營銷，從本質上講，是產品個性化的最大張揚。
實踐證明，抓住產品獨有的特徵，進行最強有力的差異性宣傳，是實現銷售利潤最大化的根本法寶。
該專案獨有的特徵是：
1、緊鄰在北京人心目中無可替代的國安主場――工人體育場，這是一個市中心的、大型的、綜合型的、有著特殊定義的集體育運動、休閒娛樂、大型演出於一體的場館;此外，還有一個綜合性的室內工人體育館。
2、緊鄰生活在北京這樣一個內陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個海洋生活縮影的水晶宮――富國海底世界。這兩個所在是全北京崇尚健康生活，維護京城尊嚴的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈聖殿。
緊緊抓住這一其他專案所不及的差異性特徵，喊出“運動就在家門口，健康生活每一天”的響亮口號，進行主題概念的演繹昇華，提出“泛會所”的概念：“成人會所在工體，兒童會所在海底”，把“足球運動與國安主場”的熱點以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動結合起來進行操作，擴大專案的影響度和美譽度;通過金牌的物業管理服務，把健康居住和家居辦公、投資理財有機結合在一起，定能取得最快速的、最有效的市場轟動效應。不足400套住房在1000多萬人的關注下消化掉應該不成其為太大的問題。
總之，“運動?健康”是該專案唯一可以在最短時間內形成影響力的著眼點和發力點，也是最容易演繹的時代話題。產品的風格應是內部使用功能的便利實惠和外部形象的現代相統一。
第一章 專案總論
第二章 專案單位基本情況
第三章 專案背景及必要性
第四章 市場預測
第五章 建設規模與產品方案
第六章 場址選擇
第七章 技術方案、裝置方案和工程方案
第八章 主要原材料、燃料供應
第九章 總圖運輸與公用輔助工程
第十章 節能措施
第十一章 環境影響評價
第十二章 勞動安全衛生與消防
第十三章 組織機構與人力資源配置
第十四章 專案實施進度
第十五章 投資估算與資金籌措
第十六章 財務評價
第十七章 風險分析
第十八章 研究結論與建議
附圖、附表、附件
隨著我縣經濟的快速發展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通訊已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費成為民眾首選。我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動，目前，商品住房建設進入高潮，縣城區湧現了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區。20__年,我縣房地產的主要行業稅費(營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,佔到全縣財政收入1/5，房地產業已成為我縣經濟快速發展的支柱產業之一。為促進我縣房地產市場持續健康快速發展，筆者對對全縣房地產市場現狀、存在的問題等情況進行了調研，形成了一些認識與思考。
一、我縣房地產市場發展的現狀
(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮17鄉，土地總面積為1979.4平方公里，佔湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區面積約14平方公里，城市化率達到36.75%。根據20__年統計資料表明，我縣城區常住人口約12萬，城區戶籍約3萬戶，城區現有居住建築面積約240萬平方米。
(二)房地產開發與發展情況。目前，我縣三級資質開發企業有10家，具有四級房地產開發企業有1家。近幾年我縣高品房年平均開發量達17.8萬平方米。其中：20__年開發量1.01萬平方米，完成投資0.56億元;20__年開發量達14.7萬平方米，完成投資1.17億元;20__年19.69萬平方米，完成投資2.21億元;20__年開發量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。20__年1-6月份房地產開發投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。
(三)商品房銷售及價格情況：20__年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米;20__年，1-6月縣城區普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米，商業用房均價為4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是進城經商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮化的不斷推進及農村富餘勞動力的轉移，不少農民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金後，購買小面積居室或二手房，以穩定和改善生活;外出打工人員賺錢後回鄉購房，這是欠發達地區大部分外出打工人員的中遠期目標。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，住房升級需求強烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發行量小，股票投資風險大及房地產增值的作用逐步凸現背景下，不少群眾將投資投向向房地產業。
2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建築成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統一公開拍賣，土地交易價格節節攀升。二是稅費增加推動成本上升。房地產方相關的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建築成本。鋼鐵、水泥等建築材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建築成本，是導致房價上漲的一個原因。四是現在的房地產專案都是成片開發，品質不斷提高，環境改善了，售後服務、物業管理也跟進了，都相應增加了商品房開發成本，從而拉動住房價格的上漲。
二、我縣房地產市場存在的主要問題
(一)市場不景氣。受國際金融危機和房地產週期性調整的雙重影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建築的電梯維修更換、供水供電等不可預測因素和環境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建築銷售狀況低迷。
(二)總體規劃滯後。在開發建設過程中，存在著盲目開發現象。佔地混亂，沒有統一劃分割槽域，不少所謂的住宅小區建築規模小，檔次低、環境差。用地的規劃佈局不合理，商業區和生活區混雜，缺乏層次感。
(三)樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因為大戶型的房屋結構其開發成本較小戶型來說要低，開發利潤空間大，開發商不願意建造小戶型住宅。
(四)資金鍊緊張。房地產屬於典型的資本密集型產業，資金投入量大，建設週期長。而我縣房地產開發企業大都是小企業，自有資金少，以期房預售為主，主要依靠滾動發展。在房地產銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發展趨勢;但在銷售淡季，特別是受08年金融危機的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金週轉困難，賴以發展的資金鍊受到了較大的影響。
(五)房地產開發企業實力不強。我縣的房地產開發企業從九十年代初期的1家發展到現在的11家，以前大的專案都是外地企業來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規模的住宅小區是縣內開發企業開發的。總的來說，縣內房地產企業規模小、實力不強，開發產品品位不高。
(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發展緩慢，對住房一級市場的調節作用不大。主要原因：一是房屋交易資訊不暢，交易行為不夠規範，相關服務發展滯後;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房並不作為首選目標，對消費者的吸引力有限。
(七)、建築風格單一。大部分房地產開發企業層次低，技術含量低，開發樣式單一，設計千篇一律，缺少特色，造成建設檔次與新的城鎮發展不協調。在經濟利益趨動下，不顧規劃設計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區綠地都被小房、車庫擠佔，綠地面積根本達不到設計要求。小區內配套設施不完善，缺乏統一標準，比較落後。
(八)物業管理滯後。我縣現有7家物業管理企業，8個小區實行物業管理,普遍存在著管理不到位、發展滯後的問題。大多物業公司是從開發公司派生出來的，處在“誰開發、誰管理”的階段，房地產開發商注重開發、銷售，忽視物業管理，物業管理市場化運營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區的業主自治機制沒有建立，關心小區、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。
(九)非市場化動作依然存在。“委託代建”、“定向開發”等變相福利分的現象、利用單位院內的土地新建聯建房內及城鄉結合部利用安置用地、集體土地進行“小產權房”開發仍然存在，給我縣房地產消費市場造成了一定的的衝擊。
三、加快我縣房地產市場發展的建議
針對存在的問題，必須以科學發展觀為指導，把發展房地產業作為保障民生和改善民生、推動大力培育和發展房地產業重要舉措來抓。圍繞實現永興山水宜居的旅遊城市的目標，加強巨集觀指導，完善發展規劃，落實調控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進一步提升。
(一)制定產業發展詳規。把房地產業發展納入縣經濟社會發展總體規劃，作為保障和改善民生、推動經濟發展的支柱產業來抓。圍繞經濟社會發展目標的總體建設佈局，制定城區房地產業發展規劃，落實建設專案和年度計劃，確保房地產業有序推進。健全房地產開發投資機制，引導外來企業和資本投資開發，不斷提高房地產業對經濟增長的貢獻率。結合修編全縣總體規劃，儘快制定“十二五”住房建設規劃，健全和完善住房建設片區詳細規劃，為打造山水宜居的旅遊城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建設品位提供有效保障。
(二)控制土地開發規模。建議每年年初，向社會公佈本年度擬出讓土地計劃、具體的規劃設計條件，做到有計劃地出讓，並接受社會監督;出讓土地量，按每年開發12.5萬平方米左右(1280套)建築面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產開發專案的規模應在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，專案控制模式為“組團-小區”式,實行帶方案招標出讓，開發方式上鼓勵在新區，住宅結構上鼓勵高層住宅建設，主要是為充分考慮開發商的綜合實力，確保小區品位的提升。在此基礎上，政府採取有效措施，沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設用地量的10-15%，用於產業用地和調控房地產市場。
(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[20__]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房專案。嚴禁黨政機關、公用事業單位利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位、公用事業單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發”“聯合建房”等變相福利分房的現象。
(四)注重開發梯次結構。一是完善房產開發佈局結構。以保障性住房建設為重點，加快廉租房、啟動經濟適用房建設和普通商品住房建設步伐，適時規劃建設一批現代化高層住宅小區，完善服務功能，提升城區住宅檔次和現代化水準，努力構建相互促進、互為補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設戶型結構。控制普通商品房開發套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量。三是調整房產開發投資結構。制定房地產開發相關優惠政策，鼓勵和引導房地產開發企業擴大投資領域，圍繞城市建設和服務業發展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業用房開發，帶動第三產業發展。四是引導、扶植物業管理行業的發展，提高物業管理水平及服務質量。
(五)優化產業發展外部環境。在房地產專案開發建設時，本著“誰受益，誰服務”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網、電網等各種管網及通訊網路設施統一鋪設至專案紅線，並預留介面。政府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎設施, 加強教育、衛生、文化等民生工程建設, 創造良好的人文居住環境, 以吸引實力更強的房地企業來我縣投資。
(六)__產業資金瓶頸。受20__年全球性金融危機及房產市場不景氣的影響，加劇了房地產企業資金的緊張。政府要當好銀行與房地產企業之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、執行平臺、管理平臺，形成政府、房地產企業和金融機構共同支援房地產業發展的完善的房地產金融體系，促進銀企對接，盤活開發商與銀行的資金鍊。
(七)培育龍頭企業。引導縣內房地產企業通過重組、兼併、控股等多種方式實行強強聯手，拓寬發展思路，優化管理模式，樹立品牌意識，打造精品建設，爭取做成一批有概念、有主題、有規模的房地產專案，同時要引進一批有實力的開發企業來我縣投資，帶動和推進我縣房地產市場的發展，把我縣建設成全市最為適宜居住的縣城之一。
(八)保障低收入家庭住房需求。相關部門要加大廉租房的建設資金的籌集力度和啟動公共租賃房、經濟適用房建設，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、後期管理和公共服務制度，建立健全以經濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。
(九)積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發展，促進住房梯度消費，引導居民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結構的優化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性迴圈。
(十)規範房地產市場。一是加強房地產開發建設全程監管，加大整頓和規範房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規範相結合，嚴格按照國家相關檔案要求，加大執法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作，規範房地產開發經營審批程式，堅決杜絕或重點查處無資質或無效資質開發經營行為，為培育和規範房地產市場創造良好的外部環境;二是建立市場預預警預報體系。建立多部門參與的房地產市場預警預系統建，定期收集房地產市場的各項資料和資訊，認真做好房地產市場統計分析與市場發展形勢預測，為政府巨集觀調控，穩定住房價格提供強有力的支援，實現各種資訊資源的快速傳遞和共享，實現政府、企業、公眾的直接溝通和互動。三是加強住調查，規劃期內完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設局副局長、房產局局長、縣房產局副局長)
自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準、《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區房地產市場發展現狀，國家統計局巴中調查隊採取實地走訪房產、國土等相關部門，與問卷調查社會群眾相結合的方式，開展了新政下巴中市區房地產市場發展現狀調研，現將有關情況報告如下，以期為黨委、政府及相關部門提供決策參考依據。
一、近期巴中市區房地產市場發展現狀
(一)新建商品房售價企穩，銷量同比呈下降趨勢
一是售價企穩，同、環比基本持平。根據巴中市房地產管理局提供的資料：今年以來，受“降息降準”等新政因素影響，1-2月巴中市區新建商品房市場均價為4079.5元/㎡，較__年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較__年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環比下降1.1%。
二是銷量同比明顯下降、環比增幅收窄。在《條例》頒佈實施的影響下，1-2月市區新建商品房銷售套數與面積分別為3093套、325451㎡，較__年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環比增幅較去年1-2月的環比漲幅降低了15.6%。一家二級資質開發商反映：“去年僅1-2月銷量就達500餘套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個方面：一是__年國內整體經濟發展呈下行態勢，作為巴中購房主力軍的外出務工人員，帶回熱錢大幅減少，致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺後，促使剛需型購房群體駐足觀望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫
