一、專案簡介
天山天池位於新疆維吾爾自治區阜康縣境內。是以高山湖泊為中心的自然風景區。天山博格達峰海撥5， 445米，終年積雪，冰川延綿。天池在天山北坡三工河上游，湖面海撥1，900多米。湖畔森林茂密，綠草如茵。隨著海撥高度不同可分為冰川積雪帶、高山亞高山帶、山地針葉林帶和低山帶。天山天池風景區以天池為中心，包括天池上下4個完整的山地垂直自然景觀帶，總面積380、69平方公里。天池湖面呈半月形，長3400米，最寬處約1500米，面積4、9平方公里，最深處約105米。湖水清澈，晶瑩如玉。四周群山環抱，綠草如茵，野花似錦，有“天山明珠”盛譽。挺拔、蒼翠的雲杉、塔鬆，漫山遍嶺，遮天蔽日。天池自然保護區可分為“大天池北坡遊覽區”、“大天池遊覽區”、“十萬羅漢涅般木山遊覽區”、“娘娘廟遊覽區”和“博格達峰北坡遊覽區”，每區八景，五區四十景。
湖水系高山溶雪彙集而成，水深近百米，清純怡人。每到盛夏，湖周綠草如茵，繁花似錦，最為明豔。即使是盛夏天氣，湖水的溫度也相當低，乘遊艇在湖面上行駛，一陣陣涼風吹來，暑氣全消，是避暑的好地方。天池東南面就是雄偉的博格達主峰（蒙古語“博格達”，意為靈山、聖山）海拔達5445米。主峰左右又有兩峰相連。抬頭遠眺，三峰並起，突兀插雲，狀如筆架。峰頂的冰川積雪，閃爍著皚皚銀光，與天池澄碧的湖水相映成趣，構成了高山平湖綽約多姿的自然景觀。天池四周的山腰上，有許多雲杉林，雲杉形如寶塔，是著名的風景樹。深綠的雲杉林，挺拔、整齊，很有氣勢，顯示出一種高山風景區特有的景色。清澈湖水，皚皚雪峰和蔥蘢挺拔的雲松林，構成了天池的迷人的景色。天池自然風景名勝區是一處以高山湖泊、雲杉林和雪山景觀為特色的國內著名避暑旅遊勝地。
1982年11月，被國務院批准為國家第一批重點風景名勝區。1990年聯合國設立的“博格達《人與生物圈》保護區”，把天山天池風景區納入了保護區的範圍。遊天池可從烏魯木齊乘汽車前往，上山時山路蜿蜒曲折，伴隨一條奔騰的溪流，這是來自天池的水，清澈的溪水衝擊岩石時激起雪白的浪花，使人感到一股清新氣息。天池四季，景色俱佳。古往今來，文人墨客多吟詩賦文，備極讚譽。傳說3000餘年前穆天子 曾在天池之畔與西王母歡筵對歌，留下千古佳話，令天池贏得“瑤池”美稱。七十年代初，郭沫若陪同西哈努克親王旅遊，臨湖吟出“一池濃墨沉硯底，萬木長毫挺筆端”的佳章。清代，天池周圍曾修建過鐵瓦寺、娘娘廟等“八大廟”，現已蕩然無存。娘娘廟後經人募捐修復供香客使用。天池周圍，還有“石門一線”、“龍潭碧月”、“頂天三石”、“定海神針”、“南山望雪”、“西山現鬆”、“海峰展”、“懸泉飛瀑”八大景觀。每年都吸引著大批中外遊客。冬天的天池，白雪皚皚，銀裝素裹，湖上堅冰如玉，是全國少有的高山滑冰場。
二、專案背景分析
旅遊產業的發展必須依賴於一定的旅遊資源。旅遊資源雖包羅永珍，但無外乎自然資源和人文資源兩類。我國眾多的旅遊勝地中，有的以自然資源突出為特色，有的以人文資源突出為特色。旅遊資源中的人文資源是指一個國家，一個地區獨特的歷史文化、民族地域文化資源，其凝聚著極為豐富的文化內涵，而其中有著濃郁民族風情，地方特色和悠遠的文物古蹟的人文資源，其蘊藏著獨特的、深厚的文化內涵，反映著一個民族的文化水準，思維方式和審美情趣，能滿足旅遊者追求新奇樂的心理，往往成為旅遊中最具魅力的優勢資源，形成一種旅遊文化，並影響著該地區經濟的發展。烏魯木齊天池風景區不但有特定的人文資源，而且有豐富的自然資源。
（一）國家對旅遊產業開發的政策形勢
當前國家正在大力提倡發展旅遊產業，爭取把中國發展成為旅遊強國，發展旅遊業已經成為我國一項基本產業政策。政府的大力扶持，加大政府導向性投入，通過市場手段和利益槓桿有效地吸引和撬動外來資金和社會資金，廣泛調動起全社會投資發展旅遊產業的積極性。為適應加入世貿組織的要求，中國旅遊業將盡快改變政府的主導地位，變政策調節為市場調節，以加速與國際旅遊市場的接軌步伐。 旅遊業是國民經濟的重要產業，在擴大內需、促進增長中具有十分重要的作用；旅遊消費是最終消費和綜合性的消費，是可持續消費和多層次的消費，在社會總需求特別是居民消費需求中佔有重要地位。
（二）國際國內旅遊業發展的趨勢
1、21世紀世界旅遊的發展對景區內涵提出了新的要求。眾多旅遊專家一致認為，生態、綠色、極限、人與自然、度假、文化、體育等將是未來旅遊業的主題。
2、中國旅遊景點的開發將從以政府為主導轉變為以市場為主導。
3、旅遊市場越來越呈現出細分化的特點。
（三）天池景區資源開發現狀分析
1、成功點
（1）人文景觀開發初具規模
（2）對自然生態環境的保護良好（景區內的水、空氣、植被等未受汙染和破壞）
（3）具備一定的品牌知名度
2、不足點
（1）路非常陡，對安全保障措施不夠完善。
（2）景區自然景觀開發不足（很多自然資源未被充分利用）；
（3）風景區運營機制需完善（國家所有國家開發的執行模式難以適應市場需求）；
（4）市場定位不明確，“瑤池”文化營銷力度不夠。
（四）景區旅遊資源優劣勢分析
1、優勢
（1）遠古瑤池神話及宗教和民族風情為文化內涵的人文景觀，其獨特的神采，是景區珍貴的文化遺存。歷史悠久，文化底蘊豐富；
（2）景區有豐富的水資源，適合開展一些水上專案，特別是以釣魚文化為主題的活動；
（3）以西遊記文化為主線的遊看蟠桃園和瑤池，以及悟空大鬧蟠桃園等情景劇。
（4）具備良好的植被覆蓋，生態環境良好；
（5）景區內及附近居民的各少數民族特色的飲食。
（6）每年8月中旬在天池之畔舉辦的“瑤池王母蟠桃會”
2、劣勢
（1） 長期以來天池四周山林植被受到嚴重破壞，夏季的暴雨和洪水將沙石衝入天池中
（2）景區內環境保護要求高，可承載的遊客量有限；
（3）景點地理位置相對較偏，交通不便。路陡峭，行走艱難。
三、天池景區總體開發規劃原則
