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承蒙委託，對位於的沙坪壩楊公橋車站龍鳳雲洲小區俊峰龍鳳雲洲處房產租賃價值進行評估，為居住目的的房產租賃提供價格參考依據。
評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程式，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，並詳細考慮了影響房產租賃價格的各項因素，確定評估物件在評估時點20xx年5月2日的評估結果如下：
一、評估物件
評估物件為坐落於沙坪壩楊公橋車站龍鳳雲洲小區俊峰龍鳳雲洲，評估物件土地使用權型別為出讓，證載用途為商品房，本次評估評估物件1個,例項2個。在評估時點，評估物件未設抵押、典當、擔保等他項權利。
二、評估時點
20xx年5月2日
三、估評目的
為居住目的的房產租賃供價格參考依據。
四、評估結果
評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程式，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，並考慮了影響房產租賃價值的各項因素，確定評估物件在評估時點20xx年5月2日的價值結果為：
房產租金：光華陽光水城-人民幣895元整
華宇西城麗景-人民幣1048元整
俊峰龍鳳雲洲-人民幣1081元整
大寫：光華陽光水城-人民幣捌佰玖拾伍圓整 華宇西城麗景-人民幣壹仟零肆拾捌圓整 俊峰龍鳳雲洲-人民幣壹千零捌拾壹圓整
法定代表或授權人：
經辦註冊資產評估師：
經辦註冊資產評估師：
X有限公司：
我們接受貴公司的委託，對貴公司位於 （地址）號自編1棟的租金價格與周邊同等物業收取租金的對比情況出具諮詢意見書。我們審查了貴公司提供的房屋租賃合同、租金髮票等相關資料，這些資料的真實性、完整性、合法性由貴公司負責。同時，我們對貴公司周邊同類型的物業出租和環境設施等狀況進行了調查。在實施審查及調查工作的基礎上對這些資料發表意見。
一、基本情況
貴公司於一九九四年十月二十四日經 行政管理局註冊登記，取得了註冊號。經營範圍：。
貴公司於20xx年4月22日與下面單位或個人分別簽訂了租賃合同，具體情況如下：
合同：
二、用途
租金情況：20xx年 月1日至 年 月日，按每月每平方米 元
計算月租 元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元計算月租 元。
1、交通設施
貴公司所租地段毗鄰國道G107和廣清高速公路，車輛出入自由方便，交
通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便於貨物的配送。
2、周邊設施配套
貴公司所租地段地處廣州市白雲區鄉鎮地區，周邊購物、娛樂、教育、銀行、醫院、郵局等配套齊全，便於員工日常生活。
3、周邊租金
貴公司所租地段周邊同檔次廠房、倉庫租金平均月租是11元/平方米左右，辦公租金平均是22元/ 平方米左右。
三、結論：
經我們調查，截止20xx年6月10日，貴公司上述租賃合同的租金情況比周邊同等物業收取的租金價格低。
四、其他事項
本報告僅供貴公司向董事會證明租金水平，不應將其視為是對貴公司報告日後租金費用的證明。因使用不當造成的後果，與執行本諮詢業務的註冊會計師及會計師事務所無關。
法定代表或授權人：
經辦註冊資產評估師：
山東泰山電力裝置有限公司資產評估報告書摘要
評報字(20xx)第1001號
會計師事務所接受委託，對山東泰山電力裝置有限公司的整體資產在二OX X年十二月三十一日時的持續使用價值進行了評估。評估目的是為公司增加註冊資本提供資產價值參考。
我們的評估是嚴格依據國家關於資產評估的有關規定及其它相關的法律法規，並遵循獨立、客觀、公正、科學的原則進行的。在評估過程中，我們實施了必要的評估程式包括對委估資產的權屬及運營狀況進行核實和察看、查詢及收集有關資料;根據被評估資產的實際狀況，主要採用重置成本法對委估的各單項資產進行評估，然後採用單項加總法得出委估資產的整體價值。
經評估，山東泰山電力裝置有限公司的資產在評估基準日持續使用狀況下的公允市場價值：總資產為人民幣23,552.11萬元、增值幅度為0.38%，總負債為人民幣20,077.81萬元、評估增值率為0.00%，淨資產為人民幣3,474.29萬元、增值幅度為2.63%。評估結果有效期為一年，即：二OX X年十二月三十一日至二OX X年十二月三十日。
以下為評估結果彙總表。(單位：人民幣萬元)
專案賬面價值調整後賬面值評估價值增減值增值率%
流動資產17370.2217370.2217498.88128.660.74%
長期投資235.22235.22246.9111.684.97%
固定資產5654.535749.155806.3257.170.99%
其中：在建工程1104.231198.851182.55-16.30-1.36%
建築物2XX3.602XX3.602183.11149.517.35%
裝置2467.532467.532391.49-76.04-3.08%
無形資產
其中：土地使用權
其它資產108.32108.320.00-108.32-100.00%
資產總計23368.3023462.9223552.1189.190.38%
流動負債%
長期負債%
負債總計%
淨資產3461.073385.113474.2989.192.63%
以上內容摘自資產評估報告書，欲瞭解本評估專案的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。
會計師事務所中國註冊資產評估師
機構負責人：中國註冊資產評估師
二OX X年一月六日
XX單位：
我們接受貴方委託，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立 、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對委估資產的公開市場價值進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程式對委託評估的資產實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產在 評估基準日 所表現的市場價值做出了公允的反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委託方、產權持有者及委託方以外的其他評估報告使用者
委託方名稱：
產權持有者:
註冊地址：
註冊資本：20萬元
經濟性質：事業單位
法定代表人：
經營範圍：宣傳與貫徹執行森林、溼地和野生動植物資源保護等法律、法規和各項林業方針政策;協助鄉鎮人民政府制定林業發展規劃和年度計劃、組織和指導農村集體、個人開展林業生產經營活動;配合林業行政主管部門開展資源調查、造林檢查驗收、林業統計和森林資源檔案管理工作，掌握轄區內森林資源消長和野生動植物資源變化情況;協助林業行政主管部門管理林木採伐工作，配合做好林木採伐的伐區調查設計，並參與監督伐區作業和伐區驗收工作;配合林業行政主管部門和鄉鎮人民政府做好森林防火、森林病蟲害防治工作;依法保護、管理森林、溼地和野生動植資源發現轄區有破壞森林資源的行為應及時報告縣林業行政主管部門並協助有關部門處理森林、林木和林地所有權或者使用權爭議、查處破壞森林、溼地和野生動植物資源案件;協助林業行政主管部門管理轄區內的鄉村林場、個體林場;配合鄉鎮人民政府建立健全鄉村護林網路，負責鄉村護林隊伍的管理;推廣林業科學技術，開展林業技術培訓、技術諮詢和技術服務等林業社會化服務，為林農提供產前、產中、產後服務;根據國家有關規定代收和協助管理各項林業行政性收費等;承擔縣級林業行政主管部門及林業工作總站委託的其它工作。
委託方以外的其他評估報告使用者：為委託方主管部門及其他與本次評估目的有關各方。
二、評估目的
確定委估資產於評估基準日公開市場價值,為委託方擬處置委估資產價值提供參考依據。
三、評估物件和範圍
本次評估的物件和範圍為擁有的實物資產，僅包括房屋建築物，不包括估價物件所佔用的集體土地使用權。
四、價值型別及其定義
根據本次評估目的，本次評估價值型別為市場價值。
市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估物件在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
本專案資產評估基準日是20xx年3月8日。
該基準日能良好地反映資產狀況，符合本次評估目的。經與委託方協商，確定該日期為評估基準日。
評估中所採用的價格標準是評估基準日有效的價格標準。
六、評估依據
(一)法律及法規依據
1.《中華人民共和國公司法》(20xx年中華人民共和國主席令第42號);
2.《國有資產評估管理辦法》(1991年國務院第91號令);
3.《企業國有資產評估管理暫行辦法》20xx年國務院國資委第號令;
4.《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》(國資發產權[20xx]274號);
5.《關於轉發〈資產評估操作規範意見(試行)〉的通知》(國資辦發[1996]23號);
6.《企業會計準則》(財會[20xx]3號);
7.《企業會計制度》(財會〔20xx〕25號);
8.其他有關的法律、法規和規章制度。
(二)準則依據
1、《資產評估準則-基本準則》;
2、《資產評估職業道德準則-基本準則》;
3、《資產評估準則-評估報告準則》;
4、《資產評估準則-評估程式準則》;
6、《資產評估準則-不動產準則》
7、《資產評估價值型別指導意見》;
8、《註冊資產評估師關注評估物件法律權屬指導意見》。
(三)行為依據
評估機構與委託方簽訂的資產評估業務約定書。
(四)產權依據
1.房屋所有權證書影印件。
(五)取價依據
1.國家國有資產管理局轉發《資產評估操作規範意見(試行)》;
2.委託單位提供的房屋建(構)築物清查評估明細表;
3.委託單位提供的被評估房屋建築物產權證和土地使用證;
4.《中華人民共和國城市房地產管理法》;
5.建築部頒發的《房屋完損等級評定標準》;
6.建設部頒發的[1992]579號《城市房地產估價管理辦法》;
7.吉林省20xx頒發的建設單位綜合收費標準;
8.全國統一建築工程預算定額吉林省實物量定額(20xx);
9.全國統一建築裝飾工程預算定額吉林省單位估價表(20xx);
10.全國統一安裝工程預算定額吉林省參考價目表(20xx);
.集安市20xx年頒佈的建設工程費用標準;
.吉林省20xx年3月收集到的同時期市場交易價格資訊;
13.吉林省建設工程費用參考標準;
14.現場實際考察記錄;
15.建築物使用年限和最低殘值的標準;
16.其他相關資料。
七、評估方法
本次評估根據委估資產的實際情況採用重置成本法法進行評估。
重置成本法是指在評估資產時按被評估資產的現時完全重置成本乘以綜合成新率來確定被評估資產價值的一種方法。計算公式如下：
評估值=重置價值×成新率
八、評估過程
本次評估的時間為20xx年3月8日-3月10日，分別為接受委託，資產清查，現場勘察，收集資料，評定估算，評估彙總，撰寫評估報告，提交報告等。
1.接受委託：接受專案委託，確定評估目的、評估範圍及物件，選定評估基準日和擬定評估方案;
2.資產清查：指導產權持有者清查資產，並收集準備資料，檢查處置資產與驗證有關資料;
3.評定估算：現場檢測與鑑定，選擇評估方法，收集市場資訊，具體計算;
4.評估彙總：對評估結果進行彙總，並進行評估結論分析，撰寫評估說明與報告，進行內部複核;
5.提交報告：三級複核無誤後，正式向委託方提交報告。
九、評估假設
1.對於本評估報告中被評估資產的法律描述或法律事項(包括其權屬或負擔性限制等)，評估人員按準則要求進行了一般性的調查。除在評估報告中進行披露以外，假定評估過程中所委估資產的權屬性良好和可在市場上進行交易;
2.除本評估報告已有的披露以外，對於本評估報告中價值估算所依據的資產使用方式所需由有關地方、國家政府機構簽發的一切執照、使用許可證、同意函或其他法律性、行政性授權檔案假定已經或隨時獲得更新;
3.除在評估報告中已有揭示以外，假定產權持有者和委託方完全遵守現行的國家及地方性有關的法律、法規;
4.本公司和評估人員對市場情況的變化不承擔任何責任，亦沒有義務就基準日後發生的事項或情況修正我們的評估報告;
5.假設產權持有者對有關的資產所做的一切改良是遵守所有相關法律條款和有關上級主管機構在其他法律、規劃或工程等方面規定的;
6.假設本評估目的行為能夠得到相關部門批准，並能夠實現;
7.假設評估報告使用者能詳細瞭解本評估報告假設條件、限制條件和特別事項說明對評估報告的影響，能夠依據本評估報告做出正確的決定;
8.假設無其他不可預測和不可抗力因素造成的重大不利影響;
9.假設納入評估範圍的資產在評估基準日後不改變用途仍持續使用。
十、評估結論
截止評估基準日20xx年3月8日，委託評估的相關資產評估值為 8.16萬元。
十一、特別事項說明
1、報告中涉及的有關法律法規檔案和與被評估的資產、負債相關的資料等由委託方和產權持有者提供，委託方和產權持有者應對其真實性承擔法律責任。
2、產權持有者向我們提供了委評資產的產權證明及相關說明。按照評估業務約定書及有關檔案規定，委託方及產權持有者應對其所提供委評資產產權證明等相關資料的真實性、合法性和完整性承擔責任。本報告僅對委評資產的價值進行了評定估算，不對委評資產的產權歸屬做出實質性判斷。本報告使用方應自行核對和鑑別委託方的產權證明原件，以確定委評資產的產權歸屬。
3、本報告書專供委託人使用，併為本報告所列目的而作，除按規定報送有關部門外，未經委託方許可，本所不向其它單位和個人提供，本報告的全部或部分內容不在公開媒體發表。
4.本次參評的房屋建築物，委託方提供的相關土地使用權證，標明該土地為集體土地使用權，故本次評估物件不包括該部分土地使用權，提請報告使用者注意。
十二、評估報告使用限制說明
