房地產行業一直是帶動國家經濟發展的重要行業之一，尤其是最近幾年，我國房地產事業取得了巨大的發展，不過也產生了很多的泡沫，導致全球金融危機到來之後我們國家的房地產行業出現了巨大的危機。為了應付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一個號的辦法和計劃來。
一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。
1.房地產營銷計劃的內容
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和巨集觀環境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支本文來源：
8.控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高階主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和巨集觀環境有關的背景資料。
1.市場情勢
應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於瞭解其意圖和行為的其他特徵等方面加以闡述。
4.巨集觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的巨集觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時候，也會回到一個不錯的境界，因為我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到最好。相信我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮!
第一階段：市場調研階段
一、市經濟環境的分析和生活結構研究
總人口及區域人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等
GDP發展狀況及產業結構情況
消費品零售總額
商業增加值
城鄉居民的人均可支配收入
城鄉居民儲蓄存款餘額
二、區域結構調查與城市發展規劃調查
公共設施狀況
交通體系狀況
道路狀況、通行量
區域性質與功能特點
各項城區的機能
城市規劃
三、商業發展規劃及政策研究
商鋪發展現狀及佈局情況
商鋪發展規劃
城市商業網點規劃政策
四、區域零售業結構、商鋪分佈及經營狀況的市場調查與分析
地區商鋪分佈及經營業態詳圖
商業地區間的競爭狀況及競爭者調查分析
地區間的銷售動向
大型主力店的動向
五、典型性調查與研究
六、地區未來商業地產的供應量分析
七、消費者消費行為調查與研究
地理細分調查分析
購買人群細分調查
年齡細分調查分析
經濟狀況細分調查分析
消費者交通和出行方式
購買者購買心理及行為分析
八、專案立地條件研究
道路類別及交通狀況
專案地塊自然與社會條件分析
顧客是否容易達到商業區
周邊環境和公建設施
專案周圍經濟條件分析
專案SWOT分析
九、商圈的確定和研究
商圈的範圍的確定
商圈的構成及顧客來源
第二階段：專案定位階段
一、 專案的市場定位
形象定位
規模定位
二、目標客戶定位
購買商鋪的目標群分析
租賃使用商鋪的目標群分析
三、商鋪的目標消費群定位及分析
四、商鋪的經營專案定位及功能定位
經營專案定位
功能定位
五、商鋪特色定位
六、競爭定位
第三階段：專案規劃、設計方案階段
一、整體規劃設計方案
二、建築風格與立面效果設計方案
三、商鋪結構與內部分割方案
四、景觀設計方案
五、交通組織設計方案
第四階段：專案營銷策劃階段
一、營銷整體規劃方案建議書
營銷方式建議
營銷渠道建議
營銷策略建議
營銷計劃安排建議
促銷策略建議
二、價格策略執行計劃建議書
整體均價建議
分期均價建議
層差和朝向差分析
價目表建議
價格特別調整方式建議
付款方式建議
三、管理模式建議書
招商管理模式建議
物業管理模式建議
客戶管理模式建議
銷售管理模式建議
四、專案形象包裝設計方案建議書
VI設計建議
樓書設計建議
展板設計建議
五、廣告宣傳策劃建議書
(以下有關內容以實際執行單位與甲方協議並由甲方確定認可為準)
戶外廣告策略建議
報刊廣告策略建議
新聞炒作策略建議
網上廣告和炒作策略建議
六、銷售活動策劃建議書
(以下有關內容以實際執行單位與甲方協議並由甲方確定認可為準)
開工儀式建議
開盤儀式建議
封頂儀式建議
竣式儀式建議
入夥儀式建議
新聞釋出會建議
展銷會建議
第五階段：銷售實施階段
前 言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在於提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在於為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對婁底房地產市場現狀進行了深入細緻的瞭解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”專案的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，併為婁底定興房地產公司塑造品牌。
第一節 市場分析
一、婁底市房地產市產基本狀況
(一)20xx年以來房地產開發投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。
2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴充套件建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，婁星區內集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產發展所面臨的困難和挑戰
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，佔當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積佔全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多佔用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。
