物業自成立以來，管理理念經歷了從“管理型”到“服務型”的深刻轉變，拋棄了過去以管理者自居的姿態，倡導了“服務育人，業主至上”的全新服務理念。物業在發展過程中即使遭遇到了內外環境的嚴重挑戰，但為業主、使用人服務的理念也一直在沿伸，同時也得到了廣泛的好評。但公司管理層並沒有滿足可喜成績的取得，而是以積極的態度正視在服務過程中存在的服務專業性不強，服務不深，員工待遇過低以及成本過高等問題。今年開始，公司便審時度勢，著手狠抓安全防範、環境衛生和維修事宜，勁拼品牌建設，提高公司的運作效率和競爭力。品牌建設品牌，以高質量為堅實的基礎，本公司把如何提高物業管理服務的質量作為公司經營的首選目標。
內部管理
一、人力資源
人力資源是公司發展的重要保證。進駐之初，因處地特殊，故人員素質偏低。但今年年初，為了提高公司的競爭力，我公司積極開展員工知識培訓，使員工成為“一專多能”且達到了顯著的效果。員工培訓包括：企業文化培訓，專業技術培訓等，特別是對管理層進行的物業管理員資格考評培訓和保安隊伍的消防知識培訓以及專業知識培訓。通過培訓，提高了員工的綜合素質，改善了員工的工作態度，激發員工團結合作，大大提高了服務質量。
目前，公司內部已經建成了較為完善的人力資源儲備，專業能力，綜合能力出眾的專業人才;能出謀劃策的企業策劃人員等，給公司的發展提供了廣闊的空間。
二、規章制度
入駐之初，因公司剛建立，一系列的制度及考核都是空白的，這給員工的工作帶來了很大的不便。按照“以法為據，有約可依”的原則，我公司迅速出臺了一系列規章制度。包括：各崗位人員職責，管理制度及各崗位工作人員考核辦法。制度的出臺明確了職責，分清了許可權，也給公司員工的日常工作指明瞭方向，提供了依據。
三、維修方面
去年學生入住之初，因趕工期，四棟學生公寓可謂是以超常規的速度建成的，而快速度建成的房子卻導致了接管後艱難的維修工作。從去年至今，我技術維修部共計收到師生報修單4200多份，。可因去年維修力量過弱，且裝置設施還在保修期內，故多數單子未能修好。直至今年初，我公司一口氣增加了三倍的維修人員，不分日夜的維修，同時又加大對廠家的催修力度，迅速的解決了原有的存在的問題。現我處已承諾做到“小修不過夜，大修不過三”的服務承諾，可因各種設施仍然在保修期，致使好多維修事項我公司仍無法完成。但我公司還是竭盡所能去維修，特別是公寓內寢室之間電線錯亂的問題，在催修廠家無效的情況下，我公司維修人員用六天六夜時間全部調好，用實際行動解決了師生的怨言。近日，我公司又一口氣換下了四棟公寓20__多盞燈炮以及300多個水龍頭和幾十個沖水閥，使公寓內的配套設施的維修完好率達到了98%以上。
四、保安方面
1、20xx年，在全體保安人員的共同努力下，圓滿完成了師生入住的安全防範工作，但隨著工作的逐步加深，漸漸暴露出了我公司保安的不足與缺陷：配套設施過差，人員素質過低，專業知識不足等。為此我公司於今年年初進行了一場保安大革新。首先，實行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套設施，購置保安服裝。工作的革新使我保安的外在形象上了一個新臺階。
2、保安工作始終貫徹校領導的外鬆內緊的方針。因學校處地的時間、環境比較特別。我公司嚴格實行來訪人員登記制以及憑證出入制。從去年至今，我公司共登記來訪人員50000多人次，確保了學生公寓的安全。
