第一部分 專案背景
該專案為我公司長期合作方，北京中招國際拍賣有限公司委託拍賣專案，專案前身為北京德華房地產開發公司於1998年開發的位於朝陽區大屯路223號的現代花園外銷公寓專案，該專案因虛假按揭、抵押、法院查封等問題，已爛尾多年，現專案方欲通過拍賣方式轉讓該專案。由於該專案爛尾牽扯到的問題比較多，所以其轉讓價相對較為低廉，另該專案地理位置巨佳，符合本公司收購專案的意向和要求，可考慮對其進行收購後進行開發銷售或部分持有。
第二部分 專案概況
一、專案區位
1. 地理位置
專案位於專案位於朝陽區亞運村大屯路222號院，陽光廣場東500米
圖1：專案所處區域位置
具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運園(主場)小區，西至裕農農產品貿易公司
2. 交通狀況
(1)對外道路
北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環2.5公里，向南距離四環1.2公里
大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉即可上大屯路
安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米後可到安立路
(2)公共交通
專案位於地鐵5號線大屯路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交到達，公共交通方便。
二、專案現狀
1. 專案現狀
該專案欲轉讓表的為北京德華房地產開發有限公司名下的現代花園(天馬大廈)國有土地所有權及在建工程，在建工程現狀：結構已封頂，外立面裝修與裝置安裝基本完成，內裝已完成30%，各項公共設施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調完好，地下已完成車庫對外介面，地面停車位80個。
2. 土地權屬
(1) 該專案土地屬北京德華房地產開發有限公司所有。
(2)專案用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建築，有土地證但無規劃許可證，該部分不屬轉讓範圍之內，若購買方有意向，轉讓方欲以5000元/平米價格進行轉讓，但需自己另交規劃罰款等手續辦妥規劃許可。
3. 周邊環境與配套
教育：陳經綸嘉銘分校、芳草地國小、安慧裡國小、二十一世紀雙語幼兒園
商場： 飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家
醫院：中日友好醫院、慧忠醫院、
運動休閒：姜莊湖高爾夫、錢櫃
文化娛樂：炎黃藝術館
三、專案規劃條件
專案規劃指標
序號專案名稱數量單位性質
1土地面積12086.95平米公寓
2公寓住宅2棟34000平米在建工程
3寫字樓12000平米在建工程
4配套樓4000平米違章
5共計46000平米不含違章建築
四、轉讓價格及構成
(1)轉讓價格：北京德華房地產開發有限公司名下的現代花園(天馬大廈)國有土地使用權及在建工程按標的清單所列內容，轉讓價為3.3億元人民幣，含全部債務、土地價款、各類罰金。
(2)轉讓佣金：1000萬元人民幣
注：競價者另需提供至少1億的資金證明。
五、專案購買方式與付款方式
1. 購買股權
如採用購買股權方式收購天馬大廈專案，建設手續可以沿用，由我方申辦開工證或復工證即可。當然要充分留意或有債務問題。
2. 購買資產
採取資產過戶方式主要做好土地證過戶、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證的變更
3. 債務、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理
由我公司、拍賣公司、專案方、法院共同成立的重組小組進行清償債務，簽署債務償還協議(含繳納土地款和滯納金)，又法院出具清債裁決書，解除抵押與查封。
4. 交接方式
在中招國際拍賣公司協同法院主持下
(1) 確認專案實物清單、資料清單內容
(2) 按清單內容，買賣雙方進行資料交接和現場交接
5. 付款方式
(1) 在法院出具清債裁決書的當日，我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳戶，按裁決書內容進行清償債務。
(2) 資料交接和現場交接後，辦理過戶手續，我公司需支付剩餘款項至拍賣公司帳戶。
(3) 暫留1000萬元人民幣在我公司帳戶一年，避免或有債務出現。
第二部分 市場研究
一、20__年上半年北京市總體市場分析
1. 北京市場對巨集觀調控的反應
近年內北京市房地產市場已處於較為成熟的階段，開發投資總量將緩慢上漲，但住宅投資則由於土地資源的有限性，呈現緩慢增長。上半年，北京市受巨集觀調控政策影響較為顯著，房地產企業的應對策略也較為明顯，施工面積同比出現明顯下降，開發商採取了減慢開發速度的策略，未來一年內北京房地產供應增量將下降。北京房地產市場對價格敏感度較高，隨著開發商新開樓盤價格的調整，優惠措施出臺，對增加銷售起了較好的作用，這些效果從期房的銷售中體現出來，但由於巨集觀環境的不利，市場觀望氣氛濃厚，整體銷售業績較去年同期大幅下降。北京商品房價格無論較去年同期，還是相比瘋狂上漲的20__年下半年，仍處於增長趨勢，而且環比、同比都在上升，尤其是中心城區，土地資源的稀缺性支援了這些地塊的上漲。
