1.為保證房地產開發專案前期工作順利進行，且符合國家和地方相關法律、法規，特制定本程式。
2 適用範圍
本程式適用於房地產開發專案的前期工作。在XX開發區內房地產開發工程專案的前期工作執行《經濟經濟技術開發區規劃設計管理規定》有關規定。
3 職責
3.1 專案部下設前期辦負責辦理房地產開發工程專案的前期工作。專案部不設定專門機構的，要指定專人辦理房地產開發工程專案的前期工作。
3.2 專案部負責制定工程專案前期工作計劃，具體向政府各主管部門申請辦理工程專案開發前期的政府批件和取證工作，-
房地產前期工作計劃
3.3 專案部通過招標選擇設計單位、地質勘測單位、工程總承包單位、監理公司等供方，與供方草簽經濟合同；經濟合同經集團公司複核並正式訂立後開展有關業務。
4 程式內容
4.1 專案部組織擬定《工程專案進度計劃》並報公司批准。
4.2 專案部負責起草公司向投資控股有限公司（以下簡稱控股公司）關於房地產開發工程專案的立項申請請示公文，並取得控股公司的《立項批覆》。
4.3 專案部申請辦理房地產開發專案土地准許使用的相關手續。依據《土地出讓合同》辦理《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》。
4.4 專案部持房地產開發專案《立項批覆》等批件及房地產開發企業資質證書，到政府規劃部門申請辦理規劃要點、詳規設計條件等批文。
4.5 專案部委託設計部門進行正式規劃設計，提供工程專案建築平、立、剖面規劃設計圖，上報政府規劃部門審定並獲得《規劃設計成果通知書》。
4.6 專案部申請辦理消防、人防、大小配套、教育、環保、等政府有關部門初步稽核意見或證明並上報政府規劃部門。
4.8 專案部起草專案擴大初步設計審查申請報告上報政府規劃部門審查，取得工程專案擴大初步設計稽核批覆檔案。
4.9 專案部按照政府建設行政主管部門要求，持房地產開發專案政府批覆、批件及其他證明材料，到政府建設行政主管部門申報《年度投資計劃》、辦理報建備案手續，直至獲取《建設工程規劃許可證》。
4.10 擴大初步設計稽核批覆後，設計院完成施工圖設計及工程結構計算，到政府建設行政主管部門申請辦理圖紙審查批准手續，獲得《施工圖紙審查批准書》。
4.11 專案部持《年度投資計劃》及工程專案班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建築管理機構資格認證書》。
4.12 專案部組織參與《勘測合同》、《設計合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的談判和草簽。專案部按政府規定辦理屬於政府配套工程所需手續。
4.13 專案部按照招標程式選定中標監理單位、施工總承包單位並草簽經濟合同；經濟合同經公司複核正式訂立後開展有關業務。
4.14專案部持監理公司和施工單位的中標通知書，連同《監理合同》、《施工合同》到政府建設工程質量監督部門辦理質量監督備案手續。
4.15 專案部持《年度投資計劃》、《建設工程規劃許可證》、《牆改基金證明》、《施工圖紙審查批准書》、《房地產開發企業資質證書》、《建設單位資格證書》、《質量監督備案》、《中標通知書》、《監理合同》、《勘察設計合同》、《施工合同》等報建備案手續到政府建設行政主管部門辦理《施工許可證》。
4.16 專案部在工程專案前期工作結束後，將所有政府批件、證件原件由專案部綜合辦集中保管。工程專案竣工移交後，專案部填寫《工程專案竣工檔案移交單》向房地產事業部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續。
