房地產專案建議書2022（精選18篇）

房地產專案建議書2022 篇1

一、鳳岡縣房地產業的起步、發展和壯大曆程

鳳岡縣房地產業是在全面推行住房分配制度貨幣化改革後，隨著全縣經濟的發展而逐步發展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由於停止福利分房後，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮建設步伐的優惠政策，為鳳岡縣房地產業的迅猛發展提供了強有力的政策支援，從而使房地產業駛上了持續、快速、健康發展的快車道。鳳岡的房地產業得以快速健康發展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優惠政策的出臺，為房地產開發提供了優越的投資環境，外地房開企業紛紛來鳳投資興業，本地房開企業發展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區如雨後春筍般湧現出來，縣城的人居環境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環境及住宅功能都是前所未有的;另一方面，鳳岡房地產業的發展是與近年來鳳岡經濟的發展密不可分的，是鳳岡經濟社會全面發展的一個明顯標誌，房地產業已成為鳳岡縣經濟發展的支柱產業之一。

縱觀鳳岡縣房地產業近五年來的發展、壯大曆程，主要有三大因素在起主導作用：一是市場因素，由於經濟的不斷髮展，住房分配製度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場群體;二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮建設的一系列政策，成為房地產業快速發展的助推器和牽引器;三是利益因素，眾多房產開發企業紛紛湧入鳳岡，是由於這裡的房地產開發市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產業得以蓬勃發展的終極原因。

二、房地產業的作用

一是極大地改善了城鎮人居環境，提高了居住質量，提升了城市品位，壯大了城鎮規模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉一體化步伐。

二是拉動了經濟發展。據不完全統計，房地產業的發展可以拉動近二十個相關產業的發展，從而有效地推動相關經濟領域的發展，據統計，從__年至__年，鳳岡縣房地產開發累計投資近兩億元，因房地產交易而產生的稅費累計約為750萬元，該產業為鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。

三是促進了社會進步。由於房地產業的發展，拉動了許多相關產業，從而為社會提供了諸多就業渠道，據統計，目前鳳岡縣在房地產業及其相關產業從業的人數約為800人，其中許多為企業下崗人員和農民，房地產業的發展緩解了就業壓力，增加了農民收入，為社會的穩定和廣大農村勞動力向非農產業轉移發揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。

三、__至__年鳳岡縣房地產業發展情況

1、行業發展情況

截止至__年上半年，在鳳岡縣從事房地產開發的企業有11家(鑫發、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍)，全部為有資質開發企業(從暫定資質到三級資質不等)，累計開發商品房達28萬m2(商品住房23萬m2，營業房5萬m2)，商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2(其中住房7萬m2，營業房2萬m2)，商品住房均價從最初的350元漲到現在的700元/m2，營業房均價從最初的1500元漲到現在的3000元/m2。

2、__年上半年開發銷售、交易、抵押情況

(1)__年開發情況：__年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至__年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，佔總投資的68%。

(2)銷售情況：__年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%;二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。

(3)協稅護稅情況：嚴格執行稅收"一體化"管理規定，按規定搞好協稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。

(4)預售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件，預售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

(5)抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權利設定428宗，設定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。__年至__年鳳岡縣房地產開發銷售情況統計表

公司

名稱

開發面積m2

銷售數量m2

存量m2

計劃

新建m2

房價元/m2

住房

營業房

住房

營業房

住房

營業房

住房

營業房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝燦

19239

2761

6000

200

13239

2561

--

750

5000

大興

14654

4826

9100

__

5500

2826

--

740

__

金久

12162

2671

1__

1460

162

1234

30480

600

2200

一陽

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

華盛

7800

1200

7800

700

-

500

10500

620

3300

鑫發

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

萬眾

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

賽龍

--

--

--

--

--

--

52700

--

--

播州

--

--

--

--

--

--

2600

--

--

九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

--

--

--

合計

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

--

--

四、鳳岡縣房地產市場執行基本特點

1、商品房供求基本平衡，供略大於求，呈現出供銷兩旺的勢頭。__至__年總開發量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業房約為5萬m2，營業房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。

2、商品房銷售物件及資金來源。鳳岡縣商品房銷售物件主要為國家機關工作人員，企事業單位人員，經商人員和外出務工返鄉創業人員，部分農民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農行、信用社提供的按揭貸款。一次性現金支付購房的人員，約佔總購房人員的10%左右。

3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結構及功能方面均大大遜於現在開發的商品房，促成了換房;二是致富農民向非農產業轉移，也促成了商品住房及營業房的銷售;三是存在少部分投資性和投機性購房;四是部分鄉鎮人員為了給子女提供一個良好的教育環境而不惜在縣城購房。

4、二手房交易量上升。由於商品房的開發建設，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉鎮職工、鎮城低收入無房戶、外出務工返鄉創業人員及一些進城務工農民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統計資料來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房結構比例不盡合理，經濟適用房、廉租住房發展滯後。鳳岡縣的商品房開發主要以普通商品房為主，高檔商品房和經濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導致住房結構不合理，無法滿足不同消費群體的住房需求。

五、對鳳岡縣房地產發展的幾點建議

1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業房待售，加上未來一兩年之內將有約20萬平方米的開發量，應該說，未來兩年推出的量是相當大的，這種大規模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產業的健康發展會產生一定的影響，甚至有可能形成房地產泡沫經濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發完畢後，再視全縣經濟發展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產市場"井噴"現象的發生。

2、切實加強對房地產信貸市場的規範和監督，最大程度防範貸款風險的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機構的貨款，這在一定程度上加大了金融風險的隱患，需要強化管理和監督，引導和督促金融部門切實採取有效措施，防範金融風險，使鳳岡縣的房地產信貸在風險係數內健康發展。

3、加強巨集觀調控，有效整頓鳳岡縣房地產市場。目前鳳岡縣房地產市場總體執行情況是良好的，但釋出虛假廣告、面積縮水、物業管理滯後、簽訂霸王合同等不良現象，在個別開發企業中偶有發生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產市場的健康發展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規範房地產市場的檔案，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業學習傳達了相關檔案精神，並對鳳岡縣房地產市場進行了一次全面的整頓和規範，取得了明顯的效果。今後，我們還要同有關部門緊密配合協調，針對鳳岡縣房地產開發中存在的問題，採取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點，繼續加大整治力度，使鳳岡縣的房地產業實現依法經營、誠信開發、規範發展。

4、積極引導消費者理性購房和開發商理性開發。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今後鳳岡縣的房地產開發應從規劃和設計人手，設計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環境，又能有效節約和利用土地資源。

5、積極調整開發結構，使住房結構逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進行開發，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發展迅猛，供大於求，而高檔商品房、經濟適用房和廉租住房的建設幾乎為零，這種0：10：0的住房結構比例對鳳岡縣房地產市場的發展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經濟適用房和廉租住房的發展，尤其應該加大建設力度，它既能滿足城鎮中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經濟適用房和廉租住房建設的任務，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結構比例合理化的實現。

房地產專案建議書2022 篇2

隨著我縣經濟的快速發展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通訊已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費成為民眾首選。我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動，目前，商品住房建設進入高潮，縣城區湧現了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區。20__年,我縣房地產的主要行業稅費(營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,佔到全縣財政收入1/5，房地產業已成為我縣經濟快速發展的支柱產業之一。為促進我縣房地產市場持續健康快速發展，筆者對對全縣房地產市場現狀、存在的問題等情況進行了調研，形成了一些認識與思考。

一、我縣房地產市場發展的現狀

(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮17鄉，土地總面積為1979.4平方公里，佔湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區面積約14平方公里，城市化率達到36.75%。根據20__年統計資料表明，我縣城區常住人口約12萬，城區戶籍約3萬戶，城區現有居住建築面積約240萬平方米。

(二)房地產開發與發展情況。目前，我縣三級資質開發企業有10家，具有四級房地產開發企業有1家。近幾年我縣高品房年平均開發量達17.8萬平方米。其中：20__年開發量1.01萬平方米，完成投資0.56億元;20__年開發量達14.7萬平方米，完成投資1.17億元;20__年19.69萬平方米，完成投資2.21億元;20__年開發量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。20__年1-6月份房地產開發投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。

(三)商品房銷售及價格情況：20__年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米;20__年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米;20__年，1-6月縣城區普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米，商業用房均價為4495元/平方米。

1.需求方面分析：一是進城經商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮化的不斷推進及農村富餘勞動力的轉移，不少農民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金後，購買小面積居室或二手房，以穩定和改善生活;外出打工人員賺錢後回鄉購房，這是欠發達地區大部分外出打工人員的中遠期目標。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，住房升級需求強烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發行量小，股票投資風險大及房地產增值的作用逐步凸現背景下，不少群眾將投資投向向房地產業。

2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建築成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統一公開拍賣，土地交易價格節節攀升。二是稅費增加推動成本上升。房地產方相關的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建築成本。鋼鐵、水泥等建築材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建築成本，是導致房價上漲的一個原因。四是現在的房地產專案都是成片開發，品質不斷提高，環境改善了，售後服務、物業管理也跟進了，都相應增加了商品房開發成本，從而拉動住房價格的上漲。

二、我縣房地產市場存在的主要問題

(一)市場不景氣。受國際金融危機和房地產週期性調整的雙重影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建築的電梯維修更換、供水供電等不可預測因素和環境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建築銷售狀況低迷。

(二)總體規劃滯後。在開發建設過程中，存在著盲目開發現象。佔地混亂，沒有統一劃分割槽域，不少所謂的住宅小區建築規模小，檔次低、環境差。用地的規劃佈局不合理，商業區和生活區混雜，缺乏層次感。

(三)樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因為大戶型的房屋結構其開發成本較小戶型來說要低，開發利潤空間大，開發商不願意建造小戶型住宅。

(四)資金鍊緊張。房地產屬於典型的資本密集型產業，資金投入量大，建設週期長。而我縣房地產開發企業大都是小企業，自有資金少，以期房預售為主，主要依靠滾動發展。在房地產銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發展趨勢;但在銷售淡季，特別是受08年金融危機的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金週轉困難，賴以發展的資金鍊受到了較大的影響。

(五)房地產開發企業實力不強。我縣的房地產開發企業從九十年代初期的1家發展到現在的11家，以前大的專案都是外地企業來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規模的住宅小區是縣內開發企業開發的。總的來說，縣內房地產企業規模小、實力不強，開發產品品位不高。

(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發展緩慢，對住房一級市場的調節作用不大。主要原因：一是房屋交易資訊不暢，交易行為不夠規範，相關服務發展滯後;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房並不作為首選目標，對消費者的吸引力有限。

(七)、建築風格單一。大部分房地產開發企業層次低，技術含量低，開發樣式單一，設計千篇一律，缺少特色，造成建設檔次與新的城鎮發展不協調。在經濟利益趨動下，不顧規劃設計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區綠地都被小房、車庫擠佔，綠地面積根本達不到設計要求。小區內配套設施不完善，缺乏統一標準，比較落後。

(八)物業管理滯後。我縣現有7家物業管理企業，8個小區實行物業管理,普遍存在著管理不到位、發展滯後的問題。大多物業公司是從開發公司派生出來的，處在“誰開發、誰管理”的階段，房地產開發商注重開發、銷售，忽視物業管理，物業管理市場化運營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區的業主自治機制沒有建立，關心小區、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

(九)非市場化動作依然存在。“委託代建”、“定向開發”等變相福利分的現象、利用單位院內的土地新建聯建房內及城鄉結合部利用安置用地、集體土地進行“小產權房”開發仍然存在，給我縣房地產消費市場造成了一定的的衝擊。

三、加快我縣房地產市場發展的建議

針對存在的問題，必須以科學發展觀為指導，把發展房地產業作為保障民生和改善民生、推動大力培育和發展房地產業重要舉措來抓。圍繞實現永興山水宜居的旅遊城市的目標，加強巨集觀指導，完善發展規劃，落實調控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進一步提升。

(一)制定產業發展詳規。把房地產業發展納入縣經濟社會發展總體規劃，作為保障和改善民生、推動經濟發展的支柱產業來抓。圍繞經濟社會發展目標的總體建設佈局，制定城區房地產業發展規劃，落實建設專案和年度計劃，確保房地產業有序推進。健全房地產開發投資機制，引導外來企業和資本投資開發，不斷提高房地產業對經濟增長的貢獻率。結合修編全縣總體規劃，儘快制定“十二五”住房建設規劃，健全和完善住房建設片區詳細規劃，為打造山水宜居的旅遊城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建設品位提供有效保障。

(二)控制土地開發規模。建議每年年初，向社會公佈本年度擬出讓土地計劃、具體的規劃設計條件，做到有計劃地出讓，並接受社會監督;出讓土地量，按每年開發12.5萬平方米左右(1280套)建築面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產開發專案的規模應在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，專案控制模式為“組團-小區”式,實行帶方案招標出讓，開發方式上鼓勵在新區，住宅結構上鼓勵高層住宅建設，主要是為充分考慮開發商的綜合實力，確保小區品位的提升。在此基礎上，政府採取有效措施，沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設用地量的10-15%，用於產業用地和調控房地產市場。

(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[20__]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房專案。嚴禁黨政機關、公用事業單位利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位、公用事業單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發”“聯合建房”等變相福利分房的現象。

(四)注重開發梯次結構。一是完善房產開發佈局結構。以保障性住房建設為重點，加快廉租房、啟動經濟適用房建設和普通商品住房建設步伐，適時規劃建設一批現代化高層住宅小區，完善服務功能，提升城區住宅檔次和現代化水準，努力構建相互促進、互為補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設戶型結構。控制普通商品房開發套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量。三是調整房產開發投資結構。制定房地產開發相關優惠政策，鼓勵和引導房地產開發企業擴大投資領域，圍繞城市建設和服務業發展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業用房開發，帶動第三產業發展。四是引導、扶植物業管理行業的發展，提高物業管理水平及服務質量。

(五)優化產業發展外部環境。在房地產專案開發建設時，本著“誰受益，誰服務”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網、電網等各種管網及通訊網路設施統一鋪設至專案紅線，並預留介面。政府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎設施, 加強教育、衛生、文化等民生工程建設, 創造良好的人文居住環境, 以吸引實力更強的房地企業來我縣投資。

(六)__產業資金瓶頸。受20__年全球性金融危機及房產市場不景氣的影響，加劇了房地產企業資金的緊張。政府要當好銀行與房地產企業之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、執行平臺、管理平臺，形成政府、房地產企業和金融機構共同支援房地產業發展的完善的房地產金融體系，促進銀企對接，盤活開發商與銀行的資金鍊。

(七)培育龍頭企業。引導縣內房地產企業通過重組、兼併、控股等多種方式實行強強聯手，拓寬發展思路，優化管理模式，樹立品牌意識，打造精品建設，爭取做成一批有概念、有主題、有規模的房地產專案，同時要引進一批有實力的開發企業來我縣投資，帶動和推進我縣房地產市場的發展，把我縣建設成全市最為適宜居住的縣城之一。

(八)保障低收入家庭住房需求。相關部門要加大廉租房的建設資金的籌集力度和啟動公共租賃房、經濟適用房建設，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、後期管理和公共服務制度，建立健全以經濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。

(九)積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發展，促進住房梯度消費，引導居民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結構的優化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性迴圈。

(十)規範房地產市場。一是加強房地產開發建設全程監管，加大整頓和規範房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規範相結合，嚴格按照國家相關檔案要求，加大執法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作，規範房地產開發經營審批程式，堅決杜絕或重點查處無資質或無效資質開發經營行為，為培育和規範房地產市場創造良好的外部環境;二是建立市場預預警預報體系。建立多部門參與的房地產市場預警預系統建，定期收集房地產市場的各項資料和資訊，認真做好房地產市場統計分析與市場發展形勢預測，為政府巨集觀調控，穩定住房價格提供強有力的支援，實現各種資訊資源的快速傳遞和共享，實現政府、企業、公眾的直接溝通和互動。三是加強住調查，規劃期內完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設局副局長、房產局局長、縣房產局副局長)

房地產專案建議書2022 篇3

(1)目錄

第一章、專案概述

第二章、專案名稱和選址

第三章、專案規劃建設方案

第四章、專案建設條件

第五章、物料消耗與供應

第六章、環境保護

第七章、專案建設週期與日程安排

第八章、經營guǎn lǐ方式

第九章、投資估算

第十章、專案經營策劃

第十一章、效益評價

第十二章、結論

第一章專案概述

一、專案背景

為落實《北京城市整體規劃》，加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進城鄉結合部地區環境整治和城市化程序，促進城市生態環境改善和經濟社會可持續發展。北京市政府先後頒發了《關於加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關於加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關於加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關檔案，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京20__奧運會申辦成功，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點.順義區後沙峪位於溫榆河流域，商機無限。

由北京__房地產開發有限公司在北京市順義區後沙峪鎮開發建設低密度專案(以下簡稱“該專案”)。

二.專案歷史條件

1、宗地簡介

宗地位於順義區後沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性為二類居住用地，可用來開發別墅外事型的居住性建築。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨後沙峪玉馬教練場，西南側為後沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。

2、專案概況

宗地由後沙峪政府與北京__經濟開發公司於1993年簽訂合作協議，歷經十年，北京__公司於1996年取得順義政府核發的國有土地使用證。20__年10月13日，__公司與北京__房地產開發有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議。後由__公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規委規劃意見書工作。因多方面原因後沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與__公司簽訂協議，該公司負責解除與__公司的合作合同，與後沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用為1350萬元(含200萬元付政府定金)，由我方與後沙峪鎮政府重新簽訂土地開發協議。

三、專案建設單位

1、專案公司名稱：北京__房地產開發有限公司。

2、公司經營範圍：

在規劃範圍內從事“該專案”的開發與建設、商品房銷售、物業guǎn lǐ等。

3、專案建設規模和建設內容：

“該專案”開發建設總建築面積約13.5萬平方米。建設內容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設施。“該專案”由北京當代投資集團有限公司投入全部建設資金。四、可行性研究報告編制

1、編制單位：

由北京__古德房地產開發有限公司編制北京順義後沙峪專案可行性研究報告。

2、編制依據：

2.1、北京市政府檔案：京政辦發(1994)7號。

2.2、北京市政府檔案：京政辦發(1996)55號。

2.3、北京市政府檔案：京政辦發(20__)12號。

2.4、北京市政府檔案：京政辦發(20__)20號。

2.5、北京市政府檔案：京政辦發(20__)31號。

2.6、溫榆河流域住宅專案市場調查資料。

第二章專案名稱和選址

一、專案名稱：北京順義後沙峪————————專案。

二、地理位置：“該專案”位於順義區後沙峪鎮馬頭村北

三、專案佔地面積：佔地面積約22公頃(22萬平方米)。

四、專案用地現狀：專案用地範圍內為瓜田。

第三章專案規劃建設方案

一、專案建設內容：

“該專案”建設內容為低密度TOWNHOUSE專案及配套設施等。

二、專案初步規劃設計方案

1、規劃建設用地面積：22萬平方米。

2、總建築面積：15.5萬平方米。

3、居住建築面積：13.5萬平方米。

4、配套公建建築面積：1.5萬平方米。

6、建築高度：高度控制在12米以內。

7、居住總人口：約1000人。

8、居住總戶數：約300戶

9、建築層數：地上三層，地下一層。

10、綠化率：60%。

三、專案規劃設計特色。

1、規劃設計：

在規劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，義大利，加拿大等國外設計大師通過招、投標形式參與“該專案”建築、景觀、人文等規劃設計工作。“該專案”力求吸收當今國際先進的建築藝術，體現首都風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。

2、設施、裝置、材料：

“該專案”建設將充分引入國際先進的資訊網路技術、引進先進的裝置、設施。

3、綠化：

“該專案”力求在專案周圍建設大面積生態園林和生態景觀設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優雅、舒適、安逸的居住氛圍。第四章專案建設條件

