x年車間全年檢修專案共計266項，其中大修專案2項，完成項265項，炭黑油槽更新1項由於生產原因未完，完成率99.7%，保證了車間裝置的正常執行，確保了車間滿負荷、安全生產，現將x年裝置管理工作情況總結如下：
一、主要檢修工作
1、完成了特種裝置1#、2#天車的維護保養工作：主要更換了提升、抓繩鋼絲繩;更換受電器及支架總成更換，對滑線及滑線吊架進行檢查、更換;天車軌道螺栓緊固;包閘液壓缸更換，並對天車全部安裝了超重顯示器。
2、完成了1#、2#、3#、4#離心機的維護保養;1#超級離心機的解體檢查，清理分液盤及出口管線，更換o形圈;完成了2#離心機測速探頭更換;完成了3#超級離心機的大修，主要對3#離心機解體檢查清洗：轉豉、螺旋、進料裝置、齒輪箱、軸承座、拆卸皮帶輪、連線法蘭、軸承、o型圈、層疊環、密封環等零部件並更換易損件;檢測：轉鼓、螺旋、軸承座、轉鼓端蓋、轉豉錐體連線軸、螺旋小端連線軸、螺旋大端軸承壓蓋、潤滑系統、測速系統、振動保護、油位連鎖、溫度監測系統;螺旋、轉豉作動平衡測試。
3、完成了產品原料庫區的日常檢修、維護保養、查漏消漏等工作;完成了部分炭黑油管線、輕油管線、濃酸管線消漏及更換工作;完成了築路油槽槽頂補焊、保溫工作;完成了濃鹼槽消漏、試漏及保溫工作。濃鹼槽由於長期停車，濃鹼液麵長期固定於3000mm位置，造成介面腐蝕，在這一高度，2次出現滲漏現象，經充分調查與討論，使用可賽新膠進行貼上、消漏;同時對濃鹼輸送管線進行更換。
4、完成ⅰ系、ⅱ系、ⅲ系檢修，主要檢修內容有：煙氣管線消漏，更換部分閃蒸油管線;瀝青閥門清理、更換填料;ⅰ系1#反應釜更換實軸、空心軸、減速機以及筒體挖補，格子磚修復;ⅰ系2#反應釜減速機檢修、空心軸更換;ⅰ系3#反應釜減速機小修;ⅱ系1#反應釜筒體挖補，格子磚修復;ⅲ系1#反應釜更換實軸與漿杆。
5、針對ⅰ系1#反應釜、ⅱ系1#反應釜筒體的實際情況，對其它反應釜進行測厚，對ⅰ系、ⅱ系、ⅲ系格子磚進行全部更換。
6、結合系統停車情況，對改質ⅰ系、ⅱ系、ⅲ系釜頂煙氣管線進行了全部更換，解決了由於煙氣管線腐蝕嚴重，頻繁洩漏的問題。
7、完成了改質ⅰ系、ⅱ系、ⅲ系閃蒸油冷卻器蛇管更換工作，解決了冷卻器蛇管由於長期受閃蒸油的腐蝕，造成蛇管整體減薄，多處出現漏點的問題，延長了改質瀝青的執行時間，提高了改質瀝青的質量;
8、完成了改質ⅰ系、ⅱ系鏈板機的大修，瀝青冷卻平板輸送機支架腐蝕嚴重，鏈板單元磨損嚴重直接導致鏈板機執行不平穩，鏈板張力過大等問題。保證瀝青冷卻平板輸送機滿足生產需要，減少故障，降低今後的維修費用。
9、完成了改質ⅰ系、ⅱ系、ⅲ系液體放料吸風罩更換工作;
10、完成了原料、產品庫區及改質瀝青現場地面灌縫以及排水渠裂縫、下沉處理，地面裂縫、下沉處理;對酸鹼卸車地下槽耐酸磚進行重新鋪設。
11、全年完成修舊利廢20項，為公司節約資金42480元。
二、技改專案
1、完成了產品、原料庫區冷凝液輸送泵的改造工作，徹底解決了原冷凝液泵易堵塞，機封、軸套易損壞等問題，也間接解決了冷凝液貯槽由於壓力高而導致安全閥易起跳的問題，建議各車間採納該方案，對冷凝液泵進行改造。
2、完成了改質瀝青高置槽伴熱銅管改造工作。改質瀝青高置槽原伴熱為φ10銅管，在開始放料時操作工需對高置槽放料口進行加熱，極易造成伴熱銅管老化破裂。通過製作安裝無縫鋼管伴熱管，徹底解決了伴熱管洩漏的問題。
3、完成了4#、5#、6#焦油迴圈泵潤滑管改造工作。原焦油迴圈泵自潤滑管為φ6管，由於焦油中含渣較多，極易造成潤滑管堵塞，若巡檢發現不及時，很容易造成機封損環。通過將自潤滑管加粗，改為φ10潤滑管，潤滑效果明顯改變，原每2月需更換機封1套，自改造後至今3個月未進行檢修，改造效果明顯。
三、主要改造工作
