企業要完善企業內部管理制度，加強自身建設，苦練內功，增強發展後勁，適應市場競爭的需要。二是大力提高物業管理從業人員職業素質。要抓好多層次的人才培訓，加強企業關鍵崗位和技能培訓，提高從業人員素質。要把培訓重點放在專案負責人身上，通過加強對專案負責人的培訓與管理，提升物業專案的服務品質，提高物業企業的管理水平，推動行業整體素質的提高。三是要努力增強服務意識。各物業企業都要轉變觀念，把搞好服務放在一切工作的首位，要堅持以人為本，努力搞好人性化服務，要大力推行精細管理、精心服務，要充分發揮業主大會的作用，緊緊依靠業主委員會開展工作，物業企業要與業主委員會和諧相處，共同構建和諧社群，共同創造整潔、文明、安全的居住環境。四是培育一批品牌企業。各物業企業都要牢固樹立品牌意識、競爭意識、開拓進取意識，努力使企業上規模、上檔次、上水平，以高質量的管理和以人為本的優質服務，打造自己品牌。
第四，積極開展管理機制創新，不斷提升行業發展層次。一是要進一步處理好社會管理與行業管理的關係。物業管理是一個複雜交叉的管理問題，經過這幾年的實踐，我們對物業管理的認識不斷深化，特別是《物權法》的頒佈實施，使我們深刻認識到物業管理不僅是行業管理問題，更是社會管理的問題，需要相關社會管理職能部門共同承擔;物業管理不單單是物業企業的事，更是業主的權利和責任，需要更多服務企業和業主共同負責。這種社會和行業交織在一塊的管理局面，要求我們必須樹立大局意識，講協調、講配合，不斷開展管理體制、機制和模式的創新。在這個問題上，希望大家和我們一起來思考、來研究，為做好工作打下基礎。二是要正確處理好前期管理與後期管理的關係。前期開發遺留問題是引發物業矛盾糾紛，影響物業企業和業主構建和諧互信關係的的主要原因，為此我們要把前期開發與後期管理的責任分界點後移。在業主大會成立前，由開發商負責前期物業服務，協助業主成立業主大會，業主大會成立後選聘物業服務企業，並且可以委託第三方機構按照物業專案交接的技術標準對共用部位和共用設施裝置進行驗收。開發商應當及時處理解決物業使用中出現的物業質量缺陷以及配套完善等問題。要通過這種制度設計使物業企業從前期矛盾糾紛中擺脫出來，專心為業主服務，提高服務品質，提升行業發展層次。三是要積極探索資質和信用體系建設相結合的管理體系。資質和信用互為表裡，要通過加強企業資質等級晉升核定工作完善資質管理，通過建立專案備案制度，加強對專案負責人的培訓與管理進一步強化信用體系建設，把靜態管理和動態監管結合起來，把對企業的監管落實到對人的管理上來，推動企業不斷加強自身建設，不斷提高從業人員素質，從而推動行業整體素質和服務品質的提升。四是要深入研究引入第三方監管機制問題。要立足於構建業主和物業服務企業之間的長期和諧互信關係，嘗試引入第三方評估監理機構，為業主、物業企業和建設單位提供物業專案承接驗收、物業服務標準確定、服務費用評估、服務質量測評等方面的服務，努力在物業服務專案交接、推動物業服務質價相符、促進公平交易、化解矛盾糾紛等方面發揮積極作用。
三、認真履行職責，確保物業管理各項工作真正落到實處。
物業管理涉及面廣，社會影響大，特別是居住區物業管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關。不僅關係到人民群眾合法權益的實現，還涉及基層民主政治建設和社會穩定，是做好和諧社群建設、維護首都社會穩定工作的基礎環節。因此，各職能單位和部門必須高度重視，切實加強組織領導，明確職責分工，認真履行職責，強化協調配合，紮紮實實抓好這項與群眾切身利益密切相關的系統工程。