一、地理條件：

“該專案”位於順義區後沙峪鎮(馬頭村)。其北鄰機場聯絡高速;東鄰後沙峪村;南鄰馬頭村，佔地面積約22公頃。地理位置條件非常優越。

二、市政條件

“該專案”目前大市政條件不足，由於周圍已經建成一批TOWNHOUSE和別墅專案，特別隨著北京市加快綠化隔離地區建設，加大了對該區域市政投資，因此“該專案”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。

第五章物料消耗與供應

一、建築材料

“該專案”建築內容為TOWNHOUSE及配套設施，建築結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建築材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規範和本專案的總體規劃設計，“該專案”所需的主要建築材料估算為：鋼材：8000噸水泥：20000噸木材：300立方米

二、主要裝置

“該專案”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在裝置、設施上將力求採用先進實用的裝置、設施，其所需的主要裝置有：

消防滅火裝置、停車車庫、排風、送風系統、應急發電裝置、通訊電話系統、照明系統、供暖裝置、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機整合guǎnlǐ系統等。

三、水、電、氣、熱供應根據初步計算，“該專案”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預測專案用電量為12000千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米/日。

3、熱力量：按80大卡/小時·平方米計算，則預測用熱量為16百萬大卡/小時。

第六章環境保護

按照國家環境保護局“建設專案環境保護guǎn lǐ辦法”和“北京市實施建設專案環境保護guǎnlǐ辦法細則”，建設專案要採取嚴格的環境保護措施。“該專案”的建設內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態走廊”工程，對環境的汙染較少。環境保護問題主要是生活汙水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它汙染源，不存在有害汙水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。專案建設及建成後的使用過程中，將採取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環境保護法規。環境保護措施如下：

1、汙水：生活汙水經化類池，含油汙水經隔油池處理後，達到規定的排放標準，汙水排放將嚴格執行國家和北京市的有關規定和標準。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的guǎn lǐ部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3、噪聲：噪聲汙染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的裝置。

4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣汙染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，採取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建築物周圍綠化，減少汙染影響。

第七章專案建設週期與日程安排

一、建設方式

“該專案”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規定，採取招標或議標的方式擇優選擇建築施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設採用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

二、建設進度安排

“該專案”總建築面積約為15萬平方米，預計建設週期為3年，即從20__年到20__年為建設期，專案建設實施進度為：

1、20__年6月之前完成前期準備工作。

主要包括：協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計七通一平、工程招投標等。

2、20__年7月至20__年7月為施工工期，竣工驗收。

第八章經營guǎn lǐ方式

一、經營設想

1、“該專案”擬採用目前國際流行的建設工程guǎn lǐ模式，按照國際通用建設施工條款。

2、“該專案”建成後將吸收國內外的先進guǎn lǐ模式和guǎn lǐ經驗，以物業guǎn lǐ公司的形式統一經營guǎnlǐ。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流guǎn lǐ水平的企業。

第九章投資估算

一、成本構成

宗地佔地338畝，為二類建築用地，成本由以下幾塊構成：

1、土地費用

宗地因歷史原因，需投入補償清算費用20__萬元土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元小城鎮建設費用：1萬/畝×338=338萬元

農民與鄉鎮補償費用：300元/m×_338=6760萬元其中包含已付土地方費用200萬元總計：投入土地成本10081萬元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、專案設計

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE專案預計×1000×0.6=13.5萬m2

銷售按6500元/m2計，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔TOWNHOUSE專案預計×1000×0.8=18萬m2

銷售按5500元/m2計，18×5500=9.9億元方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計×1000×1.3=29.3萬m2

銷售按4000元/m2計，4000×29.3=11.72億元

三、成本測算：

A、以收入最低的方案A設計專案總額(萬元)標準

1、土地費用

2、土地出讓金100814507見上表述以200元/m2計

3、建安費用33750按建安平米造價2500元/m2

4、勘測費

5、設計費

6、可研方案諮詢

7、執照費

8、規劃方案諮詢

9、基礎設施

10、臨時水電路405076300元/m2

11、監理費

12、質量監督費

13、標底招標費

14、綠化建設費

15、公共配套費

16、市政公用設施費

17、不可預見費378

合計58580

固定成本合計58580萬元

2、經營成本

專案總額(萬元)標準

銷售費用guǎn lǐ費用財務費用銷售額2%固定成本8%合計8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本=87800-58580-8198=21022萬元B、以方案B設計

1、因費用計算以建安費比率計，故分類為：專案總額(萬元)標準

1、土地費用

2、土地出讓金100814507

3、建安費用45000建安單平米2500元

4、其它綜合2070建安費4.6%

5、基礎設施費

6、公共配套

7、市政設施費元/m230元/m2100元/m2

8、不可預見費2250建安×5%合計71648

2、經營成本

專案總額(萬元)標準

銷售費用guǎn lǐ費用財務費用銷售額2%固定成本8%合計9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本=9.9-7.2-1=1.6億元C、以方案C計：

專案總額(萬元)標準

3、土地費用4、土地出讓金100815860以建安平米200元/m2計

3、建安費用439501500元/m2計

4、其它綜合2332建安費4.6%

5、基礎設施費6、公共配套7、市政設施費元/m230元/m2100元/m28、不可預見費2535建安×5%小計77942

9、銷售費用

10、guǎn lǐ費用

11、財務費用銷售額×2%×2%固定成本8%合計10935

第十章專案經營策劃

一、調查區域TOWNHOUSE專案綜合評述

本區域內在售TOWNHOUSE專案主要分佈在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分佈不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE專案將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE專案的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場需求分析

中國正式加入WTO以後，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高階僱員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體;北京20__奧運會申辦成功以後，據瞭解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50%的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體;隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次：

1、外籍購買群體

1.1、外交使館高階外交官及資外大型公司的中高階僱員北京作為中國的首都，彙集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高階外交官、跨國集團的外籍中高階僱員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由於消費習慣和消費心理原因，他們非常鍾情於外銷TOWNHOUSE。

1.2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士這一群體是一支不容忽視的購買團體。由於國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。

2、國內購買群體

2.1、中資企業家、高階經理人及IT業、金融業精英

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

2。2、大公司高階guǎnlǐ人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。

2。3、私營企業業主

國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老闆出於居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

三、專案市場走向

目前影響TOWNHOUSE專案的因素，除了國家巨集觀政策外，從專案本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE專案”本身因素看，影響專案市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的專案應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅遊景點等。而“該專案”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE專案變化特點看，影響專案市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

1、周邊環境

本專案位於北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅專案，該區域別墅專案具有較高的市場知名度。

2、建築設計

本專案力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建築設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標誌性的TOWNHOUSE建築。

3、環境設計

將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，採用抗汙染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500餘平米豪華型TOWNHOUSE。採用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

5、室內設施及功能

5.1、充分引入智慧化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。5.2、分戶供冷(暖)，便於自主控制溫度。5.3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部

6.1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、檯球室、練功房等。

6.2、咖啡廳、餐廳。

6.3、美容美髮、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。(管理錄 )

7、物業guǎn lǐ

聘請國外知名物業公司進行guǎn lǐ，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、專案優勢分析

1、地理位置

本專案位於北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE專案具有較高的市場知名度。

2、便利的交通

地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨特的生態旅遊環境

北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示範區及生態教育基地。

五、專案價格優勢

“本專案”周圍TOWNHOUSE專案市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示範區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE專案為主，地區規劃實現後，可為居住於此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現後，專案價格提高還有潛力。

六、該專案經營策劃

1、專案定位

1.1、專案定位依據

1.1.1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程北京市政府先後頒發了《關於加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關於加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關於加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關檔案，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點

1.1.2、中國正式加入WTO對本地區的影響據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革程序的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業的外籍中高階僱員，尤其美國、歐州發達國家的高階經理，由於消費習慣和消費心理原因，他們非常鍾情於外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。

1.1.3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

由於國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。

1.1.4、國內金融業、IT業高階經理人文體名人、律師等高知人才

這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

1.1.5、私營企業業主

隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老闆出於居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1.2、定位設計

1.2.1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

1.2.2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建築設計理念，每一個細節上突顯出“名家風範”。

1.2.3、本可研所應體現的價值

任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所(最基本的含義)，而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

2、本專案的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點：

2.1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”;

2.2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500餘平米豪華型TOWNHOUSE。賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和裝置的選用必須要不斷的改進，以爭取做到。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

3、競爭對策

對於競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所採用的新技術、新工藝和獨特的銷售支援點都應儘量採用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭專案給客戶留下的印象，必須在本專案中整合運用。

4、增加專案的附加值

如果要以豪宅品質出現，必須增加專案可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

4.1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與專案的各項設計，包括：

4.1.1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。

4.1.2、社群室外環境由境外設計公司設計。

4.1.3、建築立面由一個外國建築設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4.1.4、物管公司由國際知名的物業guǎn lǐ公司擔綱。

4.2、使用高品質的建築材料及裝置包括：

4.2.1、衛生間採用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4.2.2、廚房採用進口成套櫥櫃、灶具，例如德高麗(DELTONGOL)。

4.2.3、外窗採用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。

4.2.4、小型集中中央空調，實現24小時熱水、製冷、採暖。

4.2.5、綜合佈線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線;弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社群區域網

4.2.6、。家庭安全系統：每戶設定可視對講、緊急求助按鈕、煤氣洩露監視探頭。

4.2.7、公共安全系統：社群及大樓周界防範系統;小區道路、樓宇大堂的公共保安監視系統;公共部分設定消防探頭，集中消防報警系統。

4.2.8、衛生電線電視接收系統。

4.2.9、智慧化物業guǎn lǐ：三表遠端計量，停車、門禁的IC卡系統。

4.3、採用高檔次社群服務，規劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫療室、美容美髮室、家庭教室等。如此，本專案可增加賣點。

4.3.1、高質量的物業產品，使客戶產生滿意和知足的心理。

4.3.2、與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4.3.3、建設最現代化的都市高階TOWNHOUSE。總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家guǎnlǐ的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。

第十一章效益評價

一、經濟效益評價

1、評價方法說明

1.1、“該專案”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE專案的銷售狀況進行了調查，並參照了與“該專案”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1.2、“該專案”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE，建成後全部銷售，並由物業guǎn lǐ公司統一經營guǎnlǐ，配套設施自營。

1.3、效益評估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該專案”銷售收入預算：

“該專案”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。3、“該專案”總成本：

“該專案”的總成本，主要包括兩部分：

3.1、固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。

3.2、經營成本：主要包括guǎn lǐ費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元。

4、“本專案”利潤：

4.1、利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。

二、社會效益評價

“該專案”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

1、“該專案”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅遊服務場所，滿足了文化、旅遊消費需要，對於繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。

第十二章結論

一、北京__古德房地產開發有限公司擬開發建設的順義後沙峪專案，既加快了北京城市建設的發展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。

二、經測算“該專案”在經濟上是可行的。從評價方案的分析可以看出，“該專案”具有較好的經濟效益。

北京__房地產開發有限公司20__年10月21日

房地產專案建議書2022 篇4

一、總論

1.專案建設背景

2.專案概況

(1)專案名稱：___________________________

(2)建設地點：___________________________

(3)建設單位：___________________________

(4)企業性質：___________________________

(5)經營範圍：___________________________

(6)公司類別：___________________________

(7)資質等級：___________________________

(8)企業概況：___________________________

(9)工程概況：___________________________

(10)資金來源：__________________________

3.可行性研究報告編制依據

4.可行性研究報告研究範圍

5.研究結論及建議

6.主要經濟技術指標

專案主要經濟技術指標見表1。

表1 專案主要經濟技術指標

二、住宅市場分析與營銷戰略

1.當前住宅市場現狀

2.商品房市場現狀與市場需求

3.商品房的市場需求及發展

4.當前住宅市場面臨的矛盾和問題

5.營銷戰略

三、專案選址及建設條件

1.專案選址

2.建設條件

2.1 位置優越

2.2 交通方便

2.3 建設場區“五通”條件具備

供水：____________________________

供電：____________________________

煤氣：____________________________

通訊：____________________________

場地：____________________________

2.4 住宅小區商業及文化教育配套設施齊全

2.5 土地徵用情況

四、建設規模及功能

1.建築面積的內容

2.功能設施標準

2.1 建築使用功能

2.2 設施標準

(1)住宅裝飾及設施標準

(2)小區配套設施

2.3 住宅戶型規劃

3.工程專案一覽表

依據初步規劃方案，主要工程專案見表2。

表2 主要工程量一覽表

五、建設方案

1.建設場地環境

1.1 地形

1.2 場地自然條件

(1)地貌：____________________

(2)水文地質：________________

(3)地震裂度：________________

(4)地基土工程地質評價：

2.總體規劃佈局

2.1 片區規劃

2.2 小區整體規劃設計原則

2.3 總平面佈局

2.4 交通組織

2.5 規劃指標

根據專案初步方案及建設規模，規劃指標見表3。

表3 專案建築技術經濟指標

3.建築方案設計

3.1 建築方案總體構思

3.2 平面設計

(1)住宅。住宅經濟技術指標見表4。

表4 專案住宅經濟技術指標

(2)公用建築。

3.3 立面設計

4.結構設計

4.1 基礎造型及處理

4.2 上部結構

5.公用設施方案

5.1 供水排水

5.2 供電

(1)供配電系統。

(2)照明及電力裝置。

5.3 供氣

5.4 中央空調

5.5 弱電設計

6.消防

7.環境保護

六、專案實施進度安排

本專案計劃在左右的時間內建成。建設進度計劃如下：

______年______月______日：專案建議書批覆。

______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告並報批。

______年______月______日——______年______月______日：建築方案設計。

______年______月______日：綜合管網設計。

______年______月——______年______月：施工圖設計。

______年______月：報建、領取建設規劃許可證。

______年______月______日：工程開工。

______年______月：完成投資的25%，開始預售。

______年______月：主體工程斷水。

______年______月——______年______月：單體工程驗收。

______年______月——______年______月：分項工程驗收。

______年______月：正式入住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

總投資造價見表5和附表1

表5 專案投資估算

單 位：萬元

2.資金籌措

詳見附表2

八、經濟效益分析

1.住宅銷售價格

2.銷售進度及付款計劃

本專案計劃在_____年內完成銷售，各年銷售計劃見表6。

表6 各類建築銷售計劃表(%)

3.稅費率

本報告採用的各種稅費率見表7。

表7 稅費率表(%)

專案盈利能力詳見附表3~~附表7。

表8 敏感性分析表

5.清償能力分析

6.資金平衡分析和資產負債分析

資金平衡分析詳見附表3-8，資產負債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發產品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對專案的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。

8.臨界點分析

詳見表9

表9　 臨界點分析表

9.主要經濟指標

專案的主要經濟指標見表10。

表 10 主要經濟指標表

九、風險分析及對策

1.市場風險分析

2.經營管理風險分析

3.金融財務風險分析

房地產專案建議書2022 篇5

1城市規劃及發展簡述

2專案決策背景及摘要

2.1外部環境

1)城市發展規劃與宗地的關係及對專案開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與佈局、區域性區域開發重點、政府重大政策走向等;

2)宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位;

3)專案淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。

2.2內部因素

1)專案啟動對公司未來幾年發展戰略的意義(一般3至5年)，在公司發展中的地位(是否核心專案);

2)公司進入重點區域市場、專案合理佈局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用;

3)從專案投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。

3專案概況

3.1宗地位置

3.2宗地現狀

四至範圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。

3.3專案周邊的社群配套

3.4專案周邊環境

3.5大市政配套

3.6規劃控制要點

總佔地面積、淨用地面積、綠化面積、道路面積;住宅建築面積、公建建築面積;綜合容積率、住宅容積率;建築密度;控高;綠化率等。

3.7土地價格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。

4法律及政策性風險分析

土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關專案用地現狀的政府檔案;立項情況;規劃用地用途、有關專案用地規劃的政府檔案;徵地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關專案地塊的政府檔案。

5市場分析

區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況(近3-5年)、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢;各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和

產品型別、本案在區域市場內的機會;產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵;產品定位及建議。

6主要經營指標分析

開發建設期間計劃分析;購置土地的資金來源計劃分析;營銷計劃分析;成本、費用、稅務分析;贏利能力分析。

7結論和建議

房地產專案建議書2022 篇6

一、工作目標

1、銷售目標

計劃一年之內完成銷售總額的60~70%，達到盈虧平衡點。

2、廣告目標

通過全方位、立體式的促銷，整體包裝、集中轟炸，達到向目標客戶和潛在客戶推薦__花園的目的，實現預期效果。

3、廣告訴求

目標客戶：(1)、第一客戶：CBD商圈及附近區域的高層白領人士、周邊私營業主

(2)、潛在客戶：投資者

主要運用工具：(1)、東二環、東三環、朝外大街、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達資訊;

(2)、大中型活動;

(3)、報紙廣告;

(4)、高尚直投雜誌;

(5)、電臺(103.9兆赫);

二、入市總體安排

一般而言，樓盤專案入市操作分為四個階段：認購期、公開期、強銷期、持續期;從專案的進展來看，現階段__花園的上市銷售工作主要為兩個最重要的時期：20__年8月8日(暫定為“__花園父親節”)的內部認購期和20__年9月9日(暫定為“__重陽健康節”)的公開發售日，我們的工作將圍繞著這兩個階段來準備。

為此，我們將這兩個階段，劃分為5個時間段來進行準備工作：

1、 前期準備期：20__.5.~20__.7

2、 形象匯入期：20__.7.1~20__.7.29

3、 預探市場期：20__.7.30~20__.8.7

4、 內部認購期：20__.8.8~20__.9.9

5、 正式開盤日：20__.9.9

備註：形象匯入期與預探市場期可部分結合進行

附表3：入市總體時間安排表：

20__年5月~9月

工作內容 時間安排

5月 6月 7月 8月 9月

廣告的宣傳設計及製作 ●●

宣傳計劃的實施 ●●

銷售人員的招聘、培訓、市調 ●●

推廣方案的確定及定價 ●●

內部登記、諮詢及認購 ●●

策略的微調 ●●

正式發售 ●

三、推廣策略

1、推廣分析

本專案的客戶定位為高階白領和私企老闆;相對而言，私營老闆可以理解，但白領這個詞彙的目標太大，範圍太廣，容易產生混淆;為此，我們將這個層面繼續細分。

所謂白領階層即為中等收入者即個人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領的高層收入者無疑就會將這個收入再提升一個檔次(個人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者);通過我們對周邊市場和工作人群的瞭解及分析，我們認為以下人士極有可能是我們的第一客戶物件：

CBD內外企工作在5年以上的，佔具高層職位者

公司老闆

小型私營業主

高階技術人員

高階管理人員

此部分人士絕大部分擁有共同的特徵：35歲以上、素質較高、生活富裕、工作壓力較大、強調身份、強調個性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此，我們的一切推廣銷售計劃要結合專案自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進行。

由於本專案體量不大，銷售總額不高，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費用則不能滿足本專案實際操作需要;為此，我們應本著少花錢，多辦事的原則，充分分析客戶行為，以期花最少的錢，達到最大的邊際效用。

(1)、從目標客戶的出行方面考慮;此部分客戶基本為：自己開車和出門打車，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進行：

A、對於自己開車的客戶，我們建議在東三環，國貿橋的北側或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌;目前急需進行的是廣告牌的尋找、確定;總體費用約為200~250萬元/年，計劃從20__年8月起採用一年，費用控制在250萬元。

B、對於出行的交通工具為計程車的客戶，我們建議除採用“A”方案外，還應取用北青報、晨報的DM的形式;現在此兩家報社對出租汽車免費傳送報紙，因此，目標客戶在車上的時間我們可以充分運用;DM應富於變化;費用：除印刷費外，所需費用較低，每次投放的總體費用約在5萬份，5萬元之內，計劃採用6次，發行時間待定，推廣費用約30萬元。

