1、房地產品牌宣傳市場分析：
伴隨人們對媒介廣告宣傳的認知程度的提高，傳統的廣告宣傳方式已不能引起人們的關注，廣告效果與商家投資力度難以成正比，這種情況一直困擾商家。精準投放，創意投放，經典投放廣告逐漸被商家接受。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍，整合現代傳播媒介，投巨資打造現代傳媒新視界，大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏、移動LED電子顯示屏，實現“天地一體，動靜結合”的震撼傳媒效果，特別適合現代房地產的品牌推廣。真正起到“四兩撥千斤”的最佳廣告宣傳效果。
2、廣告媒介平臺介紹：
2.1公司現擁有自主產權的高速立柱廣告位，位於威海進入煙威高速的咽喉要道，震撼、醒目、超前的廣告設計效果，成為商家品牌宣傳的絕版地段。
(配全景高速立柱廣告圖片)
2.2位於金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告。廣告位位置顯赫，視野開闊，位於威海經濟與商業中心，是企業進行品牌推廣的首選。
(配全景三面翻廣告畫面)
2.3：位於威海百貨大樓的大型LED電子屏，是先鋒廣告有限公司又一經典廣告傳媒平臺。戶外超高清全影大型LED多媒體顯示屏，色彩均勻、亮麗;立體感強;可任意播放圖片文字;高清視訊影像及各種影視動畫;擁有120平方超大型視聽效果。廣告位視野開闊，醒目壯觀，覆蓋面廣;LED顯示屏是目前世界上最先進戶外視訊裝置。可視距離達到1000米。該LED電子屏位於市政府、區政府、振華商廈、國美、蘇寧電器、家家悅總店、大世界等大型商廈中心，是威海中心貿易區與政治經濟活動中心;文化路、世昌大道、青島路、海濱路交匯於此，每日10萬人的車流與人流，成為企業產品推廣、企業品牌釋出、形象宣傳的必爭之地，首選媒體，開創了戶外廣告傳媒的新視界，真正4兩撥千斤的大品牌載體 。
(配百貨大樓LED全景像畫面)
2.4公司投資購置的大型移動LED電子屏，實現了戶外廣告動靜結合的完美整合。該移動電子屏是各種慶典活動、廣告定點投放、新聞釋出、產品促銷的最佳載體。同時公司也成為視覺設計傳播、展覽展示製作、各種媒介整合傳播，全程營銷策劃整合解決方案的最佳提供者。(配移動電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)
3、房地產廣告推介方式：
3.1根據房地產業特點，要取得理想宣傳效果，必須有好的整體策劃推廣營銷模式。威海先鋒廣告有限公司憑藉10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力，全方位立體宣傳推介，達到客戶的最佳滿意度。
3.2大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏、移動LED電子顯示屏，實現“天地一體，動靜結合”，形成強大的視覺衝擊，加上震撼人心的創意效果，達到人們對房產品牌的認可，從而激發其購買慾。
3.3高速立柱與三面翻廣告，以宣傳樓盤品牌為主，比如：唐人海灣公館，繁華之中頤養天年。簡單的廣告語，富有深意，人們不論行駛在高速路上，還是繁華的都市，衝擊人們眼球的就是“唐人海灣公館”，人們對這一品牌的認可，自然勾起對這一品牌的瞭解欲。
3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時，在威海百貨大樓LED電子屏推出“唐人海灣公館高清宣傳片”，人們從動感的畫面與動聽的音樂中，真正體驗現代傳媒所帶來的音樂視聽，人們對品牌的認可逐步加深。
(配位置地理圖)
3.4巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏位於新威路、和平路、寶泉路交匯點，每天10萬人次的車流人流，兩種廣告媒體的動靜優勢互補，使宣傳品牌以強大的衝擊視覺效果，在人們心中形成共鳴。
{配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}
4、富有創意的活動策劃錦上添花：
在以上廣告形式集中宣傳一到兩個月以後，在吸引住一大部分受眾群體後，及時推出富有創意的促銷活動，活動必須具有創新性、奇特性、針對性、磁力性，達到錦上添花。活動策劃以後，利用百貨大樓LED電子顯示屏與移動LED電子顯示屏，同時滾動播放。移動LED顯示屏定時間、定地點、定人群播放，定點迴圈播放與移動迴圈推介兩種形式廣告宣傳，真正達到活動宣傳效果，實現理想客戶簽單率。(配移動LED顯示屏)。
以上為廣告投放預設方案，具體在客戶稽核完以後定稿。
第一節 市場分析
一、婁底市房地產市產基本狀況
(一)20xx年以來房地產開發投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。
2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴充套件建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，婁星區內集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產發展所面臨的困難和挑戰
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，佔當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積佔全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多佔用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。
二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個專案孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20xx年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅佔全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，佔總數的50%;開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，佔總數的25%;開發任務在5000萬元以上有5個，佔總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發專案前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、後期靠個人按揭貸款,缺乏後續開發能力。
三是物業管理落後，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市儘管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、鬆散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規範，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、牆體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買慾望，影響了持續開發。
四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規範：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低於專案總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的專案要求專案主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費專案多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展。
總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低於全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產業加速發展的時期;目前我市城鎮人均建築面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20xx年城鎮人均建築面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設專案開發實行市場化，通過專案招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展。
二、婁底市同類產品調查統計
“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現將婁底市漣鋼開發區，婁底市城西區及婁星區進行大體對比分析如下：
1、漣鋼開發區。
由於漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢。總體來說，漣鋼開發區地段房地產都在賣自然環境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念
其周邊自然環境好;
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發的專案-城西農貿綜合市場為主。
城西農貿綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區兩級政府批准興建的城西唯一農貿綜合市場。
規模大，規劃齊全，有功能優勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。
2、 城區地帶。
環球商業廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區;2.原老街批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。
有功能優勢：
總建築面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規範化的超大型、多功能財富街區。
國貿商城：
核心競爭力：位於火車站正對面，有地位優勢。
三 消費者分析
根據《婁底房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1、環境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智慧化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向於入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等;
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以後的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，
4、消費者對物業管理的要求
a、提供保安、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、託老服務等);
、物業公司應與小區內住戶增加聯絡，加強溝通。
第二節 “站前廣場”專案分析
一、 專案優勢分析
1 環境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優勢。洛湛、湘黔鐵路在這裡呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。
2 地段：位於火車站正對面，附近樓盤以明珠商業步行街、金海商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發展：據有關資訊婁底火車站四年後有五六趟火車從這裡始發，火車站周邊的土地、建築物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅遊業、物流及零售業將飛速發展。
物管：智慧化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理佈置。更有現代藝術廣場，藝術、休閒與自然融為一體、相得益彰。
6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用於購買不動產保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少。
二、 專案劣勢分析
1)品牌號召力：婁底房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成。現在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面並沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由於婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決於本案品質是否擁有高品質這一因素。
3)競爭因素：由於近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三. 競爭對手分析
第三節 推廣策略界定
一， 目標消費群界定
從“站前廣場”專案本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特徵是：
1 目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者;以及自身具有經濟能力較強的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閒性較大，對生活要求很有質感。
4對家庭(辦公)環境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
一、前言
萊恩田園區的出現，體現了萊恩公司長遠的戰略眼光和做百年企業的雄心壯志。
萊恩田園區的出現，使萊恩公司在有意無意之中闖入了複合型房地產開發這一前端領域的表現，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產開發的未來成功準備了條件。
萊恩田園區的出現，順應了當代人、當代社會對綠色生態環境的嚮往與呼喚，其深厚的發展潛力不可限量。
萊恩田園區在開發模式上，採用了創新策劃在先，規劃設計在後，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區與地產開發模式創新，它對萊恩公司的未來事業將產生深遠的影響。
二、市場分析
1)市場背景
萊恩田園區位於重慶九龍坡區西彭鎮一側，現佔地約200畝，前期果園開發已小見成效，大規模的綜合性開發即將進行。
果園內的果樹現在枇杷為主，同時準備發展一批相應的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園。
在歷史上，西彭鎮是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今，西彭鎮政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發展戰略構想，為金果園的可持續性發展提供了強有力的支撐。
現在，西彭鎮已有常住人口約五萬，隨著渝西經濟走廊的建設和新廠新單位的遷入，西彭鎮的未來人口還會大量增加。西彭鎮的現有休閒娛樂設施——特別是新潮時尚的休閒娛樂設施已經不能滿足居民們的需要。
重慶主城區人口已超過600萬，主城區居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高，休閒娛樂的郊區化(由近郊逐步走向遠郊)是一個不可阻擋的大趨勢。
2)產品分析
萊恩田園區位於重慶九龍坡區西彭鎮一側，現佔地約200畝，萊恩田園區是重慶的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化田園區。
優勢：
一棵令人震驚和讚歎的超級百果樹——
它立在萊恩田園區的大門口或中心。
它那巨碩無比的下部(直徑不低於十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。
中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設計一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。
上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，彷彿是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。
還可為其編一個古老的神話傳說故事，讓許多遊客更加深信不疑。
果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻於樹旁。
這是果園獨創的特色景觀之一，是它的形象標誌之一。
它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建築風格;
在資金許可的前提下，公園的設計建築應敢於適度超前(至少要有鮮明的獨家特色)，不要認為遠郊的公園設計就一定比主城區的公園落後，這方面做好了，也是一個獨特的賣點，同時也能有效阻止競爭者的跟進。
劣勢：
對發展商來說，是挑戰，從規劃設計的難度，建築容積的降低，園林景觀的增設造成的成本增加，未來物業管理服務的升級，都要求發展商投入更多的人力物力財力。
3)競爭對手分析
東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化園林式社群。東方半島花園招標後，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環保概念’。這是附和深圳目前地產發展階段和消費潮流的。
東方半島花園的園林式是一個環境系統概念，大到小區的外圍環境，內部環境，地形，佈局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環境系統進行精心設計。
三、廣告戰略
1)廣告目標
造市。製造銷售熱點。
造勢。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。
大範圍、全方位、高密度傳播售樓資訊，激發購買慾望。
擴大‘萊恩田園區’的知名度、識別度和美譽度。
提升企業形象。
一年之內銷售量達到80%以上。
2)廣告物件
好玩好動的西彭及主城區的幼兒、兒童、少年;
對現代娛樂公園情有獨鍾的西彭及周邊地區青年;
喜歡到郊外的綠色果園環境中旅遊觀光、休閒度假的、收入較好的主城區居民;
喜歡在大自然的環境中賞花、品茶、垂釣、養鳥的西彭中老年人;
喜愛週末公園休閒、通俗文化演出、節日遊園活動的西彭及周邊地區居民;
具有懷舊情結、迴歸自然心願、喜好一點農活類勞動體驗的主城區居民;
樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區居民;
3)廣告地區
在重慶這個城市及周邊地區。
4)廣告創意
廣告主題：
(1)每天活在水果的世界裡
創意
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用FLASH動畫的方式展現孫悟空在那裡的逍遙自在，然後跳到萊恩田園區的畫面與此相比，有如回到了當時的時代裡，最後，萊恩田園區你也每天尖在水果的世界裡。
(2)回到家，就是渡假的開始
創意
一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家裡好悶，我要去渡假。”
老公：“行，馬上帶你上。”
上了車，不過多久就到了。
他們來到了一個彷彿世外桃園的果園裡，而且這裡有新穎獨特的建築樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這裡住一輩子?!”