今年來，巴中市主城區二手房交易市場發展呈現出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響，房源同、環比均有所增加。通過對5家房地產中介實地走訪瞭解，今年一月以來，受《條例》頒佈實施的影響，二手房房源呈現了三個新特點：首先，房源同、環比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現增長趨勢，同、環比上漲幅度分別達10%、18%。其次，業主主動投放的房源比例提升約兩成。據各中介反映，__年以前，業主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實施、房產稅不久將開徵的背景下，今年的房源構成比例變成了近5：5。第三個新特點是主動投放房源的以有多套房屋業主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套，其中12套房源業主擁有2-3套以上住宅，其中一名業主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。
二是交易量回落明顯，單價小幅下降。據5家中介企業反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達到了33%以上。同時企業反映單價下降幅度達4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間，而今年交易價格降到了44-48萬之間。
三是租賃市場有所降溫，租金環比下降明顯。由於去年以來國內經濟下行壓力較大、物價低位執行，同時隨著巴城拆遷還房工作有序推進，巴中市區二手房租賃市場有所降溫。今年春節後，二手房年租金均價環比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區，100㎡的二手房年租金由__年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。
二、《條例》反響明顯，心態影響市場
通過對100名社會群眾(包括城鄉居民，機關、事業單位工作人員，國有、民營企業員工，個體工商戶，離退休人員)進行入戶面訪、問卷調查發現，《條例》試點實施以來，群眾表現出知曉率關注度高、對內容作用瞭解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產處置等待觀望等特點。
一是新政社會關注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標誌著《條例》正式實施。此次問卷調查資料顯示：有86%的人知道《條例》已經開始試點實施;對不動產登記改革及《條例》試點實施關注度調查發現，僅16%的受調查者表示不關注，有49%的受調查者表示非常關注，有35%的受調查者表示比較關注。表明社會各界對《條例》實施關注度很高。
二是具體內容知之甚少。《條例》已試點實施近一月，社會公眾對《條例》的詳細內容、登記範圍、實施步驟等知曉幾何，通過調查發現，除16%的受訪者表示瞭解，有33%的人對此不瞭解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由於不動產改革目前僅在部分地方試點實施，個人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒有出臺配套政策，群眾處於觀望狀態;再者是因為《條例》試點實施時間短，宣傳解讀資訊量少，資訊獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進一步強化。
三是觀望心態比較普遍。通過調查發現，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動產的受訪物件在回答“是否準備在近期處置不動產”問題時，僅有6人選擇“近期急於出手”，所佔比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所佔比例達到了56%，表明擁有多套房產者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實施作用”時，大家都知曉“簡政放權、保護權利人合法財產權”、“利好剛需購房、有效調控房價”、“提高政府治療效率和水平、方便企業、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產、遺產稅開徵夯實基礎”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現象：選擇“反腐敗”、“為房產、遺產稅開徵夯實基礎”兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進一步正確解讀引導。
五是擔憂新政洩露隱私。對“《條例》實施後最大擔憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個人資訊等隱私被洩露”，表明受訪者對《條例》中的“登記資訊共享與保護”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進一步完善查詢、調閱機制，確保個人資訊等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產會被徵過高的稅。”表明公眾對輿論傳導的房產稅、遺產稅等稅開徵的隱憂、更表明了公眾期待政府及時公佈相關政策實施時間表，利於群眾妥善處置相關事宜。同時有44%的受訪者對不動產登記程式是否簡化便民產生擔憂，亦表明希望《條例》實施具體方案應儘快出臺落實。
三、新政影響初現，程度尚需觀察
(一)企業多措並舉適應新政
為了適應《條例》實施、“降息降準”等新政實施，巴中市區多數房地產開發商、二手房中介積極採取舉措，應對新政實施帶來的影響。
一是開發企業穩中求進、積極應對。首先，走訪的5家房開企業中有4家採取了調整營銷策略、優化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進行銷售策略整合，力促穩價保量。其次，對已納入開發計劃的專案進行整體發展評估，擇優選擇開發，放緩整體開發腳步;同時針對巴中市區房地產市場實際情況，結合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買土地，確保企業發展穩中求進。
二是二手中介多措並舉、促成交易。面對二手房交易市場供大於求的局面，部分企業首先取消看房佣金、降低提成費率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強化服務保障，提升貸款辦理、房產過戶、納稅報備等工作效率，切實提升服務水平，降低買賣雙方時間成本;同時採取切實可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說明工作，認真履行居間職責，努力提升交易成功率。
(二)百姓買跌賣空持續觀望
一是購房者觀望心態較重，等待價格繼續下行。在新建商品房、二手房單價出現下降，房源供給大於需求的背景下，不少購房者認為《條例》等新政實施必然會使更多的房源湧現，價格勢必會繼續下行，因此問多買少、持續觀望、期待價格繼續下行的現象較為普遍。
二是大量拋售未出現，希望相關政策儘快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長，但由於《條例》實施現屬於試點階段，且各地實施細則及相關配套制度還未建立健全，致使大幅降價趨勢未有顯現，故巴中市區未出現拋售潮。同時多數多套房產擁有者希望《條例》實施細則、房產稅實施時間表等儘快出臺，利於社會群眾做出合理判斷和相應舉措。
(三)新一輪政策出臺，博弈心態將凸顯
3月30日，五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調整徵收營業稅期限相關政策，標誌著新一輪房地產刺激政策將進一步衝擊市場，作為房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業稅雙重利好政策的推動下，將會一定程度上擴大交易量;但由於《條例》實施、房產稅實施方案未出臺的影響，作為改善型需求的購買者博弈心態也將凸顯。
四、相關意見及建議
通過問卷收集和實地面訪，現將群眾提出的意見和建議歸納如下：
一是強化政策宣傳，正確引導解讀。進一步強化不動產登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網路、報紙、微信等採取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強化宣傳引導，確保群眾清楚瞭解不動產改革方案和《條例》實施細則，並給予支援配合，為不動產登記改革及《條例》實施穩步推進夯實群眾基礎。
二是強化責任落實，出臺配套政策。針對不動產登記改革和《條例》實施的具體問題及時研究出臺配套政策，如改革後監管及個人資訊隱私的問題、房地產企業發展的問題、反腐敗的問題、不動產徵稅的問題、多部門聯動充分發揮衍生作用的問題等，進一步明確責任，逐步完善配套政策，努力構建符合群眾主體利益需求的體制機制。
三是強化配套服務，夯實物權保障。進一步梳理職能，簡化和優化辦事程式，提高工作效率和服務質量，從基本工作職能和各項具體業務事項出發，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時，重點規範登記行為，提高登記質量，嚴厲查處各類違法違規行為，增強不動產登記的嚴肅性、權威性和公信力，保護群眾合法權益。
四是強化監管職能，優化市場環境。加強對不動產登記監管工作，建立不動產登記資訊管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記資訊在有關部門間依法依規互通共享，實現跨部門、跨領域、跨地域資訊實時傳遞和對接，消除“資訊孤島”;另外，加強市場監測和行為監管，建立健全完善的社會信用體系和市場監管體系，保障房地產市場健康、有序執行。
一、鳳岡縣房地產業的起步、發展和壯大曆程
鳳岡縣房地產業是在全面推行住房分配製度貨幣化改革後，隨著全縣經濟的發展而逐步發展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由於停止福利分房後，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮建設步伐的優惠政策，為鳳岡縣房地產業的迅猛發展提供了強有力的政策支援，從而使房地產業駛上了持續、快速、健康發展的快車道。鳳岡的房地產業得以快速健康發展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優惠政策的出臺，為房地產開發提供了優越的投資環境，外地房開企業紛紛來鳳投資興業，本地房開企業發展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區如雨後春筍般湧現出來，縣城的人居環境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環境及住宅功能都是前所未有的;另一方面，鳳岡房地產業的發展是與近年來鳳岡經濟的發展密不可分的，是鳳岡經濟社會全面發展的一個明顯標誌，房地產業已成為鳳岡縣經濟發展的支柱產業之一。
縱觀鳳岡縣房地產業近五年來的發展、壯大曆程，主要有三大因素在起主導作用：一是市場因素，由於經濟的不斷髮展，住房分配製度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場群體;二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮建設的一系列政策，成為房地產業快速發展的助推器和牽引器;三是利益因素，眾多房產開發企業紛紛湧入鳳岡，是由於這裡的房地產開發市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產業得以蓬勃發展的終極原因。
二、房地產業的作用
一是極大地改善了城鎮人居環境，提高了居住質量，提升了城市品位，壯大了城鎮規模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉一體化步伐。
二是拉動了經濟發展。據不完全統計，房地產業的發展可以拉動近二十個相關產業的發展，從而有效地推動相關經濟領域的發展，據統計，從__年至__年，鳳岡縣房地產開發累計投資近兩億元，因房地產交易而產生的稅費累計約為750萬元，該產業為鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。
三是促進了社會進步。由於房地產業的發展，拉動了許多相關產業，從而為社會提供了諸多就業渠道，據統計，目前鳳岡縣在房地產業及其相關產業從業的人數約為800人，其中許多為企業下崗人員和農民，房地產業的發展緩解了就業壓力，增加了農民收入，為社會的穩定和廣大農村勞動力向非農產業轉移發揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。
三、__至__年鳳岡縣房地產業發展情況
1、行業發展情況
截止至__年上半年，在鳳岡縣從事房地產開發的企業有11家(鑫發、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍)，全部為有資質開發企業(從暫定資質到三級資質不等)，累計開發商品房達28萬m2(商品住房23萬m2，營業房5萬m2)，商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2(其中住房7萬m2，營業房2萬m2)，商品住房均價從最初的350元漲到現在的700元/m2，營業房均價從最初的1500元漲到現在的3000元/m2。
2、__年上半年開發銷售、交易、抵押情況
(1)__年開發情況：__年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至__年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，佔總投資的68%。
(2)銷售情況：__年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%;二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。
(3)協稅護稅情況：嚴格執行稅收"一體化"管理規定，按規定搞好協稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。
(4)預售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件，預售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。
(5)抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權利設定428宗，設定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。__年至__年鳳岡縣房地產開發銷售情況統計表
公司
名稱
開發面積m2
銷售數量m2
存量m2
計劃
新建m2
房價元/m2
住房
營業房
住房
營業房
住房
營業房
住房
營業房
嘉和
31977
10792
30897
9136
1080
1656
1500
660
6250
朝燦
19239
2761
6000
200
13239
2561
--
750
5000
大興
14654
4826
9100
__
5500
2826
--
740
__
金久
12162
2671
1__
1460
162
1234
30480
600
2200
一陽
41200
6800
29410
1320
11790
5480
11000
760
2200
華盛
7800
1200
7800
700
-
500
10500
620
3300
鑫發
62768
12894
62068
12394
700
500
7000
750
3200
萬眾
14000
5500
2100
1300
1190
4200
80000
730
3400
賽龍
--
--
--
--
--
--
52700
--
--
播州
--
--
--
--
--
--
2600
--
--
九州
27600
1400
2300
400
24300
1000
--
--
--
合計
231420
48844
161675
28910
68671
19957
295680
--
--
四、鳳岡縣房地產市場執行基本特點
1、商品房供求基本平衡，供略大於求，呈現出供銷兩旺的勢頭。__至__年總開發量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業房約為5萬m2，營業房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。
2、商品房銷售物件及資金來源。鳳岡縣商品房銷售物件主要為國家機關工作人員，企事業單位人員，經商人員和外出務工返鄉創業人員，部分農民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農行、信用社提供的按揭貸款。一次性現金支付購房的人員，約佔總購房人員的10%左右。
3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結構及功能方面均大大遜於現在開發的商品房，促成了換房;二是致富農民向非農產業轉移，也促成了商品住房及營業房的銷售;三是存在少部分投資性和投機性購房;四是部分鄉鎮人員為了給子女提供一個良好的教育環境而不惜在縣城購房。