C、相對於自己開車和開出租汽車的司機來說，收聽交通廣播無疑是打發無聊時間的方法之一，而目前在北京收聽率比較高、相對傳播成本較低的是“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應是我們傳遞資訊的途徑之一;我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月，時間分別為開盤期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，費用預計50萬元。

D、另外，從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象;因此，我

們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5―8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可製作精美的印有__花園廣告標識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放於豐聯附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇;總體費用控制在60萬元。

(2)、從客戶的工作及交際習慣來考慮;針對於客戶回家較晚的實際情況，我們認為：採用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜;一方面，是由客戶的生活習慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費用並不貴;建議採用某些聯帶地產的綜合類節目(例如“生活速遞”)，此些節目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推__花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20__年9月推出兩週費用約6萬元。

(3)、從目標受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標客戶的閱覽習慣而言，我們建議主要採用“職業經理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標”等白領雜誌，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。

2、推廣策略

通過專案的自身特點及市場對物業的接受態度，我們認為整體上應把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則;為此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：

(1)、形象匯入期

在客戶的分期選取上，此時期首先應把握區域內有一定經濟實力、對該區域有一定認同感的客戶(工作、居住在周邊的人)，他們是專案投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬―賣場建成的同時落實、安裝，廣告牌應由案名、LOGO及小區的鳥瞰圖等組成，傳達出在本地點有本專案這樣一條資訊，並且朝外大街及東三環的廣告牌應儘早尋找。

在20__年8月份中旬分別匯入軟廣告評論性文章，表達的主題為：藍島商務中心區將成為CBD商務區及朝外大街商務區的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。

(2)、內部認購期

此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側面瞭解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認知程度;此也是我們市場初探，進行專案側重點調整所需獲得資訊的重要來源之一。此時應將朝外大街、東三環路牌廣告到位。

(3)、銷售期

每年的9~10月份是房地產消費市場的黃金季節，多年的統計數字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中佔較大的份額，此段時機我們應緊緊抓住。參加展會的目的並不是要求銷售出去多少套房，而是專案展示自身形象

房地產專案建議書2022 篇7

前言

通過對潤業苑專案的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的專案，通過專業的營銷和策劃操作，它不但可體現出開發商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。

我司經過長時間的市場調研，根據市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。

一、市場背景

濟南房產市場日趨規範，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：

(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特徵：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇範圍小，客戶購買存在一定盲目性。

開發商特徵：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。

專案特徵：產品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特徵(集中在千佛山周邊)。

銷售特徵：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。

(二)__年以後，振盪中走向規範的過渡階段

客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。

開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業著眼於濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶佔濟南市場。同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。

專案特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也佔領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提升。

銷售特色：價格趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：

1、客戶需求的變化

?能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。

?對於能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加註重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。

?能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社群環境也非常注重。

2、市場環境的變化：

地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。

產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，並逐漸為市場所接受。

其中：

小高層發展分三個階段：

(1)以九九年開發的小高層社群泉景x四季花園為標誌，小高層做為新的開發理念進入濟南市場，並引入了南方先進的營銷模式並進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。

(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標誌，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，並且點式小高層的建築弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。

(3)市場以客源的選擇為導向，再次轉向社群化的板式小高層方向發展，並且日益呈現出規模化、品牌化的特徵，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發商的變化趨勢

?開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。

?營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智慧化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，並且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況並與之結合，瞭解客戶心態。

二、專案分析

1、基本情況：

本案位於濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區)山大路，這是市政府的重點專案，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，眾多知名國際國內大公司投資於此，本案正處於這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區域消費能力分析：

經濟水平：

整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。

隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費群體和範圍，成為跨區域消費的一塊熱土。

3、客源定位：

由於本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：

(一)本地客源：

此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下型別：

私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。

高階白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社群檔次、配套、知名度等較為關心。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

小結：本地客源大多為二次或三次置業，且以標準戶型為主要需求。

(二)外地客源

此類客源是本案完成整體銷售並在更大範圍內及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下型別

外地駐濟企業高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。

外資企業駐濟高層管理人士：加入wto後，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業管理、智慧化較為注重，將成為本案後期客源開發的重點。

三、專案定位

本案位於濟南市的，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環境，相對於其他競爭樓盤在未來市場競爭中佔有其它樓盤難以比擬的優勢，因此我司建議將本案定位於：會養人的房子——滋養城市貴族。

綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：

1、地理位置優越。

2、交通動線充足。

3、市政與小區配套皆較為齊全。

4、社群規劃合理。

5、智慧化水平高。

6、有強大的升值潛力。

7、戶型實用、舒適。

四、產品建議

由於本案不具備突出的規模優勢，國此在配套上應做到“人無我有”人有我精”，依靠獨特的內部設施進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：

(一)社群配套設施

1、採暖：採用韓式地面供暖系統

理由：a無暖氣片及其支管，增加使用面積，並且宜擺放傢俱。

b室溫均衡、穩定，各房間溫度可獨立調節控制，具有

健身功能。

c輻射供暖，無空氣對流，衛生、潔淨。

d便於設落地窗。

2、門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內採用木質夾板門，客廳設落

地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。

3、保安系統：全方位的防盜自動控制系統，紅外線報警系統，設消防電

梯，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監測火情。

4、資訊系統

有線電話：市區標準有線電視訊號及衛星電視系統。

通訊設施：預留兩部idd電話插口。

網路：寬頻網入戶，並預留管線。

5、廚房、浴室：牆身鑲砌高階藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整

套高階廚具，純淨水入戶。

6、衛生間：牆面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設三盆。

(二)本案多層商業樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風格的造型，而非平頂。

(三)外立面材料及顏色

建議採用高階塗料，顏色採用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。

理由：a塗料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發生牆體滲水易

查出，而用面磚則不易查出。

b棕色和赭石色最能體現本案的層次感與時代感，整體的暖色調搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。

(四)綠化佈置：根據小區內的容積係數，此建議原則上小區整體走小而精的路線，通過精緻的小景，烘托社群氣氛。在綠化佈置上要爭取實現立體綠化;即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區內部的文化和環境韻味，提升小區形象。

(五)規劃佈局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區，既是品牌提升的需要也是對業主負責的真實表現，這樣很容易引起消費者的認可。

(六)戶型設計：戶型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應在100——180平方米之間，適當保留200——250平方的大戶型，面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。

(七)戶型風格：落地窗設計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。

五、推案策略

(一)售樓處選址：

我司建議售樓處向主幹道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。

理由：

(1)該地段為濟南主幹道，人員層次較高，有較大的客源潛力。

(2)人員流動量大，易擴大知名度。

(3)交通動線發達，方便客戶諮詢。

缺點：投入費用高。

(二)推案操作階段及操作目的

本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：

第一階段：建立市場人氣，引起市場衝擊，營造樓盤品牌，回籠資金。

理由：

(1)本案為同期開發，需要較大的資金，前期的資金回籠對支援後期的開發意義極其重大。

(1)中、後期的銷售成功主要依賴於前期建立的良好市場人氣，由此而

形成的良性迴圈，因此，本案能否儘快去化，關鍵在於前期能否建

立市場人氣，引起市場轟動。

在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、後期的操作做好鋪墊。

理由：

價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個專案的失敗(如大明翠庭因價格制定不合理而導致在市場上受挫。)

第二階段：建立品牌，在立足於本地客源的基礎上，拓展客源面，創造相

對較高的利潤。

理由：

(1)第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。

(2)在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創造利潤創造更為有利條件。

第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發商形象提高至更高層次。

(三)價格策略

目前市場競爭激烈，操作週期不宜過長，不適宜作大範圍的價格調整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。

整體操作結束後，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關係後報與貴司參考。

六、廣告策略

(一)主訴求點：

突出社群無以倫比的內部優勢，以“會生活的人選擇會養人的房子”為主訴求點。

理由：本案的內部優勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷

售，如單純宣傳社群品質，存在可信度的問題，而自然環境的優勢

及小高層的建築形式顯而易見，易被客戶接受，產生共鳴，則引起市場衝擊相對容易。

(二)各銷售期訴求

1、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社群的地理優勢及內部配套設施開發觀念等。

2、開盤期：主打環境優勢，結合靈活的付款方式及優惠措施吸引客戶，建立人氣。

3、正常銷售期：進入正式銷售期後，在主訴求點統一提領下，分期展現戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業、景緻等品質，使之成為一廣告系列。

理由：

(1)可令社群整體優勢全面展現。

(2)可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。可不斷保持市場新鮮度，衝擊力持久。

(三)廣告媒體選擇

1、電視——以形象廣告為主，結合綜藝性廣告。

2、報紙——軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行衝擊

3、車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區的公交車。

房地產專案建議書2022 篇8

一、總 論

1.專案建設背景

南方A市B房地產開發公司開發的“98佳園住宅小區”，以高品質的開發建設，優美的居住環境和一流的物業管理為A市住宅小區樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀新的住房要求，建立新型城市住宅小區，該公司經過全面認真的市場調研，對專案區位環境進行反覆的分析比較，根據自前房地產市場現狀與發展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區”相連的現A市b廠區內，開發中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設繼“98佳園住宅小區”之後又一個高品質住宅小區。佳園一期銷售已基本結束，該公司和佳園小區良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由於“佳園二期”與98佳園僅一牆之隔，這為本專案的開發帶來不可多得的商機。

根據A市城市規劃發展需要以及白龍路片區控制性規劃要求，B房地產開發公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達成協議，獲得該廠33333.5平方米生產用地。開發建設用地及土地用途性質的變更手續由A市土地管理局和市規劃局辦理。根據城市規劃和該市對產業結構調整的有關要求，A市D廠搬遷至高新技術開發區內。

該專案初步方案設計已經完成，“佳園二期”專案建議書已經省計委批准，各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開展。

2.專案概況

(1)專案名稱：“佳園二期”專案。

(2)建設地點：A市白龍路。

(3)建設單位：B房地產開發公司。

(4)企業性質：國有。

(5)經營範圍：主營：房地產開發經營。兼營：建築材料、

裝飾材料、室內外裝飾。

(6)公司類別：專營企業。

(7)資質等級：城市綜合開發二級。

(8)企業概況：B房地產開發公司是獨資國有房地產開發企業，成立於1993年。6年來，該公司成功開發了關上中心區“巨集興大廈”、錢局街職工宿舍專案、交林路職工宿舍，98佳園住宅小區”等專案，總開發面積24萬平方米，形成一定的開發規模，積累了城市住宅小區開發經驗，並創出了佳園小區品牌效應，在A市房地產行業站穩了腳根，給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業得到了較快的發展。“佳園二期”是該公司開發的高標準精品住宅小區。

(9)工程概況：“佳園二期”專案佔地33333.5平方米，總建築面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。

(10)資金來源：本專案建設資金完全由B房地產開發公司自籌，不足投資通過預售房款解決。根據收益計算，所得稅前專案的財務內部收益率為19.8%，財務淨現值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內國家稅收2629萬元。財務分析結果表明，專案的社會效益和經濟效益較好。

3.可行性研究報告編制依據

(1)省計委計投[20__]X X號文《關於“佳園二期”專案建議書的批覆》;

(2)B房地產開發公司與A市D廠簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷、停產損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》;

(3)A市規劃設計院《白龍路沿線控制性詳細規劃》;

(4)A市理工大學建築工程學院設計研究院《“佳園二期”專案初步規劃方案》;

(5)白龍寺片區地質勘探資料;

(6)A市城市規劃局《A市土地使用變更通知書》;

(7)省審計事務所驗資證明;

(8)A市城市合作銀行資金證明;

(9)國家計委《建設專案經濟評價方法與引數(第二版)》;

(10)建設部《房地產開發專案經濟評價方法》。

4.可行性研究報告研究範圍

根據“佳園二期”專案建議書批覆和初步規劃方案，本研究工作範圍主要是住宅市場分析及營銷戰略，建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，專案經濟效益評價等。

5. 研究結論及建議

本專案屬房地產住宅開發專案，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，開發用地變更及專案建設規劃手續已在辦理，建設資金完全自籌，現場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規劃為中高檔住宅，根據對A市住宅市場分析預測，專案開發有市場銷路。財務分析結果表明，專案經濟效益可行。本專案開發土地利用A市D廠生產用地，對盤活國有資產，推進國有企業產業結構調整，有明顯的社會效益。

從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面積較大的聯排商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型或面積，並做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設成本，儘量減小專案風險。

6.主要經濟技術指標

“佳園二期’’專案主要經濟技術指標見表3—1。

表3-1 “佳園二期”專案主要經濟技術指標

序號 專案名稱 單位 指標

1 總佔地面積 平方米 33333.5

2 總建築面積 平方米 76100

3 建築容積率 1.4

4 小區綠化率 % 40以上

5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160

聯排低層住宅 平方米/戶 260

6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米

7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950

聯排低層住宅 元/平方米 3850

8 地下停車庫 元/位 7500

9 建設投資 萬元 17623

10 每平方米建設投資 元 2316

11 投資利潤率 % 17.7

12 全部投資財務內部收益率(稅前) % 18.7

13 全部投資財務淨現值(稅前) 萬元 379

14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9

二、住宅市場分析與營銷戰略

1、當前住宅市場現狀

進入20__年以來，在加快住宅建設和深化城鎮住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現平穩發展的態勢。主要表現在：

(1)商品房開發投資穩步回升。1992年房地產業超速發1993年下半年起巨集觀調控，至1995年以後，房地產開發投資一度出現增速減緩的趨勢。1997年以後，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產總值增長的7.8%中，住宅建設的貢獻率達到1個百分點以上。

(2)在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。

(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發展。近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支援了居民房，成為啟動房地產市場的一大亮點。

(4)房地產二、三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二、三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。

2、A市商品房現狀與市場需求

A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所佔的比例不大，家庭每戶總建築面積還比較小。從A市城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構成中所佔的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴充套件和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。

再從每戶住房總建築面積來看，居民住房60平方米(指建築面積，下同)以下的佔38.96%，60～80平方米的佔33.8%，81～100平方米的佔14.82%，101～120平方米的佔8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只佔2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房屍數將比現在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。

3.“精品住宅”的市場需求及發展

“人與自然和諧發展”是21世紀對城市新型住宅小區的呼喚，也是今後對城市住宅小區開發建設的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規劃合理，建築容積率低，而且要求綠地率高。根據A市城市經濟社會發展，以及商品房今後發展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，並將逐步成為城市居民今後商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現為：

3.1 住宅市場趨向細分化

隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今後住宅市場的發展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由於住宅小區環境優美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發展方向是住宅市場細分化。對住宅從業人員的專業化程度要求也越來越高。市場對規劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，並要求從業人員的專業水平也應隨之提高。

3.2 商品房市場進入品牌角逐時代

隨著住宅市場的不斷髮育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對於商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環境優美、配套齊全，還要考慮文化品位、今後改造餘地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀環境。同時，開發商也會逐漸認識到品牌在住宅開發中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產及相關產業展示會上，許多購房者已把諮詢的重點由價格區位轉向開發商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，主要有：

(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經濟快速發展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據有關資料統計，富裕家庭約佔3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今後還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。

沿白龍路向前是新迎小區和大樹營、曙光、東華小區一帶，是A市較早開發的商品住宅區，區內人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新換代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，並有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現實需求。

(2)商業消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿旅遊城市，發展商貿一直是A市經濟發展的重點之一。由於幾次博覽會的成功舉辦，提高了A市在國際國內的知名度，為A市城市經濟發展帶來前所未有的機遇，商貿旅遊繁榮，駐市各類商業機構眾多，今後私營企業也越來越多，私營企業主的住房需求趨

旺，隨著多種所有制成分共存的發展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像98佳園這樣環境優美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。

(3)專案區位市場潛力。“佳園二期”專案位於C民族園以南，環境得天獨厚，是開發高品質的精品住宅小區不可多得的地段位置，加上開發建設條件優越，開發品牌商品住宅具有無可比擬的區位優勢，並蘊藏著巨大的區位市場潛力。

3.3 戶內智慧科技的運用成為住宅市場的亮點

戶內智慧科技的運用是目前住宅開發的重大課題，它包含新型居室建築材料的運用以及居室內部智慧化設施的安排，智慧住宅的優勢不僅在於其高科技和高智慧使業主保持與時代同步，更在於其高附加值性：一套效能良好、可更新換代的住宅智慧系統會隨著未來科技的發展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。

3.4 消費者對住宅質量和物業管理的關注

消費者購房是個人的投資置業行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和裝置安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛生、日照、通風、室外環境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前並考慮可改造。物業管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對於購房者來說，包括售後服務內容的物業管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。

3.5 住宅開發及開發商向規模化發展

前幾年，A市城市住宅開發數量發展過快，但開發規模偏小。目前A市已有各類資質的房地產開發企業200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區外，大多規模較小，不但開發成本高，還引發住宅市場惡性競爭、粗製濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發商只有通過大規模、低成本開發，才能滿足使用者的要求。A市目前開發的北辰小區、陽光小區等開發建設規模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發向規模化發展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發商向規模化方向發展。從A市最近兩年的房地產市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經驗的大型房地產開發企業將湧現出來，並佔市場主導地位。

3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段

隨著A市城鎮居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用於投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關係。據有關資料統計，1990年A市城鎮居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支出中恩格爾係數已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數又有新的下降，這標誌著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和後，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭佔20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支援，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，並保持逐步上升的勢頭。

從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區”、“陽光小區”、“金康園’’等的成功開發，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發已成為新趨勢，“佳園二期”市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據的。

4，當前住宅市場面臨的矛盾和問題

目前，以住宅為主體的房地產市場在發展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現象突出，市場有效需求的不足。主要表現在以下三個方面：

(1) 商品房空置量繼續上升，消化空置房壓力加大。據有關資料統計，A市

空置商品房已達80餘萬平方米，一些建設標準低，施工質量差，戶型不合理，設施或居住環境不良的商品房空置率還將進一步增加。

(2) 住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性迴圈要有一個較長的形成過程。

(3)市場發育程度整體水平偏低，地區之間發展嚴重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發也面臨住宅市場供大於求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20__年後將建成1000萬平方米的經濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產價格將產生較大影響，導致本專案的開發有一定的市場風險。

5.營銷戰略

根據上述分析和本專案市場定位，制定以下營銷戰略：

5.1 確定專案整體形象

‘‘佳園二期’’與“98佳園”地塊相連。佳園小區已成功開發，其品牌形象得到了A市市民和政府的認同，在A市房地產市場有一定影響，建立了一定信譽。“佳園二期”處於C民族園片區，地段位置優越，小區整體形象根據“人與自然”這一主題，強調綜合環境和居住生活方式協調，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區主體形象，營造21世紀高素質物業，開發繼“98佳園”之後又一個精品住宅小區。

5.2 “賣點”分析

‘‘佳園二期”住宅小區憑藉其優越的地段位置和區位優勢，小區住宅銷售的“賣點”主要是：

(1) 小區規劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規劃建設，因此有突

出的環境特點。此外，開發商重視小區住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期發售的佳園小區最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在於此。

(2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。

(2) 物業管理在佳園小區的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高

質量、高水平。

(3) 小區住宅設計引入“智慧化”新概念，使住宅小區按“精品化”的標準

檔次規劃設計和經營管理。除以上因素外，小區“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發商信譽以及市場定位等。

5.3 營銷推廣策略

高素質的物業開發，除了高水平的規劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經營和管理，以確保專案有市場銷路，開發商有合理的收益。根據本專案市場定位和開發特點，擬採用以下營銷推廣策略：

(1)廣告宣傳策略。

由於佳園小區的成功開發與經營，B房地產開發公司已在A市消費者心目中建立了良好的信譽，對後期專案的開發銷售較為有利。“佳園二期”專案要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統地對小區的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現場售樓部、工地現場、報紙、電視臺、新聞釋出會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜採用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入專案開發成本。