老公：“沒問題。”孕婦：“真的可以嗎?”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子。”孕婦：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始。”你想每天都能渡假嗎?就到萊恩田園區。
5)廣告實施階段
第一期：試銷階段(三個月)
行為方式----------新聞運作、廣告、
時 間----------20xx年2月1日
新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產商所採用。新聞的力量遠遠在於廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。
大造聲勢。對重慶本地目標市場採用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，採用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。以圖一舉炸開市常
讓受眾和消費群瞭解物業的基本情況，同時塑造發展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中，讓40%的目標客戶知道萊恩田園區，並在心目中留下深刻印象。
以內部認購為先聲，以優惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到10%。
吸引目標物件注意，誘導20%的目標顧客採取購買行動。
及時總結經驗和教訓，對第二期銷售計劃進行補充，調整和完善。
第二期：擴銷階段(三個月)
行為方式-----------新聞、廣告、營銷
乘第一期廣告之餘威，保持其熱度不要降下來，繼續採取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。
一期的承諾已經兌現，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買萊恩田園區。
此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場佔有率。銷售服務一定要跟上去。
繼續吸引目標受眾，注目率已達40%左右，並形成一定之口碑。
合力促進銷售，引導30%的目標顧客採取購買行為，並繼續產生邊際效應。
第三期：強銷階段(四個月)
行為方式-------------新聞、廣告、營銷
充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售 樓服務，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。
部分客戶進行現身說法，談萊恩別墅區的好處，增加可信性。
市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區’傳為美談，變 成公眾的社會話題。
廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。
加強管理和服務，讓售樓現場服務的軟功變成硬功，抓住後效應不放。
調動新聞的一切可以調動的手法和載體，進行深入宣傳。
合力吸引目標客戶，引導30%目標顧客購買。
第四期：鞏固階段(三個月)
行為方式-------------營銷、廣告
消化剩餘樓盤，基本完成銷售計劃。
對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。
細水長流，滲透式的廣告行為。
加強物業管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。
注意後效益和市場消費心理貫性。
完善各項法律手續和文書檔案，規範，科學，嚴謹地保證客戶各項權益。
一、前言
萊恩田園區的出現，體現了萊恩公司長遠的戰略眼光和做百年企業的雄心壯志。
萊恩田園區的出現，使萊恩公司在有意無意之中闖入了複合型房地產開發這一前端領域的表現，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產開發的未來成功準備了條件。
萊恩田園區的出現，順應了當代人、當代社會對綠色生態環境的嚮往與呼喚，其深厚的發展潛力不可限量。
萊恩田園區在開發模式上，採用了創新策劃在先，規劃設計在後，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區與地產開發模式創新，它對萊恩公司的未來事業將產生深遠的影響。
二、市場分析
1)市場背景
萊恩田園區位於重慶九龍坡區西彭鎮一側，現佔地約200畝，前期果園開發已小見成效，大規模的綜合性開發即將進行。
果園內的果樹現在枇杷為主，同時準備發展一批相應的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園。
在歷史上，西彭鎮是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今，西彭鎮政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發展戰略構想，為金果園的可持續性發展提供了強有力的支撐。 現在，西彭鎮已有常住人口約五萬，隨著渝西經濟走廊的建設和
新廠新單位的遷入，西彭鎮的未來人口還會大量增加。西彭鎮的現有休閒娛樂設施——特別是新潮時尚的休閒娛樂設施已經不能滿足居民們的需要。
重慶主城區人口已超過600萬，主城區居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高，休閒娛樂的郊區化(由近郊逐步走向遠郊)是一個不可阻擋的大趨勢。
2)產品分析
萊恩田園區位於重慶九龍坡區西彭鎮一側，現佔地約200畝，萊恩田園區是重慶的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化田園區。
優勢：
一棵令人震驚和讚歎的超級百果樹——
它立在萊恩田園區的大門口或中心。
它那巨碩無比的下部(直徑不低於十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。
中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設計一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。
上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，彷彿是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。
還可為其編一個古老的神話傳說故事，讓許多遊客更加深信不疑。
果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫
一篇賦，立石碑刻於樹旁。
這是果園獨創的特色景觀之一，是它的形象標誌之一。
它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建築風格; 在資金許可的前提下，公園的設計建築應敢於適度超前(至少要有鮮明的獨家特色)，不要認為遠郊的公園設計就一定比主城區的公園落後，這方面做好了，也是一個獨特的賣點，同時也能有效阻止競爭者的跟進。
劣勢：
對發展商來說，是挑戰，從規劃設計的難度，建築容積的降低，園林景觀的增設造成的成本增加，未來物業管理服務的升級，都要求發展商投入更多的人力物力財力。
3)競爭對手分析
東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化園林式社群。東方半島花園招標後，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環保概念’。這是附和深圳目前地產發展階段和消費潮流的。
東方半島花園的園林式是一個環境系統概念，大到小區的外圍環境，內部環境，地形，佈局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環境系統進行精心設計。
三、廣告戰略
1)廣告目標
造市。製造銷售熱點。
造勢。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。
大範圍、全方位、高密度傳播售樓資訊，激發購買慾望。 擴大‘萊恩田園區’的知名度、識別度和美譽度。
提升企業形象。
一年之內銷售量達到80%以上。
2)廣告物件
好玩好動的西彭及主城區的幼兒、兒童、少年;
對現代娛樂公園情有獨鍾的西彭及周邊地區青年;
喜歡到郊外的綠色果園環境中旅遊觀光、休閒度假的、收入較好的主城區居民;
喜歡在大自然的環境中賞花、品茶、垂釣、養鳥的西彭中老年人; 喜愛週末公園休閒、通俗文化演出、節日遊園活動的西彭及周邊地區居民;
具有懷舊情結、迴歸自然心願、喜好一點農活類勞動體驗的主城區居民;
樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區居民;
3)廣告地區
在重慶這個城市及周邊地區。
4)廣告創意
廣告主題：
(1)每天活在水果的世界裡
創意
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用FLASH動畫的方式展現孫悟空在那裡的逍遙自在，然後跳到萊恩田園區的畫面與此相比，有如回到了當時的時代裡，最後，萊恩田園區你也每天尖在水果的世界裡。
(2)回到家，就是渡假的開始
創意
一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家裡好悶，我要去渡假。”
老公：“行，馬上帶你上。”
上了車，不過多久就到了。
他們來到了一個彷彿世外桃園的果園裡，而且這裡有新穎獨特的建築樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這裡住一輩子?!”
老公：“沒問題。”孕婦：“真的可以嗎?”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子。”孕婦：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!老公：“回到家，就是渡假的開始。”你想每天都能渡假嗎?就到萊恩田園區。
5)廣告實施階段
第一期：試銷階段(三個月)
行為方式----------新聞運作、廣告、
時 間----------20xx年2月1日
新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產商所採用。新聞的力量遠遠在於廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。
大造聲勢。對重慶本地目標市場採用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，採用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。以圖一舉炸開市場。
讓受眾和消費群瞭解物業的基本情況，同時塑造發展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中，讓40%的目標客戶知道萊恩田園區，並在心目中留下深刻印象。
以內部認購為先聲，以優惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到10%。
吸引目標物件注意，誘導20%的目標顧客採取購買行動。 及時總結經驗和教訓，對第二期銷售計劃進行補充，調整和完善。 第二期：擴銷階段(三個月)
行為方式-----------新聞、廣告、營銷
乘第一期廣告之餘威，保持其熱度不要降下來，繼續採取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。
一期的承諾已經兌現，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買萊恩田園區。
此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，
不失時機地擴大市場佔有率。銷售服務一定要跟上去。
繼續吸引目標受眾，注目率已達40%左右，並形成一定之口碑。 合力促進銷售，引導30%的目標顧客採取購買行為，並繼續產生邊際效應。
第三期：強銷階段(四個月)
行為方式-------------新聞、廣告、營銷
充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售 樓服務，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。
部分客戶進行現身說法，談萊恩別墅區的好處，增加可信性。 市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區’傳為美談，變 成公眾的社會話題。
廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。 加強管理和服務，讓售樓現場服務的軟功變成硬功，抓住後效應不放。
調動新聞的一切可以調動的手法和載體，進行深入宣傳。 合力吸引目標客戶，引導30%目標顧客購買。
第四期：鞏固階段(三個月)
行為方式-------------營銷、廣告
消化剩餘樓盤，基本完成銷售計劃。
對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。 細水長流，滲透式的廣告行為。
加強物業管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。 注意後效益和市場消費心理貫性。
完善各項法律手續和文書檔案，規範，科學，嚴謹地保證客戶各項權益。
四、廣告媒體策略
1)主體媒體
報紙
策略：
根據整體推廣計劃，前三期擬採用報紙為主要資訊載體之一。 第一期多用大中版面(半版或三分之一版)密集釋出; 第二期採用中小版面，逐漸拉大發布週期;
第三，四期採用小版面;長線滲透。
《東方日報》重慶
《蘋果日報》重慶
2)輔主媒體
電視
製作目的：塑造品牌形象
市場目的：造市，促銷。
播出媒體：重慶電視臺(15秒廣告片)
重慶文體頻道(20秒廣告片)
重慶生活頻道(15秒廣告片)
五、廣告預算分配
媒體預算比例
T.V.45 000 11.7%
N.p.(報紙)500 000 55.7%
印刷 100 000 20.4%
CF(廣告影片)55 000 12.0%
總計 700 000 100.0%
各 銷售季比例
新上市50 000 000 15.0%
第一期特賣100 000 000 30.0%
空檔消化期20 000 000 10.0%
第二期特賣300 510 000 45.0%
總計470 510 000 100.0%
六、廣告效果預測
由於萊恩房地產公司的田園區選在繁忙都市人都向往的環境清幽，綠意盎然、山清水秀，遠離都市塵囂的優雅山區以及萊恩公司設計新穎獨特，獨具現代與古典相結合的房屋設計加上萊恩公司全面的設計宣傳定能滿足都市人享受世外桃園般的生活而產生熱銷，給萊恩公司大額的利潤收入提高公司知名度，讓公司在激烈的房地產市場競爭中站穩了腳根。
前 言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在於提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在於為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對婁底房地產市場現狀進行了深入細緻的瞭解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”專案的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，併為婁底定興房地產公司塑造品牌。
第一節 市場分析
一、婁底市房地產市產基本狀況
(一)20xx年以來房地產開發投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。
2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴充套件建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，婁星區內集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產發展所面臨的困難和挑戰
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，佔當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積佔全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多佔用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。
二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個專案孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20xx年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅佔全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，佔總數的50%;開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，佔總數的25%;開發任務在5000萬元以上有5個，佔總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發專案前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、後期靠個人按揭貸款,缺乏後續開發能力。
三是物業管理落後，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市儘管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、鬆散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規範，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、牆體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買慾望，影響了持續開發。
四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規範：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低於專案總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的專案要求專案主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費專案多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展。
總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低於全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產業加速發展的時期;目前我市城鎮人均建築面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20xx年城鎮人均建築面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設專案開發實行市場化，通過專案招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展。
二、婁底市同類產品調查統計
“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現將婁底市漣鋼開發區，婁底市城西區及婁星區進行大體對比分析如下：
1、漣鋼開發區。
由於漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢。總體來說，漣鋼開發區地段房地產都在賣自然環境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念
其周邊自然環境好;
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發的專案-城西農貿綜合市場為主。
城西農貿綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區兩級政府批准興建的城西唯一農貿綜合市場。
規模大，規劃齊全，有功能優勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。
2、 城區地帶。
環球商業廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區;2.原老街批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。
有功能優勢：
總建築面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規範化的超大型、多功能財富街區。
國貿商城：
核心競爭力：位於火車站正對面，有地位優勢。
三 消費者分析
根據《婁底房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1、環境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智慧化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向於入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等;
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以後的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，
4、消費者對物業管理的要求
a、提供保安、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、託老服務等);
b、物業公司應與小區內住戶增加聯絡，加強溝通。
第二節 “站前廣場”專案分析
一、 專案優勢分析
1 環境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優勢。洛湛、湘黔鐵路在這裡呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。
2 地段：位於火車站正對面，附近樓盤以明珠商業步行街、金海商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發展：據有關資訊婁底火車站四年後有五六趟火車從這裡始發，火車站周邊的土地、建築物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅遊業、物流及零售業將飛速發展。
物管：智慧化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理佈置。更有現代藝術廣場，藝術、休閒與自然融為一體、相得益彰。
6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用於購買不動產保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少。
二、 專案劣勢分析
1)品牌號召力：婁底房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成。現在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面並沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由於婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決於本案品質是否擁有高品質這一因素。
3)競爭因素：由於近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三. 競爭對手分析
第三節 推廣策略界定
一， 目標消費群界定
從“站前廣場”專案本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特徵是：
1 目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者;以及自身具有經濟能力較強的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閒性較大，對生活要求很有質感。
4對家庭(辦公)環境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
策劃的立足點：任何一項活動影響面的大小、終極效果的好壞，都取決於該項活動提煉的主題———能否最大限度地引起全社會各階層的重點關注。
一、社群市場訴求定位
東南亞風情社群
開啟花都人居新時代
新花都、新人居
區位優勢：新區商居中心地段，名校(雲山中學)、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰，周邊成熟配套。
個性優勢：獨特人性化居住環境、文化社群、東南亞風情。
二、活動策劃要旨
五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。
雲珠花園的社群定位明確以後，公關及活動促銷重點應放凸顯獨特區位優勢和人性化居住環境上。
讓更多的潛在購房者知曉、領悟、感受雲珠花園的魅力優勢併產生知名度、美譽度及產生購房安居慾望是主題策劃活動的主旨所在。
以書畫文化藝術為活動形式(謂之形)，以眾多目標消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(謂之體)，以促進樓盤美譽傳播和銷售為目的(謂之用)。
活動策劃具體形式：以描繪人居環境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術節(簡稱：首屆“雲珠花園”書畫藝術節)
三、主題廣告語
雲珠花園“描繪花都寫意人居”
四、活動框架
1、時間：20xx年5月1日至7日
2、活動地點：雲珠花園現場及售樓部
3、活動內容
(1)、兒童書法繪畫現場表演並比賽 ----1日
(2)、青少年書法繪畫現場表演並比賽 ---2日
(3)、花都區書法畫家現場表演 -----------3日
(4)、書畫家作品點評、藝術酒會沙龍 ---3日
(5)、獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈 ------4日至7日
4、活動組織
主辦(樓盤促銷現場安排、經費支出)：雲珠花園開發商(組織書畫家參與)：區書畫家協會
協辦：(組織學生參與)區青少年宮
區一幼、圓玄幼、圓玄國小、五小、雲山中學等
策劃承辦：祥業廣告公司(整個活動具體組織、佈置、協調)
媒體支援：花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產》
5、 促銷配合
1) 參觀樣板房、派發宣傳資料
2) 優惠購房折扣
3) 購房贈送書畫作品
4) 義賣書畫作品捐贈青少年宮
6、經費預算
1)、活動組織、策劃、資料： --------------------5800元
2)、現場佈置：(空飄/4個、彩旗/300杆、拱門/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳/100套等)------------------120xx元
3)、禮品及紀念品、獎品 ------------------20xx0元
4)、書畫家及有關嘉賓、媒體利市 -------------16000元
5)、前期廣告宣傳(宣傳海報或單頁、電視臺、花都新聞) ---------------------10000元
總費用：63800元
五、我公司策劃承辦優勢
1、祥業廣告與房地產—--房地產，我們最自信的舞臺!
