海南房地產市場深度調研報告:第三次全球度假物業泡沫?

世界範圍內西安物業公司 發生過兩次著名的度假物業泡沫事件,一次發生在上世紀20年代的美國佛羅里達,另一次則是發生在近期:著名的迪拜房產泡沫。迪拜在統治階層操縱下完成的房產繁榮與美國佛羅里達在經濟繁榮下由集體樂觀情緒引發的泡沫雖然起源有西安物業公司 所不同,但卻共同印證西安物業公司 了房產泡沫的兩大規律:即泡沫的持續繁榮必須得到政府層面的支援以及寬鬆流動性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機或市場預期改變引發,根源西安物業公司 則在於流動性支撐力的徹底消退。

與92-93年海南房地產泡沫明顯不同,全國富裕人群購買力是海南此輪的房價上漲背後最基礎的支撐力量。但我國的富裕人群高度集中在東南地區的省份,而此部分人群對海南冬季溫暖氣候環境的渴求度遠遠小於北方省份居民。換言之西安物業公司 ,願意參與海南房地產市場投資西安物業公司 的富裕家庭並沒有市場所一相情願期望的那麼多,在海南房價已被快速炒高後,後續接盤的動力並不如市場預期般充足。

當前三亞的房價水平已超越國內主要大西安物業公司 城市,也已經超越迪拜、紐約、倫敦等國際大都市。我們認為三亞房價短期內將缺乏持續上漲的動力。但房價的過度波動將對政府後期的西安物業公司 土地出讓不利,西安物業公司 市場在目前的價格水西安物業公司 平上維穩是符合地方政府利益的最佳走勢。此外出於對上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業銀行在海南此輪房產上漲過程中較為謹慎,並未深度參與。因此即使未來由於國家貨幣政策的收縮帶來流動性的收縮,其對海南房地產市場的影響也要遠遠小於93年。

判斷海南房價短期內也難以明顯回落。

93年房產泡沫破西安物業公司 裂後,海南經濟發展緩慢,地方西安物業公司 財政實力較弱。海南很多地區的政府都通過以土地代替現金支付的方式,吸引入大型開發商替政府興建市政道路等公共基礎設施。因此當前海南的房地產市場格局當中,市政規劃建設能力較強的全國型的大型房地產開發企業如魯能西安物業公司 、以及與海南的經濟發展關係西安物業公司 緊密的西安物業公司 企業如海航、農墾集團控制了較大規模的土地儲備。在海南本輪房價的快速上漲中,最大的獲益者實際正是這批先期以極低西安物業公司 的成本進入海南的地主型開發商。