湖北物業管理條例相關處罰

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湖北物業管理條例相關處罰

湖北省政府法制辦就《湖北省物業管理條例(草案)》舉行立法聽證會，15位聽證陳述人在發表意見時，也指出了湖北省居民小區物業管理中存在的些許亂象。

收費標準隨意確定

“多數小區物業公司不是由小區業主委員會通過公開招標的方式選擇，而是開發商前期私相授受，大多數追求利益最大化。”武漢利達建設工程有限公司法人、董事長江宗泉說，這也導致物業管理費收費標準隨意確定。

江宗泉認為，物業管理費的收費標準應該是根據物業公司的管理水平、運營成本、收支情況加上稅收和合理利潤，收支報表應該在業主委員會的監督下經過公開審計公示後確定。而現在是開發商利用自身優勢，在售房中普遍確定物業管理費後期收費標準，這個收費標準沒有法律依據，沒有事實支撐。

從業人員素質不高

湖北省公安廳內保總隊副總隊長程西江介紹，當前的現狀是物業服務企業保安整體素質不高，有的物業公司為了追求利益，對從業人員不進行培訓，發一件制服就上崗的行為普遍存在，只要身體好、有身份證就可以有機會成為保安，“有個別小區存在保安監守自盜的問題，甚至有些保安不知道滅火器放在什麼地方”。

“聘用的從業人員年齡偏大，既沒有經過專業培訓，也沒有從業資格證，不具備管理能力和專業能力，導致很多小區亂象叢生。”武漢利達建設工程有限公司法人、董事長江宗泉說。

物業費難以收取

與物業管理收費標準隨意定相對應，物業管理費難以收取也存在於很多居民小區。“在整個物業管理中最大的矛盾是，業主委員會或業主認為物業公司的管理不到位而拒交物業管理費。”江漢大學商學院副教授徐燕雯說。

徐燕雯建議，可以建立一個第三方信用平臺來管理，獨立於業主和物業公司之間起到協調作用。業主們把物業管理費交給第三方信用平臺管理，第三方信用平臺對物業管理公司進行考核，經業主認可後再把費用交給物業公司。

業委會財務不透明

“業主委員會的支出誰去管理?誰去監督?誰去審計?”江漢大學商學院副教授徐燕雯說，每個小區到要換屆時或年底，業主委員會會出一個財務報表的公示給業主審計，而在公示欄中卻沒有審計部門的審計認可，往往是一條簽字就可以作為業委會的支出，“很難去監督它，也很難去規避貪汙現象的產生”。

徐燕雯認為，應該從法律和條例上規定業主委員會的支出，每一張指出票據上，除了公章以外，還應有相應負責人的簽字，這樣在審計中查賬就很容易追溯到具體的某些人，從一方面可以杜絕腐敗現象。

據瞭解，湖北省政府法制辦將慎重研究聽證會參加人的意見和建議，吸納合理的意見建議，並結合湖北省物業管理實際，進一步修改完善條例草案，報省政府常務會議審議通過後，在年內提交省人大常委會審議。

另據楚天金報

四大焦點引50餘人激烈討論 開發商私賣停車位最高可罰10萬

業主大會和業主委員會如何成立?物業費如何收取?維修資金怎麼使用?停車位權屬如何?小區保安服務如何提高質量……

昨日，省政府法制辦舉行《湖北省物業管理條例(草案)》(以下簡稱條例)立法聽證會，業主、物業公司、開發商、律師、教授等50餘名代表參會，對有關物業服務和管理的焦點問題，展開激烈交鋒。

聽證會結束後，省政府法制辦將吸納合理的意見建議，作為修改完善該條例的依據之一，然後報省政府常務會議審議通過後，在年內提交省人大常委會審議。

突出問題

全省小區業主委員會成立不足30%

物業服務和管理涉及千家萬戶，關係每一位老百姓，因此備受關注。省住建廳房地產市場監管處長王同初介紹，截至20xx年底，我省已實施物業管理專案8015個、建築面積5.18億平方米，其中住宅小區專案6068個、建築面積4.16億平方米;非住宅小區專案1947個、建築面積1.02億平方米;物業管理覆蓋率50.49%。

全省物業服務企業4142家，其中一級資質57家、二級資質216家、三級資質2531家、暫定級別1338家，從業人員總數18.21萬人。已歸集住宅專項維修資金176.88億，已使用維修資金9.63億元。

王同初表示，中央已出臺的《物權法》和國務院《物業管理條例》的規定比較原則，對一些具體問題的規定還存在缺失，物業管理活動中的一些突出問題和矛盾無法得到有效解決。具體到我省，主要有業主委員會成立難，業主委員會成立的比例不足30%，業主自治制度不能有效執行等問題。

還有房地產開發遺留問題，為物業管理服務留下隱患，比如房屋建築裝修質量糾紛、隨意變更室內佈局和小區環境、規劃與建設不符、拒絕移交物業用房及相關配套設施裝置用房等問題，造成物業權屬不清，服務管理範圍不明。