1、完成了酚水管線改造工作。目前焦油加工廠酚水達到6~7噸每小時，時達到10噸每小時，造成酚水處理品裝置超負荷動行。經過改造，將部分酚水送往三回收處理，減輕了一回收酚水處理的壓力，解決了焦油加工廠的酚水輸送的壓力，保證了焦油加工廠的滿負荷執行。
2、完成了洗油管線的改造工作，解決了洗油管線冬季吹掃不徹底，導致管線堵塞的問題。
3、完成了原料庫區取樣點的改造工作，解決了操作工取樣難的問題。
4、對瀝青分中溫平臺改造，解決了操作工日常操作倒閥門困難的難題。
四、管理工作
1、完成了車間所有靜止裝置、傳動裝置維護檢修技術規程的編制與修訂工作，為裝置檢修制定了檢修程式和驗收標準;
2、完成了裝置圖紙、技術資料、竣工資料的整理、彙總工作;
3、對改質ⅱ系裝置裝置、管線、爬梯、平臺除鏽、防腐，完成了ⅱ系標準化崗位環境友好單位的建立工作並通過了標準化驗收，且繼續對改質ⅱ系裝置標準化建立效果進行維持、提高;
4、根據公司要求，完成了車間各崗位人員手指口述方案的編制及演練工作，通過手指口述活動，嚴格、規範了操作工的交接班，指導了技術人員現場巡檢的內容及要求;
5、按照制特種裝置專項整治方案，對1#、2#橋式抓鬥起重機、電氣裝置、設施進行周檢查、整改、歸檔。
6、加強裝置管理工作的檢查和考核力度，重點從以下幾個方面開展了工作：⑴加強“三檢”工作執行情況的檢查，對發現的問題按責任分工，責任到人;⑵加強裝置的潤滑管理工作，緊抓油品櫃的管理並及時更換潤滑油;⑶加強對定置管理的檢查力度;⑷加強現場漏點管理，發現漏點必須及時消漏，不能消除的漏點按規定掛紅黃牌。
7、對裝置臺賬檔案進行完善。
8、對庫房物資進行整理，做到帳物相符，並著手建立標準化庫房。
五、存在問題：
1、對改質瀝青暴露的問題：閃蒸油管線腐蝕嚴重，高置槽煙氣系統堵塞，反應釜筒體變形、減薄，高置槽底部裂縫等問題，採取針對性的預防措施及處理措施，延長裝置的使用壽命，並對發現的問題及時處理;
2、對超級離心機知識瞭解不夠，急需強化培訓，對裝置表現出的故障不能及時說出原因，不能針對性的處理問題。
3、操作工在倒停車方面，不按規定操作，需加強培訓。
4、改質瀝青西庫下沉，急需處理。
5、裝置常用備件庫存量及用量認識不夠，應加強實踐學習。
六、20__年工作計劃：
結合x年機動管理工作計劃及公司的形勢，20x年從以下幾個方面著手，做好機動管理工作：
(一)強化日常維護與檢修，確保裝置安全、穩定、長週期執行。
1、針對現場檢查發現的問題和缺陷，做好維護和檢修工作，採取針對性的預防措施及處理措施，延長裝置的使用壽命，並對發現的問題及時處理;
2、組織好20x年的天車檢驗及安全閥校驗工作;
3、完成1#超級離心機的大修及改質ⅲ系鏈板機的大修工作;
4、做好防洪防汛工作;
5、做好修舊利廢工作;
(二)細化裝置基礎管理和裝置維護管理工作
1、加強裝置維護管理工作，降低維修費用;
2、按照所制定的裝置巡檢制度，強化裝置的“三檢”管理：⑴加強“三檢”工作執行情況的檢查，對發現的問題按責任分工，責任到人;⑵加強裝置的潤滑管理;⑶結合公司的有關規定，對長週期執行考核的裝置進一步強化管理和考核。
3、做好庫房標準化管理工作，加強物資成本管理。
4、做好現場標準化的保持工作。
20xx年，在*公司和*公司(甲方)的正確領導下，我處認真對照年初簽定的目標責任書，結合小區實際，紮實工作，勤奮敬業，協調各方，周到服務，完成了年度各項工作和既定目標，具體情況
一、自身建設質量提高
一年來，我處強化了內部管理，從基本制度建設、員工隊伍建設和服務質量建設入手，從嚴要求，正規管理，在提高自身建設質量上狠下功夫。
