為培養我們對專業的認識，提高實踐動手能力，__大學應用技術學院的___和__老師組織我們部分在校生於9月2日起在4線車經過的各個物業公司實習，___和我分在一組，定於____的__物業公司實習。
__名苑於20__年交付使用，一共有八棟樓，其中有六棟是22層的高層，樓的風格是點式樓每層有六到八戶，有兩部電梯供上下樓使用。為其服務的__物業公司有比較完善的部門系統，辦公樓在G棟辦公室在4樓，工作人員七人，分別為財政類會計，管理類辦公室主任，還有園林、倉庫管理員和3名樓宇管理員;工程部在五樓，分為水電類檢修人員無土木類;六樓是食堂工作人員一人，主要為公司15名人員提供午餐;七樓是經理董事長辦公室;另外在H棟附近有一平房位保安部，室內有完善的監控裝置設施提供對車行道、社群廣場、電梯等處24小時的監控，外設北門、南門、東門三名定點保安和社群內巡邏保安一名。
實習期間我們學習了許多簡單而且實用的技能：
1、整理內務。
適用範圍主要是用於新成立、新接受的物業公司。要求把在工程內平面圖、立面圖、剖面圖、詳圖等，由各個尺寸折成A4大小，並且把角標翻折在外，便於儲存和查詢。
2、進戶。
當新一位業主準備購買本物業公司管理範圍內的房屋時，要求業主、開發商和物業公司三方對房屋一起進行驗收，如發現質量問題記錄下來由開發商進行維修，由於疏忽後來發現的有業主和物業公司共同負責。進戶檢查主要專案有插座、電燈、水管、供氣管道、報警器等，煤氣的供氣方式比較先進是採用插卡式供氣。水錶由物業公司進行統一的安裝，__明苑採用以電帶暖方式供熱，無供熱管道的裝置設施。
3、為業主開卡和給卡上磁。
__明苑採用全封閉式管理，無論是哪個門出入都要刷卡才能通行，於是開卡和為卡上磁就成了，物業管理人員必須要掌握的一門技能。主要步驟分為：1新增新使用者2填寫真實的業主資訊和電話號碼3下載可行程式及業主資訊到卡上(即為卡上磁)。
4、接聽電話。
辦公室主要有兩部電話，但電話響起的時候，就需要工作人員第一時間接起電話“喂，您好，__物業。”接下來業主反映情況，要做出筆錄。及給予合理答覆，並採取合理相應可行性措施。
5、接受記者採訪。
作為一個物業公司的領導任務維護本公司的形象是十分必要的，例如：F棟一部電梯主機板返回上海三菱主廠檢修，導致電梯不能執行。加上新入戶的業主裝修，要佔用電梯運送材料，大大的影響了電梯的使用，於是經業主投訴，三江晚報的記者，來公司採訪，採訪的主要物件是物業公司的胡經理，記者從多方面多角度對公司進行了解，最後才提及業主投訴一事，胡經理也相應的闡述了本公司的請況，介紹了公司的組成，規模及硬體系統，並對該事件做了合理性解釋，並宣告已貼出了通知通告業主。
6、調節糾紛。
業主與物業公司有時會因為一些事情而發生矛盾，這個也是物業公司經常面對的現象，就要求物業管理人員有相應的應對辦法。例如：__明苑機動車行道採取單行道方式，都要從南門進從北門出，有一次一位A棟的業主想從北門運送點材料，可是門衛不同意，於是發生了糾紛，最後找到了保安部門經理，經理耐心的講解了物業公司單行道制度並陳明瞭厲害，說明公司對業主一視同仁的態度，不容許特例。
實習期間我們還深入了業主的家裡。幫助檢修線路，上門收取物業費，整理門牌記錄，整理業主電話通訊單等。
實習結束後，我們在老師的帶領下又總結性的參觀了，山水家園、金港灣兩家__的A級物業公司。認識到了綠化水平對小區整體水平有很重要的作用。另外還參觀了先進的鍋爐供暖裝置。
最後我們充分的認識到了這個行業，要求我們凡事以業主為中心，一切從業主要求出發，樹立“想業主之所想，急業主之所急，做業主之所需”為服務宗旨，不斷學習，不斷創新，與時俱進，為業主提供整潔、美麗、安全、溫馨、舒適的居住環境，為全面建設和諧社會開創物業治理新的里程碑。
在實習過程中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收穫也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。
我所實習的__物業管理有限公司，隸屬於__集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長沙等大中城市均有物業管理的專案。管理面積約300萬平方米，管理專案類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業。__花園是其所管轄的物業管理專案之一。__花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。
回顧實習生活，感觸是很深的，收穫是豐碩的。實習中，我採用了看、問等方式，對__花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的瞭解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步瞭解。
一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。
嚴把員工招聘關。__物業在招聘管理人員須畢業於物業管理專業;招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，並持有《上崗證》;招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。