祥業廣告公司是大型房地產公司衍生的專業子公司，對房地
產的理解高於同行。核心策劃設計人員有豐富的房地產專業經驗，服務過花都眾多品牌樓盤。曾服務樓盤：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂雍華廷、怡雅花園、駿威廣場、全鴻花園、杏林花園、雲港花園等
2、我們的自辦媒體：
《花都房地產》，我公司受花都房地產業協會委託承辦的區域專業雜誌。《投資花都》、《花都警訊》皆為我公司設計承印的專業雜誌。
3、我們對房地產客戶的工作方式
在分析市場及樓盤特點的基礎上，購建樓盤的核心定位和競爭優勢，運用綜合的外在手段表現樓盤的定位、特色及優勢，分析並劃定特定的目標消費群及其購房心理習性，採用恰當的方式將資訊訴求傳達給目標消費者，激發其購房慾望達成購買行為。
4、如由我公司承辦活動，《花都房地產》將贈送2P專題報道及若干宣傳版面。
5、我公司經驗豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果。
一、內容提要
“低碳環保”已經成為全球的熱名詞，大學生既是科技進步的主力軍，也是引領時尚生活的先驅。為了喚起大學生對“低碳環保”的關注，本策劃書分析和總結了大學生“碳足跡”的現狀，並結合低碳環保的理念。如果每個大學生從小事做起，從自身做起，相信低碳環保一定會在大學裡成為一種校園時尚。
低碳環保公益廣告只有當人們尤其是作為跨世紀建設者的大學生普遍樹立起低碳環保意識時，才能形成社會力量來共同保護人類生存環境。每個人在低碳環保路上前進的一小步，在整個社會的低碳環保程序中就是一大步。
本策劃書包括情況分析、廣告分析、創意設計、媒介策略、廣告預算、廣告活動效果評估與監測、附錄等組成部分，涵蓋了本次策劃運作的內容，為本次公益廣告活動提供策略和實施方法的全面指導。
二、情況分析
(一)環境分析
1、環境問題。近年來，我國的經濟社會發展取得了顯著成就。與此同時，人口、資源、環境與發展的矛盾也日益突出：人口老齡化加快，對流動人口缺乏行之有效的管理，自然資源短缺，環境汙染嚴重，城市交通擁擠，城市基礎設施相對落後，資源利用效率低，等等。
2、相應政策。某某年哥本哈根氣候變化會議的召開，以低能耗、低汙染、低排放為基礎的經濟模式——“低碳經濟”呈現在世界人民面前;而在某某年兩會上，生態環保、可持續發展成為兩會的主題，全國政協“一號提案”內容就是談低碳環保。“碳足跡”、“低碳經濟”、“低碳發展”、“低碳社會”、“低碳城市”等一系列新概念、新政策，刮遍了全球的每一個角落。
(二)低碳環保概況分析
1、“低碳環保”的含義
低碳環保，英文為Low—carbon green。意指較低(更低)的溫室氣體(二氧化碳為主)排放。低碳生活是一種低能量、低消耗，低開支的生活方式，更是一種值得提倡的生活態度。
2、大學生的“碳足跡”
(1)衣。很多大學生為了追趕潮流，不停地買衣服。特別是女同學愛美、愛買衣服，在買衣服前，不問自己是不是真的需要這樣一件衣服，買回來之後又不穿。
(2)食。很多大學生浪費糧食現象嚴重，有的饅頭咬了一小口，有的菜就根本沒吃過就倒掉了。另外，很多大學生用餐使用一次性飯盒、一次性筷子。而且，很多大學生在節日、生日時大肆請客吃飯，互相攀比。
(3)住。
①照明。建築物的照明負荷一般約佔整個建築物用電負荷的30%左右，高校的教學樓、圖書館是用電大戶。教室、圖書館裡白天自然光線很好時也依然開燈。教學樓經常出現一個大教室裡只有幾個人然而風扇電燈全開的現象，教室裡沒人的時候電燈仍然沒有熄滅。佔位現象致使教室座位不能被充分利用，大半的位子只有書沒有人。
②用水。很多大學生浪費水資源現象嚴重。在教學樓、食堂、公共廁所等地，我們都常常能看到“細水長流”，造成很大的浪費。在宿舍，一些大學生習慣開著水龍頭洗漱,更有甚者,在洗澡或洗衣服之後不擰緊水龍頭。
③上網。有些大學生，為了自己的QQ能夠獲取更高的“小太陽”級別，長時間掛在網上或手機上。另外，一些大學生整天沉迷於上網玩遊戲、看電影等，不僅浪費時間，也造成了嚴重的能源浪費。
④行。很多大學生出門一般是坐公車，更有甚者坐計程車。另外，為了方便，很多大學生往往喜歡乘電梯，而很少走樓梯。
3、低碳環保的效益。
1、少搭一層電梯，減少0、218公斤的二氧化碳;少開一小時的冷氣，減少0、621公斤的二氧化碳。
2、隨手將使用完畢的電器用品的電源關上，每年可減少約972公斤的二氧化碳產生。
3、不用電腦時以待機代替螢幕保護，每臺臺式電腦每年可省電6、3度，相應減排二氧化碳6千克;每檯筆記本電腦每年可省電1、5度，相應減排二氧化碳1、4千克。
4、調低電腦螢幕亮度，每臺臺式電腦每年可省電約30度，相應減排二氧化碳29千克;每檯筆記本電腦每年可省電約15度，相應減排二氧化碳14、6千克。
三、廣告分析
(一)目標市場
在目標市場的選擇上，我們選擇由區域性到整體的目標市場，共分為三級目標市場：
第一級目標市場：廣州地區高校
第二級目標市場：廣東省各地高校
第三級目標市場：全國各地高校
(二)廣告目標
此次廣告宣傳策劃本著“低碳環保 ，綠色校園”原則在各大高校中進行宣傳。通過這次廣告策劃，讓大學生更加關注低碳環保的問題，具體來說就是讓各高校大學生形成低碳環保的意識並努力將之付諸行動。
(三)定位策略
1、廣告定位
廣告訴求以情感訴求為主，並且用“低碳環保“的概念進行推廣，以環境惡化所帶來的災難及痛苦作為引起共鳴的切入點和渠道，以感性地向目標受眾傳達公益廣告的概念。
2、廣告物件定位
根據低碳環保公益廣告的定位，我們的廣告物件是各高校大學生群體。
原因：
(1) 大學生既是科技進步的主力軍，也是引領時尚生活的先驅。
(2) 隨著高校擴招，大學生越來越多，假如每個大學生代表一個家庭，那麼每個大學生低碳生活，就能帶動每個家庭加入低碳環保公益廣告的陣營。
3、廣告物件分析
大學生
年齡17-25
社會地位知識分子
情緒情感豐富多彩
生活方式現代、時尚
四、創意設計
(一)廣告推廣語
1、校園生活千姿百態，一切從低碳環保做起。
2、低碳環保，我的生活我做主。
3、在微時代裡，我們是微碳族。
4、減少校園的碳足跡，增加校園的氧含量。
5、低碳環保，全校總動員。
(二)電視廣告指令碼
1、《低碳環保在哪裡》
鏡頭一：晚上九點三十五分，“鈴鈴鈴……”，下課鈴響了，同學們紛紛收拾書本走出課室。終於，同學們都走光了，教室裡的電燈全部都還亮著。突然，一個男同學跑了回來，卻是忘了課本在教室裡。當他再次離開教室時，他檢查了一下自己的東西，自言自語地說：“書本帶了，水杯也拿了，應該沒有東西落下了。”環顧了四周一下，他又再次揚長而去。唯有電燈，還在亮著。
字幕：你走，或者不走，電燈都亮在那裡，低碳環保在哪裡?
鏡頭二：飯堂裡，一個女生在打飯，“阿姨，我要魚、雞肉、牛肉丸”。她打了一盤滿滿的菜，坐下來吃時，忽然想起：我最近要減肥呢。於是，她就隨便扒了幾口飯，就把剩下的大部分飯菜都倒掉了。
字幕：你吃，或者不吃，飯菜都倒在那裡，低碳環保在哪裡?
鏡頭三：宿舍裡，一個女生手機提著大袋小袋，剛剛逛街買完衣服回來，她放下東西，立刻就去行李箱裡，把一些舊衣服拿出來扔掉了，還頗為自得地說：“舊的不去，新的不來。”
字幕：你穿，或者不穿，衣服都放在那裡，低碳環保在哪裡?
2、《低碳生活，是一種生活態度》
畫面一：一個女生，她去飯堂買早餐時，阿姨用一個大膠袋給她裝一隻小麵包，而她卻遞過去自己帶的飯盒，微微笑了一下。
畫面二：在校道上，他接到了一份宣傳單，她沒有把它扔掉，而是收集起來當草稿紙，用完後再拿去廢品回收站;
畫面三：她和朋友出去聚餐，吃多少點多少絕不浪費，一張紙巾分成四份用。
字幕：低碳環保，只是一個小小的動作，你也可以!
(三)廣告文案
文案一：
美好校園，從低碳環保做起。節約一度電，可以減排一公斤CO2;少喝一瓶啤酒，可以減排0、2 千克CO2;少用10 雙一次性筷子，可以減排0、2 千克CO2。一點一滴，在乎你的舉手之勞。雁過留聲，人過不留“碳”，低碳生活要從自身做起。
文案二：
今天，你偷菜了嗎?
今天，你織圍脖了嗎?
今天，你低碳環保了嗎?
節約每一滴水、節約每一度電、少用一次性製品、雙面使用紙張、回收廢電池……低碳環保生活方式並不是多麼複雜的事情，就是這樣一個簡單的動作或習慣就能實現，更是“綠色時尚”的展現，何樂而不為?
低碳環保，綠色校園，大學就是真正的象牙塔。
文案三：
我們忘不了因企業肆意排放廢水、廢氣導致的血鉛超標兒童那無辜的眼神;我們忘不了由環境汙染引發疾病人們無助的表情;我們忘不了全球氣候變暖海平面上升讓美麗小島開始生命倒計時的淒涼……
警鐘已經敲響了，我們要立刻行動起來，用真心與誠心將這些危險儘量地消除和減少。只有做到低碳環保，我們才可以擁有踏實的現在和美好的未來。
(四)創意活動設計
1、活動設計方案一
(1)活動主題：“擦掉你的碳足跡”
(2)活動時間：20__年6月8日上午9:00至下午2:00
(3)活動地點：華南師範大學石牌校區
(4)活動內容及行程安排：
9:00-9:30 主持人宣佈活動形式以及活動內容
9:30-10:30 大學生們巡視校園，撿起地上的塑料袋、塑料瓶等垃圾。
10:30-11:00 有關領導對此次活動作總結，並倡導大學生們隨時隨地做到低碳環保，隨時隨地實現低碳環保。
2、 活動設計方案一
(1)活動主題：“低碳環保先鋒”
(2)活動時間：20__年7月5日上午9:00至下午2:00
(3)活動地點：廣州大學城
(4)活動內容及行程安排：
9:00-9:30 主持人宣佈活動形式以及活動內容。
9:30-10:30 展開低碳環保知識競賽活動。
10:30-11:00 展開低碳環保意見徵集活動、
11:00-11:30 有關領導向低碳環保知識競賽活動和意見徵集活動的獲獎者頒獎
(5)獎項設定
低碳環保知識競賽：一等獎1名(獎金500元);二等獎2名(獎金各300元);三等獎3名(獎金各100元);入圍獎共50人(各精美禮品一份)。低碳環保意見徵集“最佳建議”獎10名(獎金各200元)。
五、媒介策略：
(一)目標物件的媒介接受習慣
在日常生活中，大學生們主要來往於宿舍、教學樓、運動場和食堂等。大學生比較關注娛樂性、時尚性強的媒體，如網路、雜誌等，電視、報紙。
(二) 廣告媒介選擇策略
1、電視媒體
作為大眾媒體，電視作用是不可低估的，鑑於動態畫面。生動活潑具有廣泛吸引力可以突出產品的品牌個性，能夠非常直觀、易懂地表達傳遞的資訊。
2、網路媒體
網路的資訊量之大、增長速度之快、傳播範圍之廣是其他媒體所無法比擬的。
作為網路使用者的主體，青年群體，尤其是大學生對使用網路的依賴程度逐漸增大，其傳播範圍也非常廣泛，不受時間和空間控制，費用較低更關鍵的是選擇其直達目標受眾效果好。
3、廣播媒體
廣播能夠把資訊即時地傳到四面八方，速度快、覆蓋面廣，廣播是聲音媒體，其主持人的音質、語氣、談吐以及播音風格經常會形成自己獨特的風格，對受眾產生獨特的吸引力並使之在一定程度上產生參與感，因而更接近於面對面的人際交流，具有較強的親和力。
4、報紙媒體
報紙的讀者最多，能輻射到更多的人，而且報紙的可信度高，簡便靈活，資訊詳盡，成本低，還便於資料的存查。
5、雜誌媒體
雜誌媒體的物件明確，認同集中，而且閱讀期限長，接觸頻次多。另外，雜誌的印刷精美，富有吸引力。
6、戶外媒體
由於戶外媒體的面積一般比較大，形象鮮明，而且位置又多選擇在交通要道，所以容易引起人們的注意。戶外廣告多是不經意間給受眾以視覺刺激;不具有強迫性，資訊容易被認知和接受。
(三)廣告媒介宣傳策略
媒介廣告媒體廣告內容
電視CCTV1在《焦點訪談》插播15秒廣告，時間為20__、5——20__、7 兩個月
廣州電視綜合頻道在閤家歡劇場插播15秒廣告，時間為20__、8——20__、9 一個月
高校食堂視訊在高校校園新聞之後插播30秒廣告，時間20__、9——20__、11兩個月
網路高校網站學校網站首頁 對聯式廣告 200某300 pi某els 隔週共四周。
廣播高校廣播臺在新聞欄目之後插播15秒廣告，時間為20__、9——20__、11兩個月
報紙高校校報1/8版 、彩色、規格：12某16 版面：A2 時間：20__年6月——20__年11月，各時間段4次
雜誌《青年文摘》《青年文摘》月刊中插 186某260 為期半年， 重點對目標區域的廣告投放。
戶外燈箱、車身在廣州市，為期六個月，大學城和城市主要幹道站點、線路。
六、廣告預算
廣告預算主要分為廣告媒體購買費、活動策劃費以及其他費用，具體費用計算如下：
廣告媒體購買費CCTV1：30萬 廣州電視臺：19萬 高校食堂視訊：20萬 高校廣播臺:10萬 高校校報：7萬 《青年文摘》：5萬 燈箱、車身：15萬
活動策劃費總的活動費用：1萬
其他1萬