2. 土地市場的變化
1、供應量大幅增加，居住用地居主導
據《北京市國土局20__年度土地供應計劃》，20__年京城土地供應量大幅增加，比20__年增加了100公頃，廉租房和經濟適用房比重大幅增長，佔用地計劃的23.3%，限價房佔計劃用地的17.65%，普通商品房僅有58.82%。隨著這些地塊的逐步開發，北京的住宅供應結構將進一步得到調整，以滿足人們居住需求的限價房、經濟適用房、廉租房比重的增加，將一步抑制商品房的有效需求。
2、交易場面趨冷，月成交量下降
進入20__年以來，北京市住宅及商業用地成交面積大幅下滑，尤其是進入3月份以來，土地市場極為冷清，儘管土地部門採取了放慢推地的速度，但推出地塊的交易情況仍不盡如人意。與去年多家地產商瘋搶一塊土地的情形相比，今年土地出讓的行情大異從前，多數地塊停留在流標的邊緣地帶，僅3家企業或4家企業參與競標。
3、整體較去年同期價升量升，但漲幅趨緩
由北京市土地整理中心公佈的資料顯示，居住及商住用地的地塊20__年上半年樓面地價達4107.93元/平方米，成交金額達292.05億元，規劃建築總面積710.95萬平方米。但二季度與一季度相比有所下降。價格比去年同期也有大幅上漲，較去年下半年的瘋狂上漲時期也在緩慢上漲。
4、土地購置費用仍處於增長趨勢，但增速大幅下降
從土地購置價款來看，持續增長的地價水平和較高的成交量使其仍處於增長態勢，隨著開發商資金鍊的日益吃緊，以及土地價格的居高不下，開發商在土地市場開始進入觀望期，放慢了購地速度，利用有限的資金開發現有土地維持生存已成為主要策略。
二、需求分析
1. 亞奧區域支援
在已經過去的十幾年裡，亞奧區域早已由當年的競技場迅速發展成為京城的富人區，其繁華程度和聚集大商業的能力略有體現。20__年北京申奧成功，該地區更是進入了奧運時代。北京啟用1800億元加強基礎設施的建設，其中有900億元用於高速公路、城市快速路和軌道交通的建設，以提速城市交通。在這十幾條交通幹道中，約有一半都集中在亞奧地區。國家專項奧運投資使亞奧區域內的基礎設施建設有了一個質的飛躍。而且，在整個奧運場館建好以後，該地區將出現新的的配套設施。不僅如此，“奧運”因素更讓亞奧區域的商務環境更為人性、生態：北環水系改造工程、京城公園氧吧——奧林匹克森林公園、溫榆河及周邊地區的環境治理。根據朝陽區政府最新發布的《朝陽區奧運功能區發展規劃》，奧運功能區將形成“一軸奧運景觀大道，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園，三區生態旅遊區、文化教育區、宜居生活區”，及四大產業支撐、五大重點任務等態勢。
2. 需求積極因素分析
根據朝陽區政府最新發布的《朝陽區奧運功能區發展規劃》稱朝陽區將加強該區域人口規模調控，適當控制低價商品房的開發建設，減緩戶籍人口增長過快的勢頭;以高檔商用公寓開發建設為主，吸引高素質人才。20__年前，奧運功能區人口自然增長率控制在年均1.5‰以內。該區域仍將延續過去“富人區”的聚集效應，同時奧運所帶來的休閒、娛樂等環境，總體上對中產階層以上人群具有教高吸引力，本地區居住人群以科研、教育、文化、等高素質從業人員居多，改善住房條件需求強，該專案的需求是真實、旺盛的。
3. 需求不利因素
該專案也存在以下需求不利因素，需要我們積極看待，把握機會：
(1) 該區域由於奧運炒作因素，房價普遍超出正常上漲水平，在奧運後有回落可能;
(2) 亞奧區域商務氣氛不夠，寫字樓售賣存在一定難度;
三、區域市場分析
表4：亞運村周邊專案銷售情況表
專案名稱位置型別價格(元/平米)規模(平米)裝修銷售情況
遠洋萬和城北四環東路73號地，望和橋西北角 公寓均價精裝修20_年5月10日開盤
保利香擯花園朝陽區路東側 住宅均價 毛坯20_年9月27日
准許銷售面積：44566
已簽約：26024
保利金泉朝陽區亞運村大屯路住宅均價毛坯20_年4月15日
准許銷售面積：84042
已簽約：44304
亞奧觀典
國際公寓朝陽區慧忠路9號，北辰購物中心東200米路北公寓一期20000 二期22000-25000
78121精裝修一期已售完，二期近期開盤
世奧國際
中心朝陽區北四環東路慧新東橋向東200米酒店式公寓均價19200待定精裝修20_年11月18日
准許銷售面積：80399
已簽約：11679
美倫堡朝陽區科薈西路(國家森林公園以西)公寓均價精裝修20__年4月12日
准許銷售面積：9188
已簽約：589
凱旋城朝陽區北苑路172號 商住樓公寓18000 寫字樓精裝修二手房
主場朝陽區亞運村大屯路220號公寓均價毛坯二手房
嘉銘桐城朝陽區西北苑路86號普通住宅
公寓均價毛坯二手房
光大名築亞運村北苑路178號住宅均價毛坯二手房