(2)促銷策略。

1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段;②首次公開展銷和跟進銷售階段;③二次公開展銷及跟進銷售階段;④三次公開展銷及跟進銷售階段;⑤掃尾階段銷售。

應根據不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。

2)銷售物件及銷售時機。本專案銷售物件主要是：①擬更新換代商品房的消費者;②收入較高或中、高收入的消費者;③駐A市辦事機構商用或商住;④其他消費者。最佳銷售時機根據小區廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。

3)促銷手段。擬採用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內部認購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團認購;⑥有針對性(銷售物件)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質量、進度及完善的小區物業管理承諾;⑨售樓現場樣板房促銷(佳園小區效果很好);⑩其他促銷手段。

5.4定價策略

(1)價格定位。

1)根據A市目前房地產屋源交易資訊，二環路以外西、南及東北市區一帶，同類商品房銷售價格見表3-2。

表3-2 樓盤銷售價格情況表

(20__年1、2月)

序號 名稱 房屋型別 區位 地段 最低價(元/平方米) 最高價(元/平方米)

1 紅塔花園 多層住宅 市西區 高新開發區 2520 2880

2 陽光花園 高檔商住 市南區 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高檔住宅 市南區 交易會旁 3380 3880

4 寶海豪園 高檔住宅 市南區 關上寶海公園 3160 3730

5 盛達花園 多層住宅 市南區 春城路北段 2650 3020

6 鑽石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900

從A市20__年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間;別墅式高階住宅每平方米3200-3900元之間。由於各樓盤區位、環境、配套等均有差別，開發成本各異，僅作參考。

2)98佳園第一期銷售價為2030—2580元/平方米，最高價為3、4樓，最低價是7樓。複式樓磚混結構為2380元/平方米，框架結構為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在2800～3000元之間，聯排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元。

(2)價格優惠策略。擬採用以下策略：①付款方式優惠;② 集團購買優惠;③選擇購買優惠;④特殊消費物件優惠;⑤其他優惠措施。

(3)價格浮動策略。宜採用浮動售價：①展銷會期促銷優惠價;②限期銷售優惠浮動價;③正常銷售期段浮動價;④其他浮動措施。

(4)定價方式。主要按期房價、現房價、綜合價、集團購買價，並考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區“賣點”和住宅小區內環境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。

三、專案選址及建設條件

1.專案選址

1999年以後，C民族園作為永久性公園，園區依山傍水，環境得天獨厚，今後A市將嚴格控制這一地區規劃，區內建設以園林旅遊、休閒娛樂和較高檔次的住宅為主，發展為A市的一個高尚新社群，其周邊環境還將進一步改善。C民族園片區內開發用地成為開發商竟相爭奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”專案在此選址具有明顯的區位優勢和較好的開發建設條件。

2.建設條件

2.1 位置優越

“佳園二期”專案建設地塊位於C民族園1公里處白龍路主幹道西側，空氣清新，水質優良，周圍是龍華路、曇小路，主幹道白龍路向前直通市中心區。沿白龍路一帶的住宅區，是該市較早開發的商品住宅片區，區內人口眾多(僅新迎小區就有人口10萬人)，商業網點密佈，生意興隆，呈現一派繁榮景象，與C民族園片區優雅、清新、和諧、寧靜的環境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新換代將成為新的趨勢，依託C民族園一流的社群環境，佳園二期住宅開發建設具有無可比擬的區位優勢。

2.2 交通方便

已建成的主幹道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區四通八達的交通網路。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區，坐車由佳園小區至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍路連線環城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達A市機場。由另一條主幹道穿金路可連線A市城市南北方向交通動脈---北京路，並以東西方面交通幹線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區，交通十分便捷。

2.3 建設廠區“五通”條件具備

C民族園片區市政設施有;道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。

供水;設施自來水管網供水。接入幹管為DN300--DN800。從佳園一期預留口引入。

供電：D廠有現成的變電所(2_315KV.A)，電源不需重新引入。

煤氣：佳園一期建有開閉所，從預留口接入。

地質勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建築做過地質勘探。

通訊：直接由A市市話通訊網接入

場地：建設場地為D廠內生產用地，土地平整，需要拆遷。

2. 4 住宅小區商業及文化教育配套設施齊全

“佳園二期”與’98佳園小區、雲山小區、白龍小區、世界花苑構成白龍寺住宅片區，區內商業、教育設施完備，交行、農行、建行在該區均設有營業網點，龍聚商場、新世紀購物廣場是小區的購物中心，附近有白龍幼兒園、雲山國小等初等教育園地，西南林學院、A市理工大學建築學院等院校也在該區周困，形成了良好的文化氛圍。

2. 5 土地徵用情況

開發土地以定點拆遷方式獲得A市D廠生產用地33333.5平 方米，未用轉讓變更方式辦理用地手續。

四、建設規模及功能標準

1. 建築面積和內容

根據省計委立項批覆，佳園二期專案建設為商品住宅小區，初步規劃總建築面積76100平方米，其中住宅建築面積50960平方頭，聯排低層住宅建築面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。

2. 功能設施標準

2.1建築使用功能

20__年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發展，戶規模"3口戶為主，戶結構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環境質量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發展;學校和託兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求;公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環境綠化有較大提高。

20__年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，裝置和裝修上更加體現個性，其舒適、配套及與環境協調是發序勢。套型的靈活性和適應性要求更高，並使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標。

根據這一趨勢，“佳園二期”住宅建築功能和配套設施按相應的標準規劃設計。

2.2 設施標準

住宅的室內環境，裝置與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《X X省城市住宅建設標準》和有關規範，並按中高檔住宅有關標準設計。

(1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛生間一次裝修完成。①外牆：高階外牆塗料;②內牆：廚、衛為彩釉面磚，其餘為雙飛粉;③頂棚：廚、衛為塑料扣板吊頂，其餘為飛粉;④地面：廚、衛為防滑地磚，其餘為無砂地坪;⑤門窗：高階塑鋼窗帶紗窗;分戶門：複合防盜門;戶內門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門;⑥廚房設施：洗滌盆;⑦衛生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺;⑨其他：樓梯間踏步為面磚，牆面噴塑，塑料扶手。

(2)小區配套設施：小區設有院內花園、草地、水池、休息廳、網球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統、通風及火災報警系統、閉路電視及通訊系統以及保安監視系統等。

2.3 住宅戶型規劃

根據“佳園二期” 區位環境和住宅市場需求，初步規劃為以下3種戶型：

多層住宅A戶型： 每戶建築面積100平方米。

多層住宅B戶型： 每戶建築面積160平方米。

聯排低層住宅C戶型： 每戶建築面積260平方米。

多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯排低層住宅39套

以上戶型在下一步單體設計時，還應根據消(費物件需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關係、職業特徵等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛生間)的使用面積滿足規定的要求。聯排高階住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排

3.工程專案一覽表

依據初步規劃方案，“佳園二期’主要工程專案見表3-3

表3-3主要工程量一覽表

序 號 項 目 名 稱 說 明

1 土建工程 建築面積76100m2

1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯排低層高檔住宅 地下停車庫 建築面積50960m2建築面積10140m2建築面積15000m2

2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房

3 普通消防系統 住宅區

4 變配電工程(強電) 配電房變配電裝置

5 照明工程 小區照明

6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)

7 火災報警及安全監視 公共場所火災報警，可視防盜門

8 通風工程 地下停車庫通風

9 閉路電視 住宅區

10 室外工程 室外綠化及部分道路場地

五、建設方案

1.建設場地環境

1.1 地形

建設場地為D廠廠區現狀不規則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據“佳園一期”地質勘察報告鑽孔位置和高程資料，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。

1.2 場地自然條件

(1)地貌：場地位於A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現況為建築物及回填土層。

(2)水文地質：根據“佳園一期”地質勘察結果，場區內地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 —-0.81米。根據場地水質分析結果資料，建築場區範圍內地下水的化學型別對建築混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。

(3)地震烈度：根據建設部建抗(1993)13號《關於執行“中國地震烈度區劃圖(1990)”有關規定的通知》和省建抗(1993)44號《關於抗震設防烈度有關規定的通知》，本工程按A市地區標準，設防烈度要求為8度。

(4)地基土工程地質評價：依據《岩土工程勘察規範》(GB50021—94)、《建築地基基礎設計規範》(GBJ7—89)、《建築抗震設計規範》(GBJll—89)、《土的分類標準》(GBJl45—90)。根據佳園小區地質勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和衝洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質物理力學性質一般或較好，周圍場地內無不良地質現象。場地土型別屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建築場地。

2.總體規劃佈局

2.1 片區規劃

A市規劃局已對白龍路沿線C民族園片區做過控制性詳細劃，以園林旅遊、休閒娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區市政配套設施齊全，周邊環境還將進一步改善。

2.2 小區整體規劃設計原則

(1)高綠化低密度;

(2)綜合服務配套設施齊全;

(3)戶型設計適應“升級換代”居住要求;

(4)體現小區獨特的整體建築風格。

2.3 總平面佈局

“佳園二期”總平面略呈“T形佈局，由4個地塊形狀較為規則大小不同的庭院式住宅建築群組合而成，中心花園佈置在小區中部，下設地下停車庫，利用不規則地形佈置網球場和休息廳，小區設南北兩個主出人口。在小區總平面規劃範圍內，合理佈局區內空間，與“98佳園小區”內空間視覺相呼應，風格相協調。

2.4 交通組織

小區交通由小區出入主通道、小區次幹道和小區道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區建設標準規劃，地下停車出口和人口分別設於小區北面主出人口，緊接北面20米寬這域規劃路。

2.5 規劃指標

根據“佳園二期”初步方案及建設規模，規劃指標見表3--4。

3.建築方案設計

本工程設計涉及建築、結構、防火、節能、隔聲、採光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業，設計時需遵循有關的規範規定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規定。

表3-4 “佳園二期”專案建築技術經濟指標

序 號 項 目 指 標

1 總用地面積 33333.5平方米

2 總建築面積 ?6100平方米

3 地下建築面積(地下停車場) 15000平方米

4 地上建築面積 61100平方米

其中：多層住宅 50960平方米

聯排低層高檔住宅 10140平方米

5 建築層數地上 2～7層

地下 1層

6 建築總高 7—22米

7 建築層高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建築容積率 1.4米

9 綠地率 40%以上

10 停車 地上 不停車

地下 500輛

3.1 建築方案總體構思

建設地塊緊連“98傳園小區”，背靠C民族園，位置居園區中北部。基本要求是：建築方案總體構思緊緊把握“人與自然和諧發展”這一中心主題，創造符合時代精神面貌的現代化建築和優美環境的精品住宿小區，並與“98佳園小區”相呼應，與周邊建築環境協調統一。

同時考慮到，由於社會經濟的發展，人們審美觀念也隨之化，對現代建築功能環境的要求以及建築技術、材料也提出了高的要求，因此，小區的建築風格和形式還應注意不受傳統風的影響或限制，擬採用簡練的現代構成手法，體現建築的時代息和21世紀新的居住理念。

3.2 平面設計

(1)住宅。根據使用功能，住宅採用框架結構大空間佈局，條式結構可根據消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規範要求。住宅經濟技術指標見表3-5。

表3-5 “佳園二期”專案住宅經濟技術指標

序 號 指標名稱 單 位 指 標

1 套內使用面積 平方米/套 80、128、208

2 住宅標準層總使用面積 平方米 48880

3 住宅標準層總建築面積 平方米 61100

4 住宅標準層使用係數 % 80

5 套內建築面積

多層住宅A型多層住宅 B型聯排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 戶內平均居住人數 人/戶 3.2

7 居住戶數 戶 431

8 居住人數 人 1379

(2)公用建築。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區北面主出人口，地下車庫的採光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現行行業標準《汽車庫建築設計規範》(JGJl00)的有關規定。物業管理會所、配電室、休息廳等建築物均建於地上。室外有消防環形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建築小品等。

3.3 立面設計

立面造型設計突出現代住宅建築特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環境協調，表現簡潔明快，有一定力度，使園區建築輪廓線優美和富於變化，並與規劃區內優雅、和諧、寧靜的環境既協調統一，又具有鮮明的個性。

4.結構設計

根據“佳園一期”地質勘察報告和本專案工程初步規劃，工程基礎和上部結構設計擬採用以下型別：

4.1 基礎選型及處理

(1)樁基礎：樁基礎應根據地基條件、軟土層的分佈、樁的承載性質和成樁質量，並根據實際地質勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質量。

(2)深層攪拌樁：採用深層攪拌加固地基，並按規定養護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。

4.2 上部結構

“佳園二期”建築群地上部分由多層住宅、聯排低層高擋住宅及公用建築組成，地上建築物為框架和混合結構;地下停車庫為鋼筋混凝土柱或牆。防震工程按8度設防。

5.公用設施方案

本住宅區因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區配套設施，並可藉助本專案改善或彌補兩個小區配套設施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源為城市自來水管網，進水管徑為DN200—DN800，由佳園小區預留口接入，並按住宅建築給排水工程設計規範要求設計如下：

(1)用水標準和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。

(2)給水。

1)設300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設區內已有水泵房。

2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。

3)城市自來水進水管不小於DNl50，設一組水錶裝置。

(3)室內給水和消防給水系統。

1)室內生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，採用下行上給式供水系統。

2)普通消防供水系統：由上行、下行、水平供水乾管和豎管組成水平和立環供水系統。

(4)室內外排水。

1)室內汙水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內排水需經室外化糞池處理後，進入城市排汙管網。

2)室外雨水按清汙分流制排人城市排水管網系統，雨水量按A市地區暴雨強度公式計算。

5.2 供電

(1)供配電系統。

1)負荷等級：工程消防用電裝置、裝置機房、小區道路照明、生活泵等為二級負荷，其餘負荷為三級。

2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內配電室增容後接出，配電房設自動化柴油發電機組作備用電源。

3)主要電力供應指標：裝置容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV·A。目前廠內配電室變壓器裝機容量為2X315kV·A。

4)計量方式：l0kV系統進線設專用計量櫃，住宅每戶設專用磁卡式分戶電錶。

(2)照明及電力設計。

1)配電方式：二級負荷按裝置功能分組，由不同母線段供出迴路，到末端配電箱後對其供電;三級負荷為單迴路供電;每戶戶內設分戶箱，按5kW/戶計算。

2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區室外景觀照明。照度標準按國家標準GB133—90的中值選取。主要光源為節能型熒光燈，住宅預留燈位，由使用者裝修選定。在公用建築疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標誌燈;在通道及轉彎處，設疏散標誌燈。

3)電力設計：消防裝置按消防中心指令開停機;通風空調系統集中聯動控制;生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠端控制裝置均設定手動控制功能。

5.3 供氣

採用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區，煤氣用量按民用建築日煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區預留口接人。

5.4 通風空調

(1)住宅空調。高階住宅可採用分體熱泵式空調器(掛璧式或立櫃式)。由住戶自行購置(一般不需要)。

(2)通氣及防排煙設計。地下車庫設機械排氣系統，設管道或通風窗自然補風。安裝機械排煙系統，排風量按每小時6次氣計算。裝置用房換氣次數為4～6次/小時(變配電房按10次/小時計算)。

5.5 弱電設計

(1)小區通訊線路由A市市話網直接引入。

(2)高階商住兩用住宅設資料、語音用模組化插座。

(3)資料語音均採用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。

(4)小區範圍內設CCTV保安監控、防盜報警系統。出入口及重要部位設定攝像機、雙監報警監視器和微音器。

(5)小區CATV電視系統由A市光纖電視網引入，每使用者設2～3個電視使用者盒。

(6)設火災自動報警、消防聯動系統和緊急廣播系統。

6.消防

(1)建築物周圍設環形消防通道，利用建築四周城市道路系統，為消防補救提供有利的交通應急條件。

(2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，採用室內自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。

(3)小區室外按規範設消火栓。

(4)地下車庫按國家有關規範設定防火分割槽。

(5)根據小區消防用水量設消防水池(花園水池及消防兩用)，按規定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。

7.環境保護

本工程主要汙染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環境構成的汙染，其次是住宅生活汙水、固體垃圾，地下層裝置執行的噪聲汙染。對上述汙染擬採取以下措施進行治理：、

(1)公共及生活汙水：公共汙水和住宅排汙經化糞池處理排人城市汙水管道。

(2)固體垃圾：採用袋裝方式收集處理，防止二次汙染。

(3) 噪聲：裝置選型應儘量選用噪較低的，必要時對有關功能分割槽在建築上做隔聲處理，達到環保標準。

六、專案實施進度安排

本專案計劃在兩年半(29個月)左右的時間內建成。建設進度計劃如下：

20__年1月20日：專案建議書批覆。

20__年2月23日～20__年3月：編制可行性研究報告並報批。

20__年5月—20__年7月：建築方案設計。

20__年8月：綜合管網設計。

20__年9月～20__年11月：施工圖設計。

20__年12月：報建、領取建設規劃許可證。

20__年1月：工程開工。

20__年3月：完成投資25%，開始預售。

20__年8月：主體工程斷水。

20__年12月—20__年2月：單體工程驗收。

20__年1月—20__年3月：分項工程驗收。

20__年6月：正式人住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

根據建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎資料，按本專案設計方案確定的建築面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表3-6和附表3-1。

表3-6“佳園小區” 專案投資估算 單位：萬元

序號 項 目 開發產品 分期計劃進度

成 本 1 2 3 4

1 土地費用 4500 4500

2 前期工程費 647 647

3 基礎設施建設費 2054 600 1454

4 建築安裝工程費 7132 1090 5400 642

5 公共配套設施建設費 280 50 100 130

6 開發間接費 109 25 35 35 14

7 管理費用 285 90 90 90 15

8 銷售費用 713 50 250 250 163

9 開發期稅費 130 130

10 其他費用 544 90 90 364

11 不可預見費 1230 400 500 330

合 計 17623 7142 7949 20__ 522

2.資金籌措

本專案建設資金完全由建設單位自籌，B房地產開發公司使用自有資金8000萬元作為專案資本金;按國家對商品房銷售有關規定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發，本專案需利用分期預售房款總計約9623萬元。詳見附表3-2。

八、經濟效益分析

1.住宅銷售價格

根據工程所處位置、周圍環境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建築平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元，按80%即400個車位銷售計。

2.銷售進度及付款計劃

本專案計劃在3年內完成銷售，各年銷售計劃見表3-7表。

表3-7 各類建築銷售計劃表(%)

項 目 合 計 1 2

多層住宅 100 15 60

聯排低層高檔住宅 100 10 60

地下停車場 100 10 60

所有業主均在兩年內付清房款，籤合同當年付一半，第二年再付一半。

考慮小區臨時停車的需要，20%的地下停車庫車位，用於租賃，由小區物業公司經營和管理。投入經營後第一年60%出租率，每個停車位每月280元;第二年以後出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以後每月400元。

3.稅費率

本報告採用的各種稅費率見表3—8。

表3-8 稅費率表(%)

稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費;

營業稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進

城市維護建設稅 7 公益金 5

教育費附加費 3 法定盈餘公積金 10

企業所得稅 33 任意盈餘公積金 8

房產稅(按租金) 12 不可預見費 7.5

4.盈利能力分析

專案在計算期內經營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈餘公積金168萬元後還有1616萬元可分配利潤。專案繳納的經營稅金為1215萬元，企業所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。

專案全投資內部收益率(所得稅前)為19.8%，在預期可接受的內部收益率為15%時淨現值可達517萬元，投資回收期為2.9年。資本金內部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。

商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房資本金淨利潤率=稅後利潤/資本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清償能力分析

本專案所需資金全部均由開發商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。由於專案未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零。

6.資金平衡分析和資產負債分析

在專案計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有餘的。由於專案未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在專案計算期內，專案的資產負債結構是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產負債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發產品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對專案的效益最為敏感。如果開發產品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，全部投資內部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，淨現值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租