(一)規範行為。管理處員工統一著裝、掛牌上崗;對業主、客戶服務按公司規程操作;員工按時上下班，請銷假需經管理處領導批准，出勤率達10，管理處現形象識別系統符合公司要求。管理處每兩週召開一次例會，在員工彙報工作的基礎上，小結講評前一階段完成任務的情況，同時佈置新的工作，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責、工作標準、工作規程;由公司管理部和管理處主任對員工每月的考核完成率達10。
(二)規範秩序。管理處的崗位職責上牆，辦公區域整潔，各項工作日誌、檔案記錄清楚，內容完整。有完善的會議記錄，會議中佈置的工作完成率10。建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類資料、圖紙等各類檔案分類歸檔完整，有檢索目錄，檔案貫徹率達10。同時，管理處初步實施了計算機化管理，各種聯絡函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時調閱。
(三)規範服務。管理處牢固樹立服務理念，員工各負其責、各盡其能，按公司規定進行各項管理服務工作，公司對我處考核每月都有評定，考核到個人，並對我處管理質量有較高評價。小區設定了服務中心和24小時服務接待電話。業主(住戶)的服務需求、建議、諮詢、質疑和投訴等處理及時;業主有效投訴處理率10，業主(住戶)服務需求回訪率達9以上。
同時，我處積極協調與工程部、售樓部、業主的關係;並從公司利益出發，處理各項事務。管理處有明確的改善管理服務質量的實施方案和階段(月、季度、年)工作計劃;工作計劃完成率9以上，不合格服務整改合格率10。中秋節我處和開發商一同成功的舉辦了業主、客戶聯誼會，促進了物業與開發商、業主的友誼。在業主入住率較低的情況下，暫未開展其他社群文化活動，以降低成本。
二、房屋管理深入細緻
一年來，管理處嚴格按照公司的要求，依據三方協議，深入細緻地對小區房屋實施經常化、制度化、規範化的管理。
(一)交房工作有條不紊。管理處完成了10月底一期5聯排業主的交房工作。我們積極和*公司協調，籌備交房事宜，佈置交房現場，周到服務，耐心解釋業主有關物業方面有問題;積極促成三方簽訂業主臨時公約、前期物業管理服務協議;對業主驗房時提出及發現的房屋質量問題進行妥善整改維修。
(二)房屋驗收認真細緻。管理處從開發商信譽和物業管理程式出發，與開發商共同組建房屋維修整改小組，我們主要負責現場整改工作，對一期房屋的整改維修部位、維修過程、維修質量實施全程管理。為了進一步完善小區一期85棟別墅及3棟公寓樓的維修檔案。雨後我們對房屋滲水的部位進行文字記栽及照像處理，並分析滲漏的原因，並將資料上報發商。同時配合開發商、施工隊、監理公司等各部門抓好一期房屋的整改的協調工作。至年底，整改維修外牆滲水、屋面滲漏、窗臺滲水工作基本完成，完好率達9以上。管理處本著對業主負責的態度，對照已交房《業主房屋驗收表》陸續對已交房屋進行全面檢查，統計房屋滲水等需維修整改的問題，及時報給工程部及時解決。
(三)管理維護及時到位。管理處安排管理員及保安人員每天對小區進行巡檢維護，確保房屋外觀整齊，外牆及梯間牆面基本無汙跡，公寓樓樓道在業主入住率很低的情況下，管理處安排保潔人員每月進行二次清掃保潔，以保證梯間衛生，公共區域無亂貼、亂塗、亂畫現象。對正在裝修的房屋，我們嚴格按房屋裝修規定，督促業主和住戶按規定進行裝修，使裝修協議、裝修申請表、裝修登記證齊全，杜絕違章情況的發生。我們嚴格日常巡查記錄完整，對違反規劃私自亂搭亂建及擅自改變房屋用途現象、破壞房屋安全情況及時勸阻、報告，並有相關記錄。對小區已裝修業主發生房屋滲漏的，管理處積極聯絡施工單位，針對業主向物業反映的問題落實維修。同時，積極上門與業主溝通、協調，就業主對維修的要求及思想動態反饋給開發商現場負責人，達成與業主的意見統一。另外，我們加強了對施工方的現場管理，及小部分工程量的核算及施工方案的檢查監督、現場人員施工安全的管理等，施工隊進行維修時，保安人員主動要求施工人員在維修完工後關好門窗，清理完現場後方可離場，規範了維修現場的管理。
