我市首部物業管理行政規章—《瀋陽市住宅物業管理規定》（以下簡稱《規定》）已經市政府第46次常務會議通過，以市政府44號令正式頒佈，並於XX年1月1日實施。這標誌著我市物業管理在法制化、規範化發展的道路上邁出了重要一步。《規定》的頒佈實施，為維護物業管理市場、規範物業管理活動提供了有力的法律保障。
一、充分認識《規定》的重要意義，切實增強物業管理工作的緊迫感、責任感
XX年9月1日，國家《物業管理條例》正式實施，這是我國物業管理髮展史上的里程碑，它標誌著我國的物業管理進入了法制化發展的新時期。為使國家《物業管理條例》在我市得到更好的貫徹，建立健全我市物業管理法規體系，進一步依法規範物業管理活動，《條例》頒佈實施後，我們就著手成立了專門的《規定》起草小組。經過近兩年的調查研究，深入瞭解我市的物業管理情況並借鑑其他先進城市的立法成功經驗，並在廣泛徵求各方人士意見和反覆修改後，出臺了我市第一部物業管理的地方性規章《瀋陽市住宅物業管理規定》。《規定》將我市物業管理遇到的問題，在《物業管理條例》規定的法制框架內，將《條例》的一些原則性條款，根據我市物業管理的實際情況進行了細化。《規定》的出臺為進一步維護我市物業市場的秩序，規範物業管理活動，使物業管理行業健康、有序發展提供了基礎保證。在我市物業管理髮展史上具有十分重要的意義。
我市的物業管理始於90年代初期。經過十幾年的發展，對於改善人民群眾的生活、工作環境；提高城市管理水平；促進住宅建設；實施再就業工程等方面起到了積極的作用。當前，隨著瀋陽城市建設的快速穩步發展和人民生活水平的日益提高，做好物業管理工作顯得尤為迫切、更為重要。
首先，從瀋陽的城市發展來看，要切實增強做好物業管理工作的緊迫感。近年來，我市大手筆規劃，大規模建設，大力度投入，使城區的環境面貌發生了重大轉變。金廊工程、五里公園等一批重點工程的建設，房屋“平改坡”、“樓道整治”、“景觀街路粉飾”等一系列工程專案，特別是XX年“世園會”的勝利召開，不僅為城市增添了亮點，更提升了城市品位。但是，“三分建設，七分管理”。城市規模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規劃和高標準的建設，更要靠高水平的管理。物業管理承擔著服務居住人群、維護公共秩序、管理建築物的重要任務，其管理水平的高低，直接影響城市環境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質的重要方面。
其次，從人民群眾的需求來看，要切實增強做好物業管理工作的責任感。維護人民群眾的根本利益，是我們一切工作的出發點和歸宿點。目前，住房已成為大多數居民家庭的最主要財產以及財富積累的主要形式，同時，他們也把目光從單純的關注私人房屋狀況轉變為在關注自身房屋的同時兼顧房屋周圍公共環境。房屋的價值不再是一個單一的價值主體，而是與周圍環境共同產生價值。物業管理作為住宅小區管理、社群建設的重要組成，越來越受到廣大群眾的重視。因此，物業管理工作要從維護人民群眾的根本利益出發，切實提高管理和服務水平，著力為百姓創造環境優美、秩序景然、人物和諧統一的居住環境。
為此，各級政府、各相關部門、物業管理企業都要自覺增強做好物業管理的緊迫感、責任感。
二、認真分析物業管理髮展面臨的新情況、新形式，廣泛深入地開展學習、宣傳《規定》的活動
我市的物業管理與深圳、上海等城市相比較，雖起步較晚，但在社會各界的高度重視，共同努力下，長足進步，已初具規模，全市登記註冊物業管理企業536家，從業人員近3萬人；具備物業管理條件的住宅區物業化率達100%；244個實行等級服務的住宅小區中，已有173個組建了業主大會和業主委員會；相關政策法規基本健全；政府相關部門的監督管理力度逐步加大，公開、公平、公正的市場競爭機制基本形成。但在建設“四位一體”的和諧瀋陽的新形勢下，在振興東北老工業基地的新工作中，物業管理與廣大人民群眾的要求相比，還有一定差距。主要表現在：一是部分物業管理企業的行為不十分規範，存在著服務不很到位、收費與服務不太相符現象；二是部分規模小的企業、人員素質較低、管理水平較差；三是物業管理市場還不夠規範、建管之間仍缺乏有效的銜接；四是物業消費意識還沒有完全形成，業主重維護權利，輕履行交費義務的現象還部分存在。