房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案6%左右的範圍，否則，專案收益風險較大。詳見表3-9及圖3-1。

表3-9敏感性分析表

序號 項 目 變動幅度(%)

內部收益率(%) 淨現值(萬元) 投資回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 開發產品投資 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房價格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 預售款回籠進度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房價格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素變動(%)

圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)

1一售房價格;2--預售款回籠進度;3一租房價格;

4--基準收益率;5一開發產品投資

8.臨界點分析

為考察對開發產品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發產品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內部收益率為15%，則專案投資的臨界18281萬元，增加654萬元;每平方米售房價格的臨界點為2894元，下降107元;土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元;售房面積的臨界點為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10

表3-10 臨界點分析表

敏感因素 基本值 臨界點

全投資稅前內部收益率 19.8% 期望值 15.0%

開發產品投資(萬元) 17623 最高值 18281

售房價格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地費用(萬元) 4500 最高值 5069

售房面積(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要經濟指標

本專案的主要經濟指標見表3—11。

表3-11 主要經濟指標表

序號 名 稱 單位 資料 備註

Ⅰ11.11.2 建設規模房地產開發產品總建築面積 商品房銷售其中：多層住宅聯排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610

Ⅱ123456789 經濟資料 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預售房款 經營收人 經營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅後利潤土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676財務評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金淨利潤率全部投資內部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內部收益率(所得稅後)全部投資投資回收期(所得稅後)資本金內部收益率%%%%年%年% 17.826。

九、風險分析及對策

1.市場風險分析

(1)從A市目前住宅市場來看，出現了住房供過於求的情況，據統計，目前已積壓商品房達80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯後，福利分房與貨幣分房雙軌並行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區環境不盡如意，缺乏良好的居住環境是其重要原因。

本專案市場定位為中高檔住宅，專案在區位、配套設施、交通、小區環境等方面有較大的市場需求優勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為1500--20__元之間(中低檔商品房)，一套建築面積65平方米的住房平均售價達9.75萬元～13萬元之間，相當於家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

難以形成有效需求。本專案銷售房價是這一標準的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數，需求有限，銷售有一定市場風險。

雖然目前A市房地產市場總的趨勢是供大於求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家採取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處於上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證專案成功，開發商應提高工程質量，通過降低開發成本，減小市場風險。

(2)做好方案規劃。專案市場定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎上，包括小區總體規劃、配套環境規劃、戶型規劃等。應杜絕規劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小專案的市場風險。

2.經營管理風險分析

(1)本專案主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，儘快銷售，才能最大限度地減少專案市場銷售風險。

(2)在專案實施中還應優化設計，採取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發建設成本費用;降低投資成本。從財務評價分析資料可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加淨現值139萬元，增長36.5%;反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本專案風險的因素之一。

(3)做好物業管理和售後服務工作。

3. 金融財務風險分析

本專案資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發資金回收考慮十減少佔用資金回收風險，應採用多種付款方式促銷，可選擇採用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建築分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發資金按預期回籠廠消減金融財務風險。

附表3-1專案總投資估算 單位(萬元)

序號 項 目 總投資 估算說明

1 開發建設投資 17623

土地費用前期工程費基礎設施建設費’建築安裝工程費公共配套設施建設費開發間接費管理費用銷售費用開發期稅費其他費用不可預見費財務費用

2 經營資金

3 專案總投資 17623

開發產品成本 固定資產投資經營資金 17623

附表3-2投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元

序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6

1 總投資 17623 7142 7949 20__ 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產投資自營資產投資借款建 設期利息自營資產投資方向調節稅 經營資金開發產品投資其中：不含財務費用財務費用 20__20__’ 522522

2 資金籌措 17623 7142 7949 20__ 522

2.1 2.2 2.3 2.4 資本金預售收入預租收入其他收入借款 固定資產投資長期借款 自營資產投資人民幣借款自營資產投資外幣借款 房地產投資人民幣借款 自營資產投資建設期利息借款 經營資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20__ 522

附表3-3 售房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 985

2 經營稅金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值稅 380 19 133 171 57

4 商品房銷售淨收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 10

2 經營稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 1

3 租金淨收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 淨轉售收入 339.51 339.51

附表3-5損益表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 經營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

商品房銷售收入 房地產租金收入 自營收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 經營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房經營成本出租房經營成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房經營費用 78 12 21 22 22

4 自營部分經營費用

5 自營部分折舊、攤銷

6 自營部分財務費用

7 經營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值稅 380 19 133 171 57

9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 彌補以前年度虧損

11 應納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1

13 稅後利潤 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈餘公積金 任意盈餘公積金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220

15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1

16 應付利潤 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利潤 43 220 220 220

附表3-6 財務現金流量表(全部投資) 單位：萬元

序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 現金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產餘值 回收經營資金 ’ 淨轉售收入 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

固定資產投資(含方向稅)開發產品投資(不含投資費用) 經營資金 . 自營部分經營費用 出租房經營費用經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 20__ 2231

3 淨現金流量累計淨現金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715

4 所得稅前淨現金流量累計所得稅前淨現金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747

計算指標 所得稅前所得稅後內部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財務淨現值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16基準收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 財務現金流量表(資本金) 單位：萬元

序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 現金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產餘值 回收經營資金 淨轉售收入 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

，102.11 資本金 預售(租)收入用於開發產品投資 自營部分經營費用 出租房經營費用經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長期借款本金償還 流動資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付 133379 20__1252317]448 2231 2231

3 淨現金流量 2099 -5837 -850 6350 2052 22 362

4 累計淨現金流量 -5837 -6687 -337 1715 1737 2099

計算指標 內部收益率(FIRR) 13.1% 財務淨現值(FNPV) -203 基準收益率(/。) 15.00%

附表3-8 資金來源與運用表 單位： 萬元

序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

l 資金來源 30429 7873 9654 9516 2951 48 388

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1，12商品房銷售收人房地產租金收入自營收入自營資產長期借款自營資產經營資金借款房地產投資借款 短期借款資本金其他回收固定資產餘值回收經營資金淨轉售收入2193; 949620 291536 48 48340

2 資金運用 21946 7374 9319 3866 1113 247 27

2. 102. 11 2.12 2.132. 142.152.16自營固定資產投資(含方向稅)自營固定資產建設期利息房地產投資(含利息) 經營資金 自營部分經營費用 自營部分財務費用 出租房經營費用 經營稅金及附加 土地增值稅所得稅 應付利潤 自營資產長期借款本金償還自營資產經營資金借款償還房地產長期借款本金償還 償還其他應付款 短期借款本金償還 20__ 522：21 2231222 22311

3 盈餘資金 8483 499 335 5650 1838 —199 361

4 累計盈餘資金 499 834 6483 8322 8122 8483

附表3-9 資產負債表 單位： 萬元

序 號 項 目 1 2 3 4 5 6

1 資產 6474 8429 8639 8702 8482 8483

1. 11.1. 11.1. 21.1. 31.1. 41. 21. 31. 4 流動資產總額 應收賬款 存貨 現金 累計盈餘資金 在建工程固定資產淨值 無形及遞延資產淨值 8482

2 負債及所有者權益 6474 8429 8639 8702 8482 8483

流動負債總額 應付賬款 短期借款 借款經營資金借款 固定資產投資借款 開發產品投資借款 負債小計所有者權益 資本金 資本公積金 . 累計盈餘公積金 累計未分配利潤 6474 6400 32 438429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 8482 8000 482 8483 8000483

比率指標 資產負債率(%) 流動比率(%) 速動比率(%)

房地產專案建議書2022 篇9

一、區域市場

近兩年，隨著亞洲金融風暴影響的逐漸減弱、國家產業政策的部分傾斜、人們思想形態的轉變及各種利好訊息的出臺等諸多因素的作用，使得北京房地產市場呈現出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的訊息稱，僅20__年批租出讓的地塊就達700多塊，平均每天2塊以上，創歷史新高。另具本公司企劃部不完全統計，20__年北京僅新開樓盤就達200餘個，平均每40小時即出現一個新樓盤，大大超過了99年125個新盤上市的數量，再一次衝破歷史記錄。進入20__年後，第一季度新開盤的專案就達90個，平均每天一個新樓盤出現，市場呈現出一派繁榮景象，同時又孕育著激烈競爭的端倪。

__花園位於朝陽區工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬於CBD商圈、朝外大街商務區、東二環商務區、使館區的邊緣地帶。由於二環周邊的土地資源越來越少，故目前其專案周邊在售競爭專案並不很多，但是，諸如“陽光都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶裡二期”等競爭專案體量相對較大、銷售週期較長、售價較高，還是會對本專案的的銷售形成階段性影響。並且，結合該區域目標客戶特點等因素，我們認為在考慮產品競爭對手的區域時應擴充套件到整體CBD核心區及輻射區，該區域內今後一兩年仍是全北京的開發熱點地區，待開樓盤較多，體量較大，其中主要專案有：

1、北京世界科貿中心：

開發商為香江國際集團，曾在北京成功開發北京國際友誼花園和北京科技會展中心，該專案位於京廣中心以南，嘉裡中心以北，原3501廠址，總建築面積70萬平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿社群。

2、金地國際花園：

開發商為深圳金牌上市公司金地集團，該專案東至北京施工機械廠，西至北京儀表廠，北至陽光100國際公寓，南至建國門外大街，總佔地面積7萬平米，預計建設規模為40萬平方米。

3、建外SOHO：

開發商為北京紅石企業――中鴻天房地產開發公司，位於建外大街第一機床廠，佔地18公頃，總建築面積55萬平方米。由日本建築師山本理顯設計，計劃於20__年6月開始內部認購，樣板間將在20__年5月底完工，專案未推出，已是喊殺一片。

4、新城國際(理想世界)

開發商為北京萬通實業有限公司，設計方案通過國際招標，在10多個方案中優選出由香港王董設計事務所設計的弧形板式高層圍合建築，立面新穎。它位於原北京開關廠廠址，京廣中心以南，漢威大廈以北，佔地面積12公頃，總建築面積53萬平方米。新城國際由CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分組成。CBD國際中心緊鄰朝陽路，位於整個專案的北部，佔地1.33公頃，總建築面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業裙房組成。CBD國際公寓位於整個專案的北部，東臨東大橋東路，西接關東店南街，北依中央商務區3號路，南到小區中心商務區東西街，佔地面積10.5公頃，總建築面積38萬平方米。該專案已於4月5日國貿展會亮相，均價9400元/平，展會期間認購火爆，目前正呈小步攀升之勢，均價有望突破1萬元。

5、建華大廈

開發商為首創陽光房地產股份有限公司，位於藍島大廈東南角，一期即將開工，近10萬平方米，近期在國貿展會正式推出。

6、大連萬達專案

大連萬達本年度將在北京開發兩個專案，一個位於CBD商圈，現代城對面，金地國際花園西側，總建築面積40萬平方米，屬綜合性高檔公寓;另外一個位於燕莎商圈，欲打造成為標準的高爾夫社群，預計本年度6、7月份亮相。大連萬達和深圳金地

今年同時在國貿商圈出手，被業內稱為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優勢和價格優勢不可低估。

7、城中大廈

由成功開發中關村地區怡美家園(我公司代理)的巨集大興業房地產股份有限公司開發，預計於下半年開工，地處華彬大廈西側，建築面積7萬平方米。

上述專案或佔據良好位置或由經驗豐富的大型開發商所控制，將成為我們專案最大的競爭對手;並且，在我方產品性質已基本定性的情況下，表現在銷售上會形成一定衝擊，對整體實現11000~120__元/平米的銷售均價及預期利潤會有一定困難。

詳細調研資料見下表：

附表1：部分在售專案戶型、面積市場調查統計

單位：平方米

專案名稱 一居 二居 三居 四居 備註

二、結論

通過以上資料對比20__年度中房指數北京市本區域內各季度的市場在售專案平均面積及平均價格可清晰顯示出：專案均價體系係數及戶型面積體系係數隨著市場競爭激烈程度的加劇，呈現明顯下降的趨勢;至於今年一季度北京市住宅均價與去年同期相比，上升5%左右，專家認為這是短暫現象，有些表現為區域特徵，不足為憑。我們預見今後一兩年內北京市此區域房地產市場仍會按照此規律發展，房屋總價款的進一步下調不可避免;換言之，市場房屋的.整體價效比會越來越好。

房地產專案建議書2022 篇10

一、專案背景

為落實《北京城市整體規劃》加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進城鄉結合部地區環境整治和城市化程序，促進城市生態環境改善和經濟社會可持續發展。北京市政府先後頒發了關於加快本市綠化隔離地區建設的意見》關於加快本市綠化房地產開發專案建議書的內容隔離地區建設暫行辦法》關於加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關檔案，確定了以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入wto北京20__奧運會申辦成功，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點.順義區後沙峪位於溫榆河流域，商機無限。

由北京__房地產開發有限公司在北京市順義區後沙峪鎮開發建設低密度專案(以下簡稱“該專案”)

二.專案歷史條件

1宗地簡介

宗地位於順義區後沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性為二類居住用地，可用來開發別墅外事型的居住性建築。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨後沙峪玉馬教練場，西南側為後沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。

2專案概況

宗地由後沙峪政府與北京__經濟開發公司於19__年簽訂合作協議，歷經十年，北京__公司於19__年取得順義政府核發的國有土地使用證。20__年10月13日，__公司與北京__房地產開發有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議。後由__公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規委規劃意見書工作。因多方面原房地產開發專案建議書的內容因後沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。

3合作方式

由我方出面與__公司簽訂協議，該公司負責解除與__公司的合作合同，與後沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用為1350萬元(含200萬元付政府定金)由我方與後沙峪鎮政府重新簽訂土地開發協議。

房地產公司guǎn lǐ建議

第一條公司為形成自己的核心競爭力，倡導參與guǎn lǐ，不斷創新，並激勵員工就其平時工作經驗或研究心得，對公司業務、guǎnlǐ及技術，提供建設性的改善意見，藉以提高經營績效，特訂定本辦法。

第二條公司各級員工對本公司的經營，不論在技術上或guǎn lǐ上，如有改進或興革意見，均可將擬建議事項內容詳予填列，報相關職能部門。

第三條建議書內應列的主要專案如下：

(一)建議事由：簡要說明建議改進的具體事項。

(二)原有缺失：詳細說明在建議案未提出前，原有情形之未盡妥善處以及應予興革意見。

(三)改進意見或辦法：詳細說明建議改善之具體辦法，包括方法、程式及步驟等項。

(四)預期效果：應詳細說明該建議案經採納後，可能獲致的成效，包括提高效率、簡化作業、增加銷售、創造利潤或節省開支等專案。

第四條建議書填妥後，應以郵寄或面遞方式，送交行政部或企業文化部負責人親收。

第五條建議書內容如偏於批評，或無具體的改進或興革實施辦法，或不具真實姓名者，不得為內容不全，不予交付審議，其有真實姓名者，並應由收受部門負責人據實委婉簽註理由，將原件密退還原建議人。

第六條公司為審議員工建議案件，設定員工建議審議領導小組，集團行政部、企業文化部負責人與提案相關部經理為審議召集人。

第七條審議領導小組的職責如下：

(一)關於員工建議案件的審議事項。

(二)關於員工建議案件評審標準的研訂事項。

(三)關於建議案件獎金金額的研議事項。

(四)關於建議案件實施成果的檢討事項。

(五)其他有關建議制度的研究改進事項。

第八條相關職能部門收受建議書後，認為完全者，應即於收件三日內編號密封送交召集人，提交審議領導小組審議。如因案情特殊，得由審議領導小組另行洽請與該建議案內容有關的人員先行評核，提供審議領導小組作為審議參加。

前項審議領導小組的審議除因案件特殊者得延長至30天外，應於審委會召集人收件日起15天內完成審議工作。

第九條公司員工所提建議，具有下列情事之一者，應予獎勵：

(一)對於公司組織研提調整意見，能收精簡或強化組織功能效果者。

(二)對於公司產品銷售或售後服務，研提具體改進方案，具有重大價值或增進收益者。

(三)對於產品修護的技術，提出改進方法，值得實行的。

(四)對於公司各項規章、制度、辦法提供具體改善建議，有助於經營效能提高者。

(五)對於公司各項作業方法、程式、報表等，提供改善意見，具有降低成本、簡化作業、提高工作效率的功效者。

(六)對於公司未來經營的研究發展等事項，提出研究報告，具有采納價值或效果者。

第十條前條獎勵的標準，由審議領導小組各成員依員工建議案評核表各個評核專案分別逐項研討並評訂分數後，以總平均分數擬定等級及其獎金金額。

第十一條建議案經審議領導小組審定認為不宜採納施行者，應交由收受部門據實委婉簽註理由通知原建議人。

第十二條建議案經審議領導小組審定認為可以採納並施行於本公司者，應由審議領導小組召集人於審議領導小組審定後三日內，以書面詳細註明建議人姓名、建議案內容及該建議案施行後對公司的可能貢獻、核定等級及獎金數額與理由，連同審議領導小組各成員的評核表，一併報請總經理核定。按等級於年終工作總結大會上發給獎金。

第十三條為避免審議領導小組各成員對建議人的主觀印象，影響評核結果的公平起見，在建議案未經審議領導小組評定前，對建議人的姓名應予保密，不得洩露。

第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的獎金，按人數平均發給。

第十五條有下列各情形之一者，不得申請核獎：

(一)各級主管人員對其本身職責範圍內所作的建議。

(二)被指派或聘用為專門研究工作而提出與該工作有關的建議方案者。

(三)由主管指定為業務、guǎn lǐ、技術的改進或工作方法、程式、表報的改善或簡化等作業，而獲致的改進建議者。

(四)同一建議事項經他人提出並已獲得獎金者。

第十六條公司各單位如有任何問題或困難，需求解決或改進時，經呈請總經理核准後得公開向員工徵求意見，所得建議的審議與獎勵，得依本辦法辦理。

第十七條員工建議案的最後處理情形，應由收受部門通知原建議人，員工所提建議，不論採納與否均應由行政部負責歸檔。經核定給獎的建議案，並應在公司中表揚。

第十八條本辦法經呈請總經理核准後公佈施行，修訂時同。

房地產專案建議書2022 篇11

__X市作為寧夏新興的旅遊城市，隨著旅遊經濟的快速崛起，帶動了相關產業的發展，中衛的城市建設也步入了發展的快車道，為中衛的房地產市場提供了廣闊的發展空間。寧夏懿鑫煤業作為從中衛走出去的企業，為了回報家鄉的關心與厚愛，積極投身到__X市的城市建設中，就懿鑫煤業取得開發權的土地，我們提出如下開發建議：

一、屬性描述

(一)地段屬性：

1、本宗土地為原__X市一中校址，地處__X市鼓樓東街，在__X市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊，南臨鼓樓東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街。

2、南、北、西臨街建築均為近年來新開發的二層以上商業用房，導致本宗土地均無法直接臨街，並無法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結構民房30多間和一幢二層磚混結構的村級辦公樓，可拆遷。

3、北面留有一約6米寬的大門，通__X市步行街。

(二)周邊業態：

1、四周商業氛圍濃厚，主要以經營日用百貨為主。

2、比較高檔的有開盛商場、新華百貨中衛店，有2箇中小規模的輕工業品市場和1個農副產品市場，2箇中型商場，環衛在鼓樓北、西、南三面。

3、其它為分散經營的商戶，以百貨、餐飲等行業為主。

4、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀朝陽購物廣場，建築面積為4.2萬平方米;女人街，建築面積約為2萬平方米。主要以日用百貨類為主，業態重疊。