芝麻街亞運村北辰購物中心向東500米商鋪一層30000 二層18000
北京MOHO朝陽區安慧裡北苑路168號 寫字樓二手售價19000 租4元/平米/天36000
洛克時代中心 朝陽區亞運村北辰購物中心正北500米寫字樓4.5元/平米/天82700
由於該區域地處亞奧板塊，市政配套設施良好，緊鄰地鐵5號線，交通便利，該區域由於受奧運影響，區域房價近年漲幅較快，產品主要以高檔公寓、寫字樓為主，銷售情況均比較理想，具有良好發展前景，區域市場近兩年供給較多，存在一定的競爭性。
第三部分 市場定位
一、客戶定位
1. 目標客戶來源
(1) 北四環沿線大企業的技術術開發、管理人員。
(2) 小營附近對外經貿大學、北京聯大等高校的中青年教職工。
(3) 亞奧區域公司企業中的中層骨幹人員。
(4) 高科技企業、外資企業等企業中的白領。
2. 目標客戶特徵
(1) 以投資客戶為主;
(2) 客群的職業分類比較清晰;
(3) 區域選擇性較強(亞奧區域)
(4) 收入穩定，大部分家庭年收入40---50萬(三居客戶)，20---30萬(兩居客戶);
(5) 文化層次較高，對居住環境的舒適性、交通便利程度比較看重;
(6) 對價格敏感度不高;
3. 需求特點
(1) 住宅部分亦配備辦公環境，可作中小公司辦公用
(2) 交通便利：車程在10-15分鐘之內，公交條件好，有地鐵;
(3) 戶型：實用、適度舒適，兩居在90平米以內，三居130平米以內;
(4) 環境：對於園林景觀的要求比較高,追求“原生狀態”，對“人工雕琢味”較濃的東西不感興趣;
二、價格定位
1. 區域當前價格
根據市場調研，判斷假設目前該產品正在銷售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的銷售單價，寫字樓部分可以取得18000-20000元/平米的售價，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。
第四部分 規劃設計
一、方案構思
1. 小型商務辦公綜合體
作為緊靠地鐵5號線的商務辦公綜合體專案，有助於提升區域面貌與形象。
2. 完善的配套設計
必要的辦公配套商業與地鐵、公交站點與街區商業有機結合。
3. 原生態大型景觀社群
充分利用地塊北側已建成的城市綠化帶，同時專案範圍內組織比較集中的綠地，形成都市喧鬧繁華之中不失幽靜的感覺。
4. 原有戶型需要做改動
原有戶型按高檔外銷公寓設計，住宅設計以豪華為標準，並不適合現有辦工簡潔明快的要求，需要對戶型進行開窗和內部裝修上從新設計。
第五部分 專案開發及銷售計劃
一、指導思想
在保證專案總體收益的前提下，優化安排現金流，控制風險。
二、專案轉讓、資產過戶，預計6個月內完成
(1) 7月份達成初步意向，著手設計轉讓實施方案
(2) 8月籌措3.4億的轉讓資金
(3) 8月達成債權人協議，付首期款
(4) 9月開始辦理資產清理交接過戶
(5) 10月辦理相關變更手續，付二期款
(6) 11月完成專案相關規劃報建變更手續
三、專案開發程序(附件：開發程序表)
(1) 8月開始進駐專案，接收資產資料
(2) 9月開始辦理專案規劃報建變更手續，專案外裝修、公寓內裝修方案，地下車庫開始施工設計
(3) 10月內外裝修及地庫施工招標定標，施工進場
(4) 11月全面開工建設
(5) 20__年2月裝修完成
(6) 3月竣工驗收
(7) 5月地庫完成竣工驗收，辦理竣工備案手續
(8) 5月配套綠化等工程完成
(9) 6月交房
四、專案銷售計劃
(1) 9月辦理公寓1預售證，10月辦理公寓及辦公樓預售證，12月辦理綜合樓預售證，3月辦理車庫預售證。
(2) 1號公寓10月開盤，開盤價17000元/平米，均價18000元/平米，爭取在20__年12月底銷售完畢。
(3) 2號公寓12月開盤，起價18000元/平米，居價19000元/平米，爭取在20__年6月銷售完畢。
(4) 辦公樓整層銷售，均價18000元/平米。
(5) 車位15-20萬/個。
五、資金籌措計劃
1、首期股東借款3億元，用於支付定金1000萬，支付收購保證金29000萬元(包括銀行、土地、施工方等)合計3億元，計劃使用時間6-7月份。
2、第二期股東借款5000萬，用於收購支付收購餘款與專案啟動資金，計劃使用時間7-8月份。
3、專案抵押貸款，評估6億，貸款3億，歸還股東借款3億元。計劃到帳時間11-12月份。
第六部分 投資收益評價
一、專案銷售測算
按亞奧區域目前的平均報價及調研分析。並參考未來的價格走向，並結合亞奧區域目前的發展，我們初步擬定天馬大廈未來銷售價格的三個方案即：謹慎、一般、樂觀。
謹慎方案一般方案樂觀方案
專案價格(元/平米) 專案價格(元/平米 )專案價格(元/平米)
公寓16000公寓18000公寓20000
寫子樓16000寫子樓18000寫子樓20000
車位150000萬/個車位150000萬/個車位150000萬/個
測算結果：(附件：銷售收入測算表)
A、謹慎方案 銷售總收入69394萬元
B、一般方案 銷售總收入77881萬元
C、樂觀方案 銷售總收入86368萬元
