廣東省商品房預售管理條例

商品房預售是我國房地產交易的重要形式,也是一種新的重要的融資方式。商品房預售制度是伴隨著我國房地產市場的發展而產生的一種新的交易形式。下文是廣東省商品房預售管理條例，歡迎閱讀!

第一章　總　則

第一條　為了加強商品房預售管理，維護預售人和預購人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條　本條例所稱預售商品房，是指依法成立的房地產開發經營企業依法將其開發的商品房在竣工驗收前出售，由預購人按合同約定支付購房款，預售人按合同約定交付商品房的行為。

本條例所稱預售人，是指預售商品房的房地產開發經營企業。

本條例所稱預購人，是指購買預售的商品房的單位和個人。

第三條　本條例適用在本省行政區域內依法開發的商品房的預售行為及其管理。

第四條　省人民政府建設行政主管部門和市、縣人民政府建設行政主管部門或者房地產管理部門(以下稱“主管部門”)，負責本行政區域內商品房預售管理和本條例的組織實施。

政府其他有關行政管理部門在各自的職責範圍內，做好商品房預售管理工作。

第五條　預售商品房應當遵循公平和誠實信用的原則。

第二章　商品房預售專案管理

第六條　預售商品房時，應當取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可

證應當具備下列條件：

(一)預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照;

(二)按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書;

(三)持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，並已辦理建設工程質量和安全監督手續;

(四)已確定施工進度和竣工交付使用時間;

(五)三層以下的商品房專案已完成基礎和結構工程;四層以上的商品房專案，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程;

(六)已在專案所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶;

(七)預售商品房專案及其土地使用權未設定他項權;

(八)法律、法規規定的其他條件。

省建設行政主管部門可根據市場供求狀況，在不低於前款第五項規定的條件下，對商品房預售專案工程形象進度進行調整，報省人民政府批准後實施。

第七條　預售人應當分期或者分單項向主管部門申請商品房預售許可證。

主管部門收到申請後，應當依照本條例規定的預售條件對專案進行核實，自受理申請之日起十日內，對符合條件的專案核發商品房預售許可證，對不符合條件的，應當書面通知申請人並告知不予核發的理由。

商品房預售許可證應當載明預售人的名稱和預售商品房專案的坐落位置、樓號、樓層建築面積數，並附圖註明預售商品房專案的坐落位置和樓號。

第八條　主管部門核發商品房預售許可證時，應當要求預售人提交施工進度方案、投資計劃和資金來源等材料，通過實地考察和分析，核准專案竣工交付使用時間的合理性。主管部門能證明其不合理的，應當責令預售人進行修改。

第九條　已預售的商品房專案竣工驗收合格交付使用前，預售人不得用該商品房專案及其土地使用權設定他項權。

第十條　預售人不得擅自變更已預售的商品房專案的設計;對預售的商品房專案的結構型式、戶型、使用功能、使用面積和合同約定的其他事項的設計進行變更時，應當徵得相關的預購人同意;預購人不同意變更，經雙方協商達不成補償協議的，可以索取已交付的商品房預售款本息，並可以依照合同約定追償預售人的違約金，合同沒有約定違約金的，可以依法追償已付預售款百分之十以上百分之二十以下的違約金。

第十一條　預售人將已預售的商品房專案轉讓給其他房地產開發企業開發建設時，應當經擁有已預售商品房建築面積的三分之二以上的預購人同意。

轉讓預售的商品房專案的，受讓方應當為依法成立並符合資質等級要求的房地產開發經營企業。

第十二條　轉讓預售的商品房專案的，受讓方應當享有原預售人對預購人享有的權利，並承擔原預售人對預購人所承擔的義務。

第十三條　受讓方與預售人簽訂專案轉讓合同之日起三十日內，受讓方應當持下列檔案到原發證機關變更商品房預售許可證：

(一)商品房專案的轉讓合同;

(二)原商品房預售許可證;

(三)土地管理和城市規劃等部門同意變更的有關證件;

(四)受讓方的房地產開發資質證書;

(五)在專案所在地商業銀行開設的預售房款專用賬戶;