(三)圍繞鼓樓，已形成__X市傳統的購物休閒中心。本宗土地處於該中心，作為商業用地開發，價值更大。

二、專案建議

(一)定位建議：

商業樓盤，與周邊業態形成呼應勢態。

1、品牌入住定位：能夠邀請寧夏新華百貨入住，複製一個新華百貨銀川東方紅店到__X市，帶動本樓盤的銷售。原新華百貨中衛店規模太小。

2、小商品及輕工業品市場：原__X市該市場比較分散，而且經營規模小，檔次低，而小商品及輕工業品市場需求穩定，適合於建設在城市中心，迎合市民的消費習慣，前景看好。

3、餐飲文化美食休閒廣場，發展前景看好，但近幾年經營困難大，而且物業guǎn lǐ和招商難度大。

(二)其它定位：

高檔高層住宅，市場前景好、潛力大;但是，可開發建設面積小，市場價格偏低，投資成本大，開發利潤低。

(三)開發建議：

1、沿鼓樓東街8套營業房採取置換的形式納入開發範圍。

2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規劃內，必須拆遷。

3、北邊原有的大門拆高拆寬。

4、東北角的6層多媒體教學樓可以保留，採取招商或轉讓的形式，減少開發成本。

(四)規劃建議：

1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業局的住宅、商場等建築必須納入規劃內。

2、沿原校門東邊的8套二層營業房必須納入規劃內。

3、整體可以考慮規劃為十字型內建式商業街。

4、儘可能協調規劃部門，多批規劃建設面積，降低開發成本。

三、其它建議

就本宗土地，進行整體轉讓，賺取一定的土地差價，退出本宗土地的開發，另選開發專案，介入開發。

房地產專案建議書2022 篇12

專家普遍認為，北京的房地產市場已逐步走出了概念競爭的怪圈，伴隨著市場成熟的腳步，已經步入了產品競爭時代。產品的優劣直接影響銷售的最終結果。

一、產品優劣勢分析

本案位於朝陽區工體東路8號、10號院，地處東二環與東三環之間、平安大街延長線與朝外大街之內，距東二環1.7公里、距東三環0.8公里;專案地塊西隔工體東路為工人體育場游泳館，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區，南臨北空幹休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。專案佔地1.21公頃，屬典型的“插空”專案;規劃總建築面積8.12萬平方米，建築密度31%，容積率5.37。

從建築形式上屬於圍合型高板和塔連板形式，規劃方案難度較大。針對本地塊周邊的市政設施、交通道路狀況、配套設施等諸多因素綜合考慮，對該規劃專案作如下分析：

1、專案優勢分析

(1)、地處東二、三環之間，是公認的的高地價區位，土地使用權的獲取來之不易，絕對區位上乘。

(2)、位於三大商務、商業核心及使館區的邊緣，商業氣氛濃厚，同時可分流四大核心區域的客戶，區域內目標客戶大多具有一定的經濟基礎和相應的消費能力。

(3)、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個具有代表性的消費場所;綜合考慮，有一定的投資空間，經概念提升、整體包裝策劃後，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場。

(4)、所處區域市政道路狀況良好、周邊配套設施齊全，特別是商業配套、健身、餐飲、娛樂場所多，並且整體區域內遠景規劃較好，對客戶心理影響會較大。

(5)、與本區域內其他競爭專案相比，周邊現狀綠化較好、樹齡長、汙染小且與大型公園相隔不遠，在某種程度上來講不失為典型的繁華街區中“鬧中取靜”的專案;

2、專案劣勢

(1)、相對區位一般，東離國貿商圈，西距朝外商業大街都有一定距離，屬於“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務氣氛不濃。

(2)、四鄰小環境較差，處於北京舊有居民區的包圍之中，紛亂嘈雜，居民素質不高，文化氣息不夠理想，對業主的日後生活會有一定的影響，不適宜建高尚純居住區。

(3)、專案規劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴重，人口密度大、建築密度大、容積率較高、樓體佈局難度大，狹小的中央庭院也不利於園林景觀環境規劃設計，會給銷售帶來較大壓力，特別是進入後期銷售階段隨著工程形象的拔高，視覺效果會越來越差。

(4)、專案地處朝外及平安大街延長線之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴重，若遇工體有大型演出、比賽，則更加不理想。

(5)、板樓中東西朝向的戶型所佔比例大於南北向戶型的比例，不利於銷售利潤的實現及專案檔次的提升，並且與專案整體定位於高檔相矛盾;且部分戶型套內面積分配相對不合理，即相對於套內戶型總面積，次臥、廚房的面積過小不符合目標客戶的舒適生活習慣;

(6)、區域內可替代產品較多，與區域內各競爭專案相比，本案建築規模、工期及入住時間存在較大劣勢，地下車位數量也不足，客戶容易被分流。

二、規劃研究及產品定位

通過產品優劣勢分析可以得出如下結論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優勢，不菲的地價決定了它只能做中高檔產品，

為了挖出其潛質來我們必須對專案的產品定位進行細分，而只有對目標客戶的需求做細緻研究，才能有針對性地做產品細分。

1、產品規劃研究

從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規則，屬東西向長、南北向短的不好利用地塊，體現在規劃上就是東西向房屋必然多於南北向房屋;加上地塊北側為北京警備司令部辦公用房，直接導致地塊南側的使用受到限制;再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現多處拐角結合部的“死角”房屋;這些在規劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價格的提升及銷售利潤的實現。很難想象出，這裡能夠規劃成純居住高尚品質社群，恐怕也難塑造成高尚的辦公環境。假如僅從本專案目前的戶型面積設計及所處區域地段來看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點又恰恰是為本專案不可逾越的障礙;另外，向西的朝外大街，向東的三環沿線及國貿商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現實。

2、目標客戶研究

(1)、因故不能或不願離開該區域的成功人士，追求一定的舒適生活，嚮往擁有朝向好、面積適中偏大的戶型。

(2)、嚮往便利的運動、健康，追求時尚，工作單位十分接近的年輕的準成功人士(包括一些運動員)。

(3)、中小規模個體經貿公司，業務便利，商住兩用的需求者。

(4)、看準獨特的位置、商機和產品的個性，用於投資的成功人士。

理由是：

(1)、規劃方案可以做到一定數量的好朝向較舒適性的房子。

(2)、工體、海底世界對一些年輕、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力，有一些運動員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。

(3)、本塊宗地處於周邊三大商業、商務核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個體經營者居家辦(4)、本塊宗地位於第一、第三使館區和幾大商務、商業區的邊緣，只要戶型面積合理，便具有一定的投資概念。

(5)、居家辦公和投資型客戶對戶型朝向的要求並不十分敏感，可以解決本專案東西向房屋過多的劣勢，推出板式辦公樓的優勢。

3、專案定位

商住兩用+投資概念

4、建築規劃的調整

(1)、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設計。

(2)、把兩個樓座的銜接處設計成投資或商業用房戶型，面積不宜大，拐角可適當進行功能修改。

(3)、建議將樓體結構確定為框架結構，以增加室內外空間的可變性，從而增加部分房間的開間程度。

(4)、裝修標準選用選單式精裝修方式。

(5)、在立面的表現上應與東部城市的整體相和諧並有適當突出、誇張的表現，既要有現代感，又與投資人心態相吻合，色彩選用上應冷暖色對比較為明顯，在二者間又要有適當的過渡。

(6)、在陽臺和窗體的表現上，應從整體上考慮細節，區域性採用變化，力求新穎、實用，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺;另外，在充分控制成本的前提下，儘量注重新材料、新工藝的運用，儘量避免市場上產品相似化、趨同化的弊病，尋求獨到將是我產品設計的第一原則。

房地產專案建議書2022 篇13

營銷，從本質上講，是產品個性化的最大張揚。

實踐證明，抓住產品獨有的特徵，進行最強有力的差異性宣傳，是實現銷售利潤最大化的根本法寶。

該專案獨有的特徵是：

1、緊鄰在北京人心目中無可替代的國安主場――工人體育場，這是一個市中心的、大型的、綜合型的、有著特殊定義的集體育運動、休閒娛樂、大型演出於一體的場館;此外，還有一個綜合性的室內工人體育館。

2、緊鄰生活在北京這樣一個內陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個海洋生活縮影的水晶宮――富國海底世界。這兩個所在是全北京崇尚健康生活，維護京城尊嚴的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈聖殿。

緊緊抓住這一其他專案所不及的差異性特徵，喊出“運動就在家門口，健康生活每一天”的響亮口號，進行主題概念的演繹昇華，提出“泛會所”的概念：“成人會所在工體，兒童會所在海底”，把“足球運動與國安主場”的熱點以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動結合起來進行操作，擴大專案的影響度和美譽度;通過金牌的物業管理服務，把健康居住和家居辦公、投資理財有機結合在一起，定能取得最快速的、最有效的市場轟動效應。不足400套住房在1000多萬人的關注下消化掉應該不成其為太大的問題。

總之，“運動?健康”是該專案唯一可以在最短時間內形成影響力的著眼點和發力點，也是最容易演繹的時代話題。產品的風格應是內部使用功能的便利實惠和外部形象的現代相統一。

房地產專案建議書2022 篇14

自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準、《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區房地產市場發展現狀，國家統計局巴中調查隊採取實地走訪房產、國土等相關部門，與問卷調查社會群眾相結合的方式，開展了新政下巴中市區房地產市場發展現狀調研，現將有關情況報告如下，以期為黨委、政府及相關部門提供決策參考依據。

一、近期巴中市區房地產市場發展現狀

(一)新建商品房售價企穩，銷量同比呈下降趨勢

一是售價企穩，同、環比基本持平。根據巴中市房地產管理局提供的資料：今年以來，受“降息降準”等新政因素影響，1-2月巴中市區新建商品房市場均價為4079.5元/㎡，較__年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較__年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環比下降1.1%。

二是銷量同比明顯下降、環比增幅收窄。在《條例》頒佈實施的影響下，1-2月市區新建商品房銷售套數與面積分別為3093套、325451㎡，較__年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環比增幅較去年1-2月的環比漲幅降低了15.6%。一家二級資質開發商反映：“去年僅1-2月銷量就達500餘套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個方面：一是__年國內整體經濟發展呈下行態勢，作為巴中購房主力軍的外出務工人員，帶回熱錢大幅減少，致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺後，促使剛需型購房群體駐足觀望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。

(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫

今年來，巴中市主城區二手房交易市場發展呈現出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。

一是受《條例》影響，房源同、環比均有所增加。通過對5家房地產中介實地走訪瞭解，今年一月以來，受《條例》頒佈實施的影響，二手房房源呈現了三個新特點：首先，房源同、環比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現增長趨勢，同、環比上漲幅度分別達10%、18%。其次，業主主動投放的房源比例提升約兩成。據各中介反映，__年以前，業主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實施、房產稅不久將開徵的背景下，今年的房源構成比例變成了近5：5。第三個新特點是主動投放房源的以有多套房屋業主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套，其中12套房源業主擁有2-3套以上住宅，其中一名業主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。

二是交易量回落明顯，單價小幅下降。據5家中介企業反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達到了33%以上。同時企業反映單價下降幅度達4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間，而今年交易價格降到了44-48萬之間。

三是租賃市場有所降溫，租金環比下降明顯。由於去年以來國內經濟下行壓力較大、物價低位執行，同時隨著巴城拆遷還房工作有序推進，巴中市區二手房租賃市場有所降溫。今年春節後，二手房年租金均價環比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區，100㎡的二手房年租金由__年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。

二、《條例》反響明顯，心態影響市場

通過對100名社會群眾(包括城鄉居民，機關、事業單位工作人員，國有、民營企業員工，個體工商戶，離退休人員)進行入戶面訪、問卷調查發現，《條例》試點實施以來，群眾表現出知曉率關注度高、對內容作用瞭解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產處置等待觀望等特點。

一是新政社會關注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標誌著《條例》正式實施。此次問卷調查資料顯示：有86%的人知道《條例》已經開始試點實施;對不動產登記改革及《條例》試點實施關注度調查發現，僅16%的受調查者表示不關注，有49%的受調查者表示非常關注，有35%的受調查者表示比較關注。表明社會各界對《條例》實施關注度很高。

二是具體內容知之甚少。《條例》已試點實施近一月，社會公眾對《條例》的詳細內容、登記範圍、實施步驟等知曉幾何，通過調查發現，除16%的受訪者表示瞭解，有33%的人對此不瞭解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由於不動產改革目前僅在部分地方試點實施，個人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒有出臺配套政策，群眾處於觀望狀態;再者是因為《條例》試點實施時間短，宣傳解讀資訊量少，資訊獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進一步強化。

三是觀望心態比較普遍。通過調查發現，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動產的受訪物件在回答“是否準備在近期處置不動產”問題時，僅有6人選擇“近期急於出手”，所佔比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所佔比例達到了56%，表明擁有多套房產者觀望情緒明顯。

四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實施作用”時，大家都知曉“簡政放權、保護權利人合法財產權”、“利好剛需購房、有效調控房價”、“提高政府治療效率和水平、方便企業、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產、遺產稅開徵夯實基礎”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現象：選擇“反腐敗”、“為房產、遺產稅開徵夯實基礎”兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進一步正確解讀引導。

五是擔憂新政洩露隱私。對“《條例》實施後最大擔憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個人資訊等隱私被洩露”，表明受訪者對《條例》中的“登記資訊共享與保護”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進一步完善查詢、調閱機制，確保個人資訊等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產會被徵過高的稅。”表明公眾對輿論傳導的房產稅、遺產稅等稅開徵的隱憂、更表明了公眾期待政府及時公佈相關政策實施時間表，利於群眾妥善處置相關事宜。同時有44%的受訪者對不動產登記程式是否簡化便民產生擔憂，亦表明希望《條例》實施具體方案應儘快出臺落實。

三、新政影響初現，程度尚需觀察

(一)企業多措並舉適應新政

為了適應《條例》實施、“降息降準”等新政實施，巴中市區多數房地產開發商、二手房中介積極採取舉措，應對新政實施帶來的影響。

一是開發企業穩中求進、積極應對。首先，走訪的5家房開企業中有4家採取了調整營銷策略、優化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進行銷售策略整合，力促穩價保量。其次，對已納入開發計劃的專案進行整體發展評估，擇優選擇開發，放緩整體開發腳步;同時針對巴中市區房地產市場實際情況，結合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買土地，確保企業發展穩中求進。

二是二手中介多措並舉、促成交易。面對二手房交易市場供大於求的局面，部分企業首先取消看房佣金、降低提成費率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強化服務保障，提升貸款辦理、房產過戶、納稅報備等工作效率，切實提升服務水平，降低買賣雙方時間成本;同時採取切實可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說明工作，認真履行居間職責，努力提升交易成功率。

(二)百姓買跌賣空持續觀望

一是購房者觀望心態較重，等待價格繼續下行。在新建商品房、二手房單價出現下降，房源供給大於需求的背景下，不少購房者認為《條例》等新政實施必然會使更多的房源湧現，價格勢必會繼續下行，因此問多買少、持續觀望、期待價格繼續下行的現象較為普遍。

二是大量拋售未出現，希望相關政策儘快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長，但由於《條例》實施現屬於試點階段，且各地實施細則及相關配套制度還未建立健全，致使大幅降價趨勢未有顯現，故巴中市區未出現拋售潮。同時多數多套房產擁有者希望《條例》實施細則、房產稅實施時間表等儘快出臺，利於社會群眾做出合理判斷和相應舉措。

(三)新一輪政策出臺，博弈心態將凸顯

3月30日，五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調整徵收營業稅期限相關政策，標誌著新一輪房地產刺激政策將進一步衝擊市場，作為房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業稅雙重利好政策的推動下，將會一定程度上擴大交易量;但由於《條例》實施、房產稅實施方案未出臺的影響，作為改善型需求的購買者博弈心態也將凸顯。

四、相關意見及建議

通過問卷收集和實地面訪，現將群眾提出的意見和建議歸納如下：

一是強化政策宣傳，正確引導解讀。進一步強化不動產登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網路、報紙、微信等採取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強化宣傳引導，確保群眾清楚瞭解不動產改革方案和《條例》實施細則，並給予支援配合，為不動產登記改革及《條例》實施穩步推進夯實群眾基礎。

二是強化責任落實，出臺配套政策。針對不動產登記改革和《條例》實施的具體問題及時研究出臺配套政策，如改革後監管及個人資訊隱私的問題、房地產企業發展的問題、反腐敗的問題、不動產徵稅的問題、多部門聯動充分發揮衍生作用的問題等，進一步明確責任，逐步完善配套政策，努力構建符合群眾主體利益需求的體制機制。

三是強化配套服務，夯實物權保障。進一步梳理職能，簡化和優化辦事程式，提高工作效率和服務質量，從基本工作職能和各項具體業務事項出發，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時，重點規範登記行為，提高登記質量，嚴厲查處各類違法違規行為，增強不動產登記的嚴肅性、權威性和公信力，保護群眾合法權益。

四是強化監管職能，優化市場環境。加強對不動產登記監管工作，建立不動產登記資訊管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記資訊在有關部門間依法依規互通共享，實現跨部門、跨領域、跨地域資訊實時傳遞和對接，消除“資訊孤島”;另外，加強市場監測和行為監管，建立健全完善的社會信用體系和市場監管體系，保障房地產市場健康、有序執行。

房地產專案建議書2022 篇15

第一章 專案總論

第二章 專案單位基本情況

第三章 專案背景及必要性

第四章 市場預測

第五章 建設規模與產品方案

第六章 場址選擇

第七章 技術方案、裝置方案和工程方案

第八章 主要原材料、燃料供應

第九章 總圖運輸與公用輔助工程

第十章 節能措施

第十一章 環境影響評價

第十二章 勞動安全衛生與消防

第十三章 組織機構與人力資源配置

第十四章 專案實施進度

第十五章 投資估算與資金籌措

第十六章 財務評價

第十七章 風險分析

第十八章 研究結論與建議

附圖、附表、附件

房地產專案建議書2022 篇16

“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應是我們傳遞資訊的途徑之一;我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月，時間分別為開盤期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，費用預計50萬元。

(1)從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象;因此，我們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5―8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可製作精美的印有__花園廣告標識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放於豐聯附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇;總體費用控制在60萬元。

(2)、從客戶的工作及交際習慣來考慮;針對於客戶回家較晚的實際情況，我們認為：採用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜;一方面，是由客戶的生活習慣決定，另一方面，此時間段的某些欄目的費用並不貴;建議採用某些聯帶地產的綜合類節目(例如“生活速遞”)，此些節目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推__花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20__年9月推出兩週費用約6萬元。

(3)、從目標受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標客戶的閱覽習慣而言，我們建議主要採用“職業經理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標”等白領雜誌，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。

2、推廣策略

通過專案的自身特點及市場對物業的接受態度，我們認為整體上應把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則;為此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：

(1)、形象匯入期

在客戶的分期選取上，此時期首先應把握區域內有一定經濟實力、對該區域有一定認同感的客戶(工作、居住在周邊的人)，他們是專案投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬―賣場建成的同時落實、安裝，廣告牌應由案名、LOGO及小區的鳥瞰圖等組成，傳達出在本地點有本專案這樣一條資訊，並且朝外大街及東三環的廣告牌應儘早尋找。

在20__年8月份中旬分別匯入軟廣告評論性文章，表達的主題為：藍島商務中心區將成為CBD商務區及朝外大街商務區的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。

(2)、內部認購期

此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側面瞭解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認知程度;此也是我們市場初探，進行專案側重點調整所需獲得資訊的重要來源之一。此時應將朝外大街、東三環路牌廣告到位。

(3)、銷售期

每年的9~10月份是房地產消費市場的黃金季節，多年的統計數字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中佔較大的份額，此段時機我們應緊緊抓住。參加展會的目的並不是要求銷售出去多少套房，而是專案展示自身形象的良好機會，藉以進行形象推廣。我們計劃以較好形象參加20__年9月的秋季展會、20__年第一次春季展會及20__年夏季房展會，但參加展會需要注意以下幾點：