堅持保護生態、倡導環保，實現可持續發展的原則
堅持突出特色，打造具有特定文化內涵的旅遊品牌的原則
堅持傳統特色與現代理念相結合的原則
堅持統籌規劃，分步實施的原則
堅持在保護環境的前提下追求最佳社會效益和經濟效益的原則
四、景區遠景規劃目標
建設成為“全國著名、世界知名”的休閒度假區
1、利用天池“瑤池“文化，這一特定資源大力發展周易文化旅遊，重點吸引粵、港、臺等地遊客；
2、使“瑤池蟠桃”成為中國桃的標誌性品牌，吸引國內國外對“天池蟠桃”的特別喜愛；
3、發展特色運動，如漂流、拓展等，使自然景區成為西部地區知名的野外拓展訓練基地；
4、成為烏魯木齊乃至全國知名的青少年生態環保教育基地。
五、階段性開發規劃
（一）第一階段：立足景區現有景點，完善基礎配套設施，開發旅遊，加大營銷力度，實現景區遊客量的較大增長。
1、在景區附近建設一座集住宿、餐飲、停車、娛樂於一體的賓館；
2、對景區內現有遊覽線路上的泥路、棧橋進行改造或新建；
3、沿遊覽路線開設數個遊客休憩亭，兼營飲品、副食和地方特色小吃；
4、新建景區內的郵電通訊、水電等基礎設施；
5、新建景區內的簡便醫療點一個、生態環保廁所若干間；
6、開發鄉村旅遊（農家樂專案）
7、請專業營銷諮詢機構或廣告公司對景區進行專業策劃、宣傳。
（二）第二階段：細分旅遊市場，針對特定顧客群，開發特色旅遊景點及設施。
1、開發“瑤池”特色旅遊專案
“瑤池”文化旅遊，是藉助《西遊記》“孫悟空大鬧瑤池”的一齣戲，通過一定的物質手段，利用其知名度和優美的自然風光以及獨具特色的園林環境，再加上觀光客和香客受到的藝術感染或各自的精神寄託，用自己的審美情趣，通過藝術的審美，歷史的回顧，得到全方位的精神上、文化上的享受的一種旅遊活動。
針對港、澳、臺地區華人華僑以及國內沿海發達地區的一些對“瑤池”與西王母有一定興趣的人的需求，提供相應服務。
2、進一步開發以“蟠桃”文化為主題開展蟠桃大會
“王母娘娘的蟠桃園有三千六百株桃樹。前面一千二百株，花果微小，三千年一熟，人吃了成仙得道。中間一千二百株，六千年一熟，人吃了霞舉飛昇，長生不老。後面一千二百株，紫紋細核，九千年一熟，人吃了與天地齊壽，日月同庚” 傳說王母娘娘蟠桃會，孫悟空偷吃仙桃的故事久為民間傳唱，為人們品桃倍添韻味。民間，人們用桃來祈福，把壽團稱為壽桃。壽宴中總少不了它。在傳統的年畫中，壽桃更是表現內容，如桃合靈芝稱仙壽、合蝙蝠稱為福壽，多見於《蟠桃獻壽圖》，寄寓延年益壽。桃子，總與仙、壽連在一起，緣於它有豐富的營養價值。
開展蟠桃大會，蟠桃大比拼，蟠桃拍賣，悟空吃蟠桃大比拼等活動。吸引更多的人蔘與活動。
3、建設“瑤池”休閒活動中心
建設一個休閒活動中心，以仙女，神仙為主題。即創造一個仙境的休閒中心，讓遊客們產生一種身臨仙境的感覺。活動中心裡有各路神仙，有仙桃，各種仙物神獸等等。
（三）第三階段：發揮產業互補優勢，大力開發觀光生態農業，形成綠色環保產品產業鏈
1、建設高科技生態農業觀光園利用高科技環保產品——可自然降解的農用塑料膜，結合高科技農業種植技術，建設若干大棚果蔬種植基地，組建生態農業觀光園供遊客參觀。遊客同時可親自採摘、品嚐或購買綠色無公害果蔬。
這些無公害果蔬既可作為商品提供給景區內的賓館、飯店，在產量具備一定規模的情況下，還可以成為城區各超市無公害綠色食品專櫃的緊俏商品。
2、將高科技環保產業與風景區的開發結合起來，打造中國杜絕白色汙染的自然風景區，開展生態旅遊，建設環保教育基地
在風景區的開發過程中一定要堅持環保、生態效益至上的理念，發揮高科技環保產業的優勢，加大環保設施投入，加強景區環境管理，杜絕白色汙染，在景區開發全過程中、全範圍內時刻關注環境保護，傳播環保理念，宣傳環保知識，倡導環保行為，形成環保至上的景區特色管理文化。
將整個天池景區建設成為青少年學習環保知識、增強環保意識、塑造環保行為的教育基地。
通過三個階段的開發建設，風景區將形成一個以“瑤池”文化和蟠桃文化為特色，集觀光、休閒、度假為一體的“全國著名、世界知名”的旅遊勝地。
1.為保證房地產開發專案前期工作順利進行，且符合國家和地方相關法律、法規，特制定本程式。
2 適用範圍
本程式適用於房地產開發專案的前期工作。在XX開發區內房地產開發工程專案的前期工作執行《經濟經濟技術開發區規劃設計管理規定》有關規定。
3 職責
3.1 專案部下設前期辦負責辦理房地產開發工程專案的前期工作。專案部不設定專門機構的，要指定專人辦理房地產開發工程專案的前期工作。
3.2 專案部負責制定工程專案前期工作計劃，具體向政府各主管部門申請辦理工程專案開發前期的政府批件和取證工作，-
房地產前期工作計劃
3.3 專案部通過招標選擇設計單位、地質勘測單位、工程總承包單位、監理公司等供方，與供方草簽經濟合同；經濟合同經集團公司複核並正式訂立後開展有關業務。
4 程式內容
4.1 專案部組織擬定《工程專案進度計劃》並報公司批准。
4.2 專案部負責起草公司向投資控股有限公司（以下簡稱控股公司）關於房地產開發工程專案的立項申請請示公文，並取得控股公司的《立項批覆》。
4.3 專案部申請辦理房地產開發專案土地准許使用的相關手續。依據《土地出讓合同》辦理《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》。
4.4 專案部持房地產開發專案《立項批覆》等批件及房地產開發企業資質證書，到政府規劃部門申請辦理規劃要點、詳規設計條件等批文。
4.5 專案部委託設計部門進行正式規劃設計，提供工程專案建築平、立、剖面規劃設計圖，上報政府規劃部門審定並獲得《規劃設計成果通知書》。
4.6 專案部申請辦理消防、人防、大小配套、教育、環保、等政府有關部門初步稽核意見或證明並上報政府規劃部門。