市區縣行政主管部門，要把強化物業管理工作作為提升城市管理水平、建立文明城市、維護社會穩定工作的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實實施機構，明確工作任務，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業管理工作提供有力保障。要進一步加大管理服務力度，充分發揮職能作用，努力轉變作風，不斷提高效率。要努力為物業管理企業排憂解難，為物業行業發展創造有利條件;要努力解決好群眾反映的熱點、難點問題，認真受理群眾投訴，加大調處力度，解決實際問題，努力化解矛盾，維護社會穩定;要加強指導和服務，努力推進全市物業管理的全面發展。
物業管理行業協會，要正確定位，進一步增強全域性意識和責任意識，充分發揮匯聚行業智慧、加強行業自律、展示行業風采、提升行業形象的功能，發揮其服務、諮詢、溝通、監督、自律、協調的中介作用，不斷提升協會的影響力。要繼續完善物業示範專案評定機制，激勵物業服務企業不斷提高服務品質，推廣先進的物業服務經驗，充分發揮優秀物業管理專案的示範效應，促進行業健康有序發展。
物業管理服務企業，要深入研究我市物業服務市場的商機和問題，不斷學習和借鑑外省市先進的服務理念和成功的管理經驗，強隊伍，精業務，優服務，上高度，要緊緊抓住首都建設發展時機，積極作為，做強做大，樹立品牌。要全面加強職業道德教育和業務素質教育，建立健全企業章程和各項管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務，逐步完成企業精神的沉澱積累，認真打造誠信、規範、負責、友善的企業文化，形成具有首都特色的物
各位同事：
大家下午好!
在本次工作會議之前，大家都看到了企發集團近期下發的檔案，這其中包括紅星物業組織架構、領導班子班子分工、總部人員任職等，物業總部也搬遷至上海，和集團各中心合署辦公。這些都是為了便於一體化管理，充分實現公司各項資源的有效利用，這也體現了集團對物業管理的重視和期待。
今天是各位參會的第三天，從本次的會議安排中可以看出，我們的資訊量還是很大的，團隊拓展、參觀交流、專題發言、分組討論，無不指向一個目的，那就是，團結融合，奮發有為，做好本職，有效提升——“融合蛻變”。
這兩個月，我基本上到各地走了一圈，到咱們管的示範區和小區都去看了看，主要是熟悉情況，瞭解專案。有一個感受，在缺乏資源、比較困難的情況下，大家依託地產，做了大量的工作，表現了物業人吃苦耐勞、勤勉肯幹的特質，在示範區服務、房屋交付、後期維修、客戶服務等方面，發揮了作用。也發現不少亮點，比如天津公司與中國銀行合作改造門禁和梯控，沒有花錢提升了小區硬體;昆明公司的小區現場管理、崗位優化和多種經營思路等，給我留下了深刻的印象。當然，客觀地講，整體上我們的物業服務水平還比較低，我們的現場呈現面、我們的客戶觸點服務、我們員工的職業素養和專業水準等等，都不盡如人意。在座的都是從事物業的職業人，應該是看不過去的。
從集團的業務整合和發展節點來看，已經從規模擴張到了深耕細作的階段，物業也從前期服務到了前後期並重，這就要求我們物業條線真正發揮我們在房地產開發鏈條中的增值溢價作用，通過我們優質、專業的服務，為地產助力，為客戶增值，為品牌增色。
