本項研究為規範的可行性研究，主要任務是論證廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關規範，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據本專案特點，我們合三為一，從技術及經濟角度，對本專案進行規範的可行性研究，本項研究的原則是：
◆ 專案有關經濟技術和綜合建築面積指標，是按照本專案有關報建資料以及由陝西省建築設計研究院的初步設計方案等圖紙資料進行統計與編制而成;各類房地產開發市場的成交資料則主要來源於**市國土房管局;建安工程造價的構成依據，既一方面參照了該設計工程有限公司所做的工程概算，同時與**市建設委員會公佈的**市正在建設和已經竣工的部分典型工程個案中關於建安工程造價的資料作為對比。
◆ 總投資測算一覽表，系按整個開發專案完全由**市**房地產開發有限公司全資興建的方案，擬分為三組採取滾動的開發形式;本專案各類物業的測定價格與分析比較是根據對本專案周邊物業市場的調查統計資料所得，並經過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區所普遍慣用的房地產開發專案投資可行性研究報告的表述形式，結合本專案的實際情總嚴謹測算得出。
◆ 本開發專案的各項財務分析部分，按照目前**市各類房地產開發物業的投資經驗以及本專案的實際資料，經過科學測算獲得，務求能夠符合此類報告的規範要求、計算模式以及測算要求。
第一章 **市社會經濟發展概況
1.1**市經濟社會發展概況
**市位於廣東省東南部、三角洲東北端，南臨**大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。**市地處低緯度，北迴歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風氣候區。
**市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮”，“嶺南名郡”之譽。改革開放以前，**市經濟基礎相當薄弱，直到1979年，全市國內生產總值6.76億元，工農業總產值6.66億元，其中工業產值僅為2.67億元。改革開發以後，特別是1988年地改市之後，全市經濟社會進入了迅速發展、充滿生機活力的時期。
20多年來，**市國民經濟持續快速發展，經濟實力大大增強，社會和經濟面貌都發生了巨大的變化。已由一寂寂無聞的邊陲之地變為一方備受關注的投資熱土，從一個典型的農業經濟區域變為進入工業化發展階段的新興城市。
20xx年，全市實現國內生產總值525.2億元，比1990年增長8.1倍，20xx年翻了三番多，年均增長20.2%。20xx年行政區劃調整後，**市現轄惠城區、惠陽區、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區都屬於珠三角地區。全市總面積11158平方公里，城鎮建成區面積94平方公里。按**市統計年鑑口徑，20xx年底，**市總人口為333.72萬，其中戶籍人口(常住人口)283.02萬人，外來人口(暫住人口)50.7萬人。全市現有78個鄉鎮，10個街道辦事處，1066個行政村，並設有兩個國家級開發區：大亞灣經濟技術開發區和仲愷高新技術產業區。
**市人民政府駐地惠城區，惠城區土地總面積1410.2平方公里，總人口91.78萬;惠陽區土地總面積1262.1平方公里，總人口50.77萬。
1.2**市經濟社會發展歷程與特點
縱觀**市近二十幾年的社會經濟發展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發後到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現在。第一階段，1978年到1988年是**市經濟發展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產業逐漸向珠三角轉移。
**市的經濟發展比之改革開放前發展要快得多，GDP年均增長10.4%，1988年達到33.04億元;人口年均增長1.3%，1988年達到218.06萬人;城鎮建成區面積年均增長4.6%，1988年達到27.75平方公里;地方財政收入年均增長14.3%，1988年達到2.08億元;工業生產總值年均增長21.8%，1988年達到20.7%億元;人均GDP年均增長8.5%，1988年達到1526元;三次產業比重從1978年的一產獨大發展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產業的比重始終最小，**市還沒有完成從農業市到工業市的蛻變;這一期間，**市實際利用外資和外貿出口也開始大幅增加，但由於基數太小，**市經濟並沒有出現質的飛躍。
1989—1993年是**市經濟從起步進入快速發展的階段，經濟社會各項指標都經歷了前所未有的大發展，GDP年均增長30.5%，地方財政收入年均增長40.8%，實際利用外資年均增長61%，城鎮建成區面積年均增長24.7%，外貿出口總額年均增長37.7%，人均GDP年均增長27.2%。從1989年到1993年，**市工業生產年均遞增57.6%，第二產業的比重迅速上升到首位，1993年佔GDP的47.8%，第一產業迅速下降，1993年佔GDP的17.5%，成功實現了從農業市向工業市的轉變。該階段的代表性事件是當時我國處於房地產開發的高潮，當時的是房地產投機狂潮最集中的地區之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使**市經濟發展達到輝煌的頂峰，同時也托起**市人民對本市經濟發展的高遠幻想。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城專案在進行談判的啟動和終止。這些事件對經濟社會發展產生了極大的影響，隨著房地產泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城專案的擱淺，**市的經濟發展陷入低落和迷茫之中。
1994年至今，是**市經濟發展重歸理性的階段，在這一階段，**市一邊化解房地產泡沫破滅給城市發展帶來的副作用，一邊進行經濟結構調整，使國民經濟逐步實現持續健康快速穩定的發展。在此期間，國內生產總值年均增長18.3%，地方財政收入年均增長13.6%，實際利用外資年均增長6.7%，外貿出口總額年均增長16.7%，工業生產總值年均增長21.9%，人均GDP年均增長14.5%。這一階段的代表性事件是中海殼牌石化專案的最終簽訂。預計未來五到十年間，大亞灣區的石化產業將投入1000到1500億元的建設資金，巨大的產業集聚效應將為大亞灣的工業化、城市化提供強有力的物質支撐，也將為整個**市的跨越式發展提供契機。
1.3**市的區位條件