4.8 專案部起草專案擴大初步設計審查申請報告上報政府規劃部門審查，取得工程專案擴大初步設計稽核批覆檔案。
4.9 專案部按照政府建設行政主管部門要求，持房地產開發專案政府批覆、批件及其他證明材料，到政府建設行政主管部門申報《年度投資計劃》、辦理報建備案手續，直至獲取《建設工程規劃許可證》。
4.10 擴大初步設計稽核批覆後，設計院完成施工圖設計及工程結構計算，到政府建設行政主管部門申請辦理圖紙審查批准手續，獲得《施工圖紙審查批准書》。
4.11 專案部持《年度投資計劃》及工程專案班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建築管理機構資格認證書》。
4.12 專案部組織參與《勘測合同》、《設計合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的談判和草簽。專案部按政府規定辦理屬於政府配套工程所需手續。
4.13 專案部按照招標程式選定中標監理單位、施工總承包單位並草簽經濟合同；經濟合同經公司複核正式訂立後開展有關業務。
4.14專案部持監理公司和施工單位的中標通知書，連同《監理合同》、《施工合同》到政府建設工程質量監督部門辦理質量監督備案手續。
4.15 專案部持《年度投資計劃》、《建設工程規劃許可證》、《牆改基金證明》、《施工圖紙審查批准書》、《房地產開發企業資質證書》、《建設單位資格證書》、《質量監督備案》、《中標通知書》、《監理合同》、《勘察設計合同》、《施工合同》等報建備案手續到政府建設行政主管部門辦理《施工許可證》。
4.16 專案部在工程專案前期工作結束後，將所有政府批件、證件原件由專案部綜合辦集中保管。工程專案竣工移交後，專案部填寫《工程專案竣工檔案移交單》向房地產事業部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續。
一、實施背景
教育部《基礎教育課程改革綱要》中指出：“改變課程管理過於集中的狀況，實行國家、地方、學校三級課程管理，增強課程對地方、學校及學生的適應性”；“學校在執行國家課程和地方課程的同時，結合本校的傳統和優勢、學生的興趣和需要，開設或選用適合本校的課程”。校本課程是國家課程標準中一項不可缺少的重要組成
部分，它的開發有利於全面落實黨的教育方針，有利於儘可能滿足學生個性的發展，有利於促進教師的專業發展，有利於實現學生的主動、生動全面發展。校本課程的開發與實施，給學校的特色發展、教師的專業發展、學生的個性發展提供了新的舞臺。我校根據實際，把校本課程做為國家課程的一種校本化開發，以培養學生的興趣特長、創新思維習慣和實踐能力，採用“自主、合作、探究”的學習方式，全面提高學生的素質，儘可能發揮每個學生的個性與特長，讓每個學生學有所長。
二、指導思想
從我校辦學理念、培養目標和辦學特色出發，本著有效利用現有教育資源，依靠本校教師和專家、家長共同開發的原則開發具有博文特色的學校課程，以體現個體差異，全面育人的開發宗旨，為學生提供品德形成與人格發展、潛能開發與認知發展、身體與心理髮展、藝術審美、綜合實踐等方面的學習經歷，促進學生主動、和諧發展。
三、開發原則
1、主體性原則：以學校為主體，自主開發和發展的課程，應充分體現學校特色；體現教師為課程開發的主體；體現以學生的實際需要為主導。
2、自願性原則：尊重學生的意願，自選課程，充分發揮學生的個性特長。
3、靈活性原則：教學內容、方法以學生的實際情況而定，教師應從學生的能力、效果等差異出發因材施教，靈活調整，使全體學生都得到發展。
4、開放性原則：體現目標的多元性，內容的寬泛性，時間空間的廣域性，評價的主體性、差異性，要注意充分發掘學校現有的課程資源和服務資源，服務於課程改革。
5、實效性原則：指學校課程開發中，學校不強調每門課程都必須有絕對的系統性、完整性，而強調對學生有啟發性，學有所思，注意結果的有效性、針對性。
四、教材編寫要求
1、教師從以下四個渠道挖掘教材資源：(1)自編教材；(2)選編教材；(3)選用優秀教材；(4)拓寬現有教材。
2、學校教材內容的選擇要關注學生的學習興趣，激發學生學習積極性。內容組織要強化活動設計和實踐應用，應引導學生髮現問題、思考問題和解決問題。教材內容應盡力圖文並茂，並通過簡要案例、對比分析、邏輯演繹等手段，促進學生理解內容。內容表述要簡明扼要、條理清晰、語言生動。
3、教材編制要充分利用資訊科技，關注在資訊科技支援下教材內容的互動性和生成性。教材編制要重視開發和合理利用本區域所具有的教育資源。
五、課程的實施與管理
(一)建立組織機構、明確任務職責
1、成立學校課程開發與管理領導小組
組長：
副組長：
組員：教導處陳秀素主任、教科室楊公軍主任、七年級級部趙萬順主任、八年級級部王金奎主任、九年級級部吳冬主任、各學科教研組長
職責：負責統籌規劃和領導制定相關條例，加強管理和培訓。
2、教導處、教科室職責：
(1)對教師進行必要的培訓，組織教師申報課程。(開設學校課程的教師，須填寫申報書，撰寫課程介紹，編寫所開設課程的教案。它包括以下內容：課程目標、課程內容或活動安排、課程實施建議以及課程評價建議。)
(2)組織學校課程開發學術委員會成員對申報的課程進行評審，做出評價意見。
(3)提供課程選單和課程介紹，組織落實課程表等工作。
(4)負責建立學校課程授課教師檔案，負責建立學校課程學生檔案。
3、各級部職責：
(1)開展學生選課指導，負責指導學生選擇科目。
(2)負責向授課教師提供上課學生名單，協調、管理小組活動。
(3)建立學生選課登記表，記錄學生學校課程學習情況，作為綜合素質評價依據。
4、教研組職責：
(1)組織落實學校課程的開發與申報和實施工作。