1.本報告書只能用於評估報告載明的評估目的和用途使用，用於其他目的和用途無效。
2.本評估報告專供委託人及其他評估報告使用者使用，評估報告書的使用權歸委託方所有，未經委託方許可評估機構不得隨意向他人提供或公開。
3.未徵得本評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露於公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。
4.本評估報告經相關主管部門核准或委託方權力部門確定後發生法律效力。
5.按現行規定，本評估結論的有效使用期限為一年，即評估目的在評估基準日後的一年內(即從20xx年3月8日至20xx年3月8日)實現時，可以評估結果作為底價或作價依據，還需結合評估基準日的期後事項進行必要調整。超過一年，需重新進行資產評估。
十三、評估報告日
本評估報告簽發日期為二0XX年三月十日。
法 定 代 表 人：
中國註冊資產評估師：
中國註冊資產評估師：
資產評估有限公司
二0XX年三月十日
附件
1. 評估專案參加人員名單;
2. 產權持有單位法人證書影印件;
3. 房屋所有權證書影印件;
4. 委託方、被評估單位的承諾函;
5. 業務約定書;
6. 資產評估人員和評估機構的承諾函;
7. 資產評估機構資格證書影印件;
8. 評估機構營業執照影印件;
9. 資產照片。
正衡資產評估有限責任公司(以下簡稱“本公司”)接受交大XX科技投資有限公司(以下簡稱“投資”)的委託，根據國家有關資產評估的法律、法規，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對投資擬對外轉讓之目的而涉及的無形資產進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程式對本次評估範圍內的資產進行了評定估算，對委估資產在20xx年9月30日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下:
、委託方、資產佔有方簡介及委估標的物概況
委託方:交大XX科技投資有限公司
資產佔有方:交大XX科技投資有限公司
住所:XX市新城科技園東興大廈
法定代表人:王
註冊資本:伍仟萬元人民幣
企業型別:有限責任公司
經營範圍:高科技專案投資、投資興辦實業。
交大XX科技投資有限公司成立於2XX0年12月5日，是由交大XX科技股份有限公司、楊陵田園實業有限公司、廣東福地科技股份有限公司、田園科技開發有限責任公司、東興置業有限責任公司共同組建的有限責任公司。截止評估基準日，資產總額31938.66萬元，負債總額1933.69萬元，淨資產3XX04.98萬元。
委估標的物概況:本次評估的無形資產是“CMOS可視電話非專利技術”。
CMOS可視電話採用M30系列數字式彩色視覺晶片，基於ITU-TH.324框架協議，通過PSTN進行訊號傳輸。CMOS視覺感測器作為視訊輸入，使影象感測器與訊號處理電路同時在XX個晶片上整合，實現了單片結構，且直接輸出標準YUV格式的數字訊號，簡化了產品結構，降低了生產成本，提高了產品可靠性。
二、評估目的
交大XX科技投資有限公司擬對外轉讓無形資產。本次評估目的是對該經濟行為涉及的無形資產資產提供價值參考依據。
三、評估範圍與物件
本次資產評估的無形資產是“CMOS可視電話非專利技術”。
四、評估基準日
本專案評估基準日是二零零XX年九月三十日。資產評估中的切取價標準均為評估基準日有效的價格標準，考慮評估基準日儘可能與本次評估目的的實現日接近，加快轉讓工作等因素，經協商，確定評估基準日為20xx年9月30日，該評估基準日的評估結果能準確反映資產本身的價值。
五、評估原則
根據國家資產評估的有關規定，本公司及評估人員遵循以下原則進行評估:
()堅持獨立性、客觀性、科學性的工作原則
(二)堅持預期和公開市場的操作原則
本次資產評估過程中，本公司評估人員按照國家有關國有資產管理及資產評估的有關法律法規以及《資產評估操作規範意見》(試行)、《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的要求，遵循以上基本原則，對委估資產進行評估，以保證客觀、公正地反映評估物件在評估基準日的公允市場價值。
六、評估依據
在本次資產評估工作中，評估人員遵循的具體行為依據、法規依據、產權依據、取價依據和參考資料有:
()法規依據
1、《國有資產評估管理辦法》(國務院1991年第91號令);
2、《國有資產評估管理辦法施行細則》(國資辦發[1992]第36號);
3、《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》(中華人民共和國財政部財評字[1999]91號);
4、《資產評估操作規範意見》(試行)(中國資產評估協會1996年5月7日釋出);
5、《中華人民共和國公司法》;
(二)行為依據
資產評估業務約定書。
(三)產權依據
1、投資法人營業執照;
2、“出資(無形資產)確認書”。
七、評估方法
以被評估資產繼續使用和公開市場為前提或假設前提，根據被評估資產狀況和市場狀況以及評估人員掌握的價格資料，針對本次評估的特定目的，採用收益現值法進行評估。現簡述如下:
1、評估範圍:
CMOS可視電話非專利技術
2、權屬關係:
根據交大XX科技投資有限公司“出資(無形資產)確認書”，該無形資產為投資所有。
3、無形資產的評估說明
3.1國內外現狀及技術發展趨勢
隨著經濟的發展，生產社會化程度的提高，資訊交流量越來越大，同時，人們更加追求資訊的時效性和準確性，希望能夠以包含更多內容的方式來進行交流，傳統的資訊傳遞方式--電話、電報、書信等已無法滿足人們的需求，“聞其聲並且見其人”的資訊交流方式雖然由於網際網路的出現而得以解決，但對計算機的依賴，較大的使用成本等因素成了普及的障礙。在這種背景下，人們提出了可視電話解決方案。
可視電話集通訊技術、計算機技術、語音處理技術、電子系統設計技術於體，可實現較低成本的遠距離語音、影象傳輸，除用於日常交流外，還廣泛地應用在遠端教育、新聞採訪、遠端監控、公安等多種場合，代表了通訊產業發展的方向。
近些年來，歐美國家的可視電話技術有了很大的發展，國內也有些廠商從國外進口散件進行組裝。較為成熟的可視電話技術大體可分為三類:靜態影象可視電話、N-ISDN可視電話、PSTN可視電話。
上述技術中惟PSTN可視電話最具發展潛力。國際電信聯盟(ITU)制定PSTN多媒體可視電話系列標準即ITU-TH.324框架性標準，並不遺餘力的推廣，也證明了可視電話技術發展的大趨勢。
3.2CMOS可視電話專案研發已有的基礎及進展概況
投資是國內唯家從事CMOS視覺晶片研發和生產的廠商，近年來直致力於CMOS可視晶片新技術和新產品的開發，技術上不斷創新，開發生產的CMOS晶片居國際先進水平，現已擁有的M10、M20、M30、M60等規格的CMOS視覺晶片和EVC20、EVC30、EVC62U、EVC64U等系列電腦眼產品，在硬體、軟體開發和人才培養方面積累了寶貴的經驗。
XXCMOS可視電話採用M30系列數字式彩色視覺晶片，基於ITU-TH.324框架協議，通過PSTN進行訊號傳輸，借鑑吸收了已有的經驗和國際同行的相關技術，進行自主開發，具有極高的價效比。
3.3技術創新點
A、整機基於ITU-TH.324框架標準，影象處理符合ITU-TH.262，語音處理符合ITU-TG.723，訊號通過PSTN傳送和接收;
B、單片數字式彩色影象感測晶片:整合數字/模擬混合彩色影象處理器、CMOS影象陣列在XX個晶片上，直接輸出YUV格式;
C、影象的信噪比高:採用獨特的電源管理和降噪措施，使得影象的信噪比高達48db以上;
D、行動式:體積小，重量輕，可以方便的攜帶，可方便的與任何XX部音訊電話機相連，實現可視通話;
E、低成本，利於普及。
3.4CMOS可視電話非專利技術的認證
(1)XX市科委西科鑑字〈20xx〉第03號〈〈科學技術成果鑑定證書>>結論:“借鑑吸收了已有的經驗和國際同行業的相關技術，採用自主開發的相關技術，具有極高的價效比”;
(2)交大XX集團開發研究院〈〈行動式CMOS可視電話機技術條件〉〉;
(3)陝西省電子產品監督檢驗所《檢驗報告》結論:“我所依據可視電話技術條件，對交大XX科技投資有限公司生產的EVT10可視電話產品進行了檢驗，檢驗結果符合技術條件要求。”;
(4)國家教委科技查新中心工作站查新結果:“綜上所述，目前還未見到與本課題在技術上完全相同的報道。”。
3.5使用者試用情況報告
(1)通話質量與普通電話機相同;
(2)影象清晰可辨;
(3)利用原電話線路，不增加支出;
(4)外形小巧，便於攜帶。
3.6經營優勢
美國AT&T、德國SIEMENS、日本松下、英國馬尼克等產品XX部售價在7美元以上，合人民幣58多元，可視電話零售價約15-2XX0元人民幣，僅佔進口價格的34%，個人消費可以接受，可視電話將有廣闊的發展前途。
3.7市場前景
當前全國年銷50萬部，其中國內產品佔到45%左右，可視電話估計佔到國內產品的8%，銷量1.8萬臺，產值24XX萬元，預計近五年累計銷售收入可達17億元。
4、評估方法的確定:
衡量無形資產價值最重要的標準是其獲利能力，故本次評估採用收益現值法。
具體評估該無形資產價格的步驟如下:
(1)預測未來產銷量以及銷售價格確定銷售收入;
(2)依據銷售收入計算銷售成本和稅金;
(3)按照高新產品政策計算所得稅，確定稅後利潤;
(5)按適用折現率進行折現，確定無形資產評估現值。
N
基本公式為:評估值=∑Ri/(1+r)i
I=1
5、有關引數的確定
(1)銷售收入:根據可行性研究報告取值;
(2)銷售稅金:按增值稅規定，進項、銷項抵後稅率約4.70%;
(3)所得稅:按免二減三計算;
(4)同行業利潤率。按照2XX0年全國電子行業中45家上市公司平均利潤率計算;
(5)折現率:按12%計算。
綜合此項無形資產的評估值為5227萬元。
八、評估過程
本公司自接受評估專案委託之後，自20xx年9月30日評估人員進駐現場開展工作，於10月8日完成全部評估工作，提交資產評估報告書。整個評估工作分兩個階段進行:
()評估準備階段
本階段的主要工作內容:瞭解投資納入評估範圍內的無形資產的情況，收集資產評估所需資料，制定資產評估工作思路。
(二)提交報告階段
評估人員對待評資產進行評定估算，得出評估結果，撰寫評估報告。本公司綜審部按公司內部的稽核程式對報告做全面的複核審查。在全面考慮有關意見後，專案負責人對報告進行了必要的修改後，向委託方提交正式的資產評估報告書。
九、評估結論
經實施上述資產評估程式和方法，評估人員得出如下評估結論:在評估基準日二零零XX年九月三十日，投資委託評估的無形資產--CMOS可視電話非專利技術評估值為5227萬元。
十、評估基準日期後重大事項
1、在評估基準日後、有效期以內，如果資產數量及作價標準發生變化時，委託方在資產實際作價時應給予充分考慮，進行相應調整。
2、評估基準日後至評估報告提交之間，未有對本次評估結果產生重大影響的事項。
十一、其他需要說明的問題
1、此項無形資產原屬交大XX科技股份有限公司所有，我公司於20xx年7月29日對該項無形資產進行了評估並出具了西正衡評報字(20xx)第242號資產評估報告書，該資產已劃歸交大XX科技投資有限公司。此次投資對外轉讓，因相隔時間很短，組成無形資產的因素未變，經此次重新審定，仍維持原評估值不變。
2、無形資產未來的價值是在技術成熟、裝置齊全、經營管理完善、市場適應情況下的體現，這些條件具備的程度將對無形資產價值產生影響。
十二、評估報告法律效力
1、本評估報告專為投資擬對外轉讓提供價值參考依據，不得用於其他目的。
2、本次評估結果是反映評估物件在本次評估目的下，根據被評估資產繼續經營和公開市場為前提，確定的現行市場公允價值，沒有考慮可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家巨集觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。
3、本評估報告依照法律法規的有關規定發生法律效力。
4、本報告評估範圍及採用的有關資料、資料均以委託方提供的資料、報表及有關資料為準，委託方應對其提供資料的真實性、完整性負責。
5、評估報告中涉及的有關權屬證明檔案及相關資料由投資提供，投資應對其真實性承擔法律責任。
6、按現行有關規定，本評估結果自評估基準日起XX年內有效，即評估結果有效期為20xx年9月30日至2XX2年9月29日。當本評估目的在評估基準日後XX年內實現時，要以評估結果作為交易底價或作價依據，超過XX年，其評估結果失去效用，如繼續實現原目的，需重新進行資產評估。
7、本評估結論僅供委託方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用。評估報告書的使用權歸委託方所有，未經委託方許可，報告書的全部或部分內容評估機構不得隨意向他人提供或公開。
十三、評估報告提交日期
本評估報告書提交委託方的時間為二零零XX年十月八日。
正衡資產評估有限責任公司
法定代表人
註冊資產評估師
註冊資產評估師
二零零XX年十月八日
摘 要
一、委託方:
二、評估物件:本次資產評估物件為朱玉的個人電腦。戴爾電腦inspiron r se 7520
三、評估的目的:二手轉讓
四、價值型別:市場價值
五、評估基準日:20xx年9月30日
六、評估方法:市場法、成本法
七、評估結論:經評估，朱玉的電腦價值，於評估基準日20xx年月9月30日的評估價值為人民幣3081元。
本評估報告有效期為一年，即有效期從資產評估基準日20xx年9月30日至20xx年9月30日止。本評估報告應當在載明的有效期內使用。
八、評估報告提出日:20xx年6月20日
資產評估有限公司
20xx年6月20日
評估機構法定代表人:
註冊資產評估師(簽章):
評估師宣告:
1、評估報告陳述的事項都是真實和正確的
2、對評估所依據的資訊來源進行了驗證，並確信其是可靠和適當的。
