導讀：在房產糾紛中常常涉及到關於買受人有違約行為，出賣人是否可延期交房，那麼這種情形應當如何處理呢？本文將從以下案例中詳細解讀。
案情簡介：買受人有違約行為，出賣人是否可延期交房
鄒一、鄒二與C公司簽訂《商品房買賣合同》及《合同附件》，合同及附件均無簽訂時間。淮創公司述稱，其與C公司是包銷關係，淮創公司已完全履行了義務，與本案糾紛無關。鄒一、鄒二請求：C公司立即向鄒一、鄒二交付已購房屋；C公司向鄒一、鄒二支付已付房款974.75萬元每日萬分之五的違約金；訴訟費由C公司承擔。
法院判決：應當支付違約金
雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，出賣人逾期交房超過10日的，買受人不選擇解除合同的，出賣人應每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金。根據《商品房買賣合同解釋》第十六條的規定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。因鄒一、鄒二未提交任何證據證明因C公司逾期交房行為造成其實際損失的數額，故鄒一、鄒二的實際損失應認定為：鄒一、鄒二已付房款被C公司逾期交房期間佔用的貸款利息（按中國人民銀行釋出的同期一年期一般流動資金貸款基準利率計息）。因違約金為以補償實際損失為主、以懲罰性為輔的基本性質，違約金調整為C公司逾期交房期間佔用鄒一、鄒二已付房款貸款利息的130%。
律師說法：如何認定本案的違約責任
《商品房買賣合同》第八條規定，買受人有違約行為的，出賣人可以延期交付商品房，且無需承擔逾期交房的違約責任。根據《商品房買賣合同》的約定，C公司應於20__年12月31日交付房屋。《合同補充協議》第三條3.2約定買受人應在商品房交付時向出賣人付清全部購房款，而鄒一、鄒二於20__年3月26日才付清全部購房款。因此，C公司可延期至20__年3月26日交付房屋。但是，鄒一、鄒二於20__年3月26日才付清全部購房款是因其遲延申請辦理貸款所致。就商品房買賣合同而言，鄒一、鄒二的主要義務是交付房款，C公司的主要義務是交付房屋。《商品房買賣合同》第九條第2項約定，“（2）逾期超過10日後……買受人不行使合同解除權的，出賣人應每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金，並於實付當日向買受人支付違約金，合同繼續履行”。鄒一、鄒二於20__年1月15日已收取案涉房屋，因此，C公司應支付鄒一、鄒二相應違約金自20__年11月23日起計至20__年1月14日止。
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下面是關於延期交房賠償協議範本。
甲方(出賣人)：__________________置業有限公司
乙方(買受人)：______________棟單元房業主
根據甲方雙方共同簽訂的《商品房買賣合同》，乙方購買甲方開發建設的“佰利奧體城“小區，按照合同約定甲方應於20__年12月31日前將房屋交付乙方，但由於受房地產整體環境影響及天氣等不可抗拒的因素影響，甲方實際於20__年8月辦理竣工驗收並於20__年9月30日通告交房，鑑於此，甲乙雙方經友好協商，就甲方延遲交房違約賠償事宜達成如下協議。
1、乙方已於___ 年 ___ 月 ___ 日辦理完成房屋交接手續，即實際通告交房日期為20__年9月30日，自合同約定交房日期起合計違約270天。
2、乙方同意甲方將逾期交房違約金摺合成所購房屋的物業管理費，合計年個月(共計元)由甲方直接交付物業服務單位。
3、本協議自雙方簽字蓋章之日起生效，簽字之日起視同甲方已履行違約賠償責任，乙方不得再向甲方提出金錢給付主張或其他違約賠償要求。
4、雙方應對本協議內容進行保密，任何一方對外洩露應支付對方違約金壹萬元。
5、甲乙雙方再無任何糾紛。
6、本協議一式兩份，甲乙各持一份，具有同等法律效力。
甲方(出賣人)：_________________乙方(買受人)：__________________棟單元號業主：_________________
簽訂時間：_________________年月日簽訂時間：_________________年月日
甲方：______________公司，地址：______________，負責人(授權簽訂本協議)：_________________，聯絡電話：_____________
乙方：______________
實際住址：______________
聯絡電話：______________
甲乙雙方在__________年_____月_____日簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定乙方購買甲方開發的__________小區_____號樓_____單元_____室商品房一套，房屋面積為__________平方米(合同號：______________，備案號：_________________合同登記備案__________字第201________________號),由於貴公司的原因，造成實際交房時間為_____________年_____月__________日，比合同約定時間延遲__________日。現就雙方履行合同中出現的糾紛，經雙方自願平等協商，達成以下協議：
一、乙方自行辦理所購房屋的房產證，甲方積極協助乙方辦理房產證。
二、雙方根據簽訂的《商品房買賣合同》第6、8、9、11、14條的約定並充分協商，就逾期交房違約金、逾期辦證違約金等事宜一致達成協議如下：_________________甲方賠償乙方逾期交房違約金、逾期辦證違約金等共計人民幣大寫：______________元(￥_______________元)，乙方對逾期交房違約金、逾期辦證違約金等不再主張其他任何賠償。
三、乙方保證對所購房屋逾期交房和逾期辦證問題不再有任何爭議和糾紛，乙方保證就逾期交房和逾期辦證問題不向人民法院提起訴訟或向仲裁委申請仲裁。否則，向甲方支付違約金__________元。
四、本協議一經雙方簽字蓋章後立即生效。
甲方：_____________有限公司
簽字：_________________
簽訂時間：_________________
乙方：_________________
簽訂時間：_________________
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