(四)日常設施養護良好。今年以來，我處堅持定期對小區日常設施、裝置進行保養維護，使其完好正常。對小區路燈進行了全面檢修;對供水系統進行了防凍處理，保障了裝置正常執行。對小區標誌性建築進行了檢查，發現部分標誌物上的字缺損等情況，這些情況直接影響小區形象，及時報告*公司有關領導，及時進行了修繕。
三、綠化保潔全面徹底
我處注重小區的綠化與保潔工作，保證小區常年草綠樹壯衛生整潔。全年，綠化面積8x畝，維護樹木120棵，消毒除害1x次。
(一)提高了小區綠化水平。綠化人員堅持經常對小區的草坪進行雜草清除、打藥、施工等工作。由於小區環藝公園草質不是很好，綠化人員將主要精力投入到拔草上，每月對草坪進行修剪，確保草坪整潔美觀無明顯雜草，重點對中心廣場的8顆景觀樹進行鬆土澆水養護，根據季節、氣候的變化適時對草坪進行澆水，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗、澆水和病蟲害防治，保證區內的綠化養護質量。樹木修剪期，安排專業人員對樹木進行了修剪、造型，目前樹木長勢良好。對一期二階段綠化，因在施工方養護期內，我處對業主提出的綠化方面問題及時向工程部反映，或直接向綠化公司負責人反映，及時處理業主提出的問題。我處近期準備再次清除雜草，將雜草消滅在萌芽時期;對樹木進行刷白、防凍處理。
(二)保持小區衛生整潔。每天我處有保潔管理員對小區的保潔質量進行督促，對發現的問題及時處理，以保證小區的環境衛生。堅持每天按照保潔操作程式檢查保潔人員工作的具體落實情況，發現問題及時整改。每星期對三泉(疊泉、湧泉、噴泉)進行清洗和維護，對4棟樣板房和85棟別墅的蜘蛛網每月清掃，各個島嶼安排一名保潔人員進行保潔，主要負責島嶼的路面衛生、草坪上的雜物、樹上的蜘蛛網、別墅內的清潔、公寓樓走道的清掃，對內河和沿河的飄浮物由專人每天進行清除，生活垃圾由專人負責清運到區外大集城管指定的存放點，裝修垃圾實行袋裝存放在指定的位置由專車進行清運。針對小區的蚊蟲較多，每隔一星期對小區內各部門及生活場所進行進行打藥除蟲，針對冬季售樓部和小區沿湖別墅大量爬蟲棲落在屋沿下，組織保潔班將重點工作放在打藥除蟲上，並派專人負責。區內的道路、休閒椅、指示牌、兒童遊樂場、島門等每天進行清掃、擦拭。
四、安全保衛紮實周到
*小區地處遠郊且靠近自然村灣，治安相對複雜，我處把小區的安全保衛工作作為“樹形象、保安全”的大事來抓。全年，小區安全無事，保安精神面貌良好，贏得了較好的聲譽。
(一)履行防衛職責。*小區保安中隊2保安隊員，嚴格按照公司制定的住宅區守衛護衛制度，履行防衛職責。我處根據實際情況，將中隊分成兩個值勤班一個備勤班，每個班由一個班長負責，對小區的主入口、島嶼、休閒區、工地入口均實行24小時值守，對視窗地帶如：售樓部、門崗、中心廣場精心挑選業務熟練的隊員在此值勤，各值勤點用專用的通訊對講機與班長互聯確保資訊暢通，發現突發事件值勤備勤隊員均能及時趕到現場，進行前期處置。制定保安外出請假制度、保安班長糾察制度、巡邏隊員值勤登記制度、車輛進出登記管理制度、小區業主物品搬遷制度、小區來人來訪登記制度，由於管理制度的健全和認真的貫徹執行，使管理責任造成的責任事故為零。
(二)強化保安訓練。我處按照用什麼、學什麼、練什麼的原則，堅持每天傍晚利用隊員的休息時間對備勤隊員進行軍事科目演練及理論知識的學習和培訓。制定小區治安突發事件的緊急處理程式和消防應急緊急處理程式的演練方案。根據治安管理條例和消防管理條例，每月對隊員進行不少於一次實戰演練，提高實際指揮演練水平。