3、評估報告的分析和結論是在恪守獨立、客觀和公正原則的基礎上形成的，評估報告的分析和判斷、結論僅受評估報告所闡述的假設和限定條件的限制，評估師的專業分析、判斷和結論是公正的，無偏見的。
4、對於評估報告中所評估的資產，評估師不擁有現存的或將來的利益。評估報告涉及的各方，不涉及任何評估師個人的利益。
5、對於評估報告中所評估的資產和評估工作中涉及各方，評估師不存在任何偏見。
6、評估師對於評估報告中所評估的資產親自進行了現場清查、核實與勘察。
7、無人對本評估報告的簽署者提供重要的專業幫助。
8、評估報告只能用於載明的評估目的，評估報告使用者應關注評估報告特別事項和使用限制，因使用不當造成的後果與簽字註冊評估師及其所在評估機構無關。
正 文
:
上海資產評估有限公司於20xx年6月10日接受您的委託，根據有關法律、法規及資產評估相關準則規定、規範，本著客觀、公正、公平、科學、獨立的原則，採用市場法和成本法，按照必要的評估程式，對您的電腦戴爾inspiron r se 7520進行了市場價值的評估工作。現將資產評估情況及評估結果報告如下:
1、委託方、產權持有者和其他評估報告使用者
1.委託方:朱玉
2.產權持有者:朱玉
3.使用者:除委託方外，國家法律、法規明確的為實現與本次評估目的相關經濟行為而需要使用本評估報告的相關當事方。
2、評估目的
依據委託人的要求，委託人打算對其持有的戴爾電腦inspiron r se 7520進行二手轉讓，現對委託人的電腦進行資產的評估給委託人轉讓資產提供依據。
3、評估物件及範圍
本次資產評估的物件為朱玉的個人電腦，戴爾inspiron r se 7520
裝置概述:其電腦為戴爾inspiron r se 7520，購買價5500元，購入地點為安徽省阜陽市潁州區DELL電腦專賣店，購入日期為20xx年9月1號，效能強勁，運算速度較快，工作正常，保養較好。預計使用6年，現已使用2年9個月。具體引數如下: 基本引數 上市時間20xx年03月
產品型別家用
產品定位遊戲影音本，家庭娛樂本
作業系統預裝Windows 8 64bit(64位簡體中文版)
主機板晶片組Intel HM77
處理器 CPU系列英特爾 酷睿i5 3代系列
CPU型號Intel 酷睿i5 3230M
CPU主頻2.6GHz
最高睿頻3300MHz
匯流排規格DMI 5 GT/s
三級快取4MB
核心架構Ivy Bridge
核心/執行緒數雙核心/四執行緒
製程工藝22nm
指令集AVX，64bit
功耗35W
儲存裝置 記憶體容量4GB(4GB×1)
記憶體型別DDR3 XX00MHz
最大記憶體容量XXGB
硬碟容量500GB
硬碟描述5400轉
光碟機型別內建DVD燒錄機
光碟機描述支援DVD SuperMulti雙層燒錄 顯示屏 觸控屏不支援觸控
螢幕尺寸.6英寸
顯示比例:9
螢幕解析度1366x768
螢幕技術LED背光
顯示卡 顯示卡型別雙顯示卡(效能級獨立顯示卡，整合顯示卡)
顯示卡晶片AMD Radeon HD 7730M，Intel GMA HD 4000
視訊記憶體容量2GB
視訊記憶體型別DDR3
視訊記憶體位寬128bit
DirectX11
多媒體裝置 攝像頭整合100萬畫素攝像頭
音訊系統內建音效晶片
揚聲器內建揚聲器
麥克風內建麥克風
網路通訊 無線網絡卡支援802.11b/g/n無線協議
有線網絡卡1000Mbps乙太網卡
藍芽支援，藍芽4.0模組
I/O介面 資料介面3×USB3.0(其中一個具有Powershare供電功能)
視訊介面VGA，HDMI
音訊介面耳機輸出介面，麥克風輸入介面
其它介面RJ45(網路介面)，電源介面 糾錯
讀卡器8合1讀卡器
輸入裝置 指取裝置觸控板
鍵盤描述背光鍵盤，全尺寸鍵盤 電源描述 電池型別6芯鋰電池，4800毫安
續航時間視具體使用環境而定
電源介面卡100V-240V 90W 自適應交流電源介面卡 外觀 筆記本重量2.766Kg
長度378mm
寬度252mm
厚度30.3-34.1mm 糾錯
外殼材質複合材質
外殼描述灰色
本次資產評估的範圍是委託人的學習娛樂工具，通過對委託人的戴爾電腦inspiron
r se 7520進行評估，到評估基準日20xx年9月30日，此次接受評估測試的資產和
委託人請求資產評估時的資產範圍一致。
4、價值型別及其定義
市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估物件在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。因此，本次評估採用的價值型別為市場價值。
5、評估基準日
本次的資產評估的時間基準為20xx年9月30日。
6、評估原則
在資產評估時要求評估的資產類別要和評估資產的業務相匹配。資產評估原則是指資產評估業務所採用的一種價格標難，也是資產評估中的重要環節，評估原則的選擇合理與否，是資產評估成功與否的重要因素。對於委託人所委託的戴爾電腦inspiron r se 7520的資產評估過程中遵循著下列原則。
獨立性原則。本公司作為獨立的社會評估機構，在資產評估的過程中始終保持獨立的立場，不受各種因素的影響。
遵循客觀性原則。本公司對資產的評估對實地進行考察，從實際出發，遵循客觀的市場價格，堅持客觀公正的態度，保證資產評估工作的客觀公正。
遵循科學性原則。在資產評估工作中，要對不同的資產採取不同的評估方法，有著相應的評估依據，保證整個資產評估的科學性，嚴謹性，為委託人提供真實可靠的評估資料。
遵循持續經營的原則。該項評估資產壽命未到期，處於尚可使用的狀態，需要確定專門的評估方法，不能對資產的實用性產生影響。
遵循替代性原則。在資產的評估工程中，由於資產評估基準日的變化和市場經濟因素的變化，資產評估的參考價格一會發生改變，針對這種情況，資產評估一般採取最低的價格。
維護資產佔有者及其他關聯方合法權益的原則。本公司對於委託人資產資訊進行保密，不洩露資產評估的資訊，保證其安全性。
7、評估依據
該資產的取價依據為購買時所開具的發票、使用情況、現市價格。
評估法律法規依據:
1.國務院《國有資產評估管理辦法》;
2.中國資產評估協會《資產評估操作規範意見 》;
評估工作經濟行為依據
資產評估業務委託合同書
評估取價標準依據
1(京東網站;
2(淘寶網站
3(瀋陽電子市場詢價資料;
參考資料及其它
1(電腦購買發票;
2(委託方提供的保修資料;
3(評估人員的勘察記錄;
4(市場調查中獲得的資料。
8、評估方法
1.成本法
成木法也稱重置成本法，是從待評估資產在評估基準日的復原重置成本或更新重置成本中扣減其各項價值損耗，確定資產價值的方法。
其電腦購買價為5500元，通過年限法計算資產的成新率，年限法:是以資產的尚可使用年限與其總使用年限的比率來確定成新率的方法。
成新率為: (72-33)/72=54.2%
評估價值:5500*0.542=2981
2.市場法:
市場法的基本含義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。市場法的應用前提。通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件:1、需要有一個充分發育、活躍的資產市場。市場經濟條件下，市場交易的商品種類很多，資產作為商品，是市場發育的重要方面。資產市場上，資產交易越頻繁，與被評估資產相類似資產的價格越容易獲得。
參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術引數等資料是可蒐集到的。
運用市場法，重要的是能夠找到與被評估資產相同或相類似的參照物。但與被評估資產完全相同的資產是很難找到的，這就要求對類似資產參照物進行調整，有關調整的指標、技術引數能否獲取是決定市場法運用與否的關鍵。
個別因素:評估物件 、參照物A 、參照物B 、參照物C
規格型號: 戴爾inspiron XXrse7520、戴爾inspiron XXrse7520(參照物A )、戴爾Inspiron r Turbo(INSXXTD-3628)(參照物B)、戴爾inspiron XXrse7520(參照物C)
製造廠家:A場、 A場、 A場、 A場
役齡:3、3、3、3
附件:齊全、 齊全 、齊全 、齊全
比較係數 1 、1 、1.10 、1
市場因素的比較:
根據評估物件和參照物的市場交易狀況、交易動機及背景、交易數量等因素均相同，調整係數為1.
時間因素:
參照物的交易時間
評估物件 、參照物A 、參照物B 、參照物C
交易時間 :當前、 九個月前(參照物A ) 、一年前 (參照物B)、半年前(參照物C)
時間調整因素 1 0.88 0.83 0.9
計算評估值:
參照物A 參照物B 參照物C
市場參考的交易價格:3200、3600、3500
比較因素調整係數:0.88 、0.91、 0.9
調整後價格:28、3276、3XX0
則該電腦評估值為:(28+3276+3XX0)/3=3081
9、評估過程
針對委託人所要評估的資產，帶電腦已經停產，只能通過其購買時的價格，和市場上相似產品價格及二手市場上此類資產價格進行比較參考，通過技術觀察計算其重置成本和成新率，對委託資產進行科學公正的評估。
資產評估準備階段:
1、明確評估的目的、物件、型別、範圍確定評估基準日;
2、雙方簽訂委託業務約定書;
3、對所要評估的資產製定詳細具體的評估方案。
資產評估核實階段:
1、對評估資產按照相應的規定，對委託方所委託的資產指導協助進行資產清查工作，清查工作完畢之後，指導委託方填寫相應的資產評估申報明細表;
2、對委託方所提供的資產評估申報表進行檢視，檢查核對資產評估申報表的內容是否屬實正確;
3、聽取產權所有者對待評估資產的介紹;
4、對於委託方所提供的資產評估申報表的內容作進一步的核查，對申報表中的具體資料經行核對工作;
5、收集相關的資料，保證資料的真實性，完整性，保障資產評估工作的嚴謹性、準確性;
6、現場進行實物考察，對待評估資產狀況進行考察，並作出記錄，向資產所有者瞭解資產有關情況。
資產評估估算階段:
1、對於所評估的資產採取相應的評估方案，採用專門的評估方法，對評估資產情況具體分析，保證整個的評估工作地順利進行;
2、檢視閱讀待評估資產的一些相關檔案，如所有權證明檔案、發票、保修卡等;
3、對價格評估，採取多個參照物，對實地市場價格和網上價格的資料進行收集整理。
資產評估彙總階段:
先對資產的評估形成一個初步的評估結果，再進一步的對結果進行完善和修改，對資料進行收集、整理、和彙總，對於初步結果的錯誤不足進行整改工作，形成最終的資產評估的結果。
資產評估報告提交階段:
對最終的結果進行討論和分析，保管相應的資料與資料，編制相應的評估報告書，對評估報告書進行整理和審查並作備案，最後提交給委託人資產評估報告書。
10、評估結論
按成本法計算出電腦的價值為2981元，用市場法求出來的價值為3081元，該電腦型號已被淘汰，重置成本估計不準確，因而成本法估計出來的值不精準，市場法採用了3個可比例項，比成本法具有可信度，因而此次應採用市場法下的評估結果，則該電腦的評估價值為3081元。
一、委託方
單位名稱：
單位住址：
聯絡電話：
二、估價方
機構名稱：XX房地產評估有限公司
單位住址：XX市X路X號X大廈22樓
法定代表人：
聯絡電話：X
三、估價物件
一 物質實體狀況
1.建築物狀況
⑴委估建築物於一九九七年建成，維護保養情況較好，成新率為87%，建築面積為369.97m2，其中含公攤面積99.2924m2。
⑵位於XX市，鋼筋混凝土結構，高19層，委估物件屬第12層B8號房，地面鋪地板磚，內牆刮膩子，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。外裝飾一層部分為花崗岩、二層以上為外牆磚;內裝飾地面一層為花崗岩和木地板，牆面刮膩子，天花為石膏吊項;電照線路暗設;每層設公共衛生間，裝修中檔;配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修一般;設地下停車場。
2.委估物件利用現狀
委估房地產現作寫字樓用，公共配套設施好，宗地內外開發程度均為五通一平。
3.周圍環境
估價物件位於XX市第12層B8號，正南方靠方向，街對面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估物件地處XX市商業中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周圍環境一般，目前是XX市一般的辦公地段。
二 權益狀況
委估物件位於XX市第12層B8號，《房屋所有權證》證號為邕房權證字第號，權屬所有。由於資料方面的原因，它項權利是否受限無法核實。
四、估價目的
為確定房地產拍賣底價提供價格參考依據。
五、估價時點
XX年X月X日。
六、價值定義
本報告提供的價格是估價物件在估價期日、在本報告的全部限制條件下、XX市房地產市場自由開放、完全競爭狀態下的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格;採用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價值應是公開市場價值。
委估房地產的價格定義為：建築物為鋼筋混凝土結構，用途為商業，經濟耐用年限為50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，即委估宗地剩餘使用年限為41年。按房地產收益的穩健性原則，該房地產的收益年限按剩餘使用年限41年計的市場價格;建議拍賣底價為市場價格的80%。
七、估價依據
一 行為依據
《委託評估函》。
二 法律法規依據
1.《中華人民共和國土地管理法》。
2.《中華人民共和國城市房地產管理法》。
3.《房地產估價規範》(GB/T 50291-1999)。
4.《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508-20xx)。
三 取價依據
《全國統一建築工程基礎定額廣西壯族自治區單位估價表》。
四 產權依據
《房屋所有權證存根》邕房權證字第號.