位於莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰東莞市府與國際會展中心，是東莞市最核心的黃金地段，具有標杆樓盤的權威性。它不僅是東莞CBD內唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業的完美中心結合點。
背靠優美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨厚，自然生活資源豐富。蓊鬱的嘉木、清新的空氣，眺望詩情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠去，彷彿置身於清爽高雅、怡然自樂的唯美生態公園中。
三山環繞、藏風納氣，是東莞市典型的聚寶盆式絕版風水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結合。豪宅與別墅、公寓與商業，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。
一、目標群體分析
1、目標群體物件：
教師、科技人員、高階技工、企業管理高階白領、公務員、私營業主，其它相對高收入行業的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區域位於東莞市內，一般被稱為城市新中產階級或城市新貴。
2、目標群體特徵：
經濟收入相對較高且穩定，具有一定的經濟實力；
2）較高的文化品味及良好的精神氣質；
3）追求簡約時尚的風格，注重健康的生活品味；
4）通過經濟性過渡及事業追求，最終實現高層次地位及貴族爵士生活；
5）信奉傳統的優秀品質，具有一定的傳統文化底蘊，也不斷接受及豐富現代社會文化；
6）具有人文關愛情懷，有責任心和社會道德，除滿足於其行業內的成功及專業領域的成就外，更著重於最大限度對一種精神生活的追求及享受。
3、目標群體綜述：
主要來自東莞本地及投資者，以及一些想紮根東莞的外地商人及高階職工，對健康、家庭的生活品位極為關注，是社會的中流砥柱群體。
不難發現，目標群是一群高文化素質、高生活夢想且具有一定經濟實力的社會中堅精英人士，他們追求社會的認同感，也追求健康時尚的生活品位；他們既崇尚東方的統傳風格，也青睞現代與傳統完美結合的精典版本；他們既注重典雅簡約、悠閒高貴的生活情調，也向往自由奔放、返璞歸真的自然心境。
二、藍爵專案SWOT分析
1、優勢（S）
1）專案位於東莞市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主幹道，交通發達、出行方便，是東莞城市中的核心商業地段，周圍商業氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業升值空間無限，定會吸引眾多消費群體的青睞及投資。
2）專案市場分析透徹，消費群體定位準確，追求簡約時尚的生活品味，已是城市新貴一種時髦的追求潮流；且最近數年東莞市的人口結構分化重組較大，中產階級人口比重迅速增加，更為該專案的市場完美需求，提供了零風險保駕護航糸數。
2、 劣勢（W）
1）專案前一、二期定位於為大戶型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內涵以傳統的儒家文化和古典元素為主，而三期專案則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側重於追求一種簡約時尚、內斂雅趣的風格。戶型的轉變、風格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個有機的文化傳承及默契結合點，否則會產生文化斷層和風格變異之感，不利於專案的整體命脈的成熟完美。