合計108萬
七、廣告效果評估與預測
(一)廣告評估
採用抽樣調查的方式，在不同的高校、不同的年級裡進行抽樣調查，可採用實際觀察和問卷調查等方式來評估廣告的效果，並根據資訊反饋及時修正、改進廣告宣傳戰略中的不完善部分，以達到更好的廣告效果。
(二)廣告預測
從廣告的社會效果來看，它是一則公益廣告，它的目標受眾是高校大學生，號召大學生們能自覺做到低碳環保，並影響更多的人加入低碳環保的大軍。
從廣告心理效果來看，通過媒體各種形式的宣傳，讓“綠色時尚”更好地得到詮釋的同時加深大學生們對低碳環保的理解，讓他們認識到環保是一種生活態度，併發自內心地熱愛低碳環保。
擴大知名度及影響力，進一步開拓市場，向消費者提供更好的服務，建立一個品牌性的公司的網站系統已經成為一項迫切的需求，建立有效的企業形象宣傳、展示企業風采，傳播企業文化，樹立企業形象，提高企業知名度，向新老客戶介紹更多的企業服務與內涵。
方案詳述
1、成立焦點廣告專案組：
我們將會成立包括不同專業的優秀人員、客戶方等相關人員組成的焦點廣告專案組，負責全面管理專案，有效協調專案的程序。
2、專案經理負責制：
將有一名我們的專案經理被委派，全面管理並協調焦點廣告的專案。該專案經理將代表我們與焦點廣告方進行單點的溝通協調，以推動專案在不同階段按時、按質、按成本的予以完成。
該專案經理由我們的專案設計總監和技術總監提供專業上的充分支援。
同樣，我們建議與我們相對應，焦點廣告也應委派一名專案經理，建立雙方的單點對應溝通。一旦雙方的對應溝通機制建立，專案中的各種問題將首先由雙方的專案經理負責代表雙方進行協調及解決，以避免因為職責不清而造成的專案延緩或其它問題。
3、完善的管理制度及管理方法：
基於我們的專案管理方法論ACM(Application CustomizationMethod)，結合焦點廣告專案的特殊需求，我們將會對專案中的主要日常工作進行預先定義，制定能夠實際操作、方便檢驗的規範流程。對於突發的事件，我們的專案管理人員將有足夠的實際操作經驗進行處理。
適用行業：廣告行業、廣告策劃、媒體展覽 網站域名：、com / 、net 英文國際域名
創意策劃：免費策劃、整體風格設計 網站空間：200M ASP主機空間
設計風格：商業化、精美設計 企業郵箱：20__M 企業郵箱
頁面設計：①整體風格設計 ②20±頁頁面設計 ③3±個FLASH動畫
功能開發：①新聞管理系統 ②產品展示系統 ③訂單管理系統 ④客戶反饋系統 ⑤ 流量統計系統
開發週期：15-20個工作日。
人員培訓：後臺使用培訓1名。
網站維護：一年若干個頁面更新、一年免費網站運作維護。
網站推廣：免費登陸到google、百度、新浪、搜狐、雅虎等搜尋網站。
一、市場分析
(一)品牌定位
曼秀雷敦，處處關懷
(二)目標市場
曼秀雷敦護脣產品銷售物件主要是 16—35 歲的消費群體，年輕群體：什果冰護?脣系 列、纖纖護脣系列，彩妝群體：水彩潤脣系列、變色什果冰系列、什果冰淡彩潤?脣膏，成人 /家庭群體：男士潤脣膏、特柔潤脣膏、薄荷潤脣膏、維他命潤脣啫喱、?水分潤脣膏等。兒 童群體：小小什果冰口紅廣告策劃
(三)市場前景 (四)產品優勢
曼秀雷敦護脣系列幾乎得到了所有消費者尤其是年輕一代消費者的肯定與青睞。?毋 庸置疑，曼秀雷敦在脣膏界樹立了一個品牌，囊括了幾乎所有場合所有情況下需要?的種類， 適合任何時間任何場合任何人群適用的什果冰護脣系列， 適合喜歡華麗又?優雅的彩妝群體的 水彩潤脣系列、什果冰淡彩潤脣膏潤脣啫喱，還有專門針對兒童體?質的小小什果冰。於是， 使曼秀雷敦被提及，必先被想到其完備的脣膏系列。
(五)市場現狀
1、巨集觀分析：越來越多品牌注意到了脣膏類是一個需要的市場，因為相對於其?他化妝 產品，脣膏是不分年齡不分性別的，於是很多潛在進入者虎視眈眈，曼秀雷敦?必須要在固有 水平上求新求質。 脣膏的替代品並不是很多，幾乎沒有。但是曼秀雷?敦若想要繼續開拓自己的市場領域， 就必須在其他產品的推廣上下足功夫， 因為其?新興的產品在眾多化妝品產品面前， 還處於弱 勢。
買方威脅對曼秀雷敦是一個關鍵?因素。 畢竟顧客是上帝， 市場是顧客的市場， 沒有顧客， 再好的產品也要束之高?閣。曼秀雷敦必須關注市場動向，關注消費者的心理和需求，這樣才 可能保持其地位?並加以鞏固。
2、競爭分析：曼秀雷敦一直站在中端市場中。在脣膏類市場，儘管曼?秀雷敦穩坐第一 把交椅，妮維婭、歐萊雅、美寶蓮、羽西和玫琳凱等品牌卻都是不可?忽略的對手，而蘭蔻等 大型品牌也作為潛在競爭者存在著。
較大的競爭者所採取的策略， 基本都是一邊保持固有產品的優勢現狀， 一邊擴?大其他配 套產品的開發和技術投入，收購兼併同類相對較小的品牌，發展勢力，努力?擴大自己產品覆 蓋面，豐富銷售渠道，用平面和網路等手段深入人心。
(六)融資計劃
以借貸的形式向銀行進行貸款
二、市場推廣
(一)營銷策略
1、產品策略：曼秀雷敦潤脣膏系列 20__ 年關懷升級，皇牌什果冰潤脣膏換上?時尚新 裝，並有香甜荔枝口味清新登場;全新水彩潤脣膏推出 6 款最新流行的粉紅?色調，配合時尚 魅惑的新包裝， 將掀起櫻脣的粉紅主義; 同時潤脣家族又添新成員?—國內首個獲中外雙重 有機認證的花果潤脣膏……
2、價格策略：曼秀雷敦的產品?一直沒有打出高價位，而是一直以較低價位面世，這也 是曼秀雷敦能夠成功的原因之一。 相對於那些較大化妝品牌的脣膏價格而言，曼秀雷敦將近 壓低了一半的價格，?但是其產品質量並沒有打折扣，杭州秋濤路戶外大牌而因此深得顧客青睞。
3、分銷渠道：擴大曼秀雷敦?在中國的銷售區域，讓曼秀雷敦護脣產品不再單一出現在 中國的大城市，而且也能出?現在中小城市的櫃檯上，讓更多的普通消費者認識曼秀雷敦、了 解曼秀雷敦、認可曼?秀雷敦、信賴曼秀雷敦。
保持原有銷售渠道，開拓新的銷售渠道： 生廠商---原有渠道----→消費者 生產商---零售商場----→消費者 批發商--零售商場→消費者
藥品系列產品的全盤廣告作業，至今已將屆兩年，兩年來，本公司無時不以兢兢業業的敬業態度，為該系列產品的市場行銷及廣告策略等做積極的擘畫，在廣告上除了力求表現外，更時時配合蒸蒸日上的業務，促進產品銷售。值得可賀的是，貴公司更榮獲今年企業家雜誌主辦的十大西藥工業第一名。?
本公司代理西藥部廣告，第一年的廣告重點是放在百服寧上，打出"百服寧保護您"的強有力口號，對於商品知名度的擴大及印象的加深有不可輕估的貢獻，該篇廣告並因而榮獲經濟日報主辦的廣告金橋獎"創意獎"第二名。?
第二年為配合貴公司的經營方針，前半年度以感冒百服寧為廣告的主力商品，強調感冒不可忽視，不可拖延，應在一有徵兆時，即採取行動，我們選用的標題是"對付感冒要先下手為強"，教育消費者正確防治感冒的觀念及方法，也收到良好的效果，同時亦榮獲經濟日報主辦的廣告金橋獎創意，同時亦榮獲經濟日報主辦的廣告金橋獎創意"優勝獎"。?
然而，根據分析，感冒藥的市場雖然較大，但因競爭品牌眾多，廣告投資量大，並受季節性的影響，要有取較高的市場佔有率，殊非易事。但百服寧則不然，據調查西藥房老闆指出，多數百服寧的消費者是指名購買，可見百服寧在消費者的心目中具有較高的信服度，若能繼續加強廣告訴求，應不難在止痛市場中建立"唯我獨尊、一枝獨秀"的局面，所以本公司建議明年度銷售及廣告訴求重點，應放在指名購買及銜接1997年及1998年廣告投資重點上，並以百服寧為主，感冒百服寧則配合時機性做有效的訴求。以下即本公司根據市場及消費者心理各項因素所研擬的1997年百服寧及感冒百服寧廣告企劃案，尚請不吝指正。?
(二)廣告商品?
以百服寧為主：?
感冒百服寧視時機性的需要彈性配合。?
(三)廣告目的?
1.促進指名購買?
2.強化商品特性?
3.銜接1997年、1998年廣告?
※傳播影響程度：不知名?知名?瞭解?信服?行動?
(四)廣告期間?
1997年1月～12月?
(五)廣告訴求地域?
全省(仍以都市、城鎮為主)?
※都市化愈甚，頭痛人口愈多。?
(六)廣告訴求物件?
以企業界、教育界、腦力勞動者為主(偏重於男性)?
※較易產生Opinion Leader的功效。?
(七)策略構思?
一般而言，商品欲擴增其銷售額，有三個主要方法：?
1.新市場的開發?
市場大小的變化情況有兩種：
A量的變化--隨著人口的自然增減而變化?
B質的變化--隨著社會型態(如農業進入工業)、價值觀念、文化水準等而變化。?在這兩種變化中同類型商品都會蒙受同樣的影響，即利害均露，而且變化多是漸
進的，也非單獨某一廠牌的力量所可左右的。?
2.舊市場佔有率的提高(即襲奪它品牌的市場)?
3.使用及購買頻度的增加。?
就百服寧而言，因是屬鎮痛藥品，為病痛欲求的商品，消費者若無頭痛等痛楚是不會來購買的，必須有此需要(解除痛苦的欲求)才會採取購買行動，與一些會導致衝動購買的商品不同，故"新市場的開發"甚為不易，只得利用舊有市場的互相告知，以增加新市場，而市場本身量與質的變化所擴增的市場也灑中能獨佔。?
在"使用及購買頻度的增加方面"亦因百服寧系藥品，不可任意多服用，即使強調"一次購買，家庭備用"也僅能提高銷售量於一時，而無法對整個業績的增加有所裨益，故真正能讓吾人加以發揮努力的只有"舊市場上佔有率的提升"一途，亦即如何襲奪其他品牌的市場，使其消費者轉換品牌，指名購用我牌，此為我們今後在廣告推廣方面致力的目標。?
此一目標又可區分為：?
(1)促使消費者指名購買百服寧?
(2)促使藥房老闆主動推薦百服寧?
(八)廣告策略?
1.針對消費者方面--?
(1)針對各階層消費者，運用不同媒體做直接有效的訴求。?
(2)製作P.O.P.懸掛於西藥房，使消費者在購買時易於立即指名。?
(3)製作STICKER張貼於計程車上、公共汽車椅背上及公共電話或公司行號的電話機上，以隨時隨地提醒消費者注意，彌補大眾傳播媒體的不足，並具有公益及PR作用。?
(4)製作小型月曆卡片，於元旦前廣泛散發贈送各界人士利用，譬如置於西藥房、醫院或各辦公大樓的櫃檯(服務檯)供人隨意索取，也可夾於雜誌內頁，贈送讀者。?
(5)為加深固有印象，原先稿內的"百服寧博士"及"百服寧、保護您"Slogan,今後在廣告稿件中均應繼續沿用;百服寧與感冒百服寧為使消費者能分辨清楚，今後在稿件上亦應有不同的風格形態。?
(6)CF中一直未曾有"百服寧博士"出現，新拍CF應將其加入，使之能與印刷媒體廣告相互重疊，看到它就想到百服寧。?
(7)除正式大篇幅的廣告外，在報紙雜誌上另可採用遊擊式的策略，運用經濟日報的插排(孤島廣告)和中國工商時報、經濟參孝報的分類廣告版，不定期刊登小廣告，一則省錢，二則可彌補大廣告出現頻次不夠多的缺失，只要設計得簡明、醒目，依舊有很大的效果，美商海陸公司即曾運用此一策略。?
2.針對藥房老闆方面--?
(1)召開經銷商會議，尋求鼓勵經銷商士氣及提高其利潤的方法，並參考競爭品牌對經銷店的獎勵辦法。?
(2)每逢年節，贈送成績較佳的經銷店壓克力月曆或具紀念性的獎品並可每年舉辦一次大規模旅遊活動，以增進情誼，加強零售商關係。?
(3)每至年終，召集全省各地績優經銷零售商聚餐或參觀美國總公司。?(4)贈送急救箱(藥房?消費者)為促進與消費者之間的關係，可以製作精美實用的家庭備用急救箱由藥房轉贈消費者。?
(九)廣告主題文案表現及媒體運用?
1.百服寧部分?
本公司所擬1997年百服寧廣告策略，旨在銜接1997年、1998年廣告投資，使消費者有一整體的延續印象，以及促進消費者指名購買為主，因此，本公司1997年所撰擬的廣告文案策略除了給消費者統一延續的印象外，並將以促進消費者指名購買為目標，針對不同的消費階層運用不同的媒體，做直接而有效的訴求。?
為了使百服寧廣告深植消費者心中，進而促使其指名購買，我們建議今年度(1998年)的廣告文案應採下列數種方式加以運用：?
(1)銜接策略?
文案標題"百服寧、保護您、無痛健康快樂"?
第一階段以百服寧保護您無痛健康快樂--延續1997年及1998年的"百服寧、保護您"做為一種銜接，告之消費者服用百服寧後的一種感受，它不含劇藥，但由於其溫和自然、有效，服了之後，可使您無痛健康快樂。?
此為整年度廣告的涵蓋表現，運用媒體有T.V.、N.P.、M.G.及Radio等四大媒體別。?
(2)市場分化互動運用策略?
2.文案標題對策?
此一策略的廣告表現乃針對不同的消費階層，選定物件運用不同的媒體，做直接有效的訴求，在此一階段中我們選定消費者，對職業性或生活上最感頭痛的事情做廣告的訴求標題，引起其注意，而後給予開導，進而產生共鳴，在此情況下，百服寧的廣告訴求，將可得到事半功倍之效，更提供消費者一個的--"對策"。?
(1)針對工商企業頭痛人士?
①午後三點半，怎麼辦
②股票跌停，怎麼辦
(2)針對知識分子?
知識大爆炸，怎麼辦
(3)針對一般易患頭痛的消費者?