八、估價原則
一 合法原則。
二 公平原則。
三 最高最佳使用原則。
四 替代原則。
五 估價時點原則。
六 綜合分析原則及多種方法比較原則。
九、估價方法
估價人員在實地勘察的基礎上，對委託方提供的各種資料進行了認真分析，根據估價期日委估房地產用途、估價目的、資料狀況和XX市房地產市場的實際情況，決定採用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產的價格。
十、估價結果
房地產價格及單價 小寫 大寫
房地產正常價格 1136000元 壹佰壹拾叄萬陸仟圓整
房地產正常單價 3070元/m2 叄仟零柒拾圓整每平方米
房地產拍賣底價 909000元 玖拾萬零玖仟圓整
房地產拍賣單價 2457元/m2 貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米
十一、估價作業日期
XX年X月X日至X月X日。
十二、估價報告應用的有效期
本估價報告有效期為壹年，即從XX年X月X日至X年X月X日。
十三、估價人員
估價師簽名 資格證書號 估價師簽名
XX公司:
資產評估有限責任公司接受XX公司的委託，根據國家關於資產評估的有關規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，對XX公司擁有的“大功率電熱轉換體及其技術”的所有權進行了評估。我公司評估人員按照必要的評估程式，對評估物件進行了市場調查與詢證，對受託評估的物件在評估基準日二 XX年十一月一日所表現的預期收益價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下:
一、委託方、資產持有方及評估報告其他使用方
1、委託方、資產持有方:XX公司，XX公司於5年前自行研發了該項大功率電熱轉換體及其處理技術，並獲得了發明專利證書，專利的保護期為20年。
2、評估報告其他使用方:企業專利技術轉讓相對應的機構及法律、法規另有規定的使用方。
二、評估目的
根據評估委託協議的約定，XX公司擬將其擁有的專有技術“大功率電熱轉換體及其技術”出售給B公司合作，本次評估目的為對上述專有技術於評估基準日的預期收益價值進行評估，以對XX公司的出售行為提供價值參考依據。
三、評估物件及評估範圍
本次評估物件為委託方委託評估的“大功率電熱轉換體及其技術”在未來預期收益的現值。
本次評估的範圍為委託方擬進行出售的“大功率電熱轉換體及其技術”預期收益價值，具體包含大功率電熱轉換體設計、製造、工藝方面的技術，以及生產產品銷售的收入預測和收益預測。
四、價值型別及定義
本次評估所使用的價值型別為預期收益價值。
“預期收益價值”，在此被定義為，該專利技術所生產的產品在未來銷售過程中為企業帶來的利潤收入現值。
五、評估基準日
本專案評估基準日定為20xx年XX月1日，這樣與實際現場勘察、評估資訊資料分析以及評估目的的實現日期較為接近，有利於評估目的的實現。評估中所採用的價值標準是評估基準日有效的持續經營價值標準。
六、評估依據
1、法律法規依據
(1)中華人民共和國國務院令第91 號(1991 年)《國有資產評估管理辦法》;
(2)原國家國有資產管理局國資發[1992]第36 號《國有資產評估管理辦法施行細則》;
(3)國務院國有資產監督管理委員會第12 號令(20xx 年)《企業國有資產評估管理暫行辦法》;
(4)其他與本項評估有關的法律法規。
2、評估準則依據
(1)財政部發布的《資產評估準則-基本準則》、《資產評估職業道德準則-基本準則》、《資產評估準則-評估報告》、《資產評估準則-評估程式》、《資產評估準則-工作底稿》、《資產評估價值型別指導意見》;
(2)財政部發布的《企業會計準則》、《企業會計制度》;
(3)中評協釋出的《資產評估操作規範意見(試行)》、《企業價值評估指導意見(試行)》、《企業國有資產評估報告指南》;
(4)中注協釋出的《註冊資產評估師關注評估物件法律權屬指導意見》;
(5)其他與本項評估有關的評估準則、規範。
3、取價依據及參考依據
(1)企業於評估基準日的會計報表;
(2)企業最近三年的財務報表;
(3)企業提供的銀行對賬單、有關財務憑證等;
(4)企業提供的有關事項說明。
七、評估方法
本次評估所使用的主要方法為收益法。
收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的方法。
八、評估過程
評估時間從20xx年XX月1日至20xx年XX月17日，經過接受委託、資產清查、評定估算、評定彙總、提交報告等過程，具體如下:
1、接受委託:20xx年XX月1日，評估機構接受委託方專案委託、明確評估目的、確定評估物件及範圍，選定評估基準日和擬定評估工作方案。
2、資產清查:20xx年XX月1日-17日，評估人員首先指導委託方收集準備資料，並與委託方工作人員一起清查核實委託評估的資產，驗證有關資料。
3、評定估算:本次專利技術評估採用收益法
(1)、轉讓條件
XX公司是出售該專利技術，轉讓的是該專利技術的所有權。
(2)、專利現狀
該項技術已申請專利權，其所具備的基本功能可以從相關的專家鑑定書中獲悉。此外，XX公司已經使用了該項專利技術5年時間，產品已進入市場，市場的潛力較大。因此，該項專利技術的獲利能力預期較強。
(3)、相關引數
根據對該類專利技術的更新週期以及市場上產品更新週期的分析，確認該專利技術的剩餘使用年限6年。根據對該類專利技術的交易例項的分析，以及該類專利技術對產品生產的貢獻率的分析，確定銷售收入分成率為5%，所得稅的稅率確定為30%。
以過去的經驗績效以及市場的未來需求為基礎，評估人員對未來6年的銷售收入進行了預測，預測結果如下表所示:
根據市場的投資收益率，確定該專利技術評估時所產用的折現率為10%。
(4)評定估算
經過分析，按四分法為依據確定的專利技術分成率為5%，專利技術評估數學公式為:
九、評估假設
本專案的前提假設為:
1、我們假設委估技術的實施不會違反國家法律及社會公共利益，也不會侵犯他人包括專利權在內的任何受國家法律依法保護的權利。
2、本次預測是基於現有的市場情況，不考慮今後市場發生目前不可預測的重大變化和波動。如經濟危機、惡性通貨膨脹等因素。
3、本次預測是基於現有的國家法律、法規、稅收政策以及銀行利率等政策，不考慮今後的不可預測的重大變化。
十、評估結果
按收益法中的評估思路估算，專利技術預期收益價值為259.066萬元，大寫人民幣貳佰伍拾玖萬零陸佰陸拾元整。專利技術預期收益價值的評估步驟為:
(1)計算未來6年(20xx-20xx)專利技術每年的稅後利潤、折現值:(單位:萬元)
(2)計算各年專利技術收益分成及專利技術評估價值:(單位:萬元)
經分成法，按照專利技術分成率5%，專利技術評估值的計算如下:
P=38.182+43.386+47.332+44.224+43.463+42.479=259.066(萬元)
截止評估基準日，納入評估範圍的專利技術預期收益評估價值為259.066萬元，大寫人民幣貳佰伍拾玖萬零陸佰陸拾元整。
本評估結論系對基於評估基準日專利技術預期收益價值的反映。評估結論系根據本報告書所述評估假設、原則、依據、前提、方法、程式得出，評估結論只有在上述評估假設、原則、依據、前提存在的條件下，以及委託方所提供的所有原始檔案都是真實與合法的條件下成立。評估結果沒有考慮將來可能承擔的特殊交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家巨集觀經濟政策發生變化、有關法規政策變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產價值的影響。
評估基準日後，評估報告有效期以內，專利技術相關內容若發生變化，應根據原評估方法對引數進行相應調整，若資產價值型別或價值標準發生變化，並對評估價值產生明顯影響時，委託方應及時聘請評估機構重新確定評估值。
本評估結論的有效使用期限從評估基準日起計算,即有效期從20xx年XX月1日至20xx年10月31日。
十一、特別事項說明
1. 本次評估結果自評估基準日起的一年內有效，但如果本次評估前提發生變化，則可能會對評估結果產生影響。委託方應根據本次評估中使用的評估方法對資產評估值進行相應調整或重新委託評估機構進行評估。
2. 本次評估結果是反映評估物件在本次評估目的的公允價格，在評估中，我們沒有考查委估資產是否存在抵押、質押、擔保及其他對其轉讓價可能產生影響的因素，也未考慮國家巨集觀經濟政策發生不可預測的變化以及遇有不可預測的自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。
3. 各有關方面應該瞭解並意識到，我們的評估工作是對評估物件的價值進行估算，並發表專業意見。在進行評估工作中，評估人員依據評估有關規範意見的規定對委託方和資產佔有方提供的評估物件產權權屬證明檔案、資料進行關注和必要的查驗，但我們不是法定的資產權屬鑑證機構，對委託評估資產的產權鑑證工作超出評估工作的範圍，我們不能對委託評估資產的產權關係的真實性、合法性和完整性提供任何保證。
4. 本次評估是建立在假設上述技術的轉讓和實施不會違反國家法律及損害社會公共利益，也不會侵犯他人包括專利權在內的任何受國家法律依法保護的權利的基礎上的。
5. 本次評估的專有技術所有人為XX公司。
6. 本次評估結果是為本次評估目的，根據公開市場原則和一些假設前提下對評估物件的公平市場價值的評估。本次評估所涉及的委估技術產品的未來銷售預測是建立在委託方制定的盈利預測基礎上的。我們的評估假設是在目前條件下，對委估物件未來經營的一個合理預測，如果未來出現可能影響假設前提實現的各種不可預測和不可避免的因素，則會影響上述盈利預測的實現程度。我們願意在此提醒委託方和其他有關方面，並不保證上述假設可以實現，也不承擔實現或幫助實現上述假設的義務。並且，我們願意提請有關方面注意，影響假設前提實現的各種不可預測和不可避免的因素很可能會出現，因此有關方面在使用我們的評估結論前應該明確設定的假設前提，並綜合考慮其他因素做出交易決策。
7. 本次專利技術評估中，我們僅考慮上述專利技術所產生的經濟效益的價值，沒有考慮由於上述專利技術轉讓、實施等可能使受讓方以上述技術或上述技術中的某些部分為技術平臺，進一步開發出其他技術所可能產生的附加經濟效益和社會效益。也沒有考慮上述技術轉讓所可能促使受讓方技術進步所產生的社會效益。
8. 評估報告陳述的事項是真實和準確的，評估人員對評估所依據的資訊來源進行了驗證，並確信其是可靠和適當的;評估報告的分析和結論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎上形成的，僅在假設和限定條件下成立。
十二、評估報告提出日期
二〇XX年十一月十七日。
法定代表人: 中國註冊資產評估師:
中國註冊資產評估師:
XX市資產評估有限責任公司
一、緒言
XX市大學資產評估有限公司接受實業股份有限公司的委託，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對為融資而涉及的實業股份有限公司的部分固定資產進行了評估工作。
本公司評估人員按照必要的評估程式對委託評估的資產實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產在20xx年5月31日所表現的公允價值作出了客觀反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下:
二、委託方及資產佔有方
委託方及資產佔有方:實業股份有限公司，據其企業法人營業執照，其註冊號為企獨閩廈總副字第 00233 號，主要經營場所地址為XX市湖裡區興隆路88號，法定代表人為蔡淵鬆，註冊資本為111235.01萬元人民幣，企業性質為股份有限公司，經營範圍為開發、生產家用電器、電子、輕工產品、現代化辦公用品;設計製造與上述產品相關的模具;在國內外銷售本公司生產的產品並進行售後服務。
三、評估目的
擬為委託方融資這一經濟行為作價值參考。不作為其它任何目的、其它用途使用。
四、評估範圍及物件
納入本次評估範圍的評估物件是實業股份有限公司的部分固定資產。帳面原值4,415,962.26元，帳面淨值165,505,351.64元。評估的具體範圍以公司提供的資產評估申報表為基礎，凡列入表內並經核實的資產均在本次評估範圍之內。
五、評估基準日
本專案資產評估基準日是20xx年5月31日。
本次資產評估工作中，資產評估範圍的界定、評估價格的確定、評估引數的選取等，均以該日外部經濟環境以及市場情況確定。本報告書中一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
六、評估原則
遵循獨立性、客觀性、科學性、專業性的工作原則，客觀公正地進行評估，
並遵循貢獻原則、替代原則、預期原則、資產持續經營、公開市場等經濟原則
本次資產評估遵循國家及行業規定的公認原則。
七、評估依據
(1)行為依據:
資產評估業務約定書;
(2)法規依據:
1、國務院1991年91號令《國有資產評估管理辦法》;
2、國辦發[20xx]102號《國務院辦公廳轉發財政部<關於改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見>的通知》;
3、原國家國有資產管理局國資辦發[1992]36號《國有資產評估管理辦法施行細則》;
4、原國家國有資產管理局[1996]23號《資產評估操作規範意見(試行)》;
5、財政部財評字[1999]91號檔案關於印發《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知;
6、財政部財評字[1999]302號檔案關於印發《資產評估報告基本內容與格式的補充規定》的通知;
7、中國註冊會計師協會協[20xx]18號《註冊資產評估師關注評估物件法律權屬指導意見》;
8、《資產評估準則---基本準則》、《資產評估職業道德準則---基本準則》
9、《企業會計準則》
(3)產權依據:
裝置購置發票、合同;
(4)取價依據:
評估人員現場勘察、記錄等;
資產評估常用資料與引數手冊;
委託方申報材料及其它資料;
國家有關部門釋出的統計資料和技術標準資料;
有關詢價資料和引數資料;
XX市大學資產評估有限公司收集的其它有關資料。
八、評估方法
本次評估所選擇並使用的評估方法主要是成本法。
九、評估過程
我們接受實業股份有限公司評估委託後，隨即選派資產評估先遣人員進點，配合企業進行資產評估前期準備工作，制訂資產評估前期工作計劃。隨後資產評估組正式進駐現場，開展資產評估工作。
本次評估於20xx年5月開始進行前期工作，20xx年5月進駐現場，最終於7月
15日出具正式資產評估報告。我們根據資產評估的有關原則和規定，對評估範圍內的資產進行了評估，整個評估工作分四個階段進行:
(一)評估前期準備工作階段:接受專案委託、確定評估目的、確定評估物件及範圍、選定評估基準日和擬定評估方案;
(二)資產清查階段:指導資產佔有方清查資產與收集準備資料、檢查核實資產與驗證資料的過程;
(三)評定估算階段:現場檢測與鑑定、選擇評估方法、收集市場資訊、具體計算;
(四)評估彙總及提交報告階段:評估結果彙總、評估結論分析、撰寫說明與報告、內部複核。確認無誤後，向委託方提交正式資產評估報告書。
十、評估結論
經評估，截止於評估基準日20xx年5月31 日，在公開市場和持續使用前提下，在本報告所列特別事項說明限制下，實業股份有限公司所屬的部分固定資產評估值為人民幣叄億伍仟玖佰叄拾貳萬叄仟柒佰貳拾壹元整
(RMB359,323,721.00 )。具體為:
XX市大學資產評估有限公司 第6頁
實業股份有限公司 評估報告書 ?正文
賬面價值 調整後賬面值 評估價值
項 目 增減值 增值率%
原值 淨值 原值 淨值 原值 淨值
房屋建築物 1,230,409.72 65,122,815.50 1,230,409.72 65,122,815.50 258,776,797.00 198,730,324.00 133,6,5.50 205.16
機器裝置 55,856,338.49 36,427,240.87 55,856,338.49 36,427,240.87 51,815,400.00 36,526,958.00 99,717.13 0.27
電子裝置 9,399,240.62 3,217,603.59 9,399,240.62 3,217,603.59 6,090,820.00 2,254,628.00 -962,975.59 -29.93
模具裝置 194,463,806.06 35,842,103.02 194,463,806.06 35,842,103.02 146,105,936.00 42,405,012.00 6,562,9.98 18.31
其他裝置 1,053,328.71 695,648.65 1,053,328.71 695,648.65 1,024,200.00 662,396.00 -33,252.65 -4.78
車輛 12,745,036.81 3,963,947.33 12,745,036.81 3,963,947.33 10,292,900.00 6,811,047.00 2,847,099.67 71.82
土地 26,667,801.85 20,235,992.68 26,667,801.85 20,235,992.68 71,933,356.00 71,933,356.00 51,697,363.32 255.47
合計 4,415,962.26 165,505,351.64 4,415,962.26 165,505,351.64 546,039,409.00 359,323,721.00 193,818,369.36 117.11
本評估報告使用者在應用本評估結論時應注意特別事項對評估結論的影響。
評估結論詳細情況見評估明細表。
十一、特別事項說明
1、受實業股份有限公司的委託，本次評估範圍只對委託方申報的資產為限。
2、本次項評估是在獨立、公正、客觀、科學的原則下作出的，我公司及參加評估工作的全體人員與資產融資各方之間無任何特殊利害關係，評估人員在評估過程中恪守職業道德和規範，並進行了充分努力。我們的責任是對評估物件價值進行計算並發表專業意見。我們的執業範圍不包括對評估物件的法律權屬進行確認或發表意見。
3、本報告是在委託方及資產佔有方提供基礎檔案資料資料的基礎上做出的。委託方和資產佔有方對對申報材料負完全的法律責任、管理責任與會計責任，對所填報資產的完整性、合法性和真實性負責，對其提供的檔案資料的真實性承擔法律責任。
4、評估基準日後、有效期以內資產數量及作價標準發生變化時的處理原則:資產數量發生變化，應根據原評估方法對資產額進行相應調整。當評估方法為重置成本法時，應按實際發生額進行調整;若資產價格標準發生變化、並對資產評估價產生明顯影響時，委託方應及時聘請評估機構重新確定評估價。如果評估工作結束前資產價格已經發生了顯著變化，無法改變評估基準日，但資產價格的調整方法簡單、易於掌握時，委託方在資產實際作價時，應進行相應調整。
5、對納入本次評估範圍的固定資產進行評估時，我們取得部分裝置的購置合同及購置發票，我們以本資產佔有方完整、清晰、合法地擁有這些固定資產的產權為必要假設前提。
6、本報告評估結論是對20xx年5月31 日這一基準日所評估企業部分固定資產價值的客觀公允反映，未考慮未來市場變化風險及短期強制處分對資產價值的影響，我公司對這一基準日以後該資產價值發生的重大變化不負任何責任。
7、本評估結論反映的是委估物件無權利負擔條件下的價值(即未考慮其基準日是否存在任何負債或擔保事項)。
8、本次評估進口裝置時，評估值不包含進口關稅。
9、本報告含有若干備查檔案，備查檔案構成本報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力，且備查檔案與報告正文配套使用方有效。
本評估報告使用者應注意特別事項對評估結論的影響。
十二、評估報告法律效力
1、本評估報告成立的前提條件和假設條件:繼續使用假設、公開市場假設。即對評估的資產是在持續經營和在公開市場的公允價格標準下進行作價評定。
2、本報告所稱“評估價值”係指我們對所評估資產在現有用途不變並持續經營，以及在評估基準日之狀況和外部經濟環境前提下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估值意見。即評估結果是反映評估物件在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行公允市價，沒有考慮將來特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價的影響，也未考慮國家巨集觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。當前述評估目的等條件以及評估中遵循的持續經營原則等其它情況發生變化時，評估結果一般會失效。
3、本評估報告依據法律法規的有關規定發生法律效力。
4、根據國家現行規定，本資產評估報告有效期為一年，自評估基準日20xx年5月31 日起計算，至20xx年5月30 日止。當評估目的在有效期內實現時，要以評估結論作為資產價值的參考依據(還需結合評估基準日的期後事項的調整)。超過一年，需重新進行資產評估。
5、本評估結論僅供委託方融資這一經濟目的使用，不得作為其它經濟目的、其它用途使用。評估報告只能用於載明的評估目的，因使用不當造成的後果與簽字註冊資產評估師及其所在評估機構無關。
6、本評估結論僅供委託方作為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查
使用，評估報告書的使用權歸委託方所有，未經委託方許可評估機構不得隨意向他人提供或公開。
7、本評估機構對本估價報告擁有最終解釋權。
十三、評估報告提出日期
本評估報告提交委託方的時間為二零XX年七月十五日。
謹此報告!