(三)完成任務出色。由於我隊隊員通過各種專業理論的培訓，使隊員在*公司組織的各種活動中都能出色完成各項治安保衛工作，受到公司領導的好評。駐地一方保一方平安，與*派出所、*社群警務室的社群民警密切聯絡配合，警保聯勤制度在我區得到有效實施。我處隊員主動參與維護建築工地的治安防範工作，確保*公司工程�咳嗽痺諳殖〉陌踩R荒昀矗釉倍啻沃浦沽送飫慈嗽痺諛諍秤恪⒊盜菊佳共萜骸⑺媧Ψ獎愫桶踩鶼盞取�
五、財務收費款實賬明
我處嚴格執行公司財務制度，按照有關協議收取服務費，合理控制消費性開支，節約經營成本。20xx年收取服務費共計*元。
(一)賬目管理詳實清晰。我處根據財務的分類規則，對於每一筆進出賬，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認真核對發票、賬單，搞好票據管理。按照財務制度，我處細化當月收支情況，定期編制財務報表，按公司的要求搞好每月例行對賬。從全年的情況看，與財務部銜接流暢，沒有出現漏報、錯報的現象。
(二)收費管理及時無誤。我處結合*小區的實際，遵循服務費協議收繳辦法，認真搞好區分，按照*公司、業主和我方協定的服務費，協調關係，微笑服務，定期予以收繳、催收，20xx年全年的服務費已全額到賬。同時，協助*公司及時收繳施工單位的水電費。
(三)合理控制開支。合理控制開支是實現盈利的重要環節，我處堅持從公司的利益出發，積極為公司當家理財。特別在經常性開支方面，控制好消費性開支，想方設法管理好食堂，處理好成本與伙食的關係，嚴格把好採購關、消耗關和監督關，防止鋪張浪費。
六、下步需要改進和解決的問題
一是小區設施裝置較多，但工程部至今未向我處移交各類工程圖紙、說明書、質量保證書等;也有部分裝置達不到執行要求，甚至有的裝置沒有配備齊全;更沒有向我處正式進行設施裝置移交，且大部分設施裝置仍在保修期內，仍需工程部協調處理。
二是大量房屋存在不同程度的滲漏水情況得不到及時解決，裝修的業主有為別墅、公寓樓，均有滲漏情況，工程部已安排施工人員維修，但滲水問題一直沒能得到徹底解決，對業主的影響較大，且維修施工工藝不能達到解決滲漏水要求。此事，我處正積極聯絡甲方工程部儘快解決，以免影響管理費收取。
三是小區內的標識系統仍不完善，如：停車牌、限速牌、草坪警示牌等，這個問題我處多次有聯絡函發給甲方公司但至今未解決。
在公司領導的帶動下，在全體成員的幫助下，我緊緊圍繞成品物資倉儲工作，充分發揮崗位職能，不斷改進工作方法，提高工作效率，較好地完成了各項工作任務，現就自己的一年工作作簡要總結。
(一)抓學習，不斷提高自身素質。
1、加強思想政治學習及專業知識學，提高政治素質。主要學習公司相關精神，物資管理、計算機操作、工商管理等知識，以求不斷提高自身素。
(二)強化工作職能，搞好成品管理。
1、我主要負責砂狀、鋁法、粒狀成品管理，在工作中能夠嚴格要求自己，保證入庫、出庫、領料的資料準確。
2、當班期間，認真協調入庫及準確及時入庫。
3、物資發放，能認真執行物資發放規定，敢於堅持原則不徇私情，保證成品發貨的準確性。
4、報表製作，四點班除了提高發貨效率外，還要認真收集資料，合理編制，以自己最大能力為領導們提供極盡可能準確的資料。
5、做好倉庫管理工作，儘可能將庫內打併整潔，及時除理爛袋，根據情況整理庫房，並積極向5S管理靠近。
三、存在問題及明年工作計劃
辭舊迎新，在總結本年工作的同時，針對自己工作中存在的性格急躁，不善講究工作方式等問題也要端正態度、努力克服。我對明年工作也提出了初步設想，一是繼續加強理論學習，牢固樹立“服務是第一位”的觀念，二是繼續加強業務學習，積極爭取參加各類培訓班，做業務上的行家能手，提高工作效率，使工作再上新臺階;三是賬目方面，我要努力學好計算機為以後的企業資源規劃(ERP)等網路管理做好充分準備。