3、在自身管理方面，我公司保安堅持一天一小會，一週一大會，進行交流與檢討。同時，開展專業知識培訓。從去年至今，共進行了六次專業知識培訓，二次消防知識學習以及一個多月的軍事訓練。同時實行嚴格的保安考核辦法和工作流程，以及不計名的考評制。獎勵優秀隊員，扣罰表現較差的隊員。
4、在外來人員管理方面，我保安部嚴格控制外來流動人員，一律實行來訪人員登記和扣押有效證件制，且進行不定期的巡邏，確保了公寓內學生生命財產的安全。同時因建設初期的施工較多，我們對違章搭建也進行了處理，規範和控制來訪車輛，創造了一個安全、安靜、優雅的學生公寓環境。
五、保潔方面
1、我公司保潔部基本上能完成公司交給的任務，認真遵守公司和管理處的各項規章制度，嚴格執行清潔工作規程，全天候清掃公寓大廳、衛生間、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，及時清理垃圾，創造了一個乾淨的居住環境。
2、我保潔部實行嚴格的考核辦法，採用師生監督制和打分制，每月實行四次，確保工作的力度。同時實行互監製，即保安人員監督保潔人員的工作力度，保潔人員也監督保安的工作狀態。使雙方得以互相制約，互相鼓勵。也取得了顯著的效果。
六、其它方面
從去年至今，我處共撿到手機兩部，錢包9個，現金1000多元，校園卡200多張以及大量的衣服和鞋子。得到了師生的一致好評。同時，我公司又實行便民服務，提供打氣筒，免費讓學生打氣，免費，8次送生病的學生去醫院看病，10餘次為學生爬窗戶開門等。 資訊溝通
一年來，我公司的資訊溝通經歷了從空白到完善的大飛躍。我公司目前有以下渠道與師生進行有效的溝通：
1、在每棟設立意見箱，讓師生對我們工作或態度有意見可提。
2、發放意見徵求表，我們給學校的有關機構發放意見徵求表，讓他們對我們的工作進行監督和指導。
3、召開學生座談會，從去年至今，我公司共計召開了六次學生座談會，從中我們得到了寶貴的意見和建議。今後，我公司還將繼續召開此種會議。
4、公佈投訴電話，如果師生對我公司的員工有什麼不滿意可以直接拔打電話向我管理處投訴，我們力求給師生一個滿意的答覆。
5、設立回訪制，堅決實行回訪時間不超過24小時。
6、建立面談投訴制，師生如有什麼不滿意可直接向我管理部面談投訴，我管理部將會在第一時間給師生答覆，且答覆時間不超過12小時。
服務績效
一直以來，我公司秉承“客戶是上帝”“業主至上”的原則，立足“一切為了您，為了您的一切”，實行微笑服務。力求您的事就是我們的事，您的小事就是我們的大事，您的滿意是我們永遠的追求。盡忠盡職，服務師生。
結束語
我們知道，雖然在這一年裡我們取得了顯著的成績，但我們也深刻的認識到我們的不足，公司專業性不強、單一的經營方式、過高的成本將是我公司致命的弱點和缺陷。但我們也明白，這也是我們奮鬥的起點，在新的一學新裡，我們將通過吸取教訓、總結經驗、借鑑學習的方法提高自己的專業水平，提升物業管理的品位，滿足業主及使用人的要求，實現天健物業的騰飛。
一年來，在學校領導的親切關懷和各部門的大力支援配合下，我帶領物管中心全體職工堅持以服務為中心，以保障為軸心，以完成好各項工作為重心，堅持服務大局，著眼長遠為目標，順利完成了的各項工作任務。現個人述職彙報
一、不斷加強學習，提升自身的綜合素質
我始終把加強政治理論、業務知識和規章制度的學習作為提高工作能力、提升綜合素質的主渠道，堅持用馬克思主義、毛澤東思想來武裝自己的頭腦並指導實踐。系統學習了鄧小平理論和重要思想，重點學習了黨的xx大和xx屆三中全會精神、科學發展觀。同時堅持理論聯絡實際，以理論學習成果審視各項工作，為落實各項任務提供思想保證。從而不斷提高了自身的綜合素質，為更好地發揮各種後勤保障作用奠定了紮實的基礎。