摘要
一、委託方：張
二、評估物件:本次資產評估物件為張個人電腦。巨集基E1-471G
三、評估的目的：二手轉讓
四、價值型別：市場價值
五、評估基準日：20xx年10月31日
六、評估方法：市場法、成本法
七、評估結論：經評估，張電腦價值，於評估基準日20xx年10月1日的評估價值為人民幣2722元。
本評估報告有效期為一年，即有效期從資產評估基準日20xx年10月31日至20xx年10月30日止。本評估報告應當在載明的有效期內使用。
八、評估報告提出日：20xx年11月4日
TT資產評估有限公司
20xx年11月4日
評估機構法定代表人：
註冊資產評估師(簽章)：
正文
張：
TT資產評估有限公司接受您的委託，根據有關法律、法規及資產評估準則、規範，本著獨立、客觀、公正、科學的原則，採用市場法和成本法，按照必要的評估程式，對您的電腦進行了評估工作。現將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委託方及其使用者
1.委託方：張
2.使用者：除委託方外，國家法律、法規明確的為實現與本次評估目的相關經濟行為而需要使用本評估報告的相關當事方。
二、評估目的
本次評估目的是為了二手轉賣
三、評估物件
本次評估物件為張個人電腦，
裝置概述：其電腦為巨集基E1-471G，購買價3300元，購入日期為20xx年9月1號，效能可靠，運算速度一般，工作正常，保養較好。預計使用6年，現已使用1年零2個月。實拍照片如下：
四、價值型別及其定義
市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估物件在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。因此，本次評估採用的價值型別為市場價值。
五、評估基準日
資產評估的時間基準為20xx年10月31號
六、評估依據
該資產的取價依據為購買時所開具的發票。
七、評估方法
1.成本法
其電腦購買價為3300元，
成新率為:
(72-)/72=80.5%
評估價值：3300*0.805=2656.5
3.市場法：
個別因素：
評估物件 參照物A 參照物B 參照物C
規格型號 巨集基E1-471G 巨集基E1-471G 巨集基v5-471G 巨集基E1-471G
1 1 0.89 1
製造廠家 A場 A場 A場 A場
1 1 1 1
役齡 5 5 5 5
1 1 1 1
附件 齊全 齊全 齊全 齊全
1 1 1 1
比較係數 1 1 0.89 1
市場因素的比較：
根據評估物件和參照物的市場交易狀況、交易動機及背景、交易數量等因素均相同，調整係數為1.
時間因素：
參照物的交易時間
評估物件 參照物A 參照物B 參照物C
交易時間 當前 九個月前 一年前 半年前
時間調整因素 1 0.88 0.83 0.9
計算評估值：
參照物A 參照物B 參照物C
交易價格 3100 3700 3000
比較因素調整係數 0.88 0.74 0.9
調整後價格 2727 2738 2700
則該電腦評估值為：(2727+2738+2700)/3=2722
八、評估程式實施過程和情況
首先，諮詢被評估物品購買價，瞭解電腦的基本情況;然後估計其重置成本和成新率，找可比例項。
九、評估結論
按成本法計算出電腦的價值為2656.7元，用市場法求出來的價值為2722元，該電腦型號已被淘汰，重置成本估計不準確，因而成本法估計出來的值不精準，市場法採用了3個可比例項，比成本法具有可信度，因而此次應採用市場法下的評估結果，則該電腦的評估價值為2722元。
十、評估報告日
本報告提出日期為20xx年11月4日。
學校固定資產是完成教育任務和教學計劃的物質條件和保障，固定資產管理是財務管理工作的重要組成部分，為提高固定資產的使用效率，防止資產的損壞和流失，20xx年6月11日—6月15日學校總務處對全校固定資產進行一次盤點清查，在學校領導和老師的支援和配合下順利完成了本次固定資產盤點工作，現對本次清查工作總結如下：
一、好的方面
1、近幾年來，學校對固定資產管理較好，制度較完善。建有固定資產明細賬、臺賬、卡片。
2、大多數固定資產保管完好，做到了有賬有物，賬實相符、賬卡相實，保持了固定資產賬、卡、物相一至。
3、學校所有物品的賬冊登記工作都安排的有專人負責管理。各部門管理員根據物品的歸類及時記賬，分別登記賬冊。如總務處負責建固定資產明細賬、臺賬、卡片；負責校產公物管護；負責實驗室裝置、圖書管理；負責遠端教育裝置管理；各部門負責人管理本部門公物，各班管理好本班的公共財產。學校與各部門、班級簽字公物管理責任書，建立了校產目標責任制，實行了追究責任賠償制度，保證了校產的安全。
二、存在問題
1、本次盤點發現有個別老師由於工作變動而調動，而固定資產還在其保管名下，沒有辦理移交手續。
2、由於我校是兩校一園（中心校、實驗校、幼兒園），固定資產管理分散，一是個別部門對一些不能使用的裝置，沒有及時辦理固定資產報廢手續, 造成資產虛增。二是資產管理也不到位，管理意識不強、未能及時辦理報廢、調撥等手續。不少的固定資產，特別是流動資產，有大量資產變動和報廢的情況。
3、在清查中發現有帳無物和有物無帳的現象。
三、關於固定資產管理工作的設想
通過此次固定資產盤點工作，我們明確了下一步固定資產管理工作的重點：
1、加強管理。把固定資產管理作為財務管理一項重要日常工作，常抓不懈，規範程式，把好出入關，健全好賬、證、卡的資訊。確保資產賬和實物賬保持一致。
2、嚴格檢查。各部門對各自管理的固定資產至少每期或每年進行一次自查，發現問題，及時處理。
3、抓好落實。重點做好固定資產的日常管理和制度落實工作，在加強日常管理的同時，抓好各部門固定資產管理中的協調、銜接工作，努力把我校固定資產管理工作提高到一個新水平。
總之，雖然清查登記工作基本結束了，但資產管理是一個長期而複雜的工作，在校領導的直接關心和指導下，我們還要繼續努力，努力做好自己的本職工作。
電力股份有限公司：
接受貴公司的委託，我們對營口風力發電股份有限公司於評估基準日20xx年6月30
日的股東全部權益價值進行評估，並作如下宣告：
1.我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則;根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
2.評估物件涉及的資產、負債清單由委託方、被評估單位申報並經其簽章確認;所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委託方和相關當事方的責任。
3.我們與評估報告中的評估物件沒有現存或者預期的利益關係;與相關當事方沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事方不存在偏見。
4.我們已對評估報告中的評估物件及其所涉及資產進行現場調查;我們已對評估物件及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估物件及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，並對已經發現的問題進行了如實披露，且已提請委託方及相關當事方完善產權以滿足出具評估報告的要求。
5.我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
電力股份有限公司
瞭解營口風力發電股份有限公司
企業股權市場價值專案
資產評估報告書摘要
中同華評報字(20xx)第359 號
電力股份有限公司：
北京中同華資產評估有限公司接受貴公司的委託，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，分別採用成本法和收益法，按照必要的評估程式，對電力股份有限公司瞭解營口風力發電股份有限公司股權市場價值涉及的股東全部權益在20xx年6月30日的市場價值進行了評估。現發表評估結論專業意見如下：
在持續經營的假設條件下，營口風力發電股份有限公司股東全部權益評估價值為
8,329.19萬元，比審計後賬面淨資產減值503.26萬元，減值率為5.70%。評估結果見下表：
資產評估結果彙總表(成本法)
金額單位：人民幣萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
項 目
A B C=B-A D=C/A× XX0
流動資產 1 1,153.43 1,149.85 -3.58 -0.31
非流動資產 2 15,005.62 14,505.94 -499.68
其中：長期股權投資 3 0.00 0.00 0.00
投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00
固定資產 5 14,935.99 14,167.76 -768.22 -5.14
在建工程 6 69.63 69.63 0.00 0.00
無形資產 7 0.00 268.54 268.54
其中：土地使用權 8 0.00 268.54 268.54
其他非流動資產 9 0.00 0.00 0.00
資產總計 16,159.05 15,655.79 -503.26 -3.11
流動負債 11 669.78 669.78 0.00
長期負債 12 6,656.82 6,656.82 0.00
負債總計 13 7,326.60 7,326.60 0.00
淨 資 產 14 8,832.45 8,329.19 -503.26 -5.70
本評估報告的使用有效期原則上為自評估基準日起一年。如果資產狀況、市場狀況
電力股份有限公司瞭解營口風力發電股份有限公司企業股權市場價值專案 ·資產評估報告書摘要況與評估基準日相關狀況相比發生重大變化，委託方應當委託評估機構執行評估更新業務或重新評估。
本評估報告僅供委託方為本評估報告所列明的評估目的以及報送有關資產評估主管機關審查使用。委託方應按本評估報告載明的評估目的使用，任何不正確或不恰當地使用本評估報告所造成的不便或損失，將由評估報告使用者自行承擔責任。下列行為，但不僅限於此，均被認為是沒有正確地使用本評估報告：
1.將本評估報告用於其他目的經濟行為;
2.除國家法律、法規規定外，未經中同華書面同意將本評估報告或其中部分內容公開發布、用於任何報價或其他檔案中。
以上內容摘自資產評估報告正文，欲瞭解本評估專案的詳細情況和合理理解評估結論，應認真閱讀資產評估報告正文並特別關注本報告特別事項說明部分。
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電力股份有限公司瞭解營口風力發電股份有限公司企業股權市場價值專案 ·資產評估報告書正文
電力股份有限公司
瞭解營口風力發電股份有限公司
企業股權市場價值專案
資產評估報告書
中同華評報字(20xx)第359 號電力股份有限公司：
北京中同華資產評估有限公司接受貴公司的委託，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，分別採用成本法和收益法，按照必要的評估程式，對電力股份有限公司瞭解營口風力發電股份有限公司股權市場價值涉及的股東全部權益在20xx年6月30日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下：
一、委託方、被評估單位和業務約定書約定的其他評估報告使用者
本次資產評估專案的委託方為：電力股份有限公司，被評估單位為營口風力發電股份有限公司，其他評估報告使用者為法律法規規定的使用者。
(一)委託方概況
1.委託方簡介
名 稱：電力股份有限公司
住 所：寧德市蕉城區環城路143號閩東大廣場華隆大廈8-層
法定代表人姓名：
註冊資本：叄億柒仟叄佰萬圓整
企業型別：股份有限公司(上市)
經營期限：自一九九八年十二月三十日至二〇四八年十二月三十日
經營範圍：電力生產、開發;電力電器裝置的銷售;對房地產業的投資;水庫經營;建築材料、金屬材料、水暖器材、辦公裝置及家用電器的批發、零售
(二)被評估單位概況
1.公司概要
企業名稱：營口風力發電股份有限公司
住 所：營口市站前區渤海大街東40 號
法定代表人：鄭永健
註冊資本：人民幣 陸仟捌佰貳拾萬元整
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公司型別：股份有限公司
經營範圍：電力生產、銷售，風力發電裝置研製、安裝、維修、技術諮詢(電力業務許可證有效期至 20xx年 12月 18 日
2.單位簡介
營口風力發電股份有限公司 1999年8 月 11 日成立，註冊資本陸仟捌佰貳拾萬元整，其中：營口電力發展有公司出資 178.53萬元，佔投資比例的 2.62%;丹東金宇貿易公司出資：50萬元，佔出資比例的 0.73%，其餘為自然人出資6591.47萬元，佔總出資比例的96.65%。
營口風力發電股份有限公司其風場坐落於遼寧省蓋州市仙人島村，場址處為遼東半島向西伸入渤海的一半島，半島的西、北、南三面臨海，當地年平均風速6米/秒，佔地面積 8平方公里，可規範裝機容量 4.5 萬千瓦，現有風機48 臺,裝機容量 3.26萬千瓦，年發電量5000萬千瓦以上。
營口風力發電股份有限公司現有職工 26 人，其中：正式工 22 人;臨時工 4 人。下設綜合部、財務部和運檢班。
公司股東及持股比例如下：
金額單位：人民幣元
公司股東 持股比例 金額
營口電力發展有限公司 2.62% 1785232
丹東金宇貿易商社 0.73% 500000
其他 51名自然人 96.65% 65914768
3.近三年資產、財務、經營狀況;
金額單位：人民幣萬元
專案 20xx 年 20xx 年 20xx 年
總資產 19407.82 18337.49 17032.27
其中固定資產 17951.99 16787.52 15602.45
總負債 XX192. 9574.02 7931.
