華南區房地產和零售企業調研報告

事件：我們於3月23日和24日組織了華南區房地產和零售企業調研，共計約25家基金和保險客戶參加，先後調研了中洲控股、金地集團和深圳茂業商廈，調研紀要如下。

深圳茂業商廈：

行業分析：受巨集觀經濟下調、控制三公消費、電商和海淘等因素影響，傳統零售百貨行業的經營壓力增加，行業內競爭加劇，未來集中度將進一步加大，有自有物業、品牌優勢以及經營管理能力較高的公司優勢明顯，未來一線城市消費將集中在中心區和社群兩塊，二、三線城市的消費集中在中心區和老城區，店面地理位臵好、品牌齊全、配套完善的綜合體比單一百貨將更有優勢。

公司分析：公司起步深圳，在深圳零售消費市場佔有份額較大，有一定的客戶忠誠度，自有物業較多，有較強的中高品牌引進優勢，公司過去幾年異地開店較快，收入實現了穩定增長，但投資性支出和經營壓力也增大，公司策略上放慢了開店進度，預計未來資本支出壓力較之前將有所改善，但是還是受傳統零售行業下滑影響，雖然新店步入成熟期，預計業績和盈利與往年依然持平，不會出現大幅增長，公司近幾年負債率逐年增加，償債指標一般，但考慮到公司債務結構的逐漸優化、投資支出的減少以及降息後融資環境的改善，並且公司應付賬款週轉天數較長，對供應商的佔款能有效利用到投資上，經營性淨現金流總體表現較好，我們對公司償債能力和信用資質維持穩定判斷。

金地集團：

行業分析：目前房地產行業已經從快速發展步入穩定發展階段，行業雖然受房地產貸款政策的放鬆以及降息等影響，預計XX年銷售會較XX年出現部分城市回暖，但政策利好有限，房地產開發商依然保持謹慎投資，全國房地產投資增速不會出現大幅上行，部分房地產開發商在謀求跨行業轉型，僅少數房地產商在大幅擴張規模，一二三線城市房地產呈現出分化，不同地段呈現出分化，房地產行業集中度將提升，小型開發商、以及儲備土地質量較差的開發商面臨較大的競爭壓力。

公司分析：金地作為房地產行業的龍頭企業，有較強的品牌優勢，公司定位從過去的高階向現在的中高階轉換，公司股東從深圳國資委變為民企生命人壽，公司管理規範，土地儲備較多，具有可持續性經營優勢，但是一、二、三線城市土地儲備佔比分別為30%、40%和30%左右，三線城市開發壓力依然較大，公司對於未來房地產開發增速維持謹慎態度，沒有激進拿地並開發的動力，跟投專案和合作開發等舉措有利於減低公司開發成本，公司在社群金融、社群養老方面探索，有望實現外延盈利，公司負債率居於行業平均水平，銀行貸款利率為基礎利率，預計收入和盈利能力不會出現大幅上升，融資壓力在降息利好下有所緩解，由於公司資產規模大，經營管理規範，整體償債能力依然較強，我們對公司未來信用基本面維持穩定的判斷。

中洲控股

公司分析：中洲控股前身為深圳國企委企業，目前實際控制人為自然人，公司專注於普通商品房的開發和管理，未有轉型計劃，母公司的持續定向和土地注入支援有利於增加公司的資本金，但公司提出未來三年實現50%增速的目標，將提升公司的負債率，銀行貸款利率為基礎利率上浮30%，預計未來經營性淨現金流在高流出的背景下不會改善，公司未來籌資壓力依然較大。