二、專案總成本、單位成本計算(成本測算表)
專案轉讓總金額為3.3億元。該3.3億元包含原專案涉及的所有債務、罰款、滯納金等。加上後期裝修費、配套費、管理費等，總投資成本47970萬元，每平方米可售面積單位成本為10300元/平米。
三、專案收益指標(專案全投資現金流量表)
謹慎方案一般方案樂觀方案
專案 專案 專案
稅後利潤率22.28%稅後利潤率27.33%稅後利潤率31.395
內部收益率9.16%內部收益率11.74%內部收益率14.08%
淨現值12212萬元淨現值18974萬元淨現值25851萬元
從以上財務指標看，該專案贏利前景比較樂觀，如能在付款方式與轉讓價格上取得轉
讓方的進一步讓步，則此專案具有更大的運作價值。
四、現金流分析與解決方案
1. 現金流分析
正常開發狀態的現金流
正常現金流前期資金壓力大
改善現金流的運作方案一
轉讓款支付可採取先支付小部分，同期加快辦理相關證照，實現開盤提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。
改善現金流的運作方案二
寫字樓部分若採取自持，可減少所得稅和土地增值稅。
第七部分 風險評價與解決方案
一、巨集觀市場風險
1. 房價下調的影響
08年各一線城市均出現市場調整跡象，特別是一向號稱房價堡壘的北京也出現了房價打折鬆動下降的跡象，市場逐漸演變為觀望氣氛濃厚，成交量持續下降而，房價依然居高不下的局面。隨著後市的觀望氣氛依然，可以預見房價下降調整的可能性還是很大的，對於本專案來說，開盤定價可採取低開高走，以求通過低價快速銷售回籠資金，限度的縮短銷售週期。
2. 債務風險
該專案存在專案公司與母公司之間擔保貸款問題，該問題的能否順利解決，還有待進一步研究。
3. 工程問題
該專案地下車庫沒有建造，建造地下車庫將影響該專案的交房時間
4. 遺留違章建築
該專案北側遺留一棟約4000平米違章建築，未有規劃許可證和產權證，無轉讓可能，但又正好處在北側大門裡邊，若不購買此棟違章建築，將對專案整體規劃影響較大，而若購買此棟違章建築，我方將不但按5000元/平米價格多付出20__萬，還將就違章建築的規劃從新審批補交罰款等問題進行處理，也比較麻煩。建議採取買下來，規劃成商業經營。
第八部分 結論與建議
該專案地處亞奧核心區域熱點發展區域，配套完善，交通便利，市場機會好。該專案優越的地理位置優勢決定其巨大的商業潛能，商住兩用的開發前景決定其潛在價值較大。
專案客戶定位清晰，價位便宜，回報率較高，專案回籠資金快，抵禦風險能力強，但前期現金流壓力大，如能有效解決轉讓方的債務問題，建議公司對此專案積極投資。
本專案符合公司發展戰略的要求，轉讓價格便宜，在市場低迷時可考慮購買此專案，增加公司專案儲備，對於公司在北京地區發展意義重大。
湘江偉業(北京)投資有限公司
20_年7月
附 件
1. 專案基礎資料
1.1. 專案立面圖
2. 投資測算檔案
2.1. 規劃指標表;
2.2. 靜態投資測算表
2.3. 開發銷售計劃表
2.4. 正常月份現金流量表‘
就申請國際金融公司融資而言，沒有一個標準的格式。希望開辦新企業或擴充套件現有業務的公司或企業家(國內或國外)均可直接與國際金融公司取得聯絡。的辦法是閱讀如何申請融資，並提交投資建議書。
可向國際金融公司部門及行業局、位於華盛頓總部的國際金融公司地區局，或離擬議專案所在地最近的國際金融公司駐當地辦事處提交投資建議書。
為了解向哪個部門提交投資建議書，請閱讀國際金融公司的組織結構和投資業務。
投資建議書應包括以下初步資訊：
1.專案簡介
2.專案發起單位、專案guǎn lǐ和技術援助：
專案發起單位的歷史和所從事的行業，包括財務資訊。
擬議的guǎn lǐ安排以及guǎn lǐ人員的姓名和履歷
描述技術性安排和其他外部援助(guǎn lǐ、生產、銷售、財務等)
3.市場與銷售：
基本市場定位：當地、全國、地區或出口。
預計的生產規模、單價、銷售目標以及擬議企業所佔的市場份額
產品的潛在使用者和使用哪些銷售渠道
目前產品的材料供給來源
今後的競爭和是否存在可替代產品滿足市場需求的可能性
關稅保護或影響到產品的進口管制
決定市場潛力的關鍵因素
4.技術可行性、人力、原材料和環境：
簡要介紹生產過程
評述特殊的技術複雜程式和對技巧和特殊技能的需求
潛在的裝置供應商
是否具備人力和基礎設施(交通、通訊、電力、水等)
根據幾大支出類別細分預計的運營成本
原材料的來源、成本和質量以及與輔助行業的關係
對所需原材料進口的管制
考慮供應商、市場、基礎設施和人力因素後所擬議的廠址
與其他所知的工廠相比，擬議工廠的規模
潛在的環保問題以及如何解決這些問題
5.投資規定、專案融資和收益：
估算專案總成本、細分為土地、建築、安裝裝置和流動資金，列明外匯佔多少比重
擬議的企業財務結構，列明股本和債務融資的預計來源和融資條件
國際金融公司融資種類(貸款、股本、準股本、幾種金融產品的結合等)及數額
預期財務報表、利潤率和投資收益
影響利潤率的關鍵因素
6.政府的支援和規章條例：
從政府經濟發展和投資規劃角度介紹專案.