(2)指導並選編校本課程。
(3)召整合員定期研討課程的開發、實施、編輯。
(4)總結本組學校課程的實施情況。
5、授課教師職責：
(1)撰寫校本課程教案。
(2)任課教師認真備好每一節課，按步實施，教導處隨機聽課、測評。
(3)教師組織活動必須有計劃、有進度、有教案，有學生考勤記錄。
(4)教師應儲存學生的作品、資料及在活動、競賽中取得的成績資料。
6、校本課程實施過程中，領導小組需把好以下幾關
(1)各年級段設定的校本課程，必須符合學生的年齡特徵和接受能力。
(2)任課教師要通過選編、自編教學內容等形式形成校本課程教案。
(3)校本課程一經開設，課程實施的老師要嚴格執行課程計劃，按學校安排的課程表授課，不許隨意刪減課時或被其它任何內容、形式所佔用。
(二)學校課程的實施
1、實施流程。
(1)選課
教導處、教科室在學期開學前一週，公佈每個年級開設的校本課程方案及授課教師，供學生選擇。學生根據自己的興趣愛好，填報選課志願表。教科室對學生的志願表進行統計彙總。
(2)排課
校本課程每週四安排一課時，一學期按18周安排。在公佈課表的同時，要公佈授課教師、學習地點。
(3)上課
教師根據學校安排，在指定地點組織開展教學活動。校本課程教學組織的要求與國家、地方課程的要求相同，要建立臨時班級，安排好座次表，選出一名課代表，協助授課教師做好學生考勤、作業完成等工作。教師要精心備課，認真上課，並根據實際情況，及時完善課程內容，調整教學方式；學生上課採取走班制，根據教師的要求，嚴格遵守學習紀律，積極參與學習活動，認真完成學習任務。
(4)考核
每一專題學習結束後，教師要組織對學生進行考核，並向教導處提交課程實施總結。對學生的考核可採用測試、小論文、實驗、設計、競賽等多種方式進行，考核成績納入學生學期成績考核之中。
2、實施過程中的注意事項。
(1)對學生的選課要科學引導。要加強對學生的宣傳教育，講清學校開設校本課程的意義，要求所有學生參加選修課程，級部主任、班主任協調指導選課，做到“指導不包辦，放手不放任”。
(2)教師要精心組織教學過程。教師要認真制訂教學計劃，精心備課，撰寫教案；認真組織教學過程，加強學生管理，加強與班主任老師的聯絡，及時反思改進教學行為，提高教學效益。
(3)學生要認真上課。按時出勤，遵守班級常規，認真完成老師佈置的學習任務及考核要求。學生校本課程的評價結果記入學藉檔案，成績優異者優先評優。
(4)加強對課程實施過程的調研和監控。學校課程管理與實施領導小組對校本課程實施的全過程進行調研和監控。通過聽課、問卷、座談、個別訪談等形式，從課程內容、教學過程、學習效果、學情分析等方面，全面分析該課程的實施質量和學生的認可程度，及時反饋，併為校本課程的後續開設提供決策依據。
六、學校課程的評價
為了保證學校課程的開發質量，促進教師的專業發展，張揚學生的個性，彰顯學校辦學特色，主要從三個方面對學校課程進行評價：課程教案、課程實施、學生學業成績。
課程教案評價的要素主要有：課程目標是否符合學校的辦學理念和培養目標，目標是否明確清楚；課程內容的選擇是否合適，所需的課程資源是否能夠有效收取，內容的設計是否具體有彈性；課程組織是否恰當，是否符合學生的身心發展的特點；課程評價的方式方法是否恰當等等。
課程實施評價：主要是對教師教學過程的評定，主要包括：教學的準備、教學方式、教學態度等方面的評價。通過聽課、查閱資料、問卷、座談形式，對教師進行考核，並歸入業務檔案。主要是四看：一看學生選擇該科的人數；二看學生實際接受的效果；三看領導與教師聽課後的反映；四看學生問卷、座談的結果，從而有利於促進教師專業發展。
學生學業成績評價：主要是對學生在學習過程中，知識、技能、情感、態度、價值觀、等方面取得成績作出評價，評價要有利於促進學生個性的發展。對學生評價主要是三看：一看學生學習該課程的學時總量，作好考勤記錄；二看學生在學習過程中的表現，如態度、積極性、參與狀況等用“優秀、良好、一般、差”(ABCD)等形式記錄在案；三看學生的學習成果，學生成果可通過實踐操作、作品鑑定、競賽、評比、彙報活動等形式展示，成績記入學分管理相關評價表格。
評價的形式多樣，一般可採取以下“四結合”的形式，即教師的評價與學生的自評、互評相結合；對小組的評價與對組內個人的評價相結合；對書面材料的評價與對學生口頭報告、學習活動表現的評價相結合；定性評價與定量評價相結合，以定性評價為主等形式。
七、保障措施
1、學校成立學校課程發展委員會和學校課程建設小組。
2、加強培訓，統一認識，明確開發學校課程的目的和意義。對在學校課程實施過程中有所創新、取得突出成績的教師予以表彰。
3、加大經費投入，確保研究經費的及時劃撥，加強校園環境改善，加強圖書館、實驗室、實踐基地和校園網站建設，為學校課程實施提供必備的物質條件。
4、協調社會、家庭，為開發學校課程提供保障。利用網路等各種載體大力宣傳學校課程，營造良好的社會輿論氛圍，爭取社會各界、社群和家長的積極配合，探索建立學校、家庭、社群有效參與的新機制。
位於莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰東莞市府與國際會展中心，是東莞市最核心的黃金地段，具有標杆樓盤的權威性。它不僅是東莞CBD內唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業的完美中心結合點。
背靠優美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨厚，自然生活資源豐富。蓊鬱的嘉木、清新的空氣，眺望詩情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠去，彷彿置身於清爽高雅、怡然自樂的唯美生態公園中。