相關處罰

“私賣車位罰10萬”獲點贊

小區車位車庫是全體業主共同所有，開發商銷售，最高罰款10萬元。聽證會上，大家對條例中的這一規定紛紛點贊。

根據條例，物業管理區域內業主共有的道路或其他可用於停放汽車的場地，屬於全體業主共有，建設單位不得作為停車位銷售。物業管理區域內規劃停車位、車庫，應當優先滿足業主的需要，之後有富餘的，可以臨時出租給其他人，但每次租賃期限不得超過6個月。違反者由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上10萬元以下罰款。

根據城市配套設施人防要求，只有人防配套設施標準建設以外的地下室產權是開發商的。但大多數開發商把所有人防配套設施視為己有，強制實行車庫只賣不租。湖北工程建設總承包有限公司董事江宗泉說，一個沒有產權的車位，少則15萬到20萬，多則20萬以上，嚴重侵害業主的利益，也埋下了產權之爭、期限之爭。

四大焦點

停車位如何合理使用

昨日的聽證會主要圍繞5個方面展開，包括如何解決業主大會、業主委員會成立、履職中存在的問題;如何解決物業用房與設施裝置配套中的現實問題;如何確定物業服務費、房屋交付後空置期間的物業服務費的收取標準及如何解決業主逾期不繳費的救濟問題;還有如何解決專項維修資金的啟動、管理、使用難等問題;如何解決停車位、車庫的權屬和使用中的問題。

對於停車位問題，省物價局相關負責人表示，我省將推行小區停車費半個小時免費。

在所有問題中，關於業主大會和業主委員會的成立、履職，最受關注。

物業費收費標準如何界定

該條例草案規定，小區業主超過300戶的，可成立業主代表大會和業主委員會。業主大會主要討論選聘和解聘物業公司、籌集使用專項維修資金、改變共有部分用途、利用共有部分進行經營及所得收益分配使用等問題。

律師代表殷濾對業主大會提出建議，將業主大會作為社團進行登記，賦予業主大會法人資格，這有利於強化業主大會的業主資質和業委會委員的公心。

對於條例草案規定的第一次業主大會召開前15天要公示的問題，殷濾表示每次大會召開都要公示，否則擅調物業費的情況就不會得到有效監督。

對於空置房屋物業費，殷濾建議用打折的方式收取，現場多名代表都贊成這種辦法，但有物業公司代表表示要全額收取。對於欠繳物業費的情況，除條例規定催繳外，有代表提出將物業費繳錄入個人信用檔案。還有代表提出，物業費繳納可以引入第三方機構，即業主把物業費交給第三方，物業公司服務得到“好評”，再將錢交給物業公司。

省物價局相關負責人現場透露，目前我省已準備放開物業費的收費標準，但新建小區前期物業費執行政府定價。

小區公共設施經營權歸誰

該條例規定，業委會人數為5至11人，每屆任期不超過5年，可連選連任。江漢大學老師徐燕雯通過調查發現，現在很多小區業主和業主委員會之間的矛盾很大，關鍵是業主委員會任期很長，並且是連任，有的可以連任幾屆，達到十年以上的時間，這樣就很容易形成壟斷，這樣業主委員會就根本無法代表全體業主的利益。

徐燕雯建議，一屆5年時間太長，且最多隻能連任一次。他說，可以借鑑香港等地，業委會委員只能當一屆，屆滿全部辭職。

徐燕雯還指出，小區裡的公共設施或者公共場所，比如道路、地面停車位、游泳池、網球場，經營權歸誰?該條例明確規定歸全體業主，就連建設單位都不能做停車位銷售。但很多小區的業主委員會，總覺得自己就像一個法人一樣，經營獲益，這可以補充物業管理、維護的費用支出，如果不是公用呢?

聽證會現場，許多代表都建議業委會財務要公開。中南財經政法大學副教授陳曉星建議，業委會設立一兩個專職委員，給予一定的工資報酬，其他委員給予一定的通訊、午餐等補貼，同時也要明確業主委員會的法律責任。

小區招保安是否應設門檻

該條例草案規定，物業公司應向小區提供門衛、巡邏、秩序維護等服務。公安機關代表程西江對物業服務的保安提出專門意見，他表示，現在物業公司可以自行招聘安保人員，有的為了追求利益，發一件制服就變成保安、立即上崗的行為普遍存在，只要“身體好有身份證”就可以當保安，有的保安員甚至不會講普通話，還有些保安不知道滅火器放在什麼地方等。

程西江說，目前廣東已經走上保安職業化、社會化的程序。他建議，該條例有關保安的規定太粗，應該細化，業主大會可選聘保安，物業公司也可委託專業保安公司負責。

除此之外，在物業服務招投標時，還可以把物業公司和保安公司分開招標，保安的服務也納入公安機關的監管之中。

條例中的相關處罰規定

可停車的共有區域不得作停車位出售，車位、車庫優先滿足業主，否則罰建築單位5萬到10萬元

保修期內，建設單位不維修受損設施，可罰款5萬到10萬元

水電氣等不維修、更新，可罰10萬到20萬元

物業公司洩露業主資訊、私設營業攤點，可罰1萬元到3萬元

被解聘物業公司拒不退出或不辦理交接手續，可罰1萬元到3萬元

相關行政部門違規，給予行政處分，構成犯罪的，追究刑事責任