二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個專案孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20xx年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅佔全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，佔總數的50%;開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，佔總數的25%;開發任務在5000萬元以上有5個，佔總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發專案前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、後期靠個人按揭貸款,缺乏後續開發能力。
三是物業管理落後，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市儘管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、鬆散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規範，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、牆體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買慾望，影響了持續開發。
四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規範：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低於專案總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的專案要求專案主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費專案多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展。
總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低於全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產業加速發展的時期;目前我市城鎮人均建築面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20xx年城鎮人均建築面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設專案開發實行市場化，通過專案招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展。
二、婁底市同類產品調查統計
“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現將婁底市漣鋼開發區，婁底市城西區及婁星區進行大體對比分析如下：
1、漣鋼開發區。
由於漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢。總體來說，漣鋼開發區地段房地產都在賣自然環境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念
其周邊自然環境好;
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發的專案-城西農貿綜合市場為主。
城西農貿綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區兩級政府批准興建的城西唯一農貿綜合市場。
規模大，規劃齊全，有功能優勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。
2、 城區地帶。
環球商業廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區;2.原老街批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。
有功能優勢：
總建築面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規範化的超大型、多功能財富街區。
國貿商城：
核心競爭力：位於火車站正對面，有地位優勢。
三 消費者分析
根據《婁底房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1、環境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智慧化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向於入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等;
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以後的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，
4、消費者對物業管理的要求
a、提供保安、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、託老服務等);
b、物業公司應與小區內住戶增加聯絡，加強溝通。
第二節 “站前廣場”專案分析
一、 專案優勢分析
1 環境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優勢。洛湛、湘黔鐵路在這裡呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。
2 地段：位於火車站正對面，附近樓盤以明珠商業步行街、金海商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發展：據有關資訊婁底火車站四年後有五六趟火車從這裡始發，火車站周邊的土地、建築物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅遊業、物流及零售業將飛速發展。
物管：智慧化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理佈置。更有現代藝術廣場，藝術、休閒與自然融為一體、相得益彰。
6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用於購買不動產保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少。
二、 專案劣勢分析