二、圍繞職能定位，不斷提高後勤服務保障能力
後勤保障工作與其它工作有著較大的區別，可預見性難度較大，除計劃性工作外，臨時性、變化性、突出性工作多。所以，我時時刻刻提醒著自己思想上要高度重視，工作上要耐心細緻，緊扣機關後勤改革與成長實際，明確機關後勤功能定位和成長方向，提出服務是後勤部門的天職，是立局之本;維護是成事之基，是提高服務能力和水平的手段。在工作思路上提出了四句話，八個字：牢記一個宗旨服務，抓住一個根本維護，明確一個方向創新，堅持一個作風務實。在詳細工作目標任務上提出：一是強化服務，要求職工在鑽、勤、有心、優上下功夫，變被動服務為主動服務，不斷提高服務能力和水平。二是在提高服務的同時，節支增收。強化成本維護，各項經費支出同比降低。
三、規範工作制度，優質高效的開展後勤保障服務
針對物業中心崗位多、辦公地點分散的特性，本人不定期的對各個崗位進行查崗，查人員是否在崗，查在崗工作情況;態度能否熱情、服務能否到位等，並對查崗情況通報，對存在疑問執行剖析、教育。通過學習教育，職工思想上有了清楚提高，政治上有了清楚進步，作風上有了清楚轉變，紀律上有了清楚增強，不斷養成熱情、誠肯、踏實的工作作風。同時，以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確工作職責，責任到人。在原有的基礎上修定部門工作制度，規範工作流程，按工作制度嚴格執行，加大制度的執行力度，讓管理工作有據可依，優質高效地做好機關後勤服務維護工作。
四、堅持求真務實，努力抓好後勤服務各項工作
我中心的日常的物業管理工作主要有院房屋管理、基礎設施維護和維修、環境衛生、水電氣維護、消防安全、醫療衛生等方面，面對大量繁雜瑣碎的事務，本人注重強化工作意識，加快工作節奏，提高工作效率，冷靜處理各項事務，力求在工作中精益求精。
在醫療衛生方面。XX年，醫務室的同志以高度的責任心堅守工作崗位，履行崗位職責，職工及家屬患病，做到隨到隨處理。經常加班加點，不辭辛苦，月均門診量達到280多人次。同時，醫務室積極響應xx區衛生局的號召，於三月份在全院開展了預防手足口病的宣傳工作，杜絕手足口病的傳播;於五月份在全院宣傳了甲型h1n1流感的相關知識及相關預防手段，提高了全院職工應對甲型h1n1流感的防治能力。在完成日常工作同時，醫務室還積極配合院工會順利完成了全院職工的體檢工作，耐心細緻的為每一位前來諮詢體檢報告內容的職工解疑答惑。
20xx年是我中心不平凡的一年，我中心全體員工始終以"敬業報校"為宗旨，除了保持正常的後勤服務工作外，特別是在今年我校本科教學水平評估，全國高校後勤改革研討會，百年不遇的洪水災害，雙選會及其它大型接待工作中在總公司的正確領導下，物管中心全體員工團結一致，為學校的建設和發展提供了有力的後勤保障，現總結如下：
一、本科教學評估工作
五年一次的本科教學水平評估測試工作，事關學校的發展。圍繞迎評工作，總公司分管領導和物管中心負責人多次召開會議安排工作，各個部門制定了迎評工作計劃，將責任落實到人，對各項具體工作的質量、完成時間嚴格要求，先後進行了五次預演，不斷髮現問題，改進工作，逐漸完善。