政府為專案提供的具體優惠和支援措施
預計專案對經濟發展的貢獻
簡述政府關於彙總控制和資金匯入與匯出的guǎn lǐ條例
7.預計專案從準備到完成所需的時間
1.1本公司及其相關產業的主要業務
本公司作為一個能源服務公司，以私人股份有限公司的形式運營，其主要業務領域集中於對以RES(可再生資源)能源產品和服務為基礎的零排放運輸解決方案的先進的實施和運作，這項產品和服務將在短時間內成為全球範圍內一種新型，創新和充滿活力的能源領域。
MOBIL-ESCO公司的業務範圍涵蓋了許多對零排放汽車的全面解決方案，包括從規劃和通過融資進行的個別專案的執行到帶有電力貿易的操作，這是由負責自主叢集的虛擬巨集觀網路平衡組(MAKROVIRKA)型平衡組來執行。
用於可替代燃料零排放車輛的燃料的生產、儲存和分配的系統，以及與特殊車輛停放有關的製造業和產品開發的合作，還有複雜的組織結構和對要求的策劃、執行、執行、維護及常見故障任務的操作，這都由以下來自於第三方融資MOBIL–ESCO控股公司的成員公司來支援：
MOBIL–ESCOTervez?,Kivitelez?,?zemeltet?( 策劃、執行、操作)Kft.
MOBIL–ESCORESEnergiatermeltet?,-tároló,-elosztó(能源供給、儲存、分配)Kft.
MOBIL–ESCOBEV?sszeszerel?(裝配)Kft.
MOBIL–ESCOMAKROVIRKAK?zpont(總體)Kft.
1.2市場規模、對產品和服務的需求
MOBIL-ESCO正在確定一個新的目標市場，主要致力於以分散的RES能源系統為基礎的零排放車輛，此係統無論在匈牙利還是在歐盟都還未普及。
隨著直接供電的電池驅動汽車(BEVs)以及氫動力燃料電池電動汽車(FCEVs)的快速普及，同時也伴隨著帶有內燃機的化石燃料汽車的市場份額的快速下降，與新型複雜能源有關的工業服務供應商系統也開始有一席之地，這也使新市場成員開始佔據有利位置獲得好的機會。
安全能源供應的爭奪以及對運輸解決方案的成本效益和環境保護的需求是面向於提供以DG,RES為基礎的車輛系統的傳播，它的有效地可持續性可由智慧電網解決方案來保證，這種解決方案是公司計劃產品和服務檔案的基本組成部分。
1.1本公司在相關市場中的競爭優勢
公司的成功可能是由於當前的時間優勢，這一方面是基於已被專案管理(PM)的成員及其公司所採用的創新技術和工藝，另一方面，是由於管理人員的廣泛的專業知識,認可度和社會資本。
L-ESCO控股有限公司的策劃特點
2.1公司概況
本公司是以MOBIL–ESCO有限公司的形式，是一傢俬人股份有限公司，是一家資本投資公司，其股票不能轉成公開發行股。
至於業務概況，MOBIL–ESCO股份有限公司作為一個能源服務公司運營，其核心目標是去鼓勵促進複雜能源和汽車投資、專案策劃、專案融資和全面執行，其中包括已安裝系統的維護，它是用來服務於以可再生能源為基礎的零排放車輛解決方案的。
由於MOBIL-ESCO公司的成立，本公司集團在國內外市場上第一次以這種形式出現，它為各種規模的社群提供複雜的服務----鄉村、城市、國家、企業、非營利組織---為了優化實現第三方融資“從構思到出品”的，可提供使用零排放可再生能源燃料的汽車的複雜能源和汽車系統。
公司創立的構想是一個從20_年一直進行的過程的結果，最近幾年在利用、倉儲、配送、迴圈和可再生能源來源的整合方面有所發展，這些能源是用於位於Bükkaranyos.的B?KK-MAKLEADER農村開發社群中的專業圈的區域和居住的發展。
下來，根據在歐盟300專案中已提交併取得匈牙利國家登記的HU–NER-TOWN–300專案，我們提供這次MOBIL—ESCO公司在歐盟300專案中的機會。
公司的旗艦專案是在國內招標競爭中已取得成功的MAKROVIRKA-typeHU-NER-TOWN-300專案的實現。即使沒有NER300的不可退還支援，這個專案可以發展成為一個利潤豐厚的投資計劃。
2.2HU-NER-TOWN-300專案
2.2.1專案概況
此專案的目的是為匈牙利五座縣級城市的零排放交通基礎建設奠定基礎，通過在《城市環境》中“共享可再生能源管理(智慧電網)“這個子分類來支援，此《城市環境》是根據用來申請可再生能源(RES)使用權並已獲得支援的創新示範專案的規定，可再生能源(RES)已被定義在歐盟委員會的NER300招標制度中。
招標中幾個新的條件都涵蓋在匈牙利國對其“使用可再生能源的微網格平衡群體”的專利申請中(參考編號:P1000388)以及在匈牙利國對“燃料的智慧巨集觀網路、易燃的和工業基地的生成，對核電和可再生能源的儲存和收費站點”專利的申請中。
2.2.1技術內容
MAKROVIRKA的概述
