安全生產
不定期對全區物業管理區域內的消防及電梯的安全管理及執行進行巡查，針對部分專案出現的問題(消防設施不能執行、消防器材缺失、應急通道堆積雜物等現象)向服務的物業公司出具了限期整改通知書，並按時進行復查，將複查結果通報各轄區街道辦和相關專業部門。
全力做好20__年春節及全國“兩會”期間安全工作，印製禁燃禁放宣傳畫20000份在各小區主出入口、宣傳欄進行張貼，大力宣傳禁放、限放煙花爆竹的相關政策，做好禁燃禁放引導工作。組織人員對小區巡查、夜查，確保業主安全、文明、祥和過節。
在冬春防火順利完成任務的基礎上，上半年聯合區消防大隊組織了兩期物業服務企業消防崗位人員培訓班，參與人數共59人，每期為三天，在金山鎮消防中隊脫產封閉式集中培訓，培訓內容主要包括：火災案例分析、社會單位消防檢查基礎知識、防器材裝置原理、體能訓練、初期火災撲救等內容，取得了預期的良好效果。下一步，我們將聯合區公安消防部門指導物業企業在所有物業專案建設微型消防站，提高火災初起撲救能力。
按照省市消防安全管理要求，重點加強了對電動車“三集中”管理，各社群、各物業服務企業對樓道內電動車充電問題進行了集中清理，杜絕電動車樓道內充電安全隱患。同時各鎮辦積極開展電動車集中充電樁建設工作，辛店街道、聞韶街道已在生活內引進集中充電設施。
順利迎接省安委會巡查工作，整理完善安全生產檔案30餘份，起草18年安全生產文稿10餘份。做好6月份上合組織峰會期間的安全生產工作檢查，檢查安全生產隱患41項，發現並整改隱患數37項，4項在整改中。
補充雨季所需的防汛物資，保障汛期時的安全;公房壁壘檢測完成，查出斷電2處;定期檢視老舊公房使用狀況，確保在汛期不出現重大事故。
積極組織並參與6月份全區“安全生產諮詢日”活動，組織多家物業公司前往華盛園、辛東、金茵小區開展安全生產“七進”進小區的宣傳活動，為業主講解家庭用火、用電帶來的安全隱患和常識。
物業管理
堅持不懈抓提檔升級，提升服務質量，通過落實《臨淄區物業服務行業規範》、開展文明行業建立、合理確定小區星級服務標準和收費標準、做好專項檢查、行業宣傳等活動，提升了物業服務品質，樹立行業形象。
今年上半年，按照市局要求，重點完善了“三會”、“三公開”制度。統一印發了“三公開”模板，現全區物業服務專案“三公開”已基本完成。
“兔巴哥杯·美好家園”建立活動啟動。我局聯合區文明辦、物價局和廣電局開展了物業服務標準年暨“兔巴哥杯·美好家園”建立活動，該活動以省市物業標準建設年為主題，以美好家園建立為目標，以提升物業服務水平為目的，評選表彰先進單位、示範專案、先進個人及優秀組織單位，共四個獎項。現在臨淄電視臺正在對參展的物業企業和小區展播。通過活動建立，用榜樣的力量帶動整個行業的服務標準化發展。
加快建立在社群黨組織領導下的社群居委會、業主委員會、物業服務企業協調配合、共商事務的“四位一體”社群管理體制，先後組織街道，物業企業赴淄川、江蘇、滕州、武漢等地學習“四位一體”黨建引領先進經驗，全面推進“四位一體”管理體制。
依據市局工作要求和我區實際，印發2萬份《淄博市物業服務質量業主滿意度評價表》，通過各鎮、街道發放到社群居委會，由社群網格員及居委會工作人員進行服務滿意度調查。七月底前，我們將彙總情況，會同鎮辦進行具體分析，制定針對性措施進行整改，通過提高服務品質來提升業主滿意度。
在多個社群、小區試點推進智慧小區、平安小區建設。除中國銀行開發的“中銀E社群”系統外，青島銀行、聚皓科技及沃沃生活雲端等公司打造的智慧平臺及APP已投入使用，給社群居民提供安全、舒適、便利的現代化、智慧化的生活環境。
目前沃沃生活智慧社群已經對接了辛店街道、聞韶街道、雪宮街道，初步搭建完了牛山社群和勇士社群的社群智慧管理系統，條件成熟後將予以推廣應用。
淄江社群的平安小區建設已初具模型，其新上的人臉識別、訪客系統、多方呼應、指揮中心在全區乃至全市首屈一指。
按照區委宣傳部《實施“六大綠色工程”推動優美生態臨淄建設實施方案》精神，看展“綠色社群”建立活動。通過組織“綠色家庭”、“綠色樓道”建設，開展“垃圾分類”、“節水節電”、“推廣使用再生紙”等宣傳和實踐活動等活動，旨在通過綠色、環保、節能教育，引領、培養社群業主的節能環保意識，共建生態美好家園。
●完成前期物業管理服務合同備案4宗，備案面積63.14萬平方米。
●稽核、撥付維修資金31起，總計金額358.94萬元。
●面復政協提案3件，人大建議7件。
●物業專案招投標2件。
公房經營與維修
01
上半年公租房共收取租金25210.20元，廉租房共收取租金3816元;為4戶廉租房住戶辦理退房手續。
02
上半年完成大中修16項，維修費用101.3萬元，維修面積1.43平方米。完成直管辦公用房屋面防水堵漏4832平方米，剩餘7項工程已經安排正常施工。
03
稽核撥付房改房公共部位維修基金15起，總計金額23.85萬元。
城市社群綜合治理
一是制定了工作例會制度。每月定時召開各鎮辦物管主任會議，通報城市社群綜合治理的進展情況，研究解決存在問題。目前，城市社群綜合各項工作進展順利，每月考核成績名列前茅。
二是完成區城市社群綜合治理工作調查摸底表的整理彙總，建立綜合整治掛牌銷號制度。起草印發了“臨淄區城市社群綜合治理實施方案”、城市社群綜合治理宣傳畫、違建治理倡議書、拆違通知書等檔案、通知，草擬“城市社群綜合治理考核辦法”;每月配合執法局對各街道小區進行明察，並將發現的問題及時通報給各相關物管辦和物業企業。
