山東省商品房銷售管理條例

第一章　總則

第一條　為規範商品房銷售行為，保障商品房買賣雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條　在本省行政區域內從事商品房銷售及商品房銷售管理等活動，應當遵守本條例。

本條例所稱商品房，是指由房地產開發企業開發建設，向社會公開銷售的房屋及其附屬設施。

第三條　銷售商品房應當遵循自願、平等、公平和誠實信用的原則。

第四條　省建設行政主管部門負責全省的商品房銷售管理工作。

設區的市、縣(市)人民政府建設行政主管部門或者房地產行政主管部門(以下統稱房地產管理部門)，負責本行政區域內的商品房銷售管理工作。

工商行政管理、國土資源、地稅等部門，按照各自職責分工，共同做好與商品房銷售有關的管理工作。

第二章　銷售條件

第五條　商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。本條例所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。

本條例所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。

第六條　商品房預售實行許可制度。

房地產開發企業進行商品房預售，應當向設區的市、縣(市)房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證明。

未取得商品房預售許可證明的，不得進行商品房預售。

第七條　商品房預售應當符合下列條件：

(一)已按約定交納土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有房地產專案開發經營權證明、建設工程規劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已確定施工進度和竣工交付日期。

第八條　買受人選擇按揭貸款方式付款的，預售商品房的工程進度應當達到多層房屋主體結構封頂、高層房屋主體結構完成二分之一以上，房地產開發企業方可要求買受人辦理按揭貸款手續。

第九條　房地產開發企業申請商品房預售許可，應當提交下列材料：

(一)商品房預售許可申請表;

(二)房地產開發企業的營業執照和資質證書;

(三)符合本條例第七條規定條件的證明檔案;

(四)根據施工圖設計檔案計算的商品房預售總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖的面積;

(五)已簽訂的前期物業服務合同;

(六)商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期等內容。

土地使用權、在建工程已經設定抵押的，還應當提交抵押權人簽署的書面意見。

房地產開發企業應當對其所提交材料的真實性負責。

第十條　房地產開發企業按照本條例第九條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊全的，應當當場或者五日內一次書面告知需要補充的材料。

第十一條　房地產管理部門對房地產開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行稽核。對符合法定條件的，房地產管理部門應當自受理之日起十日內，依法作出准予許可的書面決定，並自作出決定之日起十日內向房地產開發企業頒發、送達商品房預售許可證明;對不符合法定條件的，房地產管理部門應當自受理之日起十日內，依法作出不予許可的書面決定，並應當說明理由。

商品房預售許可證明應當加蓋房地產管理部門的印章。

第十二條

房地產管理部門作出的准予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

第十三條　商品房預售，房地產開發企業應當與買受人訂立商品房預售合同。房地產開發企業應當自合同成立之日起三十日內，依法辦理商品房預售合同登記備案手續;備案機關應當應用網路資訊科技，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。

第十四條　預售的商品房進行轉讓的，應當徵得房地產開發企業同意，並由買受人和受讓人依法辦理商品房預售合同登記備案的變更手續。

第十五條　房地產開發企業進行商品房預售所得的款項，必須用於與預售商品房有關的工程建設。商品房預售款監管的具體辦法，由省建設行政主管部門制定。

第十六條　商品房現售，除符合本條例第七條規定的條件外，還應當符合下列條件：

(一)已通過竣工驗收;

(二)拆遷安置已經落實;

(三)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已經確定施工進度和交付日期;

(四)已通過招標投標方式選聘具備相應資質的物業管理企業。

第十七條　房地產開發企業在商品房現售前，應當將房地產開發專案手冊及符合商品房現售條件的有關證明檔案報房地產開發主管部門備案。

第三章　銷售方式

第十八條　房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以由商品房承銷機構代銷或者包銷商品房。

房地產開發企業和商品房承銷機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第十九條　採取代銷方式銷售商品房的，房地產開發企業應當與商品房承銷機構訂立書面代銷合同。代銷合同應當載明代銷許可權、代銷期限、佣金支付等內容。

採取代銷方式銷售商品房的，商品房承銷機構不得收取佣金以外的其他費用。

第二十條　採取包銷方式銷售商品房的，房地產開發企業應當與商品房承銷機構訂立書面包銷合同，約定包銷方式、包銷範圍、包銷基價、房款支付、包銷期限等內容。包銷期滿未銷售的商品房，由商品房承銷機構按照合同約定的包銷價格購買，當事人另有約定的除外。

