［案例］買賣不破租賃

1990年，李某作為承祖人與房主王某簽訂房屋租賃合同，約定租賃王某私房兩居室，期限為XX年，租金每月300元。以後數次變更租金，至1996年，租金為每月1000元。1996年9月21日，王某因兒子出國，急需用錢，便與孫某簽訂借款協議，以兩居室作抵押，借款20萬元。王某到期未能還款，又與孫某協商將房屋作價20萬元，衝抵債務，王某即通知李某並辦理了產權變更登記。此後，孫某通知李某，該房屋已歸其所有，要求李某騰房。李某以無房可租為由，要求繼續租賃。雙方發生分歧，而訴至法院。

[問題]1.原租賃合同是否繼續有效? 2.為什麼王某衝抵債務時要通知李某?有何法律依據?

答：

1.我國《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”這在理論上稱作“買賣不破租賃”。買賣是所有權的轉移，依據物權優先的原則，買賣本應破租賃。《合同法》特別規定買賣不破租賃，則表明租賃權物權化，具有物權化的效力。這樣做更加有利於保護承租人的利益，維護租賃關係的穩定。本案中，儘管房屋所有權人已經發生變更，但房屋租賃合同仍然有效，李某可以繼續租賃該房屋。

2.《合同法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”在本案中，王某因無力還債，以租賃物衝抵債務，應通知承租人李某，因為承租人李某在同等條件下，有優先購買權。