2）小戶型的消費群體，除追求簡約雅緻的高貴生活品味外，亦有用來長期投資或經濟性過渡，故在選購及租賃時，如果市場定位偏頗及推廣效果不佳，則會產生遲疑及動搖的猶豫心態，不利於專案的迅速成長及至臻完善。
3、 機會（O）
1）東莞市近期經濟發展迅猛，樓市蓬勃發展，宜居宜商的地產投資潛力巨大，升值既快又高，蘊含著巨大的商機和財富。
2）專案周邊正在開發的樓盤增均以大戶型為主，正規開發的小戶型公寓專案不多，而此專案正好填補了這一區域的市場空白，使得市場需要和專案供求守恆持平、相得益彰。
4、 威脅（T）
1）專案附近的幾處正在開發的住宅專案，也有較少的小戶型住宅，衝擊了竟爭市場，勢必會分流部分潛在客戶。
2）專案周邊商業氛圍濃郁，高業樓盤此起彼伏、枇次節鱗，形成了強烈的竟爭犄角之勢，如果商業寫字樓盤市場定位及價格定位不夠準確合理，則很能達到預期的理想狀態。
三、藍爵市場定位
專案定位於東莞市城市豪宅標杆，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現形式為寫字樓、商業及小戶型公寓，追求的是一種簡約時尚、溫馨浪漫（現代）、精緻內斂、典雅高貴（傳統）的東韻西技格調。
四、藍爵賣點歸納
1、簡約風格，簡單而富有品位；美觀實用，凝聚獨具匠心的理念。設計新穎、構造質樸、健身、咖啡娛樂、休閒會所一應俱全，不用遵循別人的現實，自已做主設計自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調的奢華。
2、自然傳統的底蘊、休閒時尚的氣息，在清新的氛圍裡、於靜靜的遐想中，還我們城市新貴一個灑脫自由、高雅幽靜的心靈家園。
3、沒有過多斑斕絢麗的色彩，沒有過多繁文縟節的線條，城市新貴卻發現陶醉的意境裡每一個細節都是如此地跳躍、每一個畫面都是如此地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。
4、夜幕降臨、華燈初升，遠眺的旗峰山脈若隱若現，蹁踱於溫馨的房間，透過朦朧的夜色，靜靜觀賞花園裡花草樹木沉浸在皎潔月華下輕輕地舒展，拾掇時光流淌的瞬間，讓心靈擯棄紛繁的忙碌、御下沉重的壓力，讓高貴輕鬆的腳步再次迴歸自我、迴歸真實、迴歸自然。
5、舒爽精緻的單身公寓，適合一個人的精彩自由，也可容納兩人世界的浪漫，是富有陽剛氣息男士結束奔波、停泊酣夢的港灣；
女人三十如花，恰似幽幽綻放的玖瑰，隨性浪漫的小女人徜徉在愛與被愛的甜美愜意中，收藏著真正屬於自已的美好與憧憬；
"一家三口、其樂融融"，含蓄而高雅，傳遞著溫馨高貴的氣息；簡約而奢華，洋溢著美滿家庭的幸福。
6、生活若有味道，在藍爵的韶光裡，那該是一種馨香；
生活若有姿態，在藍爵的心野間，那該是一種優雅；
生活若有風景，在藍爵的風情中，那該是一種高貴。
五、藍爵軟文秀稿
1、藍爵軟文（設計插圖及排版另行構思）
藍爵
總有一種品質，永遠不被時光沖淡，
有一種方式，它低調、簡約，時時洋溢著濃濃的人文趣味，
時光的輪迴中，始終銘刻著一份含蓄內斂的沉澱。
藍爵
總有一種時尚，讓無數人竟相追慕
有一種氣質，它自由、奔放，處處顯露出淡淡的溫馨與雅緻
時光的流逝中，時尚人士頂禮膜拜的摩登傳奇
藍爵
總有一種高貴，景行景止方可抵達
有一種品位，它靜謐、平和，無聲無息詮釋著高雅和雍容
時光的飛越中，由內及表流淌著一份無形的奢華
2、藍爵秀稿（設計插圖及排版另行構思）
藍爵
放眼高望、漫眼青翠、雲舒雲卷
舒適精緻、簡約優雅、溫馨浪漫
生活的品味藏於內心的高貴
奮鬥、享受、超越
藍爵
觀覽人生永珍，最美的角度是攬目俯視
品味高貴生活，最真的方式是簡約高雅
讓含蓄與包容再次印證胸襟的遼闊與博大
讓奮鬥與享受在陽光下演繹著生命的完美
藍爵
典雅是一種優美，讓心靈陶醉在那一片蔥翠之上
家庭是一種溫馨，讓幸福盪漾在那一方歡歌笑語中