第二十一條　房地產開發企業和商品房承銷機構應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況，並向買受人出示有權銷售商品房的證明檔案。

第二十二條　房地產開發企業和商品房承銷機構應當在商品房銷售場所向買受人明示房地產專案開發經營權證明、土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證明、經批准的房地產開發專案修建性詳細規劃圖以及業主臨時公約、前期物業服務合同和商品房買賣合同示範文字等檔案和材料。

第二十三條　房地產開發企業和商品房承銷機構不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售商品房。

第二十四條　房地產開發企業和商品房承銷機構釋出商品房銷售廣告和宣傳資料，內容必須真實、合法、準確，不得欺騙、誤導公眾。

釋出商品房銷售廣告，應當明示房地產開發企業名稱、商品房承銷機構名稱、商品房預售許可證號。

商品房銷售廣告的釋出者應當將釋出的商品房銷售廣告報商品房所在地的房地產管理部門備案。

第二十五條　商品房銷售廣告的經營者應當依法查驗有關證明檔案，對不符合本條例第二十四條規定的商品房銷售廣告，不得提供服務。

第二十六條　房地產開發企業和商品房承銷機構釋出的商品房銷售廣告和宣傳資料對商品房所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應當在商品房買賣合同中約定。

第四章　買賣合同

第二十七條　房地產開發企業和商品房承銷機構銷售商品房，應當與買受人訂立書面商品房買賣合同。

第二十八條　商品房買賣合同的內容由當事人約定，一般包括下列內容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的套內建築面積、分攤的共有建築面積和房屋建築面積;

(四)商品房的計價結算方式;

(五)商品房總價款、付款方式、付款期限;

(六)交付使用條件及日期;

(七)裝飾、裝置標準;

(八)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施、公共設施、公共建築的交付條件和期限及有關責任;

(九)配套公共設施、公共建築的產權歸屬;

(十)面積差異的處理方式;

(十一)對前期物業服務合同的承諾;

(十二)房地產權屬登記的辦理方式和期限;

(十三)爭議解決的方式;

(十四)違約責任;

(十五)雙方約定的其他事項。

買受人有權要求按照房地產管理部門會同其他有關部門釋出的商品房買賣合同示範文字訂立合同。

第二十九條　房地產開發企業和商品房承銷機構不得以含有格式條款的合同、通知、宣告、告示或者其他方式，對商品房買受人作不公平、不合理的規定，或者作減輕、免除其自身民事責任的規定。

第三十條　住宅商品房應當按套銷售，不得分割拆零銷售;商業用房、寫字樓等其他商品房應當按幢、層、套、間進行銷售。

第三十一條　銷售住宅商品房，可以按照套內建築面積或者按套計價結算，也可以按照房屋建築面積計價結算。

商品房買賣合同應當附具分戶面積圖，並載明商品房的套內建築面積、分攤的共有建築面積和房屋建築面積。

第三十二條　經營性配套公共建築和公共設施，可以隨商品房銷售或者單獨銷售;非經營性的公共建築和公共設施，應當按照有關規定移交或者轉讓，不得對外銷售。

第三十三條　商品房銷售價格由當事人協商確定，經濟適用房等國家另有規定的，按照國家有關規定執行。

第三十四條　房地產開發企業和商品房承銷機構在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業和商品房承銷機構應當向買受人返還所收費用。當事人雙方另有約定的，從其約定。

第三十五條　房地產開發企業和商品房承銷機構在未解除商品房買賣合同前，不得將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第三十六條　按照套內建築面積或者按套計價的，商品房買賣合同中載明的套內建築面積與產權登記面積誤差在國家規定的面積測量誤差以內的，商品房總價款不變。

第三十七條　按照建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按照下列規定處理：

(一)面積誤差比絕對值在百分之三以內(含百分之三)的，據實結算房價款;

(二)面積誤差比絕對值超出百分之三時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當自買受人提出退房之日起三十日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在百分之三以內(含百分之三)部分的房價款由買受人補足，超出百分之三部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人;產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在百分之三以內(含百分之三)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出百分之三部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

第三十八條　商品房已經預售的，房地產開發企業不得擅自變更其規劃、設計。

經依法批准的規劃、設計變更，導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向等發生變化，或者出現合同當事人約定的其他對商品房質量、使用功能產生不良影響情形的，房地產開發企業應當承擔違約責任，並應當自變更之日起十日內，書面通知買受人。買受人有權解除合同;買受人不解除合同的，當事人雙方應當簽訂補充協議。