**市是珠三角東部聯絡粵東地區的區域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發達城市和國際大都市香港。**市區西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，**市南部的澳頭港到香港中環碼頭僅47海里。
良好的區位條件是區域經濟快速發展的重要因素，其毗鄰香港的優越區位條件便是其中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的發展快於東岸，改革開放後，由於東岸接近香港，近水樓臺的優勢突現，到20xx年，深圳和東莞的人口和國內生產總值是中山和珠海的三倍多。形勢出現巨大逆轉的主要原因就是區位條件，東部地區與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經濟的發展提供動力，使東岸經濟發展迅速趕上並超過西岸。
根據有關方面的測算，在廣東、香港企業北上的數量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，製造業外資企業單位數量便增加0.58%至0.61%，製造業外資投入金額增加0.4%至0.6%，服務業外資企業單位數量增加0.34%至0.37%，服務業外資投入的金額就增加0.2%到0.7%。
進入新的世紀，區位條件將的重大的改變。CEPA的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高階服務業將大大促進珠三角的全面發展。作為珠三角城市重要的一員，通過基礎設施建設改善與香港交通的便捷性，進一步充分利用和強化毗鄰香港的區位優勢，使其接受香港和周邊大城市的經濟輻射和承接產業轉移，與香港進行更深層次的合作方面，有更大的作為。
1.4石化專案和大亞灣經濟區的建設
落戶大亞灣的中海殼牌石化專案，首期投資43億美元，是國內目前最大的中外合資專案，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經營。專案採用世界先進的石油化工技術，年產80萬噸乙烯，進而衍生出230多萬噸高質量的化工產品，年銷售值達17億美元，對下游產品的拉動效應為1:50。該專案已於20xx年11月奠基，目前正在進行80萬噸乙烯裂解裝置建設，預計到20xx年正式建成投產。
未來幾年中國對石油化工產品的需求前景仍然十分廣闊，石化產品在中國還有很大的發展空間，正積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產業落戶，使成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。
大亞灣經濟技術開發區是國家級經濟開發區，陸域面積273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅遊資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎設施網路，具有發展臨海大型工業專案的優越條件。
大亞灣在努力構建完整的石化產業鏈方面有很大優勢：殼牌公司是全球500強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術裝置，在世界石化市場佔據重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利於大亞灣吸引其他跨國企業的集聚，進而構成完整的石化產業鏈。開發區內已有東風本田等一批汽車零部件企業，形成了一定的產業規模，隨著日本三大汽車生產商進入珠三角地區，大亞灣汽車裝備業的發展前景十分可觀，特別其優越的港口條件將使本區域有可能形成大型汽車裝備業的出口基地。如果從更大範圍來看大亞灣，其發展前景更不可估量。
大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處於尚待開發狀態，具有發展多個大型工業專案的條件，正受到外來投資商的高度關注。
1.5**市在珠三角的地位和作用
目前，是珠三角東部聯絡粵東地區的交通樞紐，是珠三角電子資訊產業生產基地之一，是珠三角主要的生態農業供應基地和生態環境保障區。惠陽市改市劃區，拓展了中心城區的發展空間，從地理位置上實現了從沿江城市向沿海城市的轉變。正在建設中的中海殼牌石化專案將給**市經濟發展增添一臺強有力的發動機，推動工業化程序，拉長產業鏈，使成為珠三角乃至華南地區的重要化工基地，改變在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基礎性工業支撐。
同時，石化產業區的開發使產業空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發展，推動**市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續加強與深圳、香港、東莞的聯絡，對旅遊資源的開發利用，對生態環境的加強保護和建設，**市未來將成為珠三角重要休閒旅遊基地，成為珠三角東部產業轉移的最直接承接地。
一、專案背景
1 、 專案名稱：居住小區(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規範》
(2)《a市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區公共服務設施設定規定》
(4)《住宅設計規範》
(5)《住宅建築設計標準》
(6)《建築工程交通設計及停車場設定標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規範》
(8)《高層民用建築設計防火規範》
3、專案概況
1 )地塊位置：該基地東起南至x路，西至x路、北至圍合區內土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2 )建設規模與目標：
土地面積：
容積率：
開發週期：
土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)
建築面積(預計)：總建築面積：
3 )周圍環境與設施
(1)步行約10 分鐘可至a市中心。
(2)西側為 市城市中心景點。
(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。
(4)西南靠近a市國小。
(5)北面為a市人民銀行。
4 、專案swot分析
優勢及機會
(1) 該專案地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2) a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該專案的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該專案的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該專案以毛地出讓，起價