今年物業行業非常熱鬧，物業上市、智慧社群、O2O商業模式等等，物業躋身於網際網路+和資本市場，一下子從髒活累活苦活變得高大上了起來。應該說，隨著房地產市場的日趨成熟和理性，隨著技術革命的進步和創新發展的深化，物業行業確實面臨著一次前所未有的機遇。但是，大家也明白這樣一個道理，就是在追蹤行業發展的同時，應該低頭審視一下我們自己的基礎是否夯實了，是否順應了集團房地產業務發展的需要，是否滿足了客戶對物業服務的需求，這是我們迎頭趕上，或者說實現跨越式發展的基礎和條件。
因此，我們未來一段時間的工作，主要會關注：團隊，標準，規範，執行，現場和效果。
關於團隊建設，伍總在報告裡說得很全面了，是我們做好一切工作的根本。我想在這裡強調一下在團隊建設中一把手的關鍵作用。俗話說“打鐵還要自身硬”，“兵熊熊一個，將熊熊一窩”，就像電視劇《亮劍》中的李雲龍，他帶出的獨立團與孔捷、丁偉的新一團、新二團完全不同。有責任心、有擔當、有榮辱心，工作才能有激情，才能切實把工作做好。所以，我們各級一把手的道德品質、職業素養、人格魅力、專業水準、管理手段等，就決定了你的團隊的戰鬥力。這裡，我提出幾點與大家共勉，廉政建設警鐘長鳴，團結協作高效執行，加強學習勇於創新，嚴愛分明不徇私情。
關於標準和規範，這是我們迫切需要抓緊做好的基礎工作。無規矩不成方圓，我們要在管理流程、工作標準、地物協同、績效考核等等各個方面，立規矩，定標準，抓落實。
關於執行力，原本是團隊建設的一部分，這裡我想著重說一下。執行力是所有規範和標準落地的保證，執行力要素包括但不限於大局觀、紀律性、學習理解、創新策劃、組織協調、高效落實、檢查調整、總結固化等等，執行力是衡量團隊建設水平的重要標誌，如果把控不嚴就會層層打折扣，影響團隊的績效，我們大家都要加強這方面的意識培養和能力塑造。
關於現場和效果，這是我們物業服務水平和綜合管理能力的載體和呈現，需要做好細節管理，需要團隊協作。之前總部李總分享了昆明公司的一則案例，下午五點多，業主快下班了，一處綠化帶有一個安全員在忙碌的收拾著綠化垃圾，保潔員忙不及，安全員就主動的提供幫助，這說明昆明公司員工的協同配合是很好的。昨天我們在進行七巧板環節的時候，只有六個組全部都順利完成，整體才算勝利，這些都說明我們必須協同配合不分你我，才能提高服務標準，提升現場的管理水平。
說一千道一萬，不如現場看了算，客戶的感知，業主的感受，都在我們示範區和小區工作人員的舉手投足之間。因此，我們要關注現場、親臨現場，做一個眼裡不揉沙子、心裡一面鏡子的指揮員，把現場和效果當做一切工作的出發點。
剛才黃總的發言向我們普及一些財務知識，黃靜的報告向我們展示了紅星物業的經營現狀，這裡我要提幾點要求：一、各單位一定要嚴格執行預算和編制標準。目前各城市不同程度存在收太少，支不足的情況，收太少導致經營管理的困難，支不足造成服務品質的下降，長此以往必然造成惡性迴圈。因而標準要嚴格執行，服務不打折才能讓收費不打折;二就是由財務黃靜經理牽頭對各城市一些指標資料進行分析，瞭解每萬平米的員工人數，各城市要對目前的經營現狀進行深入分析，並提出下階段物業收費的策略。
下階段，總部將開展以下工作：一、物業人事及財務許可權的審批;二、推動OA協同平臺上線;三、建立地產物業的協同機制;四、啟動全國品質檢查，用一套人馬執行一套標準;五、強化團隊建設，啟動民主評議及情緒指數測評;六、開展對專案、示範區的滿意度調查。各城市公司要主動加強與總部的溝通，總部不只是對各單位進行監督管理，也要對各單位指導和服務。
與其坐著說，不如起來行。我們應該感受到自己肩上的擔子，感受到集團對我們的要求和期待，壓力使我們奮起，使命讓我們擔當。希望大家把這次會議的精神帶回去，我們上下同心，為開創紅星物業的新局面而共同努力!