①人車大作戰，怎麼辦
②分秒追擠趕，怎麼辦
(4)針對一般婦女消費者?
每月一痛，怎麼辦
以上不同的文案配以適當的媒體，互動運用。?
3.迂迴策略?
文案標題"敬告醫師"(百服寧的優點，醫師最清楚)?
此一廣告策略，主要的是借醫師在患者心中的感，以迂迴方式，喚起消費者亂服含有劇藥的鎮痛成藥產生的不良後果，強調特效速效並非良藥，而百服寧不含劇藥，不傷胃，是止痛退燒的良藥。?
其次為了加深消費者對百服寧的印象度，以最經濟的方式，以清爽宜人的百服寧稿穿插其間，或者運用經濟日報各版做插排廣告，將彌補大幅廣告的缺失。茲將各項立案內容，敘述於後：?
百服寧保護您無痛、健康、快樂?
健康是幸福人生的根本。一個人若經常與病魔為伍，則不論他有多顯赫的地位，
多強大的權勢，多龐大的財富，都無法享有人生的樂趣，那將多麼可悲啊!?
廣東必治妥公司以"維護國人的健康"為標誌，所出品的百服寧即為有效的鎮痛良藥，能解除各種原因所引起的頭痛、牙痛、風溼痛、神經痛、女性生理痛等苦惱，並且因含有專利的ADA成份，不傷胃腸，可安心服用。?
隨著時代的變化，社會競爭愈趨激烈，生活環境日益緊迫，在此變化、緊張繁忙的生活型態裡，難怪人們的各種痛楚也有漸漸增多的跡象。若不慎重選擇藥品，而誤服偽藥、劣藥，則不能及時解除病痛，且有嚴重危害健康的可能。?
故此，廣東必治妥公司以信譽為保證，向您鄭重推薦鎮痛良藥--百服寧。當您有上述頭痛等痛楚時，請明智選擇百服寧，讓百服寧來保護您，使您免除痛苦，恢復健康，重享快樂的人生!?
午後3點半，怎麼辦
滴答……滴答……壁上的時鐘豪不留情地走著，老張額頭上的汗珠也越流越多，
打電話四處求救兵，卻均無結果，眼看3點半就快到了，怎麼辦
對許多工商界人士而言，午後3點半是最敏感的時刻，調頭寸、軋票子，急得團團轉，真如熱鍋上的螞蟻。?
工商業社會，由於處處講求時效，分秒必爭，留銖必較，因此弄得人人緊張，無怪乎喊頭痛的人也會愈來愈多了。頭痛有損健康，更阻礙事業，因為失眠、倦怠、注意力不集中、食慾不振、心神不寧等現象也常與頭痛相伴而來，對您的為人做事都會產生不利的影響。?
午後3點半如何過關?我們恕難給您一個滿意的答覆。但是若您有了頭痛的麻煩，我們卻能提
供您一個的對策--?
由必治妥大藥廠精心研製的百服寧具有兩大特色：?
(1)不含劇藥(如此林系、非那西汀、咖啡因等)是不會危害人體的鎮痛良藥。?
(2)獨具必治妥大藥廠專利的ADA成份，能促進吸收，迅速滲入血液，發揮療效，且對胃酸有緩衝效果等。?
(3)百服寧治頭痛效力快，是您的錦囊妙"劑"!?
百服寧保護您無痛、健康、快樂!?
股票跌停，怎麼辦
您參觀過證券交易市場嗎
那是個最能表現"快節奏"的現代生活的場所，在鼎沸的叫賣中，漲、漲、跌、跌、跌……每個人的心情也跟著七上八下。?
現代人生活在高度競爭、急迫、繁忙的環境裡，時時處於緊張不安的狀況下、難有一絲喘息的機會，無怪乎頭痛的人士愈來愈多了。頭痛不但損害健康，更妨礙事業，因為失眠、倦怠、注意力不集中、記憶力衰退、食慾不振、煩躁易怒、心神不寧等現象也常與頭痛相伴而來，對於您的為人，做事都有不利影響。?
股票停，怎麼辦，我們恕難給您一個滿意的答案。但是如您患了頭痛，我們卻能貢獻一個的對策--?
由必治妥大藥廠精心研製的百服寧具有兩大特色：?
(1)不含劇藥(如此林系，非那西汀，咖啡因等)是不會危害人體的鎮痛良藥。?
(2)獨具必治妥大藥廠專利的ADA成份，能促進吸收，迅速滲入血液，發揮療效，且對胃酸有緩衝效果。?
(3)百服寧治頭痛效力快是您的錦囊妙"劑"!?
百服寧保護您無痛、健康、快樂!?
知識大爆炸，怎麼辦
這是一個日新月異的時代，時時不斷地有新技術、新方法、新觀念問世，人們必
須不停地吸收、認識，才能適應千變萬化的社會，才能勝任其所從事的工作。?
尤其印刷術的革新，使出版物如山洪決堤般湧現，知識的大爆炸已帶給人們莫大的壓力。?
案頭上堆積如山的書報、期刊、資料有待我們去吸收、消化，但我們總覺得時間不夠用，總覺得力不從心……。?
現代人長期生活在這種緊張、忙錄的知識大競賽中，無怪乎頭痛的人也愈來愈多了。?
頭痛損害健康，更妨礙事業，因為失眼、倦怠、注意力不集中、食慾不振、心神不寧等現象也常與頭痛相伴而生，對您的為人、做事、治學都有不良影響。?
知識大爆炸，怎麼辦?我們請這方面的專家恕難給您滿意的答覆，但是如果您患了頭痛，我們卻能提供您一個的對策--?
由必治妥大藥廠精心研製的百服寧具有兩大特色：?
(1)不含劇藥(如此林系、非那西汀、咖啡因等)是不會危害人體的鎮痛良藥。?
(2)獨具必治妥大藥廠專利的ADA成份，能促進吸收，迅速滲入血液，發揮療效且對胃酸有緩
衝效果。?
百服寧治頭痛效力快，是您的錦囊妙"劑"!?
百服寧保護您無痛、健康?快樂!
?
分秒追、擠、趕，怎麼辦
一骨碌翻身起床、洗臉、刷牙、吞早點、挾皮包，奔出門外……追交通車、擠公
共汽車、趕上學、趕打卡……?
這就是現代人生活的寫照，緊迫、急促、分秒必爭、難得喘息……一天之始，就這麼緊張匆忙了，長此以往，無怪乎頭痛之士愈來愈多了。頭痛不但損害健康，更妨礙事業，因為失眠、倦怠、記憶衰弱、精神渙散、食慾不振、敏感易怒、心神不寧等現象都常與頭痛結伴而來，對於您的
讀書、做人、處事都會有不利的影響。時代的巨輪把我們導向一個"追、擠、趕"的社會，除了適時調整自己生活的步調，儘可能鬆馳一下身心外，實別無其他辦法。但是，假如您患了頭痛，我們卻能提供一個的對策--?
由必治妥大藥廠精心研製的百服寧具有兩大特色：?(1)不含劇藥(如此林系、非那西汀、咖啡因等)是不會危害人體健康的鎮痛良藥。(2)獨具必治妥大藥廠專利的ADA成份，能促進吸收，迅速滲入血液，發揮療效，且對胃酸有緩衝效果。?百服寧治頭痛效力快是您的錦囊妙"劑"!?百服寧保護您無痛、健康、快樂!
人車大作戰，怎麼辦
"人潮洶湧、車水馬龍"，已不足以形容現代繁忙、複雜的交通情況了，您若有興趣，請於上下班時刻，站在廣東街頭，體驗一下人車大戰的壯觀場面吧!保證您怵目驚心。?
然而，這只是整個緊張、迫促的現代生活的一面而已，人們每天要迎接的挑戰和承受的壓力又何止於此?長期的焦慮不安，棲棲惶惶，無怪乎頭痛的人士愈來愈多了!?頭痛不但損害健康，更妨礙事業、學業，因為失眠、倦怠、注意力不集中、記憶減退、食慾不振、敏感易怒等現象也常和頭痛隨之俱來，對於您的為人、處事、治學都有不利影響。?
人車大作戰，怎麼辦?我們不是交通問題專家恕難給您滿意的答覆，但是假如您頭痛了，怎麼辦?我們卻能給您一個的對策--?
由必治妥大藥廠精心研製的百服寧具有兩大特色：?
(1) 不含劇藥(如此林系、非那西汀、咖啡因等)是不會危害人體健康的鎮痛良藥。
(2)獨具必治妥大藥廠專利的ADA成份，能促進吸收，迅速滲入血液，發揮療效且對胃酸有緩衝效果。?
百服寧治頭痛效力快，是您的錦囊妙"劑"!?
百服寧保護您無痛、健康?快樂!
每月一痛，怎麼辦?
每月一次的週期性痛楚困擾著你，它使你變得落落寡歡、心神不寧、逃避畏縮……?為什麼要受痛苦折磨?為什麼要讓痛苦束縛你
人生原本應該高高興興、歡歡喜喜的，不是嗎
百服寧是美國必治妥大藥廠精心研製的鎮痛良藥，能在溫和自然中解除您經期的痛楚，並且含有A.D.A成份，對胃酸具有緩衝效果，不刺激胃腸，全國的女孩都知道它是克服經痛的有效良藥。?
把昨日的痛忘掉吧!從今天起讓百服寧來保護你，使你在經期中仍能如平日一般輕鬆快樂，自由自在!?
由必治妥大藥廠精心研製的百服寧具有兩大特色：?
(1)不含劇藥(如此林系、非那西汀、咖啡因等)是不會危害人體的鎮痛良藥。?
(2)獨具必治妥大藥廠專利的ADA成份，能促進吸收，迅速滲入血液，發揮療效且對胃酸有
緩衝效果。?
百服寧治頭痛效力快，是您的錦囊妙"劑"!?
百服寧保護您無痛、健康?快樂!
敬告全國醫師(藥劑師)(百服寧的優點醫師最清楚)?
現代的醫療觀念講求的是"對症製藥"，即某藥是完全針對某病症而研製，儘可能避免其他不良副作用的產生。當然，這種觀念已為您所充分了解，並於開配處方時也特別注意到"對症下藥"，以使病人早日恢復健康。?
然而國內仍有許多患者存在一種"錯覺"，總認為"速效"、"特效"、"強效"的藥物，就是的，卻不知道每一種藥物都有一定"的強度和產生效用所需的一定時間，未必速效、強效的藥就是的藥，因此，有些製藥廠商為了迎合病患"求愈心切"的心理，竟不顧商業道德，在許多藥品中加入了"劇藥"的成份，以使藥效更強、更快，然而"劇藥"的成份，以使藥效更強加速，實際上，卻也相對地帶來了更多的麻煩問題，譬如產生不良甚至危害人體的副作用等等。?
"劇藥"往往會顧此失彼，造成一病未愈他病又起，或治好了甲病卻引發了乙病的現象，類此"飲鴆止渴"式的藥品，帶給病患者的只是"得不償失"而已。?
茲舉百服寧為例，以說明"良藥"與"劇藥"之別：?
(1)由美國必治妥大藥廠出品的鎮痛劑"百服寧"含有A.D.A.胃酸緩衝劑，能減除阿司匹靈對胃腸的刺激作用，克服了一般鎮痛劑傷害胃腸的副作用。?
(2)百服寧不含比林系、咖啡因、非那西汀等劇毒成分，不傷害造血機構，無習慣性，安全度。?
※比林系在人體內易與亞硝酸根反應而生癌物質。?
※咖啡因。?
※非那西汀?
有鑑於國內許多患者於藥物觀念的錯誤和混亂，為維護全民健康，我們誠摯地呼喚擔負起"救人濟世"神聖使命的您，能多多利用與病患者接觸的機會，教育正確的藥品常識及醫療觀念，並共同抵制偽藥、劣藥，積極推介使用優良藥品，使我們全國同胞均能享受健康、幸福
的人生。謝謝您!?
百服寧 保護您 無痛、健康、快樂?
廣東必治妥股份有限公司 謹啟?
廣播電臺播詞?
30″電臺播詞?
社會越進步，生活越忙碌，頭痛的人也越多，頭痛會影響健康、妨礙事業，所以請您不要忽視。?
由美國必治妥大藥廠出品的百服寧，是治療頭痛的有效良藥，能迅速產生效果，並且不傷胃腸。?
當您頭痛時，請服百服寧，百服寧保護您!?
電視CF企劃內容(加附CF指令碼)?
感冒百服寧部分?
1.感冒百服寧因受季節性影響較大，故平時不列入正常廣告預算，僅於感冒流行或季節變化較易感冒的時刻，俟機推出廣告，如此費用較省，他較能和消費者的欲求(解除病痛)適切配合。?
2.報紙、雜誌廣告，可以用公益廣告與商品廣告相互配合的方式來做，一則能引起較大注意，減低抗斥力，再則公益廣告不用送衛生機構審查，限制少，發揮易。?
3.電視廣告也可以採用兩段式的做法，譬如第一張的Slide,純為呼大眾預防感冒，第二張Slide再推介感冒百服寧。?
4.若預算寬裕時亦可於感冒旺季時，在全省推出(類似防風、防火、消除髒亂等活動)。期間約一個月，請每一家西藥房懸掛本活動的布旗，在報紙、雜誌、電視上也刊播公益性的廣告，呼呈大家注意預防感冒，提示應該注意的防範措施，僅於一角落輕描淡寫地擺上百服寧醫生及感冒百服寧隨時保護您這句Slogan。此方式尚無其他廠商用過，若能有效運用Publicity相配合當可製造一個高潮，使大眾對必治妥及感冒百服寧留下良好的Image。?
5.繼續沿用1994年感冒百服寧的廣告稿件。?
6.報紙主Slide播詞如下：?
感冒警報?
感冒正在全國各地蔓延，敬請各位多加小心預防?
根據專家最新分析報導，_×型感冒正在廣東地區流行，目前病患者日增，尤以兒童居大多數，敬請父母親及老師們善加照顧兒童的起居生活，以維護全民健康。現謹將預防感冒應注意事項列之於下，希望能對各位有所幫助--?
(1)早、晚氣溫降低時，應多新增衣服，避免著涼。?