三山環繞、藏風納氣，是東莞市典型的聚寶盆式絕版風水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結合。豪宅與別墅、公寓與商業，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。
一、目標群體分析
1、目標群體物件：
教師、科技人員、高階技工、企業管理高階白領、公務員、私營業主，其它相對高收入行業的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區域位於東莞市內，一般被稱為城市新中產階級或城市新貴。
2、目標群體特徵：
經濟收入相對較高且穩定，具有一定的經濟實力；
2）較高的文化品味及良好的精神氣質；
3）追求簡約時尚的風格，注重健康的生活品味；
4）通過經濟性過渡及事業追求，最終實現高層次地位及貴族爵士生活；
5）信奉傳統的優秀品質，具有一定的傳統文化底蘊，也不斷接受及豐富現代社會文化；
6）具有人文關愛情懷，有責任心和社會道德，除滿足於其行業內的成功及專業領域的成就外，更著重於最大限度對一種精神生活的追求及享受。
3、目標群體綜述：
主要來自東莞本地及投資者，以及一些想紮根東莞的外地商人及高階職工，對健康、家庭的生活品位極為關注，是社會的中流砥柱群體。
不難發現，目標群是一群高文化素質、高生活夢想且具有一定經濟實力的社會中堅精英人士，他們追求社會的認同感，也追求健康時尚的生活品位；他們既崇尚東方的統傳風格，也青睞現代與傳統完美結合的精典版本；他們既注重典雅簡約、悠閒高貴的生活情調，也向往自由奔放、返璞歸真的自然心境。
二、藍爵專案SWOT分析
1、優勢（S）
1）專案位於東莞市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主幹道，交通發達、出行方便，是東莞城市中的核心商業地段，周圍商業氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業升值空間無限，定會吸引眾多消費群體的青睞及投資。
2）專案市場分析透徹，消費群體定位準確，追求簡約時尚的生活品味，已是城市新貴一種時髦的追求潮流；且最近數年東莞市的人口結構分化重組較大，中產階級人口比重迅速增加，更為該專案的市場完美需求，提供了零風險保駕護航糸數。
2、 劣勢（W）
1）專案前一、二期定位於為大戶型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內涵以傳統的儒家文化和古典元素為主，而三期專案則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側重於追求一種簡約時尚、內斂雅趣的風格。戶型的轉變、風格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個有機的文化傳承及默契結合點，否則會產生文化斷層和風格變異之感，不利於專案的整體命脈的成熟完美。
2）小戶型的消費群體，除追求簡約雅緻的高貴生活品味外，亦有用來長期投資或經濟性過渡，故在選購及租賃時，如果市場定位偏頗及推廣效果不佳，則會產生遲疑及動搖的猶豫心態，不利於專案的迅速成長及至臻完善。
3、 機會（O）
1）東莞市近期經濟發展迅猛，樓市蓬勃發展，宜居宜商的地產投資潛力巨大，升值既快又高，蘊含著巨大的商機和財富。
2）專案周邊正在開發的樓盤增均以大戶型為主，正規開發的小戶型公寓專案不多，而此專案正好填補了這一區域的市場空白，使得市場需要和專案供求守恆持平、相得益彰。
4、 威脅（T）
1）專案附近的幾處正在開發的住宅專案，也有較少的小戶型住宅，衝擊了竟爭市場，勢必會分流部分潛在客戶。
2）專案周邊商業氛圍濃郁，高業樓盤此起彼伏、枇次節鱗，形成了強烈的竟爭犄角之勢，如果商業寫字樓盤市場定位及價格定位不夠準確合理，則很能達到預期的理想狀態。
三、藍爵市場定位
專案定位於東莞市城市豪宅標杆，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現形式為寫字樓、商業及小戶型公寓，追求的是一種簡約時尚、溫馨浪漫（現代）、精緻內斂、典雅高貴（傳統）的東韻西技格調。
四、藍爵賣點歸納
1、簡約風格，簡單而富有品位；美觀實用，凝聚獨具匠心的理念。設計新穎、構造質樸、健身、咖啡娛樂、休閒會所一應俱全，不用遵循別人的現實，自已做主設計自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調的奢華。
2、自然傳統的底蘊、休閒時尚的氣息，在清新的氛圍裡、於靜靜的遐想中，還我們城市新貴一個灑脫自由、高雅幽靜的心靈家園。
3、沒有過多斑斕絢麗的色彩，沒有過多繁文縟節的線條，城市新貴卻發現陶醉的意境裡每一個細節都是如此地跳躍、每一個畫面都是如此地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。
4、夜幕降臨、華燈初升，遠眺的旗峰山脈若隱若現，蹁踱於溫馨的房間，透過朦朧的夜色，靜靜觀賞花園裡花草樹木沉浸在皎潔月華下輕輕地舒展，拾掇時光流淌的瞬間，讓心靈擯棄紛繁的忙碌、御下沉重的壓力，讓高貴輕鬆的腳步再次迴歸自我、迴歸真實、迴歸自然。
5、舒爽精緻的單身公寓，適合一個人的精彩自由，也可容納兩人世界的浪漫，是富有陽剛氣息男士結束奔波、停泊酣夢的港灣；
女人三十如花，恰似幽幽綻放的玖瑰，隨性浪漫的小女人徜徉在愛與被愛的甜美愜意中，收藏著真正屬於自已的美好與憧憬；
"一家三口、其樂融融"，含蓄而高雅，傳遞著溫馨高貴的氣息；簡約而奢華，洋溢著美滿家庭的幸福。