淨資產 9215.72 8763.47 9XX1.17
營業收入 2525.88 2462. 2061.91
利潤總額 483.55 347.9 746.9
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二、評估目的
根據資產評估業務約定書，本評估報告的評估目的是為電力股份有限公司瞭解營口風力發電股份有限公司股權市場價值提供價值參考。
三、評估物件和評估範圍
本次資產評估物件為營口風力發電股份有限公司的股東全部權益價值，涉及的範圍為營口風力發電股份有限公司申報的於評估基準日經利安達會計師事務所有限責任公司 (大連分公司)專項審計(利安達專字 【20xx】第 J1770 號)後的資產和負債，具體資產型別和審計後賬麵價值見下表：
金額單位：人民幣元
科目名稱 賬面價值
一、流動資產合計 11,534,262.
貨幣資金 7,524,628.18
應收賬款 932,565.97
預付款項 350,000.00
其他應收款 72,543.93
存貨 2,654,524.02
二、非流動資產合計 150,056,207.30
固定資產 149,359,871.27
其中：建築物類 643,013.77
裝置類 148,716,857.50
在建工程 696,336.03
三、資產總計 161,590,469.40
四、流動負債合計 6,697,775.21
應付賬款 6,803,370.00
應付職工薪酬 53,485.70
應交稅費 -783,849.28
應付利息 553,381.99
應付股利 13,968.00
其它應付款 57,418.80
五、非流動負債合計 66,568,244.42
長期借款 66,568,244.42
六、負債合計 73,266,019.63
七、淨資產(所有者權益) 88,324,449.77
納入本次評估範圍的土地使用權共 2 宗，總土地使用權面積為 16177㎡，由營口風力發電股份有限公司以劃撥方式取得，至評估基準日已取得蓋州國用(20xx)第76
號和蓋州國用(20xx)第20 號《國有土地使用證》。
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四、價值型別及其定義
本次評估採用持續經營前提下的市場價值作為選定的價值型別，具體定義如下：
市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估物件在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
持續經營在本報告中是指被評估單位的生產經營活動會按其現狀持續下去，並在可預見的未來，不會發生重大改變。
五、評估基準日
根據資產評估業務約定書之約定，本次評估的評估基準日為20xx 年6月30日。
本次評估工作中所採用的價格及其他引數均為評估基準日的標準。
六、評估依據
(一)經濟行為依據
1.電力股份有限公司與中同華簽訂的 《資產評估業務約定書》。
(二)法律法規依據
1.中華人民共和國主席令第42 號《中華人民共和國公司法》(20xx年 XX月27 日);
2.國務院91 號令《國有資產評估管理辦法》(1991年 11月 16 日);
3.原國家國有資產管理局 國資辦發[1992]36 號《國有資產評估管理辦法施行細則》(1992年 7 月 18 日);
4.財政部令第 14號《國有資產評估管理若干問題的規定》(20xx年 12月31 日);
5.國務院國有資產監督管理委員會、財政部令第3 號《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》(20xx年 12月31 日);
6.國務院國有資產監督管理委員會令第 12號《企業國有資產評估管理暫行辦法》
(20xx年 8 月25 日);
7.國務院國有資產監督管理委員會 關於《加強企業國有資產評估管理工作有關問題》的通知 (國資委產權[20xx]274號，20xx年 12月 12 日);
8.原國家國有資產管理局 國資辦發[1996]23號《資產評估操作規範意見(試行)》
(1996年 5 月7 日);
9.第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修訂 中華人民共和國主席令第 72號《中華人民共和國城市房地產管理法》(20xx年8 月30 日);
. 國土資源部 國土資發[20xx]195號《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-20xx);
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11. 建設部 《中華人民共和國國家標準房地產估價規範》(GB/T50291-1999);
12. 第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂 中華人民共和國主席令第 28 號 《中華人民共和國土地管理法》(20xx年8 月28 日);
13. 中華人民共和國國務院令第483 號《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(國務院第163次常務會議通過修訂，20xx年 12月31 日);
14. 第十屆全國人民代表大會第五次會議通過 《中華人民共和國企業所得稅法》
(20xx年 3 月 16 日);
15. 其他與資產評估相關的法律、法規等。
(三)準則依據
1.財政部關於印發《資產評估準則-基本準則》和《資產評估職業道德準則-基本準則》的通知 (財企[20xx]20號，20xx年 2 月25 日);
2.中國註冊會計師協會關於印發 《註冊資產評估師關注評估物件法律權屬指導意見》的通知 (會協[20xx]18號，20xx年 1月28 日);
3.中國資產評估協會關於印發《企業價值評估指導意見 (試行)》的通知(中評協[20xx]134號，20xx年 12月30 日);
4.中國資產評估協會關於印發《資產評估準則—評估報告等 7項資產評估準則》的通知(中評協[20xx]189 號，20xx年 11月28 日);
5.中國資產評估協會關於印發《企業國有資產評估報告指南》的通知 (中評協[20xx]218號，20xx年 11月28 日);
6.財政部頒佈的國內企業會計準則體系。
(四)權屬依據
1.裝置購置合同、發票、建築安裝工程施工合同等;
2.國有土地使用證;
3.機動車輛行駛證;
4.被評估單位提供的其他權屬證明檔案。
(五)取價依據
1. 機械工業出版社《20xx年中國機電產品報價手冊》;
2. 北京科學技術出版社的《資產評估常用資料及引數手冊》(第二版);
3. 中華人民共和國國務院令第538 號《中華人民共和國增值稅暫行條例》;
4. 國家計委 建設部關於釋出 《工程勘察設計收費管理規定》的通知(計價格
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電力股份有限公司瞭解營口風力發電股份有限公司企業股權市場價值專案 ·資產評估報告書正文[20xx]號，20xx年 1月7 日);
5. 國家經濟貿易委員會 國家發展計劃委員會 公安部 國家環境保護總局關於
《調整汽車報廢標準若干規定》的通知(國經貿資源[20xx]1202號，20xx 年 12 月 18
日);
6. 國家經濟貿易委員會、國家計劃委員會、國內貿易部機械、工業部、公安部、國家環境保護局關於釋出《汽車報廢標準》的通知(國經貿經[1997]456號，1997年 7
月 15 日);
7. 中國人民銀行現行貸款利率;
8. 國家計委關於印發 《招標代理服務收費管理暫行辦法》的通知(計價格[20xx]1980號，20xx年 XX月 15 日);
9. 國家發改委、建設部關於印發《建設工程監理與相關服務收費管理規定》的通知(發改價字[20xx]670號，20xx年 3 月30 日);
. “國家發展改革委辦公廳關於同意頒佈《電網工程建設預算編制與計算標準》和《火力發電工程建設預算編制與計算標準》的函”(發改辦能源[20xx]1808號文);
11.由中國電力企業聯合會提出的、由國家發展和改革委員會於 20xx 年 7 月 26
日釋出的 《電網工程建設預算編制與計算標準》;
12. 《遼寧工程造價資訊》;
13. 《遼寧省營口市人民政府辦公室關於印發《營口市城區土地級別基準地價及出讓金年租金標準》的通知》(政辦發〔20xx〕52 號文)
14.委估資產的購置合同、協議;
15.鋼材市場其他價格資料;
16.被評估單位提供的工程圖紙及工程決算等有關資料;
17.蒐集的相關價格資訊;
18.評估師現場察看和市場調查取得的與估價相關的資料。
(六)其他依據
1.被評估單位提供的各類《資產評估申報明細表》;
2.被評估單位提供的 20xx年至 20xx年及基準日審計報告、會計報表、會計憑證、財務經營方面的資料、銀行對賬單及餘額調節表，以及有關協議、合同書、發票等財務資料;
3.被評估企業提供的盈利預測及相關資料;
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4.委託方及資產佔有方撰寫的 “關於進行資產評估有關事項的說明”;
5.有關對比公司的財務報告和股價交易資料;
6.委託方提供的仙人島風電場風機摸底情況彙報，營口風場狀態表;
7.被評估單位提供的其他有關資料。
七、評估方法
(一)評估方法的選擇
企業價值評估的基本方法包括收益法、市場法和成本法。根據本次評估的資產特性，以及由於我國目前市場化、資訊化程度尚不高，難於收集到足夠的同類企業產權交易案例，不宜採用市場法;因此本次評估確定主要採用成本法和收益法進行評估。
(二)評估方法簡介
1.成本法
成本法即資產基礎法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定營口風力發電股份有限公司股東權益價值，即將構成企業的各種要素資產的評估值加總減去負債評估值求得企業股東權益價值的方法。
2.收益法
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估單位預期收益資本化或折現以確定評估物件價值的評估思路。收益法的基本公式為：
P = + + + , + +
0
或：
P = +
0
式中： P ： 為期初投資的價值;
0
P ： 為n 年後投資的價值;
n
DCF ：為第i年年內的經營現金收益;
i
R： 為折現率;
該基本公式可以解釋為期初投資的價值等於存續持有期間經營現金收益的現值和加上期末殘值的現值。P 可以理解為 n 年後企業價值，我們有時也稱其為 “殘值”。
n對殘值的估算，在持續經營假設條件下經常採用永續年金的方法或Gordon 增長模型的方法，有時也可以採用市場比較的方法。
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我們通常採用全投資自由現金流折現模型，將被評估公司全投資現金流折現值之和扣除經負息負債加回非經營性資產淨值最後得到公司股東全部權益價值。
運用收益法，即用現金流的折現價值來確定資產的價值，通常分為如下四個步驟：
(1) 逐年明確地預測預期未來一段有限時間(通常是未來 5年)委估企業產生的淨現金流量;
(2) 採用適當折現率將淨現金流折成現值，折現率應考慮相應的形成該現金流的風險因素和資金時間價值等因素;
(3) 採用一種綜合的方式，如永續年金法或 Gordon 增長模型法等，確定該有限時間段後的企業的剩餘價值(殘值)，再將其折現為現值;
(4) 將有限時間段現金流現值與有限時間段後的剩餘價值現值相加，再經過適當折扣調整後確定股權價值。
八、評估程式實施過程和情況
本次評估程式主要分四個階段進行。
(一) 評估準備階段
與委託方洽談，明確評估業務基本事項，對自身專業勝任能力、獨立性和業務風險進行綜合分析和評價，接受委託，簽訂資產評估業務約定書;確定專案負責人，組成評估專案組，編制評估計劃;輔導被評估單位填報資產評估申報表，準備評估所需資料。
(二) 現場調查及收集評估資料階段
根據此次評估業務的具體情況，按照評估程式準則和其他相關規定的要求，評估人員通過詢問、函證、核對、監盤、勘查、檢查、抽查等方式進行實地調查，從各種可能的途徑獲取評估資料，核實評估範圍，瞭解評估物件現狀，關注評估物件法律權屬。
(三) 評定估算階段
對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據;根據評估物件、價值型別、評估資料收集情況等相關條件，選擇適用的評估方法，選取相應的公式和引數進行分析、計算和判斷，形成初步評估結果。
(四) 編制和提交評估報告階段
根據各評估小組對各類資產的初步評估結果，編制相關評估說明，在核實確認相
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電力股份有限公司瞭解營口風力發電股份有限公司企業股權市場價值專案 ·資產評估報告書正文關評估說明具體資產專案評估結果準確無誤，評估工作沒有發生重複和遺漏情況的基礎上，依據各資產評估說明進行資產評估彙總分析，確定最終評估結論，撰寫資產評估報告書;根據相關法律、法規、資產評估準則和評估機構內部質量控制制度，對評估報告及評估程式執行情況進行必要的內部稽核;與委託方或者委託方許可的相關當事方就評估報告有關內容進行必要溝通;按資產評估業務約定書的要求向委託方提交正式資產評估報告書。
九、評估假設
1.本次評估以本資產評估報告所列明的特定評估目的為基本假設前提;
2.本次評估的各項資產均以評估基準日的實際存量為前提，有關資產的現行市價以評估基準日的國內有效價格為依據;
3.本次評估假設評估基準日後外部經濟環境不會發生不可預見的重大變化;
4.本次評估假設被評估單位的經營業務合法，並不會出現不可預見的因素導致其無法持續經營，被評估資產現有用途不變並原地持續使用;
5.被評估單位和委託方提供的相關基礎資料和財務資料真實、準確、完整;
6.評估人員所依據的對比公司的財務報告、交易資料等均真實可靠;
7.本次評估，除特殊說明外，未考慮被評估單位股權或相關資產可能承擔的抵押、擔保事宜對評估價值的影響，也未考慮國家巨集觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響;
8.評估範圍僅以被評估單位提供的評估申報表為準;
9.本次評估假設股東於年度內均勻獲得淨現金流。
當出現與前述假設條件不一致的事項發生時，本評估結果一般會失效。
十、評估結論
本次評估分別採用收益法和成本法兩種方法對營口風力發電股份有限公司股東全部權益價值進行評估。營口風力發電股份有限公司經審計後資產賬面價值為16,159.05
萬元，負債為7,326.60萬元，淨資產為8,832.45萬元。
1. 收益法評估結果
在持續經營的假設條件下，營口風力發電股份有限公司股東全部權益評估價值
9,700.00萬元，比審計後賬面淨資產增值867.55萬元，增值率為9.82%。增值原因為：風力發電企業在籌建期間要進行測風、可行性研究(發改委)、電網預審、物價局批
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電力股份有限公司瞭解營口風力發電股份有限公司企業股權市場價值專案 ·資產評估報告書正文準、環評、水土保持、防洪評價、微觀選址等這些有助於提高企業贏利能力的因素在企業帳面資產上是體現不出來的。因此採用收益法將未來預計收益折現為現值較賬面淨資產有了較大幅度的增值。
收益法評估結果見下表：
資產評估結果彙總表(收益法)
金額單位：人民幣萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
項 目
A C D=C-A E=D/AX0%
流動資產 1 1,153.43
非流動資產 2 15,005.62
其中：長期股權投資 3
固定資產 4 14,935.99
其中： 建築物 5
設 備 6
在建工程 7
無形資產 8
其中：土地使用權 9
