(一)、有計劃、有階段性的推銷、談判
1、接近客戶，套近乎是良好溝通的開始;
2、引起對方足夠的注意力、興趣和購買慾望;
3、利用自己豐富的房地產專業知識，信心十足地介紹自身專案的優勢;
4、打動他，令對方下定決心購買。
(二)、利用暗示進行推銷、談判
1、正面暗示
日本有(醫生的正門、律師的客廳)的說法，即是說：破爛的正門，不堪入目的沙發，讓人無法相信他的本事;相反，華麗的正門，華貴的沙發，則令人心裡舒暢。
同樣，銷售員若是穿衣服皺巴巴，表情灰暗，無精打采，那麼就算客戶有滿腔的購買慾望都可能受到影響。
2、小小的動作也有暗示的作用：
①倒揹著手面對客戶——讓人感覺高高在上，沒有親近感
②抱著胳膊——讓客戶產生反感
③搓手——沒能信心的表現
④眼睛的動向——眼神不能飄浮不定，眼睛是心靈的窗戶
⑤腳的位置——兩腿叉開，顯得吊兒郎當。
(三)、巧妙利用電話推銷
1、在電話中作給人好感的交流
①注意聲音的高度，速度、語氣、稱呼、自我介紹;
②注意聲音給人的感覺;
③注意用詞不達意、談話時間，儘量以簡潔為要;
④選擇打電話的時機，準備好要談的事項，準備好需記錄用的紙、筆、計算器。
② 商洽成功的要點：
(一)、與客戶融洽談判
1、以自然、輕鬆的心情好好地與客戶溝通、融洽相處;
2、有禮貌，培養推銷禮節，不說謊、真誠相處;
3、認同客戶的優點，並加以讚賞，令對方開心;
4、尋找共通的話題，以商品房為談話中心，將我們的專案的結構、價格、環境、交通，升值潛力等等詳細作介紹，突出自身樓盤的優勢，必要時也可以適當地說競爭樓盤的劣勢;
(二)、對客戶作有效的詢問
1、利用詢問讓客戶開口說話;
2、作能讓客戶馬上答覆的簡單詢問;
3、能夠讓客戶理解的詢問——不要太專業化，專業術語太多。
一、謙虛的向她們學習
一開始不可能就得到同事的認可，要用心的觀察觀察周圍的事物，向同事切中要領的問題，不要一開始就一味的去向同事炫耀自己有多高的文化水平，有多深的資質，這樣會讓人感到反感，而且也不要忽略身邊不起眼的同事，或許有一天對方會成為自己的頂頭上司，又或者是好朋友，或者是工作夥伴，所以一開始就要向她們謙虛的學習，不能太張揚。
二、不能立馬判斷誰是你重要的，誰是你的好朋友
不能看到同事第一眼就立馬的斷定這個人會是自己的好朋友，或者頂頭上司，不能憑感覺去斷定，只有通過平時的接觸交流才知道，也不能輕易的相信別人對自己的閒言碎語，說某某怎樣怎樣，而去孤立別人，這個是不可取的，每一個同事可能都會成為你工作當中的引導者，你可以在她們身上了解到公司更多的情況。
三、不能隨意去打聽別人的隱私
不能隨便的去打聽同事的隱私，也不能隨意的去聽她們的閒言碎語，一天到晚都說一些八卦的新聞，不單單同事對自己的為人不信任，最終有一天自己也會成為別人口中談論的物件。
四、和她們友好相處
因為在你還不瞭解對方的情況下，你是不知道對方的人際關係有多廣泛，要和她們建立友好的關係，也讓她們成為自己人脈的一部分，捉住和每一個同事在一起的時間，即使在對方身上得不到自己想要的資訊，但是也可以和她們建立好關係。
五、擴大人脈
其實同事就像自己的朋友一樣，可以在她們身上學到工作經驗，處的好，她們還會幫你推薦一些潛在的朋友，不可能單單靠一個朋友就可以建立人脈，捉住一切和每一個人交談的機會，這是擴大交往面的一個途徑
六、慢慢去融入她們
剛進公司可能自己就會成為她們不信任或者懷疑的 物件，甚至還會有人對自己冷漠和歧視，不管怎樣都要相信時間可以證明一切，不要操之過急的和她們建立人際關係，要花時間慢慢的去尋找一種適合自己的方式去和她們建立人際關係。
1、客戶首次諮詢問題時
應該面帶笑容(旺旺微笑表情-下同)回答：“您好，有什麼可以幫到您的嗎?”或“您好，歡迎光臨”
不應該冷淡乾巴巴無表情(下同)的說“什麼事阿?”或“說阿?”(我就遇到過這樣的賣家，覺得賣家好象剛跟別人生完什麼氣再來和我說話一樣，所以趕快走人了事……)
2、面對客戶詢問而你正好離開電腦又沒設定自動回覆時
應該面帶笑容的說：“很抱歉，剛才臨時接了個電話(或去倉庫查貨/倒水/去衛生間等)，沒有及時回覆您請別介意，有什麼需要幫助呢?”