6、生活若有味道，在藍爵的韶光裡，那該是一種馨香；
生活若有姿態，在藍爵的心野間，那該是一種優雅；
生活若有風景，在藍爵的風情中，那該是一種高貴。
五、藍爵軟文秀稿
1、藍爵軟文（設計插圖及排版另行構思）
藍爵
總有一種品質，永遠不被時光沖淡，
有一種方式，它低調、簡約，時時洋溢著濃濃的人文趣味，
時光的輪迴中，始終銘刻著一份含蓄內斂的沉澱。
藍爵
總有一種時尚，讓無數人竟相追慕
有一種氣質，它自由、奔放，處處顯露出淡淡的溫馨與雅緻
時光的流逝中，時尚人士頂禮膜拜的摩登傳奇
藍爵
總有一種高貴，景行景止方可抵達
有一種品位，它靜謐、平和，無聲無息詮釋著高雅和雍容
時光的飛越中，由內及表流淌著一份無形的奢華
2、藍爵秀稿（設計插圖及排版另行構思）
藍爵
放眼高望、漫眼青翠、雲舒雲卷
舒適精緻、簡約優雅、溫馨浪漫
生活的品味藏於內心的高貴
奮鬥、享受、超越
藍爵
觀覽人生永珍，最美的角度是攬目俯視
品味高貴生活，最真的方式是簡約高雅
讓含蓄與包容再次印證胸襟的遼闊與博大
讓奮鬥與享受在陽光下演繹著生命的完美
藍爵
典雅是一種優美，讓心靈陶醉在那一片蔥翠之上
家庭是一種溫馨，讓幸福盪漾在那一方歡歌笑語中
高貴是一種境界，讓享受傾注在那一份別樣的情趣裡
七、專案推廣策略（後續）
八、商業推廣方案（後續）
（一）廣州市巨集觀經濟環境分析
廣州市巨集觀經濟呈現以下特徵：
1、廣州市巨集觀經濟環境穩定，呈良好發展趨勢，為房地產的發展提供了一個良好的發展空間。
2、隨著廣州市的城鎮居民人均可支配收入的不斷提高，對不動產的消費和投資慾望都得到提升。
（二）產業政策對房地產市場的影響
限制房價上漲，提高按揭利率，適度建設兩限房，經濟適用房及廉租房和集資房。經濟上：有效抑制泡沫房產經濟，防止通貨膨脹、物價上漲、金融危機。社會上：嚴格制定針對流動人口的購房及居住的調理規範，控制人口增長，合理規範房產市場，擬製良性房產圈技術上沒什麼說的，從巨集觀上沒法分析。還有，近年物價上漲的很厲害，明顯通貨膨脹；這和一直上漲的房價有很大關係，國家也在儘可能地防止經濟危機，控制房價。
國家採取一系列措施無非是保證房地產業的穩定發展，這些舉措將對房地產業產生巨大的影響。
（三）區域市場分析
海珠區是廣州老四區之一,古稱江南洲,在廣州市珠江的南面,20xx年全區總面積為90.40平方千米，總人口87.7萬人。20xx年12月31日起，海珠區轄18個行政街道：赤崗、新港、濱江、素社、海幢、鳳陽、龍鳳、沙園、瑞寶、江海、南華西、南石頭、江南中、昌崗、南洲、琶洲、官洲、華洲。 海珠區古稱"江南洲"，廣州人稱其為"河南"，處在廣州市的中部，由珠江水系廣州河段前後航道所環繞，是四面環水的天然良壤。海珠區風景秀麗，氣候宜人，是一個素有廣州"南肺"之稱的綠色島區。黃埔村，原名"鳳浦"，位於海珠島東部，瀕臨珠江，北與天河區、東與黃埔區、南與番禺區隔江相望，面積2.5平方公里，是廣州市海珠區新窖鎮轄內的16個行政村之一。全村耕地587畝（水田450畝，農地137畝），主要種植水稻，番薯，果蔗。山地3400畝，造林1400畝，種果20xx畝。各種果樹種植面積（約數）：楊梅500畝，枇杷400畝，荔枝500畝，桃、李600畝。其楊梅品質特佳，遠近馳名。附近有地鐵8號線，還有229，137，262，564公交線。村內還有廣州航海高等專科學校......因應廣州城市中心"東移南拓＂的整體戰略需要。廣州城市重心的轉移，必將帶動琶洲地區的快速發展，而黃埔古港遺址的保護與開發，又成為本區域今後一個"亮點＂，與周邊一系列文化古蹟和現代景觀相映成趣，將極大提升本區域的整體價值。
隨著多年的發展，外來人口越來越多，由於廣州城市重心的轉移，將會使該區的環境和市政設施得到逐步的完善和健全，有利於房地產業的發展，將會吸引不少在廣州工作的人士在此置業安居。
（四）產品定位
優勢分析：1、樓盤開發地臨江：隨著經濟的高速發展，人們的生活壓力越來越大，人們開始追求安逸，追求心中的那一片淨土。美麗的江景在繁華喧鬧的大都市裡更尤為珍貴。
2、有悠久的航運文化：廣州東南隅的琶洲島在中西方貿易、海上交通和文化交流史上佔據著重要位置，更有具備中國"海上絲綢之路起點"之譽的黃埔村。至清代康熙、乾隆年間，黃埔村發展成為世界性的貿易港口--今稱之為黃埔古港。當年轟動世界的美國 "中國皇后號"商船和瑞典"哥德堡"號商船來訪中國，均是在黃埔古港口泊岸。 無論是美麗的江景，還是獨具嶺南藝術的村內古建築都深深的吸引著人們。
3、大學城：師資優質，環境優美的大學城是多少學子夢中的求學之地，若能在此買房，有利於以後孩子的素質教育。
4、良好的交通體系：有地鐵4號和8號線以及環城高速在旁邊經過 ，方便上下班。
劣勢分析：1、配套設施仍然未成熟，發展尚須時日 。醫院、學校、公園、銀行、市場等設施相對不齊全。
2、競爭比較激烈，海珠區有邦泰公寓，位於琶洲會展中心附近，交通十分便利，2分鐘到地鐵口，實用率高。價格：均價22500元/㎡ 戶型：86㎡的複式和單層 周圍交通：地鐵2號線磨碟沙站 小區門口即是磨碟沙公交車站，有20、139、229、262、304、505、507、583、大學城3線等多路公交車經過
雅郡花園，位於琶洲板塊的會展商圈內，臨近琶洲會館區，靠近大型地鐵江畔社群。
價格：毛坯均價15000元/㎡ 戶型：77㎡兩房
保利世貿公寓是琶洲會展商務核心區唯一可售的國際高檔商務公寓，步行2分鐘到達地鐵口琶洲站，可共享保利世貿完善的會展專業商務配套。 價格：均價26500元/㎡
戶型：51-156㎡的一到三房
泊雅灣實用率高，戶型多樣，使用不同的買家。 價格：均價19000元/㎡ 戶型：1120-200㎡的三至四房