資產總計 16,159.05
669.78
流動負債 11
非流動負債 12 6,656.82
負債總計 13 7,326.60
淨 資 產 14 8,832.45 9,700.00 867.55 9.82
收益法評估結論詳細情況見收益法評估明細表。
2.成本法評估結果
採用成本法確定的營口風力發電股份有限公司股東全部權益評估價值為8,329.19
萬元，比審計後賬面淨資產減值503.26萬元，減值率為5.70%。增減值原因為：
1.應收款項評估減值。對於預付醫藥費企業按照現行財務制度的規定列支。評估人員對於費用性支出，經核實後按零確定評估值，因此造成評估減值。
2.機器裝置評估減值，主要原因為 20xx年下半年以來，風機出廠價格下跌較大。
3.企業的建築物折舊年限 20 年，短於評估時確定的房屋建築物的經濟壽命年限，造成房屋建築物評估淨值增值較多。
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成本法評估結果見下表：
資產評估結果彙總表(成本法)
金額單位：人民幣萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
項 目
A B C=B-A D=C/A× XX0
流動資產 1 1,153.43 1,149.85 -3.58 -0.31
非流動資產 2 15,005.62 14,505.94 -499.68
其中：長期股權投資 3 0.00 0.00 0.00
投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00
固定資產 5 14,935.99 14,167.76 -768.22 -5.14
在建工程 6 69.63 69.63 0.00 0.00
無形資產 7 0.00 268.54 268.54
其中：土地使用權 8 0.00 268.54 268.54
其他非流動資產 9 0.00 0.00 0.00
資產總計 16,159.05 15,655.79 -503.26 -3.11
流動負債 11 669.78 669.78 0.00
長期負債 12 6,656.82 6,656.82 0.00
負債總計 13 7,326.60 7,326.60 0.00
淨 資 產 14 8,832.45 8,329.19 -503.26 -5.70
成本法評估結論詳細情況見成本法評估明細表。
3.評估結論
委託評估的股東全部權益價值採用兩種方法得出的評估結論分別為：
成本法的評估值為8,329.19萬元;收益法的評估值9,700.00萬元，兩種方法的評估結果差異1370.81萬元，差異率16.46%。
考慮到本次評估目的是為委託方電力股份有限公司提供價值參考依據，由於委託方收購後公司管理層改變未來的經營方式無法準確預測，收益法對電力股份有限公司未來具體投資和經營戰略及實施的考量存在較大的不確定性，因此選定以成本法評估結果作為電力股份有限公司的股東全部權益價值的最終評估結論。
本評估結論根據以上評估工作得出。
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十一、特別事項說明
本評估報告存在如下特別事項，提請報告使用者予以關注：
1. 本評估報告的評估結論是反映委託評估物件在持續經營、外部巨集觀經濟環境不發生變化等假設前提下，於評估基準日所表現的本報告所列明的評估目的下的價值，未考慮股權流通性對價值的影響。
2. 本評估報告是在委託方及相關當事方提供基礎檔案資料資料的基礎上做出的。提供必要的資料並保證所提供的資料的真實性、合法性、完整性是委託方及相關當事方的責任;註冊資產評估師的責任是對評估物件在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算並發表專業意見。
3. 本評估結論不應當被認為是對評估物件可實現價格的保證。
4. 本評估結論未考慮評估值增減可能產生的納稅義務變化。
5. 本次評估我公司採用成本法作為評估結論，並且採用經營現金流折現的方式。因此，我們得出的結論是被評估單位在控股狀態下的股東全部權益價值，特提請報告使用者在引用本評估報告結論作為營口風力發電股份有限公司控股權或少數股權交易參考時，應在本評估結論基礎上考慮控股權和少數股權等因素產生的溢價或折價的影響。
6. 委託方及相關當事方對所提供的評估物件法律權屬等資料的真實性、合法性和完整性承擔責任;註冊資產評估師的責任是對該資料及其來源進行必要的查驗和披露，不代表對本次委估資產的權屬提供任何保證，對評估物件法律權屬進行確認或發表意見超出註冊資產評估師執業範圍，我們提請報告使用人關注本報告中披露的有關產權瑕疵事項對評估結論的影響。
7. 為了本次評估，我們採用了一些上市公司的有關財務報告和股票交易資料。我們的估算工作在很大程度上依賴上述財務報告和交易資料，我們假定上述財務報告和有關交易資料均真實可靠。我們的估算依賴該等財務資料的事實，並不代表我們表達任何對該財務資料的正確性和完整性的任何保證，也不表達我們保證該資料沒有其他前提要求與我們使用該資料有衝突。
8. 利安達會計師事務所會計師事務所有限責任公司 (大連分公司)對營口風力發電股份有限公司20xx年6月30日財務報表進行了同期專項審計，並出具利安達專字
【20xx】第J1770號 《審計報告》。本次評估營口風電均以審定數申報。
9. 本次委估的房屋共有2項，建築面積共計670平方米，均未辦理 《房屋所有權
北京中同華資產評估有限公司 第 15 頁
電力股份有限公司瞭解營口風力發電股份有限公司企業股權市場價值專案 ·資產評估報告書正文證》，營口風電出具說明承諾未辦理產權證的房屋產權歸其所有，本報告中上述資產的評估值是在假設這委估房屋歸營口風電所有，不存在產權糾紛的前提條件下做出的，亦未考慮營口風電將來辦理房屋所有權證時需要支付的費用。
上述房屋建築物的面積是依據營口風電申報資料及其提供的有關資料等確定的，未經法定機構確認。營口風電在辦理相關的房屋所有權證時，若法定機構測量面積與本評估報告書所用面積不一致時，以法定機構測定面積為準，並對本評估結論進行相應的調整。
.本次委估的機器裝置中送電線路66KV (序號32)6250米，線路不明、產權不明。本次評估按賬面值列示。
11.風電場機耕道路 (機器裝置評估明細表4-6-2-1序號41)所在土地使用權非為營口風力發電股份有限公司，不列入評估範圍。
十二、評估報告使用限制說明
本評估報告有如下使用限制：
1. 本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用，且只能用於本評估報告載明的評估目的和用途。評估報告使用者應按有關法律、法規，以及資產評估業務約定書的要求正確、恰當地使用本評估報告，任何不正確或不恰當地使用報告所造成的不便或損失，將由報告使用者自行承擔責任。
2. 未徵得我公司書面同意，本評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露於公開媒體。
3. 本評估報告結論的使用有效期原則上為自評估基準日起一年。如果資產狀況、市場狀況與評估基準日相關狀況相比發生重大變化，委託方應當委託評估機構執行評估更新業務或重新評估。
十三、評估報告日
本評估報告正式提出日期為20xx年9月6日。
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電力股份有限公司瞭解營口風力發電股份有限公司企業股權市場價值專案 ·資產評估報告書正文
(本頁無正文)
評估機構法定代表人：季 珉
中國註冊資產評估師：管伯淵
中國註冊資產評估師：蘇一純
北京中同華資產評估有限公司
二〇一X年九月六日
電力股份有限公司
瞭解營口風力發電股份有限公司
企業股權市場價值專案
資產評估報告書附件
註冊資產評估師承諾函電力股份有限公司：
受貴單位(公司)委託，我們對貴公司瞭解營口風力發電股份有限公司股權市場價值所涉及的營口風力發電股份有限公司股東全部權益，以20xx年6月30日為基準日進行了評估，形成了資產評估報告。在本報告中披露的假設條件成立的前提下，我們承諾如下：
1.具備相應的執業資格。
2.評估物件和評估範圍與評估業務約定書的約定一致。
3.對評估物件及其所涉及的資產進行了必要的核實。
4.根據資產評估準則和相關評估規範選用了評估方法。
5.充分考慮了影響評估價值的因素。
6.評估結論合理。
7.評估工作未受到干預並獨立進行。
中國註冊資產評估師：
中國註冊資產評估師：
二〇一X年 九 月 六 日
一、緒言
資產評估有限公司接受柴油機股份有限公司、石油鋼管鋼繩廠委託，根據國家有關國有資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，為石油鋼管鋼繩廠經剝離的生產經營性資產及相關負債評估後，將其淨資產部分出售給柴油機股份有限公司、並以剩餘的淨資產與柴油機股份有限公司所收購的部分淨資產共同設立有限責任公司之目的進行了評估。
本公司評估人員按照必要的評估程式對委託評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，並對委估資產和負債在20xx年8月31日所表現的市場價值作出了公允反映。現謹將資產評估情況及評估結果報告如下:
二、委託方及資產佔有方簡介
委 託 方:柴油機股份有限公司、石油鋼管鋼繩廠
柴油機股份有限公司簡介如下:
註冊地址及主要經營場所地址:XX市文化西路14號
法定代表人:
註冊資本:10,400萬元
柴油機股份有限公司(股票簡稱:石油濟柴;股票程式碼0617)系經國家經濟體制改革委員會體改生(1996)115號文批准，由濟柴廠作為獨家發起人，以募集方式設立的股份有限公司。該公司1996年9月經中國證監會發字(1996)226號文批准向社會公開發行股票，並於1996年10月在深圳證券交易所上市交易。
該公司主要經營柴油機、氣體發動機、柴油及氣體發電機組的製造、銷售、修理、機械加工;所需原料輔料，機械裝置、儀器儀表的銷售;柴油機、發電機組租賃、理化試驗。
截止20xx年12月31日，該公司總股本10,400萬股，其中流通股為3,250萬股，總資產47,662.46萬元，淨資產17,796.93萬元，20xx年度實現淨利潤520.43萬元，每股收益0.05元，淨資產收益率2.92%。該公司最大股東為柴油機廠，其現持有石油濟柴7,150萬股，佔總股本68.75%。
資產佔有方:石油鋼管鋼繩廠
石油鋼管鋼繩廠簡介如下:
企業名稱:石油鋼管鋼繩廠
註冊地址:XX市東風路35號。
法定代表人:
註冊資本:壹億貳仟柒佰柒拾萬元
經濟性質:石油鋼管鋼繩廠為全民所有制企業，是中國石油物資裝備(集團)公司下屬全資子公司。
經營範圍:主營:鋼管，鋼絲，鋼繩及製品，緊韌體，閥門，鉚焊產品，機械裝置及配件，以上產品相關技術的出口，所需原料、技術的進口，進料加工和“三來一補”業務。兼營:汽車運輸，來料加工，機械加工，鋼材，房屋租賃。
簡要歷史:
50年代末，隨著大慶等油田的發現，油田建設所需物資供應緊張，為了滿足油田開發的需要，使進口物資充分利用，減少不必要的損失，石油工業部決定籌建一個鋼管加工廠，在這樣的情況下，該廠於1958年建成，原名為石油工業西北供應辦事處轉運庫鋼管加工廠。1960年9月，直接隸屬於石油工業部領導。成為獨立核算的部屬企業後，更名為石油工業部鋼管加工廠。1961年1月，石油工業部鋼繩加工廠由天津遷至，與鋼管加工廠合併成石油工業部鋼管鋼繩加工廠。1971年工廠下放地方領導後，陝西省燃料化學工業局將工廠改名為陝西省石油鋼管鋼繩廠。1990年，工廠重新收歸原石油部領導。
經過從日本、德國引進和四次較大規模的技術改造，該廠建成了年生產能力2萬多噸的鋼絲繩生產線，可按不同標準生產規格範圍由Φ5.2mm到Φ70mm的30多個品種的鋼絲繩。
經過四十年的建設，該廠發展成一個以生產石油鑽井鋼絲繩為主，同時生產石油機械用途精密鋼管、整筒式抽油泵等產品的國家大型一檔企業。去年有償解除勞動合同工作結束後，現有職工884人，其中，具有中級以上職稱的專業技術人員116名。
該廠所屬行業為國家基礎產業，發展較為緩慢，其產品主要為油田服務。在經過較大規模的技術改造後，該廠產品等級得以提升，產能擴大，除了繼續為油田使用者提供其產品外，已進入了煤炭、森工、港口和海洋等行業的重要用途的鋼絲繩市場。
三、評估目的
為石油鋼管鋼繩廠經剝離的生產經營性資產及相關負債評估後，將其部分淨資產出售給柴油機股份有限公司、並以剩餘的淨資產與柴油機股份有限公司所收購的部分淨資產共同設立有限責任公司之目的進行評估，對該淨資產在評估基準日20xx年8月31日所表現的市場價值作出公允反映，為雙方的經濟行為提供價值參考依據。
四、評估範圍和物件
本次資產評估範圍為本次評估目的所涉及的石油鋼管鋼繩廠的資產及相關負債，以剝離後的資產負債表為基礎，凡列入該表內並經核實的資產均在本次評估範圍之內。具體資產型別包括:流動資產、長期投資、固定資產、流動負債、長期負債。
納入本次資產評估範圍的資產與委託評估及企業進行資產評估立項申報時所申報的資產範圍一致。
根據經上級主管部門批准的改制方案原則和委託雙方的要求，土地資產不進入本次評估範圍。新設公司擬採用租賃方式使用相關土地，有關手續委託雙方已按土地管理規定的程式進行辦理。
五、評估基準日
根據委託方改制工作的具體方案，本次評估基準日定為:20xx年8月31日。
本報告一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
六、評估原則
根據國家國有資產管理及評估的有關法規，我們遵循獨立、客觀、科學、公正的原則，以及其他一般公允的評估原則，對涉及以上經濟行為的全部資產及相關負債進行了評估。
資產評估事務所有限公司接受金陵藥業股份有限公司的委託，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對宿遷市人民醫院整體資產(不含土地)和負債進行了評估。本所評估人員按照必要的評估程式對委託評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢徵，對委託評估的資產和負債在20xx年2月28日所表現的市場價值做出了公允的反映。評估結果彙總如下:
金額單位:人民幣萬元
專案帳面價值調整後評估價值增減值增值率%
帳面值
ABCD=C-BE=(C-B)/B×100%
流動資產1,919.001,919.002,033.16114.165.95
長期投資
固定資產10,049.9010,049.908,960.92-1,088.97-10.84
其中:在建工程21.4021.4021.40
建築物6,422.916,422.916,625.73202.823.16
裝置3,605.593,605.592,313.79-1,291.80-35.83
無形資產650.18650.18650.18
其中:土地使用權650.18650.18650.18
其他資產
資產總計12,619.0812,619.0811,644.27-974.82-7.72
流動負債7,004.657,004.657,004.65
長期負債315.32315.32315.32
負債總計7,319.977,319.977,319.97
淨資產5,299.115,299.114,324.30-974.82-18.40
提請評估報告使用者注意以下事項:
⒈本評估報告的有效期為一年，即20xx年2月28日至20xx年2月27日;
⒉列入本次評估範圍的建築物，宿遷市人民醫院僅提供了部分建築物建設規劃許可證，部分房屋未提供相關產權證明檔案，提供房產證明的房屋全部為職工宿舍，本評估報告按帳面值列示;同時上述房屋所佔土地為事業(醫院)劃撥用地，轉讓時會受到一定限制，本次評估的價值是在假設上述房屋已獲得合法權證條件下的評估價值，未考慮上述瑕疵事項對評估結果的影響。
⒊宿遷市人民醫院已取得38773.4平方米的劃撥土地使用權證以及新建門診樓以及新建職工及病員食堂用地的建設用地批准書，但尚未取得土地使用權證，新建門診樓建設用地已支付拆遷補償費6501808.16元，本次評估對該醫院徵用部分土地的拆遷費用以賬面值列示，土地處置以及具體評估結果請參見《土地估價報告》[寧大陸估價字(20xx)第088號]。