三是按時整理城市社群綜合治理工作月度彙報材料並及時上報市住建局。各項材料圖片與文字配合，詳實、規整，得到市領導好評。
四是刊發城市社群綜合治理簡報3期，及時總結工作經驗和不足，呈送區領導閱批，發各責任單位。
文明鎮辦考核
物業管理考核
每月按時向區文明辦報送文明鎮辦社群重點事項考核成績及工作落實情況，按時完成區城管辦組織的定期檢查。我區1-6月份文明鎮辦考核成績均為第一。兩次組織帶領物業專家到沂源、博山、高青、桓臺等地進行物業管理考核，考核的過程既是學習的過程。1-5月份，我區物業管理考核為第一名，6月份物業管理考核為第四名。
20_年上半年我們的工作緊緊圍繞集團公司“大物業”的理念，按照車總提出的“規劃管理、提升素質、審時度勢、與時俱進”的總方針，時刻踐行著為集團公司的建設和發展添磚加瓦的總目標，加強了企業內部管理和員工自身素質的培養，不斷創新，努力完成各項任務，取得了一些成績，也收穫了經驗和教訓，在這裡，我要感謝集團各位領導對我的鼓勵和幫助，感謝同事們對我工作的支援，使我更加有信心將興河灣的物業做大做強。下面我將主要完成的工作、工作中的一些體會、存在的一些問題以及下半年的工作打算綜合彙報如下：
1、理頭緒、抓管理、樹形象
20_年2月8號我來到興河灣正式接管物業後，首先將眾多的頭緒進行梳理，迅速從中理出主要的迫在眉睫的幾件事。首先，抓管理、促效益、樹形象。小區的管理說到底是為業主提供各項滿意的服務。而這一切都取決於服務者素質的高低和能力的發揮。在工作中不僅需要有好的態度、好的服務理念，更要有專業化的管理。對此物業公司制定了精細化的管理制度，明晰化的流程程式，做好了職責定位，分工明確，責任到人，使物業工作能夠有條不紊地進行下去。其次加強人員的培訓工作，增強服務意識，樹立企業形象。我們有針對地對員工的職業道德、禮儀禮貌、行為舉止及專業的知識和技能進行培訓，使得在職員工迅速達到了服務要求。出色的服務為企業樹立了良好的形象。
2、完善交房程式，建立健全各項設施，為業主創造更舒適的環境
房子蓋好了，我們物業公司就要順順利利的把房子交到業主手中，看上去很簡單的一句話，做好了卻不容易。為此，我們物業管理班子專門制定了一套行之有效的交房程式，並在實踐中不斷完善，使業主在每個環節都能感受到物業的無微不至。業主住進來，相應的各項配套設施的完善就成了業主最關心的問題，也成了我們物業公司極力跟進的大事。水、電、燃氣、有線、寬頻、道路、綠化等等問題需要一步步落實，更需要我們物業公司將工作想到前面，做到前面。我們專門制定了新版本的《業主入住手冊》，發放給來交房的業主，冊子雖小，裡面的內容非常全面，能為業主入住帶來更多的方便。
3、健全檔案，為創市優小區打基礎，為物業公司資質升級做準備
我們興河灣是在建小區，物業檔案的建立也要緊跟在建設後面走。目前，我們已將a區和b區的業主檔案建立起來，還有一部分處在空白階段，需要集團各部門的支援和協助。物業檔案是物業管理中一個不可或缺的部分，它的完善對我們日常工作的開展，以及日後的工作都奠定了基礎，同時，它也是我們瞭解業主的一個工具。只有真正吃透了這個小區，我們才能更好的為業主服務，才能將這個小區建設的更加美麗。今年是物業管理提升年，市領導非常重視物業的發展，專門將物業檔案的建立作為一個物業管理提升月來執行。興河灣規模巨集大，是集住宅和商業一體化的多元化社群，我們物業公司也同樣要提升自身服務質量，按照興河灣未來的發展和市房管部門的要求，物業公司的三級資質已經滿足不了管理上的需求，在下半年的計劃中，升級物業公司的資質是重點。資質的升級不僅僅體現在紙上，更需要我們物業公司在硬體和軟體上共同提升，需要我們每一個員工區努力，服務好每一位業主，協調好每一件小事，我始終認為，口號不是喊出來的，而是用實際行動做出來的。
4、做好“大物業”的基礎性工作，將“大物業”的理念宣傳出去，將聯興興河灣的品質宣傳出去
上半年，我們物業公司和銷售公司在售樓處共同組織了一次迎六一親子活動，目的是將各自的優勢推銷出去，讓更多的人瞭解和知道。銷售公司借興河灣“大物業”的超前思想，讓購房者瞭解興河灣實實在在的服務和便利，從而帶動銷售;物業公司通過銷售公司的購房客源，將興河灣“大物業”的概念提前灌輸到購房者的心中，讓他們體會到買的不僅僅是房子，更是一種潛在的價值，一種生活上的享受。一流的樓盤加上一流的物業才是宜居的優質小區。為了推廣興河灣“大物業”的服務理念，我們還請德州電視臺到社群錄製了宣傳片，通過媒體的形式將大物業的思想傳播到千家萬戶。下半年，我們做“大物業”的服務理念還要繼續宣傳，並且要宣傳的更廣。在做好興河灣“大物業”的基礎性工作上，我們物業公司緊跟興河灣建設的步伐，託兒所在選定了位置後，我們第一時間聯絡了幾家在德州市有一定口碑的幼兒園，請他們來現場實地考察，並對幼兒園的合作專案進行了初步的洽談;社群醫院的建設和規劃也在下一步的計劃之中。正如車總所說，物業做好了，興河灣c區和三期就有了口碑營銷的效應，買房的人到了我們的興河灣看到的是優美的環境，井井有條的物業管理，人性化的服務，孩子入托、打針看病、購物娛樂，就連紅白理事會都有，為什麼同樣的價格他不買咱的房子呢?“做好大物業是建設幸福德州，促進社會和諧發展的重要部分，物業承載著民生，各級領導和全社會都必須給予高度的關注。”
5、整合新老小區，做統籌化管理