面對領導及同事的期許，我滿懷信心，相信在成品組在師玉平主任的領導和同志的幫助的下，我一定能把工作做得更好，名副其實地成為一名永不落伍的成品保管員。
現在的成品管理還存在一下問題：
1、勞務隊管理還需進一步加強，其人員的不確定性，工作模式的粗放化，為成品質量及發貨效率都帶來了極為滯後的不利因素。
2、市場資訊收集不夠詳細。比如矽法發貨，在無法控制其不合格品產生的情況下，應提供一定的客戶要求資訊，以便合理存放。
3、相關部門對質量意識還不夠強，甚至有妥協的味道。不合格品怎能熟視無睹，還沒有一套合理的相關制度，僅限於簡單的不合格申請，萬萬不能。
4、外購料管理力度不夠。到現在為止，還沒有一套接受的品質指標，什麼指標該接收，什麼指標不該接收，做不到一目瞭然，為使用及退庫帶來了一定的隱患，也希望不要為外購料加上太多的朦朧意味。
希望以上問題能夠引起相關注意，困難是絆腳石，更是前進的基石，在努力發揚優點的同時，更應該學會改進不足，知恥而後勇，相信在大家的共同努力下，成品管理一定會再嶄新姿。
200x年，我處在公司領導及各部門的支援與幫助、同事的齊心協力的奮鬥下，按照公司的要求、部署，較好地完成了部門的職能工作。通過一年來的學習與工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了較大的改變，現將___管理處一年來的工作情況總結如下：
一、管理處的日常管理工作
自公司進行“三定”和分管理處，形成各施其職，各負其責後，對我處來說是一個全新的工作領域。___管理處是公司住宅小區物業服務形象的一個重要視窗部門，是總經理室領導下的一個日常維護、管理、服務機構，推動各項工作朝著公司既定目標前進的一保障部門。
管理處的工作主要有日常投訴處理、收費租賃、基礎設施裝置維修維護、環境衛生、綠化養護、水電維護、安全保衛。有文稿處理、檔案管理、文稿報批轉、會議安排、學習培訓、上級部門檢查及外來單位參觀、指導的迎來送往等。面對繁雜瑣碎的大量事務性工作，強化工作意識，注意加快工作節奏，提高工作效率，冷靜辦理各項事務，力求周全、準確、適度，避免疏漏和差錯，至今基本做到了事事有著落。
二、日常投訴處理維護工作
1、處理投訴方面。全年共接待處理投訴1432起，已處理完成1420起，正在處理12起，處理率達99%。其中水電投訴報修647起，房屋維修491起，防盜門及單元門報修130起，投訴164起。
全年投訴主要集中在1、2、10、16樓頂層住戶房屋漏水，2、7樓業主對3#樓工地施工噪音擾民的投訴，14樓業主對酒店客房晚上的麻將和屋面沒有屋頂花園的投訴。16、17樓業主對酒店的油煙、噪音，18樓對幼兒園噪音、廚房的油煙投訴。其中大多已處理好，但18樓的業主反映幼兒園的油煙、噪音依然存在，經過與幼兒園負責人協調後，將廚房改移位後，已得到明顯的改善。
2、收費工作工作。全年收費工作完成得較好，除了小部分業主有原因拒交費用以及空置物業外，應收的各項費用都已收回。租賃工作也按質按量地完成，能最大限度地利用資源，儘量盤活資金，為公司創收。
3、日常維護。今年按照公司年初公司制定的工作計劃，順利地完成等基礎裝置設施的維護保養和環境衛生、綠化養護工作。
4、環境衛生。在維護園林綠化、清潔衛生方面，不斷地完善、改變管理方法，儘量地做到園林綠化完好、清潔衛生整潔，全年轄區內未出現綠化蟲害、花草樹木未出現死亡和疫情現象，給轄區住戶營造了一個舒適、溫馨的家園。～年，我處為公司獲得了鶴城區愛衛先進單位稱號。
5、水電維護。主要對轄區內的等35棟房屋的水電維護及日常管理工作;全年水電月平均損耗率分別在2.2---2.8%，嚴格控制在允許範圍內;轄區的4個配電房，5臺電梯，兩臺高層加壓泵及消防一體的配套設施運作正常，無安全事故發生。