利海假日軒：周邊生活配套成熟，步行5分鐘可到達地鐵客村站、赤崗站，主推小戶型，實用率高。 戶型：26-92㎡的一二三房 地址：海珠區 海珠區赤崗東路赤崗中學對面
世紀星花園 ：位於萬勝圍東側，距離地鐵口較近，十分鐘車程可到琶洲會展中心，為市區稀缺的城央別墅，投資價值高。戶型：300-1000㎡的3-6層高別墅 地址：海珠區 新港東路南側、高速公路西面
機會分析：1、廣州市的經濟發展對房地產市場的帶動效應。 2、黃埔村的規劃帶來的利好商機。3、目前海珠區小戶型的樓盤供應相對較少。 4、消費者的購買力強。
威脅分析：1、房地產及金融政策的規範和抑制。2、地塊成熟有待培養。3、專案開發週期帶來的一系列的連帶性問題。
綜上所訴，我們將樓盤的開發定位為中小戶型。
專案形象定位
在專案形象定位上應揚長避短，抓住市民嚮往環境優美的綠化小區，和嚮往欣賞古色古香古村建築的心態，帶給顧客一種"既享有成熟小區環境，又坐擁未來旅遊勝地"的雙重"抵買"價值。將專案形象定位為：廣州悠閒宜住公寓。
目標客戶定位
1、外來人口在該地置業：他們注重綜合素質，周圍的自然環境以及周圍的配套設施，對新環境適應性較強。
2、區內的買家：對於欲改善環境的買家和家中有安度晚年的老人家的客戶，此住宅是他們的首選。
3、區域居民的子輩：這批人在當地生活較長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區感情深厚，而現有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環境，同時出於孝敬老人的前提下，在同區就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。
為了豐富本專案的產品，並提升專案的品質，本案對本樓戶型的設計提出如下建議：1、雙開門電梯的設計2、充分利用樓體的外觀折線美
價格定位 20xx0~28000元/平方米 住宅為分期銷售，因為不動產不論什麼時候都是稀缺的，特別的中小戶型的實用房；而且由於黃埔村的規劃，讓這一帶有望升值。
（五）樓盤銷售推廣
1、預熱期為第一階段，將以樹立品牌形象為主：為滿足目標客戶的精神需求，給人以詩意棲居的美好聯想。故取朗朗上口、易於傳播的案名為"蘭亭軒"。同時在廣告宣傳中，重點突出其珍貴的自然資源，江邊夜景和古村特色的建築風格，這是本專案最大的優勢，所以首先利用這一資源來吸引目標客戶。其次是住宅小區的綠化和配套設施齊全。宣傳以報紙、電視為主，廣告為輔。配合公關活動，在新聞媒介上適當報道。如《廣州日報》、《羊城晚報》；電視以省有線、市有線翡翠臺與本港臺為主，廣州電視臺為輔。
2、開盤期為第二階段：通過前期的宣傳造勢，已有一定的知名度和客戶的積累，故在開盤時強調的是現場氛圍，通過開盤當天現場的佈置和慶典活動，給專案渲染出濃烈的喜慶氛圍，讓客戶的購買慾，最大限度促成簽約。
3、其後的第三階段將著力配合銷售的高潮期進行的促銷活動。
一,市場分析
(一)果汁市場形勢分析
一種產品流入新市場,必須通過各種各樣渠道流通於市場,與消費者接觸.才能實現產品的銷售量.
渠道分析:
1,酒店,餐飲渠道
果汁銷量有限,但是定位很高,像匯源一直在做酒店.可以採取賣店的銷售方式.
2,批發渠道
一般批發商對新產品都比較感興趣,因為在批發商眼中,新品的政策多,利潤大.
3,商超渠道
商場業態較為集中,所以覆蓋小,但能拉動品牌.便利連鎖店,小型超市,較多但無法保證哪裡會用心銷售你的產品.
4,團購渠道
團購出現一般是由於慶典活動,節日送禮自飲等.送禮市場大於自飲市場,自飲市場主要集中在中低檔,送禮市場主要集中在中高檔,兩者都有向上拓展的空間;消費者購買考慮的因素主要是口味,價格,品牌等,其中口味和品牌越來越受消費者的關注.
(二)當地果汁市經驗分析
露露和一洲雪梨汁是同年建起來的,只是雙方的定位不同,露露走的是低檔平民路線,而一洲是高檔貴族牌子,記得那時侯有燕窩雪梨汁.
一段時間,一洲還是不錯的,但最後走向衰落,其原因是多方面的,我覺得定位,經營的不科學,是最主要的原因.
趙州雪花梨的魅力還是很大的,在外面,趙州雪花梨的知名度和美譽度都很高,很多朋友不止一次說到,他們吃真正的趙州雪梨時的感受,儘管現在的梨樹品種多了,但真正好吃的,我感覺還是傳統的雪梨味道最好,"趙州雪花梨"本身是一個巨大的無形資產,如果,真要做一個以梨為原料的企業,應該打好這張牌,可以借鑑葡萄酒種植釀造的方法,企業也參與到果樹的管理中,因為現在很多果農都給梨套袋子,我覺得這很影響梨的口味.但現在要做的是把產品定位好,打出特色,形成潮流.
雪梨果汁定位於 檔,是做出品牌命名,包裝和銷售決策的主要依據.離開定位,一切都是空談.
二,專案分析
(一)發展新品牌的意義:
1,傳承"天下第一梨"品牌文化
文化是一個品牌的靈魂.趙縣文化悠久而燦爛,趙州橋文化,柏林寺文化,尤其是雪梨文化.趙縣有上百年的25萬畝雪梨,春季萬頃梨園,繁花如雪,二十里花海,飄香醉人;中秋時節,秋高氣爽,碩果累累,掛滿枝頭,梨果飄香,伸手可及.梨果是趙縣的傳統優勢產業,","中國雪花梨之鄉",年產量3.8億公斤,所產"趙州"牌雪花梨以其獨特的品質享譽國內外,被譽為"天下第一梨",榮獲"中華名果"稱號.在新品的開發上我們致力傳承雪梨品質弘揚雪梨文化,打造優秀雪梨品牌.
(二)總體市場構成:
三,專案可行性分析
價格定位:1.5-2.0元的中低檔價位.
目標消費群:
市場需求:價格在1.5-2.0元之間的果汁飲料品牌極少,是一個很大的市場空間.
品牌定位: "雪梨果汁"—源自萬畝梨園的佳釀.(待定)
理由:
(一) 果汁時尚化
隨著70,80後成為當今社會的主流消費群體.果汁潮流化,白領化,的發展方向將趨於必然.此外,中低檔價位產品將佔整個果汁市場的主導.