4、二手房交易量上升。由於商品房的開發建設，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉鎮職工、鎮城低收入無房戶、外出務工返鄉創業人員及一些進城務工農民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統計資料來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房結構比例不盡合理，經濟適用房、廉租住房發展滯後。鳳岡縣的商品房開發主要以普通商品房為主，高檔商品房和經濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導致住房結構不合理，無法滿足不同消費群體的住房需求。
五、對鳳岡縣房地產發展的幾點建議
1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業房待售，加上未來一兩年之內將有約20萬平方米的開發量，應該說，未來兩年推出的量是相當大的，這種大規模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產業的健康發展會產生一定的影響，甚至有可能形成房地產泡沫經濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發完畢後，再視全縣經濟發展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產市場"井噴"現象的發生。
2、切實加強對房地產信貸市場的規範和監督，最大程度防範貸款風險的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機構的貨款，這在一定程度上加大了金融風險的隱患，需要強化管理和監督，引導和督促金融部門切實採取有效措施，防範金融風險，使鳳岡縣的房地產信貸在風險係數內健康發展。
3、加強巨集觀調控，有效整頓鳳岡縣房地產市場。目前鳳岡縣房地產市場總體執行情況是良好的，但釋出虛假廣告、面積縮水、物業管理滯後、簽訂霸王合同等不良現象，在個別開發企業中偶有發生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產市場的健康發展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規範房地產市場的檔案，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業學習傳達了相關檔案精神，並對鳳岡縣房地產市場進行了一次全面的整頓和規範，取得了明顯的效果。今後，我們還要同有關部門緊密配合協調，針對鳳岡縣房地產開發中存在的問題，採取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點，繼續加大整治力度，使鳳岡縣的房地產業實現依法經營、誠信開發、規範發展。
4、積極引導消費者理性購房和開發商理性開發。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今後鳳岡縣的房地產開發應從規劃和設計人手，設計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環境，又能有效節約和利用土地資源。
5、積極調整開發結構，使住房結構逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進行開發，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發展迅猛，供大於求，而高檔商品房、經濟適用房和廉租住房的建設幾乎為零，這種0：10：0的住房結構比例對鳳岡縣房地產市場的發展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經濟適用房和廉租住房的發展，尤其應該加大建設力度，它既能滿足城鎮中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經濟適用房和廉租住房建設的任務，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結構比例合理化的實現。
(1)目錄
第一章、專案概述
第二章、專案名稱和選址
第三章、專案規劃建設方案
第四章、專案建設條件
第五章、物料消耗與供應
第六章、環境保護
第七章、專案建設週期與日程安排
第八章、經營guǎn lǐ方式
第九章、投資估算
第十章、專案經營策劃
第十一章、效益評價
第十二章、結論
第一章專案概述
一、專案背景
為落實《北京城市整體規劃》，加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進城鄉結合部地區環境整治和城市化程序，促進城市生態環境改善和經濟社會可持續發展。北京市政府先後頒發了《關於加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關於加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關於加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關檔案，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京20__奧運會申辦成功，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點.順義區後沙峪位於溫榆河流域，商機無限。
由北京__房地產開發有限公司在北京市順義區後沙峪鎮開發建設低密度專案(以下簡稱“該專案”)。
二.專案歷史條件
1、宗地簡介
宗地位於順義區後沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性為二類居住用地，可用來開發別墅外事型的居住性建築。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨後沙峪玉馬教練場，西南側為後沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。
2、專案概況
宗地由後沙峪政府與北京__經濟開發公司於1993年簽訂合作協議，歷經十年，北京__公司於1996年取得順義政府核發的國有土地使用證。20__年10月13日，__公司與北京__房地產開發有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議。後由__公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規委規劃意見書工作。因多方面原因後沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。
3、合作方式
由我方出面與__公司簽訂協議，該公司負責解除與__公司的合作合同，與後沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用為1350萬元(含200萬元付政府定金)，由我方與後沙峪鎮政府重新簽訂土地開發協議。
三、專案建設單位
1、專案公司名稱：北京__房地產開發有限公司。
2、公司經營範圍：
在規劃範圍內從事“該專案”的開發與建設、商品房銷售、物業guǎn lǐ等。
3、專案建設規模和建設內容：
“該專案”開發建設總建築面積約13.5萬平方米。建設內容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設施。“該專案”由北京當代投資集團有限公司投入全部建設資金。四、可行性研究報告編制
1、編制單位：
由北京__古德房地產開發有限公司編制北京順義後沙峪專案可行性研究報告。
2、編制依據：
2.1、北京市政府檔案：京政辦發(1994)7號。
2.2、北京市政府檔案：京政辦發(1996)55號。
2.3、北京市政府檔案：京政辦發(20__)12號。
2.4、北京市政府檔案：京政辦發(20__)20號。
2.5、北京市政府檔案：京政辦發(20__)31號。
2.6、溫榆河流域住宅專案市場調查資料。
第二章專案名稱和選址
一、專案名稱：北京順義後沙峪————————專案。
二、地理位置：“該專案”位於順義區後沙峪鎮馬頭村北
三、專案佔地面積：佔地面積約22公頃(22萬平方米)。
四、專案用地現狀：專案用地範圍內為瓜田。
第三章專案規劃建設方案
一、專案建設內容：
“該專案”建設內容為低密度TOWNHOUSE專案及配套設施等。
二、專案初步規劃設計方案
1、規劃建設用地面積：22萬平方米。
2、總建築面積：15.5萬平方米。
3、居住建築面積：13.5萬平方米。
4、配套公建建築面積：1.5萬平方米。
6、建築高度：高度控制在12米以內。
7、居住總人口：約1000人。
8、居住總戶數：約300戶
9、建築層數：地上三層，地下一層。
10、綠化率：60%。
三、專案規劃設計特色。
1、規劃設計：
在規劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，義大利，加拿大等國外設計大師通過招、投標形式參與“該專案”建築、景觀、人文等規劃設計工作。“該專案”力求吸收當今國際先進的建築藝術，體現首都風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。
2、設施、裝置、材料：
“該專案”建設將充分引入國際先進的資訊網路技術、引進先進的裝置、設施。
3、綠化：
“該專案”力求在專案周圍建設大面積生態園林和生態景觀設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優雅、舒適、安逸的居住氛圍。第四章專案建設條件
一、地理條件：
“該專案”位於順義區後沙峪鎮(馬頭村)。其北鄰機場聯絡高速;東鄰後沙峪村;南鄰馬頭村，佔地面積約22公頃。地理位置條件非常優越。
二、市政條件
“該專案”目前大市政條件不足，由於周圍已經建成一批TOWNHOUSE和別墅專案，特別隨著北京市加快綠化隔離地區建設，加大了對該區域市政投資，因此“該專案”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。
第五章物料消耗與供應
一、建築材料
“該專案”建築內容為TOWNHOUSE及配套設施，建築結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建築材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規範和本專案的總體規劃設計，“該專案”所需的主要建築材料估算為：鋼材：8000噸水泥：20000噸木材：300立方米
二、主要裝置
“該專案”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在裝置、設施上將力求採用先進實用的裝置、設施，其所需的主要裝置有：
消防滅火裝置、停車車庫、排風、送風系統、應急發電裝置、通訊電話系統、照明系統、供暖裝置、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機整合guǎnlǐ系統等。
三、水、電、氣、熱供應根據初步計算，“該專案”水、電、氣、熱等用量為：
1、用電量：60瓦/平方米，則預測專案用電量為12000千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米/日。
3、熱力量：按80大卡/小時·平方米計算，則預測用熱量為16百萬大卡/小時。
第六章環境保護
按照國家環境保護局“建設專案環境保護guǎn lǐ辦法”和“北京市實施建設專案環境保護guǎnlǐ辦法細則”，建設專案要採取嚴格的環境保護措施。“該專案”的建設內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態走廊”工程，對環境的汙染較少。環境保護問題主要是生活汙水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它汙染源，不存在有害汙水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。專案建設及建成後的使用過程中，將採取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環境保護法規。環境保護措施如下：
1、汙水：生活汙水經化類池，含油汙水經隔油池處理後，達到規定的排放標準，汙水排放將嚴格執行國家和北京市的有關規定和標準。
2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的guǎn lǐ部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。
3、噪聲：噪聲汙染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的裝置。
4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣汙染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，採取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建築物周圍綠化，減少汙染影響。
第七章專案建設週期與日程安排
一、建設方式
“該專案”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規定，採取招標或議標的方式擇優選擇建築施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設採用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。
二、建設進度安排
“該專案”總建築面積約為15萬平方米，預計建設週期為3年，即從20__年到20__年為建設期，專案建設實施進度為：
1、20__年6月之前完成前期準備工作。
主要包括：協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計七通一平、工程招投標等。
2、20__年7月至20__年7月為施工工期，竣工驗收。
第八章經營guǎn lǐ方式
一、經營設想
1、“該專案”擬採用目前國際流行的建設工程guǎn lǐ模式，按照國際通用建設施工條款。
2、“該專案”建成後將吸收國內外的先進guǎn lǐ模式和guǎn lǐ經驗，以物業guǎn lǐ公司的形式統一經營guǎnlǐ。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流guǎn lǐ水平的企業。
第九章投資估算
一、成本構成
宗地佔地338畝，為二類建築用地，成本由以下幾塊構成：
1、土地費用
宗地因歷史原因，需投入補償清算費用20__萬元土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元小城鎮建設費用：1萬/畝×338=338萬元
農民與鄉鎮補償費用：300元/m×_338=6760萬元其中包含已付土地方費用200萬元總計：投入土地成本10081萬元
2、土地出讓金
3、其它投入
二、專案設計
方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE專案預計×1000×0.6=13.5萬m2
銷售按6500元/m2計，13.5×6500=8.78億元
方案B：以0.8容積率做中低檔TOWNHOUSE專案預計×1000×0.8=18萬m2
銷售按5500元/m2計，18×5500=9.9億元方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計×1000×1.3=29.3萬m2
銷售按4000元/m2計，4000×29.3=11.72億元
三、成本測算：
A、以收入最低的方案A設計專案總額(萬元)標準
1、土地費用
2、土地出讓金100814507見上表述以200元/m2計
3、建安費用33750按建安平米造價2500元/m2
4、勘測費
5、設計費
6、可研方案諮詢
7、執照費
8、規劃方案諮詢
9、基礎設施
10、臨時水電路405076300元/m2
11、監理費
12、質量監督費
13、標底招標費
14、綠化建設費
15、公共配套費
16、市政公用設施費
17、不可預見費378
合計58580
固定成本合計58580萬元
2、經營成本
專案總額(萬元)標準
銷售費用guǎn lǐ費用財務費用銷售額2%固定成本8%合計8198
3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本=87800-58580-8198=21022萬元B、以方案B設計
1、因費用計算以建安費比率計，故分類為：專案總額(萬元)標準
1、土地費用
2、土地出讓金100814507
3、建安費用45000建安單平米2500元
4、其它綜合2070建安費4.6%
5、基礎設施費
6、公共配套
7、市政設施費元/m230元/m2100元/m2
8、不可預見費2250建安×5%合計71648
2、經營成本
專案總額(萬元)標準
銷售費用guǎn lǐ費用財務費用銷售額2%固定成本8%合計9692
3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本=9.9-7.2-1=1.6億元C、以方案C計：
專案總額(萬元)標準
3、土地費用4、土地出讓金100815860以建安平米200元/m2計
3、建安費用439501500元/m2計
4、其它綜合2332建安費4.6%
5、基礎設施費6、公共配套7、市政設施費元/m230元/m2100元/m28、不可預見費2535建安×5%小計77942
