“公平住房權”是新一輪住房制度改革核心
儘管我國城市化率跨過了50%大關,人口集聚度卻不夠。因此,新一輪住房制度改革,首先要讓2.7億城市常住外來人口逐步落戶城市,並享有等同於戶籍居民的公共服務,這就要求在市民化的同時,各級政府要加大公共服務供給規模和均等化力度。
本週的中央政治局會議,具有重要的“時間節點”意義,除了為即將召開的中央經濟工作會議定調,也是為國家 “十三五”規劃開局謀劃,更是為時隔37年之後再次召開國家城市工作會議“打前站”。三重“指向”剛好統籌了我國在短期、中期和長期內的經濟發展戰略,即短期要保持經濟增長在合理區間、中期全面建成小康社會、長期內以新型城鎮化夯實內需增長。
房地產作為國民經濟基礎產業、先導產業、民生產業,自然貫穿於短期、中期和長期經濟發展戰略中。短期看,加速樓市“去庫存”是保持經濟增長在合理區間的應有之義;中期看,全面建成小康是“十三五”經濟社會發展的目標,而通過住房等公共服務均等化、外來人口“市民化”來加速推進“供給側”改革,則是分享改革紅利、實現小康的重要途徑;長期看,城市化率達到50%以後,城市化要揮別“土地城市化”、“半城市化”,走向提高城市集聚能力、構建內需驅動的新階段。
今年以來,樓市庫存高壓警報不斷升級,對火爆了10多年的房地產開發投資、新開工和土地市場形成驟然降溫的效應,這對於穩定固定資產投資、平滑“去產能”、避免系統性金融風險的衝擊,已構成了短期內的最大不確定風險。因此,近期國家領導人連續對“去庫存”做出重要指示。同時,在11月中央財經領導小組會議上,針對加強“供給側”改革部署了四項措施,其中就包括化解樓市庫存。
這意味著,樓市“去庫存”並非像以往一樣,在“需求端”刺激可化解,而是要在“供給端”釋放要素活力、釋放有效住房需求,途徑就是通過戶籍制度改革,提高外來人口“市民化”比例,將新市民納入城市社會保障、住房政策的範疇,降低新市民城鎮化的成本。目前,城鎮化率達到53%、城鎮戶籍居民人均住房面積達到35平方米,過去10多年基於戶籍居民“房改”帶來的住房需求高潮已過。
由此,基於刺激購房需求為主的樓市政策和制度,也到了需要徹底革新的時候了,這就是本次中央政治局會議提出的“推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革”,也是“十三五”規劃建議提出的“深化住房制度改革”。新住房制度下,住房需求的主體是外來常住人口,解決住房需求的途徑是“供給側”改革,而非需求側刺激,如實現外來人口“市民化”、降低購房成本;市政設施建設要與住房供應同步推進,而並不是單純的“造城”。
繼1998年房改之後,重提住房制度改革,是我國城市化和經濟增長進入轉折點倒逼所致。本世紀以來,我國 GDP能以平均10.7%的超高速增長,入世紅利疊加住房市場化紅利,驅動由製造業、房地產、基建為主的固定資產投資年平均25%左右的增長是主因,表象就是城鎮化率以年均1.5個百分點快速增長。而在上世紀50至70年代的西方國家快速城鎮化時期,城鎮化率年均增長僅0.6個百分點。
不過,由於2019年以來我國勞動人口每年減少200至300萬,加上外來人群僅作為生產要素存在,城市政府不對外來人口提供公共服務,勞動力成本快速上升,出口導向的製造業優勢開始減退;同時,城鎮戶籍居民基本住房需求滿足後,房地產高增長結束,也就無法消化過剩的製造業產能;此外,製造業和房地產下滑,地方政府供給基礎設施也越來越力不從心。
因此,“十三五”及未來,我國經濟增長“下臺階”,城鎮化增速下降是必然的。按國際經驗,城鎮化增速放緩必然伴隨經濟增速“下臺階”。日本城市化平均增速從1946至1973年的1%降到1974至1983年的0.32%,經濟增速也相應從9.4%降至 3.7%;德國城市化平均增速從1950至1969年的1%降到1970至1979年的0.16%,經濟增速也從7.9%降到3.1%;韓國城市化平均增速從1953-1995年的1.3%降到1996-2019年的0.25%,經濟增速也從8%降到4.6%。
城市化放緩伴隨經濟增速“下臺階”,事實上是第二產業增加值佔GDP的比重下降,但同時,第三產業增加值佔 GDP的比重全面提升,現代服務業成為未來經濟增長的新動力。後者是在城市化率達到50%以後,人口和產業在城市集聚,推動產業轉型和升級的結果。因此,即便經濟增速“下臺階”,但增長質量更高了。
不過,儘管我國城市化率跨過了50%大關,人口集聚度卻不夠,這突出表現在已經去城市就業的外來人口始終無法在城市集聚,因為這些人群難以落戶城市,無法享受城市公共服務,加上長期作為低廉生產要素存在,無力支付“自我城市化”的成本。因此,即便交通通訊、文教娛樂、醫療保健等現代服務業已嶄露頭角,但因體量弱小無法填補傳統產業“去產能”留下的空白。
提高城市的集聚程度,關鍵就是要讓外來人口能夠像戶籍人口一樣,享受城市的公共服務。因此,新一輪住房制度改革,首先要讓2.7億城市常住外來人口逐步落戶城市,並享有等同於戶籍居民的公共服務,這就要求在市民化的同時,各級政府要加大公共服務供給規模和均等化力度。外來人口安定下來以後,衣食住行的需求接踵而來,基於支付能力以及過往對城市的巨大貢獻,他們享有公平住房權,應該被納入住房保障的範疇,政府要幫助他們實現“住有所居”,比如公積金政策要覆蓋到新市民、降低新市民購房首付比例、加大對外來人口購房的貨幣補貼,這是新一輪住房制度改革要考慮的內容。
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