虛擬巨集電網資產集團(MAKROVIRKA)旨在協調使用可再生能源(RES)的處理分散發電(DG)單元，和其他相同的處理單元，以及集中生成(CG)核電廠(AE)或其他電廠，還有處理點的固定(DES)和移動的(BEV)能源儲存單位以及它們各自在全國範圍內的油H2和外掛系統——寬式智慧巨集觀電網——主要提供了替代燃料車輛的需要，與該國的電力作業系統(MIR)一致。(MAKROVIRKA專利申請號：P1100017)
HU-NER-TOWN-300專案的MAKROVIRKA描述
MAKROVIRKA型一體化的基本特點如下：
DGRES綜合發電機的數量和消費者數量的提高是有利的，沒有限制，不分國界。
作為自主負責的平衡組，通過使用CHAR和FA-CHAR的BVE電力儲存和RES發電來確保城市車輛的替代燃料的供應和減少二氧化碳排放量。
通過對目前的移動儲存容量和/或電力的交易量的操作，為國家電力系統的的規劃提供參考。
擁有的載入，儲存，發電，交易，運營，維護，監督和遠端管理許可權都遵循一定的計劃。
利用公共電網來完成發電，儲存和電力的交易。
利用不斷髮展的，移動的GPRS和/或基於網際網路的中心和邊緣提供寬頻訊號的傳輸，建立起使個別單位和資料通訊控制裝置的遠端管理解決無障礙的通訊系統。
低成本運作。
發電廠
城市集中光伏電站的一般描述(C-PV)
在五個縣級城市(MJV)與國家高等教育機構的處所的一個或幾個地點，需安裝一個晶體矽模組化光伏裝機容量為51.5兆瓦的光伏電站，並通過跟蹤到的直流/交流網路所需的逆變器與中壓電網相連。
C-PV容量分配如下：
埃格爾MJV 10兆瓦
EsterházyKároly學院(埃格爾) 0兆瓦
凱奇凱梅特MJV 12兆瓦
米什科爾茨MJV1 5.5兆瓦
SalgótarjánMJV 7兆瓦
維斯普雷姆MJV 7兆瓦
總計： 51.5兆瓦
C型光伏電站是單或雙軸跟蹤固定或安裝，但由於是20_-20_-20_，他們的總收購成本不得超過淨金額歐元/2萬兆瓦。
C型光伏電站500千瓦逆變器都配備了MAKROVIRKA平衡整合集團的Bükkaranyos中心叢集虛擬巨集平衡電網的遠端的管理和監督工具。一個C型光伏電站發電量的很大一部分作為分散的移動能源MAKROVIRKA智慧電網的一部分，主要通過高頻快速充電(FA-CHAR)和正常充電站(CHAR)以及貯存設施用於城市電動汽車(BEV)。
BEV公交的充電和在倉庫的停靠，停車場的停靠以及在戶外的停靠都在MAKROVIRKA中心的遠端監督和管理控制之下。MAKROVIRKA管理中心在不斷的與匈牙利的電源管理系統溝通，因為他的移動電池儲存容量是受與MIR達成的.協議的控制。
對於城市體系中光伏電站情況的大體描述
在五個縣級城市(MJV)與國家高等教育機構的處所的在屋頂和空地，需安裝一個晶體矽模組化光伏裝機容量為21.31兆瓦的光伏電站，並通過所需的DC/AC逆變器連線到低壓電網。
公共機構光伏裝機容量的分配如下：
埃格爾MJV 3.631兆瓦
EszterházyKároly學院 0.375兆瓦
凱奇凱梅特MJV 4.018兆瓦
米什科爾茨MJV 7.7579兆瓦
SalgótarjánMJV 2.44兆瓦
維斯普雷姆MJV 3.041兆瓦
總計： 21.31兆瓦
光伏電站作為MAKROVIRKA平衡整合集團的一員並配備有遠端的管理和監督工具。
為了滿足計劃中的電動車停放在公共機構部分(BEV)，應設立50-100千瓦的高頻快速充電器(FA-CHAR)110件和21千瓦的正常充電器(CHAR)490件。
光伏電站，FA-CHAR，CHAR以及BEV工具都在與MIR全國範圍系統合作的(MAK-TAF)分中心和MAKROVIRKA中心得遠端管理和監督之下。
2.城市插入式充電系統的說明
直流極高頻快速充電器(FA-CHAR)(50-100千瓦的功率單位)和正常充電器(CHAR)應建立在公共交通停車場、機構樓宇，倉庫和公共場所。
安裝在倉庫，停車場，公共土地和公共機構和各自的分控中心的FA-CHAR和CHAR單元，仍然由直轄市和較高的教育機構擁有。基於一個長期的合同，不得出售光伏業務給當地和公共交通服務公司
電力物流管理是由MAKROVIRKA中心進行管理，它與MIR合作，對當前的儲存技術，產出和貿易情況進行了優化，
MAKROVIRKA的主要任務是為C-PV，PV，FA-CHAR，CHAR，BEV工具，提供組織，技術，物流和貿易的優化，使其智慧合作。
白天主要來自其C-光伏發電和光伏電站，在晚上從電力交換中心或套組電源購買電力。MAKROVIRKA平衡組通過FA-CHAR和CHAR元件提供給BEVS充電的燃料。
3.財務計劃
3.2HU–NER–TOWN–300專案財務計算
專案審計凸現七大問題
近年來，隨著經濟建設的快速發展，各級政府公益性和基礎性專案的建設規模越來越大，從根本上改善了城市的基礎設施、投資環境，提高了城市的綜合實力，促進了各地國民經濟的全面發展和社會進步。但是，我們通過對一些政府投資的專案審計發現，在工程熱火朝天的背後，部分政府投資專案由於決策、管理、機制等方面存在不足，專案建設中也出現了不容忽視問題，主要表現在以下幾個方面：