不應該置之不理或不說明離開理由無表情的直接回答客戶提問：“你說的這個沒有”或“那你要什麼型號?”等等，這樣會給客戶留下不禮貌、冷淡和突兀的不好印象。
3、面對客戶討價還價時
應該面帶笑容的說：“很抱歉呢，本店定價都是經過再三考慮的，利潤有限不接受議價，請多多理解…”;如果你不想與對方“理論”時間太多可以說“沒關係，您可以再考慮下，不買都沒關係的，非常感謝您的光臨，希望以後有合作機會哦”
不應該說：“買不起就別買，充什麼大尾巴狼”或“本店不接受討價還價，還價免談請繞道”
4、面對客戶給你看其他同樣產品比你便宜的貨品連結時
應該面帶笑容說：“我們不能保證自己所有產品都是淘寶最低，但我們一定能保證我們的產品質量和服務，您也可以再考慮沒關係”
不應該說：“那你去買便宜的阿跑我這來磨嘰什麼呢?”或說些打壓同行的話“因為他的是假貨我的是正品阿”等等
5、面對客戶購物提出其它不合理要求時(優惠到底了還要送禮物/包郵等)
應該說：“真的很抱歉，我們對每個客戶都是一樣公平公正的，請理解和支援，您也可以考慮後再決定購買，沒關係哦”(這句話我常說嘿嘿~，因為我總覺得買賣自由，是你的跑不了，不是你的求也沒用，事實上你越在意越想成事失望卻越大，所以一切順其自然的好!)
不應該說：“暈，怎麼遇到都是這樣儘想佔便宜的人”或“你這人也忒狠要求也忒多了吧”更甚“有多遠滾多遠，本店奉陪不起”(有的很牛的級別高的店真的會這樣回擊一些過份的買家!)
6、面對客戶說你的運費比別的賣家高而心生疑惑時
應該說：“在運費上我們承諾絕不會賺賣家一分錢，快遞公司收我們多少我們收客戶多少”或“也許我們還不是大賣家，發貨量有限，還享受不到大賣家的快遞折扣，但絕不會在快遞上想著佔買家一分錢便宜，請放心也請理解…”
不應該說：“嫌高別買阿，沒人逼著你買”或“沒人說我的運費高就你這樣說很好笑”之類!
7、客戶希望你為他(她)推薦而此時你正忙時
應該面帶笑容的說：“現在詢問客戶較多，希望別介意回覆慢，您可以先挑選好然後我給您參考意見OK?”
不應該說：“沒時間我很忙”或“我怎麼知道你喜歡什麼，自己看啊!
8、面對客戶要你對她(他)挑選後的感覺發表意見時
應該實事求是、客觀公正，比較真實且具體的給出建議：“我覺得這樣搭配可能比較協調…我覺得你選的個性些，我推薦的可愛些，不過我的意見只能作為參考哦，主要還是看您的喜歡和選擇了，相信自己的第一感覺一般沒錯…”
不應該不管三七二十一。為了賣出。不負責任、千篇一律、誇大其詞甚至吹毛求疵說“哇塞，絕對一流、超級卡哇伊、絕對美麗動人回頭率百分百、不漂亮死人不要錢”等大話空話
9、面對客戶很長時間的挑選和猶豫不決時(如果你已經沒有耐心想撤了`)
應該真誠的說：“其實您選的款不錯的，我覺得這款比較適合您，不用再猶豫了哦”或“那您慢慢選，我現在客戶較多請別介意，選好了告訴我就行”
不應該不耐煩的說：“暈，你都選了10幾件1、2個小時了，還要選到什麼時候阿?”或“你到底買不買阿，不買別浪費我時間好不好?”
10、售後面對客戶說你的產品有質量問題時
應該說：“請彆著急，如果的確因為我們的疏忽而造成質量問題我們不會逃避責任…如果是我們的原因給您帶來的遺憾，先說聲對不起…”
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