做好員工的入職、在職培訓工作。__物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性;隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。__物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。
從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法;制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響;建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。
二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。
在實習中，我看到一套由__物業合作自行設計開發的“一站式物業管理資迅系統”物業管理服務軟體。該軟體包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數碼社群”三大體系，是一個利用網路、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
三、推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。
__物業在與業主關係管理方面，在實習中我瞭解到，在20__年__重點開展了“顧客互動年”活動。成立了__俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社群活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動;“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展遊戲活動;十月份，組織小區業主觀看露天電影;十二月份，聖誕節由聖誕老人派發聖誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，建立了互動的顧客關係，營造了濃厚的社群氛圍和良好的居住環境。
短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收穫的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業管理知識的理解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由於時間短暫，感到有一些遺憾。對物業管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。
通過實習，我認識到要做好物業管理工作，既要注重物業管理理論知識的學習，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結合。物業管理作為微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，物業管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作。
通過公司各處的實習，我對各處的物業管理情況有了初步的瞭解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。為以後正常工作的展開奠定了堅實的基矗在實習期間，我深深體會到了海納物業的優勢，以及在日照的影響地位。雖然海納物業僅經過了短短几年的發展，卻取得了如此大的成績，這與海納人辛勤工作勇於創新，敢於挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響海納物業發展的問題，現總結整理如下。
第一，內部管理不規範。首先，海納物業受日照整個物業管理髮展的影響，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程式化、規範化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的的管理。其次，由於物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關係錯綜複雜，需要協調、處理的關係眾多，使得各物業處把大量的精力放在處理各種關係上，包括處理物業處與集團公司之間的關係，物業與行政部門的關係，與有關業主之間的關係。處理好這些關係當然有利與物業管理的發展，但當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理的'健康發展。
第二，責權利不明。責權利不明，是影響企業發展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業處與總公司之間。由於我公司物業管理的特殊性，各處的物業管理，均是由作為開發商的總公司籌備建立的，物業管理人員，大部分是由集團公司從各崗位調配的人員，這就導致了建設與管理不分的局面，無形之中增加了物業管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、裝置設施配備問題，都可以較好的協商解決。但的卻是使物業管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理的服務質量的提高和物業管理企業的健康發展。另一方面，是各物業管理處內部、各崗位之間權責不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，人員富餘，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。