⒋宿遷市人民醫院根據宿遷市市級機關事業單位養老保險暫行辦法(尚未正式下發)，測算的欠繳職工養老保險統籌費1,632.48萬元，列示於其他應付款，該款項尚未經宿遷市勞動保障部門確認。
⒌本報告僅供委託方即金陵藥業股份有限公司進行投資決策參考之用，其他任何單位和個人因使用本報告造成的損失，與出具本報告的資產評估事務所和簽字的註冊資產評估師無關。
⒍請評估報告使用者在經濟行為實現時認真閱讀評估報告全文。
評估機構法定代表人:何
中國註冊資產評估師:潘
中國註冊資產評估師:陸
評估機構:資產評估事務所有限公司
20xx年xx月10日
一、 委估專案
X公司所屬房產抵押貸款估價專案
二、 委託方
名稱：X公司
地址：
三、 估價方
名稱：X房地產評估諮詢有限公司
地址：
證書號： 資質等級：
法定代表人：
四、 估價物件概況
估價物件位於，其合法產權人為X公司，建築面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建築面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成於20xx年，於20xx年底重新改造裝修，外觀成新，房屋所有權證號碼為。
副樓一幢，1-3層，混合結構，建築面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成於20xx年，外觀九成新，房屋所有權證號碼為。
五、 估價目的
為確定房產抵押貸款額度提供參考依據而評估房產抵押價值。
六、 估價時點
20xx年8月15日
七、 價值定義
採用公開市場價值標準
八、 估價原則
本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，還應依據如下原則：
1. 合法原則，以估價物件的合法使用、合法處分為前提。
2. 最高最佳使用原則，以估價物件最高最佳使用為前提。
3. 替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
4. 估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格。
九、 估價依據
1. 委託方提供的資料
(1)委託書;
(2)委託方企業營業執照影印件;
(3)房屋所有權證影印件。
2. 國家標準GB/T50291-1999《房地產估價規範》。
3. 國家和地方的有關法律、法規和有關規定。
4. 估價機構和估價人員掌握和收集的有關資料。
十、 估價方法
估價物件為商業房產，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由於其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。
十一、 估價結果
估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，採用科學的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、細緻的測算，確定該估價物件在評估基準日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叄仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
十二、變現能力分析
變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉換為現金的可能性。
估價物件的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現的價格範圍為：估價結果±10%，變現時涉及以下稅費：
①中介服務費：5%--6%
②契稅：4%
③營業稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5%
④所得稅：20%
⑤過戶手續費：2%左右
⑥印花稅：0.5‰
⑦其它費用
十三、估價人員
中國註冊房地產估價師
註冊號：
中國註冊房地產估價師
註冊號：
十四、估價作業時間
20xx年8月12日—
十五、估價報告有效期限
本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
××××公司接受××××公司的委託，依據國家有關資產評估的法律、法規，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，運用資產評估規定的方法和程式及我們認為必要的其他程式，對××××(以下簡稱××)擬進行整體改制設立股份有限公司而申報的全部資產和負債進行了評估。
本公司評估人員按照必要的評估程式對委估資產和負債實施了實地查勘、清查盤點核實、市場調查與詢證，對委估資產和負債在××××年××月×××日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下:
一、委託方與資產佔有方簡介
(一)資產佔有方簡介
略
(二)委託方簡介
略
二、評估目的
××××××××，為×××公司進行整體改制設立股份有限公司所涉及的整體資產提供價值參考。
三、評估範圍和物件
略
此次納入評估範圍的資產與委託評估確定的資產範圍一致。
四、評估基準日
略
五、評估原則
略
六、評估依據
略
七、評估方法
本次評估是為委託方擬整體改製為股份有限公司提供價值參考，對其進行整體資產評估。由於委估企業為從事房地產開發的民營企業，受諸多因素的影響，本所人員未收集到其客觀真實的收益預測情況資料，同時難以確定採用的收益折現率是否公允，故對採用收益現值法的評估結果難以做出準確的判斷。所以，本所人員擬採用成本加和法為主進行本次評估，然後以收益現值法對其進行驗證。
八、評估過程
略
九、評估結論
略
淨資產評估值為6955.88萬元………………(成本法中
的總資產中沒有評估無形資產)
十、特別事項說明
略
十一、期後事項說明
略
十二、評估報告法律效力
略
十三、評估報告書提出日期
略
整體資產收益現值法評估驗證說明
一、收益現值法的應用簡介
1.收益還原思路及收益現值法
收益還原思路，簡單地講就是“將利求本”的過程，即把企業在未來特定時間內的預期收益還原為當前的資本額或投資額。收益現值法是完成收益還原思路的評估方法，即收益現值法是指通過估算被評估資產未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
整體企業資產評估是對獨立企業法人單位和其他具有獨立經營獲利能力的經濟實體的全部資產所進行的評估。整體企業資產價值從理論上分為兩個組成部分，其一是企業的構成要素資產的價值之和，它們是整體企業資產價值的基礎部分;其二是企業超額收益或減額收益所形成的不可確指的無形資產價值或經濟性貶值。
從整體企業價值的定義以及資產評估角度出發，收益還原思路及收益現值法是評估整體企業價值的一條直接途徑。整體企業評估的直接物件是企業的整體獲利能力，收益還原思路及收益現值法就是以企業整體獲利能力為標的進行的評估。
2.本評估專案收益現值法適用的前提條件
(1)企業所遵循的國家有關法律、法規、政策、制度仍如現時狀況而無重大改變:
(2)企業所在地區以及經濟業務涉及地區的社會政治、經
濟環境無重大變化:
(3)企業將依法持續性經營，並在經營範圍、方式和決策程式上與現時基本保持一致;
(4)有關金融信貸利率、賦稅基準及稅率基本保持不變;
(5)無其他人力不可抗拒及不可預見因素所造成的對企業重大不利影響:
(6)被評估企業的未來預期收益能夠預測，並能基本保證預測收益數額的合理性和可用性;
(7)與企業獲得未來預期收益相聯絡的風險也能估量，並能提供令人信服的根據。
3.整體資產評估公式
資產評估值(預期收益現值)=前若干年各年收益數×各年折現係數+(以後各年的年金化收益/本金化率)×前若干年最後一年的折現係數
4.本次評估在應用成本加和法對企業整體資產評估的基礎上，採用收益現值法進行驗證。
二、公司的生產經營業績與經營優勢
×××公司由某先生和某女士於1997年4月30日共同出資組建，在××市工商行政管理局登記註冊，企業法人營業執照號為××××××××。公司住所:××××市××南路××小區××棟。20xx年3月11日經公司股東大會決議通過，公司新增註冊資本800萬元，由甲有限公司以實物資產投入，
註冊資本由人民幣500萬元變更為1 300萬元;同時公司於20xx年3月27日辦理工商變更。公司法定代表人:×××;公司經營範圍:從事房地產開發;裝飾裝潢、五金交電、建築裝飾材料、建築機械、飲料、食品、副食品的銷售以及高爾夫球練習場、網球場、游泳池、桌球、乒乓球、保齡球。在20xx年4月30日經××省建設廳批准，公司取得三級房地產開發企業資質證書(證書編號為××××××)。
公司自成立以來，先後在××××地區投資5 000萬元修建市政道路，共獲取政府補償土地238畝，並於1999年9月投資8000萬元，開發了××××高爾夫園林別墅區。該別墅區佔地近兩百畝，建成高檔單體別墅84棟，××××公寓樓1棟，建築面積45000前。
擁有高爾夫球練習場、網球場、門球場、遊樂場、室外游泳池、兒童遊樂場、釣魚池等大型公益設施。××××因其人居環境優越、高雅、安全及超前的生活理念，在20xx年榮膺“中國房地產成功開發經營模式豪宅樓房類開發模式獎。
三、評估依據
(1)公司前3年的資產負債表、利潤及利潤分配表等財務會計資料;
(2)公司的年度經營計劃和財務計劃;
(3)公司發展規劃、技術改造計劃;
(4)資產現狀現場調查;
(5)公司領導和基層工作人員對公司發展前途、市場前景預測
公司銷售、成本、投資、管理等意見;
(6)有關政策、法律、法規、合同、協議、檔案等。
四、公司的盈利預測
基於公司的投資計劃和融資計劃，以及對公司酒店經營業務、房地產開發業務和即將投資的大型基礎設施建設專案的分析，並根據公司的市場分析、銷售策略和定價原則，對今後5年的產品銷售情況進行了分析估計。新公司效益預測情況見表C2-17: 。
表C2-17新公司效益預測情況表 。 單位:人民幣元
五、折現率的選取
基於公司處於激烈的市場競爭之中，對公司未來預測存在很多不確定因素的考慮，確定風險報酬率為5.5%，安全利率按四年期國庫券2.45%確定，故最終確定折現率為8%。
風險報酬率估測採用累加法，計算公式為風險報酬率=行業風險報酬率+經營風險報酬率+財務風險報酬率+其他風險報酬率，具體確定過程如下:
(1)×××公司屬房地產企業，公司自成立以來，先後在××××投資 5000萬元修建市政道路，共獲取政府補償土地238畝，並於1999年9月投資8000萬元，開發了××××高爾夫園林別墅區。該別墅區佔地近兩百畝，建成高檔單體別墅84棟，××××公寓樓1棟，建築面積45000 m2。根據國家有關統計資料和國家產業政策等因素，確定行業風險報酬率為3%。
(2)××××地區因其人居環境優越、高雅、安全及超前的生活理念，在20xx年榮膺“中國房地產成功開發經營模式豪宅樓房類開發模式獎”。在綜合考慮上述因素的基礎上確定經營風險報酬率為1%。
(3)××公司目前資產負債率較低，20xx年3月31日公司資產負債率僅為18.38%，融資能力強，因此確定財務風險報酬率為0.5%。
(4)進入29世紀90年代，××市政府抓住機遇，以房地產和旅遊業為龍頭，吸引了大量外來投資者，使××市經濟實現了騰飛，尤其是基礎設施建設取得了質的飛躍，初步形成了中等城市的規模，為××市經濟的持續發展奠定了良好的基礎，因此確定其他風險報酬率為1%。
(5)最後確定的風險報酬率=3%+1%+0.5%+1%=5.5%
六、評估值的計算過程
考慮到公司目前經營狀況及公司提供收益預測資料，並結合評估人員瞭解到的實際情況，評估人員進行了5年的收益預測。公司整體評估計算及結果如下:
1.計算未來5年企業淨利潤的折現值之和(見表)
前5年收益現值之和:2274.59萬元
表 計算未來五年企業淨利潤的折現值表
2.從未來6年開始計算的永久性年金現值
第6年起收益在該年現值和三655.53/8%=8 194.125(萬元)
3.按第5年的折現係數將永久性年金現值折現至評估基準日
第6年起收益現值和=8194.125×0.6806=5576.92(萬元)
4.計算持續經營條件下收益現值之和，即為公司整體資產的評估價格
公司整體資產評估價格=2274.59+5576.92=7851.51(萬元)
七、評估結論
本評估是在上迷評估方法、程式、依據及假設條件下，運用收益現值法得出的公司整體資產評估結果為7851.51萬元。本次評估的依據是公司20xx—20xx年度實際經營的各項基礎資料、經濟指標及公司提供的收益預測資料，並考慮其今後發展情況遵循國家現行法律:法規和相關制度的有關規定，本著穩健的原則進行的。但由於受諸多因素的影響，我們無法收集到客觀真實的收益預測資料以及難以確定採用的收益折現率是否公允，對採用的收益現值法評估結果難以作出正確的判斷，因此，本次評估結果僅是一種其他評估方法的驗證。
八、評估說明
評估是在公司能通過不斷地自我補償和更新，使公司持續經營下去，並保證其獲利能力的基本假設下進行，未考慮不可抗力，如國際、國家政治、經濟形勢突變、特大自然災害等的影響。
評估過程中，收益額選用能綜合反映公司收益的基本指標——公司淨利潤，即公司交納所得稅後利潤，根據資產評估收益現值法中收益還原所要求的一致性原則，還原後的公司價格，內涵應是所有者權益。
第三部分 案例點評
房地產行業是利潤率較高的行業之一，
這與經濟的發展，人民生活水平的提高，對住房的需求不斷攀升相關。本案例中被評估企業是一個以房地產開發為主，進行多元化經營的綜合性民營企業。公司為了長遠發展，委託進行資產評估確定淨資產價值，以改製為股份有限公司。
對於持續經營，有著良好發展前景的房地產類企業，用收益法評估企業價值最符合企業的公允價值。但由於現階段在企業改制中對淨資產的偏愛，評估機構還是選擇了成本法評估企業的價值，並用收益法評估值作為企業價值的比照參考。
房地產企業的業務範圍廣，涉及的各項會計科目及明細科目多，評估機構按評估資產屬性分成建築、裝置、存貨及財務四個小組，根據被評估企業提供的資產清查評估申報明細表等資料，會同相關人員分別對不同資產進行了清查，這樣可以較好地完成清查工作。
被評估企業的主要資產是已有房產、建築施工裝置、正在開發的房地產專案和未開發的土地使用權等開發權利。對企業的自用房產評估機構運用核算法確定其重臵價格，採用完損等級打分法和耐用年限法確定其成新率，估計自用房產的價格。
對已開發的別墅和土地開發權等用同類開發產品現行市場售價為基礎，考慮商業繁華度、交通便捷度等基礎配套設施區域因素差異和建築績構、裝修標準、環境綠化等個別因素差異進行修正調整。對於其他資產和負債都是採用評估實務中常用的成熟方法進行評估，使評估結果具有客觀合理性。
本案例在應用成本加和法對企業整體
資產評估的基礎上，採用收益現值法進行驗證。評估機構首先對企業的經營形勢進行分析，根據近年來的公司業績進行了盈利預測，以淨利潤為預測的收益值。將預測期分為兩個階段，用累加的方法選取折現率，將預測的淨利潤折為現值，得出在假設條件下運用收益現值法得出的公司整體資產評估結果為7 851.51萬元，比運用成本加成法估計的價值6 955.88萬元高出。895.63萬元。這符合兩種方法評估的一般結果，因為用收益現值法評估的企業價值包括了企業商譽等無形資產的價值。
但用淨利潤為收益值，不太符合企業現金流入的內涵，因為淨利潤指標沒用考慮企業長遠發展所需的資本支出和營業流動資產的增加及原有固定資產折舊對企業所者現金流量的影響。
假定企業5年後收益值為一恆定額，也不符合房地產行業的發展前景，中國人口基數的龐大，房地產市場的龐大不會使該行業在短短的5年時間就停止發展，只要企業能順應市場需求，將會不斷髮展壯大。這兩個假設使企業價值的評估值偏低，不過這種方法在本案例中只是給用成本法評估進行對照參考。
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