浙江省住宅區物業管理辦法

物業管理是伴隨著住房制度和城市管理體制改革而誕生的新興行業。下文是浙江省住宅區物業管理辦法，歡迎閱讀!

第一章　總

則

第一條　為加強住宅區的物業管理,維護住宅區的公共秩序,保護業主的合法權益,創造良好的居住環境,根據有關法律、法規,結合本省實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用於本省行政區域內城鎮住宅區的物業管理。

第三條 本辦法所稱的住宅區，是指住宅建築面積l萬平方米以上、公用設施配套的居民生活區。

本辦法所稱物業,是指住宅區內各類房屋及相配套的公共設施和場地。

本辦法所稱業主,是指住宅區內房產的所有權人。非業主使用人可以根據業主委託,享有權利,並承擔義務。

本辦法所稱物業管理,是指業主、非業主使用人委託物業管理企業對住宅區的物業進行日常維護、修繕和整治，同時對住宅區的安全、環境衛生、綠化等進行日常管理,併為業主、非業主使用人提供相關服務。

第四條　縣級以上人民政府房地產業行政主管部門(以下統稱物業主管部門)主管本行政區域內住宅區的物業管理工作。

各級有關行政主管部門應當按照各自的職責分工,配合物業主管部門做好住宅區物業管理工作。

第二章　業主大會與業主委員會

第五條　實行物業管理的住宅區入住率達到60%以上的,應當召開業主大會或業主代表大會,選舉產生業主委員會。

業主大會由全體業主組成，業主代表大會由業主推選的代表組成。

第一次業主大會或業主代表大會,由住宅區所在地物業主管部門組織召開。

第六條 業主大會或業主代表大會行使下列職權：

(一)審議通過或修改業主委員會章程和業主公約;

(二)審議業主委員會工作報告;

(三)選舉罷免業主委員會委員;

(四)決定聘用或解聘物業管理企業;

(五)審議通過住宅區物業管理方案;

(六)決定其他有關業主權益的重大事項。

第七條　業主大會或業主代表大會每年召開一次;經業主委員會或10%以上業主提議,也可臨時召開業主大會或業主代表大會。

業主大會或業主代表大會的決議，以全體業主或業主代表的過半數通過。

第八條　業主委員會是業主的自治組織，應當維護全體業主的合法權益,履行下列職責：

(一)召集和主持業主大會或業主代表大會;

(二)根據業主大會或業主代表大會的決定，簽訂、變更、終止物業管理委託合同;

(三)監督檢查物業管理經費的使用情況;

(四)檢查業主公約的執行情況;

(五)受理業主對物業管理企業的投訴;

(六)監督和協助物業管理企業的工作;

(七)業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

第九條　業主委員會根據住宅區的規模由5至15人組成,設主任1人,副主任1至3人,每屆任期3年。

業主委員會的決議,以組成人員的過半數通過。

已設立居民委員會的住宅區,業主委員會可將日常管理事務委託居民委員會承擔。

第十條　業主公約對全體業主具有約束力。

業主公約的示範文字由省物業主管部門制定。

第十一條 業主大會、業主代表大會、業主委員會的決議和業主公約,應當符合國家的有關規定,不得與法律、法規、規章相牴觸。

第三章　物業管理企業

第十二條　住宅區交付使用而入住率不到60%的，由住宅區的開發建設單位選擇物業管理企業或自行組建物業管理企業進行前期管理,並報物業主管部門備案。業主大會或業主代表大會產生後，由業主大會或業主代表大會決定物業管理企業的續聘或改聘。

第十三條　實施物業管理的住宅區，業主委員會應當與受聘的物業管理企業簽訂物業管理委託合同(以下簡稱委託合同)。

物業管理企業應當自委託合同簽訂之日起15日內,將委託合同報住宅區所在地物業主管部門備案。

委託合同的示範文字由省物業主管部門、省工商行政管理部門共同制定。

第十四條　物業管理企業實行資質管理制度,具體辦法由省物業主管部門制定。

第十五條　物業管理企業的權利：

(一)根據委託合同和法律、法規、規章以及國家的其他有關規定,管理住宅區的物業;

(二)按照國家和省有關規定收取物業管理服務費;

(三)制止損害住宅區物業和妨礙物業管理的行為。

第十六條　物業管理企業根據委託合同提供下列服務：

(一)房屋公用部位、裝置和住宅區公共設施的維修與養護;

(二)住宅區的清潔衛生;

(三)綠地、花草樹木的養護、管理;

(四)車輛進出及停放的管理;

(五)配合公安部門維護住宅區內的公共秩序,做好安全防範工作;

(六)業主委員會與物業管理企業約定的其他服務事項。

物業管理企業應當配合居民委員會做好社群管理、社群服務工作,並接受所在地街道辦事處的監督。

第四章　物業的使用與維護

第十七條　住宅區開發建設單位應當在住宅區竣工驗收合格之日起15日內，向所在地物業主管部門移交下列住宅區工程建設技術資料：

(一)住宅區總平面圖;

(二)住宅區單體建築、結構、裝置圖;

(三)住宅區地下管網圖;

(四)有關設施、裝置的使用和維修技術資料;