迎評工作中，城管中隊對南七沿線環衛加強管理，清理遊攤;校管部全面清理了衛生死角，清洗了校前區、校園主幹道和公共廁所等重要場所、地段，始終保持了校園的乾淨整潔，並佈置大小會場53場次、用7萬多盆鮮花和其它植物把校園裝點成花的海洋;物管部和物管二部全面清理課桌文化，徹底清潔大樓，不留一個衛生死角，完成運動場"萬人動員大會"和各會場的佈置工作，配合總公司完成實驗大樓、圖書館專家休息場所的佈置;保安部通過禮儀培訓、交通管理培訓、電梯操作培訓等培訓，為專家組在評估期間提供了全程保安禮儀接待服務。
按照學校"以評促建，以評促改，以評促管，評建結合，重在建設"的要求，我們中心全體職工以主人翁的精神，全力配合學校本科教學評估。同時也促使物業自身管理水平得到推進、成熟和更新。
二、抗洪救災工作
根據重慶市天氣預報，7月17日開始連續四天有特大暴雨，中心採取積極預防措施，立即成立了應急分隊，同時成立了; 巡邏小組、能源搶修供應小組、排險小組等，併合理的佈置了人員，作好了隨時應急的準備。
隨著特大暴雨的來臨我應急分隊全體人員第一時間進入了各自的崗位，並有效的排除了以下險情：
1) 下家屬區7、8棟嚴重積水，深達半米，雖然物管中心已提前採取了應對措施，但特大暴雨積水仍然直線上升。面對這種情況，物管中心班子成員，採取應急處理方案：一是拆除主下水道井蓋;二是在牆上開洞，把水引出，未造成7、8棟房屋進水。
2) 25棟嚴重積水，監控人員發現後打開了下水道井蓋，未造成底樓房屋被淹。
3) 教科園區開閉所，水從電纜溝溢位，情況十分危急，可能造成高壓配電櫃進水引發全院停電，監控人員發現後，脫下自己的衣服迅速將洞堵上，並馬上排水，確保了教學樓的正常供電。
4) 學生A區食堂嚴重積水，由於該地段地勢低，排水不暢，下水道的水朝地上湧，很快積水達1米深。為了確保招生備用發電機不進水，物管中心集中了所有力量進行搶險，開啟排洪通道，確保發電機未進水。
5) 北教學樓地下層，安放著該大樓的部分空調主機，，由於主排洪通道不暢，使得地下水往上湧，發現險情後，及時切斷了空調主機電源，並組織力量對主下水道進行疏通排澇，未造成空調主機室被淹。
6) 安居工程排洪溝水勢凶猛，隨時都有湧上兩邊公路的可能。我中心佈置專人巡邏，對周圍行人進行疏導，並在33棟旁拉上彩條布，確保山上洶湧而下的山水不進入該樓1、2樓的住戶家。
7) 因雷擊致使幾個配電房停電，動力部在10分鐘內恢復了供電。
8) 第三行政樓旁山體滑坡，物管中心及時排除了險情。
9) 知園小區入口處挖溝排洪，避免了連線兩校區的地下通道被淹。
10)圖書館接北樓天橋積水，致使305、306教室和教休室進水，由於及時築壩攔水，避免了高壓配電房進水。
11)及時清掃北樓四樓多功能廳積水和轉移物品。
12)教學大樓房頂積水2尺深，由於及時疏通排水孔，未造成嚴重損失。
我中心全體員工發揚不怕苦不怕累的精神，冒著傾盆大雨和雷鳴閃電，及時趕赴各受災點進行抗洪搶險，確保了學校財產的安全，將損失降到最低。
三、貫徹落實《關於在總公司開展"保持榮譽，整頓提高"活動的通知》的工作實施。
根據總公司佈署，我中心積極響應總公司在全公司開展《"保持榮譽、提高素質、加強培訓、學習管理、整頓提高》活動。首先請X副總經理來中心為全體員工作了動員報告，他指出總公司開展這次活動的重要性，並提出了"保持榮譽，整頓提高"的主體要求。隨即中心在各部門組織了認真的學習和討論，使全體員工認識到自身的不足和如何保持榮譽，提高工作質量的必要性，使全體員工的思想素質得到進一步提高，有效的遏止了工作質量有所下滑的勢頭，收到了良好的效果。
四、其他工作
