導讀：今年，房地產發展寫入了《政府工作報告》，2019年工作安排中提到 “擴大務工人員居住需求，吸引廣深港澳房產投資”。2019年，中山的房地產市場將往哪個方向發展?今年的樓市相比去年最後一個季度的走勢，預計又會有怎樣的變化?
有房才有家，現在安家中山正當時
主持人：《政府工作報告》提到"擴大務工人員居住需求"，大家對此怎看?
樑士倫：中山人口結構比較特別，外來非戶籍常住人口超過戶籍常住人口。要讓外來務工人員在中山穩下來，有房子，家才在這裡。中山這幾年房地產發展過早、過快，因供應量過多，導致房價相對周邊城市低。擴大外來務工人員居住需求，讓他們在中山買房，這是最好的時候。
程禹斌：中山這一提法，可以理解為供給側改革方面的舉措，這會促進中山房地產業的結構調整。
政策要配套，公共服務設施也少不了
主持人：現在方向有了，實際操作上，該注意些什麼?又該怎樣去擴大呢?
程禹斌：有一個問題是值得關注的，存量裡面，有多少產品是適合務工人員的?要不要做一個起碼的統計和分析呢?另外，用什麼樣方法去促進也值得思考。很多地方有購房入戶政策，或者是購房補貼政策，讓購房者直觀地感受到實惠。
樑士倫：對政府來說，倒是建議適當出臺相關制度。例如，分不同人群，如人才落戶購房、技能人才購房、經濟困難群體，制定針對性政策。鼓勵用人單位對務工人員購房提供藉資等支援。在不違背相關稅法前提下，政府可對非稅收費專案予以減免。政府還可通過降低房地產企業開發成本，引導房地產企業對務工人員購房給予優惠。調動各方積極性，共同推動房地產健康發展，既解決去庫存問題，同時又保證房地產有序發展，更好解決非戶籍常住人員就地安居問題。
李暉：去年9月28日，我市出臺了《關於支援普通住房需求的指導意見》，鼓勵中山市自住型和改善型住房需求。政策支援包括：繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%;外來務工人員在全市範圍內購買普通住房，入戶積分由100分提高到150分;購買家庭唯一普通住房減半徵收契稅等。
程禹斌：還有一個問題，針對務工人員會集中購買的那部分住宅，一定要做好公共設施配套建設，這個才是最重要的。比如教育資源配套，要讓人買得起房，還能讀得了書。
吸引廣深港澳，要理性對待好時機
主持人：我們留意到，去年年底，深圳客到中山買房投資趨勢明顯，這次報告裡也提出"吸引廣深港澳房產投資"，這會對中山房地產市場產生什麼影響?
樑士倫：去年以來，因為深中通道這個熱點，客觀吸引周邊城市到中山購房。這有利於中山房地產去庫存，繁榮中山房地產市場。但同時，中山應該更加理性認識這個問題。從長遠看，房地產不應該成為投資主要領域。尤其目前房地產稅還沒有推出的情況下，如果把房地產作為主要投資領域，吸引異地投資人士，無形中會導致一個地方房地產發展的波動。同時也會帶來一系列其他相關問題 (比如空置等)。所以，房地產投資應該靠市場調控。當然，去庫存對房地產健康發展很重要。去庫存不力，過多資金沉澱在房地產領域，活錢變成死錢了，只有把房子賣出去，錢收回來，企業才能用於其他投資。
李暉：過去一年，去庫存一直是中山房地產市場的主調。截至去年12月底，中山的房地產庫存量為5.4萬套左右，去化週期由2019年的13-14個月縮短9個月。什麼是去化週期呢?這其實是新建商品房的存量與平均每個月商品房成交的比率，可以反映一個地方樓市庫存量的健康水平。"吸引廣深港澳房產投資"，對於房地產管理部門來說，監督管理的難度將增大;但對中山的房地產企業來說，是轉型升級的機遇。廣深港澳的高階客人來了，我們的房地產企業也得改變以往傳統開發的風格，拿出更高質量、型別更豐富的產品以及高素質的物業服務。例如：可以嘗試旅遊地產、文化地產等型別的開發。
程禹斌：中山區域性地域如坦洲、火炬區因特定因素容易吸引地產商願意進來。但總體看來，中山庫存大，後市承接力也不強。應該在土地供應，房產戶型，外來發展商的本土化(包括合併或合作開發)，物業服務質量以及最重要的公共服務配套方面出招。當務之急是要在有效去庫存及優化住宅的品種上下工夫，增強"宜居中山"的美譽度。
房價總體預計穩定，或持續"冷熱不均"
主持人：市民比較關心的是，外來投資者多了，房地產價格會不會繼續上漲?
程禹斌：我們既要看到對去庫存化的正面作用，也要看到房價高速抬升可能帶來的負面影響。尤其是，發展商不要盲目樂觀，理性對待。
李暉：投資客關注的都是與深中通道密切相關的區域板塊，這些核心區域的房價將會有所上升，其他區域的房價受影響較小。外來投資客增加，肯定會造成區域之間的房價不均，但中山的總體房價預計仍會保持平穩。
樑士倫：中山去年因為深中通道帶來這一波行情，不僅推動中山房地產繁榮，促進房地產銷售，也帶來了部分地段、部分片區房價快速上升，使得中山與周邊、國內其他城市相比，形成一大亮點。隨著深中通道正式批覆、建設，2019年中山會加大力度提前謀劃、推進與深中通道對接的相關交通和基礎設施工程，相信深中通道會持續對中山房地產產生正面刺激效應。
但是必須要看到，中山房地產多年來，供應相對偏大，本地剛需與其他城市相比不突出，目前市場開發總量偏大，因此中山房地產2019年會出現冷熱不均現象。
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關於“土地和房地產”，《政府工作報告》還講了什麼?
關於土地，報告提到：“加大閒置土地處置力度，引導建設單位整合利用碎片用地。深入推進“三舊”改造。加大建設用地收儲力度，為城市建設發展提供強力支撐。統籌解決一批土地歷史遺留問題。探索建立工業用地‘先租後讓、彈性年限’出讓制度。有序推進鋅鐵棚改造，盤活閒置工業廠房。”
關於房地產，報告提到：“科學調控、綜合施策，保持房地產平穩健康發展。擴大務工人員居住需求，吸引廣深港澳房產投資。發展住房租賃市場，建立購租並舉的住房制度。鼓勵發展文化地產、旅遊地產等新型業態。
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