1)品牌號召力：婁底房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成。現在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面並沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由於婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決於本案品質是否擁有高品質這一因素。
3)競爭因素：由於近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三. 競爭對手分析
第三節 推廣策略界定
一， 目標消費群界定
從“站前廣場”專案本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特徵是：
1 目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者;以及自身具有經濟能力較強的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閒性較大，對生活要求很有質感。
4對家庭(辦公)環境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
第一階段：專案開發前期階段
對公司擬投資專案進行初步考察，掌握基本情況和資訊，制訂具體的市場調查計劃，開展正式的房地產市場調研工作，提出專案操作的初步總體思路，對專案入行初步的市場定位，為公司管理層的投資專案決策提供依據。
主要工作內容：
一、對專案位置、規劃紅線圖、專案相關的法律手續檔案、專案周邊環境、項
目所在區域的市政規劃入行了解熟悉;
二、開展房地產市場調查
①市場環境調查分析
對專案所在地的城市規劃、巨集看經濟、人口規模、土地資源和房地產市場入行考察
②房地產市場調查分析
對專案所在地的房地產市場供給、需求狀況、價格現狀和趨勢、產品型別及市場缺位、銷售渠道入行具體調查。
三、專案初步定位
根據相應的市場研究分析後，初步明確專案的形象定位、產品定位、價格定位等，為專案開發提供切實可行的依據。
四、提出初步的專案操作總體思路。
第二階段：專案開發階段
跟蹤動態市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調查、消費者調查，對本開發進行優劣勢分析，入一步明確的專案市場定位和專案的總體操作思路，提出相應的營銷策略;
主要工作內容：
一、開展房地產市場動態調查
深入瞭解專案所在區域的房地產市場供應、需求狀況，價格現狀和未來發展趨勢，產品型別、銷售渠道。
二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態調查分析
①競爭樓盤掃描
②替在競爭對手入入可能掃描;
③供給量分析
④競爭對手的產品分析，包括房型、規劃、土地、綜合配套;
⑤競爭對手的市場定位及趨向
⑥競爭對手的價格基準分析
⑦競爭對手的背景和實力。
三、進行消費者調查，明確專案的目標客戶群
①消費者的二手資料分析
②競爭對手消費者輪廓描述(職業特徵、消費關注、消費心理、產品選擇)
四、明確專案的市場定位，明確專案的總體操作思路
根據深滲透的市場研究分析後，明確專案的形象定位、產品定位、價格定位等;明確專案的總體操作思路
①產品分析
②本專案的SWOT分析(優劣勢分析)
基於SWOT分析(優劣勢分析)提出針對性的營銷策略
五、戰略分析與規劃
①專案賣點回納
②營銷總策略
③銷售價格總策略
④總推案分階段策略
⑤公關與宣傳總策略
⑥營銷推廣專案的策劃
*各階段推廣主題策劃
*各階段營銷分析與總彙
*各階段市場動態分析與對策
*各階段客戶總體分析與推盤策略
滲透市策劃、強銷策劃、促入策劃對本專案進行分析
六、最終確定銷售渠道選擇
①自售
②代理：
通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業物業代理公司
對專案進行交底，要求各投標代理公司各自提交營銷策劃報告
組織公司相關人員對《營銷策劃報告》入行評審，選取最優方案，確定物業代理公司。
簽訂《專案顧問服務合同》或《銷售代理合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時間、權利、義務，付費標準與付款方式等。
注：如選擇專業的物業代理，則本專案的全程營銷策劃及銷售執行均由代理公司完成，貫穿專案的開發全程。
第三階段：資源整合，完善銷售所需手續，蓄勢待發，預備銷售
主要工作：
一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓;
二、制定銷售模式、設計銷售組織的架構;
三、其他物料準備完成，售樓處的佈置、樣板房、國土部門戶型的測繪報告書、《房
屋認購書》樣本、《房地產買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁;
第四階段：銷售執行
制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監控專案銷售的執行情況，並適時作出針對性的策略調整，實現公司開發專案的目標利潤率;
主要工作：
一、制定詳盡可行的營銷策略並組織實施
①銷售總體策略房地產營銷策劃流程具體說明
銷售的總體戰略思路和目標的制定
銷售模式的選擇和設計
銷售階段的劃分和時機選擇
②推盤策略
選擇時機
選擇房源
銷控計劃
總體均價的制定
制定一房一價的價目表
單體差價的要素指標與係數體系，產品系數、樓層係數、景觀係數、朝向係數、房型係數等
④付款方式
優惠政策
分期、分類的動態價格策略：內部認購的數量和價格政策
市場預熱期的價格政策和數量控制
開盤價格的動態策略
SP(銷售推廣)活動價格策略和銷售控制
調價計劃和調價技術
整體價格和房源調價技術
⑤廣告策略
主題制定房地產營銷策劃流程詳細說明
品牌形象定位
媒體計劃
廣告創意
現場包裝設計：
1、圍牆2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風格概念
二、制訂階段性的銷售目標和計劃，全程監控銷售執行情況，及時反饋市場資訊、銷售狀況，對反饋的資訊加以分析和彙總，適時做出具有針對性的調整;
三、完成銷售，實現公司專案的目標利潤率，提交營銷總結報告。
一、策劃緣起
7月22日，在_省文化廳和_市_區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開，在“東部旅遊文化節”同時開幕的喜人背景下，_的旅遊旺季和置業高潮已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。雲深處悄悄入夥等好訊息啟發人們，_需要宣傳，_需要更加時尚的海風吹拂。