下半年，我準備將物業公司目前所接管的新老小區進行一次整合，做到統籌化管理。因目前物業公司的經營利潤並不樂觀，不少小區一直處於虧損狀態，這就基本上失去了我們經營的目的。為從根本上改變這種現狀，我初步計劃在下半年對所有接管的小區做一次大的調整，在保證服務質量的同時，努力實現扭虧為盈。當然，我很清楚，這件事做起來肯定會困難重重，我自身壓力也很大，但是困難就是來克服的，困難不可怕，可怕的是你畏懼它。我有信心，在集團各位領導的關心和協助下，在我們物業公司同仁的共同努力下，我們一定能將這一目標實現，將物業公司經營的更加壯大。
最後，我相信，我們物業公司會在集團公司的帶領下，重管理，抓培訓，創新服務理念;重品牌，拓市場，增強競爭實力;重人才，創機遇，擴大發展空間;勵精圖治，開拓物業市場，眾志成城，創金友物業輝煌的明天。
物業公司下半年工作總結
二○○五年是物業公司學習的一年，整頓的一年，逐漸穩固的一年。為了不斷提高和加強各部門的整體工作績效，在經營方針、專業技能，儀容形象，內部紀律，班組調整、制度規章等方面加強了管理，使其逐步得到提升。為了總結經驗，尋找差距，規劃前景，促進二○○六年工作再上一個新臺階，現將二○○五年工作總結如下：
一、客服中心
二、工程維修部
一、主要工作彙報：
1、二期收樓工作;
二○○五年下半年半山林泉驗樓、收樓工作是年度的重點工作。工程維修部由此在有限的人手中組成了專門的驗樓、收樓小組。積極配合客服中心及房產工程部開展驗樓工作。工程部在現有人員資源不變的情況下，不斷調整步伐，由七月份前期工程驗收介入開始著手，在不斷髮現問題，不斷進行修正的過程中，本部全體員工齊心合力，加班加點都從無怨言，做了大量的工作。目前已完成收樓143套，未收樓40套，基本完成公司下達的任務。
2、裝修稽核、監管工作複雜之中求和諧：
裝修稽核、監管工作是物業公司與整個小區業主的焦點所在。直接影響業主與物業管理之間的融洽關係，是工程部日常工作中的主要內容。二○○五年下半年我部稽核了176個專案的裝修申請，對26處住戶的違規裝修提出了整改意見。
3、日常維修工作的開展;
今年下半年我部接到維修單1512張，完成1416張，修繕率為93%。先後完成了B38、S18室內裝修翻新工程，H13外牆裂縫滲漏修補油漆工程，G10、B38、G7水電整改及維修工程。完成了一、二期中心花園木墩、木棧道、木椅等木製品的翻新油漆工程。所有的這些維修工程雖有暇癖，但大多數都得到了業主贊同。
4、其他工程專案;
1)三期變壓器因雷擊燒燬，沒有電，也沒有水。我部及時制定方案，督促協助外單位安裝變壓器，特別是我部員工從一期高爾夫地底下挖出一條150米長的電纜，更換到三期的主電源線路上，從而避免因廢棄線路短路而燒變壓器的危險，在本部全體員工的努力下，水電均得到恢復。
2)配合新員工宿舍的入住，拉電源、裝電錶、裝熱水器、裝窗簾、裝床位、配合員工宿舍搬遷。數次樣板房的搬遷，工程維修部負責裡面燈具、傢俱、設施的拆、裝工作。二期已入住單元安裝煤氣瓶、毛巾架、廁紙架，事情看似普通的雜活，但整體做起來就是大工程，都是很大的工作量。這一切，都是工程維修部默默無聞的基層員工，灑下的辛勤汗水。
4)二期生活、施工、綠化用水緊張眾所周知。我部員工成功的將一期的水調入二期，從而初步緩解了用水矛盾。我部又將二期廢棄的水管重新接駁，把湖裡的水用來施工及綠化，用水矛盾又有所緩和了。雖偶有停水現象，但總體還是相當穩定。
5、遺留工程;
一期的防水補強工程現有16戶之多，由於外單位的報價偏高而一直擱淺。我們必須完善制度，加強監管，迅速為業主解決問題。
二、目前存在的問題：
1)崗位責任制沒有落到實處，管理比較粗放，個別工作進度均比計劃拖延滯後;
2)人員素質參差不齊，一專多能的人才不多;
3)工作流程中，規範操作的統一性不強，監督檢查工作做得不夠細緻。
4)小區業主二次裝修的巡查制度和管理仍有待加強力度。
5)有償服務價目表內容不完善，應重新制定完整的有償服務價目表;
6)維修工作的效率和維修質量有待提高。
三、二○○六年工程維修部的工作重點設想;
針對以上提到的問題和薄弱環節，二○○六年對工程部工作初步設想主要圍繞“調整、完善、規範、落實”等幾個方面來開展。
1)調整：主要是規範服務流程，調整目前的管理方式，修改完善相關管理制度;
2)完善：根據公司領導提出的“高標準、嚴要求”的方針，對本部工作進行細化，將管理制度深入到日常工作的所有階段和環節，形成一套完整的從工程維修單到工作考評的管理流程;
3)規範：結合標準要求，對上述工作管理流程的各環節進行規範，細化和落實到個人，做到各環節有計劃、有制度、有實施、有檢查、有改進，並形成相關記錄;
4)落實：加大檢查監督力度，結合績效考核制度和檢查考評制度，加強執行力，強化獎罰的及時性和有效性，提高本部員工的責任心，使各項規章制度落到實處。
三、保安部
保安部主要負責整個小區的治安、消防、車庫日常執行工作，保安部在公司領導的指導和各部門的配合下，保安部認真開展各項工作，落實完成了二○○五年度的各項工作任務，按照保安部專業分工及內部執行機制，現將一年來具體工作情況總結如下：
一、明確和細化各級職責，重點抓好各級工作的檢查與落實。
1、每週組織一次骨幹隊伍專業知識培訓，相互探討和學習交流，從而鍛鍊口才和組織能力。2、由部門主管領導帶領骨幹隊伍每半月對小區安全和崗位工作大檢查，並做隨機教育工作。3、利用各班開班務會時組織骨幹相互參加其它班的班務會，學習和總結存在不足之處及揚