謝謝大家。
同志們:
縣委十四屆八次全委(擴大)會議確定，把加快建設科學發展示範縣作為統領今後全縣經濟社會發展的主題。今天，縣委、縣政府決定召開全縣物業管理工作現場會議，主要目的是認真分析我縣物業管理工作中存在的矛盾和問題，動員社會各方面力量，把建立滿意物業管理，構築和諧文明小區作為建設科學發展示範縣的一項基礎基礎性、民生性和長期性的工作來抓，努力使群眾對我縣物業管理工作的滿意度有較大幅度提升。會前，我們現場觀摩學習了華?物業管理公司、新世紀物業管理公司分公司、商務局家屬樓三個物管企業和居民住宅小區在加強物業管理，創辦市民滿意物業方面的成功經驗和做法。剛才，公用事業管理局史局長彙報了我縣物業管理工作的現狀和關於下一步工作的意見，講得很好，希望大家認真抓好貫徹落實。下面，我講四個方面的意見：
一、統一思想，充分認識加強物業管理工作的重要性
物業管理是改善城市人居環境、優化城市基礎配套、構建和諧社群的重要內容，也是當前廣大居民十分關注的一個熱點問題，直接關係群眾的日常生活和社會穩定，是事關全縣轉型發展、科學發展的“大事”。因此，我們要站在落實科學發展觀和維護最廣大人民群眾根本利益的高度，充分認識規範發展物業管理的重要意義。
第一、加強物業管理是履行政府職能的具體體現。小康不小康，首先看住房，提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務，也是政府履行職能的重要內容。目前，我縣城鎮居民住房嚴重短缺的問題已初步得到緩解，隨著廉租房建設力度的不斷加大，城鎮困難居民的住房問題也有望在很快的時間內得到較好地解決。時下，廣大群眾在住房矛盾和問題已經由單純的生存型需求向舒適型需求轉變，對政府部門在住房保障方面提供的服務提出了更高的要求，因此，我們要積極適應這一新形式的變化，全面細緻地把房屋及其設施裝置維修、綠化養護、環衛保潔、治安防範、社群服務等物業管理工作做到位，切實解決群眾的後顧之憂，才能充分體現關注民生、以人為本的要求，才能更好地履行政府職能。
第二、加強物業管理是提升城市品位的客觀需要。三分建設，七分管理。城市規模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規劃和高標準的建設，更要靠高水平的管理。物業管理承擔著服務群眾、維持秩序、管理設施的重要任務，是城市管理的基礎。物業管理質量的高低直接影響城市環境、城市容貌和城市形象。爭創“國家級園林縣城”、“全國衛生縣城”和“全省環保模範縣城”，實現“生態文化山城，綠色能源之都”的奮鬥目標，首先需要通過規範的物業管理，形成美、潔、亮、綠、暢的城市形象，建成文明和諧的社群，增強城市的活力和魅力來實現。一個小區建好了，管好了，就是一片風景，就會形成強大的示範帶動作用，進而推動全縣面上建立活動的開展。
第三、加強物業管理是促進社群和諧穩定的重要內容。住宅小區是城市的細胞，和諧社群建設是建設社會主義和諧社會最重要的一環。隨著我縣的經濟社會轉型發展，社群建設越來越受到社會各界的關注，成為城市管理的基礎性工作，物業服務是社群服務的重要組成部分，通過規範的物業管理，可推進物業管理與社群建設的協調發展，有利於創造和諧的居住環境。近年來，我縣物業管理企業配合有關部門和社群，積極開展文化體育活動，豐富了居民的業餘生活，對促進居民的身心健康，形成鄰里之間和諧的關係和良好的社會風尚，加快建設小康和諧魅力新產生了積極的促進作用。同時，健全的物業管理對於維護社群穩定具有積極的促進作用，物業服務企業通過配備安防人員、增加物防技防設施等途徑，不僅在防止偷盜等常規案件上發揮了主要作用，而且在矛盾糾紛排查、預防刑事犯罪、遏制處置突發事件等方面也起到了重要作用。