(2)夜晚睡覺時門窗要關好，不要踢被。?
(3)多吃新鮮水果、蔬菜，注意飲食衛生。?
謝謝大家合作，共維國人健康!?
(以上公益廣告由廣東必治妥公司提供)?
感冒百服寧 隨時保護您～對付感冒要先下手為強?
感冒拖不得，若不及早治療，往往會導致其它如肺炎等嚴重的併發症。所以，當您一有感冒現象時(譬如：發燒、頭痛、打噴嚏、流鼻水、鼻塞、喉痛、咳少量白痰等)就應該迅速採取行動?
(1)每日1-4次各服感冒百服寧1粒。?
(2)多休息、多喝開水，注意營養及身體的保暖，勿去公共場所。?
感冒百服寧 祝您健康!?
感冒百服寧Slide播詞?
S1 各位觀眾，流行性感冒正在廣東地區蔓延，敬請多加小心預防。?
(小心!小心!流行性感冒來了!)?
S2 當您一有感冒、鼻塞、流鼻水等現象時，請服感冒百服寧，感冒百服寧祝您早日康復。?
(對付感冒要先下手為強，感冒百服寧隨時保護您)?
(十)其他建議事項?
1.為便於消費者隨身攜帶，以便能在頭痛時，立刻取用，特建議貴公司將目前百服寧、感冒百服寧的包裝形態，做大膽的改變，將之改成類似芝蘭口香糖的包裝盒，取名"袖珍型"或"貼身型"即時髦巧妙，又方便易藏，更可除掉吃"藥"的感覺，開啟包裝吃一粒，別人還以為是口香糖呢，多神氣!?
2.編印一本"頭痛十誡"的小冊子，免費印贈各界參閱(或隨百服寧附送)(本公司試擬頭痛十誡內容如附件)?
3.與本公司合作研究在公司電話亭、公共汽車站牌、標準信封上製作廣告的可行性。?
"頭痛十誡"?
(1)應經常保持輕鬆平和的情緒，最忌過分焦慮、緊張。?
△情緒緊張是造成頭痛的最常見原因，在所有頭痛的病人當中，幾乎90%是緊張性頭痛的患者。?
(2)儘量避免在喧譁嘈雜的環境中逗留。?
△在喧鬧或人潮洶湧的環境裡容易使人煩躁、焦慮、緊張、興奮、疲倦，這些都是常見的引起頭痛的觸發因素，因此應盡力避免的。?
(3)不可菸酒過量。?
△擴張頭部血管，也會造成身體脫水和情緒緊張，均能引起頭痛，而吸菸過度更會加重酒精引起的頭痛。?
(4)不要在煙霧瀰漫的房間裡呆太久。?
△冗長的會議、煙霧充斥、通風不良的環境均可能造成高濃度的二氧化碳，而導致頭痛。應改良通風裝置。?
(5)保持正確舒適的姿勢。?
△長期的不良姿勢，如看電影仰著脖子太久，或在一種不舒適的位置看電視，睡覺姿勢不當等，都會引起肌肉收縮，刺激神經而產生疼痛。?
(6)冷氣不可吹得太久。?
△感冒、溼度的改變，均易引起過敏或增加頭部的血流，而導致一連鎖的反應，引起偏頭痛的症狀。?
(7)慎防感冒或中暑。?
△感冒、發燒或中暑，由於體溫升高流經大腦的血流增加，血管變粗，牽引周圍組織而引起頭痛。? (8)保持規律正常的生活。?
△許多頭痛的觸發因素都是由於生活不正常而造成的，譬如失眠、酗酒、過勞、便祕等，因此保持規律正常的生活是最重要的。?
(9)確立正確的觀念，祛除錯誤的流傳。?
△頭痛是人類最古老也是最常見的毛病之一，由於它困擾人類如此悠久，因而一般民眾在輾轉流傳，街談巷議之下，衍生了許多錯誤甚至荒誕不經的觀念。其實頭痛的致因很多，它也並非一無是處，至少它是一種訊號，告訴您，再不放輕鬆點，您可能就要有麻煩了。所以假如您有了頭痛的現象，不可大意忽視，但也不必太過緊張，應先仔細找出它的確實原因來，再對症下藥(尋求對策)?
(10)隨時攜帶百服寧。?
△目前市面上可買到的頭痛藥很多，但為了保護您的健康，我們以公正、誠意的立場向您推薦百服寧。因為百服寧是不含劇藥，不傷胃腸，不危害人體的有效鎮痛良藥，全球人士一致採用。?
若您經常患頭痛，我們建議您：請隨身攜帶百服寧，讓百服寧來保護您。
為了營造全社會關心、支援、參與禁毒工作的濃厚氛圍，我局決定在“6.26”國際禁毒日期間組織開展禁毒宣傳活動，特制定以下方案。
一、指導思想
以黨的十九大精神為指導，深入貫徹《中共中央國務院關於加強禁毒工作的意見》、《自治區關於加強和改進禁毒工作的實施意見》、《__市關於加強和改進禁毒工作的實施意見》，緊緊圍繞平安__、法治__建設要求，積極應對毒品形勢發展變化的新挑戰，實施青少年毒品預防教育“6.26”工程為重點，全面加強禁吸戒毒、預防教育、打擊懲處、基礎建設等各項禁毒工作，開展新一輪禁毒人民戰爭，實現毒品蔓延勢頭得到明顯遏制，全民禁毒意識有所增強，新滋生吸毒人員和涉毒違法犯罪案件增長速度明顯降低，群眾的安全感滿意度得到大幅度提升的總體目標。
二、活動主題
健康人生?綠色無毒
三、工作內容
(一)嚴把市場主體准入關，發揮工商部門自身的職能，嚴格審查歌舞娛樂等娛樂服務場所的主體資格，對不符合法定程式的，一律不予登記，堅決杜絕不合格的主體進入市場。
(二)充分利用單位網站、QQ工作群、簡訊平臺、LED屏等多種途徑，宣傳毒品知識和如何預防毒品侵害，增強公民禁毒意識，提高公民自覺抵制毒品的能力;引導幹部職工關注“中國禁毒”微信公眾號，學習禁毒知識，參與禁毒活動，提高識毒、防毒和拒毒能力，教育好家屬子女及自己身邊的人，自覺成為禁毒理念的傳播者和實踐者。
(三)加強與公安、文化等部門密切配合，積極協同公安、文化部門對涉毒娛樂場所進行清理整頓，對轄區內的歌舞娛樂場所加強監督管理，加強禁毒宣傳力度，督促經營者在娛樂場所醒目等位置要有相關禁毒警示牌和宣傳標語。
(四)充分利用各級公共就業服務機構、勞動保障工作平臺、對各企業的走訪方式散發禁毒宣傳資料。在6.26國際禁毒期間，在通過橫幅、板報、發放宣傳資料等形式，深入繁華街區、娛樂場所、集貿市場、建築工地、休閒廣場、大型廠區等人員聚集的公眾場所和重點部位進行宣傳。
(五)向各自的掛點鄉鎮(街道辦事處)或村屯學校發放禁毒宣傳材料。利用12315進鄉鎮、進校園和開展“精準扶貧”契機進行禁毒宣傳，如在“精準扶貧”掛點鄉鎮或村屯開展禁毒宣傳工作;深入校園，組織學生參與禁毒宣傳活動，讓其從小有“遠離毒品，從我做起”等意識。
封面
一份完整的廣告策劃書文字應該包括一個版面精美、要素齊備的封面，以給新聞者以良好的第一印象。
廣告策劃小組名單
在策劃文字中提供廣告策劃小組名單，可以向廣告主顯示廣告策劃運作的正規化程度，也可以表示
一種對策劃結果負責的態度。
目錄
在廣告策劃書目錄中，應該列舉廣告策劃書各個部分的標題，必要時還應該將各個部分的聯絡以簡明的圖表體現出來，一方面可以使策劃文字顯得正式、規範，另一方面也可以使閱讀者能夠根據目錄方便地找到想要閱讀的內容。
前言
在前言中，應該概述廣告策劃的目的、進行過程、使用的主要方法、策劃書的主要內容，以使廣告客戶可以對廣告策劃書有大致的瞭解。
正文
第一部分：市場分析
這部分應該包括廣告策劃的過程中所進行的市場分析的全部結果，以為後續的廣告策略部分提供有說服力的依據。
一、營銷環境分析
1、企業市場營銷環境中巨集觀的制約因素。
(1)企業目標市場所處區域的巨集觀經濟形勢;
? 總體的經濟形勢
? 總體的消費態勢
? 產業的發展政策
(2)市場的政治、法律背景
? 是否有有利或者不利的政治因素可能影響產品的市場?
? 是否有有利或者不利的法律因素可能影響產品的銷售和廣告?
(3)市場的文化背景
? 企業的產品與目標市場的文化背景有無衝突之處?
? 這一市場的消費者是否會因為產品不符合其文化而拒絕產品?
2、市場營銷環境中的微觀制約因素。
? 企業的供應商與企業的關係
? 產品的營銷中間商與企業的關係
3、市場概況。
(1)市場的規模
? 整個市場的銷售額
? 市場可能容納的銷售額
? 消費者總量
? 消費者總的購買量
? 以上幾個要素在過去一個時期中的變化
? 未來市場規模的趨勢
(2)市場的構成
? 構成這一市場的主要產品的品牌
? 各品牌所佔據的市場份額
? 市場上居於主要地位的品牌
? 與本品牌構成競爭的品牌是什麼?
? 未來市場構成的變化趨勢如何?
(3)市場構成的特性
? 市場有無季節性?
? 有無暫時性?
? 有無其他突出的特點?
4、營銷環境分析總結。
(1)機會與威脅
(2)優勢與劣勢
(3)重點問題
二、消費者分析
1、消費者的總體消費態勢。
? 現有的消費時尚
? 各種消費者消費本類產品的特性
2、現有消費者分析。
(1)現有消費群體的構成
? 現有消費者的總量
? 現有消費者的年齡
? 現有消費者的職業
? 現有消費者的收入
? 現有消費者的受教育程度
? 現有消費者的分佈
(2)現有消費者的消費行為
? 購買的動機
? 購買的時間
一、前言
策劃目標：
1.經過廣告推廣、樹立晟大集團及各子公司企業及品牌的形象;
2.推廣集團及各子公司的_______”的價值理念和“________”的服務理念;
3.構成統一的廣告戰略，提升品牌親和力、競爭力以及知名度;
4.經過統一的宣傳推廣普及，促進企業形象的轉變及擴大市場份額。
策劃物件：晟大集團、書香美地小區、金潤酒店、金帝酒店、書香美地B、C區門市、嘉會物業、晟大電梯。
二、市場分析
(晟大集團、書香美地小區、金潤酒店、金帝酒店、書香美地B、C區門市、嘉會物業、晟大電梯)
三、廣告戰略
1.廣告目標
對晟大集團及各子公司的品牌形象進行推廣，宣傳其企業經營服務理念，推動集團及各子公司企業形象的轉型。製造銷售熱點。
營造統一的巨大的宣傳氛圍，多種宣傳媒介一齊使用，掀起立體廣告攻勢。
高密度、大範圍、全方位傳播晟大集團及各子公司企業及產品資訊，在消費者心目中樹立起其清晰的獨特的形象，突出其產品優點，激發消費者的購買慾望。
擴大晟大集團及各子公司知名度、識別度和美譽度。一年之內促進銷售量增長%以上，品牌市場佔有率提升%以上，知名度提升%以上。
2.廣告物件
A：晟大集團
B：書香美地小區
C:金潤酒店
D:金帝酒店
E:書香美地B、C區門市
F:嘉會物業
G:晟大電梯
3.廣告地區
市主城區與下轄郊縣及周邊地區。
市周邊各交通要道。
4.廣告宣傳媒體
單特定發放
DM單是經過郵寄、贈送等形式，將宣傳品送到消費者手中、家裡或公司所在地，即直投雜誌廣告。強調直接投遞(郵寄)。是對廣告主所選定的物件，將印就的印刷品，用郵寄的方法傳達廣告主所要傳達的資訊的一種手段。
優勢：
針對性：由於DM廣告直接將廣告資訊傳遞給真正的受眾，具有強烈的選擇性和針對性，其他媒介只能將廣告資訊籠統地傳遞給所有受眾，而不管受眾是否是廣告資訊的目標物件。
廣告持續時間長：一個30秒的電視廣告，它的資訊在30秒後蕩然無存。DM廣告則明顯不一樣，在受傳者作出最終決定之前，能夠反覆翻閱直郵廣告資訊，並以此做為參照物來詳盡瞭解產品的各項效能指標，直到最終做出購買或捨棄決定。
具有較強的靈活性：不一樣於報紙雜誌廣告，DM廣告的廣告主能夠根據自身具體情景來任意選擇版面大小並自行確定廣告資訊的長短及選擇全色或單色的印刷形式，廣告主只研究郵政部門的有關規定及廣告主自身廣告預算規模的大小。除此之外，廣告主能夠隨心所欲地製作出各種各樣的DM廣告。
能產生良好的廣告效應：DM廣告是由廣告主直接寄送給個人的，故而廣告主在付諸實際行動之前，能夠參照人口統計因素和地理區域因素選擇受傳物件以保證限度地使廣告訊息為受傳物件所理解。同時，與其他媒體不一樣，受傳者在收到DM廣告後，會迫不及待地瞭解其中資料，不受外界干擾而移心他顧。基於這兩點，所以DM廣告較之其他媒體廣告能產生良好的廣告效應。
具有可測定性：廣告主在發出直郵廣告之後，能夠藉助產品銷售數量的增減變化情景及變化幅度來了解廣告資訊傳出之後產生的效果。這一優勢超過了其他廣告媒體。
具有隱蔽性：DM廣告是一種深入潛行的非轟動性廣告，不易引起競爭對手的察覺和重視。
B.網路推廣
廣告
LED廣告是一種新媒體廣告形式，是新媒體技術與戶外廣告發布形式的完美結合。近年來，戶外廣告業態發展呈井噴狀上升態勢，據國內市場研究機構CTR資料顯示，20__年在報紙媒體出現1%負增長的情景下，戶外媒體的增長率高達79%，已佔據5%的廣告市場份額，並且還將堅持持續增長的強勁勢頭。傳統形態的戶外廣告已經無法到達良好傳播效果，而兼備影像與資訊傳播功能的LED廣告自然成為廣告主的新寵，隨著外資廣告公司的進入，LED廣告的發展將會異常迅速。
優勢：
戶外廣告是稀缺資源，黃金地段的廣告牌價格成本更是不斷上升，加之傳統靜態的戶外廣告的投放週期至少為3個月，對於廣告主來說可謂成本昂貴。而動態LED廣告能夠實現分時廣告投放。廣告資料分為15秒廣告和30秒廣告兩種形式迴圈播放，一天一條廣告能夠迴圈播放60-80次。雖然LED顯示屏相對成本高昂，但廣告投放時段能夠隨意配置，甚至能夠受理以天為單位的訂單。如此靈活的銷售方式使LED與相同位置靜態戶外廣告相比，費用要低廉的多。
LED顯示屏的動態性持續播放不僅僅容易奪人眼球，並且有很大的資訊容量。
售前攔截式廣告提示，激發消費者即時購買衝動。
分佈位置廣泛，可興建在繁華商業街路口、大型商場外牆及門前、公交
一、前言
由於__從__地區穿過，歷__就是傳統的木建材交易市場。近年來，隨著市場經濟的發展，__地區的市場規模有了進一步的擴大，但同時也面臨著嚴峻的市場競爭形勢。