長避短。
4、落實好部門員工轉正、消防基礎知識考核、崗位職責考核制度，做好理論與實際工作相結合。
5、發揮和利用好每位骨幹各自優點，隊員要求做到的骨幹必須要做到，同時要以身作則並相互做好監督和管理。
6、結合保安的職業特性本部在選人、用人、育人、留人方面始終慎重，從多方面渠道考慮決定(每半年對骨幹隊伍進行民意問卷調查做好分析總結)。
二、以安全和服務工作為中心，做好人員的傳幫帶，確保保安本職工作不放鬆。
1、部門內部開展了《百日安全無事故評比活動》，從20__年11月1日至20__年2月8日，主要針對公司和業主的人、財、物、車的安全和部門內部的安全，利用和辦好保安部內部的黑板報，做好《百日安全無事故評比活動》警鐘長鳴倒計時牌及每月工作重點和基礎的物業常識宣傳等;
2、做好小區內突發事件工作(如夜間停電等)，主管領導到現場落實值班制度;
3、本部要求各崗位責任區域保安員，在不影響履行保安職責的同時，力所能及為業主或客人提供服務。同時要求各責任區域保安員必須清楚瞭解各位業主的基本情況，並讓業主熟悉當值的保安員，建立和諧關係和溝通渠道，這一點作為合格保安員的依據之一;
4、對入職人員的素質嚴格把關，為提高整個團
隊的素質做基礎;
5、做好八小時之外娛樂活動設施的配備，活躍員工工作之餘的生活。
6、為拴心留人體現人性化，本部利用每月現有450元經費，從20__年開始凡是保安部在職員工，過生日送一個生日蛋糕，作為部門的祝賀及體現公司對員工的關心，同時部門每月總結大會時，對當月表現好或進步快的人員進行相應的物質獎勵;
7、做好本行業分析，瞭解市場及競爭優劣，作為管理工作的一個依據。
三、發揮和利用本部的人力資源，繼續和發揚保安部的優良傳統，時刻做好公司的後勤機動運輸隊：
1、配合一期倉庫(如H8、H2、P16)內的物品搬運三期空置房，
2、進行山體上搬運假樹蓋墳及配合清潔綠化部清理山體衛生。
3、配合開發部多次大型的植物搬運。
4、配合營銷工作的開展，進行了四套樣板房三次的搬運任務。
5、當二期供水系統出現問題，保安部派專人用人工扛水供80多戶，以保證業主日夜需求。
6、配合二期煤氣供應，目前該項工作全部由我部負責搬運送到各業主家。
7、小區活動時搬運及其它突發性、臨時性工作。
8、為一、二期主幹道的整潔，保安部利用工餘時間進行了涮新。
四、加強巡查工作
做好安全防範和服務工作的同時，做好小區全方位的監控(如：清潔、綠化、水電、公共設施、違規裝修等)，全力配合做好小區巡查的監督和配合管理。
五、對小區分管設施進行管理。
1、對消防設施的分佈，進行了及時的更新和補充。使小區消防設定符合安全的需要。如新員工宿舍的滅火器、二期消防、安全走火標識的檢查和落實，公共區域消防設施的維護等。
2、配合二期車庫的驗收和消防系統的接管。
六、目前存在的問題;
1、人員綜合素質未能達到要求，專業知識不夠全面，如物業知識、遇事反應、團隊穩定性有待加強。分析主要原因是年底人員招聘難，隨著社會的進步，年輕人對工作、生活有了更高的要求。剛復員的年輕人多數從農村出來，家鄉的老習俗結婚早，對年輕人的影響很大。
2、智慧化系統幾年來不能正常運作是目前管理上最大的隱患，現二期智慧化系統也正在施工和除錯中，關於智慧化系統的問題，本部基本上每月都有專項報告彙報上級(電視監控系統、周界紅外系統、家居無線防盜系統、可視對講系統、巡更系統)。針對存在不足之處，本部在20__年中列入重點分析和整改專案。
七、二○○六年管理思路
1、加強對員工的溝通和了解，提供員工足夠的發展空間，讓他們多接觸現代社會的新思維，培養年輕人的人生觀和價值觀，脫離舊的習俗習慣。養成學習的風氣，使員工自覺參加學習、不斷提升個人素質。鼓勵員工進一步進修，如物業管理上崗證、基層管理知識的培養、使員工在工作能自覺進步，從對外的服務意識，對內的自我提高同步推進，配合人事行政部績效考核工作的試行，調動整個團隊的積極性，帶出一支有素質的保安隊伍。
2、在崗位專業培訓的基礎上，豐富員工培訓的內容和專案。從體能、崗位認識、管理能力、組織能力、思想追求等進行全面的培養。多樣化、不守舊，適應年輕人的求知慾，全面培養、提拔優秀，切實從員工出發，考慮員工的未來發展空間和職業生涯，正確引導團隊積極學習、不斷上進。
3、繼續跟進目前遺留問題的解決，如車庫的設定和管理，智慧化系統的投入使用等。解決和提高小區安防系統的配備和完善。
4、加強員工的主人翁精神，要時刻以公司的利益為工作開展的出發點。在遇事、處事時首先考慮到公司的集體利益為前提。跟上公司發展的步伐，把保安隊伍整體面貌進行提高。
四、經營部
------完善自我・穩步發展
在20__年下半年，伴隨著二期收樓及小區的居住率不斷上升，經營部在配合銷售、開展各項服務及經營活動的同時，各崗位的服務質量進一步提升，經營管理逐步進入正軌，得到穩步發展。我部的發展離不開公司領導的關心和支援，更離不開部門全體工作人員的積極配合。我部分別就工作業績、存在不足、心得體會、市場展望這四方面做了分析，並對20__年度的工作有了新的思路及定位。現歸納如下：
一、二○○五年下半年工作業績：
1、 營業收入不斷提升，超額完成年度營業計劃
對比二○○五年上半年，我部營業額一直呈上升趨勢，下半年(7月~12月)營業總額為65萬元，其中現金收入為28萬元，簽單收入為37萬元。尤其十月份創我部營業新高，營業額達到14.7萬元，在“十・ 一”黃金週七天就有2.9萬元的現金收入。
