租賃房屋合同未登記記錄是否有效

問：

我去年11月與李某簽訂了房屋租賃合同，將我家的五間店面房出租給張某開門市，租期二年。今年1月，房產管理局的工作人員找到我，稱我出租房屋沒有在房產管理局登記，因此我與張某

簽訂的房屋租賃合同沒有法律效力。請問，我和張某簽訂的租賃合同有效嗎?

答：

我國城市房地產管理法第53條規定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，並向房產管理部門登記備案。建設部頒佈的城市房屋租賃管理辦法第13條規定，房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。第16條規定，房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格後，頒發《房屋租賃證》。

根據上述規定可見，我國實行房屋租賃登記備案制度，但是房屋租賃的登記備案不能影響租賃合同的生效。租賃合同的登記備案制度，主要是防止國家稅費流失和防止當事人非法出租房屋，另一個目的則是因為房屋等不動產的交易(包括出租)，或設定物權應向社會公示，以維護第三人的合法權益。登記機關對合同審查，主要是審查合同的主、客體是否合法，合同內容是否合法，是否按規定繳納了稅費等，因此登記備案是行政機關的事後審查行為，其本身不是合同生效的要件。根據最高法院關於適用合同法若干問題的解釋(一)第9條規定，法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力。因此，你和張某簽訂的房屋租賃合同是有效的。

拓展閱讀：房屋租賃合同期滿為續租該如何處理?

去年9月，我單位將1000 平方米的營業用房出租給王某，租賃期限為一年，到今年8月底合同期滿。我單位決定將該房屋收回自用，因此未與王某續簽租賃合同，但王某至今不肯搬出該營業用房，也不給付房租。請問，我單位怎樣才能收回該房屋?市民張先生

張先生：租賃合同期滿，租賃雙方的權利義務關係自然終止，承租人王某應當返還承租房屋，而且返還的房屋應當符合你們當時約定或者正常使用後的狀態;不符合的，你單位可以要求王某恢復，也可以自行恢復，由此發生的合理費用由王某承擔。

如今，租賃合同期滿，你單位決定將租賃房屋收回自用，除了不再與王某續簽租賃合同以外，還應當向王某正式要求其交還房屋，並最好用書面的方式。因為，我國《合同法》規定：“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。”因此如果你單位未向對方“提出異議”，那麼王某繼續使用承租房屋的行為就被視為仍然在履行原來的租賃合同，只是租賃期限為不定期。

當然，如果你單位在租賃合同期滿時，已明確要求王某歸還承租房，但是王某仍然不肯搬出該房屋，那麼你單位可以請求人民法院保護自己的合法權益。在向人民法院起訴的請求中，你單位除了要求王某立即返還佔用的房屋外，還可以要求王某支付佔用期間的使用費及賠償相關的經濟損失。