(六)法律、法規規定的其他條件的證明材料。

對符合條件的專案，主管部門應當自受理申請之日起十五日內變更商品房預售許可證。

預售人自簽訂專案轉讓合同之日起，應當停止預售商品房;受讓方未換領商品房預售許可證的，不得預售商品房。

第十四條　市、縣主管部門應當對已核發商品房預售許可證的專案進展情況進行跟蹤監督，發現問題時，應當責令預售人限期改正。

第十五條　預售的商品房專案竣工後，主管部門應當按照法律、法規的規定組織竣工驗收，驗收合格後，方可交付預購人使用。

第十六條　市、縣主管部門應當設立和公佈商品房預售的查詢和投訴電話;對受理的投訴，應當及時處理並予答覆。

第三章　商品房預售行為管理

第十七條　預售商品房時，預售人應當以書面方式向預購人明示下列事項：

(一)預售人的名稱、註冊地址、聯絡電話和法定代表人;

(二)商品房預售許可證或者其經發證機關確認的影印件;

(三)專案開發進度和竣工交付使用時間;

(四)專案及其配套設施的平面示意圖;

(五)商品房的結構型別、戶型、裝修標準：公共和公用建築面積的分攤辦法;

(六)預售商品房的價格和付款辦法;

(七)商品房預售款的專用賬戶：

(八)物業管理事項;

(九)法律、法規規定的其他事項。

第十八條　預售人委託房地產中介機構代理銷售的，應當委託有資格的中介機構代理並出具委託書，明確委託代理的範圍和許可權。代理人應當以書面方式向預購人明示第十七條規定的事項和下列事項：

(一)代理人的資格證書;

(二)預售人出具給代理人的委託書;

(三)代理人的地址和聯絡電話。

第十九條　預售人釋出預售廣告時，應當已取得商品房預售許可證。預售廣告的內容必須真實、準確，不得有誤導、欺騙公眾和不符合預售的商品房專案的內容，並載明商品房預售許可證的編號和發證機關。

第二十條　預售人釋出的預售商品房廣告和印發的宣傳資料所明示的事項，預購人有權要求在商品房預購銷合同中約定。

第二十一條　預售人釋出預售商品房廣告時，應當提前五日將擬釋出的廣告式樣報核發商品房預售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發現該廣告內容與專案不符時，應當責令其停止釋出。

第二十二條　預售商品房時，預售人應當與預購人簽訂書面的商品房預購銷合同，在該合同簽訂三十日內持該合同到專案所在地房地產交易登記機構辦理登記備案手續;房地產交易登記機構應當自受理之日起二十日內予以登記備案。

第二十三條　預購人與預售人簽訂書面的商品房預購銷合同前，經雙方協商同意，預售人可以向預購人收取一定數額的商品房預購定金;預售人收取定金前，應當向預購人提供商品房預購銷合同草案。

收取商品房預購定金時，預售人與預購人應當訂立書面協議，約定所收定金的具體數額和退還與不退還的具體辦法。

預售人與預購人簽訂書面的商品房預購銷合同後，預售人向預購人收取的商品房預購定金應當轉作預購人支付的商品房預售款。

第二十四條　商品房預購銷合同應當載明和約定下列事項：

(一)預售人、預購人和雙方的委託代理人姓名(名稱)、地址、郵政編碼和合法證件號碼;

(二)預售人用地依據和預售的商品房的坐落位置;

(三)預購的商品房的實得建築面積、分攤建築面積及其所含專案、樓號、樓層、房號和層高;

(四)預購的商品房的價格和代收稅費的專案和標準;

(五)交付使用時的實際面積與預售時約定面積差異的處理辦法;

(六)付款時間和方式及預購人逾期付款的違約責任;

(七)預售的商品房竣工交付使用的時間及逾期的違約責任;

(八)裝修專案、標準和裝置品牌、型號、材料規格及違約責任;

(九)基礎設施、公共配套建築的建設標準和執行要求及違約責任;

(十)物業管理事項;

(十一)雙方認為需要約定的其他事項。

預售人、預購人和雙方的委託代理人的姓名(名稱)、地址、郵政編碼、聯絡電話變更時，應當自變更之日起七日內書面通知相關各方。

第二十五條　商品房預購銷合同應當附有預購商品房專案及樓層的平面圖，並在平面圖上標明預購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。

預售的商品房價格和代收稅費經預售人和預購人在合同中約定和載明後，除國家和省新開徵的稅費外，預售人不得向預購人收取其他款項。

第二十六條　預售人設定商品房樣板房的，其佈置、裝修和裝置的質量，除當事人另有約定的外，應當與預售說明書和實際交付使用的商品房一致;樣板房在預售的商品房竣工交付使用前不得拆除。

第二十七條　商品房預售後，預售人應當定期向預購人通報商品房建設進展情況。

第二十八條　預售人向預購人交付預售的住宅商品房時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當載明住宅商品房的質量等級，承諾對地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修責任，承諾在正常使用情況下對住宅商品房各部位、部件的保修內容及其保修期限。

