買賣不破租賃與合同的概括移轉

甲與乙簽訂了房屋租賃合同，合同約定甲將其房屋出租給乙，租期五年，並規定如果乙方拖欠租金3個月，甲方有權解除合同。租賃至第三年，甲將房屋出售給丙，並辦理了房屋過戶手續，乙依照其與甲的租賃合同繼續使用該房屋。現丙以乙在房屋買賣之前拖欠甲租金8個月已符合合同解除條件為由提起訴訟，請求法院解除租賃合同。

『對本案的不同意見』

一種意見認為，對於丙的訴訟請求應予以支援。理由如下：根據買賣不破租賃原則，租賃合同在乙和丙之間仍然有效，或者說，丙取得了甲在合同中的地位，即該租賃合同由於房屋買賣只是合同主體發生變更，合同的其他條款並沒有發生變化，因此，丙可以根據甲乙之間租賃合同的約定行使單方解除權。

另一種意見認為，應駁回丙的訴訟請求。理由如下：雖然根據買賣不破租賃原則，租賃合同在乙和丙之間繼續有效。但該合同是在乙和丙根據甲和丙之間的租賃合同條款成立的新合同。根據合同的相對性原理，主張合同解除只能由甲來行使，丙並不是合同的相對人，所以丙的主張不能支援。

『分析』

導致對本案產生不同的意見，分歧的主要緣由在於買賣不破租賃是否屬於合同權利義務的概括移轉，如果買賣不破租賃屬於合同權利義務的概括移轉，丙與乙之間的租賃合同是原合同的繼續，應按第一種意見處理;如果買賣不破租賃不屬於合同權利義務的概括移轉，丙與乙之間的合同是新合同，則應按第二種意見處理。筆者認為，買賣不破租賃不屬於合同權利義務的概括移轉，以下結合本案作簡要分析。

合同權利義務的概括移轉是指合同當事人一方將其權利義務轉讓給第三人，由合同受讓人取代轉讓人成為合同的一方當事人，該受讓人享有原合同的權利義務。合同權利義務的概括移轉即可基於合意而發生，也可基於法定而發生。基於合意發生的移轉需經合同另一方當事人的同意，未經合同另一方的同意對其不發生效力，即轉讓合意不具備外部效力，因為合同權利義務的概括移轉對合同另一方當事人利益影響巨大，所以必須經其同意方對其發生效力。

買賣不破租賃不是法定的合同權利義務概括移轉。買賣不破租賃的立法初衷在於保護承租人的居住權，法律規定在此特定情形下使債權優先於物權，承租人可按原租賃合同繼續使用房屋。也就是說，買受人與承租人之間的租賃關係是基於法律規定而發生的。但這種基於法律規定發生的租賃關係並不是合同的法定概括移轉。根據我國現有法律的規定，合同的法定概括移轉主要發生在兩種情形：一是因繼承而發生的。如被繼承人訂立合同後死亡的，繼承人即可依繼承法的規定承受被繼承人在該合同中的權利和義務。一是因法人的分立、合併而發生的。根據《合同法》第90條規定：“當事人訂立合同後合併的，由合併後的法人或者其他組織行使合同權利，履行合同義務。當事人訂立合同後分立的，除債權人和債務人另有約定的以外，由分立法人或者其他組織對合同的權利和義務享有連帶債權，承擔連帶債務。”

買賣不破租賃也不是意定的合同權利義務的概括移轉。由於合同權利義務的概括移轉對於合同另一方的利益影響之巨，根據我國《合同法》的第八十八條的規定，合同權利義務的概括移轉需經合同對方的同意，而在買賣不破租賃中，由於出租方因房屋所有權人的變化而發生變更，無須承租人的同意。

綜上，筆者認為，基於買賣不破租賃而在買受人與承租人之間發生的租賃合同，是基於原租賃合同的條件成立的新合同，並不是原合同權利義務的概括移轉。就本案而言，甲未行使單方解除權表明其放棄行使該項權利，該解除權並不能由買受人承繼。進一步言，在甲與乙租賃期間發生的債權債務均不能基於買賣不破租賃發生概括移轉，如乙欠甲的租金，再如甲未及時修復房屋時，乙自行修復所支出費用的求償權等等。由於買賣不破租賃不是合同權利義務的概括移轉，因此，丙主張合同解除的行為違背了合同的相對性原理，其主張不應支援。