6、裝修管理。按照年初的工作部署和計劃，今年裝修管理工作已逐步進入正規軌道，實施了公司統一編制新的裝修服務協議及管理規定，合理的堵住以前未完善的裝修管理漏洞，並實行每日必須到裝修戶現場巡視登記制，做到發現問題及時及時處理，違規裝修現象已明顯減少、下降，未出現因違規而引起的安全事故和大的投訴。
7、安全管理。今年安全工作總體較好，轄區未發生消防、搶劫事故。但在下半年___發生一起小轎車被盜事件，所幸已得到破案，追回被盜車輛。故在安全工作方面不得有半點疏忽、麻痺和僥倖思想，應在對外來人員、車輛的出入管理多下功夫，避免類似或更為嚴重的事故發生。
三、加強學習，提高業務水平
由於感到本部門的擔子分量，而處室部分員工的學識、能力和閱歷與各任職有一定的距離，所以總不敢掉以輕心，要求各員工加強在專業知識方面，多向書本學習、向周圍的領導學習，向同事學習，這樣下來明顯感覺到今年有了一定的進步。
經過大家的不斷學習、不斷積累經驗、知識，均已具備了一定的工作基礎，各自能夠地處理日常工作中出現的各類問題，在組織管理能力、綜合分析能力、協調辦事能力和文字言語表達能力等方面，經過一年的鍛鍊都有了較大的提高，保證了各崗位各項工作的正常執行，能夠以正確的態度對待各項工作任務，熱愛本職工作，認真努力貫徹到實際工作中去。積極提高自身各項業務素質，爭取工作的主動性，具備較強的專業心，責任心，努力提高工作效率和工作質量。
四、存在的問題和今後努力方向
一年來，我處員工能愛崗敬業、創造性地開展工作，取得了一些成績，但也存在一些問題和不足，主要表現在：第一，管理處多數員工非物業專業人員，許多工作都是邊幹邊摸索，以致有時工作起來不能遊刃有餘，工作效率有待進一步提高;第二，有些工作還不夠過細，一些工作協調不是十分到位;第三，相關的專業理論水平還不太適應公司工作的要求。
第四車輛不斷增多，小區路面都停滿了車輛，給行人、車輛通行存在很大的安全隱患，主要是中心地下停車場滲漏水嚴重，共有125個車位，其中有53個車位漏水，故車主不願將車停放進去;第五，大本營、新興苑、翠竹苑水電虧損嚴重，主要原因是管線表老化、鏽蝕、日常盤查、巡視管理不嚴謹，造成偷、漏、跑、冒、滴現象嚴重。
第六，現階段，我處所轄物業基礎裝置設施已有很多快過保質保修期，所發生的費用現均為物業、房產、工程公司所承擔;第七，目前，我處所轄的物業管理成本較高，存在虧損，主要是物業規模小，投入人力、物力相對較大。此類物業也是公司面臨的一個效益增長在的障礙，不利於公司發展。
在新的一年裡，應把提高物業專業管理、服務知識、工作水平作為培訓、學習重點，為公司發展壯大，貢獻應該貢獻的力量。應努力做到：第一，加強學習，拓寬知識面。努力學習物業專業知識和相關法律常識。加強對物業發展脈絡、走向的瞭解，加強周圍環境、同行業發展的瞭解、學習，要對公司的統籌規劃、當前情況做到心中有數;第二，注重本部門的工作作風建設，加強管理，團結一致，勤奮工作，形成良好的部門工作氛圍。
不斷改進處室對業主、其他部門的服務水平及支援、配合能力;第三，與房產、超市銜接中心地下停車場漏水維修，7樓地下停車層啟用和牡丹苑架空層超市配送中心遷移，合理利用起來，把停放在小區道路上的車輛規範停放入車庫位，改善小區車輛停放秩序混亂局面。
第四，加強對轄區內的水電日常盤查、巡視，建立一個長效管理機制，從源頭上堵住偷、漏、跑、冒、滴現狀，儘量將水電虧損降到最低限度;第五，為改變物業、房產、工程公司無止境承擔轄區基礎裝置設施維修費用狀況，必須啟用房屋維護資金，而我司目前所接受的物業大多屬前期物業管理，要順利地啟用維護資金，故急需成立業主委員會，好與業主委員會重商物業管理合同續簽和動用維修資金事宜。