2、 完善餐飲策劃和宣傳
總結上半年的經驗，以服務、出品、培訓為基本點，把各項工作做得更深更細，並保持原來的粵菜風格，不斷推陳出新的食品，加大了出品的穩定性，也進一步強化了出品衛生;並逐步做好個性化的服務，針對客戶的喜好對菜式進行相應的調整，進一步完善跟蹤服務措施。於05年下半年，我部成功舉辦了燒烤自助餐、節日優惠套餐、夜間風暴6.8折銷售、家宴送餐服務、貼心家庭套餐及餐飲贈券等系列推廣促銷活動，得到了廣大業主的認可，為會所世家軒餐廳的進一步發展奠定了基礎。
3、 對比二○○五年上半年，康體設施得到進一步的推廣
1) 推出了“一籃子”培訓班：跆拳道班、瑜珈、散打武術班、太極拳、舞蹈班、健身、健美操培訓班、高爾夫初級培訓班、游泳初級班、乒乓球培訓班、網球培訓課程，特別是瑜珈、高爾夫培訓班深受業主喜愛;
2) 開展康體年卡、月卡的限量銷售，提高康體設施的使用率和服務質量，積極向外拓展了會所康體專案。
4、 提高設施、進行會所裝修;
會所於七月份進行全方位的裝修。在此期間，我部完成對物品、財產做妥善安排和管理的工作。會所裝修後，不僅促進了房產的銷售工作，也為我部提供了更加完善的設施裝置，更加有利於我部的經營工作。
5、 完成小區內部新挖漁塘的開發工作
首先對漁塘養魚進行全面策劃，再展開一系列前期採購、圍網、湖間隔斷、魚苗投入、後期觀察工作，確保漁塘的開發工作順利進行。
6、 完善員工培訓
與激勵制度
通過年中舉辦的中西餐服務技能比賽及多項實操培訓，達到了理論和實操同步，深入地瞭解到員工的特點和工作能力，並對其進行合理分工，實行專人專項責任制，充分發揮員工的潛力，調動了員工的工作積極性，提高了工作效率，令我部的服務人員面貌一新，服務技能也上到一個新的臺階。
二、部門在工作中出現的問題及解決辦法：
1、 康體經營力度還需加強
在會所裝修完成後，康體設施裝置逐步配備完善，但對康體經營的宣傳力度還欠缺，像健身房、棋牌室的使用率相對偏少，經營效益不高。為增強康體經營力度，我們推出了“一籃子”培訓班，並且開展了康體年卡、月卡的限量銷售及部分專案五折優惠活動，提高了康體設施的使用率，積極向外拓展了會所康體專案。
2、 宴席服務需加強
下半年，世家軒餐廳接待了幾場大型的宴席，在實際操作過程中，餐廳的服務仍存在不足，傳菜不夠利落到位。針對此種現狀，我部開始對員工進行宴會接待程式的培訓及紅酒的基本知道及開酒程式、斟酒程式的培訓，並加強對傳菜劃單人員的培訓，為新年期間的宴席服務更加周到完善做好準備。
三、工作經驗體會心得：
1、經營方式不斷創新，把握時機促進營銷。
我部經營方式推陳出新，成功的推出各種特色美食套餐，例如：家宴送餐服務、貼心家庭套餐、新年前夕特惠套餐及餐飲贈券、新年套餐等活動。並通過各種節慶，推出節慶相應的經營活動;把握目前二期業主年底入夥的大好時機，大力推廣入夥酒的套餐服務，製作入夥酒套餐的宣傳資料，在二期小區內宣傳推廣並接受二期業主們預訂。
2、 有效控制成本，節約費用開支。
我部提前考慮到在農曆新年期間，食品原材料價格都會比平時高30%左右，為避開採購高峰期，決定提前在20__年10月採購了2萬元的食品乾貨原材料和200瓶紅酒，節省了約30%的採購成本。
3、 團結共進，加強工作協調力。
作為同一個部門員工，應該互相學習，加強聯絡，共同合作，做好服務工作。為了部門整體發展這個共同目標，各員工應該緊密合作，減少內耗，充分發揮團隊精神，利用集體的力量提高經營部的整體作戰能力。
四、二○○六年的工作思路及計劃：
利用二○○六年上半年的各個節日的到來，積極開展適時的經營專案。如新年套、元宵燈迷夜、南亞水果美食節、“六一”兒童興趣比賽活動等。經營方式多樣化、人性化，並逐步考慮把服務推廣到小區以外，配合康體設施的配套服務，努力創造經濟效益。力求把飲食、娛樂做為文化的推廣，把會所朝著高層次經營、優質服務水平的方向推進，把江南世家營造成為一個擁有豐富文化底蘊的居住小區。
五、人事行政部
人事行政部在二○○五年下半年的工作過程中，從組建到穩定，主要開展了以下工作;
一、完善各項管理制度;
二○○五年人事行政部積極推進人事管理制度的建設，基本確立公司人力資源管理的制度體系，形成較為規範的人事管理流程。對工作中容易出現問題的環節進行制度化管理，如宿舍管理制度、物料驗收管理流程、突發事件處理規範、樣板房管理制度等。為充分調動員工的積極性，改變做好做壞工資一樣的狀況。目前，員工薪酬福利與績效考核掛鉤的管理制度已正式在保安部開始試行。
二、加強人事流程的規範管理;
嚴格執行公司審定的人員編制，根據精幹、高效的原則，結合業務部門工作開展情況進行定崗定員。下半年，根據二期實際情況，對增加的工作崗位進行了增編申請，其中保潔員固定編制 人，臨時編制8人，保安員固定編制10人。(見附表一：人員編制變化表)
對業務部門的人員任職條件重新制訂了任職標準，如客服中心的物業助理，從原來的高中學歷提升為全部物業管理大專畢業，工程技術崗位全部要求持證上崗。根據各崗位的新任職標準，完成人員招聘工作。(見附表二：人員素質統計表)
三、員工培訓;