環顧__，裝飾城比比皆是：北有江北的__、__為首的十家市場群;__路有金__(現改為__燈具市場);西有__;東有__以及新開張的__。__周邊的__的__等地裝飾城也在崛起。因此，__建材貿易區要在激烈的市場競爭中立於不敗之地，必須優化__貿易區的市場環境，增強整體競爭力，樹立具有自我特色的形象，打出__的品牌。
二、市場概況
1、建材消費市場的一般研究。
裝潢建材消費是住宅消費的重要內容之一，而住宅消費是深化城鎮住房制度改革的需要。國家住房改革的目標是：到__年，每個城市家庭都擁有自己的住房，人均居住面積達15-18平方米。__省城鎮人均居住面積目標是10平方米以上，要達到此目標必須促進住宅消費。因此作為住宅消費的重要內容之一，裝潢建材的消費在未來幾年將是一個很大的市場。
同時，隨著經濟發展和人口素質的提高，講究生活品質越來越成為人們特別是都市人的時尚。可以預見，家居裝潢佈置在家庭支出中將會佔越來越大的比重。
因此，就整個建材市場的消費而言，前景是非常樂觀的。
2、競爭對手研究。
就__及周邊地區而言，如前言所述，__面臨的市場競爭是十分激烈的。__裝飾城是一家極具規模的、實力的材料裝飾城，在__的競爭對手中具有典型性。現以金盛裝飾城為例，分析競爭對手的一些具體情況。
①地理位置：位於__市河西重點開發區第一路__路上，周邊有__等多個住宅小區，交通方便，__路公交車可達，使得金盛近可覆蓋河西地區，遠可輻射整個__地區。
②營業概況：經營燈飾、木業、陶器、五金、鎖具、潔具、牆紙、窗簾、油漆、塗料、廚具、石材等，目前已匯聚六萬多種中高檔裝飾材料，佔地22萬平方米，營業面積18萬平方米，營業間出租率達100%。可見，__不僅產品品種多樣齊全，給消費者更多的選擇，而且人氣旺盛，具有極強的實力。
③配套服務：提供汽車配送、電話訂購、專家諮詢、質量跟蹤、商務中心、銀行業務、飯店旅遊、裝飾參謀、技術監督、集團電話、背景音樂等多項服務。可見金盛不僅硬體實力強，而且軟體服務也是一流的，多方為消費者著想。
④整體管理：金盛採用場地出租、集團管理的模式，獲得管理及服務質量iso9002質量認證。室內購物環境舒適，展廳間設有服務廳，免費贈送精美購物指南，另有保安維持秩序，保潔員維持購物環境的整潔。定期地出版內部刊物，溝通管理者與業主，業主與消費者。一流的管理必將帶來一流的效益。
⑤營銷宣傳：凸顯整體形象，不定期在揚子晚報等報紙上做廣告，但主要以路牌、燈箱廣告為主，並在其他裝飾城(競爭對手)附近打出金盛巨幅廣告。業主個體形象通過內部刊物、精品導購等方式展現。上述方式能以集體的力量參與市場競爭，收到更好的廣告效果。
三、消費者研究
1、裝修新房的消費者
__年__城鎮居民人均年收入為__元，以戶均人口_人計，年均家庭收入_萬。按國際流行的房價收入比，一般房價為家庭年收入的3-6倍，則房價以_萬為宜。而南京地區房屋平均價格(每平方米)為：城區_，新區_，經濟適用房為_。按每平方米__元計，一套60平方米的住房也需15萬，超出一般家庭的承受能力。由此可見，購買新房後立即裝修，一般居民有心無力。
2、裝修已有住房的消費者
資料顯示，__年__市民儲蓄餘額為__億，戶均_萬元左右。聯絡近年經濟形式及醫療制度改革、社會保障改革、子女教育問題等，一般居民傾向於保留儲蓄。這也是近年我國整個消費市場內需不足的原因。此類家庭若需裝修，必以中低價位為主。
3、集團消費者
此類消費者大多委託裝潢公司代理，裝潢公司為獲得較大利潤，必然努力降低成本，而建材價格是其成本構成中的重要因素。
4、綜述
由以上分析可得，目前及最近幾年，建材消費仍以中低價位為主。__要在競爭中勝出，準確的市場定位是必要的。為謀求長遠發展，在中低價位的同時，產品和服務質量必須有一定的保證。
四、__研究
1、優勢
①歷史傳統：歷，__地區就是傳統的木建材交易市場。這一點使得__在建材市場中具有一種無形的優勢。同時由於這一歷史原因，__在南京地區早已具有一定的知名度。
②地理位置：位於南京城區南部秦淮河畔，附近有鐵路，貨運方便。另有_等公交車到達，消費者交通方便。__整個地區_萬平方公里，有很大的開發空間。若規模形成，能量巨大，可輻射整個華東地區，甚至於全國。
③政策：__市政府把__橋地區作為__十大貿易區之一，__區委、區政府非常重視，努力營造__的區位優勢。這為__地區的發展提供了良好的政策環境。
2、劣勢
①營業概況：現有大中型建材市場，如__等12家，零散建材門市80餘戶，經營結構有國有、聯營、股份、個體經濟等。這一方面活躍了__地區市場，另一方面也給管理，特別是整體形象塑造帶來了極大的困難。就經營品種而言，有木材、板材、油漆、五金、陶瓷等，與其他裝飾城雷同。就檔次而言，沒有金盛之類的競爭對手完備。
②配套服務：配套服務少且差。今年，管委會對該地區實行“統一管理”、“統一收費”、“統一宣傳”、“統一優惠政策”。但服務物件僅為業主，消費者受惠少。商家各自為戰，消費者享受的服務無法與金盛同日而語。
③整體管理：這是__最薄弱的一環。該地區特色市場由歷史自然形成，而非有計劃地規模形成，管理難度大。各業主沒有整體觀念，管理者也只起到服務者的作用。大型裝飾商場和諸多臨街單個門面互相競爭，沒有形成互補互動的利益共同體。整個地區環境嘈雜，較髒亂差，無法給人愉悅的感覺。
④營銷宣傳：缺乏現代整體營銷觀念。大多業主仍停留在市場經濟初期的水平，營銷手段單一，以廣告為主，且投入不均，效果不佳。
一、確定網路廣告的目標：廣告目標的作用是通過資訊溝通使消費者產生對品牌的認識、情感、態度和行為的變化，從而實現企業的營銷目標。在公司的不同發展時期有不同的廣告目標，比如說是形象廣告還是產品廣告，對於產品廣告在產品的不同發展階段廣告的目標可分為提供資訊、說服購買和提醒使用等。AIDA法則是網路廣告在確定廣告目標過程中的規律：
1、第一個字母A是注意(Attention)在網路廣告中意味著消費者在電腦螢幕上通過對廣告的閱讀，逐漸對廣告主的產品或品牌產生認識和了解。
2、第二個字母I是興趣(Interest)。網路廣告受眾注意到廣告主所傳達的資訊之後，對產品或品牌發生了興趣，想要進一步瞭解廣告資訊，他可以點選廣告，進入廣告主放置在網上的營銷站點或網頁中。
3、第三個字母D是慾望(Desire)。感興趣的廣告瀏覽者對廣告主通過商品或服務提供的利益產生佔為己有的企圖，他們必定會仔細閱讀廣告主的網頁內容，這時就會在廣告主的伺服器上留下網頁閱讀的記錄。
4、第四個字母A是行動(Action)。最後，廣告受眾把瀏覽網頁的動作轉換為符合廣告目標的行動，可能是線上註冊、填寫問卷參加抽獎或者是線上購買等。
二、確定網路廣告的目標群體：簡單來說就是確定網路廣告希望讓哪些人來看，確定他們是哪個群體、哪個階層、哪個區域。只有讓合適的使用者來參與廣告資訊活動，才能使廣告有效地實現其目標。
三、進行網路廣告創意及策略選擇 ：
1、要有明確有力的標題：廣告標題是一句吸引消費者的帶有概括性、觀念性和 主導性的語言。
2、簡潔的廣告資訊;
3、發展互動性：如在網路廣告上增加遊戲功能，提高訪問者對廣告的興趣;
4、合理安排網路廣告發布的時間因素：網路廣告的時間策劃是其策略決策的重要方面。它包括對網路廣告時限、頻率、時序及釋出時間的考慮。時限是廣告從開始到結束的時間長度，即企業的廣告打算持續多久，這是廣告穩定性和新穎性的綜合反映。頻率即在一定時間內廣告的播放次數，網路廣告的頻率主要用在E-mail廣告形式上。時序是指各種廣告形式在投放順序上的安排。釋出時間是指廣告發布是在產品投放市場之前還是之後。根據調查，消費者上網活動的時間多在晚上和節假日。
5、正確確定網路廣告費用預算：公司首先要確定整體促銷預算，再確定用於網路廣告的預算。整體促銷預算可以運用量力而行法、銷售百分比法、競爭對等法或目標任務法來確定。而用於網路廣告的預算則可依據目標群體情況及企業所要達到的廣告目標來確定，既要有足夠的力度，也要以夠用為度。量力而行法即企業確定廣告預算的依據是他們所能拿得出的資金數額。銷售百分比法即企業按照銷售額(銷售實績或預計銷售額)或單位產品售價的一定百分比來計算和決定廣告開支。競爭對等法是指企業比照競爭者的廣告開支來決定本企業廣告開支的多少，以保持競爭上的優勢。目標任務法的步驟：①明確地確定廣告目標;②決定為達到這種目標而必須執行的工作任務;③估算執行這種工作任務所需的各種費用，這些費用的總和就是計劃廣告預算。
6、設計好網路廣告的測試方案
四、選擇網路廣告發布渠道及方式
網上釋出廣告的渠道和形式眾多，各有長短，企業應根據自身情況及網路廣告的目標，選擇網路廣告發布渠道及方式。在目前，可供選擇的渠道和方式主要有：
1、主頁形式：建立自己的主頁，對於企業來說，是一種必然的趨勢。它不但是企業形象的樹立，也是宣傳產品的良好工具。在網際網路上做廣告的很多形式都只是提供了一種快速連結公司主頁的途徑，所以，建立公司的Web主頁是最根本的。從今後的發展看，公司的主頁地址也會像公司的地址、名稱、電話一樣，是獨有的，是公司的標識，將成為公司的無形資產。
2、網路內容服務商(ICP)：如新浪、搜狐、網易等，它們提供了大量的網際網路使用者感興趣並需要的免費資訊服務，包括新聞、評論、生活、財經等內容，因此，這些網站的訪問量非常大，是網上最引人注目的站點。目前，這樣的網站是網路廣告發布的主要陣地，但在這些網站上釋出廣告的主要形式是旗幟廣告。
3、專類銷售網：這是一種專業類產品直接在網際網路上進行銷售的方式。走入這樣的網站，消費者只要在一張表中填上自己所需商品的型別、型號、製造商、價位等資訊，然後按一下搜尋鍵，就可以得到你所需要商品的各種細節資料。
4、企業名錄：這是由一些Internet服務商或政府機構將一部分企業資訊融入他們的主頁中。如香港商業發展委員會的主頁中就包括汽車代理商、汽車配件商的名錄，只要使用者感興趣，就可以通過連結進入選中企業的主頁。
5、免費的E-mail服務：在網際網路上有許多服務商提供免費的E-mail服務，很多上網者都喜歡使用。利用這一優勢，能夠幫助企業將廣告主動送至使用免費E-mail服務的使用者手中。
6、黃頁形式：在Internet上有一些專門用以查詢檢索服務的網站，如Yahoo!、Infoseek、E某cite等。這些站點就如同電話黃頁一樣，按類別劃分，便於使用者進行站點的查詢。採用這種方法的好處，一是針對性強，查詢過程都以關鍵字區分;二是醒目，處於頁面的明顯處，易於被查詢者注意，是使用者瀏覽的首選。
7、網路報紙或網路雜誌：隨著網際網路的發展，國內外一些著名的報紙和雜誌紛紛在Internet上建立了自己的主頁;更有一些新興的報紙或雜誌，放棄了傳統的紙的媒體，完完全全地成為一種網路報紙或網路雜誌。其影響非常大，訪問的人數不斷上升。對於注重廣告宣傳的企業來說，在這些網路報紙或雜誌上做廣告，也是一個較好的傳播渠道。
8、新聞組：新聞組是人人都可以訂閱的一種網際網路服務形式，閱讀者可成為新聞組的一員。成員可以在新聞組上閱讀大量的公告，也可以發表自己的公告，或者回復他人的公告。新聞組是一種很好的討論和分享資訊的方式。廣告主可以選擇與本企業產品相關的新聞組釋出公告，這將是一種非常有效的網路廣告傳播渠道。
房地產廣告從其籌備到真正落實是一個十分複雜的過程，僅有切實掌握好其中每一步的關鍵，才能最終得到夢想的廣告效果，房地產廣告策劃流程通常分為四個階段：
準備階段：拿地，規劃設計出產品(開發公司廣告部)—→確定預算—→尋找廣告公司
實施階段：廣告公司瞭解專案及購買物件資訊—→廣告公司出媒體計劃—→確定廣告目標—→主題確定及創意表現—→廣告投放時間的確定—→媒體選擇
傳播階段：各項活動和廣告的正式推廣
評估階段：測定廣告投放的效率
一、準備階段
1、拿地，規劃出產品
一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入專案的運作，包括土地拿下前後的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由於廣告部在專案初就緊密參與，因而對專案的瞭解是十分透徹的，十分利於專案以後一系列的推廣。對於是自我組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點上，則是各有各的優缺點。若是開發商自我組建廣告部，則對專案的瞭解會更加透徹，前期準備也就更加充分，同時在整個專案的運作中內部溝通會十分流暢，缺點就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發公司的角度出發，視野狹小，具有必須的侷限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業，經驗也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入專案，能夠發現更加適合的產品主題;其缺點就是對專案有可能會理解不透徹，與開發商之間溝通和信任度不夠，費用比較高之類。