因此，我們要以全面貫徹落實《規定》為契機，從實踐“xxxx”重要思想出發，認真制定學習、宣傳《規定》的工作方案和周密的培訓計劃。紮紮實實推進物業管理工作，保障當事人權益，推動物業管理行業健康發展。
一是廣泛開展各種形式的宣傳活動。要積極通過媒體開展政策問答、以案說法及各種典型經驗介紹等多種方式，使廣大群眾、社會各界人士、物業管理企業能夠在長期內對物業管理有一個系統、全面的瞭解；製作《規定》宣傳畫和宣傳小冊子，分發到街道辦事處、社群、物業管理企業、業主等社會各個層面；開展“市民滿意的物業管理企業”評選活動。評選出市民滿意的物業管理企業，樹立典型，以典型為載體推動我市物業管理工作水平的提高，使學習、宣傳、貫徹《規定》的活動具體化。
二是舉辦學習《規定》培訓班。組織物業管理行政主管部門人員進行培訓，使他們在熟知《規定》各項條款的基礎上，明確物業管理中的具體職責，各項職責的工作程式、法定文書以及工作時限等；舉辦物業管理企業培訓班。主要學習《規定》及其配套檔案中物業管理專案的招投標、物業管理服務收費、物業管理服務合同及職業道德、服務技能等；組織舉辦街道辦事處、社群委員會、業主代表學習培訓班，逐步建立起“塊塊負責、條條保證、上下聯動”的工作體制，瞭解業主的權利和義務，規範業主大會、業主委員會的組建程式。
三是召開學習貫徹落實《規定》的座談會、研討會。組織各級政府的有關委辦局、新聞媒體進行研討,理順管理機制，明確責任，通過研討明確各單位、各部門與物業管理企業維修責任的劃分及在物業管理工作中應承擔的責任；組織業主、物業管理企業、街道辦事處、社群代表,分別召開座談會、研討會，研討物業管理新體制中街道辦事處、社群應發揮的作用、物業收費與服務等。
通過學習和宣傳要達到以下目的：一是讓廣大業主瞭解《規定》所設定的法律制度，運用法律武器保護自己的利益，更充分地行使業主權利，履行應盡的義務，規範業主大會、業主委員會行為，協調共同利益關係；二是使物業管理企業認真執行《規定》，切實履行好服務職能，以優質服務、誠信服務取信業主；三是促進行政執法部門依法行政，既要保證行政行為不超越許可權，不隨意干預民事關係，又要認真履行職責，強化執法監督，提高執法水平，保護物業管理活動當事人的合法權益。四是使各方面形成合力，共同執行《規定》，促進物業管理，維護社群良好秩序。
三、全面貫徹落實《規定》，開創物業管理工作新局面
值此《規定》頒佈之機，我們要以“xxxx”重要思想為指導，以建設和諧瀋陽為目標，以創新管理，規範發展為出發點，與時俱進，開拓創新，認真貫徹落實《規定》，做到政府依法行政，業主依法自律，企業依法經營，共同開創我市物業管理工作的新局面。
（一）進一步完善物業管理法制建設，推進依法治業
為配合《規定》的頒佈實施，今年我們還出臺了《業主大會和業主委員會建設的指導意見》、《瀋陽市前期物業管理招投標管理規定》、《瀋陽市物業管理企業誠信考核暫行辦法》、《瀋陽市住宅區物業經理執業暫行辦法》四個配套法規，這些法規對《規定》起到了補充強化的作用，但這些法規還不足以含概全市物業管理的所有方面，我們將根據《規定》的實質內容，結合我市實際，加強其他相關配套法律的編制工作，在做好《規定》與原有相關法規的政策銜接同時，抓緊制定、修訂、完善其他相關的配套法規和實施細則，進一步完善我市物業管理地方法規體系。
《規定》對我市的物業管理提出了進一步要求，我們將根據其具體內容，對業主的權利和義務、物業管理過程中的行為，業主大會、業主委員會的組成運作、小區建設遺留問題、物業管理公司的規章制度等問題制定相應的整改措施，保證《規定》的順利實施。
（二）切實轉變職能，充分發揮市場調節作用
《規定》按照市場經濟的原則，對物業管理活動的競爭機制、物業服務的定價、合同等方面均作出了明確的規定。這些規定的目的，就是培育市場，充分發揮市場優化資源配置的作用。從這個意義上說，《規定》是一部運用市場手段規範物業管理的指導性檔案。因此，全市各級物業管理行政部門，必須按照《規定》的精神，把完善市場機制放在重要位置，切實轉變職能，積極培育物業管理有形市場，在物業管理工作中做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事。
