承租人在同等條件下?有優先購買權
承租人在同等條件下有優先購買權
楊勇軍律師
主要案情：趙醫生退休後想在縣城開一藥店，便向好友朱某借款3萬元，雙方於93年10月簽訂了借款協議，約定：趙某向朱某借款3萬元，以其閒置的二間房屋作抵押，借款月息0.8%，最遲於95年年底連本帶利還清，如到期未還，則加息0.2%，延期二個月，延期後仍不能歸還的，朱某有權從變賣抵押房款中受償。
趙醫生拿到借款後便在縣城租了二間房辦理了有關登記手續正式開業。94年6月，趙將設定抵押的兩間房屋租給陳某居住，租期二年，陳知道該房已設定抵押，但自己只是暫住也就承租下來。95年10月趙某因銷售假藥被逮捕，藥店也被工商局查封。朱某知道趙已無力還款，便向趙的家屬提出變賣抵押的房屋用來還款，趙的家屬沒有異議。但承租人陳某不同意，認為自己租賃期限未滿不能變賣，朱某說買主已找到而且出價很高，怕錯過機會，陳萬不得已願以同樣價格購買該房，但朱仍不同意，認為自己已與買主商定，執意要陳搬出，雙方爭執不下，陳向法院提起訴訟請求優先購買該房屋。
評述：本案的爭議焦點是抵押權和租賃關係並存時，如何確定兩者效力。
根據《民法典》的規定當債務人不能償還到期債務時，債權人有權出賣抵押物，從變賣款中受償。問題是該設定抵押權的房屋又出租他人，且租期未滿，朱某要求變賣房屋行使抵押權，是合法的應予支援。但陳某的租賃關係也是合法有效的，如何維護其合法權益呢？通常有以下兩種情況：
1.租賃在先，抵押在後。近代社會法學大多認為“買賣不破租賃”，即租賃關係成立後，即使租賃物轉讓，其租賃關係對受讓人仍然有效在租賃關係屆滿前受讓人不能解除租賃關係，提高租金。
2.抵押在先，租賃在後，根據物權優於債權的原則，當抵押權人變賣抵押物時，租賃關係相應解除，但在同等條件下承租人有優先購買權，承租人的這項權利也適用於租賃在先，抵押在後的情況甚至在租賃期滿，出租人出賣租賃物時承租人在同等條件下也有優先購買權。
因此本案，陳某對趙某的房屋有優先權，法院應予支援。
債務人無力還款，債權人有權出賣抵押物。租賃關係未滿，承租人有權優先購買。
商品房優先購買權協議 甲方：___________ 乙方：___________
代理人：_________
根據中華人民共和國以及_________市房地產法規的有關規定，甲、乙雙方經過平等協商，簽訂本協議。
一、銷售模式說明
本專案商業類產品施行分期銷售。
本協議不表明甲乙雙方對_________商業類產品進行認購或者進行類似性質的活動，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業類產品正式發售後，乙方有按優先權順序依次享有優先挑選、認購、購買產品的權利。
二、標的物
1.產品：_________商業產品
2.物業地址：_________。
三、優先權確認
姓名/公司名稱：_________
代理人：_________
身份證號碼/護照號碼：_________
公司註冊號/法人程式碼：_________
地址/法定地址：_________
電話：_________
郵政編碼：_________
傳真：_________
電子郵箱：_________
乙方有意購買本協議第二條第一款所指明的物業產品型別，本協議確認的優先權號碼為_________。_________居住類產品正式發售後，乙方按優先權順序依次享有優先挑選、認購、購買本種類產品的權利。
四、優先權保證金
1.為了確保在專案正式開盤銷售時，乙方能夠按照所擁有的優先權享有相應的優先挑選及購買產品的權利，經甲乙雙方協商一致，乙方願意以每套產品_________元金額向甲方支付優先權保證金。乙方意向購買的產品數量為_________套，乙方向甲方支付人民幣_________元整。
2.甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預售合同》，本協議優先權保證金自動充抵部分乙方所購產品首期款。首期款不足部分根據甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預售合同》，乙方需另行補齊。
五、優先權終止及失效
1.甲方在正式簽訂《_________市商品房預售合同》前三個工作日電話或書面通知乙方選房，並辦理相關購房手續。
2.乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預售合同》之前，乙方有權放棄優先權。
3.在甲方正式通知乙方選房後的三個工作日內，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預售合同》，則視為乙方自願放棄本協議約定的優先權。
4.自甲方接到乙方書面告知其自願放棄優先權之日起，甲方開始為乙方辦理免息退還優先權保證認金的手續，並在十五個工作日內將乙方按本協議支付的優先權保證認金無息退還給乙方。同時，本協議自動終止。
六、其他
本協議共三頁，一式四份，甲、乙雙方各執二份，自雙方簽章之日起生效。
甲方（蓋章）：_______________ 乙方（簽字）：_______________
法定代表人（簽字）：_________ 代理人（簽字）：_____________
_________年____月____日 _________年____月____日
簽訂地點：___________________ 簽訂地點：___________________
甲方：______________
身份證號：__________
乙方：______________
身份證號：__________
丙方：_____________
身份證號：__________
丁方：______________
身份證號：__________
戊方：______________
身份證號：__________
鑑於：__________
1.甲方、乙方、丙方、丁方、戊方是逝者 (生前身份證號為：__________ )的子女，甲、乙、丙、丁、戊五方系兄弟關係。
2. 於 _____年 _____月 _____日過逝，在生前立下遺囑：位於____________的房產歸甲方所有，但是如要出售房產的，其他兄弟具有優先購買權。
3.依據國家有關法律、法規，在平等、自願、協商一致的基礎上，乙、丙、丁、戊四方放棄逝者遺產中位於____________的房產(房產證號為：__________ )的優先購買權，並與甲方達成如下協議：
一、根據當地民俗，乙、丙、丁、戊四方放棄逝者遺產中位於________________的房產，同意該房產可由甲方自由買賣，乙、丙、丁、戊四方今後不能就該房產的任何事宜(包括但不限於未來可能的拆遷改造、政府補貼、房產買賣)向甲方主張任何權利。
二、甲方同意自由處理逝者遺產中位於________________的房產。
三、若後續涉及房屋買賣的過程中，所發生的所有相關稅費及公證費由甲方負責。乙、丙、丁、戊四方應當積極協助甲方辦理房屋買賣手續。
四、鑑於親情考慮，經當事各方協商，該房產有一樓梯，屬於公用，乙、丙、丁、戊四方同意房產出售後，購買人也有權使用樓梯。
五、本協議簽訂過程中所產生的糾紛由各方協商解決，協商不成的可依法向房產所在地人民法院提起訴訟。
六、本協議經甲、乙、丙、丁、戊簽字捺手印後生效。
七、本協議一式 伍份，甲、乙、丙、丁、戊各執一份，均具有同等法律效力。
(以下無正文)
甲方(簽字捺手印)：__________
簽署時間：__________
_____年 _____月 _____日
乙方(簽字捺手印)：__________
簽署時間：__________
_____年 _____月 _____日
丙方(簽字捺手印)：__________
簽署時間：__________
_____年 _____月 _____日
丁方(簽字捺手印)：__________
簽署時間：__________
_____年 _____月 _____日
戊方(簽字捺手印)：__________
簽署時間：__________
_____年 _____月 _____日
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