針對物業公司業務開展過程中，提出的員工素質直接影響服務水平的問題，認真做好各類培訓工作。對新進員工進行上崗的制度和業務培訓，共舉辦三期新員工培訓，新入職員工的入職培訓覆蓋率達到95%以上。根據業務部門的培訓需求，七月份曾邀請專業學校老師進行禮貌禮儀的培訓，提高人員服務意識和整體形象。十月份對部門骨幹、領班進行管理基礎知識的培訓，提高基層管理人員對執行力的認識和重視。
四、積極配合業務部門的工作開展;
1)下半年，物業公司的主要工作任務是二期收樓，人事行政部配合完成《物業管理協議》、《業主手冊》、《服務公約》等服務管理協議的版面設計、內容核對和印製。小區標識、道路指示系統的設計方案、製作及驗收。完成交樓過程中所需配套物品的設計及製作。為配合營銷工作的開展，組織各部門進行了四次樣板房的搬遷。針對業主的投訴意見，對P16地下車庫、L16(原綠化清潔倉庫)進行了整理和遷移等等。並在12月根據公司的發展需要正式接管樣板房。
2)隨著三期的接管，積極配合房產工程部對三期員工宿舍裝修的配合，組織保安、人事、綠化部員工通過義務勞動對籃球場、宿舍周遍環境、員工通道進行了清理。並完成了員工宿舍的順利搬遷和舊宿舍的善後工作。
3)配合營銷和客服中心，協調組織《江南一家親》的大型社群活動，營造良好溝通與和諧的社群氛圍，體現物業公司的整體形象。
4)負責二期住戶日常煤氣的充氣和及時更換，保證業主的生活所需，配合客服中心的工作。
五、加強團隊建設
針對上半年住戶問卷調查中提出的物業員工流動性大的問題，人事行政部從兩個方面進行了整改。
1) 關心員工，改善員工福利。對員工意見最集中的伙食問題，進行調查，及時反饋和調整。對飯菜的配菜方式、口味、分量、用餐的時間等均進行了新的調整。定期舉辦員工生日晚會，組織全體員工登山活動，豐富員工的業餘生活，提高團隊的凝聚力。
2) 加強與員工的溝通，定時進行員工意見調查，對離職員工進行滿意度調查，瞭解目前存在的員工生活上、管理上的問題，並切實把存在的問題反饋和解決。
下半年，人員流動情況基本穩定，在行業流動性最大的年底，物業公司的人員流動率基本低於5%。(見附表三：人員流動情況表)
六、目前存在的
問題與改善;
1)加強與各業務部門的溝通力度，真正起到協調潤滑的作用，必須做好業務部門工作開展的強而有力的後緩。
2)加強行政部門監督管理職能的發揮，對物料的管理、使用、採購進行更規範的制度化管理，做好節流的控制。
3)加強激勵機制的建設，推廣評優活動，以精神鼓勵和物質鼓勵相結合的辦法，調動大部分員工的積極性、做好隊伍的團隊建設。
七、二○○六年工作目標和思路
員工是企業的根本，員工素質是企業優質服務的基礎。我們將把培養一支專業、高
效、嚴格管理的服務團隊作為二○○六年開展內部管理工作的基本戰略，實行嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓計劃、績效考核，推進企業文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚力和向心力。
六、財務部
回首二○○五年下半年工作，物業財務部向規範管理合理調配又向前跨了一步，完成了物業公司與世家軒的財務分賬、物業公司財務管理模式的轉變、財務制度的制定、管理臺賬體系的建立等等幾個重要的任務，使物業公司的財務工作在以前的一些基礎工作之上得到了全新的改變，與整個集團財務工作達成一致的高度，邁上了一個新的臺階。具體工作如下：
完成重點工作
一、物業公司與世家軒的財務分賬
從05年7月份開始，根據集團財務中心的要求，完成世家軒與物業管理公司的分賬處理工作，開設世家軒金碟賬套，獨立核算，對已輸入金碟的憑證進行整理裝訂入冊並存檔備查。11月份，又把該賬套移交給集團會計核算部。
二、物業公司管理臺賬體系的建立
根據君華集團財務中心的統一要求，結合物業公司的實際情況，在以前的會計核算基礎之上，從管理的角度，制定了物業公司的管理臺賬體系(物業公司及世家軒)。包括管理臺賬、管理臺賬的彙總、管理報表、財務分析、資金計劃、資金計劃執行情況彙總表等等一系列的工作的開展和圓滿完成，與整個集團達成一致，使物業的財務工作真正走上集團的財務工作軌道，真正發揮了財務管理的作用。
三、物業公司財務制度的制定
在君華集團財務中心的統一指導下，制定了物業公司的財務制度體系。包括《君華物業財務制度》、《君華物業管理臺賬核算辦法》、《君華物業財務付款管理辦法》、《君華物業付款審批許可權的規定》、《君華物業財務部部門職責》、《君華集團內部服務結算管理辦法》的制定。規範了整個物業公司的財務運作流程，使物業公司的財務工作得到了全面的提升和改善。特別是在付款的審批流程上有了明確的規定，從根本上進行了一次大的提升。
四、物業公司財務管理模式的轉變
物業財務部對一些以前的會計核算工作進行了相應的規範、理順之後，根據集團財務中心的要求，物業公司財務部與會計核算部進行了工作交接，把會計核算工作併入集團會計核算部，物業公司財務部負責管理臺賬、財務管理工作，從以前基礎的會計核算工作之上，提升到真正的財務管理工作，從公司的利益出發，為公司領導做好財務參謀，提供最準確的財務管理資料。物業財務部與會計核算部為保證工作的順利開展執行，作出了具體的工作事項互相協調配合，逐步的完善整個財務工作流程，確保物業公司財務工作的規範性、準確性，提高財務工作效率。
五、完成目標工作
配合客服中心完成了下半年二期的收樓工作，加強管理費的收繳工作。從7月份開始，共收樓140戶，收樓費用 149.33 萬;從10月份開始，重點加強管理費的催繳工作，10-11月共追繳了管理費10.58萬，收費率比上半年大大的提高。