9、銷售費用
10、guǎn lǐ費用
11、財務費用銷售額×2%×2%固定成本8%合計10935
第十章專案經營策劃
一、調查區域TOWNHOUSE專案綜合評述
本區域內在售TOWNHOUSE專案主要分佈在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分佈不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE專案將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE專案的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。
二、TOWNHOUSE市場需求分析
中國正式加入WTO以後，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高階僱員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體;北京20__奧運會申辦成功以後，據瞭解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50%的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體;隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次：
1、外籍購買群體
1.1、外交使館高階外交官及資外大型公司的中高階僱員北京作為中國的首都，彙集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高階外交官、跨國集團的外籍中高階僱員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由於消費習慣和消費心理原因，他們非常鍾情於外銷TOWNHOUSE。
1.2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士這一群體是一支不容忽視的購買團體。由於國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。
2、國內購買群體
2.1、中資企業家、高階經理人及IT業、金融業精英
這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。
2。2、大公司高階guǎnlǐ人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。
2。3、私營企業業主
國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老闆出於居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。
三、專案市場走向
目前影響TOWNHOUSE專案的因素，除了國家巨集觀政策外，從專案本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE專案”本身因素看，影響專案市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的專案應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅遊景點等。而“該專案”的地理位置完全具備上述條件。
從近期北京的TOWNHOUSE專案變化特點看，影響專案市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。
1、周邊環境
本專案位於北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅專案，該區域別墅專案具有較高的市場知名度。
2、建築設計
本專案力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建築設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標誌性的TOWNHOUSE建築。
3、環境設計
將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，採用抗汙染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。
4、戶型設計
多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500餘平米豪華型TOWNHOUSE。採用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。
5、室內設施及功能
5.1、充分引入智慧化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5.2、分戶供冷(暖)，便於自主控制溫度。5.3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。
6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部
6.1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、檯球室、練功房等。
6.2、咖啡廳、餐廳。
6.3、美容美髮、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。(管理錄 )
7、物業guǎn lǐ
聘請國外知名物業公司進行guǎn lǐ，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。
四、專案優勢分析
1、地理位置
本專案位於北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE專案具有較高的市場知名度。
2、便利的交通
地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。
3、獨特的生態旅遊環境
北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示範區及生態教育基地。
五、專案價格優勢
“本專案”周圍TOWNHOUSE專案市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示範區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE專案為主，地區規劃實現後，可為居住於此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現後，專案價格提高還有潛力。
六、該專案經營策劃
1、專案定位
1.1、專案定位依據
1.1.1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程北京市政府先後頒發了《關於加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關於加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關於加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關檔案，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點
1.1.2、中國正式加入WTO對本地區的影響據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革程序的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高階僱員，尤其美國、歐州發達國家的高階經理，由於消費習慣和消費心理原因，他們非常鍾情於外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。
1.1.3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士
由於國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。
1.1.4、國內金融業、IT業高階經理人文體名人、律師等高知人才
這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。
1.1.5、私營企業業主
隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老闆出於居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1.2、定位設計
1.2.1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。
1.2.2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建築設計理念，每一個細節上突顯出“名家風範”。
1.2.3、本可研所應體現的價值
任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所(最基本的含義)，而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。
2、本專案的賣點
賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點：
2.1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”;
2.2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500餘平米豪華型TOWNHOUSE。賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和裝置的選用必須要不斷的改進，以爭取做到。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。
3、競爭對策
對於競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所採用的新技術、新工藝和獨特的銷售支援點都應儘量採用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭專案給客戶留下的印象，必須在本專案中整合運用。
4、增加專案的附加值
如果要以豪宅品質出現，必須增加專案可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：
4.1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與專案的各項設計，包括：
4.1.1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。
4.1.2、社群室外環境由境外設計公司設計。
4.1.3、建築立面由一個外國建築設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4.1.4、物管公司由國際知名的物業guǎn lǐ公司擔綱。
4.2、使用高品質的建築材料及裝置包括：
4.2.1、衛生間採用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。
4.2.2、廚房採用進口成套櫥櫃、灶具，例如德高麗(DELTONGOL)。
4.2.3、外窗採用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。
4.2.4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、製冷、採暖。
4.2.5、綜合佈線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線;弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社群區域網
4.2.6、。家庭安全系統：每戶設定可視對講、緊急求助按鈕、煤氣洩露監視探頭。
4.2.7、公共安全系統：社群及大樓周界防範系統;小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統;公共部分設定消防探頭，集中消防報警系統。
4.2.8、衛生電線電視接收系統。
4.2.9、智慧化物業guǎn lǐ：三表遠端計量，停車、門禁的IC卡系統。
4.3、採用高檔次社群服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美髮室、家庭教室等。如此，本專案可增加賣點。
4.3.1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。
4.3.2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4.3.3、建設最現代化的都市高階TOWNHOUSE。總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家guǎnlǐ的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。
第十一章效益評價
一、經濟效益評價
1、評價方法說明
1.1、“該專案”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE專案的銷售狀況進行了調查，並參照了與“該專案”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。
1.2、“該專案”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成後全部銷售，並由物業guǎn lǐ公司統一經營guǎnlǐ，配套設施自營。
1.3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。
2、“該專案”銷售收入預算：
“該專案”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。3、“該專案”總成本：
“該專案”的總成本，主要包括兩部分：
3.1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。
3.2、經營成本：主要包括guǎn lǐ費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。
4、“本專案”利潤：
4.1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。
二、社會效益評價
“該專案”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：
1、“該專案”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅遊服務場所，滿足了文化、旅遊消費需要，對於繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。
第十二章結論
一、北京__古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義後沙峪專案，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。
二、經測算“該專案”在經濟上是可行的。從評價方案的分析可以看出，“該專案”具有較好的經濟效益。
北京__房地產開發有限公司20__年10月21日
前言
通過對潤業苑專案的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的專案，通過專業的營銷和策劃操作，它不但可體現出開發商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。
我司經過長時間的市場調研，根據市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。
一、市場背景
濟南房產市場日趨規範，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：
(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：
客源特徵：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇範圍小，客戶購買存在一定盲目性。
開發商特徵：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。
專案特徵：產品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特徵(集中在千佛山周邊)。
銷售特徵：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。
(二)__年以後，振盪中走向規範的過渡階段
客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。
開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業著眼於濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶佔濟南市場。同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。