第三十九條　設定抵押權的商品房銷售時，房地產開發企業和商品房承銷機構應當將設定抵押權的具體情況書面告知買受人;未告知買受人的，買受人有權解除合同，並由房地產開發企業和商品房承銷機構承擔違約責任。

第五章　交付使用

(一)房地產開發專案綜合驗收報告及備案證明;

(二)商品房質量保證書和使用說明書;

(三)具備相應資質的測繪單位出具的商品房面積測量證明檔案;

(四)房地產開發合同約定的住宅商品房效能認定檔案;

(五)供水、供電、供熱、排水、燃氣等配套基礎設施能夠交付使用的證明材料;

(六)物業管理企業查驗承接物業共用部位、共用設施裝置等證明材料;

(七)買受人共有的非經營性配套公共建築和公共設施清單;

(八)商品房買賣合同約定的應當提供的其他材料。

房地產開發企業與買受人應當按照合同約定共同對商品房進行交付驗收;經驗收符合要求的，應當共同簽署房屋驗收交付單。房屋驗收交付單的簽署，視為商品房的交付使用。當事人雙方另有約定的，從其約定。

第四十一條　房地產開發企業銷售商品房時設定樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、裝置及裝修標準等與樣板房是否一致;未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第四十二條　買受人應當按照商品房買賣合同的約定，接收符合交付條件的商品房，不得無故拖延或者拒絕接收。交付的商品房質量有瑕疵的，房地產開發企業應當及時予以維修。

買受人應當按照國家和省有關規定交納物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金。

第四十三條　因不可抗力或者其他非房地產開發企業的原因，商品房不能按期交付的，房地產開發企業應當及時書面告知買受人。

第四十四條　房地產開發企業按照規劃建設的與商品房配套的基礎設施、非經營性公共建築和公共設施，按照有關規定辦理移交或者轉讓手續後，房地產開發企業不再承擔其維修、管理費用，但屬於保修期內的維修、管理費用和另有約定的除外。

第四十五條　買受人應當自商品房交付使用之日起九十日內，持身份證明等有關材料到房地產權屬登記機關辦理房屋所有權初始登記手續。房地產開發企業應當予以協助，並提供房地產專案開發經營權證明、土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證明等檔案。

房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起三十日內對有關材料進行審查;材料符合要求的，予以核准登記，並頒發房屋所有權證書。

因商品房權利受限制或者房地產開發企業的其他原因，致使商品房權屬在一年內無法登記確認的，除合同另有約定外，買受人可以退房或者換房;給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第四十六條　房地產開發企業應當按照商品房質量保證書的規定對所售商品房承擔質量保修責任。

商品房質量保證書應當根據國家有關規定，載明保修單位、保修範圍、保修期限、保修責任及損害賠償等內容。

第四十七條　商品房的質量保修期限，不得低於國家規定的建設工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起計算。當事人雙方另有約定的，從其約定。

第四十八條　商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以委託具有相應資質的工程質量檢測機構進行核驗，房地產開發企業應當予以配合。

經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;由此造成的損失，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第六章　法律責任

第四十九條　違反本條例規定，擅自預售商品房的，由房地產管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，並可處以已收取的預付款百分之一以下的罰款。

第五十條　違反本條例規定，房地產開發企業在銷售商品房過程中有下列行為之一的，由房地產管理部門責令限期改正，給予警告，並可處以十萬元以下的罰款：

(一)未按照規定的現售條件銷售商品房的;

(二)採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房的;

(三)採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售商品房的;

(四)分割拆零銷售住宅商品房的;

(五)在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的;

(六)未按照規定在商品房銷售場所明示有關檔案和材料的。

第五十一條　違反本條例規定，房地產開發企業未按規定將需要由其提供的辦理房屋所有權初始登記的檔案報房地產權屬登記機關的，由房地產權屬登記機關責令限期改正，給予警告，並可處以一萬元以下的罰款。

第五十二條　房地產管理部門及其工作人員有下列行為之一的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)對符合商品房預售條件的房地產開發企業不予頒發預售許可證明或者對不符合商品房預售條件的房地產開發企業頒發預售許可證明的;

(二)發現商品房銷售違法行為不予查處的;

(三)未在規定期限內辦理有關許可、登記手續的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

第七章　附　則

第五十三條　本條例下列用語的含義為：

(一)返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為;

(二)售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為;

(三)產權登記面積，是指房地產權屬登記機關確認登記的房屋面積。

第五十四條　本條例自20xx年7月1日起施行。