第三，基礎薄弱，正常執行困難。首先由於部分物業開發較早，裝置、設施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業管理僅憑自己的力量難以解決。物業管理與開發商之間，與建設單位之間，與業主之間矛盾重重，物業管理收入微薄，使物業管理收入不抵支出難以正常執行，企業舉步維艱。這就使得物業管理難以改進裝置，改善服務，導致了服務水平低，業主投訴率居高不下，對服務不滿意，進而導致部分業主拒交物業管理費。這樣就使得物業管理陷入了惡性迴圈之中。
第四，缺乏專業的管理人員。由於企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業管理，儘管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識。並且由於觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了，服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。
這些問題，影響著海納物業的發展，為改善我公司的物業管理狀況，樹立公司物業管理品牌，不妨採取以下措施，以促進企業快速、健康發展。
在學院領導極其恩施富源物業管理公司的協助下我們期待以久的實訓如期進行。上午在富源物業三樓會議室舉行歡迎儀式，那一刻從我們的臉上看出，富源物業是同學們實習的最佳場地。他們公司跟我們一樣都是經過周密的安排和高度重視，做的是那樣的讓人滿意無缺。
貴公司經濟學教授袁玉鳴說：恩施富源物業管理有限責任公司於__年3月正式登記註冊成立，註冊資本金100萬元，物業管理企業資質等級三級。公司下設經理室、辦公室、財務室、工程部、環境部、保安部。現有員工120人，其中：管理人員22人，專業技術人員26人。管理物業面積43萬平方米，房屋33棟，住戶700戶，行政辦公樓宇4棟，星級賓館1座，水泵房4座、鍋爐房6座，總建築面積16萬平方米，綠化面積26萬平方米。
公司在恩施州(市)房產局的指導下，在州電力總公司及其直屬單位的`高度重視和大力支援下，經過不斷的探索和總結，積累了豐富的物業管理服務經驗，培養和鍛鍊了一大批物業管理專業人才，物業管理服務工作取得了可喜的成績，得到了州電力總公司及其各直屬單位和州(市)房產管理主管部門的充分肯定，贏得了社會各界的高度評價。
所管理的物業小區在__年被評為“湖北省第一批園林式住宅小區”，__年被州人民政府評為州級綠化模範單位;__年被湖北省電力公司評為20__年度保衛工作先進集體;在__年11月參加全國行政企事業單位後勤管理研討會，我公司物業管理模式及經驗做了典型交流，受到了與會專家和學者的充分肯定;__年被湖北省消費者委員會評為__年度“3。15誠信維權單位”。
恩施富源物業管理有限責任公司是目前恩施州物業管理企業中，物業管理範圍最寬，面積最大，基礎最好，起點最高、綜合實力最強物業管理企業。
恩施富源物業公司的服務要嚴格按照以人為本是我們服務的核心，和諧發展以心換心是我們一貫的宗旨，求真務實、精益求精是我們永遠的追求，誠信服務是富源物業走向社會化、專業化和經營化必備的行業素質。上午這一課主要有兩個目的：其一讓大家對富源物業公司機構設定、企業文化建設、公司運作模式以及企業從業人員素質有個瞭解;第二讓大家適應環境，緩衝一下。這麼周密的安排恩施只有富源能做到，細節體現了富源物業公司領導幫子建設不一般，從上到下無不井井有條。
把會議室給我們當床睡呀真正做到了以人為本、以心換心來構建社會主義和諧社會呀。把我們當作員工看啦上下班實行簽到制時時刻刻為我們安全著想，從公司上層到公司員工每天對我們都進行考核問我們學到了什麼還有那些沒有搞清楚不厭其煩。
這一個禮拜來，我從富源物業公司管理實際出發結合書本知識大體對物業管理有了一個能讓自己比較滿意的感性認識，從客戶服務《視窗服務、大廳接待及會務服務需要注意的相關細節》;工程維修《鍋爐房及其設施裝置、給水房、房屋排水系統、地下水箱、電梯房、配電房進行參觀》;安全防衛《小區巡邏、門崗、車輛管理、閉路電視監控、消防系統》和物業環境管理《小區保潔、園林綠化》都有了一定了解。只是時間太短有好多東西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我們已經產生了感情不捨離去，我們走的那一天同學們都感覺好慚愧沒有給富源物業公司留下點什麼、做點讓人難忘的事好像都沒有，在這裡只能說謝謝為我們安排實習的每一位師傅了。
實訓後我對物業管理的認識：物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關係領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔某些社會功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。規範物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規範化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝著健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。
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