專案特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也佔領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提升。
銷售特色：價格趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下，客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：
1、客戶需求的變化
?能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。
?對於能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加註重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。
?能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社群環境也非常注重。
2、市場環境的變化：
地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。
產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，並逐漸為市場所接受。
其中：
小高層發展分三個階段：
(1)以九九年開發的小高層社群泉景x四季花園為標誌，小高層做為新的開發理念進入濟南市場，並引入了南方先進的營銷模式並進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標誌，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，並且點式小高層的建築弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。
(3)市場以客源的選擇為導向，再次轉向社群化的板式小高層方向發展，並且日益呈現出規模化、品牌化的特徵，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發商的變化趨勢
?開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。
?營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智慧化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，並且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況並與之結合，瞭解客戶心態。
二、專案分析
1、基本情況：
本案位於濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區)山大路，這是市政府的重點專案，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，眾多知名國際國內大公司投資於此，本案正處於這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區域消費能力分析：
經濟水平：
整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。
隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費群體和範圍，成為跨區域消費的一塊熱土。
3、客源定位：
由於本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：
(一)本地客源：
此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下型別：
私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。
高階白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社群檔次、配套、知名度等較為關心。
年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
小結：本地客源大多為二次或三次置業，且以標準戶型為主要需求。
(二)外地客源
此類客源是本案完成整體銷售並在更大範圍內及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下型別
外地駐濟企業高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。
外資企業駐濟高層管理人士：加入wto後，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業管理、智慧化較為注重，將成為本案後期客源開發的重點。
三、專案定位
本案位於濟南市的，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環境，相對於其他競爭樓盤在未來市場競爭中佔有其它樓盤難以比擬的優勢，因此我司建議將本案定位於：會養人的房子——滋養城市貴族。
綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：
1、地理位置優越。
2、交通動線充足。
3、市政與小區配套皆較為齊全。
4、社群規劃合理。
5、智慧化水平高。
6、有強大的升值潛力。
7、戶型實用、舒適。
四、產品建議
由於本案不具備突出的規模優勢，國此在配套上應做到“人無我有”人有我精”，依靠獨特的內部設施進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：
(一)社群配套設施
1、採暖：採用韓式地面供暖系統
理由：a無暖氣片及其支管，增加使用面積，並且宜擺放傢俱。
b室溫均衡、穩定，各房間溫度可獨立調節控制，具有
健身功能。
c輻射供暖，無空氣對流，衛生、潔淨。
d便於設落地窗。
2、門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內採用木質夾板門，客廳設落
地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。
3、保安系統：全方位的防盜自動控制系統，紅外線報警系統，設消防電
梯，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監測火情。
4、資訊系統
有線電話：市區標準有線電視訊號及衛星電視系統。
通訊設施：預留兩部idd電話插口。
網路：寬頻網入戶，並預留管線。
5、廚房、浴室：牆身鑲砌高階藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整
套高階廚具，純淨水入戶。
6、衛生間：牆面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設三盆。
(二)本案多層商業樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風格的造型，而非平頂。
(三)外立面材料及顏色
建議採用高階塗料，顏色採用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。
理由：a塗料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發生牆體滲水易
查出，而用面磚則不易查出。
b棕色和赭石色最能體現本案的層次感與時代感，整體的暖色調搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。
(四)綠化佈置：根據小區內的容積係數，此建議原則上小區整體走小而精的路線，通過精緻的小景，烘托社群氣氛。在綠化佈置上要爭取實現立體綠化;即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區內部的文化和環境韻味，提升小區形象。
(五)規劃佈局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區，既是品牌提升的需要也是對業主負責的真實表現，這樣很容易引起消費者的認可。
(六)戶型設計：戶型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應在100——180平方米之間，適當保留200——250平方的大戶型，面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。
(七)戶型風格：落地窗設計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。
五、推案策略
(一)售樓處選址：
我司建議售樓處向主幹道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。
理由：
(1)該地段為濟南主幹道，人員層次較高，有較大的客源潛力。
(2)人員流動量大，易擴大知名度。
(3)交通動線發達，方便客戶諮詢。
缺點：投入費用高。
(二)推案操作階段及操作目的
本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：
第一階段：建立市場人氣，引起市場衝擊，營造樓盤品牌，回籠資金。
理由：
(1)本案為同期開發，需要較大的資金，前期的資金回籠對支援後期的開發意義極其重大。
(1)中、後期的銷售成功主要依賴於前期建立的良好市場人氣，由此而
形成的良性迴圈，因此，本案能否儘快去化，關鍵在於前期能否建
立市場人氣，引起市場轟動。
在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、後期的操作做好鋪墊。
理由：
價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個專案的失敗(如大明翠庭因價格制定不合理而導致在市場上受挫。)
第二階段：建立品牌，在立足於本地客源的基礎上，拓展客源面，創造相
對較高的利潤。
理由：
(1)第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。
(2)在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創造利潤創造更為有利條件。
第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發商形象提高至更高層次。
(三)價格策略
目前市場競爭激烈，操作週期不宜過長，不適宜作大範圍的價格調整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。
整體操作結束後，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關係後報與貴司參考。
六、廣告策略
(一)主訴求點：
突出社群無以倫比的內部優勢，以“會生活的人選擇會養人的房子”為主訴求點。
理由：本案的內部優勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷
售，如單純宣傳社群品質，存在可信度的問題，而自然環境的優勢
及小高層的建築形式顯而易見，易被客戶接受，產生共鳴，則引起市場衝擊相對容易。
(二)各銷售期訴求
1、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社群的地理優勢及內部配套設施開發觀念等。
2、開盤期：主打環境優勢，結合靈活的付款方式及優惠措施吸引客戶，建立人氣。
3、正常銷售期：進入正式銷售期後，在主訴求點統一提領下，分期展現戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業、景緻等品質，使之成為一廣告系列。
理由：
(1)可令社群整體優勢全面展現。
(2)可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。可不斷保持市場新鮮度，衝擊力持久。
(三)廣告媒體選擇
1、電視——以形象廣告為主，結合綜藝性廣告。
2、報紙——軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行衝擊
3、車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區的公交車。
專家普遍認為，北京的房地產市場已逐步走出了概念競爭的怪圈，伴隨著市場成熟的腳步，已經步入了產品競爭時代。產品的優劣直接影響銷售的最終結果。
一、產品優劣勢分析
本案位於朝陽區工體東路8號、10號院，地處東二環與東三環之間、平安大街延長線與朝外大街之內，距東二環1.7公里、距東三環0.8公里;專案地塊西隔工體東路為工人體育場游泳館，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區，南臨北空幹休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。專案佔地1.21公頃，屬典型的“插空”專案;規劃總建築面積8.12萬平方米，建築密度31%，容積率5.37。
從建築形式上屬於圍合型高板和塔連板形式，規劃方案難度較大。針對本地塊周邊的市政設施、交通道路狀況、配套設施等諸多因素綜合考慮，對該規劃專案作如下分析：
1、專案優勢分析
(1)、地處東二、三環之間，是公認的的高地價區位，土地使用權的獲取來之不易，絕對區位上乘。
(2)、位於三大商務、商業核心及使館區的邊緣，商業氣氛濃厚，同時可分流四大核心區域的客戶，區域內目標客戶大多具有一定的經濟基礎和相應的消費能力。
(3)、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個具有代表性的消費場所;綜合考慮，有一定的投資空間，經概念提升、整體包裝策劃後，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場。
(4)、所處區域市政道路狀況良好、周邊配套設施齊全，特別是商業配套、健身、餐飲、娛樂場所多，並且整體區域內遠景規劃較好，對客戶心理影響會較大。
(5)、與本區域內其他競爭專案相比，周邊現狀綠化較好、樹齡長、汙染小且與大型公園相隔不遠，在某種程度上來講不失為典型的繁華街區中“鬧中取靜”的專案;
2、專案劣勢
(1)、相對區位一般，東離國貿商圈，西距朝外商業大街都有一定距離，屬於“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務氣氛不濃。
(2)、四鄰小環境較差，處於北京舊有居民區的包圍之中，紛亂嘈雜，居民素質不高，文化氣息不夠理想，對業主的日後生活會有一定的影響，不適宜建高尚純居住區。
(3)、專案規劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴重，人口密度大、建築密度大、容積率較高、樓體佈局難度大，狹小的中央庭院也不利於園林景觀環境規劃設計，會給銷售帶來較大壓力，特別是進入後期銷售階段隨著工程形象的拔高，視覺效果會越來越差。
(4)、專案地處朝外及平安大街延長線之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴重，若遇工體有大型演出、比賽，則更加不理想。
(5)、板樓中東西朝向的戶型所佔比例大於南北向戶型的比例，不利於銷售利潤的實現及專案檔次的提升，並且與專案整體定位於高檔相矛盾;且部分戶型套內面積分配相對不合理，即相對於套內戶型總面積，次臥、廚房的面積過小不符合目標客戶的舒適生活習慣;
(6)、區域內可替代產品較多，與區域內各競爭專案相比，本案建築規模、工期及入住時間存在較大劣勢，地下車位數量也不足，客戶容易被分流。
二、規劃研究及產品定位
通過產品優劣勢分析可以得出如下結論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優勢，不菲的地價決定了它只能做中高檔產品，
為了挖出其潛質來我們必須對專案的產品定位進行細分，而只有對目標客戶的需求做細緻研究，才能有針對性地做產品細分。
1、產品規劃研究
從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規則，屬東西向長、南北向短的不好利用地塊，體現在規劃上就是東西向房屋必然多於南北向房屋;加上地塊北側為北京警備司令部辦公用房，直接導致地塊南側的使用受到限制;再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現多處拐角結合部的“死角”房屋;這些在規劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價格的提升及銷售利潤的實現。很難想象出，這裡能夠規劃成純居住高尚品質社群，恐怕也難塑造成高尚的辦公環境。假如僅從本專案目前的戶型面積設計及所處區域地段來看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點又恰恰是為本專案不可逾越的障礙;另外，向西的朝外大街，向東的三環沿線及國貿商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現實。
2、目標客戶研究
(1)、因故不能或不願離開該區域的成功人士，追求一定的舒適生活，嚮往擁有朝向好、面積適中偏大的戶型。
(2)、嚮往便利的運動、健康，追求時尚，工作單位十分接近的年輕的準成功人士(包括一些運動員)。
(3)、中小規模個體經貿公司，業務便利，商住兩用的需求者。
(4)、看準獨特的位置、商機和產品的個性，用於投資的成功人士。
理由是：
(1)、規劃方案可以做到一定數量的好朝向較舒適性的房子。