高貴是一種境界，讓享受傾注在那一份別樣的情趣裡
七、專案推廣策略（後續）
八、商業推廣方案（後續）
（一）廣州市巨集觀經濟環境分析
廣州市巨集觀經濟呈現以下特徵：
1、廣州市巨集觀經濟環境穩定，呈良好發展趨勢，為房地產的發展提供了一個良好的發展空間。
2、隨著廣州市的城鎮居民人均可支配收入的不斷提高，對不動產的消費和投資慾望都得到提升。
（二）產業政策對房地產市場的影響
限制房價上漲，提高按揭利率，適度建設兩限房，經濟適用房及廉租房和集資房。經濟上：有效抑制泡沫房產經濟，防止通貨膨脹、物價上漲、金融危機。社會上：嚴格制定針對流動人口的購房及居住的調理規範，控制人口增長，合理規範房產市場，擬製良性房產圈技術上沒什麼說的，從巨集觀上沒法分析。還有，近年物價上漲的很厲害，明顯通貨膨脹；這和一直上漲的房價有很大關係，國家也在儘可能地防止經濟危機，控制房價。
國家採取一系列措施無非是保證房地產業的穩定發展，這些舉措將對房地產業產生巨大的影響。
（三）區域市場分析
海珠區是廣州老四區之一,古稱江南洲,在廣州市珠江的南面,20xx年全區總面積為90.40平方千米，總人口87.7萬人。20xx年12月31日起，海珠區轄18個行政街道：赤崗、新港、濱江、素社、海幢、鳳陽、龍鳳、沙園、瑞寶、江海、南華西、南石頭、江南中、昌崗、南洲、琶洲、官洲、華洲。 海珠區古稱"江南洲"，廣州人稱其為"河南"，處在廣州市的中部，由珠江水系廣州河段前後航道所環繞，是四面環水的天然良壤。海珠區風景秀麗，氣候宜人，是一個素有廣州"南肺"之稱的綠色島區。黃埔村，原名"鳳浦"，位於海珠島東部，瀕臨珠江，北與天河區、東與黃埔區、南與番禺區隔江相望，面積2.5平方公里，是廣州市海珠區新窖鎮轄內的16個行政村之一。全村耕地587畝（水田450畝，農地137畝），主要種植水稻，番薯，果蔗。山地3400畝，造林1400畝，種果20xx畝。各種果樹種植面積（約數）：楊梅500畝，枇杷400畝，荔枝500畝，桃、李600畝。其楊梅品質特佳，遠近馳名。附近有地鐵8號線，還有229，137，262，564公交線。村內還有廣州航海高等專科學校......因應廣州城市中心"東移南拓＂的整體戰略需要。廣州城市重心的轉移，必將帶動琶洲地區的快速發展，而黃埔古港遺址的保護與開發，又成為本區域今後一個"亮點＂，與周邊一系列文化古蹟和現代景觀相映成趣，將極大提升本區域的整體價值。
隨著多年的發展，外來人口越來越多，由於廣州城市重心的轉移，將會使該區的環境和市政設施得到逐步的完善和健全，有利於房地產業的發展，將會吸引不少在廣州工作的人士在此置業安居。
（四）產品定位
優勢分析：1、樓盤開發地臨江：隨著經濟的高速發展，人們的生活壓力越來越大，人們開始追求安逸，追求心中的那一片淨土。美麗的江景在繁華喧鬧的大都市裡更尤為珍貴。
2、有悠久的航運文化：廣州東南隅的琶洲島在中西方貿易、海上交通和文化交流史上佔據著重要位置，更有具備中國"海上絲綢之路起點"之譽的黃埔村。至清代康熙、乾隆年間，黃埔村發展成為世界性的貿易港口--今稱之為黃埔古港。當年轟動世界的美國 "中國皇后號"商船和瑞典"哥德堡"號商船來訪中國，均是在黃埔古港口泊岸。 無論是美麗的江景，還是獨具嶺南藝術的村內古建築都深深的吸引著人們。
3、大學城：師資優質，環境優美的大學城是多少學子夢中的求學之地，若能在此買房，有利於以後孩子的素質教育。
4、良好的交通體系：有地鐵4號和8號線以及環城高速在旁邊經過 ，方便上下班。
劣勢分析：1、配套設施仍然未成熟，發展尚須時日 。醫院、學校、公園、銀行、市場等設施相對不齊全。
2、競爭比較激烈，海珠區有邦泰公寓，位於琶洲會展中心附近，交通十分便利，2分鐘到地鐵口，實用率高。價格：均價22500元/㎡ 戶型：86㎡的複式和單層 周圍交通：地鐵2號線磨碟沙站 小區門口即是磨碟沙公交車站，有20、139、229、262、304、505、507、583、大學城3線等多路公交車經過