二、合作優勢
《_週刊》，先鋒時尚為東部海岸生活衝浪領航
同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《_週刊》正式創刊。《_週刊》是_市公開發行的全綵色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張週報，經過7月8日試刊後，受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃，《_週刊》為_生活傳遞資訊。
三、媒體互動
《_週刊》與分眾液晶電視互動，開創最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業_，《_週刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手，在遍佈_、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開闢液晶電視廣告。凡在《_週刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一週每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪_生活，為置業東部展示立體畫卷
1、介紹_簡史：概括山海_，幾年鉅變
2、描述旅遊東部：處處美景處處家的環境
3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟
4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮故事
5、圖說東方夏威夷：動感都市的社群廣告
五、其他配合
全面互動，《_週刊》期待合作
1、採訪國土局、交易中心領導介紹_規劃與發展藍圖
2、組織看樓專車免費服務
3、贈送老闆、總經理專訪文章
4、請中介公司、專家暢談置業_的多重優勢
5、其他合作另行協商
活動目的及意義：
在情人節，手持一朵玫瑰，送上一份巧克力，是對愛的一種表達方式，更是對浪漫與美好事物的追求。有一種情誼比玫瑰更動人，那就是愛的延續和傳播。值此七夕情人節之際，秦新·巴塞羅那特擬舉辦“情定巴塞羅那，圈定幸福70年”大型特惠活動，為港城情人送上一份誠摯祝福，成就一個溫馨的家。
活動主題：
情定巴塞羅那 駐守幸福70年
活動時間：
20_年8月10日——20_年8月25日
活動內容：七夕享鉅惠，愛，就勇敢說出來
1.“情定巴塞羅那，駐守幸福70年”活動，選定各類戶型房共4套，作為“情定巴塞羅那，駐守幸福70年”活動優惠戶型。
促銷房源表：
優惠內容：
?活動優惠針對購置婚房情侶或改善住房夫妻，巴塞羅那給予該戶型以“愛巢啟動計劃”為噱頭的優惠。
?凡對該活動持參與意向的情侶、夫妻可填寫“愛巢啟動計劃”報名表，通過與客戶溝通，瞭解客戶實際情況後統一進行稽核，最終確定4對夫妻、情侶獲得“愛巢啟動計劃”名額，享有優惠。
?凡獲得“愛巢啟動計劃”名額客戶獲贈由巴塞羅那贈送的“情定巴塞羅那”情侶、夫妻證書一份。
2.凡在情人節活動期間在本樓盤購置100㎡以上住宅情侶、夫妻送價值5000元定情鑽戒一對。(可抵房款)
注：該活動資金來源於常規活動：購3房減5000元
3.凡在情人節活動期間在本樓盤購置100㎡以下住宅情侶、夫妻送價值3000元國內浪漫豪華雙人遊一份。(可抵房款)
注：該活動資金來源於常規活動：購2房減3000元
4.凡在8月13日-8月18來訪情侶、夫妻贈送定情精品玫瑰一支
5.凡在七夕情人節活動期間，老業主及落小定及以上新客戶，均可參與“巴塞羅那之戀”活動。
活動內容：新老客戶持情侶、夫妻恩愛照一張(可自帶，亦可現場拍攝)張貼於以“巴塞羅那之戀”為名的宣傳板上，由來訪客戶進行評判(每名來訪客戶只可評判一次，選出最喜歡的情侶、夫妻投1票)活動期後進行票數統計，最後票數最高的三名客戶得到由巴塞羅那送出的價值500元愛情玫瑰水晶球一個具體實施流程：
?材料準備：照相機1臺
彩繪1副
“情定巴塞羅那”大型噴繪1張 裝飾品若干(氣球、彩紙綵帶等) ?活動日程安排 20_.08.6-08.10 活動物料準備;(開發商)廣告宣傳物料準備;(開發商) 20_.08.9-08.11
廣告宣傳資訊釋出;(開發商)
銷售人員預約客戶，預估活動參加人數;(湖北漢隆) 20_.08.11 活動物料就位; 活動準備;(湖北漢隆)20_.08.13-08.25
活動執行及解決現場突發事件;(湖北漢隆)
執行結束後，整理活動工作中的問題並統計。(湖北漢隆)
活動宣傳
?簡訊：在日常簡訊中加入活動資訊，提供宣傳。簡訊內容如：
“情定【巴塞羅那】，駐守幸福70年”大型七夕情人節優惠活動開放中，7.7萬
元”愛巢計劃”、精美情侶鑽戒、豪華浪漫雙人遊等更多禮品等您來拿!3316888 ?拱橋：活動期間，樹立拱橋在專案部門前，參考內容如下：
喜迎七夕 情定巴塞羅那“愛巢計劃”進行中!最高7.7萬元愛巢基金與您共定幸福
?現場佈置：運用氣球，彩紙等佈置活動現場，營造七夕情人節浪漫氛圍。
活動預算
活動物料清單及費用預算表
廣告計劃及費用預算表
簡 介
所謂的房地產營銷策劃方案，從字面上理解就是為提高房地產銷售業績而採取的一系列策略，再綜合各方面的考慮最終形成一整套適合自己企業的的營銷策劃方案。在品牌塑造房地產策劃方案中，品牌塑造採取的是321法則品牌策劃優勢，即30人資料分析、20人策劃方案、10人完善稽核。根據企業的不同性質為企業量身定做一套適合他們的策劃方案，房地產行業有房地產行業的總體策劃思路，然後針對房產企業的性質再分別設計出相對應的營銷策劃方案。
根據市場競爭環境分析和專案自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計(VI設計及宣傳品、銷售工具設計)，廣告設計創作，媒體投放，公關 活動策劃等。
創 意 房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：
1、具有高度的自信野心;
2、富於競爭，且樂此不倦;
3、頭腦敏銳，不拘傳統;
4、感性認識和理性認識相處融洽; 5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。
構思框架
(1) 以塑造形象為主，渲染品味和意念;
(2) 展現樓盤的綜合優勢;
(3) 體現樓盤和諧舒適生活;
(4) 直切消費群生活心態。
流 程
形象定位：
對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住戶需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排;小至空調機位、公共過道採光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，開發商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量比例不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費物件闡述物業優勢的重要線索。