(2)、工體、海底世界對一些年輕、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力，有一些運動員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。
(3)、本塊宗地處於周邊三大商業、商務核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個體經營者居家辦(4)、本塊宗地位於第一、第三使館區和幾大商務、商業區的邊緣，只要戶型面積合理，便具有一定的投資概念。
(5)、居家辦公和投資型客戶對戶型朝向的要求並不十分敏感，可以解決本專案東西向房屋過多的劣勢，推出板式辦公樓的優勢。
3、專案定位
商住兩用+投資概念
4、建築規劃的調整
(1)、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設計。
(2)、把兩個樓座的銜接處設計成投資或商業用房戶型，面積不宜大，拐角可適當進行功能修改。
(3)、建議將樓體結構確定為框架結構，以增加室內外空間的可變性，從而增加部分房間的開間程度。
(4)、裝修標準選用選單式精裝修方式。
(5)、在立面的表現上應與東部城市的整體相和諧並有適當突出、誇張的表現，既要有現代感，又與投資人心態相吻合，色彩選用上應冷暖色對比較為明顯，在二者間又要有適當的過渡。
(6)、在陽臺和窗體的表現上，應從整體上考慮細節，區域性採用變化，力求新穎、實用，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺;另外，在充分控制成本的前提下，儘量注重新材料、新工藝的運用，儘量避免市場上產品相似化、趨同化的弊病，尋求獨到將是我產品設計的第一原則。
一、總論
1.專案建設背景
2.專案概況
(1)專案名稱：___________________________
(2)建設地點：___________________________
(3)建設單位：___________________________
(4)企業性質：___________________________
(5)經營範圍：___________________________
(6)公司類別：___________________________
(7)資質等級：___________________________
(8)企業概況：___________________________
(9)工程概況：___________________________
(10)資金來源：__________________________
3.可行性研究報告編制依據
4.可行性研究報告研究範圍
5.研究結論及建議
6.主要經濟技術指標
專案主要經濟技術指標見表1。
表1 專案主要經濟技術指標
二、住宅市場分析與營銷戰略
1.當前住宅市場現狀
2.商品房市場現狀與市場需求
3.商品房的市場需求及發展
4.當前住宅市場面臨的矛盾和問題
5.營銷戰略
三、專案選址及建設條件
1.專案選址
2.建設條件
2.1 位置優越
2.2 交通方便
2.3 建設場區“五通”條件具備
供水：____________________________
供電：____________________________
煤氣：____________________________
通訊：____________________________
場地：____________________________
2.4 住宅小區商業及文化教育配套設施齊全
2.5 土地徵用情況
四、建設規模及功能
1.建築面積的內容
2.功能設施標準
2.1 建築使用功能
2.2 設施標準
(1)住宅裝飾及設施標準
(2)小區配套設施
2.3 住宅戶型規劃
3.工程專案一覽表
依據初步規劃方案，主要工程專案見表2。
表2 主要工程量一覽表
五、建設方案
1.建設場地環境
1.1 地形
1.2 場地自然條件
(1)地貌：____________________
(2)水文地質：________________
(3)地震裂度：________________
(4)地基土工程地質評價：
2.總體規劃佈局
2.1 片區規劃
2.2 小區整體規劃設計原則
2.3 總平面佈局
2.4 交通組織
2.5 規劃指標
根據專案初步方案及建設規模，規劃指標見表3。
表3 專案建築技術經濟指標
3.建築方案設計
3.1 建築方案總體構思
3.2 平面設計
(1)住宅。住宅經濟技術指標見表4。
表4 專案住宅經濟技術指標
(2)公用建築。
3.3 立面設計
4.結構設計
4.1 基礎造型及處理
4.2 上部結構
5.公用設施方案
5.1 供水排水
5.2 供電
(1)供配電系統。
(2)照明及電力裝置。
5.3 供氣
5.4 中央空調
5.5 弱電設計
6.消防
7.環境保護
六、專案實施進度安排
本專案計劃在左右的時間內建成。建設進度計劃如下：
______年______月______日：專案建議書批覆。
______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告並報批。
______年______月______日——______年______月______日：建築方案設計。
______年______月______日：綜合管網設計。
______年______月——______年______月：施工圖設計。
______年______月：報建、領取建設規劃許可證。
______年______月______日：工程開工。
______年______月：完成投資的25%，開始預售。
______年______月：主體工程斷水。
______年______月——______年______月：單體工程驗收。
______年______月——______年______月：分項工程驗收。
______年______月：正式入住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
總投資造價見表5和附表1
表5 專案投資估算
單 位：萬元
2.資金籌措
詳見附表2
八、經濟效益分析
1.住宅銷售價格
2.銷售進度及付款計劃
本專案計劃在_____年內完成銷售，各年銷售計劃見表6。
表6 各類建築銷售計劃表(%)
3.稅費率
本報告採用的各種稅費率見表7。
表7 稅費率表(%)
專案盈利能力詳見附表3~~附表7。
表8 敏感性分析表
5.清償能力分析
6.資金平衡分析和資產負債分析
資金平衡分析詳見附表3-8，資產負債分析詳見附表3-9。
7.敏感性分析
將開發產品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對專案的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。
8.臨界點分析
詳見表9
表9 臨界點分析表
9.主要經濟指標
專案的主要經濟指標見表10。
表 10 主要經濟指標表
九、風險分析及對策
1.市場風險分析
2.經營管理風險分析
3.金融財務風險分析
一、工作目標
1、銷售目標
計劃一年之內完成銷售總額的60~70%，達到盈虧平衡點。
2、廣告目標
通過全方位、立體式的促銷，整體包裝、集中轟炸，達到向目標客戶和潛在客戶推薦__花園的目的，實現預期效果。
3、廣告訴求
目標客戶：(1)、第一客戶：CBD商圈及附近區域的高層白領人士、周邊私營業主
(2)、潛在客戶：投資者
主要運用工具：(1)、東二環、東三環、朝外大街、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達資訊;
(2)、大中型活動;
(3)、報紙廣告;
(4)、高尚直投雜誌;
(5)、電臺(103.9兆赫);
二、入市總體安排
一般而言，樓盤專案入市操作分為四個階段：認購期、公開期、強銷期、持續期;從專案的進展來看，現階段__花園的上市銷售工作主要為兩個最重要的時期：20__年8月8日(暫定為“__花園父親節”)的內部認購期和20__年9月9日(暫定為“__重陽健康節”)的公開發售日，我們的工作將圍繞著這兩個階段來準備。
為此，我們將這兩個階段，劃分為5個時間段來進行準備工作：
1、 前期準備期：20__.5.~20__.7
2、 形象匯入期：20__.7.1~20__.7.29
3、 預探市場期：20__.7.30~20__.8.7
4、 內部認購期：20__.8.8~20__.9.9
5、 正式開盤日：20__.9.9
備註：形象匯入期與預探市場期可部分結合進行
附表3：入市總體時間安排表：
20__年5月~9月
工作內容 時間安排
5月 6月 7月 8月 9月
廣告的宣傳設計及製作 ●●
宣傳計劃的實施 ●●
銷售人員的招聘、培訓、市調 ●●
推廣方案的確定及定價 ●●
內部登記、諮詢及認購 ●●
策略的微調 ●●
正式發售 ●
三、推廣策略
1、推廣分析
本專案的客戶定位為高階白領和私企老闆;相對而言，私營老闆可以理解，但白領這個詞彙的目標太大，範圍太廣，容易產生混淆;為此，我們將這個層面繼續細分。
所謂白領階層即為中等收入者即個人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領的高層收入者無疑就會將這個收入再提升一個檔次(個人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者);通過我們對周邊市場和工作人群的瞭解及分析，我們認為以下人士極有可能是我們的第一客戶物件：
CBD內外企工作在5年以上的，佔具高層職位者
公司老闆
小型私營業主
高階技術人員
高階管理人員
此部分人士絕大部分擁有共同的特徵：35歲以上、素質較高、生活富裕、工作壓力較大、強調身份、強調個性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此，我們的一切推廣銷售計劃要結合專案自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進行。
由於本專案體量不大，銷售總額不高，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費用則不能滿足本專案實際操作需要;為此，我們應本著少花錢，多辦事的原則，充分分析客戶行為，以期花最少的錢，達到最大的邊際效用。
(1)、從目標客戶的出行方面考慮;此部分客戶基本為：自己開車和出門打車，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進行：
A、對於自己開車的客戶，我們建議在東三環，國貿橋的北側或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌;目前急需進行的是廣告牌的尋找、確定;總體費用約為200~250萬元/年，計劃從20__年8月起採用一年，費用控制在250萬元。
B、對於出行的交通工具為計程車的客戶，我們建議除採用“A”方案外，還應取用北青報、晨報的DM的形式;現在此兩家報社對出租汽車免費傳送報紙，因此，目標客戶在車上的時間我們可以充分運用;DM應富於變化;費用：除印刷費外，所需費用較低，每次投放的總體費用約在5萬份，5萬元之內，計劃採用6次，發行時間待定，推廣費用約30萬元。
C、相對於自己開車和開出租汽車的司機來說，收聽交通廣播無疑是打發無聊時間的方法之一，而目前在北京收聽率比較高、相對傳播成本較低的是“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應是我們傳遞資訊的途徑之一;我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月，時間分別為開盤期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，費用預計50萬元。
D、另外，從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象;因此，我
們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5―8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可製作精美的印有__花園廣告標識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放於豐聯附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇;總體費用控制在60萬元。
(2)、從客戶的工作及交際習慣來考慮;針對於客戶回家較晚的實際情況，我們認為：採用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜;一方面，是由客戶的生活習慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費用並不貴;建議採用某些聯帶地產的綜合類節目(例如“生活速遞”)，此些節目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推__花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20__年9月推出兩週費用約6萬元。
(3)、從目標受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標客戶的閱覽習慣而言，我們建議主要採用“職業經理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標”等白領雜誌，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。
2、推廣策略
通過專案的自身特點及市場對物業的接受態度，我們認為整體上應把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則;為此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：
(1)、形象匯入期
在客戶的分期選取上，此時期首先應把握區域內有一定經濟實力、對該區域有一定認同感的客戶(工作、居住在周邊的人)，他們是專案投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬―賣場建成的同時落實、安裝，廣告牌應由案名、LOGO及小區的鳥瞰圖等組成，傳達出在本地點有本專案這樣一條資訊，並且朝外大街及東三環的廣告牌應儘早尋找。
在20__年8月份中旬分別匯入軟廣告評論性文章，表達的主題為：藍島商務中心區將成為CBD商務區及朝外大街商務區的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。
(2)、內部認購期
此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側面瞭解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認知程度;此也是我們市場初探，進行專案側重點調整所需獲得資訊的重要來源之一。此時應將朝外大街、東三環路牌廣告到位。
(3)、銷售期
每年的9~10月份是房地產消費市場的黃金季節，多年的統計數字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中佔較大的份額，此段時機我們應緊緊抓住。參加展會的目的並不是要求銷售出去多少套房，而是專案展示自身形象
1城市規劃及發展簡述
2專案決策背景及摘要
2.1外部環境
1)城市發展規劃與宗地的關係及對專案開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與佈局、區域性區域開發重點、政府重大政策走向等;
2)宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位;
3)專案淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
2.2內部因素
1)專案啟動對公司未來幾年發展戰略的意義(一般3至5年)，在公司發展中的地位(是否核心專案);
2)公司進入重點區域市場、專案合理佈局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用;
3)從專案投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。
3專案概況
3.1宗地位置
3.2宗地現狀
四至範圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。
3.3專案周邊的社群配套
3.4專案周邊環境
3.5大市政配套
3.6規劃控制要點
總佔地面積、淨用地面積、綠化面積、道路面積;住宅建築面積、公建建築面積;綜合容積率、住宅容積率;建築密度;控高;綠化率等。
3.7土地價格
3.8土地升值潛力初步評估
3.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。
4法律及政策性風險分析
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關專案用地現狀的政府檔案;立項情況;規劃用地用途、有關專案用地規劃的政府檔案;徵地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關專案地塊的政府檔案。
5市場分析
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況(近3-5年)、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢;各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和
產品型別、本案在區域市場內的機會;產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵;產品定位及建議。