二、正視困難，切實增強我縣物業管理工作的緊迫性
近年來，我縣物業服務企業從無到有，物業行業從小變大，物業市場開始初步形成。目前，縣城共有成片住宅小區13個，住宅樓房215棟，房屋建築面積58萬平方米，居住人口2.1萬人，人均居住面積28平方米。具有獨立的法人資格和物業管理資質的企業4家。其中：具有三級資質的企業3家，四級資質的1 家，註冊資金450多萬元，從業人員約100人，服務住宅樓房48棟20萬平方米。從整體上看，在全縣物業管理工作在總體法制環境、政策環境和居民消費意識都不成熟的條件下，行政主管部門充分發揮作用，大膽探索，積極創新，在加強物業企業資質管理，指導建立業主委員會、推行物業專案招投標、制定行業發展政策等方面做了大量工作。縣域內物業服務企業在為居民群眾安居樂業、構建和諧家園、建立良好人居環境、維護社會安定等方面做出了艱辛的努力，得到了社會各界的初步認可。
在肯定成績的同時，我們必須看到，目前全縣物業管理工作中仍然存在許多亟需加強和改進的問題，管理的質量和效果與廣大人民群眾的願望和要求還有相當大的差距：
一是小區構成複雜，管理混亂。在縣城範圍內，既有開發商建設的住宅小區，又有政府有關部門投資修建的居民點，還有單位自建的職工住宅樓，皇甫小區、心晴花園等少數小區實行物業管理，西關居民點、國土小區、財稅小區等由街道辦安排公益性崗位人員進行簡單的衛生保潔，分佈在各單位機關院內的自建房均由各單位自行管理。多數住宅小區物業管理機構沒有資質，物業管理由開發商自建自管，與業主之間也沒有任何協議，沒有組建業主委員會，沒有召開過業主大會，廣大業主的權利沒有充分發揮和保障。
二是建管銜接不配套。一些老小區規劃起點低，設計標準不高，配套設施不健全，設施裝置陳舊、老化、破損嚴重，住宅小區綠地被佔，違法建設，下水道堵塞、供水壓力不足等問題比較突出，小區建設相對滯後。部分新住宅開發小區，在建成後竣工驗收等環節不到位，水、電、暖等方面存在的問題，往往在居民入住後陸續顯露出來，進而給物業管理造成一定難度。
三是維修基金籌集不到位，管理不夠透明。個別開發商沒有按規定預留維修基金，有的即便建立了維修資金，開支任由開發商或物業公司，或被挪作他用，給房屋的維修、改造帶來很大困難，後續維修沒有保障，最終影響物業管理的健康發展。
四是服務管理不到位。絕大多數物業管理工作仍處在簡單的、低標準、低層次的服務上，物業管理企業專業化水平低，收取管理費用後，服務僅停留在初始化的清掃保潔上，其服務態度、服務質量與業主全方位、深層次的服務需要相距甚遠。一些物業管理人員服務能力不高，沒有擺正自己的位置，認為自己是“管理者”，有損害業主利益的行為，導致業主對物業管理行業整體評價不高，引發了物業公司與業主之間的對立和矛盾。
五是缺少工作合力。目前，我縣住宅小區管理工作涉及多個部門，應該講在管理中出現的每一個問題都應有一個責任單位落實和解決。但是，在具體管理工作中，相關單位工作責任還沒有完全到位，對群眾反映的問題，沒有采取相應的監管措施，有的甚至聽之任之，充耳不聞，居民生活中的一些“急、難、愁、憂”問題沒有得到及時解決，影響了政府在人民群眾中的形象。
三、強化措施，全面推進我縣物業管理向規範化方向邁進
政府物業管理的職責和主要任務是規範物業行業各方主體的行為，培育發展物業服務市場。因此，一方面行業管理部門要建章立制，依法行政;另一方面要綜合運用經濟的、行政的手段支援發展物業服務業，使物業服務企業做大做強，著力構建政府實施監督管理、房產企業和建房單位承擔責任、小區業主自治的物業管理工作格局。縣委十四屆八次全委(擴大)會議提出，要把建設成為歷史文化燦爛、生態環境優良、產業興旺發達、適宜居住創業、獨具特色魅力的城市。實現這一目標，規範物業管理顯得尤為重要。當前及今後一個時期，全縣物業管理要重點做好以下五個方面的工作：