住宅使用說明書應當對住宅商品房的結構、效能和各部位(部件)的型別、效能、標準作出說明，並提出使用時應當注意的事項。

第四章　商品房預售款的監督管理

第二十九條　商品房預售款是預購人依照合同的約定，預先支付給預售人，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項。

第三十條　預售人在商品房專案所在地的銀行設立商品房預售款專用賬戶內的款項，在專案竣工之前，只能用於購買專案建設必需的建築材料、裝置和支付專案建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。

預售人有多個商品房預售專案的，應當分別設立商品房預售款專用賬戶。

第三十一條　預購人應當按合同約定的付款時間，將商品房預售款直接存入商品房預售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向預售人換領交款收據。

預售人代預購人辦理商品房房地產權證的，預購人可以留百分之十五的商品房價款，其中百分之十的商品房價款在預售的商品房竣工驗收之後、交付使用之前支付，百分之五的商品房價款在預售人交付商品房房地產權證時支付。

預購人自己辦理商品房房地產權證的，預購人可以留百分之十的商品房價款，在預售人取得商品房專案產權確認證明書並將商品房交付使用之日起十日內支付。

第三十二條　預售的商品房所在地的市、縣房地產交易登記機構負責監督管理商品房預售款收存和使用。

第三十三條　預售人申請商品房預購銷合同登記時，應當同時附送銀行出具給預購人的首期商品房預售款存入專用賬戶的憑證。

預售人使用商品房預售款時，銀行應當按房地產交易登記機構核准同意支付的數額撥付。

房地產交易登記機構應當自收到預售人使用商品房預售款申請之日起五日內作出答覆;對符合本條例第三十條第一款規定的，應當同意其使用;對不同意使用的，應當以書面方式說明理由。

第五章　法律責任

第三十四條　預售人違反本條例第六條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十五條、第十七條、第十八條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十七條、第二十八條、第三十條、第三十一條規定或者預購人違反本條例第二十四條、第三十一條第一款規定，給對方造成損失的，應當依法承擔賠償責任。涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。

第三十五條　違反本條例第六條規定預售商品房的，由主管部門責令停止預售，沒收違法所得，可以處以其已預售的商品房價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。

第三十六條　違反本條例第九條規定，用已預售的商品房專案及其土地使用權設定他項權的，其設定無效。由此造成的損失，由預售人承擔。

第三十七條　違反本條例第十三條第三款規定預售商品房的，主管部門應當責令其停止預售，補辦手續，沒收違法所得，可以並處違法所得五倍以下的罰款。

第三十八條　違反本條例第十七條、第十八條規定，預售人和代理人未向預購人明示法定事項，預購人提出請求仍不明示的，主管部門應當責令改正，予以警告，可以處以五百元以上二千元以下的罰款。

第三十九條　預售人釋出虛假廣告和印發虛假宣傳資料，欺騙和誤導預購人，使預購人的合法權益受到損害的，預售人應當承擔民事責任。廣告經營者、釋出者明知或者應知廣告虛假仍設計、製作、釋出的，應當依法承擔連帶責任。

第四十條　預售人違反本條例第三十條第一款規定使用商品房預售款和違反本條例第三十一條第一款規定直接收存商品房預售款的，主管部門應當責令其改正，降低或者登出其房地產開發資質，可以處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。

第四十一條　銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預售款和房地產交易登記機構違反本條例第三十條第一款規定同意使用商品房預售款的，上一級主管部門應當責令其改正和追回流失款項;給預購人造成損失的，依法承擔連帶責任。

預售人合法使用商品房預售款，房地產交易登記機構不予同意，給預售人造成損失的，應當承擔賠償責任。

第四十二條　當事人對主管部門和其他有關行政管理部門作出的具體行政行為不服的，可以在接到行政決定之日起十五日內向上一級機關申請行政複議，或者直接向人民法院起訴。對複議決定不服的，可以在接到複議決定之日起十五日內向人民法院起訴。

當事人對具體行政行為既不申請複議，也不向人民法院起訴，又不履行具體行政決定的，由作出具體行政行為的機關申請人民法院強制執行。

第四十三條　主管部門和其他有關行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的，依法追究行政責任;涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。

第六章　附　則

第四十四條　本條例自1998年10月1日起施行。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售的條件是：

1.已經全部交付土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書，且土地使用權未經抵押。

2.持有建設工程許可證。

3.按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間。

4.同金融機構已經簽訂商品房預售款監管協議。

5.已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批准檔案。