主要賣點：
對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：
(1) 地理位置 (2)、樓盤設施結構;(3)、樓盤做工用料;(4)、戶型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。
繪製效果圖：
根據開發商的條件和推廣需要，分別繪製整體效果圖、多棟單體效果圖。繪製效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
廣告訴求點：
(1)闡述樓盤的位置;(2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;(3)闡述樓盤交通條件;(4)闡述樓盤人口密度情況;(5)闡述樓盤的升值潛力;(6)闡述樓盤開發商的信譽;(7)闡述樓盤的背景以及公司規劃;(8)闡述樓盤的舒適溫馨;(9)闡述樓盤的實用率;(10)闡述樓盤的品質;(11)闡述樓盤的物業管理有什麼不同。
廣告階段劃分：
對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：
第一階段：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而儘快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
第二階段：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤高檔物業的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。
第三階段：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住戶來談論評估本樓盤並通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。
總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程程序不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及釋出，應依據具體情況靈活使用和調整。
廣告表現：
在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一週，更新圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優雅美麗的樓盤示範間瞬間呈現在大眾及過往行人面前。屆時，課舉行一些活動以渲染氣氛為主，配合精彩有效的揭幕預售儀式先期刊登宣傳從而達到預期效果。
首期廣告內容及時間安排
內部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下： ①樓盤效果圖。
②圍繞展示會其它促銷宣傳用品(例如：水壺、廚房用品、水杯等要印上樓盤簡要資訊)
③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計製作。
④工地圍板的設計、繪製。
⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計製作。
⑥展銷場地道路指導牌的製作。(協商)
⑦展板(兩套，每套12張)的設計、製作和擺放。
⑧影視廣告創意構思及拍攝製作。
⑨報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。(選擇性制定)
賣 點
確立行銷要求：
樓盤行銷觀念著重於消費者的分佈情形及需求層次，繼而設計規劃銷售策略主題。突顯出樓盤產品的價值，進而滿足購房大眾獨有的品味與格調。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產品，制定營銷策略(例如：限制銷售、飢餓銷售等)下列幾點是營銷方面應重點考慮的問題。
①時代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會形態的變革與提升。
②生活性：完全符合消費者的生活需求，接近消費者的消費水平。
③安全性：各項裝置充實，設施完善，以強化生活安定性。
④方便性：交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。
⑤舒適性：現代化的消費新空間，具有以符合人性需要為基礎的品質。
⑥選擇性：多樣化的產品提供多樣化選擇。
⑦自由性：使生活、休閒、購物緊密結合。
進行消費者背景分析 ：
①選購本樓盤的動機：
A、認同規劃設計之功能及附加價值優於其他的樓盤。
B、經過比較競爭後，認同本樓盤的價位。
C、想在此地長久居住者。
D、認為本區域有遠景，地段有發展潛力。
E、信賴業主的企業規模與財力潛力。
F、通貨膨脹壓力下的保值心態，使其萌發購買動機。
②排斥本樓盤的理由：
A、消費者本人經濟能力不足。
B、比較之後認為附近有理想的樓盤。
C、購買個體者較少，對後市看空。
③購買本樓盤的理由：
A、對本區域環境熟悉念舊者。
B、滿現居環境品質者。
設計完美的行銷動作：
①塑造產品的獨特的風格，突顯產品市場上的優勢與形象，使客戶在選擇有獨特定位的產品之後，能肯定自己的品味和地位，而造成社會影響。
②強勢吸引廣大的自住型購屋客戶，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導第二次購屋、換屋或投資客進場購買。
③根據本區域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價值及增值潛力。
④慎選現場銷售人員與嚴格執行個案銷售講習，銷售人員除了要將房地產景氣時的高姿態予以收斂，換成不卑不亢的態度外。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業化素養，才能將如業主所願的銷售目標在短期之內順利實現。
⑤銷售人員應默契配合，充分準備，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實現“訂房便不退訂”，“補足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。
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