最新營改增實施細則內容

近日來，營改增一直是我們關心的熱點，24日財政部、國家稅務總局24日公佈了自20xx年5月1日起將在全國範圍內全面推開的營業稅改徵增值稅改革方案細則。營改增全面收官也將進入倒計時。下面本站小編盤點營改增細則的內容有哪些，歡迎大家閱讀檢視!

營改增的核心觀點

營改增實施細則與市場預期差別不大,對房地產開發商來說稅負有所降低,約為1.5%。根據細則,房地產開發企業的增值稅率為11%,同時應納稅額(銷售額)允許抵扣土地價款,由於房地產開發企業的進項抵扣主要為建築業,建築業的增值稅率也為11%,意味著只有當毛利率大於50.5%時,增值稅的徵收才會高於原來營業稅負。由於大多數開發商的毛利率在35%,我們測算其增值稅率在3.5%,有1.5%的稅負節約。

對有大量在建專案的房地產開發商有稅收節約。根據細則,房地產老專案(20xx年4月30日之前獲得施工許可證的專案)可以選擇5%的核定徵收率進行徵收,根據增值稅率的計算方法,相當於4.76%,擁有大量在建專案的房地產開發商可以在兩類徵收方法中選擇一類進行,意味著在稅收節約上更有彈性。

免徵稅情形

《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》則公佈了40種免徵增值稅情形，包括託兒所、幼兒園提供的保育和教育服務;養老機構提供的養老服務;殘疾人福利機構提供的育養服務;婚姻介紹服務;學生勤工儉學提供的服務;個人銷售自建自用住房等。檔案還規定了一系列享受扣減增值稅的規定，涉及退役士兵創業就業、重點群體創業就業、個人將購買不足2年的住房對外銷售等。

建築業：稅率由3%增至11%

建築行業可能是受“營改增”影響最大的行業。安永大中華區間接稅主管合夥人樑因樂表示，對於建築行業而言，稅率從3%增加為11%，所以會有一定的稅負衝擊。

中金公司建築行業分析師廖明兵認為，短期來看，考慮到材料、人工無法足額獲得增值稅專用發票或甲方供應材料情況下發票難以進行抵扣等，大部分企業稅負將有所增加，但營改增可能僅適用於新籤專案，預計負面影響不大。長期來看，隨著建築企業發票管理力度加大，引進高科技裝置並減少人力投入等，減負效果將逐步體現。

房地產業：稅率從5%提高至11%

對於房地產行業而言，樑因樂指出，稅率從5%上升至11%，所以衝擊也不小，但是國家針對建築業以及房地產行業已經出臺了非常充分的過渡政策。

平安證券分析師王琳表示，判斷“營改增”對房地產公司的影響，關鍵是看土地成本能否抵扣。地產行業的成本主要由土地、建安、財務成本構成。地方政府無法開具增值稅發票，利息成本需等待金融服務業進行“營改增”後方能取得収票。若土地及利息成本無法抵扣，則相當於營業稅由目前5.5%上升至6.75%，地產商面臨稅負增加的風險，且毛利越高的專案稅收負擔越大。

國金證券地產業分析師胡華如認為，如果營改增後能按6%計稅並抵扣土地成本，將會極大改善企業的稅費負擔。如果僅以6%稅率徵收，對建安成本、財務成本等較高的企業利好也十分明顯。從政策的基調來看，房地產企業的稅費減免將逐步進入實質階段。

金融業：受益“營改增”

金融業子行業業務種類眾多，核算也比較複雜，因此被認為是最後一批營改增行業中的一大難點。從金融業的相關細則看，營業稅下的優惠政策在增值稅下基本予以保留，同時購置不動產可分2年進行抵扣。普華永道中國內地及香港地區間接稅主管合夥人胡根榮表示，從細則內容來看，金融業整體稅負水平變化不大，但不排除個別企業會有一定的稅收增加。

生活服務業：二手房市場稅負基本未變

對於大眾關心的個人銷售房屋繳納增值稅的問題，《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。