第六，在小規模物業小區，儘快成立業主委員會，與業主委員會協商調整提高物業服務費或者由業主實行自治管理，使業主、物業管理企業均受益，避免我司長期虧損。
新的一年，我處全體同仁將以飽滿的熱情，服務好業主，維護好公司利益，積極為業主提供優質的服務，為公司創造更高價值，力爭取得更大、更優異的工作成績。
為貫徹落實總公司“以質求信、業主至上、遵守法規，持續改進”的總體方針，以“抓質量水平提升，促發展方式轉變”為主題，以提高“工作質量、產品質量、服務質量”為重點，全興公司於20xx年全面開展了質量管理工作，從抓基礎管理入手，強化質量意識，加強員工技能培訓，提高員工整體素質，從而促進公司整體質量管理水平全面提高。
一.深入開展質量管理體系建設工作
1、質量管理體系檔案完善
今年體系檔案換版，藉著換版，將修改程式檔案同規範公司內部分工作流程、明確部門職責劃分結合在一起。使得質量體系更加貼近公司生產實際，為提高公司的質量管理和產品質量起到更大的做用。修改的檔案有：質量手冊、17個程式檔案、4個作業指導書、11個質量檢驗表。
2、質量管理體系稽核活動
20xx年9月份進行20xx年度內部質量稽核及外審前的管理評審，20xx年10月份迎接外審組對我公司進行質量管理體系複評審。內審組在管理者代表的組織下對各部門、生產現場進行了稽核，不合格專案填寫了內審不符合報告單。組織了各有關責任部門針對不合格項進行了分析、研究，並進行了相應的整改工作，按期確認和驗證各部門的整改結果。
管理評審認為公司自去年的評審以來，在今年年初推行新版質量檢驗表格，加強了質量管理，為質量體系的執行和改進奠定了基礎。經過這幾個月的體系執行，進一步證明了建立的質量體系是可持續的，有效和充分的。方針符合公司製劑和市場發展方向要求，目標、指標及管理方案得到有效控制和實施，均達到公司20xx年度產品質量目標值。結論是公司質量體系執行是持續有效的，取得了一定的績效。
平時體系員隨機對各個部門進行質量體系相關記錄抽查，對填寫不規範、記錄缺失的，下發不合格通知，並督促改正。領導組進行季度工作考核。
在日常管理工作中通過培訓以使理解和掌握質量管理體系，通過考核和檢查以使按質量管理體系執行，通過內部稽核、管理評審、外部稽核檢驗執行效果。
二.開展質量管理活動——“質量月”活動
為了提高產品質量，提高員工的工作質量和積極性，提高部門人員責任心，相應總公司的活動，20xx年9月，我們繼續開展了以“抓質量水平提升，促發展方式轉變”為主題的“質量月”活動。利用張貼標語，板報，知識競賽等各種方式加大力度宣傳“質量月”活動，普及質量知識，以提高員工的質量意識，營造產品質量零缺陷的良好氛圍，並及時報道活動中的典型事例。車間的質量水平取得了顯著的成效，產品合格率較前期有了大幅度的提升。加工過程工序交檢一次合格率99%，成品一次檢驗合格率達到98%，產品最終出廠不合格率為零。
三.強化車間、班組管理和現場管理。
結合公司各個生產環節，完善專業管理與基礎管理，為配合程式檔案的有效執行，制定了更詳細具體的作業指導書、檢驗指導書、工藝說明書等;為了真實記載質量活動的開展情況，制定了11份記錄表格，用記錄反映產品質量及質量體系運作情況，為滿足質量要求的程式提供了客觀依據，為質量管理提供了有力保障。
四.工作中存在的不足，也是明年工作努力的方向：
1、有時工作沒有很好的條理性，不能很好的把握細節，可能是現場的工作很雜而不能抓到工作的重點，只有一步一步的把固定工作作好並對其他一些雜項工作做出很好的規劃這樣就不會有工作問題的遺漏。
2、一些需要溝通解決的問題處理不及時，包括外協不良的傳達，現場不符合的指正與確認等。具體的工作中由於訊息傳達的延遲性、時間差等一些因素的干擾，出現溝通不及時。
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