A、參加的展會一定要選在“國貿”，在國貿展會展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會寧肯不參加。

B、展位數不應低於5個。

C、展位一定要做特裝，體現出產品的現代時尚風格，避免俗套，吸引參展觀眾的注意力。

三次展會總體費用控制在140萬元(展位費+特裝費)

3、媒介廣告計劃安排

當專案開始推介的時候，為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認為在專案的內部認購期及開盤初期採用報刊廣告營造聲勢，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔;當專案開盤一個月後適當減少刊登頻率;針對客戶群的變化轉而選用例如“民航報”、“機票套封”、“職業經理人”、“生活速遞”、“目標”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。

4、海報、DM宣傳單的投放

投放地點：CBD商圈內寫字樓及運動場館、東二環偏北處的

寫字樓、公寓、雅寶路地區、朝外大街周邊寫字樓等等(應注意與晨報的DM投放不相重複)

按照以上策略推廣，總體費用可控制在總體銷售額的1.5%――即1100萬元(整體銷售週期內);

四、價格策略

由於本專案自身體量較小，房屋總套數較少，原則上不適合現在市場上眾多專案均採用的低開高走的銷售策略;因此在定價上，我們認為針對本案及市場情況應當把握“銷售為第一目的”的原則，制定一個合理的價格，力求短期內實現銷售，原則採用“小步快跑”的戰略思想，平穩提價，但期間的變故還可根據銷售的變化靈活調整。

按照專案自身的條件，理想的均價應在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場供過於求，現時認為應該在9000~10000/平方米定位的物業都非常難銷，大部分賣了50%就停下，資金出現極大超出預計的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響;而8000元/平方米的定價又給客戶以高不成低不就的感覺，因此，我們應在開盤時迅速拔高認購期時的公開價;經過市場綜合比較及成本估算我們認為開盤階段9600元/平(精裝修)的均價比較合理，也容易被市場所接受;在這個價位上也堅持採用選單式精裝修。

從整體均價來考慮，專案開盤以較低的價格取得市場的認同是必要的;如果各方面均按照我們的預計進行，整體均價應為11000元/平米左右――其中第一階段計劃銷售社群B座南北向8層部分(約0.36萬平米)，均價為9600元/平米;第二階段計劃銷售社群的B座東西向11、12層部分(約2.14萬平米)，均價為10300元/平米;第三階段計劃銷售社群A座東西向20層部分(約1.8萬平米)，均價為11000元/平米;第四階段計劃銷售社群A座南北向(約2萬平米)21層部分，均價為12000元/平米。

建議產品的整體計價單位無論內、外銷均採用美金來計價。

根據本專案的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%，樓層差價上採用傳統意義上嚴格的差價，樓層差價暫定為80元/平米左右。

一、營銷組織

為確保__花園專案的入市成功和銷售目標，本公司將以獨家代理及全程跟蹤的方式為本專案服務，針對本案成立專案小組，幫助發展商組織營銷工作，包括：市場分析、產品調整、產品包裝、營銷推廣及銷售組織等工作。

近期，本專案小組將圍繞著20__年8月上旬展開的產品包裝、營銷推廣、銷售組織中的內部認購登記和9月中旬的正式發售(具體時間根據銷售證取得進行調整)兩個時期開展各項工作。此時期我方的工作重點為：配合發展商協調廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項工作進度，配合策劃部、銷售部提出策劃方案的具體實施，協助設計院進行產品的最終優化調整，為各項工作的有效進展創造條件。

我方的營銷組織框架和工作流程如下：

1、營銷組織架構

2、工作流程

為保證本案的成功營銷，各相關單位應遵循“一切為了銷售”的原則，分工不分家地展開工作，有關流程如下：

二、市場營銷中可能遇到的不利局面的調整措施

在入市銷售過程中會發生許多變化，為確保各時期銷售的成功，我們有必要組織和動員各方力量，提前做好應變準備。現階段，除加強營銷組織力量外，還應增設1~2名有一定市場經驗和營銷經驗的骨幹力量，集中統一管理，分工責任，對以下方面有所準備：

1、競爭對手較有壓力的入市策略

由於本專案的潛在競爭對手較多，他們的開盤會對我們的銷售形成較大沖擊，致使客戶分流;那麼，整體實現11000元/平米的銷售均價及絕對利潤就會變得較為困難，為此我方建議如下：

(1)、在參考開發商的價格底限要求基礎上，建議採取以9500~9600元/平米(精裝修)的均價入市，確保優質又優價，與其它競爭對手處於同一起跑線上，價格制定靈活又有彈性。

(2)、確保於20__年8月上旬可以開始進行入市推廣的工作計劃，以先期搶佔市場份額。

(3)、確保於20__年5月下旬可以開工，以早期樹立專案形象，展示開發商實力，增強客戶信心。

(4)、隨時關注CBD內其他新盤的一切變化，提前預測其可

能採用的方式、方法，做好針對性的準備;如果其採用低價入市的方法來配合銷控，建議本案採用隨行就市的態度――以某個階段所推出某些房型折扣點和優惠方式不同的方法進行銷控，採用增加折扣，價格明升暗降的方法來變相吸引客戶;但不到萬不得以決不可降價，降價會打擊客戶購房可保值、升值的信心，使其觀望度增加，並且會對先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩。

2、根據工期程序進行的策略調整

以上的計劃是在樣板間、賣場包裝、工地整妝等一切跟進、配合順利的條件下進行的，假若其中某個環節出現問題，如工期拖延等的情況下，我們認為倉促進入認購期也是有必要的;前期進入市場、探測市場將有利於開盤前銷售策略，還可在旺銷期眾多專案一起開盤來臨之前吸引市場目光;因此我們認為應按照計劃於20__年9月上旬(或中上旬，初定)開盤認購，8月30日打出第一期廣告。

3、對可能形成“有價無市”的調整

就目前而言，價格仍是客戶所最關注的因素，也是一個專案能否達到銷售目的的決定性因素之一。就本專案所定開盤9500~9600元/平米的平均價格而言，仍存在著一定的市場空間，但我們的定價能否達到預期目的，能否完成預期的銷售，還有待市場的檢驗。從價格來說我們能否完成，面臨著兩種壓力：第一，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下，市場認為價格偏高，無法達到預期的目的，我們應在維持廣告投放的前提下，加大優惠折扣點，公平的講較低價位的銷售實現更現實，高價位的銷售則會較為痛苦;第二，認購期內，市場競爭情況發生變化，本區域內出現較低價位、較大規模社群投放進入市場，建議在其公開發售進入市場時我們銷售價格也相應調低，並加大廣告投放力度。

4、廣告沒有達到預期銷售目的的調整

廣告能夠有效的傳遞資訊，是有效促銷手段，也是本階段達到既定銷售目標的重要手段之一。廣告的投入必須與銷售掛鉤。

現階段廣告的效果有三個，一是能否很好地傳達本產品的主題概念，包括：主要創意、設計主題、方案、表現手法、釋出版面等;二是能否將客戶對本產品主題概念的關注，有效地轉變為關注“__花園”;

三、實現產品主題賣點有效傳達的保證措施

1、與較有創意和釋出能力較強的經開發商認可的廣告公司保持聯絡，進行概念方面的有效溝通。

2、與有組織能力的曾舉辦過各種營銷活動的專業公司進行有效溝通(也可以與廣告公司合二為一)。

3、由於本樓盤規模較小，廣告傳遞的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導向路牌廣告，針對客戶習慣的報紙DM插頁和千人成本較低的廣播電臺―北京交通臺為主，在推廣的各階段附以高檔直投雜誌。

4、在報刊廣告的投放上，應適當集中廣告投放資金，廣告媒體不宜太多、時間不宜過長。

5、圍繞“健康?運動”為主題推廣活動應貫穿於銷售過程始末。

6、專案專案組應在每期廣告推出後，及時在銷售現場進行銷售的資料統計、整理分析，以瞭解客戶的需要和客戶關注的內容，瞭解各種促銷手段的成效性，便於銷售調整，必要時進行專案拾遺或產品的重新包裝。

7、銷售程序的調整

按照計劃，我方打算在北京的秋季旺銷期來臨之前，即20__年9月上中旬開盤銷售，8~9月間進行約28天的推廣週期，我們預計開盤後2個~3個月內因為季節和新樓盤的上市、專案的主體即將封頂等諸多因素的作用會形成一個旺銷期(即20__年9月中旬至12月)，然後關注的新鮮點會逐漸減弱，銷售會漸入平淡;進入20__年3月中旬，由於季節的原因和專案的現房在即，經過市場炒作本專案將進入第二個旺銷期，在兩個旺銷期內，我們

計劃完成銷售總額的50~60%。當然，這還需要根據市場競爭的改變隨時調整。為加強淡銷階段的銷售程序，完成銷售目標，我們建議：

適當加大發展商主管銷售經理的折扣點(如加大1~2%)，用靈活的、彈性的價格掌握主動，吸引客戶成交;

制定階段內定房的優惠措施

適當加大報刊廣告的投放力度;

為保證均衡出貨，調節供求，製造搶購氣氛，提高銷售速度，把握銷售控制，執行分批限量銷售是非常關鍵的;在本案的銷售過程中我們會自始至終執行本套推廣組合策略，整合資源完成銷售目標。

四、銷售現場管理

1、 銷售現場實行銷售經理負責制

2、 售樓處位置選擇

建議在南側加油站位置搭建臨時售樓處，售樓處裝修要與產品定位風格相一致，色彩要有衝擊力，最好能有1~2套樣板間，樣板間裝修要體現高檔、尊貴、現代、細膩的風格;總之，售樓處一定要有品位，它是產品品位、開發商品位的縮影，正如古語所云：“窺一斑而是全豹”。

3、工地包裝要與產品定位相吻合

4、各種銷售工具要實行統一設計與製作，確保按時、保質、保量完成

附：

建議合作方式

一、獨家代理，代理費以2.3%為基本標準。

二、代理期限可根據開發銷售程序確定。

三、具體事項將在合同中詳細約定。

房地產專案建議書2022 篇17

第一部分 專案總論

第二部分 專案建設背景、必要性、可行性

第三部分 專案產品市場分析

第四部分 專案產品規劃方案

第五部分 專案建設地與土建總規

第六部分 專案環保、節能與勞動安全方案

第七部分 專案組織和勞動定員

第八部分 專案實施進度安排

第九部分 專案財務評價分析

第十部分 專案財務效益、經濟和社會效益評價

第十一部分 專案風險分析及風險防控

第十二部分 專案可行性研究結論與建議

第一部分 商業地產專案總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，並對專案的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、商業地產專案背景

(一)專案名稱

(二)專案的承辦單位

(三)承擔可行性研究工作的單位情況

(四)專案的主管部門

(五)專案建設內容、規模、目標

(六)專案建設地點

二、專案可行性研究主要結論

在可行性研究中，對專案的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、專案的

財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

(一)專案產品市場前景

(二)專案原料供應問題

(三)專案政策保障問題

(四)專案資金保障問題

(五)專案組織保障問題

(六)專案技術保障問題

(七)專案人力保障問題

(八)專案風險控制問題

(九)專案財務效益結論

(十)專案社會效益結論

(十一)專案可行性綜合評價

三、主要技術經濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標彙總，列出主要技術經濟指標表，使

審批和決策者對專案作全貌瞭解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的專案的主要問題進行說明並提出解決的建議。

第二部分 商業地產專案建設背景、必要性、可行性

這一部分主要應說明專案發起的背景、投資的必要性、投資理由及專案開展的支撐性條件等等。

一、商業地產專案建設背景

(一)國家或行業發展規劃

(二)專案發起人以及發起緣由

(三)……

二、商業地產專案建設必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、商業地產專案建設可行性

(一)經濟可行性

(二)政策可行性

(三)技術可行性

(四)模式可行性

(五)組織和人力資源可行性

第三部分 商業地產專案產品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在於，任何一個專案，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以後才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到專案的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為後期決策的依據。

一、商業地產專案產品市場調查

(一)商業地產專案產品國際市場調查

(二)商業地產專案產品國內市場調查

(三)商業地產專案產品價格調查

(四)商業地產專案產品上游原料市場調查

(五)商業地產專案產品下游消費市場調查

(六)商業地產專案產品市場競爭調查

二、商業地產專案產品市場預測

市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，利用市場調查所得到的資訊資料，對本專案產品

未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報

告中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定專案建設規模參考的重要根據。

(一)商業地產專案產品國際市場預測

(二)商業地產專案產品國內市場預測

(三)商業地產專案產品價格預測

(四)商業地產專案產品上游原料市場預測

(五)商業地產專案產品下游消費市場預測

(六)商業地產專案發展前景綜述

第四部分 商業地產專案產品規劃方案

一、商業地產專案產品產能規劃方案

二、商業地產專案產品工藝規劃方案

(一)工藝裝置選型

(二)工藝說明

(三)工藝流程

三、商業地產專案產品營銷規劃方案

(一)營銷戰略規劃

(二)營銷模式

在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定

銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。

1、投資者分成

2、企業自銷

3、國家部分收購

4、經銷人代銷及代銷人情況分析

(三)促銷策略

……

第五部分　商業地產專案建設地與土建總規

一、商業地產專案建設地

(一)商業地產專案建設地地理位置

(二)商業地產專案建設地自然情況

(三)商業地產專案建設地資源情況

(四)商業地產專案建設地經濟情況

(五)商業地產專案建設地人口情況

二、商業地產專案土建總規

(一)專案廠址及廠房建設

1、廠址

2、廠房建設內容

3、廠房建設造價

(二)土建總圖佈置

1、平面佈置。列出專案主要單項工程的名稱、生產能力、佔地面積、外形尺寸、流程順序

和佈置方案。

2、豎向佈置

(1)場址地形條件

(2)豎向佈置方案

(3)場地標高及土石方工程量

3、技術改造專案原有建、構築物利用情況

4、總平面佈置圖(技術改造專案應標明新建和原有以及拆除的建、構築物的位置)

5、總平面佈置主要指標表

(三)場內外運輸

1、場外運輸量及運輸方式

2、場內運輸量及運輸方式

3、場內運輸設施及裝置

(四)專案土建及配套工程

1、專案佔地

2、專案土建及配套工程內容

(五)專案土建及配套工程造價

(六)專案其他輔助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通訊工程

5、其他

第六部分 商業地產專案環保、節能與勞動安全方案

在專案建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對專案可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，並對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且佈局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設專案都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

一、商業地產專案環境保護

(一)專案環境保護設計依據

(二)專案環境保護措施

(三)專案環境保護評價

二、商業地產專案資源利用及能耗分析

(一)專案資源利用及能耗標準

(二)專案資源利用及能耗分析

三、商業地產專案節能方案

(一)專案節能設計依據

(二)專案節能分析

四、商業地產專案消防方案

(一)專案消防設計依據

(二)專案消防措施

(三)火災報警系統

(四)滅火系統

(五)消防知識教育

五、商業地產專案勞動安全衛生方案

(一)專案勞動安全設計依據

(二)專案勞動安全保護措施

第七部分 商業地產專案組織和勞動定員

在可行性研究報告中，根據專案規模、專案組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

一、商業地產專案組織

(一)組織形式

(二)工作制度

二、商業地產專案勞動定員和人員培訓

(一)勞動定員

(二)年總工資和職工年平均工資估算

(三)人員培訓及費用估算

第八部分 商業地產專案實施進度安排

專案實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。專案實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設專案到專案達到正常生產這段時期，這一時期包括專案實施準備，資金籌集安排，勘察設計和裝置訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前後緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將專案實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

一、商業地產專案實施的各階段

(一)建立專案實施管理機構

(二)資金籌集安排

(三)技術獲得與轉讓

(四)勘察設計和裝置訂貨

(五)施工準備

(六)施工和生產準備

(七)竣工驗收

二、商業地產專案實施進度表

三、商業地產劑專案實施費用

(一)建設單位管理費

(二)生產籌備費

(三)生產職工培訓費

(四)辦公和生活傢俱購置費

(五)其他應支出的費用

第九部分 商業地產專案財務評價分析

一、商業地產專案總投資估算

圖：專案總投資估算體系

二、商業地產專案資金籌措

一個建設專案所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。專案可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設專案固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性研究報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。並附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明：

(一)資金來源

(二)專案籌資方案

三、商業地產專案投資使用計劃

(一)投資使用計劃

(二)借款償還計劃

四、專案財務評價說明&財務測算假定

(一)計算依據及相關說明

(二)專案測算基本設定

五、商業地產專案總成本費用估算

(一)直接成本

(二)工資及福利費用

(三)折舊及攤銷

(四)工資及福利費用

(五)修理費

(六)財務費用

(七)其他費用

(八)財務費用

(九)總成本費用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

(一)銷售收入

(二)銷售稅金及附加

(三)增值稅

(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤分配估算

八、現金流估算

(一)專案投資現金流估算

(二)專案資本金現金流估算

九、不確定性分析

在對建設專案進行評價時，所採用的資料多數來自預測和估算。由於資料和資訊的有限性，將來

的實際情況可能與此有出入，這對專案投資決策會帶來風險。為避免或儘可能減少風險，就要分析不

確定性因素對專案經濟評價指標的影響，以確定專案的可靠性，這就是不確定性分析。

根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視專案情況而定。

(一)盈虧平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分 商業地產專案財務效益、經濟和社會效益評價

在建設專案的技術路線確定以後，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷專案在經濟上是否可行，並比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取捨的主要依據之一，也是對建設專案進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明

一、財務評價

財務評價是考察專案建成後的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設

專案在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。並用財

務評價指標分別和相應的基準引數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投

資利稅率相比較，以判斷專案在財務上是否可行。

(一)財務淨現值

財務淨現值是指把專案計算期內各年的財務淨現金流量，按照一個設定的標準折現率(基準

收益率)折算到建設期初(專案計算期第一年年初)的現值之和。財務淨現值是考察專案在其計

算期內盈利能力的主要動態評價指標。

如果專案財務淨現值等於或大於零，表明專案的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，

專案財務上可行。

(二)財務內部收益率(FIRR)

財務內部收益率是指專案在整個計算期內各年財務淨現金流量的現值之和等於零時的折現

率，也就是使專案的財務淨現值等於零時的折現率。

財務內部收益率是反映專案實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。

一般情況下，財務內部收益率大於等於基準收益率時，專案可行。

(三)投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態

回收期為例：

(l)計算公式

動態投資回收期的計算在實際應用中根據專案的現金流量表，用下列近似公式計算：

Pt=(累計淨現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計淨現金流量現值的絕對值/出現

正值年份淨現金流量的現值

(2)評價準則

1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明專案(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可

行的;

2)Pt>Pc時，則專案(或方案)不可行，應予拒絕。

(四)專案投資收益率ROI

專案投資收益率是指專案達到設計能力後正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前

利潤(EBIT)與專案總投資(TI)的比率。總投資收益率高於同行業的收益率參考值，表明用總

投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，專案在財務上可考慮接受。

(五)專案投資利稅率

專案投資利稅率是指專案達到設計生產能力後的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利

潤總額與銷售稅金及附加與專案總投資的比率，計算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門(行業)平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，專案在財務上可考慮

接受。

(六)專案資本金淨利潤率(ROE)

專案資本金淨利潤率是指專案達到設計能力後正常年份的年淨利潤或運營期內平均淨利潤

(NP)與專案資本金(EC)的比率。

專案資本金淨利潤率高於同行業的淨利潤率參考值，表明用專案資本金淨利潤率表示的盈利

能力滿足要求。

(七)專案測算核心指標彙總表

二、國民經濟評價

國民經濟評價是專案經濟評價的核心部分，是決策部門考慮專案取捨的重要依據。建設專案國民

經濟評價採用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等引數，計

算專案對國民經濟的淨貢獻，評價專案在經濟上的合理性。國民經濟評價採用國民經濟盈利能力分析

和外匯效果分析，以經濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據專案的具體特點和實際需要

也可計算經濟淨現值(ENPV)指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的專案，要計算經濟外匯淨現