一、專案前期工作缺乏深度。建設專案前期工作是從建設專案醞釀決定到開工建設以前進行的各項工作，是建設程式中一個非常重要的階段。根據我國現行的基本建設程式，基本建設前期工作主要包括：提出專案建議書、編制可行性研究報告、進行設計和編制工程概預算，以及按照管理許可權提請有關單位審批等。但是在實際工作中，許多政府投資專案沒有進行深入細緻的前期準備工作，造成專案決策走了過場、流於形式，立項批覆建設內容與實際應建設內容出入較大，甚至有些專案已經竣工，前期建設手續尚未完成，投資概算對造價的控制失去意義;有的更是拍腦袋，盲目上馬，造成大量的“政績工程”和“面子工程”的出現。
二、專案組織管理薄弱。工程建設管理具有很強的專業性，工程建設中需要進行質量控制的環節很多、要求很高。現在很多政府工程專案的管理，都要“先搭臺，後唱戲”，大都是從政府有關部門抽調人員，臨時組建“工程專案指揮部”進行管理。而臨時組建的專案班子，人員素質參差不齊，一些班子的負責人多由單位或地區的行政領導擔任，在專案決策、概預算審查和施工管理方面都缺乏足夠的經驗。在實踐中，如有些專案缺乏科學決策，隨意變更設計內容，致使投資的專案達不到預期的效果;勘察設計部門、監理部門、施工單位和建設業主惡意串標，虛報工程量、高套定額騙取國家資金;施工單位偷工減料，工程建設質量低劣;有些建設單位在工程專案組織管理和現場施工管理上被施工單位牽著鼻子走，對超計劃投資部分未按規定程式重新進行報批，而是先斬後奏，造成既定事實，再要求增加投資;管理不善造成損失浪費、無效投資以及建成後執行效益低下等一些違反工程建設程式和客觀規律的問題時有發生。
三、專案招投標不規範。從調查的情況看，部分專案存在不公開招標或以其他方式規避招標現象。有的應該公開招標的專案以邀請招標或議標的方式來代替，或利用職權違法指定分包;有的擅自將招標範圍限定於主體建築工程，而依法應招標的一些配套附屬工程則直接發包;有的施工單位通過招投標中標後，出賣資質，違規;部分標底編制比較粗糙，專案內容不完整，存在漏算、多算現象;有的對一些關鍵資料不敲死，暫定價專案較多，留有活口;甚至有些建設單位拋開招標結果另起爐灶，違背招標檔案的實質性內容簽訂合同;更有部分專案不搞招投標，直接指定施工隊伍。以老河口市為例，20__年有162.64萬元的市政工程未訂合同就進行施工。
四、工程監理履行職責不到位。部分建設專案應實行工程監理卻沒有實行;有的儘管實行了工程監理，但在工程監理機構的確定上，卻並沒有通過招投標的方式;有的實行同體監理，即監理單位與施工單位是隸屬關係，出現“兒子”監理“老子”的怪現象;有的監理不負責任，預設施工單位隨意變更工程;有的工程變更聯絡單簽證不規範，簽證內容不全，甚至弄虛作假，違規簽證，給施工單位偷工減料、以次充好、高估冒算提供了可趁之機;有的只對工程量進行簽證，未對價格進行確認;簽證不及時，沒有現場簽證，而是事後補籤，這些在很大程度上影響了變更聯絡單的真實性和有效性。由於缺乏有效的監督制約機制，造成監理單位不認真履行職責，發揮不了工程監理應有的作用。來源：
五、竣工結算高估冒算現象嚴重。部分施工企業受利益的驅動，抱有矇混過關的僥倖心理，故意抬高工程造價，存有“審漏就賺”、“審出就減”的想法，從而使工程造價不切實際。有的施工合同簽訂不規範，對合同中必須簽訂的條款如：材料價格、人工單價調整問題，故意不籤、少籤，給以後的市場價格定價留出了餘地。以湖北省老河口市為例，市審計局兩年多來對政府投資的42個建築工程竣工決算審計結果表明：稽核工程結算1.2億元，審定金額9237萬元，核減施工單位高估冒算金額達2763萬元，平均核減率達23%%。高估冒算主要表現有重複計算、變更調減部分不扣除、不按招標規定下浮、高套定額或建設單位高價簽證等。六、工程概算先天不足，超投資現象突出。政府主管部門審定的投資額確定後，工程建設單位應該精心準備、科學合理地組織實施，嚴格地監控，把工程建設實施中各階段的工程造價實際發生額度控制在限額以內。可目前的情況是，很多專案實地勘測不細、設計深度不夠，投資概算過於粗糙，在沒有做好必要準備的情況下急於開工，造成邊設計、邊施工、邊變更。由於對專案更改的必要性和合理性沒有監督，對更改造成的損失沒有相應的責任制約，很多專案存在以行政領導人的好惡為標準，對施工中的工程想改就改，有的專案一改再改，造成實際施工與計劃脫節，人為的出現大量的計劃外工程專案，結果導致專案投資失控。以20__年至20__年已完工程為例，24個專案計劃投資1541.4萬元，實際完工投資1986.59萬元，造成超計劃投資445.19萬元，超投資部分佔計劃投資額的28.88%。
七、投資體制改革不徹底。突出表現在政府建設專案中投資、建設、運營管理“三分離”的投資體制落實不到位。投資與建設、建設與管理混為一體，行政行為直接融入工程專案的實施過程中，常常是政府直接組織專案建設，行政權力過度集中，在工程質量、財務管理、招投標等關鍵環節上缺乏有效的監督制約機制，政府既當裁判員又當運動員，結果導致專案投資工期較長、工程質量難以保證，而且難以實施有效監管，容易滋生腐敗現象。