六、完成科奈財務部門的資料錄入
一期維修基金以及欠費情況的徹底清查。彙報公司領導，進行催繳工作。
監控世家軒的財務開支、價格稽核及收款流程的管理。對收銀人員進行財務培訓，並且於9月份開始增設了收銀機，使收銀工作更加規範，大大提高了工作效率。
七、二○○六年財務部工作思路:
1、建立物業公司的成本庫。根據物業公司和世家軒的實際工作情況編制物業公司的成本庫。合理、準確、清晰的瞭解物業公司的成本經營狀況。為財務分析提供最真實的資料。
2、進一步加強對收費的管理力度，徹底清理欠費情況，把一期的收費率提高到70%，二期90%。並且對一些代收代付的收費還需進一步明確劃分，包括水費、有線電視開通費的返還部分，代收業主收取的差價部分等等一些費用的劃分歸類都有待明確。
3、從管理的角度，對世家軒的經營狀況進行進一步的核算。把員工包餐與對外經營徹底分開核算，對於一些經營費用也應該合理的分攤，真實的反映世家軒的經營成果。
4、新的財務制度的實施，財務部要財務部門要監督把關。對於以前一些比較模糊和混亂的流程要徹底理順。包括各部門計劃的審批流程，採購的審批流程，與發展商相關業務的計劃、報銷審批流程等等都要嚴格按照制度執行。
二○○六年雖然任務很重，但是都需要我們盡心盡力的一步一步去完成，只有這樣，紮紮實實，發現一個問題解決一個問題。從財務管理著手，逐步把物業公司的財務工作提升到一個新的高度，邁上一個更高的臺階!更好的服務於公司!
一份汗水一份收穫，述職報告物業公司全體員工在二○○五年工作中雖然取得了一定的成績，但離工作的目標仍有很大的差距。由於物業公司規模的迅速壯大，員工隊伍不斷遞增，傳統的管理方法和運作模式已經無法適應新形勢下的發展要求。長期以來形成的權責和職責不清使內部工作發生重複、遺漏和相互推諉現象，這直接制約著企業向前邁進的步伐。
二○○六年我們將從源頭上抑制不良歪風的蔓延，向科學化、規範化方向邁進。推行規範化管理，反對內耗，提倡團隊高效協作，把努力提高服務質量和工作質量作為中心任務。充分發揮各部門職能優勢，有效調動全員參與管理的積極性。合理健全監管機制、以強化制度落實為主要目標，始終站在提升服務品質的高度，使物業公司向著高標準、嚴要求、人性化的服務領域邁進，帶出一支精簡、高效的服務團隊。
二○○五年十二月二十日
回首20xx年下半年的工作，充滿著艱辛和快樂，這半年來，我物業部全體員工在公司正確領導下，團結一心，艱苦奮鬥，勇於拼搏，不斷創新，進一步完善和改進了物業部的管理和服務質量，取得了可喜的成績：組建了一支優秀的物業管理團隊，建立了一種科學的管理模式和先進的管理理念、管理方法，以及嚴格的質量標準和工作程式；形成了服務與管理相結合的專業分工體系，多次得到上級主管部門領導的表揚和讚譽；一年以來，我們緊緊圍繞戰略規劃、品牌建設、內部管理、資訊溝通、服務績效來展開一系列的工作。
一、全力配合公司地產開發，小區品牌不斷提升
今年，為了配合公司的物業發展，公司調整了發展戰略，奉行“先品牌、後規模”、“把工作重心放在改進物業的服務品質”的思路，集中優勢資源確保為公司開發的精品樓盤提供配套的精品物業管理。為此，重點抓好以下幾方面工作：
1、貫徹按物業管理iso體系的有效運作
成立之初便做好了質量的策劃，明確公司的質量目標、要求，以及所想達到的目標，以最合適的服務質量去滿足業主及使用人的需要。一季度來，公司始終按照iso9000和iso14000的要求為奮鬥目標，同時也進一步向業主及使用人展示了公司相關方面優質服務的形象，打造陽光名邸物業品牌。
2、形成以客戶滿意為中心的質量體系
自進駐開始，一直把“客戶滿意，業主至上”作為工作的中心，進一步確定了以客戶為中心的經營服務理念，今後我們將繼續貫徹實施和改進服務質量，提高服務績效。
3、建立陽光名邸物業零缺陷的目標
部門成立之後，經過反覆討論和研討，認為要想做的獨特，就須把工作做到零缺陷：服務零缺陷；操作零缺陷；裝置零故障；安全零隱患的四零缺陷。明確了業主不總是對的，但永遠是最重要的客戶需求，充分做好達到需求的各種準備，積極預防可能發生的問題。
二、人員管理
人力資源是公司發展的重要保證。我們堅持屬地化管理的方針，進駐之初，因處地特殊，故人員素質偏低。但為了提高公司的競爭力，我部門積極開展多種員工專業知識培訓，使員工成為“一專多能”且達到了顯著的效果。員工培訓包括：企業文化培訓，專業技術培訓等，特別是對管理層進行的物業管理員資格考評培訓和保安隊伍的消防知識培訓以及專業知識培訓。通過培訓，提高了員工的綜合素質，改善了員工的工作態度，激發員工團結合作，大大提高了服務質量，也給公司的發展提供了廣闊的空間。
三、完善各項規章制度，建立內部管理機制
我物業部始終把提高物業服務水平、擴大服務範圍、由內部服務逐步走向外部服務發展，爭取從市場中獲取效益當做今後可持續性發展的必由之路。而要實現這一目標，優質服務是根本的基礎所在，為此，我們本著實事求是的原則建立了一系列適應市場經濟發展需要和公司發展需要的《崗位工作質量標準》、《效績考核制度》、《員工獎懲條例》、《值班人員工作制度》、《業主回訪工作制度》、《投訴接待處理制度》、《考勤制度》、《會議制度》、《檔案學習落實制度》、《效績考核檢查落實制度》、《員工培訓制度》等近二十多項規章制度，並加大檢查落實力度，使各項工作有計劃、有方法、有依據、有目的的穩步展開；同時，為了建立完善的內部管理機制，採用“走出去、引進來”的方式，到南京、淮安等物業公司學習參觀，在汲取先進管理經驗的基礎上結合我們的實際情況，對各部門每個管理崗位的職能、作用、工作範圍作了明確的劃分，從而將各項工作細化到每個人，促進了各崗位的積極性、主動性和創造性，使各級管理人員在工作實踐中不斷得到鍛鍊，業務、管理水平不斷得到提高。