（三）履行《規定》職責，強化行政管理
一是加強對業主大會建立工作的指導監督，促進業主自律和民主決策。目前我市具有物業管理條件實行等級服務的住宅區244個，隨著《規定》的頒佈，我們將進一步加大指導和規範業主大會和業主委員的力度，按照法規賦予的職責，明確權利、義務，提高運作水平，引導業主大會在充分尊重全體業主意願的基礎上，按照合法程式，選舉熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任業主委員會委員。要通過規範業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。使更多的住宅小區進入到規範化的物業管理中來。
二是加大對招投標工作的監管和指導，維護業主合法權益。今年我市頒佈了《瀋陽市前期物業管理招投標管理規定》，通過此規定我市前期物業管理的招投標質量有了極大改善，廣大業主通過選聘，選聘了自己滿意的物業管理企業。今後，我們要在加強前期物業管理招投標的同時，指導和監督好物業管理的承接驗收和移交工作，維護好業主依法享有的物業共用部位、共用設施裝置和房屋的所有權與使用權，使前期物業管理更加規範。
三是嚴格加強對企業資質審查，進一步做好整頓和規範物業管理市場秩序的工作。今年我局取消了19家物業管理企業的資質，並對12家物業管理企業下發了整改通知單。在這次學習、宣傳的過程中，我們將嚴格把握物業管理市場準入標準，完善資質動態管理，把物業管理企業的市場行為與資質日常管理和年檢相掛鉤，把年檢作為一項日常工作來抓，使物業管理企業的行為更加法制化、規範化。對不符合資質等級的企業決不姑息，逐步淘汰不合格物業管理企業，淨化物業管理市場，優化我市物業管理行業隊伍的結構。
四是理順住宅小區建管關係。建管問題還是制約我市物業管理的一個主要問題。這些問題的產生對廣大群眾的生活影響極大，也影響了物業管理水平的進一步提高。目前，我市244個實行物業管理的住宅小區中，存在112件開發遺留問題，已經解決76件。在《規定》頒佈後，我們將首先明確開發建設單位、物業管理企業和業主三者的關係，明確三者各自的責權利；其次加強與相關部門的協調聯絡，堅持“條塊結合，以區為主”的原則，對存在的問題逐一進行整改、解決。
五是做好維修基金的監管工作。從我市物業管理實踐看，住宅小區的公用設施裝置的維修責任劃分不清，極易給物業合理使用帶來阻礙，給業主、物業使用人工作和生活帶來不便。在繼續做好維修基金繳存管理工作的基礎上，完善制度，規範維修基金的管理和使用，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性迴圈，確保資金的合理使用。
六是進一步理順物業管理收費與服務關係，促進行業良性發展。積極指導物業管理企業與業主按照等級服務標準確定具體服務等級和等級收費標準，使物業管理服務收費與服務內容、服務質量相統一，理順物業管理服務收費價格與服務內容、質量關係，使物業管理服務收費標準的調整與物業管理服務質量的提高在互動中前進。
（四）明確責任，齊抓共管，形成物業管理合力
我市物業管理多年的實踐證明，搞好物業管理工作，關鍵在於加強領導，明確責任。具體的說就是要形成“塊塊負責，條條保證，上下聯動”的工作機制。各區政府要對轄區內的物業管理工作負全責；街道辦事處要對區域內的物業管理工作負全責；社群受街道辦事處委託要全面履行好監督、協調、指導職責。規劃、建設、執法、城建、公安、民政、物價等有關部門，要各司其職，各負其責，形成工作合力，將工作觸角延伸到小區管理的每個環節。特別是市、區兩級物業管理行政主管部門，要從實際出發，加強政策指導和工作協調，及時研究和解決物業管理工作中出現的問題，為全市住宅區物業管理工作的持續健康發展提供有力保證。
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