第一部分：專案決策背景及摘要
一、外部環境
1、 城市發展規劃與宗地的關係及對專案開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與佈局、區域性區域開發重點、政府重大政策即將頒佈等;
2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，專案處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。
3、 專案淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活產品配套、文化園、政府重點工程等;
二、內部因素
1、 專案啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義(一般3—5年)，在公司發展中的地位(是否核心專案);
2、 公司進入重點區域市場、專案合理佈局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用;
3、 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義;
第一部分：物流園區專案概況
一、 宗地位置
宗地所處城市、行政區域、非行政區域(經濟開發區、商貿金融區等)的地理位置。
附圖：專案在該城市的區點陣圖，標記出宗地區域位置，與標誌性市政設施、建築物(如市中心商圈、機場等)的相對位置和距離、地段的定性描述(與主要中心區域辦公/商務/政府的關係)。
二、 宗地現狀
1、 四至範圍;
2、 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較;
3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積;
4、 地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及專案開發進度的影響;
5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古蹟、可利用的構建;
6、土地的完整性，有否市政代徵地、市政綠化帶、市政道路、名勝古蹟、江河湖泊等因素分割土地;
7、 地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
附圖：平面地形圖，標記四至範圍及相關資料;
地形地貌圖，主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容;
地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。
三、 物流園區專案周邊的社群配套
(一)周邊3000米範圍內的社群配套
1、 交通狀況
(1) 公交系統情況，包括主要線路、行車區間等;
(2) 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決;
(3) 現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。
附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統;
2、 教育：大中國小及教育質量情況。
3、 醫院等級和醫療水平
4、 大型購物中心、主要商業和菜市場
5、 文化、體育、娛樂設施
6、 公園
7、 銀行
8、 郵局
9、 其他
附圖：生活設施分佈圖，具體位置、距離。
(二)宗地周邊3000米外但可輻射範圍內主要社群配套現狀
四、 物流園區專案周邊環境(根據個案特性描述，沒有的可以不寫)
1、 治安情況
2、 空氣狀況
3、 噪聲情況
4、 汙染情況(化工廠、河流湖泊汙染等)
5、 危險源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等)
6、 周邊景觀
7、 風水情況
8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。
9、 其他
五、 物流園區專案大市政配套(都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性)
1、 道路現狀及規劃發展
包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關係(影響)。
2、 供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
3、 汙水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
4、 通訊(有線電視、電話、網路)：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
5、 永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
6、 燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、介面位置。
7、 供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、介面位置。
附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和介面位置，及未來規劃擴容和增加的情況。
六、 物流園區專案規劃控制要點
1、 總佔地面積、代徵地面積、淨用地面積、綠化面積、道路面積
2、 產品建築面積、公建建築面積，公建的內容，並區分經營性和非經營性公建的面積
3、 綜合容積率、產品容積率
4、 建築密度
5、 控高
6、 綠化率
7、 其他
七、 土地價格
土地價格計算的方法，若有代徵地要說明代徵地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。
第二部分：法律及政策性風險分析
一、 合作方式及條件
1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，註冊資本，成立時間、特殊背景等
2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建後分房(面積)、建後分銷售收入、建後分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。
3、 付款進度及與拿地程式的配合
4、 其他合作的主要條件
5、 與合作方式相關的其它法律規定
二、 土地法律性質評估
(一)現狀
1、 土地所有權歸屬
2、 土地使用權歸屬
3、 土地的用途
(二)規劃
1、規劃所有權歸屬
2、規劃使用權歸屬
3、規劃的用途
三、 取得土地使用權程式評估
1、 取得土地使用權的程式
2、 取得土地使用權需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用權所需條件
4、 取得土地使用權的風險及控制(取得土地使用權存在的不確定因素及解決)
四、 土地性質變更的評估(已經是商品房用地可以不寫)
1、 土地性質變更的程式和理由
2、 土地性質變更的政策支援或障礙
3、 土地性質變更需要的工作日
五、 政策性風險評估
城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致專案中斷開發、報批報建流程無法完成、專案開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內產品等。
六、 總體評價
對各項法律手續和程式的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮;部分或全部條款存在的不確定性因素的控制;不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。
第三部分：物流園區專案市場分析
一、 區域產品市場成長狀況
1、 區域產品市場簡述
? 形成時間
? 各檔次產品區域內分佈狀況
? 購買人群變化
2、 區域產品市場各項指標成長狀況(近3-5年)
? 開工量/竣工量
? 銷售量/供需比
? 平均售價
3、 區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢
二、 區域內供應產品特徵
1、 各檔次產品供應狀況
2、 各檔次產品的集合特徵
尤其研究與本案類似檔次物業的特徵