2、確定預算
(1)廣告預算資料
常見的房地產廣告預算資料包括以下幾項：
A、廣告調查費用
包括廣告前期的市場研究、廣告效果調查、廣告諮詢費用、媒介調查費用等
B、廣告製作費用
包括照相、製版、印刷、錄音、攝影、錄影、文案操作、美術設計、廣告禮品等直接的製作費用
C、廣告媒體費用
購買報紙和雜誌版面、電視和電臺播出頻道和時段、租使用者外看板等其他媒體的費用
D、其他相關費用
是與廣告活動有關的公共活動、SP活動、直效營銷等費用
(2)確定廣告預算的方法
如果是對外尋找廣告公司，開發商會在產品出來後根據專案的大小和性質來初步確定廣告推廣的預算，廣告預算的制定還會受到其他一些因素的影響，如市場競爭程度、廣告投放頻率的選擇、銷售速度的制定、企業品牌的知名程度等。通常測定廣告預算會採取以下幾種方式
A、量入為出法。即根據開發商本身資金的承受本事來確定廣告預算，帶有必須的片面性
B、銷售百分比法。即開發商根據既定的銷售額的百分比來決定廣告費用的大小。
C、競爭對等法。即根據競爭對手大致投入的廣告費用來確定自我專案的預算。
D、目標任務法。即開發商首先確定促銷目標，根據所要完成的促銷目標決定必須執行的工作任務，然後估算每項任務所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計劃促銷預算。
通常大的房地產開發商會把銷售百分比法和競爭對等法相結合來確定廣告預算，一般廣告預算大致控制在樓盤銷售總金額的1%—3%之間，而小的開發商則會根據銷售狀況階段性的滾動執行，銷售結果一旦不如意，廣告預算便會停止。在初步確定下廣告預算後，開發商也會在找到廣告公司後與廣告公司再次協商，根據廣告公司方應對產品的定義和見解也會作出相應的調整。預算費用的編排最終會由廣告公司與開發商一齊協商制訂。
3、尋找廣告公司
通常廣告代理公司的選擇會採取以下兩種方式：[由整理]
(1)廣告招標。即向多家廣告公司發標，徵集廣告策劃書、平面影視創意及報價。其優點在於創意結果直觀，易於確定，並且收費情景清晰;缺點是週期長，使實質性策劃工作的時間較為倉促，同時一些規模大、定力強的公司不願參加招標。
(2)經驗選擇。根據廣告公司以前的作品及業內的地位名聲來初步選定一家，請其在必須時間內出策劃草案，如小區的形象設計或者SLOGAN之類的，然後憑藉其作品確定合作意向。其優點在於比廣告招標週期短，廣告公司有較多的時間展開實質性工作，深化創意，並且多數廣告公司樂於理解;而缺點在於比選的依據不充分不直觀，廣告個案差異性大，存在必須風險。
不一樣專案會根據其大小性質來選擇不一樣方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關係，這種模式也為開發商節省了很多斟選方面的時間，並且長期的合作關係也利於廣告公司和開發商就專案進行透徹的瞭解和合作。
二、實施階段
1、廣告公司瞭解專案及購買物件資訊
僅有透徹的瞭解專案後才能製作出成功的廣告作品，廣告公司在接到專案後需要對產品進行徹底的研究，其資料包括：專案周邊情景，樓盤分析，近期樓市動向，專案地理位置分析，小區規劃，設計特色，價格策略，競爭對手分析，消費者調查等。其中開發商會向廣告公司供給大部分資料，但處於對專案的把握程度，大部分優秀的廣告公司會就已給的資料進行更深入的調查，僅有在吃透了整個產品及消費物件後，廣告公司才會進行下一步的工作。
2、廣告公司出媒體計劃
(1)確定廣告目標。房地產廣告的成功與否，關鍵在於它能否在恰當的地點以恰當的方式傳達給恰當的人，廣告目標不能泛泛而談，包括開發商在內經常會走入誤區，把廣告目標制定為提高知名度、促進銷售、建立品牌等，事實上以上這些目標是一個房地產廣告或多或少必然會到達的效果，想要對廣告公司進行有效的指導，必須使廣告公司明白一個確實可行的廣告目標需要注意如下幾點：
A、所要賣的房子的特點是什麼?最重要的特點即賣點是什麼?
B、目標消費者是誰?目標消費者為什麼會選擇本專案?
C、要傳達給消費者的資訊是什麼?怎樣樣才能有效的傳達這些資訊?
D、用什麼來測定傳達訊息的效果?
(2)主題確定及創意表現。房地產廣告策略的出發點是引起消費者的注意和興趣，激發消費者的購買慾，並最終促使消費者購買該產品，所以在房地產廣告必須要充分表現產品的優點，易於消費者理解記憶和理解。
首先是主題的確定，在深入瞭解產品後，廣告公司就專案本身的賣點進行提煉，最終組織主題。一般來說，一個樓盤總有幾個主要訴求點，幾個次要訴求點，這些訴求點需要有其異常的地方，能有其不可複製性，是其他競爭樓盤所不具備的，可是通常大部分專案很難做到這點，所能做到的是幾個訴求點互相加起來才能呈現其樓盤的特殊性和不可複製性。開發商和廣告公司會根據樓盤的銷售節奏進行有計劃的分批推出，當其中一個主要訴求點被選為廣告的主題時，其他的幾個主要訴求點則與次要訴求點一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現，能夠限度的吸引目標客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則能夠堅持樓盤的常新常亮，這點對於那些開發週期很長的超級大盤尤為重要!在賣點的多少方面需要研究以下幾個因素：媒體因素，主賣點影響力的大小，報紙廣告傳播方式，地域性因素，專案開發週期等。
其次是創意表現的確定。房地產廣告創意表現應當根據其專案特質及消費者性質來確定，在那裡，開發商與廣告公司之間溝通的程度是一個創意是否成功的關鍵。僅有開發商和廣告公司就專案充分溝通後，廣告公司才會對專案有徹底的瞭解，利於其進行創意;也僅有彼此間充分的溝通，才能使開發商理解並支援廣告公司對產品進行的藝術性的解讀和表現，開發商也能夠限制廣告公司有可能出現的過分注重藝術效果而脫離產品的情形。大部分另人過目就忘的廣告與開發商本身不專業有關，以自我的喜好去限制了廣告公司的創意表現，同時也有很多充滿藝術價值可是根本不知所云的廣告也與開發商對廣告公司過於放任自流有關部門，所以，恰到好處的溝通與合作就很重要。在那裡，開發商和廣告公司需要避免犯如下幾個錯誤：注重表現形式而淡化廣告訴求，過分採用聯想式表達法，過分“藝術”化，傳播媒體選擇的單調，虛張聲勢華而不實，不顧產品特點以自我的審美觀強加於對方等。
3、廣告投放時間的確定
一般來說，小型專案的廣告期間以一個月到兩個月為最多。中、大型的專案(營業額在二、三億以上)時間會更加長一些，有的甚至到達了一兩年，而房地產廣告時間的節奏通常能夠分為如下四種：
(1)集中型。是指廣告集中一段時間釋出，以在短時間內迅速構成強大的廣告攻勢。優點在於能在短時期內給予消費者強烈而有效的刺激，以到達廣告的效果，並能促成銷售;缺點為廣告費用集中於一段時間大批量的投入，釋出時機的選擇十分重要，若廣告未到達預期的效果，則很難進行補救
(2)連續型。指在必須時期內，均勻安排廣告的釋出時間，使廣告經常性反覆在目標市場出現，以逐步加深消費者印象。優點在於不斷刺激消費者，並節省廣告費用;在於不可能每次都到達刺激消費者的目的，並且預算也決定了連續性廣告無法進行大規模、長時間的廣告攻勢。
(3)間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時間廣告，停一段時間，再做一段時間廣告，反覆進行。優點在於根據專案的程序來進行廣告分配，做到有的放矢;點在於需要注意廣告發布的時機，注意銷售對於廣告的滯後型，還要研究消費者的遺忘速度。
(4)脈動型。脈動型集中了連續型和間歇型的特徵，即在一段時間內不斷堅持廣告發布，又在某些時機加大發布力度，構成廣告攻勢，集中了連續型和間隙型的優點，能夠不斷刺激消費者，還能刺激短期的購買慾望。缺點就是費用太高。而廣告時間的安排即廣告週期的擬定，通常分為三個期間：
(1)引導期。作初期的訊息傳播，重點在引起消費者的好奇與期待，吸引購買者的注目和行動
(2)公開期。樓盤被正式推向市場，一切媒體運作及印刷資料皆已準備就緒，一旦開盤，隨著強銷期的來臨，很多的報紙廣告，結合強有力的業務推廣，如人員拜訪、電話追蹤、派報郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。
(3)續銷期。為公開期後的續銷行為，將廣告後期所餘的房屋產品進行重新修正廣告策略，改變已不適或不當的廣告方向，作最終的衝刺，以達最圓滿的成績。
廣告公司在擬定廣告時間的同時，即制定廣告節奏的安排，同時預先估算每段時間需要投入的費用。
在那裡，選擇廣告投放節奏通常與一個專案大小性質有關，小專案宜採取集中型，以短平快形式的限度的提高專案的知名度。而一些大盤則更適合採取脈動型的方式。
4、媒體選擇
房地產廣告媒體是用來傳播房地產廣告資訊的工具，通常會接觸的媒體有：報紙、雜誌、廣播、電視、戶外廣告、售點廣告、DM直投、傳單海報、網路、空中飛行物等。選擇不一樣的媒體以及如何正確的組合不一樣媒體是極其重要的。
一般廣告公司會根據專案的大小、樓盤的檔次、目標客戶的定位、專案的區域、開發商的資金實力來選擇媒體。比如說在北京，中低檔的專案主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報》之類的報紙及廣播，高檔專案除了在《北青》，更多的會選擇《經濟觀察報》及《三聯生活週刊》《IT經理人》《商業週刊》等這類有針對性的報紙雜誌上刊登。
大多數房地產的廣告媒體會採用戶外媒體、印刷媒體、和報刊媒體三種形式，戶外媒體因為位置固定，比較偏重於樓盤周圍的區域性客源;印刷媒體能夠定向派發，針對性和靈活性都比較強;報刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發揮媒體的效率，使有限的廣告經費收到的經濟效益，應當對不一樣型別的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選、組合，以期取長補短，以優補拙。
三、傳播階段
在此階段，前期各項準備已經十分具體充沛，一旦專案開始運作，就啟動整個廣告計劃。在這個階段裡需要注意的是，雖然前期已經準備的十分詳細，可是市場是不斷變化及不可預知的，所以在這個階段，廣告公司需要和銷售總監密切配合，根據銷售第一線及時反饋的情景來盡心廣告計劃的修改，若銷售情景基本貼合當初預製的，則廣告計劃改動不大;若有必須的差距，能夠就資料和推廣節奏上根據客戶反饋的情景加以修改;但若銷售情景極差就需要及時更改廣告計劃，不要使失誤犯的更大。若廣告效果不佳有些開發商會採取更換廣告公司的形式，其實如果問題不是出在廣告公司業務水平上的話，更換廣告公司即勞神費力，同時也不見得會換到稱心如意的公司。在這種情景下，一是有可能產品本身有問題，另外就是當初廣告公司和開發商就產品溝通的不夠，所以能夠根據市場反饋對產品作出相應的修改，同時就產品及目標客戶進行更為詳盡的研究，重新包裝專案上市，爭取打個翻身仗。
四、評估階段
營銷學上通常說：廣告主們都明白自我投放的廣告裡有一半是無效的，可是誰也不知哪一半是無效的。房地產廣告也是如此，房地產廣告和日用品廣告效果反饋的不一樣點就是：房地產廣告能夠在廣告投放後的當天就能直接在來電來訪上得到體現。大部分的房地產專案已經能夠經過客戶的第一次來電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來電數量也成為廣告投放效果的重要標準。在不一樣專案的反覆實踐中發現，來電數量的確能在必須程度上反映廣告投放效果，可是過分強調來電數量就像完全忽視來電數量一樣，走向另一個誤區。房地產廣告的效果體現有三種層次：一是直接到訪;二是電話詢問;三是留下印象。所以電話數量就成了廣告銷售力的直接體現。可是檢測不一樣專案，能夠發現同樣都是十分優秀的廣告表現，同樣都是無可挑剔的媒體選擇，甚至同屬於同一檔次的專案，可是兩者正常的廣告之後電數量也不一樣。能夠看出，相對於廣告表現來說，產品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價格、銷售時間段。通常來說，主要幹道附近的專案來電量低，因為容易描述，容易到達，客戶更多會選擇直接到達;高檔專案(別墅，TOWNHOUSE，高檔公寓)來電率低，因為目標客戶群總量低;進入銷售後期的老專案低，因為市場認知度高，
電話詢問不再成為最主要的瞭解手段。僅有根據不一樣專案的特性做好來電來人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結合的評估，才能正確測定一個廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合專案進行相應的調整與修改。
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