6主要經營指標分析
開發建設期間計劃分析;購置土地的資金來源計劃分析;營銷計劃分析;成本、費用、稅務分析;贏利能力分析。
7結論和建議
一、區域市場
近兩年，隨著亞洲金融風暴影響的逐漸減弱、國家產業政策的部分傾斜、人們思想形態的轉變及各種利好訊息的出臺等諸多因素的作用，使得北京房地產市場呈現出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的訊息稱，僅20__年批租出讓的地塊就達700多塊，平均每天2塊以上，創歷史新高。另具本公司企劃部不完全統計，20__年北京僅新開樓盤就達200餘個，平均每40小時即出現一個新樓盤，大大超過了99年125個新盤上市的數量，再一次衝破歷史記錄。進入20__年後，第一季度新開盤的專案就達90個，平均每天一個新樓盤出現，市場呈現出一派繁榮景象，同時又孕育著激烈競爭的端倪。
__花園位於朝陽區工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬於CBD商圈、朝外大街商務區、東二環商務區、使館區的邊緣地帶。由於二環周邊的土地資源越來越少，故目前其專案周邊在售競爭專案並不很多，但是，諸如“陽光都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶裡二期”等競爭專案體量相對較大、銷售週期較長、售價較高，還是會對本專案的的銷售形成階段性影響。並且，結合該區域目標客戶特點等因素，我們認為在考慮產品競爭對手的區域時應擴充套件到整體CBD核心區及輻射區，該區域內今後一兩年仍是全北京的開發熱點地區，待開樓盤較多，體量較大，其中主要專案有：
1、北京世界科貿中心：
開發商為香江國際集團，曾在北京成功開發北京國際友誼花園和北京科技會展中心，該專案位於京廣中心以南，嘉裡中心以北，原3501廠址，總建築面積70萬平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿社群。
2、金地國際花園：
開發商為深圳金牌上市公司金地集團，該專案東至北京施工機械廠，西至北京儀表廠，北至陽光100國際公寓，南至建國門外大街，總佔地面積7萬平米，預計建設規模為40萬平方米。
3、建外SOHO：
開發商為北京紅石企業――中鴻天房地產開發公司，位於建外大街第一機床廠，佔地18公頃，總建築面積55萬平方米。由日本建築師山本理顯設計，計劃於20__年6月開始內部認購，樣板間將在20__年5月底完工，專案未推出，已是喊殺一片。
4、新城國際(理想世界)
開發商為北京萬通實業有限公司，設計方案通過國際招標，在10多個方案中優選出由香港王董設計事務所設計的弧形板式高層圍合建築，立面新穎。它位於原北京開關廠廠址，京廣中心以南，漢威大廈以北，佔地面積12公頃，總建築面積53萬平方米。新城國際由CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分組成。CBD國際中心緊鄰朝陽路，位於整個專案的北部，佔地1.33公頃，總建築面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業裙房組成。CBD國際公寓位於整個專案的北部，東臨東大橋東路，西接關東店南街，北依中央商務區3號路，南到小區中心商務區東西街，佔地面積10.5公頃，總建築面積38萬平方米。該專案已於4月5日國貿展會亮相，均價9400元/平，展會期間認購火爆，目前正呈小步攀升之勢，均價有望突破1萬元。
5、建華大廈
開發商為首創陽光房地產股份有限公司，位於藍島大廈東南角，一期即將開工，近10萬平方米，近期在國貿展會正式推出。
6、大連萬達專案
大連萬達本年度將在北京開發兩個專案，一個位於CBD商圈，現代城對面，金地國際花園西側，總建築面積40萬平方米，屬綜合性高檔公寓;另外一個位於燕莎商圈，欲打造成為標準的高爾夫社群，預計本年度6、7月份亮相。大連萬達和深圳金地
今年同時在國貿商圈出手，被業內稱為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優勢和價格優勢不可低估。
7、城中大廈
由成功開發中關村地區怡美家園(我公司代理)的巨集大興業房地產股份有限公司開發，預計於下半年開工，地處華彬大廈西側，建築面積7萬平方米。
上述專案或佔據良好位置或由經驗豐富的大型開發商所控制，將成為我們專案最大的競爭對手;並且，在我方產品性質已基本定性的情況下，表現在銷售上會形成一定衝擊，對整體實現11000~120__元/平米的銷售均價及預期利潤會有一定困難。
詳細調研資料見下表：
附表1：部分在售專案戶型、面積市場調查統計
單位：平方米
專案名稱 一居 二居 三居 四居 備註
二、結論
通過以上資料對比20__年度中房指數北京市本區域內各季度的市場在售專案平均面積及平均價格可清晰顯示出：專案均價體系係數及戶型面積體系係數隨著市場競爭激烈程度的加劇，呈現明顯下降的趨勢;至於今年一季度北京市住宅均價與去年同期相比，上升5%左右，專家認為這是短暫現象，有些表現為區域特徵，不足為憑。我們預見今後一兩年內北京市此區域房地產市場仍會按照此規律發展，房屋總價款的進一步下調不可避免;換言之，市場房屋的.整體價效比會越來越好。
(一)研究的背景和目的
自1998年以來，我國房地產開發投資增長總體平穩，一直以CDP增長速度的2-3倍增長，房地產業對經濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產業和建築業增加值佔GDP的比重超過10%，這標誌著房地產業在巨集觀經濟中的支柱產業地位已經確立起來。
隨著國家“抑制過熱”政策的實施，全國房地產開發投資增幅由 20xx年的 30.3%，逐步回落到 20xx年的28.1%、20xx年的19.8%、20xx年的21.8%;但20xx年投資增幅又有所上升，達到30.2%。
由於受國際金融危機以及國內“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進、經濟進入調整期等因素的影響，20xx年下半年，出現漲幅下降的趨勢，全國房地產開發投資額同比增長從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。儘管如此，漲幅的絕對值仍在20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產開發投資並沒有出現過大的波動，仍維持了相對穩定的增長速度。據國家20xx年《經濟藍皮書》預測，20xx年，房地產市場將步入較長時間的調整期，需求方短期內難以走出觀望，開發企業將會迎來一輪“洗牌”。
隨著XX市經濟持續快速發展，區域經濟綜合實力迅速增強，居民對生活和居住水平有了新的需求。XX市為了改善和提高市內客商及居民住房條件，提高高新技術產業開發區軟環境，為開發區招商引資專案提供好的平臺和環境，也成為當前經濟發展的首要任務。為此，市政府一直在不停地思索並完善房地產開發，根據城市建設總體規劃和住房供求矛盾及商業發展需要，確定九龍居房地產專案由城建公司負責組織實施開發。
然而，房地產投資收益與風險並存，對房地產開發企業來說，隨著行業的發展，資金更加密集，單個專案投人更大，風險更高。為了規避風險，獲取與提高利潤，開發企業對投資前期的可行性研究和專案論證工作更加重視。但是，與我國房地產高速發展相比，房地產開發可行性研究的理論與實踐較為滯後，缺少成熟的理論作為指導，國家對此還沒有出臺詳細的規範性檔案，房地產開發可行性研究在我國還不夠規範與科學，必須予以加強。特別是在當前經濟形勢和房地產市場發展尚不明確的情況下，專案投資的不確定因素較多，風險較大，對專案可行性研究要求較高，要求必須對巨集觀與區域的市場的動態發展有準確的戰略把握。
本文旨在運用現代專案管理有關可行性分析的理論和方法，遵循專案評價的一般原則和過程，著重結合當前全球金融危機下的房地產市場情況，從專案的市場可行性、技術可行性、經濟可行性的角度，對房地產專案可行性研究的關鍵因素進行分析，探討出一種較為具體的、實用的房地產專案可行性分析及管理方法體系，進而就九龍居房地產開發專案的可行性進行全面分析，得出該專案可行性研究結論。同時，有針對性地提出一些完善房地產專案可行性分析研究的建議，為企業能夠在當前特殊大環境下正確做出專案開發決策提供幫助和參考。
(二)選題意義
可行性研究是指在具體實施某一投資建設方案前，對擬建專案在市場上、工程上、經濟上的可行性進行論證、研究和評價。可行性研究是房地產專案開發活動中最基本的、首要的工作，也是開發專案投資決策的基礎。房地產專案具有投資額大、風險高、建設和運營週期長等特徵，受自然、社會、經濟、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會給投資者帶來巨大的甚至毀滅性的損失。隨著我國房地產市場的日趨成熟，靠投機獲取暴利的時代已經過去。現在，一個房地產開發專案投資決策的成功與否，越來越取決於專案前期的可行性研究。因此，有必要加強我國房地產專案可行性分析的研究，為房地產企業做出正確的投資決策提供較為完整、科學、有效的理論方法指導。
九龍居房地產開發專案建設符合國家相關的產業政策，特別是最近我們國家為拉動內需應對金融危機而出臺的十項措施之首就是加快建設保障性安居工程，面向房地產業的9000億元投資計劃和適度寬鬆的貨幣政策為該專案的實施提供了良好的資金籌措環境;符合經濟結構調整的需求，將極大的促進XX市第三產業等的發展，安置富餘勞動力就業，提高居民的收入，促進經濟結構的調整，拉動經濟增長;符合XX市中心城區的規劃要求，有利於改善當地居民的居住條件。同時，由於九龍居房地產開發專案投資規模和時間跨度較大，投資效果不單對開發企業具有絕對重要的意義，而且也是決定本公司發展前景的關鍵性因素。因此，對該開發專案進行可行性分析研究，對專案的順利實施具有決定性意義。
綜上所述，這項應用研究具有重要的理論和現實意義，可以為城建公司後續專案及我國類似專案的開發提供借鑑和參考。同時，也為我國房地產專案可行性研究在理論及其應用的完善提出一定見解。
四、主要研究內容、方法、論文框架結構及進度安排
(一)國內外研究現狀
1、國外研究現狀
可行性研究工作是在本世紀前葉隨著經濟和管理科學的發展而產生的，至今己有七十多年的歷史。早在20世紀30年代，美國在開發田納西河流域時，就開始把可行性研究列入開發程式，成為工程專案規劃的重要階段，使工程建設穩步發展，取得了明顯的經濟效益。二次世界大戰後，可行性研究隨著科學技術突飛猛進的發展而得到了不斷充實和完善，逐步形成一門保證實現工程建設最佳經濟效果的綜合性科學。
目前，不但西方國家把可行性研究作為工程專案投資決策的重要手段，中東地區、亞洲一些發展中國家也都開展了可行性研究。世界銀行等國際金融組織，已把可行性研究作為申請工程專案貸款的依據。其發展過程中主要著作包括:經濟合作與發展組織(OECD)《發展中國家工業專案分析手冊》，經濟學家林恩•斯奎爾(ie)和範德塔克(ertak)合著的《專案經濟分析——影子價格的推導和估算》，約翰•漢森撰寫的《專案評價使用指南》等;其中，1978 年聯合國工業發展組織(UNIDO)編寫了《工業可行性研究手冊》，1980年又編寫了《工業專案評價手冊》，這就為世界各國特別是發展中國家開展工程建設可行性研究提供了較為完備的參考資料，同時也為在國際上推行可行性研究工作創造了條件。
房地產開發可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產開發專案上的具體運用，最早也是出現在20世紀30年代的美國。現在房地產開發企業也越來越重視可行性研究的作用，將它視為房地產專案投資決策前必須認真完成的工作。
在房地產專案可行性研究中，吸收了遙控遙測技術、計算機軟體技術等科學技術的最新成果，運用了經濟計量學、數量經濟學、技術經濟學、市場預測學、系統論等方面的最新經濟理論成果，用於科學預測房地產專案的經濟效益;同時，還吸收了企業管理理論、房地產營銷理論和施工組織管理等現代管理科學理論，用以降低投資成本提高投資收益率。
國外一些專家和學者分別從房地產的區位選擇、資金籌措、投資成本和收益、投資風險不確定性等方面闡述和論證房地產專案投資的可行性。例如:
①ens 和anek認為可行性研究是房地產投資決策的重要依據，是投資分析中的重要環節，可行性研究是一個繁雜的系統工程，因此可行性研究是一個反覆優化過程。
②Gaglon r和Micher ed(1993)認為在房地產可行性研究中要對風險有足夠的認識，以免出現決策失誤。並把風險分成財務風險(financial risk)、可保風險(insurable risk)和經營風險(business risk)三類，要求在可行性研究中要加以重點考慮。
③Arthur r(1993)認為在房地產專案可行性研究中對不確定性因素分析時，可以採用概率分析法來測算風險的大小以及對專案的影響程度。
④一些學者在可行性研究中，對房地產專案進行經濟評價時，採用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。此外，聯合國工業發展組織(UNIDO )、國際復興開發銀行等世界性組織，經濟合作與發展組織(OECD),亞洲開發銀行等區域性經濟組織，分別編寫了包括房地產專案在內的投資專案可行性研究教材。經過幾十年的發展，可行性研究的理論與實踐在國外己經比較成熟。
2.國內研究現狀
在我國，房地產專案可行性研究起步於20世紀70年代末，主要是由政府倡導發起、加以推廣的。1981年國務院《技術引進和裝置進口工作暫行條例》中明確規定:所有新建、擴建大中型專案，都要在經過反覆周密的論證和比較後，提出專案可行性研究報告;國家計委正式發文，明確規定“把可行性研究作為建設前期工作中的一個重要技術經濟論證階段，納入基本建設程式”。
1983年國家計委又頒發了《關於建設專案進行可行性研究的試行管理辦法》，進一步明確了可行性研究的原則、編制程式、編制內容、審查辦法，把可行性研究作為編制和審批專案設計任務書的基礎和依據。
1987年，為了推進建設專案經濟評價工作的開展，實現專案決策科學化、民主化，減少和避免投資決策失誤，提高投資經濟效益，國家計委又頒發了《建設專案經濟評價方法與引數》，要求在大中型基本建設專案和限額以上技術改造專案中貫徹實行，又進一步提高了我國可行性分析工作的科學化、程式化水平。進入20世紀90年代，隨著國民經濟的迅速發展，國家巨集觀投資環境發生了巨大的變化，投資建設領域出現了許多新情況、新問題。
為此，國家計委及時收集全國各地在進行建設專案經濟評價中的經驗以及暴露的問題，於1993 年4月，國家計委和建設部聯合頒發了《關於建設專案經濟評價工作的若干規定》。為規範和指導專案前期可行性研究工作，20xx年9月，建設部頒發了《房地產開發專案經濟評價方法》，國家發展計劃委員會於20xx年頒發了《投資專案可行性研究指南》，這都是指導我國房地產開發專案可行性分析工作的主要文獻。目前可行性研究己列入我國基本建設程式。
除了由政府倡導發起外，國內一些學者對房地產專案可行性分析也進行了研究:
①安力在《房地產開發可行性分析售價預測方法淺析》(1995.4)中，認為正確、合理的預測房地產的售價是房地產可行性分析的重要環節，提出採用市場比較法和收益還原法來確定房地產的銷售價格是比較合理的、可行的。
②閻小燕在《房地產投資可行性研究中的區位分析》(1999.5)中，認為區位分析是房地產投資可行性分析中至關重要的因素，並建議要根據上風口發展理論、高走理論、近水發展理論和沿邊發展理論，從整個城市佈局、城市規劃的角度來考慮地塊投資的利弊。
③陳傳釗在《房地產專案可行性研究中資訊系統的應用探討》(1997.3)中，認為在進行房地產專案可行性研究時需要運用很多的資訊資料，建議採用計算機等高科技手段，並提出了可行性分析計算機軟體程式的設計思路。
④樑爽在《房地產投資可行性分析中的成本及投資估算》(20xx.9)中，分析了房地產開發成本的構成，並提出了行業平均水平估演算法、近似估演算法等房地產投資成本的估算原理和方法。
⑤張先玲在《論加強房地產專案可行性分析特殊性的研究》(20xx.12)中，從可行性分析的一般性問題和房地產專案可行性分析的特殊性角度闡述了房地產專案開發的風險性，認為科學性分析、合理預測、及時採取措施積極應對是規避房地產開發風險的有效方法。雖然在我國房地產專案可行性研究取得了長足的進展，也獲得了較明顯的經濟、社會效益，許多國內學者也進行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家相比，我國的房地產專案可行性研究還處在起步的初級階段。
(二)主要研究內容及研究方法
1、研究的技術路線
可行性分析理論概述→房地產專案可行性分析的步驟流程和內容→九龍居房地產開發專案的基本情況→該專案可行性分析(包括市場可行性、技術可行性、經濟可行性等方面)→專案可行性分析結論→專案開發方案存在的問題及建議。
2、主要內容
本論文由以下五部分組成:
第一部分，緒論。主要交代本論文研究的背景、目的和意義，系統地回顧房地產專案可行性分析研究的發展軌跡、國內外相關研究的現狀。
第二部分，相關理論概述。主要交代房地產專案可行性分析的概念、作用、規範的可行性分析所應採取的步驟與內容，分析房地產專案可行性分析的一些較為成熟的理論和方法，剖析其核心環節的關鍵行為。
第三部分，介紹九龍居房地產開發專案的基本情況，包括專案概況、開發企業基本情況、建築規劃設計方案、專案開發計劃等。
第四部分，結合當前世界金融危機影響下的房地產市場發展面臨的嚴峻態勢，以及中央及地方政府出臺的各項拉動內需舉措所帶來的機遇，應用本文的相關原理及理論，對九龍居房地產開發專案進行可行性分析，得出專案可行性分析的結論及開發的建議。這是論文的重點部分。
(1)專案市場分析是根據擬開發專案的設想，在對相關市場的現狀及發展變化的過程進行充分的調查研究的基礎上，就相關市場及產品的未來以發展趨勢做出合理的預測估計，並分析專案建成後可能的市場表現。主要包括市場調查和市場預測兩個方面的工作。這是可行性研究的先決條件和前提，它決定了專案開發的必要性，是專案能否成立的最重要的依據。
本文遵循從巨集觀到微觀的順序，在進行充分的房地產形勢及市場情況調查的基礎上，對本專案的市場進行深入分析，通過對專案目標產品的市場容量、價格、競爭力以及市場風險進行分析預測，主要從產品定位、價格定位和目標客戶群定位三個方面論證本專案市場定位的可行性。