1、狠抓源頭，做好新建住宅物業管理的提標工作。新建住宅小區必須全面推行物業管理，要將物業管理從專案方案設計階段統籌考慮，納入規劃，推行新建住宅物業交付備案制度。一是住宅開發專案各種配套用房和設施必須足額配備。在規劃設計階段，要由規劃管理部門負責把關，必須確保按國家的標準將社群黨組織、居委會、業委會、物業服務企業辦公用房、管理用房、經營用房納入規劃，並足額配備停車、環衛、綠化、治安等設施裝置。在物業交付使用時，要實行綜合驗收並備案，確保按批准的規劃建成。二是建設開發單位應嚴格執行國務院《物業管理條例》，在物業交付物業服務企業管理的同時，要足額撥付物業維修及前期費用。三是要給予物業服務企業一定的經營性資產，提供物業服務保障，允許其將經營所得用於彌補物業服務收費的不足。
2、突出重點，做好舊住宅物業管理普及工作。舊住宅小區是推行物業管理的難點，也是我們工作的重點。要把舊住宅區綜合整治、推行物業管理作為改善民生的大事抓緊抓好，想方設法籌措資金，維修改造物業設施，規範管理行為。我們鼓勵企業、業主、社會各屆共同籌資，來治理自己的家園。在全縣舊住宅小區的物業管理普及上，可以在徵求業主意見的基礎上，聘請新世紀物業公司等一些具備優良資質的物業管理。物業管理企業要樹立長遠發展的理念，捨得投資，捨得花錢，先服務後收益，以超前的眼光積極進軍舊住宅小區，拓展自己的物業市場。對一些無開發主體，物業管理問題比較突出的舊住宅小區，街道辦事處和公用局要共同協商，深入住戶，宣傳動員，切實制定一些物業管理規範，積極推動物業管理由自主管理向委託管理、專業管理過渡，消除管理盲點。
3、多管齊下，推動物業管理的規範化發展。物業服務質量是物業服務企業的生命線，業主花錢買物業服務，當然是要買質量好的服務，企業必須樹立質量優先的理念，採取切實可行的方式方法，提高物業服務質量。對於不合格或存在經營不規範，物業服務無保證，侵害業主利益等行為的企業，尤其是管理水平低、服務質量差、業主投訴多的物業企業，不但要給予處罰還要視情節及時清理出物業市場，促進物業管理服務的健康有序發展。一是要廣泛開展物業管理等級建立工作，加快推進住宅小區物業規範化管理，促進物業維護、社群秩序、環境衛生、綠化等社群物業管理服務走向市場化、專業化、規範化軌道，長久保持住宅小區的環境優美、設施完善和秩序良好，有效提升居民的生活質量和城市品位。要根據實際情況認真組織開展物業服務競賽評比活動，營造你追我趕的建立氛圍，進而推動物業服務工作健康發展。二是要全面搞好物業小區服務等級評定。縣上將出臺《**縣普通住宅小區物業服務等級標準(試行)》，各物業服務企業必須對照標準，對所服務的小區申報確認等級，實行選單式、標準化服務，讓廣大業主明明白白消費，使物業服務實現透明、公開、公正。三是要加大宣傳力度，提高全社會對物業管理的認識。要認真學習、宣傳《物業管理條例》以及省、市有關物業管理方面的法律法規，通過宣傳和法制教育，使廣大業主都能增強維權意識和交費自覺性;使物業企業及管理人員都能明白服務內容和管理辦法，提高服務水平;使有關部門都能明白依法管理的內容、程式和法律責任，為全縣物業管理工作營良好的輿論氛圍。同時，要採取經濟槓桿和依法行政相結合的辦法，出臺激勵政策，支援鼓勵物業服務企業依法經營，對惡意拖欠物業服務費的業主要採取法律手段規範其交費行為。