投資管理亟待改進
由於政府投資專案管理中存在諸多問題，給少數心懷不軌者中飽私囊提供了可乘之機，致使國家遭受嚴重損失，因此，加強政府投資專案的管理已是刻不容緩。要解決好政府投資專案中存在的問題，筆者建議應對政府投資專案的管理模式及投資管理、投資控制辦法進行改革。
1.改革政府建設專案投資管理的模式。逐步限制政府投資專案臨時組建工程管理機構管理專案的作法，改為委託專業的工程專案管理公司負責專案的運作。在建設過程中按照市場經濟的運作機制，對工程前期工作、設計委託、施工及監理單位的確定、工程竣工驗收等進行全方位、全過程負責，政府職能重點放在專案決策、資金運籌和監督管理方面。
2.建立和完善政府建設專案投資管理制度。一是招標投標制度。招標投標的目的，不僅僅是優選好的承包商，也是為了保證政府的廉潔。依照招標投標法的規定，不僅施工要招標，勘察設計、監理和裝置採購都應招標。在招投標工作中要嚴格實施“陽光工程”，避免“暗箱操作”。二是投資控制和審計監督制度。為了有效地控制工程造價，專案建設必須做到：先勘察後設計、先設計後施工、先驗收後使用，杜絕隨意變更專案增加投資，維護計劃管理的性。國家審計機關要加大對政府投資專案的跟蹤審計力度，及時制止超計劃、超規模的建設專案，不要等“木已成舟”後再去查糾此類問題。三是監督制度。政府工程投資額巨大，必須建立監督制衡機制，紀檢、監察、計劃、財政、建設、審計和工程專案的使用部門，都應當在各自的職責範圍內加強對政府投資工程運作過程的監督。四是工程監理制度。凡政府投融資建設專案的監理機構，必須通過招投標的方式確定，建設管理部門要加強對工程監理機構的監督檢查，嚴把監理資質關，實行監理人員持證上崗，促使監理機構有效履行職責。對不認真履行監理職責的，要實施責任追究，並實行不信任制度。五是變更籤證會審制度。嚴格控制施工現場簽證，按投資額確定專案變更審批額度，對超過額度部分，要經黨政聯席會議或黨組集體討論審查確認，必要的簽證須經甲方、監理、設計、審計四位一體共同確認方可納入決算，以防止工程管理人員與施工單位通過變更籤證來增加投資情況的發生。確需進行的設計修改，引起工程量變化需要增加投資的，應當按程式報批。
3.完善政府建設專案投資財務管理。將現行政府投資工程財政撥款方式由財政撥款給工程建設管理部門(建設單位)，再由建設單位撥給施工和監理單位的方式，改為由財政部門根據建設單位簽證，按進度將工程款直接撥付給施工和監理單位。這種支付方式有利於減少各個專案的資金積壓，盤活財政資金，提高財政資金的投資效益。
一、專案名稱：合資生產(經營)××××產品專案
專案主辦單位：(企業名稱)××××××
單位負責人：(廠長或經理)
二、興辦合資經營企業的理由：
從國內外技術上、產品質量上的差距，從利用外資、產品出口、培養人才、增加收益等方面，說明興辦中外合資經營企業的必要性和重要性。
三、中方合營者的情況：
介紹中方合營者的基本情況和興辦中外合資經營企業的有利條件，包括企業性質(國營或集體)、人員情況、技術力量、領導班子、固定資產、裝置、場地、原有產品產量、產值、利潤、產品出口等情況。
四、外國合營者的情況：
外國合營者公司名稱、國別、資本、業務範圍、規模、產品聲譽、銷售情況等。
五、合資經營主要內容：
(一)生產(經營)範圍和規模。
(二)合營年。
(三)合資經營企業的地址、佔地面積、建築面積(新建、擴建、改造)。
(四)合資經營企業的職工總數和構成(工人、技術人員、管理人員)。
(五)投資總額、註冊資本和各方出資比例。
(六)投資方式和資金中方以土地使用權、建築物、房屋、機器裝置等作價的估算，現金投資(外匯、人民幣)和來源(自籌、貸款、租賃);外國合營者以現金、機器裝置、工業產權(專利權和商標權)或專有技術等作為出資，對其作價、估價方法和估算金額。
(七)產品技術性能及銷售方向
合資經營企業的產品擬達到的技術水平，在國內外具有競爭能力，產品內外銷比例的估計。
(八)生產(經營)條件
合資經營企業所需主要原材料、燃料、動力、交通運輸及協作配套方面的近期和今後要求及已具備的條件。
(九)初步的技術、經濟效益分析。
產品的效能和價格(內外銷)、成本、收益估算。生產手段、生產效率提高程度。 能源和原材料的節約效果。中外雙方經濟收益匡算：合營期間各方利潤、專案投資利潤率、投資回收年限的估算等。社會經濟效益分析：合營期間的稅收、勞動就業人數、技術水平的提高等。
六、專案實施計劃：
何時進行技術交流、出國考察、編寫可行性研究報告、組織洽談、簽約、施工、試車和投產等。
如屬一次規劃、分期實施專案，應列出分期工程的時間安排。
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