(2)技術方案和建設條件是可行性研究的技術基礎，它決定了專案技術上的可行性。本文分析該專案建築工程技術設計方案，根據先進性、適應性、安全可靠性和法規適應性原則，著重從規劃設計方案(包括專案總體佈局、交通組織、建築結構、水電配置)、工程進度計劃安排、環境評價、營銷方式等方面，論證本專案的技術可行性。
(3)經濟評價是根據國家經濟和社會發展戰略以及行業地區發展規劃要求，計算專案的效益和費用，通過多方案比較，對擬建專案的財務可行性和經濟合理性進行分析論證，做出全面的評價，為專案科學決策提供依據。根據評價的目的和範圍的不同，專案經濟評價分為財務評價和國民經濟評價兩部分。對經濟效果的分析和評價，是決定專案應否投資的關鍵，也是專案可行性研究的核心部分。
本文將採取定性和定量分析相結合、動態分析和靜態分析相結合的方法，測算專案的基本財務經濟資料，考察專案的盈利能力、清償能力等財務狀況，並對專案投資的經濟效益進行評估，得出本專案在經濟方面是否可行的結論。同時，從敏感性分析、盈虧平衡分析等方面對專案進行不確定性分析。
第五部分，研究結論和展望。對專案開發的可行性進行總結性分析，形成九龍居房地產開發專案可行性研究報告，並提出論文研究的意義。特別是針對目前銀行緊縮信貸規模、房地產市場整體下滑、政府巨集觀調控政策加大的情況，為相關企業的階段性發展提供一定的理論支援。
3、主要研究方法
(1)運用文獻閱讀和調查訪問相結合的方法，對房地產專案可行性分析理論進行系統分析論述，作為本論文正確的理論和方法基礎;採取問卷、訪談、抽樣、座談會等形式，進行詳細的調查取證，取得第一手資料資料，較為全面地把握新的經濟形勢下房地產市場狀況、區域內房地產開發專案的現狀和發展趨勢，為專案研究和論文寫作提供準確的研究資料。
(2)運用SWTO分析，對該專案的開發環境、競爭對手的相對優勢和劣勢、專案發展的機會和麵臨的威脅等進行全方位的對比分析，得出該專案在市場定位方面是否合理可行的結論。
(3)運用成本法和市場法分析本專案定價的合理性，並運用定性分析和定量研究相結合、動態指標和靜態指標相結合的分析方法對專案的盈利能力、償債能力、抗風險能力進行分析，得出該專案在經濟方面是否可行的結論。
(4)利用一定的技術手段找出專案的關鍵部分，從專案風險及風險控制成本方面對專案進行可行性分析，做好專案的事前控制。
(三)論文框架結構
第1章 緒論
1.1選題背景與研究意義
1.2國內外房地產專案可行性研究現狀
1.3研究思路和方法
1.4研究內容和論文架構
第2章 房地產專案可行性研究理論分析
2.1房地產專案可行性研究的概念和作用
2.2房地產專案可行性研究的理論依據
2.3房地產專案可行性研究的主要內容和方法
2.4本章小結
第3章 九龍居房地產開發專案概述
3.1專案背景分析
3.1.1專案概況
3.1.2企業簡介
3.2專案規劃設計方案
3.3專案開發計劃
3.4本章小結
第4章 九龍居房地產開發專案市場分析
4.1政策與巨集觀形勢分析
4.2XX市房地產市場現狀分析
4.3專案周邊概況與競爭個案分析
4.4專案SWOT分析
4.5專案的市場細分與定位
4.6本章小結
第5章 九龍居房地產開發專案技術可行性分析
5.1專案建設條件分析
5.2專案工程技術方案分析
5.3專案實施進度安排與控制
5.4本章小結
第6章 九龍居房地產開發專案的經濟效益評價
6.1專案綜合成本估算與資金籌措
6.2專案的損益分析與效益評價
6.3專案的不確定性分析
6.4本章小結
結論
1、專案可行性研究結論及相關建議
2、房地產專案可行性研究的建議與展望
(五)研究過程中可能遇到的困難和問題及解決的措施
在目前全球性金融危機大環境下，政府調控政策的延續性和影響力、房地產市場走勢等，都存在著很大的不確定性，這些都會對準確判斷市場形勢、建設週期、成本估算造成較大影響和困難;同時，消費者持幣觀望心理增強、經濟形勢波動造成的消費群體變化等，都會對市場目標的確定產生影響。
為此，在研究過程中，須特別注意市場調查方法的採用、資料的查詢和資訊的掌握，特別是時刻關注政府調控政策、經濟形勢變化對國內房地產市場的影響。
五、課題進行的方式、場所、所需儀器裝置及經費
在導師的精心指導下，藉助於XX學院圖書館較為齊全的圖書資料和網路資訊，廣泛收集文獻資料、調查研究，參加有關研討活動，在不斷考察、學習、研究中，深入分析當前經濟形勢和房地產市場發展趨勢，分析論證開發專案可行性研究方案，完成學位論文。
場所:哈爾濱理工大學、XX學院
所需儀器及裝置:計算機、印表機各一臺
經費:調研差旅費:20xx元
圖書資料:1000元
小型會議費:1000元
列印、影印費:500元
六、參考文獻
一、專案背景
為落實《北京城市整體規劃》加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進城鄉結合部地區環境整治和城市化程序，促進城市生態環境改善和經濟社會可持續發展。北京市政府先後頒發了關於加快本市綠化隔離地區建設的意見》關於加快本市綠化房地產開發專案建議書的內容隔離地區建設暫行辦法》關於加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關檔案，確定了以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入wto北京20__奧運會申辦成功，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點.順義區後沙峪位於溫榆河流域，商機無限。
由北京__房地產開發有限公司在北京市順義區後沙峪鎮開發建設低密度專案(以下簡稱“該專案”)
二.專案歷史條件
1宗地簡介
宗地位於順義區後沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性為二類居住用地，可用來開發別墅外事型的居住性建築。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨後沙峪玉馬教練場，西南側為後沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。
2專案概況
宗地由後沙峪政府與北京__經濟開發公司於19__年簽訂合作協議，歷經十年，北京__公司於19__年取得順義政府核發的國有土地使用證。20__年10月13日，__公司與北京__房地產開發有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議。後由__公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規委規劃意見書工作。因多方面原房地產開發專案建議書的內容因後沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。
3合作方式
由我方出面與__公司簽訂協議，該公司負責解除與__公司的合作合同，與後沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用為1350萬元(含200萬元付政府定金)由我方與後沙峪鎮政府重新簽訂土地開發協議。
房地產公司guǎn lǐ建議
第一條公司為形成自己的核心競爭力，倡導參與guǎn lǐ，不斷創新，並激勵員工就其平時工作經驗或研究心得，對公司業務、guǎnlǐ及技術，提供建設性的改善意見，藉以提高經營績效，特訂定本辦法。
第二條公司各級員工對本公司的經營，不論在技術上或guǎn lǐ上，如有改進或興革意見，均可將擬建議事項內容詳予填列，報相關職能部門。
第三條建議書內應列的主要專案如下：
(一)建議事由：簡要說明建議改進的具體事項。
(二)原有缺失：詳細說明在建議案未提出前，原有情形之未盡妥善處以及應予興革意見。
(三)改進意見或辦法：詳細說明建議改善之具體辦法，包括方法、程式及步驟等項。
(四)預期效果：應詳細說明該建議案經採納後，可能獲致的成效，包括提高效率、簡化作業、增加銷售、創造利潤或節省開支等專案。
第四條建議書填妥後，應以郵寄或面遞方式，送交行政部或企業文化部負責人親收。
第五條建議書內容如偏於批評，或無具體的改進或興革實施辦法，或不具真實姓名者，不得為內容不全，不予交付審議，其有真實姓名者，並應由收受部門負責人據實委婉簽註理由，將原件密退還原建議人。
第六條公司為審議員工建議案件，設定員工建議審議領導小組，集團行政部、企業文化部負責人與提案相關部經理為審議召集人。
第七條審議領導小組的職責如下：
(一)關於員工建議案件的審議事項。
(二)關於員工建議案件評審標準的研訂事項。
(三)關於建議案件獎金金額的研議事項。
(四)關於建議案件實施成果的檢討事項。
(五)其他有關建議制度的研究改進事項。
第八條相關職能部門收受建議書後，認為完全者，應即於收件三日內編號密封送交召集人，提交審議領導小組審議。如因案情特殊，得由審議領導小組另行洽請與該建議案內容有關的人員先行評核，提供審議領導小組作為審議參加。
前項審議領導小組的審議除因案件特殊者得延長至30天外，應於審委會召集人收件日起15天內完成審議工作。
第九條公司員工所提建議，具有下列情事之一者，應予獎勵：
(一)對於公司組織研提調整意見，能收精簡或強化組織功能效果者。
(二)對於公司產品銷售或售後服務，研提具體改進方案，具有重大價值或增進收益者。
(三)對於產品修護的技術，提出改進方法，值得實行的。
(四)對於公司各項規章、制度、辦法提供具體改善建議，有助於經營效能提高者。
(五)對於公司各項作業方法、程式、報表等，提供改善意見，具有降低成本、簡化作業、提高工作效率的功效者。
(六)對於公司未來經營的研究發展等事項，提出研究報告，具有采納價值或效果者。
第十條前條獎勵的標準，由審議領導小組各成員依員工建議案評核表各個評核專案分別逐項研討並評訂分數後，以總平均分數擬定等級及其獎金金額。
第十一條建議案經審議領導小組審定認為不宜採納施行者，應交由收受部門據實委婉簽註理由通知原建議人。
第十二條建議案經審議領導小組審定認為可以採納並施行於本公司者，應由審議領導小組召集人於審議領導小組審定後三日內，以書面詳細註明建議人姓名、建議案內容及該建議案施行後對公司的可能貢獻、核定等級及獎金數額與理由，連同審議領導小組各成員的評核表，一併報請總經理核定。按等級於年終工作總結大會上發給獎金。
第十三條為避免審議領導小組各成員對建議人的主觀印象，影響評核結果的公平起見，在建議案未經審議領導小組評定前，對建議人的姓名應予保密，不得洩露。
第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的獎金，按人數平均發給。
第十五條有下列各情形之一者，不得申請核獎：
(一)各級主管人員對其本身職責範圍內所作的建議。
(二)被指派或聘用為專門研究工作而提出與該工作有關的建議方案者。
(三)由主管指定為業務、guǎn lǐ、技術的改進或工作方法、程式、表報的改善或簡化等作業，而獲致的改進建議者。
(四)同一建議事項經他人提出並已獲得獎金者。
第十六條公司各單位如有任何問題或困難，需求解決或改進時，經呈請總經理核准後得公開向員工徵求意見，所得建議的審議與獎勵，得依本辦法辦理。
第十七條員工建議案的最後處理情形，應由收受部門通知原建議人，員工所提建議，不論採納與否均應由行政部負責歸檔。經核定給獎的建議案，並應在公司中表揚。
第十八條本辦法經呈請總經理核准後公佈施行，修訂時同。
近年來，__地區房地產行業迅猛發展，促進了當地經濟發展和稅收增長，但是，通過我們檢查發現，房地產行業存在需要資金量大，經營週期長，預收預付賬款多，經營方式多樣等經營特點，由此，也隱藏著一些問題，針對存在的問題，如何進一步加強稅務管理，堵塞漏洞，探討如下：
一、存在的問題
(一)企業之間合作建房不按規定申報納稅。目前房地產行業己形成多種開發形式，有一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規定，合作建房的雙方均發生了銷售行為，應分別交納銷售房地產和轉讓無形資產的相關稅收，應該申報納稅。但在實際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。
(二)以開發房屋抵頂所欠建築商款項，不入帳，不做收入。只在企業內部財務報表中體現，致使企業少計了應稅收入，少繳納了企業所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入，偷逃企業所得稅。
(三)銷售款長期不結轉或少結轉收入。房地產開發商長期將銷售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結算，造成帳面無應稅所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現，偷逃企業所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業所得稅。
(四)無正當理由以明顯偏低的價格銷售開發產品，從而達到少繳營業稅和企業所得稅的目的。虛開發票減少計稅依據，實現“雙偷”。房地產開發企業依銷售不動產發票開具金額確定售房收入繳納營業稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產發票開具金額繳納契稅後，辦理《房屋所有權證》，可見銷售不動產發票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據，故雙方協議少開或不開銷售不動產發票，實現所謂“雙贏”，實則是實現應納稅款的“雙偷”。
(五)代收款項偷逃稅。將在銷售房產時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不申報納稅。
(六)“收入實收不轉”直接抵減應付工程款，偷逃稅款。房地產開發企業因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產開發企業轉付施工方優良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業所得稅。
(七)與關聯方企業之間互轉收入和費用。與關聯方企業之間，特別是同一地址辦公的關聯企業之間，由於業務往來頻繁，利益關係密切，互轉收入和費用存在著很強的可操作性和隱蔽性，導致企業最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。
(八)多列預提費用。一些企業採用“預提費用”、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之後不及時結轉配套工程成本，對多提費用的餘額不及時調整、衝減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額，甚至有的企業在配套工程完工驗收之後仍繼續計提或重複計提“預提費用”，藉以偷逃稅款。
(九)虛列或者虛增成本費用，偷逃企業所得稅。具體表現為：(1)將完工與未完工的專案混在一起，造成完工專案成本虛增;(2)將開發專案之外的道路鋪設、小區綠化等工程成本列入開發成本。自用房產開發成本不從“開發產品”轉到“固定資產”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業所得稅。(3)多列利息支出和經營費用。(4)擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
二、加強房地產行業稅收管理的對策和建議
(一)摸清與房地產開發專案的相關資訊。有針對性的對房地產行業開發專案、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。並對其售樓處進行調查，向售樓處的工作人員瞭解被調查企業整個樓座的建築總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。
(二)建立涉稅資訊傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎資訊資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融等部門資訊溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建築面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種資訊，力求通過資訊交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅資訊。二是加強資訊分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏徵漏管問題。三是加強資訊交換，進一步瞭解掌握房地產專案開發的經營規律，進而準確稽核納稅申報資料，強化控管。
(三)加強銀行賬戶預收款和關聯方等資訊的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查瞭解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售資訊、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，瞭解關聯企業之間的業務往來關係，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。
(四)加強對虧損、微利和低價出售等疑點。納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項(包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建築安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等)、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查物件，對不符合查賬徵收條件的，嚴格按所得稅核定徵收辦法核定稅款徵收。
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