? 平均售價
? 開發規模
? 產品形式
? 平均消化率
? 平均容積率
? 物業在區域內分佈特徵
3、 區域內表現個案狀況
附圖：專案周邊樓盤個案分佈圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。
4、 未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品型別
5、 分析：本案在區域市場內的機會點
6、 結論：
? 區域市場在整體市場的地位及發展態勢
? 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式
? 本案在區域內開發市場潛力
? 本案在開發中的營銷焦點問題
三、 區域市場目標客層研究
1、 各檔次產品目標客層特徵及輻射商圈範圍(建立在本區域參照專案的經驗研究及全市的趨勢特徵上)
2、結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。
四、 目標市場定位及產品定位
1、 市場定位
2、 目標人群特徵/來源區域/行業特點
3、 產品建議
第四部分：物流園區專案規劃設計分析
一、初步規劃設計思路
1、 設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。
2、 主要產品型別。
3、 節能和環保型建築材料選用的考慮。
4、 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。
5、 如果是大型、超大型專案，對營造大社群概念的考慮。
二、規劃設計的可行性分析
1、在既定容積率、淨用地面積、產品面積、配套公建面積、控高、建築密度條件下，製造出的產品是什麼型別和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和WK所追尋的各種檔次高品質產品的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。
2、 容積率變化對產品設計概念、產品型別和特徵的影響。
3、土地本身特徵對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑(小峽谷)、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。
4、周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、汙染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。
5、周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區主要出入口有關)、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網路)、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。
6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況(與是否開通業主班車有關)、商業設施(大型購物中心)、教育現狀、體育娛樂公園等休閒場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和麵積作出判斷。
7、市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品型別和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。
第五部分：物流園區專案開發
一、 土地升值潛力初步評估。
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
二、 立即開發與作為土地儲備優缺點分析
三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時佔當地城市市場和片區市場的佔有率。
四、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場佔有率，銷售計劃實現的可行性分析。
第六部分：物流園區專案投資收益分析
一、 成本預測
說明測算假設和主要運用指標，如產品型別假設，總建築面積，容積率，專案總投資(直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅)等。並參照下面表格列示：
項 目 投資總額(萬元) 單位成本(元/m2)
土地成本
前期工程費
基礎設施費
建安工程費
配套費用
開發間接費
直接建造成本小計
營銷費用
管理費用
總 計
二、 稅務分析
1、 營業稅及附加
2、 所得稅
3、 土地增值稅
上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，專案本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有衝突，以及如何解決，具體的操作的過程是什麼。
三、 經濟效益分析
1、 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等
2、 專案利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：
經濟指標 單位數值(元/m2) 專案總金額(萬元)
銷售收入
直接成本
總投資
毛利率
稅前利潤
稅後利潤
銷售淨利率
投資回報率
3、 專案開發各期的利潤體現
經濟指標 20xx年 ··· 20××年 合 計
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結算面積(m2)
單位利潤(元/m2)
利潤(萬元)
4、 敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。
(1)成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如：
經濟指標 預測成本×90% 預測成本 預測成本×110% 預測成本×120%
總投資
毛利率
稅前利潤
稅後淨利
銷售淨利率
總投資回報率
(2)售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如：
經濟指標 預測售價×90% 預測售價 預測售價×110% 預測售價×120%
營業額
毛利率
稅前利潤
稅後淨利
銷售淨利率
總投資回報率
(3) 容積率變動各項指標的變化
主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5
多高層比
營業額
總投資
毛利率
稅後利潤
稅後淨利率
總投資回報率
四、 專案資金預測
1、 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。
2、 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。
3、 資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。
4、啟動資金及啟動時佔用資金內容、資金佔用峰值、實現現金正流入時間、資金佔用月平均額
第七部分：物流園區專案管理資源配置
五、 機構設定：是否需要成立獨立法人公司(專案公司);主要部門設定。
六、 人力資源需求：啟動專案對個專業(部門)人員的需求，具體人數(重點是專業經理)。
七、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑(調動、招聘、培訓等)。
第八部分：物流園區專案綜合分析與建議
一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。
二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。
三、機會：從市場機會、提高市場佔有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。
四、結論和建議
附件：
1、 有關宗地情況的補充證明資料和法律檔案，如各種政府批文、權證等。
2、 按照WK集團成本核算指導設定科目明細，詳細列示成本測算過程
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