雅郡花園，位於琶洲板塊的會展商圈內，臨近琶洲會館區，靠近大型地鐵江畔社群。
價格：毛坯均價15000元/㎡ 戶型：77㎡兩房
保利世貿公寓是琶洲會展商務核心區唯一可售的國際高檔商務公寓，步行2分鐘到達地鐵口琶洲站，可共享保利世貿完善的會展專業商務配套。 價格：均價26500元/㎡
戶型：51-156㎡的一到三房
泊雅灣實用率高，戶型多樣，使用不同的買家。 價格：均價19000元/㎡ 戶型：1120-200㎡的三至四房
利海假日軒：周邊生活配套成熟，步行5分鐘可到達地鐵客村站、赤崗站，主推小戶型，實用率高。 戶型：26-92㎡的一二三房 地址：海珠區 海珠區赤崗東路赤崗中學對面
世紀星花園 ：位於萬勝圍東側，距離地鐵口較近，十分鐘車程可到琶洲會展中心，為市區稀缺的城央別墅，投資價值高。戶型：300-1000㎡的3-6層高別墅 地址：海珠區 新港東路南側、高速公路西面
機會分析：1、廣州市的經濟發展對房地產市場的帶動效應。 2、黃埔村的規劃帶來的利好商機。3、目前海珠區小戶型的樓盤供應相對較少。 4、消費者的購買力強。
威脅分析：1、房地產及金融政策的規範和抑制。2、地塊成熟有待培養。3、專案開發週期帶來的一系列的連帶性問題。
綜上所訴，我們將樓盤的開發定位為中小戶型。
專案形象定位
在專案形象定位上應揚長避短，抓住市民嚮往環境優美的綠化小區，和嚮往欣賞古色古香古村建築的心態，帶給顧客一種"既享有成熟小區環境，又坐擁未來旅遊勝地"的雙重"抵買"價值。將專案形象定位為：廣州悠閒宜住公寓。
目標客戶定位
1、外來人口在該地置業：他們注重綜合素質，周圍的自然環境以及周圍的配套設施，對新環境適應性較強。
2、區內的買家：對於欲改善環境的買家和家中有安度晚年的老人家的客戶，此住宅是他們的首選。
3、區域居民的子輩：這批人在當地生活較長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區感情深厚，而現有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環境，同時出於孝敬老人的前提下，在同區就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。
為了豐富本專案的產品，並提升專案的品質，本案對本樓戶型的設計提出如下建議：1、雙開門電梯的設計2、充分利用樓體的外觀折線美
價格定位 20xx0~28000元/平方米 住宅為分期銷售，因為不動產不論什麼時候都是稀缺的，特別的中小戶型的實用房；而且由於黃埔村的規劃，讓這一帶有望升值。
（五）樓盤銷售推廣
1、預熱期為第一階段，將以樹立品牌形象為主：為滿足目標客戶的精神需求，給人以詩意棲居的美好聯想。故取朗朗上口、易於傳播的案名為"蘭亭軒"。同時在廣告宣傳中，重點突出其珍貴的自然資源，江邊夜景和古村特色的建築風格，這是本專案最大的優勢，所以首先利用這一資源來吸引目標客戶。其次是住宅小區的綠化和配套設施齊全。宣傳以報紙、電視為主，廣告為輔。配合公關活動，在新聞媒介上適當報道。如《廣州日報》、《羊城晚報》；電視以省有線、市有線翡翠臺與本港臺為主，廣州電視臺為輔。
2、開盤期為第二階段：通過前期的宣傳造勢，已有一定的知名度和客戶的積累，故在開盤時強調的是現場氛圍，通過開盤當天現場的佈置和慶典活動，給專案渲染出濃烈的喜慶氛圍，讓客戶的購買慾，最大限度促成簽約。
3、其後的第三階段將著力配合銷售的高潮期進行的促銷活動。
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