值(ENPV)，經濟換匯成本或經濟節匯成本。

三、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對專案的社會效益和社會影響進

行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

第十一部分 商業地產專案風險分析及風險防控

一、建設風險分析及防控措施

二、法律政策風險及防控措施

三、市場風險及防控措施

四、籌資風險及防控措施

五、其他相關粉線及防控措施

第十二部分 商業地產專案可行性研究結論與建議

一、結論與建議

根據前面各節的研究分析結果，對專案在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：

1、對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見

2、對主要的對比方案進行說明

3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見

5、對不可行的專案，提出不可行的主要問題及處理意見

6、可行性研究中主要爭議問題的結論

二、附件

凡屬於專案可行性研究範圍，但在研究報告以外單獨成冊的檔案，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應註明名稱、日期、編號。

1、專案建議書(初步可行性報告)

2、專案立項批文

3、 廠址選擇報告書

4、 資源勘探報告

5、 貸款意向書

6、環境影響報告

7、 需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

8、需要的市場預測報告

9、引進技術專案的考察報告

10、 引進外資的名類協議檔案

11、其他主要對比方案說明

12、其他

三、附圖

1、 廠址地形或位置圖(設有等高線)

2、 總平面佈置方案圖(設有標高)

3、 工藝流程圖

4、 主要車間佈置方案簡圖

5、 其它

房地產專案建議書2022 篇18

(一)研究的背景和目的

自1998年以來，我國房地產開發投資增長總體平穩，一直以CDP增長速度的2-3倍增長，房地產業對經濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產業和建築業增加值佔GDP的比重超過10%，這標誌著房地產業在巨集觀經濟中的支柱產業地位已經確立起來。

隨著國家“抑制過熱”政策的實施，全國房地產開發投資增幅由 20xx年的 30.3%，逐步回落到 20xx年的28.1%、20xx年的19.8%、20xx年的21.8%;但20xx年投資增幅又有所上升，達到30.2%。

由於受國際金融危機以及國內“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進、經濟進入調整期等因素的影響，20xx年下半年，出現漲幅下降的趨勢，全國房地產開發投資額同比增長從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。儘管如此，漲幅的絕對值仍在20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產開發投資並沒有出現過大的波動，仍維持了相對穩定的增長速度。據國家20xx年《經濟藍皮書》預測，20xx年，房地產市場將步入較長時間的調整期，需求方短期內難以走出觀望，開發企業將會迎來一輪“洗牌”。

隨著XX市經濟持續快速發展，區域經濟綜合實力迅速增強，居民對生活和居住水平有了新的需求。XX市為了改善和提高市內客商及居民住房條件，提高高新技術產業開發區軟環境，為開發區招商引資專案提供好的平臺和環境，也成為當前經濟發展的首要任務。為此，市政府一直在不停地思索並完善房地產開發，根據城市建設總體規劃和住房供求矛盾及商業發展需要，確定九龍居房地產專案由城建公司負責組織實施開發。

然而，房地產投資收益與風險並存，對房地產開發企業來說，隨著行業的發展，資金更加密集，單個專案投人更大，風險更高。為了規避風險，獲取與提高利潤，開發企業對投資前期的可行性研究和專案論證工作更加重視。但是，與我國房地產高速發展相比，房地產開發可行性研究的理論與實踐較為滯後，缺少成熟的理論作為指導，國家對此還沒有出臺詳細的規範性檔案，房地產開發可行性研究在我國還不夠規範與科學，必須予以加強。特別是在當前經濟形勢和房地產市場發展尚不明確的情況下，專案投資的不確定因素較多，風險較大，對專案可行性研究要求較高，要求必須對巨集觀與區域的市場的動態發展有準確的戰略把握。

本文旨在運用現代專案管理有關可行性分析的理論和方法，遵循專案評價的一般原則和過程，著重結合當前全球金融危機下的房地產市場情況，從專案的市場可行性、技術可行性、經濟可行性的角度，對房地產專案可行性研究的關鍵因素進行分析，探討出一種較為具體的、實用的房地產專案可行性分析及管理方法體系，進而就九龍居房地產開發專案的可行性進行全面分析，得出該專案可行性研究結論。同時，有針對性地提出一些完善房地產專案可行性分析研究的建議，為企業能夠在當前特殊大環境下正確做出專案開發決策提供幫助和參考。

(二)選題意義

可行性研究是指在具體實施某一投資建設方案前，對擬建專案在市場上、工程上、經濟上的可行性進行論證、研究和評價。可行性研究是房地產專案開發活動中最基本的、首要的工作，也是開發專案投資決策的基礎。房地產專案具有投資額大、風險高、建設和運營週期長等特徵，受自然、社會、經濟、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會給投資者帶來巨大的甚至毀滅性的損失。隨著我國房地產市場的日趨成熟，靠投機獲取暴利的時代已經過去。現在，一個房地產開發專案投資決策的成功與否，越來越取決於專案前期的可行性研究。因此，有必要加強我國房地產專案可行性分析的研究，為房地產企業做出正確的投資決策提供較為完整、科學、有效的理論方法指導。

九龍居房地產開發專案建設符合國家相關的產業政策，特別是最近我們國家為拉動內需應對金融危機而出臺的十項措施之首就是加快建設保障性安居工程，面向房地產業的9000億元投資計劃和適度寬鬆的貨幣政策為該專案的實施提供了良好的資金籌措環境;符合經濟結構調整的需求，將極大的促進XX市第三產業等的發展，安置富餘勞動力就業，提高居民的收入，促進經濟結構的調整，拉動經濟增長;符合XX市中心城區的規劃要求，有利於改善當地居民的居住條件。同時，由於九龍居房地產開發專案投資規模和時間跨度較大，投資效果不單對開發企業具有絕對重要的意義，而且也是決定本公司發展前景的關鍵性因素。因此，對該開發專案進行可行性分析研究，對專案的順利實施具有決定性意義。

綜上所述，這項應用研究具有重要的理論和現實意義，可以為城建公司後續專案及我國類似專案的開發提供借鑑和參考。同時，也為我國房地產專案可行性研究在理論及其應用的完善提出一定見解。

四、主要研究內容、方法、論文框架結構及進度安排

(一)國內外研究現狀

1、國外研究現狀

可行性研究工作是在本世紀前葉隨著經濟和管理科學的發展而產生的，至今己有七十多年的歷史。早在20世紀30年代，美國在開發田納西河流域時，就開始把可行性研究列入開發程式，成為工程專案規劃的重要階段，使工程建設穩步發展，取得了明顯的經濟效益。二次世界大戰後，可行性研究隨著科學技術突飛猛進的發展而得到了不斷充實和完善，逐步形成一門保證實現工程建設最佳經濟效果的綜合性科學。

目前，不但西方國家把可行性研究作為工程專案投資決策的重要手段，中東地區、亞洲一些發展中國家也都開展了可行性研究。世界銀行等國際金融組織，已把可行性研究作為申請工程專案貸款的依據。其發展過程中主要著作包括:經濟合作與發展組織(OECD)《發展中國家工業專案分析手冊》，經濟學家林恩•斯奎爾(ie)和範德塔克(ertak)合著的《專案經濟分析——影子價格的推導和估算》，約翰•漢森撰寫的《專案評價使用指南》等;其中，1978 年聯合國工業發展組織(UNIDO)編寫了《工業可行性研究手冊》，1980年又編寫了《工業專案評價手冊》，這就為世界各國特別是發展中國家開展工程建設可行性研究提供了較為完備的參考資料，同時也為在國際上推行可行性研究工作創造了條件。

房地產開發可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產開發專案上的具體運用，最早也是出現在20世紀30年代的美國。現在房地產開發企業也越來越重視可行性研究的作用，將它視為房地產專案投資決策前必須認真完成的工作。

在房地產專案可行性研究中，吸收了遙控遙測技術、計算機軟體技術等科學技術的最新成果，運用了經濟計量學、數量經濟學、技術經濟學、市場預測學、系統論等方面的最新經濟理論成果，用於科學預測房地產專案的經濟效益;同時，還吸收了企業管理理論、房地產營銷理論和施工組織管理等現代管理科學理論，用以降低投資成本提高投資收益率。

國外一些專家和學者分別從房地產的區位選擇、資金籌措、投資成本和收益、投資風險不確定性等方面闡述和論證房地產專案投資的可行性。例如:

①ens 和anek認為可行性研究是房地產投資決策的重要依據，是投資分析中的重要環節，可行性研究是一個繁雜的系統工程，因此可行性研究是一個反覆優化過程。

②Gaglon r和Micher ed(1993)認為在房地產可行性研究中要對風險有足夠的認識，以免出現決策失誤。並把風險分成財務風險(financial risk)、可保風險(insurable risk)和經營風險(business risk)三類，要求在可行性研究中要加以重點考慮。

③Arthur r(1993)認為在房地產專案可行性研究中對不確定性因素分析時，可以採用概率分析法來測算風險的大小以及對專案的影響程度。

④一些學者在可行性研究中，對房地產專案進行經濟評價時，採用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。此外，聯合國工業發展組織(UNIDO )、國際復興開發銀行等世界性組織，經濟合作與發展組織(OECD),亞洲開發銀行等區域性經濟組織，分別編寫了包括房地產專案在內的投資專案可行性研究教材。經過幾十年的發展，可行性研究的理論與實踐在國外己經比較成熟。

2.國內研究現狀

在我國，房地產專案可行性研究起步於20世紀70年代末，主要是由政府倡導發起、加以推廣的。1981年國務院《技術引進和裝置進口工作暫行條例》中明確規定:所有新建、擴建大中型專案，都要在經過反覆周密的論證和比較後，提出專案可行性研究報告;國家計委正式發文，明確規定“把可行性研究作為建設前期工作中的一個重要技術經濟論證階段，納入基本建設程式”。

1983年國家計委又頒發了《關於建設專案進行可行性研究的試行管理辦法》，進一步明確了可行性研究的原則、編制程式、編制內容、審查辦法，把可行性研究作為編制和審批專案設計任務書的基礎和依據。

1987年，為了推進建設專案經濟評價工作的開展，實現專案決策科學化、民主化，減少和避免投資決策失誤，提高投資經濟效益，國家計委又頒發了《建設專案經濟評價方法與引數》，要求在大中型基本建設專案和限額以上技術改造專案中貫徹實行，又進一步提高了我國可行性分析工作的科學化、程式化水平。進入20世紀90年代，隨著國民經濟的迅速發展，國家巨集觀投資環境發生了巨大的變化，投資建設領域出現了許多新情況、新問題。

為此，國家計委及時收集全國各地在進行建設專案經濟評價中的經驗以及暴露的問題，於1993 年4月，國家計委和建設部聯合頒發了《關於建設專案經濟評價工作的若干規定》。為規範和指導專案前期可行性研究工作，20xx年9月，建設部頒發了《房地產開發專案經濟評價方法》，國家發展計劃委員會於20xx年頒發了《投資專案可行性研究指南》，這都是指導我國房地產開發專案可行性分析工作的主要文獻。目前可行性研究己列入我國基本建設程式。

除了由政府倡導發起外，國內一些學者對房地產專案可行性分析也進行了研究:

①安力在《房地產開發可行性分析售價預測方法淺析》(1995.4)中，認為正確、合理的預測房地產的售價是房地產可行性分析的重要環節，提出採用市場比較法和收益還原法來確定房地產的銷售價格是比較合理的、可行的。

②閻小燕在《房地產投資可行性研究中的區位分析》(1999.5)中，認為區位分析是房地產投資可行性分析中至關重要的因素，並建議要根據上風口發展理論、高走理論、近水發展理論和沿邊發展理論，從整個城市佈局、城市規劃的角度來考慮地塊投資的利弊。

③陳傳釗在《房地產專案可行性研究中資訊系統的應用探討》(1997.3)中，認為在進行房地產專案可行性研究時需要運用很多的資訊資料，建議採用計算機等高科技手段，並提出了可行性分析計算機軟體程式的設計思路。

④樑爽在《房地產投資可行性分析中的成本及投資估算》(20xx.9)中，分析了房地產開發成本的構成，並提出了行業平均水平估演算法、近似估演算法等房地產投資成本的估算原理和方法。

⑤張先玲在《論加強房地產專案可行性分析特殊性的研究》(20xx.12)中，從可行性分析的一般性問題和房地產專案可行性分析的特殊性角度闡述了房地產專案開發的風險性，認為科學性分析、合理預測、及時採取措施積極應對是規避房地產開發風險的有效方法。雖然在我國房地產專案可行性研究取得了長足的進展，也獲得了較明顯的經濟、社會效益，許多國內學者也進行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家相比，我國的房地產專案可行性研究還處在起步的初級階段。

(二)主要研究內容及研究方法

1、研究的技術路線

可行性分析理論概述→房地產專案可行性分析的步驟流程和內容→九龍居房地產開發專案的基本情況→該專案可行性分析(包括市場可行性、技術可行性、經濟可行性等方面)→專案可行性分析結論→專案開發方案存在的問題及建議。

2、主要內容

本論文由以下五部分組成:

第一部分，緒論。主要交代本論文研究的背景、目的和意義，系統地回顧房地產專案可行性分析研究的發展軌跡、國內外相關研究的現狀。

第二部分，相關理論概述。主要交代房地產專案可行性分析的概念、作用、規範的可行性分析所應採取的步驟與內容，分析房地產專案可行性分析的一些較為成熟的理論和方法，剖析其核心環節的關鍵行為。

第三部分，介紹九龍居房地產開發專案的基本情況，包括專案概況、開發企業基本情況、建築規劃設計方案、專案開發計劃等。

第四部分，結合當前世界金融危機影響下的房地產市場發展面臨的嚴峻態勢，以及中央及地方政府出臺的各項拉動內需舉措所帶來的機遇，應用本文的相關原理及理論，對九龍居房地產開發專案進行可行性分析，得出專案可行性分析的結論及開發的建議。這是論文的重點部分。

(1)專案市場分析是根據擬開發專案的設想，在對相關市場的現狀及發展變化的過程進行充分的調查研究的基礎上，就相關市場及產品的未來以發展趨勢做出合理的預測估計，並分析專案建成後可能的市場表現。主要包括市場調查和市場預測兩個方面的工作。這是可行性研究的先決條件和前提，它決定了專案開發的必要性，是專案能否成立的最重要的依據。

本文遵循從巨集觀到微觀的順序，在進行充分的房地產形勢及市場情況調查的基礎上，對本專案的市場進行深入分析，通過對專案目標產品的市場容量、價格、競爭力以及市場風險進行分析預測，主要從產品定位、價格定位和目標客戶群定位三個方面論證本專案市場定位的可行性。

(2)技術方案和建設條件是可行性研究的技術基礎，它決定了專案技術上的可行性。本文分析該專案建築工程技術設計方案，根據先進性、適應性、安全可靠性和法規適應性原則，著重從規劃設計方案(包括專案總體佈局、交通組織、建築結構、水電配置)、工程進度計劃安排、環境評價、營銷方式等方面，論證本專案的技術可行性。

(3)經濟評價是根據國家經濟和社會發展戰略以及行業地區發展規劃要求，計算專案的效益和費用，通過多方案比較，對擬建專案的財務可行性和經濟合理性進行分析論證，做出全面的評價，為專案科學決策提供依據。根據評價的目的和範圍的不同，專案經濟評價分為財務評價和國民經濟評價兩部分。對經濟效果的分析和評價，是決定專案應否投資的關鍵，也是專案可行性研究的核心部分。

本文將採取定性和定量分析相結合、動態分析和靜態分析相結合的方法，測算專案的基本財務經濟資料，考察專案的盈利能力、清償能力等財務狀況，並對專案投資的經濟效益進行評估，得出本專案在經濟方面是否可行的結論。同時，從敏感性分析、盈虧平衡分析等方面對專案進行不確定性分析。

第五部分，研究結論和展望。對專案開發的可行性進行總結性分析，形成九龍居房地產開發專案可行性研究報告，並提出論文研究的意義。特別是針對目前銀行緊縮信貸規模、房地產市場整體下滑、政府巨集觀調控政策加大的情況，為相關企業的階段性發展提供一定的理論支援。

3、主要研究方法

(1)運用文獻閱讀和調查訪問相結合的方法，對房地產專案可行性分析理論進行系統分析論述，作為本論文正確的理論和方法基礎;採取問卷、訪談、抽樣、座談會等形式，進行詳細的調查取證，取得第一手資料資料，較為全面地把握新的經濟形勢下房地產市場狀況、區域內房地產開發專案的現狀和發展趨勢，為專案研究和論文寫作提供準確的研究資料。

(2)運用SWTO分析，對該專案的開發環境、競爭對手的相對優勢和劣勢、專案發展的機會和麵臨的威脅等進行全方位的對比分析，得出該專案在市場定位方面是否合理可行的結論。

(3)運用成本法和市場法分析本專案定價的合理性，並運用定性分析和定量研究相結合、動態指標和靜態指標相結合的分析方法對專案的盈利能力、償債能力、抗風險能力進行分析，得出該專案在經濟方面是否可行的結論。

(4)利用一定的技術手段找出專案的關鍵部分，從專案風險及風險控制成本方面對專案進行可行性分析，做好專案的事前控制。

(三)論文框架結構

第1章 緒論

1.1選題背景與研究意義

1.2國內外房地產專案可行性研究現狀

1.3研究思路和方法

1.4研究內容和論文架構

第2章 房地產專案可行性研究理論分析

2.1房地產專案可行性研究的概念和作用

2.2房地產專案可行性研究的理論依據

2.3房地產專案可行性研究的主要內容和方法

2.4本章小結

第3章 九龍居房地產開發專案概述

3.1專案背景分析

3.1.1專案概況

3.1.2企業簡介

3.2專案規劃設計方案

3.3專案開發計劃

3.4本章小結

第4章 九龍居房地產開發專案市場分析

4.1政策與巨集觀形勢分析

4.2XX市房地產市場現狀分析

4.3專案周邊概況與競爭個案分析

4.4專案SWOT分析

4.5專案的市場細分與定位

4.6本章小結

第5章 九龍居房地產開發專案技術可行性分析

5.1專案建設條件分析

5.2專案工程技術方案分析

5.3專案實施進度安排與控制

5.4本章小結

第6章 九龍居房地產開發專案的經濟效益評價

6.1專案綜合成本估算與資金籌措

6.2專案的損益分析與效益評價

6.3專案的不確定性分析

6.4本章小結

結論

1、專案可行性研究結論及相關建議

2、房地產專案可行性研究的建議與展望

(五)研究過程中可能遇到的困難和問題及解決的措施

在目前全球性金融危機大環境下，政府調控政策的延續性和影響力、房地產市場走勢等，都存在著很大的不確定性，這些都會對準確判斷市場形勢、建設週期、成本估算造成較大影響和困難;同時，消費者持幣觀望心理增強、經濟形勢波動造成的消費群體變化等，都會對市場目標的確定產生影響。

為此，在研究過程中，須特別注意市場調查方法的採用、資料的查詢和資訊的掌握，特別是時刻關注政府調控政策、經濟形勢變化對國內房地產市場的影響。

五、課題進行的方式、場所、所需儀器裝置及經費

在導師的精心指導下，藉助於XX學院圖書館較為齊全的圖書資料和網路資訊，廣泛收集文獻資料、調查研究，參加有關研討活動，在不斷考察、學習、研究中，深入分析當前經濟形勢和房地產市場發展趨勢，分析論證開發專案可行性研究方案，完成學位論文。

場所:哈爾濱理工大學、XX學院

所需儀器及裝置:計算機、印表機各一臺

經費:調研差旅費:20xx元

圖書資料:1000元

小型會議費:1000元

列印、影印費:500元

六、參考文獻