(一)動力部在全校水電氣及房屋零星維修工作中，實現零投訴。分段對家屬區、教學區綠化管網進行全面改造和安裝計量水錶;教學樓等使用了電子式日光燈紅外線控制裝置，經對比節電40%。通過諸多技術節能，雖然今年新增第三教學樓、明德樓兩棟大樓，預計20xx年水電氣總支出與20xx年總支出持平。另外合理利用供電局有關政策，調整用電單價，改辦公和實驗用電為居民用電，大約每年可為學校節約經費80萬元以上。
(二)收發部
向全校所有二級學院實行免費遞送報刊雜誌，今年郵政工作量比去年遞增三成。
(三)保安部
通過整改，全體隊員精神面貌煥然一新，處理打架鬥毆等治安突發事件15起、民事調解22件、摘除馬蜂窩6件，參加評估、迎新等重大執勤活動8次，為民服務好人好事5件。
(四)物管部
順利接管了第三教學樓、明德樓及地下車庫的物業管理;暑期完成了校行政辦公室、二級學院的搬遷工作，為總公司創收2.5萬元;作好教學服務的各項工作，佈置期末考試、計算機等級考試、英語四六級考試等大型考場數十次，佈置迎新、雙選會等大型會場數十次;配合學校作好"迎評"工作的接待服務;負責學校的會務服務工作，已累計完成會務服務上百次;在抗洪救災工作中，維護了各大樓及設施的安全。
(五)物管二部
理順了物業管理關係，在新生報道領書服務工作中，收到教務處教材科的"感謝信"，受到總公司質檢部通報表揚。
(六)城管中隊
完成了街道辦事處屋頂花園綠化統計約20幢3460㎡;定期規範農貿市場管理，協助收費;完善地下車庫的前期管理;協助科技會堂各種演出、集會18場次;疏導車輛500餘輛，取締23棟燒烤作坊一個，清理亂張貼4000餘張，清除鄰街散攤28家，清除校內閒雜拾荒人員10人次;參加學校重大活動的行政執法，維護市容市貌。12月初全體隊員參加南岸區行政執法局組織的行政執法統一培訓並通過了考試。
(七)工程公司
完成了評估相關維修工程，食堂、醫院改造工程，交大賓館改造工程等中小工程21項，取得了良好的社會經濟效益。
(八) 客戶服務部
進行質量檢查工作14次，並通過《質檢工作簡報》指導質檢工作;組織兩次顧客滿意度調查;編髮三期《物管簡報》;處理較大顧客投訴5件;兼顧了物管中心辦公室日常工作，基本理順了客服-協調控制-顧客滿意的迴圈關係。
(九)校管部
完成了全院範圍內20多萬平方米的綠化種植日常管理工作和為院內各部門辦公室、各種大小會議提供各種植物和花卉的同時，還培養種植了3000盆草花，保證了院內各景點及會議的用花。今年3-6月完成新校區外圍的綠化種植工程和全院內部分零星景點的種植工作。在11月又完成第三教學樓旁植物及種植土的移栽轉運工作，保障了施工的順利進行。並對本部門人員進行調整，在減少人員一人的情況下，把面積分攤到其他環衛員工身上，另外在新校區增加綠化面積近兩萬平方米的情況下工作量大幅度增加，但未增加人員並讓工作得以順利開展，為公司節約了開支。
五、存在的不足
物管中心在工作中存在的主要問題是工作質量不夠穩定，培訓工作跟不上實際需要，質量目標沒有分解，考核專案尚未量化，規章制度執行不力。這些問題要求我們在系統貫徹執行ISO9000質量管理過程中逐步解決。
綜上所述，20xx年是後勤總公司的"質量管理年"，物業管理工作取得了重大成就，撫今追昔，展望未來，我們無不為學校的迅速發展，自身生活水平的提高而歡欣鼓舞。我們要以嚴謹、求實、團結奮進的精神，以"敬業報校，誠信服務，保障有力，追求卓越"的行動，以感恩的心作好每一件工作，為學校和總公司的建設發展作出自己應有的貢獻。
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