買方是否能擅自增加買受人

XX年3月，我通過中介出售自己的房子，與樑女士簽訂了房屋買賣協議書，約定房價為35萬元，維修基金我用現金支付給樑女士，煤氣初裝費及有線電視安裝費是由我帶走的;辦理房產證的稅費及中介費由樑女士出;具體的付款時間及付款方式等以房地產買賣合同中的約定為依據;違約也按房地產買賣合同規定承擔違約責任。當天，樑女士給了我1萬元的定金。

到6月份我給樑女士發了封信讓她過來簽訂房地產買賣合同，否則她應雙倍返還定金，並且只賣給樑女士一個人，不要加上她的家裡人。第二天樑女士就給我回信說我同意買房子，卻不同意增加買受人是不對的，如果我不同意的話是我違約，她就要起訴到法院要求我雙倍返還定金。我想問樑女士的起訴有沒有理由?

律師說法：

本案中當事人是否算違約確實值得推敲，對此，上海申房律師事務所的孫洪林律師表示，樑女士的起訴理由是有問題的。

首先，雙方簽訂的房屋買賣協議書已經具備了合同成立的必要條款，雖然協議中未具體約定付款時間、付款方式、交房日期、違約責任等事項，但上述未約定事項均不屬合同成立的必備要素，按照我國《合同法》的規定，就《協議書》中沒有約定或者約定不明確的內容協議補充;不能達成補充協議的，按照《協議書》有關條款或者交易習慣確定;仍不能確定的，按照法律的規定處理。且該協議書約定的內容系雙方的真實意思表示，於法不悖，故該協議書合法成立，雙方應恪守履行。

其次，樑女士要求增加買受人系非《協議書》約定的當事人，這不是對《協議書》約定內容的補充，而是屬於新的要約，作為合同相對方的當事人可以依法承諾或拒絕。故樑女士因增加買受人，導致《協議書》無法履行，違約的不是當事人而是樑女士。

孫律師特別提醒，二手房的買賣合同雖然不需要像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如合同主體、權利保證、房屋價款等問題均應全面考慮。如果雙方約定的交房時間位於交易流程的最後環節，買方可預留一部分房款，在房屋交接完成後再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。房屋交付後，雙方應簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項寫入其中，以書面形式確認雙方對於房屋交接事項的認可。