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該專案規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑑。
(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景，有利於我公司今後在當地的發展。
(9) 物業管理公司在a市的先行介入，為今後該專案的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該專案成功與否的關鍵。
(12) a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規劃中對於地塊的居住用地的定位，今後商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的執行和維護等，將給今後的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本專案的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該專案的建設週期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 a市概況(參考)
a市位於
河南岸，面積
平方公里，人口 萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽溼地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批准為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環境良好。交通通訊便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區一期工程已動工;通訊已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通訊方式和多功能通訊服務網路。
專案所在區位於 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
2 a市房地產住宅市場分析
a市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處於萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。
1999年至今為房地產業發展與規範階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市後，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。
二oox年，a市房地產業主要特徵表現在以下幾個方面：
表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,佔全市建設系統投資65%，佔全市固定資產投資12.6%。
表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建築面積已達26平方米。
表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，淨增400元/m2左右。
可行性研究過程中的誤區及應對措施
(一)常見誤區
1.一個標準的效益分析
如果專案可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這麼多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業而嚴肅的專案可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使專案未來的價格及銷售程序處於一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。
2.先入之見的可行性分析研究
通過一些房地產投資專案失敗的案例，發現其中大部分專案的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果是無人問津;準備在一個規劃失控的農民居住區開發商住小區，結果在廉價“集資房”的衝擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發現，房地產專案在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個專案投資的美好前景，卻偏偏不提專案投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該專案是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
(二)應對措施
1.重視專業化及市場培育工作。加快專業化及市場培育工作，推進行業規模化與專業化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規範和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業加強可行性研究的外在動力。
2.提高從業人員素質。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識。
3.建立可行性研究資料庫。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場資訊。資訊的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對資訊的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的資訊整理為可用的資料。另外，還可加強專案後評價工作，按照四川交投集團《投資專案後評價指引》的方法和內容，通過分析對比，總結經驗，改善投資管理和決策，進一步提高可行性研究的實用性。
加強房地產可行性研究工作的一些建議
(一)重視多方案比較
一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取捨。
(二)堅持可行性研究的客觀性原則
客觀性原則就是要堅持從實際出發、實事求是的原則，房地產開發專案的可行性研究是根據擬開發專案的具體情況進行分析論證而得出可行或不可行的結論，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。
(三)提高可行性研究編制人員素質
