未定期限的房屋租賃合同
趙某擁有私房三間,使用面積共計二十七點五平方米,多年來一直租與馬某居住。現在該房內居住的有馬某及其女兒、女婿、外孫女。趙某除該處房產外,在他處無其他住房,多年來一直隨子女居住。
一九九九年一月,趙某以自已所有的私房三間現由馬某一人租住,且自己住房困難為由,起訴至原審法院,要求將該房收回自住。
<審判結果
原審法院經審理確認,馬某承租趙某私房未違反租賃合同,且趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節,未向法院提供相應證據,遂於一九九九年三月判決:駁回原告趙某收房之訴訟請求。判決後,趙某不服,以原判認定事實不清,處理不公為由,上訴至二審法院,要求撤銷原判,由馬某騰出訴爭之房。
二審法院經審理,查明趙某與馬某曾於80年代初簽訂房屋租賃契約,租賃期限未定。後馬某一直於該房內居住,現在該房內居住人繫馬某一家四口人,趙某在他處無其他住房,一直隨子女居住。上述事實,有雙方當事人陳述、房產所有證、私房租賃契約、證人證言等證據材料在案佐證。但趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節,未向法院提供相應證據。
二審法院在判決書中指出:"公民合法財產受法律保護。雙方訴爭之房系趙某之私產房,其對該房享有佔有、使用之權利,且趙某現他處無正式住房,其居住困難大於承租人馬某。馬某一家四口人佔住西房三間,具備騰退部分房屋的條件,故原審法院判決駁回趙某收房之訴訟請求,適用法律不當,本院依法予以改判,根據馬某家庭人口情況,趙某要求將房屋全部收回,依據不足,本院不予支援。"
二審法院於1999年7月,作出終審判決如下:
一. 撤銷一審民事判決;
二. 二審判決生效後十五日內,馬某及其共居人將三間爭訟房屋中的西向第一間騰空交予趙某。由趙
某負責將該房與第二間之間隔斷牆上的門封堵,並該房另行開門。
三. 駁回趙某其他訴訟請求。
<本案評析
房屋租賃糾紛是一種較為常見的房地產案件。由於我國及北京市房地產政策的歷史遺留問題,造成大量產權人雖在名義上擁有房屋產權,但房屋被歷史上形成的承租人長期租住的情況。在這種承租關係中,房屋租金往往是一直在依照歷史上形成的極低廉的租金標準執行,名為承租但實際上並未支付租金的例子亦屢見不鮮。近幾年來,房屋產權人因不滿原有租金或自身住房困難, 要求收回房屋而引起的訴訟十分普遍。
那麼,這種未定期限的房屋租賃合同關係,是否可以退租騰房,應依據何種法律呢?對於此種情況,我國法律中相應的規定不夠完備,僅?quot;最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見"第119條中規定:"未定租期,房主要求收回房屋自住的,一般應當准許。承租人有條件搬遷的,應責令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的,可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋"。
根據該條規定,此種案件是否判決退租騰房,主要考察兩個情節:一是產權人收回房屋是否自住,主要是看產權人住房條件是否困難;二是看承租人是否有其他房屋,是否可以搬遷。在實踐中,根據雙方居住條件的具體情況,主要有三種解決方法:
一. 承租人確有其他房屋居住的,則無論產權人住房是否困難,均應退租騰房。在產權人住房困難的情況下,理應准許其行使對自有房屋的使用權;即使產權人住房條件比較寬裕,出於民法的基本原則,未定期限的合同,雙方均有權隨時提出解除,只需給對方留出必要的準備期限即可,一旦產權人提出解除租賃關係,亦應准許,但應給承租人搬遷騰房必要的時間。
二. 承租人無其他房屋,且產權人住房相對寬裕的,一般不准許產權人全部收回房屋。這是為了維持社會的穩定,保護全社會的整體利益,避免出現承租人無家可歸的情形,法律要求產權人讓渡一部分所有權,具體講就是暫時放棄對自有房屋使用權的行使。但其對房屋的其他所有權,如處分權、收益權仍受法律保護,該房可以出售,亦可以收取房租。
三. 承租人無其他住房,搬遷確有困難,但同時產權人亦無房居住,住房困難的,則應本著民法中的公平原則,協調雙方矛盾,儘量解決困難。本案就屬於這種情況。法院在對比雙方具體情況後,認為產權人住房更加困難,而承租人具備騰退部分房屋的能力,故作出如上判決。
綜上所述,房屋租賃糾紛中的退租騰房案件,主要根據雙方的住房情況,在保護產權人使用權的前提下,兼顧公平和社會安定,依具體情況進行處理。值與當事人住房是否困難,則由辦案法官根據當地的普遍住房狀況、當地政府制定的相應住房標準,權衡雙方的具體情況,自由裁量決定。
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