四、保安方面
1、在公司和我部門的嚴格挑選和培訓下，和保安人員的共同努力下，圓滿完成了泗陽縣房產會、陽光名邸一期、二期開盤及政府領導參觀的安全防範和現場維護工作。但隨著工作的逐步加深，漸漸暴露出了我保安的.經驗不足與缺陷：人員素質過低，專業知識不足等。為此我部門於今年進行了一場保安大革新，實行末尾淘汰制，從而在對隊伍內部形成競爭機制。其次我們購置了嶄新的保安服裝。工作的革新使我保安的外在形象上了一個新臺階，從而達到外塑形象，內塑品牌。
2、工地保安工作始終貫徹公司領導的外鬆內緊的方針。因工地現場處地的時間、環境比較特別，我部門嚴格實行《來訪人員登記制》和《車輛進出登記制》以及憑銷售人員引領進入制，謝絕參觀客戶私自進入施工現場，從而在源頭上杜絕安全事故的發生，我工地保安在接管1年期間抓獲工地盜竊嫌疑人8起，制止偷竊事件多起，驅趕拾荒人員50多起，為公司和施工隊挽回了一定的損失。
3、在自身管理方面，我公司保安堅持一天一小會，一週一大會，進行交流與檢討。同時，開展專業知識培訓。從成立至今，共進行了六十多次專業知識培訓，二次消防知識學習以及長期的軍事訓練。同時實行嚴格的保安考核辦法和工作流程，以及不計名的考評制，獎勵優秀隊員，扣罰表現較差的隊員。
4、在夜間管理方面，我保安部嚴格控制外來流動人員，實行售樓處和工地不定期的巡邏，確保了管理區域內公司財產的安全。
為了總結經驗，尋找差距，規劃前景，促進**年工作再上一個新臺階，現將20xx年工作總結如下：
一、積極開展各項經營活動，提高經濟效益
陽光家園管理處在20xx年工作中，在成本控制上下了很大的功夫，使管理處工作首次突破零的利潤，創造出一份來之不易的經濟利潤。20xx年工作全面展開之後，管理處為了尋求更大的利潤增長點，召集全體員工在公司目標和經營思路的框架下進行分析，集思廣義，根據陽光家園小區實際情況，制訂出適合自身發展的經營專案。
陽光家園管理處全體成員在上半年工作中積極展開了各項有償經營服務活動。如“家政清潔服務;小孩接送;房屋中介等各項有償服務。全體員工利用休息時間加班、加點來展開各項有償服務專案，家園全體員工共，在保證小區正常生活秩序的前提下開展各項經營活動，管理處全體員工不計得失，利用休息時間來展開各項有償服務。
做家政清潔，保潔做不過來，保安人員去協助。甚至上夜班人員也要抽出半天時間主動協助，在20xx年元月份是家政清潔的高峰期，為了使管理處充分利用這寶貴的時間創造出利潤，在保證小區正常工作的前提下，一天接家政清潔服務，就這樣管理處全體成員在分分秒秒創造著利潤。
一份耕耘一份收穫，截止10月未，家園管理處就有償服務這一項已產生1002利潤，給公司創造出一定的經濟價值。
二、以高效、優質的服務贏得新的利潤增長點
陽光家園是集團公司開展較早的一個專案。小區面積不大，入住率雖高，但住戶資源不是很豐富，物業公司通過幾年和業主的磨合，已經形成較為成熟的管理運作模式。業主對物業公司也給予了認可，但由於小區面積不大，收費低下，造成物業管理經費不足，無法保證物業管理的正常運作。根據這一狀況，管理處在20xx年度工作中調整工作思路，在保證小區各項工作穩定的狀態下，利用現有資源，贏得新的利潤增長點，通過新增點來彌補由於管理面積小而產生的虧損;另一方面陽光家園一直以一種較為平穩的管理方式在執行。在相對的物業管理活動中突出業主至上的服務模式，只要求品牌不看中利潤。**年公司整體思路做了調整，作為陽光家園管理處，即要保持物業管理各項工作平穩，又要創造相應的利潤。針對這種情況管理處立足現有的管理服務模式進行創新，以服務帶動管理費用的上調，使業主感受到物業提供的超值服務，便於管理處對費用適時進行調整。
管理處在**年上半年工作即將結束時，對陽光家園物業管理服務費用進行了上調，在原來的基礎上漲浮達到每平方米0.1。在這種情況下，就要求我們以更加優質的服務來贏得業主對漲費的認可，管理處在進行了艱難解釋和溝通工作後，終於在7月份將物業管理服務費漲到國家標準範圍內的最高標準，使管理處產生一項新的經濟增長點。
三、開源節流，降低成本，提高效益
1、加強各項費用的收繳工作
鑑於物業管理是一個高投資、高成本、低迴報的服務行業。要確保管理處工作持續正常進行，必須做好物業管理各項費用控制，並保證按時足額收繳。截止11月未管理處收費率達到9以上。
2、厲行節約、降低成本
今年管理處全體員工，繼承發揚20xx年的優良傳統，時刻樹立成本意識和節約意識。嚴格控制各項管理費用的支出，使各項費用支出降低到最低限度。截止11月未費用支出比同期支出節約2824。
通過管理處全體員工的汗水澆灌，陽光家園上半年的工作紮實而富有成效。截止11月末收入目標完成率達到12，已產生利潤5633，**年工作怎麼來開展，是否能保持這個良好發展勢頭呢?下面我就陽光家園管理處下半年工作實施計劃及工作目標做以闡述。
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