相當一部分房地產開發專案可行性研究編制人員可能就是一、兩個人，不能適應房地產開發的多專業要求，而且編制人員往往不瞭解和熟悉房地產開發領域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經濟評價流於形式。不能根據特定的物件進行必要的調查、資料收集和分析，對一些關鍵的資料進行處理用來滿足經濟評價結果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導作用。
五、結語
總之，可行性研究要以市場為導向，對房地產專案所涉及的領域、經濟效益、技術可行性、環境、社會效益等方面進行全方位的論證和評估。專案可行性研究對專案成敗及投入的收益將產生直接、巨大的影響。可行性研究要以增強企業核心競爭力、創造經濟效益為中心，對房地產開發專案的各要素進行全面的調查研究和詳細的測算分析，進行多方案的比較論證，最大限度優化方案。同時我們應注意房地產專案可行性研究中存在的問題，在工作中應避免這些問題的出現，發揮可行性研究的實際作用，使房地產專案的開發工作有據可依。
一、 國內環境：中國房地產還有20xx年以上的好景
xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20xx年以上的好景” 。
“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在20xx年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。
中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。
1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
20xx年中國住宅投資佔GDP比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業(汽車、醫藥、房地產)之一，已持續了50多年。
20xx年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比20xx年將淨增198.5億平方米，年平均需淨增12.4億平方米。”
二、xx房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫
1、湖北省巨集觀政策的指導
20xx年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關於促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自20xx年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。
3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
20xx年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;20xx年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《20xx年荊州市經濟執行特點、問題及對策》)
20xx年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《20xx年經濟發展情況新聞釋出稿》)
以上資料反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、行動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業的市場情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白雲綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑑於原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 20xx年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城牆及城內古蹟、古建築加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當於總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。
一、完善文字內容。本報告中，應增加建設單位的相關情況，清楚開發單位是否有資質和能力承擔專案開發;增加和深化銷售預測和銷售策略;深化投資環境和市場研究，特別是專案區域開發區的房地產銷售情況及經濟發展情況。
二、增加相關圖紙。本報告中沒有任何圖紙來表述報告中內容，專案可研報告，一定要附專案總平面圖和日照分析圖。總圖可以知道建設規模和內容，清楚開發強度和經濟技術指標，也可知道設計是否符合相關規範要求。日照分析圖可以看出是否對專案外有日照影響，是否滿足國家強制性條文。
三、完善相關設計依據。文中設計依據有些已經過時，應採用國家最新規範;婁底市近期專門出臺了一些針對房地產市場發展的檔案，應加上去，增加專案的本地性。
四、完善建設內容。建設內容應當明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設內容;說明專案用地權屬情況。
五、細化和修改文字內容。文中劣勢描敘中，專案區域為未開發區域不對，該專案區域已經是成熟開發區域;文中對房地產市場的分析應當主要側重開發區的房地產市場分析，而不應是湖南省和婁底市的，說服力不強。
六、投資進一步細化。該報告中，專案總建築面積19663平方米，總投資9748.79萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產市場開發情況，應調整。其次，在投資分析中，地下車位12萬/個，超出婁底實際價格，目前一般為8萬/個;工程量中，土石方應進一步核實，該區域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。
七、修改專案工期表達方式。專案工期改為採用以月為單位計算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前後不一，工程本是20xx年5月完成，在銷售方案中卻20xx年8月才舉行奠基，20xx年4月18日才開始團購，時間前後不一致。
八、完善對專案開發條件的描述。本報告中，專案建設基礎條件的描敘與本專案實際建設地不符，應具體針對性地對專案建設條件進行精準描敘。包括專案場地、地形地貌、地質情況、周邊建設情況等。
九、工程管線設計應深化。該報告中，住宅採用三臺800kVA室外箱式公變供電，公共部分在地下室設兩個專變配電室，共設4臺高壓開關櫃、2臺800KVA乾式變壓器和24臺低壓配電櫃，配置不合理;該報告中，給水管道200管徑過大，150足夠。
十、細化財務評價。該報告財務評價中，企業所得稅應按20xx年婁底稅務部門檔案規定的額度計算。
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