(五)住宅區綜合驗收資料。

住宅區業主委員會成立後，物業主管部門應當將上述資料提供給業主委員會,供物業管理企業使用。

第十八條　實行物業管理的住宅區應當建立物業維修專項資金,用於房屋的公用部位、裝置和住宅區內公共設施的維修、養護。

第十九條 物業維修專項資金由所在地物業主管部門以業主委員會名義專戶儲存,專項管理。其收支情況應當公開,接受業主監督。

物業維修專項資金不得出借,不得用於房地產投資,不得用幹經營股票、期貨或其他具有風險的經營性活動,不得為單位或個人提供任何形式的擔保。

第二十條　物業維修專項資金的具體收取、管理和使用辦法,由省財政、物價主管部門會同省物業主管部門制訂,報省人民政府批准後執行。

第二十一條　住宅區交付使用後，由開發建設單位承擔保修期內的保修責任或者由其委託的物業管理企業承擔。

第二十二條　住宅區的管道煤氣、通訊、水、電、有線廣播電視的管線及設施、裝置的維修與養護，由有關專業單位負責或者由其委託的物業管理企業負責。

第二十三條　任何單位和個人不得在住宅區內從事下列行為：

(一)擅自改變房屋的結構、外貌和用途;

(二)對房屋承重牆、樑、柱、板、陽臺及公用部位違章鑿、拆、搭、佔;

(三)堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;

(四)擅自佔用公共場地,損壞公共設施,毀壞綠化;

(五)隨意停放機動車輛;

(六)亂設攤、亂設集貿市場;

(七)亂倒垃圾、雜物;

(八)在建築物、構築物上亂張貼、亂塗寫、亂刻劃;

(九)法律、法規、規章規定不得從事的其他行為。

第二十四條 業主或非業主使用人裝修房屋,應當事先通知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修房屋的注意事項告知業主或非業主使用人。

物業管理企業發現在裝修過程中有違反有關規定的行為時,應當通知行為人立即停止並改正。對拒不改正的,應當及時告知業主委員會並報有關行政管理部門依法處理。

第五章　物業管理用房與費用

第二十五條　開發建設單位在住宅區開發建設中，應當按住宅區總建築面積7‰的比例配置物業管理用房。物業管理用房由開發建設單位無償提供,其中3‰作為物業管理辦公用房,4‰作為物業管理經營用房。

物業管理用房產權屬國家所有,交由業主委員會代管，由物業管理企業使用。

第二十六條　物業管理企業提供物業維修保養、公共衛生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務而收取的物業管理服務費,實行政府定價;物業管理企業提供公共代辦性的服務而收取的物業管理服務費，實行政府指導價。具體收費標準,按規定的許可權由物價部門會同物業主管部門制定。

業主委員會已委託物業管理企業進行管理與服務專案的收費。除法律、法規、規章另有規定外,其他部門不得重複收取。

物業管理服務費的收支情況,物業管理企業應當每年公佈一次,接受業主的監督。

第六章 法律責任

第二十七條 對未經物業主管部門資質審查擅自承擔住宅區物業管理業務的物業管理企業，由物業主管部門責令其限期改正,可處以20xx元以上10000元以下的罰款。

第二十八條 住宅區開發建設單位不按本辦法規定提供物業管理用房的，由物業主管部門責令其限期提供。

第二十九條 違反本辦法第十九條、第二十一條、第二十二條、第二十三條規定的，由有關主管部門依法查處。

第三十條 業主違反業主公約的,或者物業管理企業不履行委託合同的,應當依法承擔民事責任。

第三十一條 罰款的收繳和實施行政處罰的程式,按照有關法律、法規和規章的規定執行。

第三十二條　當事人對具體行政行為不服的,可以依法申請行政複議或提起行政訴訟。

第三十三條 物業主管部門的工作人員，在物業管理工作中玩忽職守、徇私舞弊或者貪汙截留、挪用物業維修專項資金,尚未構成犯罪的，由有關主管部門責令其限期改正,並給予行政處分。

第三十四條 違反本辦法規定觸犯刑律的，由司法機關依法追究刑事責任。

第七章 附

則

第三十五條 本辦法施行前已經實行物業管理的住宅區,應當按照本辦法的規定進行規範。物業維修專項資金和物業管理用房提取的具體辦法，由各市、縣人民政府制定。

本辦法施行前巳交付使用但尚未實行物業管理的住宅區,可參照本辦法規定逐步實行物業管理。

第三十六條 本辦法自1999年9月1日起施行。

(一)權責分明原則：在物業管理區域內，業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確，物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。物業的產權是物業管理權的基礎，業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。

(二)業主主導原則：業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心，將業主置於首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。

(四)統一管理原則：一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

(五)專業高效原則：物業管理企業進行統一管理，並不等於所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。

(六)收費合理原則：物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受並感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。

(七)公平競爭原則：物業管理是社會主義市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業管理企業時，應該堅持招標、投標制度，委託方發標，一般要有3個以上的物業管理企業投標，招標要公開，揭標要公正。

(八)依法行事原則：物業管理遇到的問題十分複雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業管理過程中時時刻刻離不開法律、法規。依法簽訂的《物業服務合同》，是具有法律效力的規範文書，是物業管理的基本依據。