租房協議需明確細則 房東有免責條款未必跑得脫

又到年終歲末租房季，這個案例給你提個醒

包租公包租婆

有免責條款未必跑得脫

又到年終歲末租房季，不少已開始盤算著節後房租又該漲多少了，合同中哪些條款又該修訂了。當然，們肯定不會忘記在合同中寫下任何有利於自己的免責條款。不過，很多可能不知道，即使在合同中約定了自己的免責條款，但在法律實踐中，有些免責條款卻無法免責。

個案

租房協議約定免責

房東還是擔責六成

雷某在永川區中山路辦事處雙龍村有一棟三層樓房，先後將二樓出租給廖某，一樓出租給蔣某，並委託堂姐管理。

20xx年x月x日晚10時左右，一樓客廳突然起火，蔣某逃出後報警。樓上的廖某為躲避火災從二樓跳下，著地後受傷送醫，司法鑑定左腳跟骨折十級傷殘。事後，雷某與蔣某簽訂房屋出租協議，約定蔣某在租房期間做好防火防盜及個人人身安全工作，如發生意外與雷某無關。

不久，廖某把雷某與蔣某起訴到法院，要求雷某賠償9萬元，蔣某承擔連帶責任。

蔣某辯稱，火災是線路老化引起一樓客廳閘刀起火，他不應擔責，雷某作為房東應承擔賠償責任。

雷某辯稱，火災並未危及廖某，是他判斷失誤跳樓，自身應負部分責任。同時，一樓長期由蔣某居住，其私接電線煮飯，應對廖某承擔賠償責任。雷某還稱，她與蔣某的租房合同對火災有免責約定，因此她不應擔責。

永川區法院審理認為，因緊急避險造成損害的，由引起險情發生的人承擔責任，現火災成因不明，沒有證據證明火災是蔣某用電不規範導致，因此蔣某不擔責。雷某作為出租人疏於管理致該樓房存在火災隱患，應對廖某為避險而跳樓受傷擔責。

法院還認為，雷某與蔣某的房屋出租協議是於火災後簽訂，且廖某並非該協議的相對方，因此協議中關於發生火災等情況時的免責內容對廖某不產生效力。

法院最後認定雷某擔責60%，判決賠償廖某5萬元。

提醒

六種免責條款 房東依然擔責

重慶晚報新聞律師團成員、仁政律師事務所任浩綱律師指出，房東在簽訂出租房屋協議時，往往會在合同中努力避免承擔未來發生相關事件後的責任。如果在房屋出租協議中房東約定如下六種免責條款，其實不具備效力。

如果租客延期繳付水電氣費、物管費、滯納金等，造成經濟損失全由租客承擔，且房東有權解除或終止房屋租賃合同。

律師：根據物業等合同，房屋水電費等費用的繳納責任人為房東而不是租客。不能將一份合同的責任強加在另一份合同的相對人身上。

租客對房屋具有維修義務，如果因房屋質量而造成的損失，都由租客承擔相應責任。

律師：房東可以約定由租客對房屋質量問題進行維護和維修，但一旦發生相關事故，房東依然不能完全免責。

出租期間，房屋一切裝置設施由租客使用並負責管理，由此引起的安全事故等責任均由租客個人負責。

律師：房東將電器、熱水器等裝置交給租客使用時，可能在交付之日看著沒問題，但不代表沒有安全隱患。只要有證據證明房東存在過錯，依然不能完全免責。

為避免發生不安全事件，租客洗澡、洗頭或煮飯時，要開啟窗戶通風通氣，如果租客不聽，發生的一切事故均由租客承擔。

律師：這種條款往往出現在比較老的房子的出租合同上，但不符合人的日常生活習慣，屬於無效條款。

舊租客租賃到期後，由新租客去收房入住。如舊租客延期交付，由新租客去追責，房東僅協助，並無違約責任。

律師：此條款在簽訂協議時，如租客表示異議不同意後，房東依舊加入免責條款，則屬於無效條款。

租賃期間，房屋發生一切火災所造成的損失後果都由租客承擔，與房東無關。

律師：火災的責任由消防部門認定，而非房東。