4、加大力度，推動業主委員會組建工作。成立業主大會和選舉業主委員會是社群居民實現自治的條件，是物業市場法制化、規範化的重要條件。通過組建業主委員會，從根本上解決責任主體缺位問題，提高業主在物業管理活動中的參與程度，實現物業服務企業與業主的良性互動，真正達到雙向選擇，提高物業服務的市場化程度的目的。要針對業主委員會組建工作進展不平衡的現狀，認真抓好組建業主委員會的組織、協調、指導工作。街道辦事處、社群黨組織、居委會要按照《物業管理條例》的規定，充分發揮在推進物業管理工作中的主導作用，把業主委員會的組建和工作的開展當作社群建設的重要內容，將工作做細、做實、做到位，把群眾組織起來，把關係人民群眾切身利益的事情辦實辦好，實現物業小區的文明整潔、和諧安定。物業主管部門要按照《物業管理辦法》的要求，搞好指導和監督工作。
5、管建並舉，確保冬季供熱工作的正常進行。冬季供熱，涉及千家萬戶，事關全縣穩定大局，是目前最大的民生問題。由於受煤炭價格上漲等因素的影響，給今年冬季供熱工作帶來諸多困難和問題，供熱工作形勢嚴峻，任務艱鉅。硯峽鄉一方面要進一步加強對華硯供熱公司的管理，加大對歷欠暖氣費的收繳力度，保證企業的正常運轉。另一方面要加大資金籌措力度，克服資金困難，加快供熱西站建設進度和供熱管網的維修工作，確保冬季供熱質量。公用局要會同硯峽鄉，對今年煤價上漲後供熱工作面臨的困難和問題進行認真調研，提出解決的辦法和措施。其他拖欠歷年暖氣費用的有關部門和單位要站在講政治的高度，認清形勢，足額繳清歷欠費用，保證供熱工作的正常進行。
四、加強領導，確保我縣物業管理服務水平得到快速提高
1、高度重視，加強管理。搞好物業管理工作，關鍵在於加強領導，明確責任。各有關部門要認真研究制訂具體政策措施，行業管理部門要集中精力，突出重點，積極培育物業管理市場，充分發揮監督職能，完善機構，充實人員，學習借鑑發達地區監管經驗，真正把物業管理工作抓緊抓好。
2、苦練內功，優化服務。“服務”是產品，“人”是關鍵，物業服務是人與人之間的溝通、相融和理解。可以說，我縣的物業管理是從零開始，從頭起步，無論是物業企業員工，還是行業管理幹部，整體素質遠不能適應我縣物業行業發展的需求。因此，要堅持以質為先,以人為本，練好內功，強化服務，注重加強自身基礎建設，不斷提高員工整體素質，從而使行業管理部門幹部職工具備提高依法行政的能力，使物業企業牢固樹立 “業主至上，服務第一，誠信為本”的經營理念，使廣大業主增強“花錢買物業”的消費意識。
3、齊抓共管，形成合力。物業管理是一項系統工程，要全面提高物業管理和服務水平，需要方方面面各司其職，通力合作，形成工作合力。建設、規劃、房管等部門要督促建設單位嚴格按照物業管理的有關政策，在小區規劃設計和建設中落實必要的配套設施，按規定提供物業管理用房。公用事業局作為物業行業主管部門，切實要擔負監督管理的重責。街道辦事處要承擔起區域內物業管理的職責全面履行好牽頭、協調、指導職責。工商部門要嚴格把好物業管理小區內營業執照辦理關，對違反規劃擅自改變房屋用途和嚴重影響居民生活的經營專案不予審批。物價部門要會同物業行政管理部門逐步完善市場化的物業服務收費機制。公安部門要積極做好住宅小區安全管理，並指導物業管理企業維護小區的生活秩序。
同志們，構築和諧社群，建立滿意物業，加強小區管理是建設社會主義和諧社會的重要內容，意義深遠，責任重大。讓我們統一思想，堅定信心，齊心協力，紮實工作，為廣大群眾創造更加舒適、整潔、文明、安全的居住環境，為促進我縣物業管理工作健康快速發展，開創我縣和諧、滿意的物業管理工作新格局做出應有的貢獻!
謝謝大家!
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