關於建築合同和擔保的型別

1 建築合同的型別

建築合同有許多型別，通常由業主來選擇合同的型別。合同型別的選擇取決於所執行胡工作的種類以及它是在什麼樣的條件下執行的。

1.1 總價合同

總價合同通常使用在建築領域。在招標過程中要對所需要的材料的數量進行足夠精確的計算，以使承包人提交出該工作的一個價格總量。每個專案的數量，例如干式牆、門框、浴室的水池、輸電的管道和線，以及房頂的瓦片都需要從計劃時就進行精確的計算。當工程需要材料的數量和質量在合同檔案中都清楚說明了，提交一個投標總額對承包人來說才是公平胡。

1.2 單價合同

單價合同用於不可能對所需的材料總量進行精確估算的工作。單價合同通常用在繁重的公路工程上。設計者可能計算有1000 000m3 的土需要被移動，但是業主和承包人知道工程結束後， 承包人是不可能恰好移動1000 000m3 的土的。精確的數量將會改變。對這個問題公正的解決辦法是業主告訴承包人估計的總量，在工程結束後按精確量出的數量支付承包人。

承包人提交的是一個單價合同裡對每個專案定的價格。單位價格乘以工程師估計的量相差可以超過15%或20%，可能高於或低於估計的量，有時對單位價格還要進行協商。當實際的量較低時，承包商也許會要求重新確定一個較高的價格，因為預期所掙得的總額減少了。當實際的量較高時，業主因為相反的原因也許會要求重新定一個價格。單位價格合同的目的是公平地對待合同雙方。

1.3 成本附加

成本附加（可回收費用）合同用於業主和承包人在談判、投標和授權的過程中均很難或不可能確定他們成本的情況。有一些因素使得對成本進行計算是不可能的，包括不可預知的極差的天氣情況（例如在南極地帶可能遇到），偏僻地區的不可預知的運輸需求，爭鬥或戰爭，或者工作量需要依賴其他承包商的工作的合同。

成本附加合同有許多形式，最普通的是正價加固定的附加費以及正價加上正價的一定百分比。大多數業主寧願選擇正價加固定的附加費，因為這樣承包人所獲得的利益總量不可能增加，因此除去了承包人會作出不節約或生產出較差質量工程的任何動機。正價加上正價的一定百分比的合同也許對條件十分艱苦的情況下是十分公平的，或者工程完成的時間不可確定時，但是為了保持生產率作出一些激勵是需要的。如果工程有可能需要一年或兩年，則僅由六個月所掙到的利潤就不再有吸引力了。

1.4 改革和趨勢

A+B式合同是從歐洲傳過來的相對較新的改革。它們是由運輸局開發以減少公路建設的時間以及因此對交通流進行限制的時間。許多公路工程專案包括翻新、修復、改造以及加寬。真正的新建工程很少。A+B合同的目的是提供一種可以付給承包人報酬的方法，考慮補償其定施工順序和分段等方面的專業性，以使工程可以快速有效地完成。 “A+B”的意思是成本加上時間。運輸局對每天公路工程完成的數量進行指定，承包人投標給出的是一定的成本和所需的天數。以成本加上時間合計較低來確定低投標人。當然也有可能選擇出價較高但是工作天數較少的低投標人，而不是其它的承包人。

合同還有其他一些形式，每個都有它自己專門的目的。例如，擔保最高價格的合同，用在設計完成前就開始進行談判的使用，這時承包人非常困難或不可能精確的估計出價格。這種形式的合同也經常用在一個承包人對只完成了一部分的合同的內容沒有履行職責，另一承包人完成了這個工程的情況。

2 訂立合同的方法

訂立合同的方法是隻業主為了促成一項工程使用的合同的安排，但是合同形式是指怎樣支付執行工程的承包人。

2.1 設計—建造

設計—建造合同的意思就是它的名字所表現出來的。一個承包人在設計和建造上都有責任。這種型別的承包逐漸變得很流行。一個設計—建造合同給業主提供了明顯的有利條件，他就不必在設計者和承包人之間意見不合時當調解人了，因為在同一個合同下他們是在一起工作的。設計—建造合同通常建立在一個成本加上一個對最大花費的擔保(GMP)的基礎上。通常因花費低於GMP而節省下的錢是由業主和承包人分享。從美國設計建造協會可以獲得大量的關於設計—建設合同的資訊。網址為 。

2.2 設計—建造—運營

設計—建造—運營合同並不象設計—建造合同那樣常見。它們用於一些工程中，例如運動競技場、水處理廠、水淨化設施以及公路收費站。其原理是對於一個特定的時期內，承包人保持對設施的部分所有權，可以達到100%，在那段時間對設施進行運營一定利益來對投資資金（全部花費加上利潤）進行補償。承包人擁有所有權的期限可以從幾年變化到永久性使用。在擁有所有權的期間，承包人以業主的身份對所有花費負責，並接受所有的利潤。對於運動競技場的情況，有一個典型的收入分紅制協議適合於隊伍所有人或市政當局。

3 擔保（保證）

任何一個合同都有三方的當事人—責任人（承包人）、擔保人（公司擔保）以及債權人（業主）。擔保人和責任人形成一個聯合體對業主作出一些擔保，也就是這兩個當事人對業主均亦責任。

3.1 投標擔保

投標擔保有兩個目的：（1）如果決定了最低的責任投標人則要保證承包人簽定合同，（2）保證承包人會提供必需的報酬並且執行擔保，以及保險方針。當提交了屢約擔保和支付報酬的擔保，承包人就解除了對投標合同的義務。

大多數的投標擔保就是我們所說的投標擔保的擴充套件，它們只需要對低標和下一個投標人給出價格的不同之處進行罰款，如果兩個擔保不相符。還有違約金擔保。違約金擔保以實際的損失達到一定限量的形式來作出規定的。

3.2 屢約擔保

屢約擔保保證在申明的投標價格下執行合同所需要胡內容。實際上，擔保人會對合同的履行進行擔保，或則會按照設計圖和說明書描述的形式來完成工程。擔保人處在被要求對合同的執行進行擔保的位置。因此，在擔保人樂於發給報酬和執行擔保之前，承包人必須證明他有完成任務的能力。擔保人會參觀承包人的總公司以及工作地，並且會接觸業主最近完成的合同。

承包人必須與他們的擔保人發展一個長期存在的工作關係，當他們申請報酬和申請屢約擔保時，他們與擔保人必須保持始終如一的工作關係，因為擔保人在工程型別、位置和尺寸上有特殊約束情況下會承諾支付費用的。如果承包人執行合同時沒有履行義務，則擔保人有三個基本的選擇：

（1） 買回擔保。讓業主對擔保處罰的數量進行檢查。

（2） 更換擔保人。為了保證另一個承包人能夠完成這項工作，要進行投標協協

商或登出投標廣告。

（3） 為承包人提供經費。擔保的公司有花費高於擔保價值的風險，但是這仍然

是一個共同的選擇，因為承包人對工程是熟悉的。

現今大多數擔保人都會努力嘗試更換承包人。