1,目標人群:
中檔的果汁消費群以中產階級為主,年齡介乎於25—45歲."雪梨果汁"把70,80年代後作為培養物件.這個階層的構成較為多樣化,有獨撐門戶的個體經營者,有在企業中獨當一面的中高層管理者,有一部分靠技術,知識進入企業的高階知識分子,有一部分新任的行政官員.這類消費人群受傳統的品牌影響不是很深.消費承受能力屬於中高等水平,是"雪梨果汁"主要的消費人群.
2,主要特質:
注重生活品質,有文化,追求時尚,比較講究包裝;
事業發展之中,位居公司中高層,有一定的經濟基礎;
社交廣,經常參加各種社交活動,渴望人際關係和-諧;
工作生活節奏快,期望有舒緩身心的壓力,希望在工作之外有另一種生活方式,形象和心情.
3,消費特點:
消費屬於感性消費,容易受廣告宣傳,品牌文化,情感與圈內他人口味影響並跟風.
4,媒體接觸習慣:
A喜歡看新聞類,體育類,電影類節目.
B 閱讀以時尚,體育雜誌為主
C 習慣社交娛樂場所:中高檔酒店,餐廳,夜總會(在這些場所,酒類是不可缺少的主要飲品)
5,潛在消費 :
夜場消費水平逐漸提高,大量的年輕消費人群日趨穩定.夜場消費的酒水品種從以前的啤酒,紅酒,威士忌還出現了大量的果汁,如可樂,雪碧,茶飲料等品種.《雪梨果汁》無論是口感或是價格的定位符合這類消費群體,自然容易為消費者所接受.這也雪梨產品的一個潛在的市場.可在包裝上,瓶型上打破傳統果汁的概念;再匯入夜場果汁飲用概念(如:加冰塊,蘇打水,或調酒飲用等)從而擴充套件"雪梨果汁"的銷售渠道,提高雪梨果汁的知名度.
(二)細分營銷
細分營銷主要體現為功能細分,渠道細分,消費群體價格細分,區域細分,口感細分這幾個方面.運用細分營銷戰略,並能夠細緻執行的果汁企業,都取得了良好的市場業績.如:專門針對禮品市場,或專門對學生群體,或者是專門女士飲品等;專門針對單位的"特供飲品"等."雪梨果汁"的開發也將根據產品銷售渠道,目標人群而進行.
(三) 價格定位科學合理,物美價廉
果汁能產生如此巨大的消費量,與果汁的價格有很大關係.由於生活習慣的原因,消費者每週都要喝酒幾瓶.這樣,物美價廉的果汁便成了消費者的首選.《雪梨果汁》定位在中低端,高貴而不貴,自然容易為消費者所接受.
(四)區域市場分析
目標市場定位:重點開發河北,河南,寧夏,甘肅,山西,陝西,內蒙古等.逐步把雪梨汁做成全國性的一流長線品牌.
四,市場銷售預測及公司目標:
(一)根據產品開發進度, 20xx年1月做出銷售計劃,啟動春節市場,打好新品市場基礎.
(二)到20xx年,在一年的時間內實現2500萬的銷售額.
(三)預計20xx年突破6000萬.
以上是我針對貴公司開發雪梨產品的設想和建議,呈上,合作為盼.
名稱預設:1,"趙州橋雪梨汁""安濟(趙州橋別名)梨汁"-----適合中低端大眾消費
2,"百分汁百雪梨汁"——適合學生青年消費
3,"萬傾梨園雪梨汁"----適合高階白領中年以上人群消費
4,"非梨雪梨汁"----時尚人群
5,"魅梨雪梨汁"---女性消費
廣告語:1,天下第一梨汁
2,我只要XX0%的果汁
3,千年趙縣,萬頃梨園,一杯真情
4,來而不買,非梨也!
5,選擇也是一種魅力!
一、專案總體簡介
hf，位於莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰dg市府與國際會展中心，是dg市最核心的黃金地段，具有標杆樓盤的權威性。它不僅是dgCBD內唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業的完美中心結合點。
hf，背靠優美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨厚，自然生活資源豐富。蓊鬱的嘉木、清新的空氣，眺望詩情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠去，彷彿置身於清爽高雅、怡然自樂的唯美生態公園中。
hf，三山環繞、藏風納氣，是dg市典型的聚寶盆式絕版風水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結合。豪宅與別墅、公寓與商業，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。
二、目標群體分析
目標群體物件：
教師、科技人員、高階技工、企業管理高階白領、公務員、私營業主，其它相對高收入行業的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區域位於dg市內，一般被稱為城市新中產階級或城市新貴。
2、目標群體特徵：
經濟收入相對較高且穩定，具有一定的經濟實力;
2)較高的文化品味及良好的精神氣質;
3)追求簡約時尚的風格，注重健康的生活品味;
4)通過經濟性過渡及事業追求，最終實現高層次地位及貴族爵士生活;
5)信奉傳統的優秀品質，具有一定的傳統文化底蘊，也不斷接受及豐富現代社會文化;
6)具有人文關愛情懷，有責任心和社會道德，除滿足於其行業內的成功及專業領域的成就外，更著重於最大限度對一種精神生活的追求及享受。
目標群體綜述：
主要來自dg本地及投資者，以及一些想紮根dg的外地商人及高階職工，對健康、家庭的生活品位極為關注，是社會的中流砥柱群體。
不難發現，目標群是一群高文化素質、高生活夢想且具有一定經濟實力的社會中堅精英人士，他們追求社會的認同感，也追求健康時尚的生活品位;他們既崇尚東方的統傳風格，也青睞現代與傳統完美結合的精典版本;他們既注重典雅簡約、悠閒高貴的生活情調，也向往自由奔放、返璞歸真的自然心境。
三、藍爵專案SWOT分析
1、優勢(S)
1)、專案位於dg市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主幹道，交通發達、出行方便，是dg城市中的核心商業地段，周圍商業氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業升值空間無限，定會吸引眾多消費群體的青睞及投資。
2)、專案市場分析透徹，消費群體定位準確，追求簡約時尚的生活品味，已是城市新貴一種時髦的追求潮流;且最近數年dg市的人口結構分化重組較大，中產階級人口比重迅速增加，更為該專案的市場完美需求，提供了零風險保駕護航糸數。
2、 劣勢(W)
1)、hf專案前一、二期定位於為大戶型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內涵以傳統的儒家文化和古典元素為主，而三期專案則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側重於追求一種簡約時尚、內斂雅趣的風格。戶型的轉變、風格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個有機的文化傳承及默契結合點，否則會產生文化斷層和風格變異之感，不利於專案的整體命脈的成熟完美。
2)、小戶型的消費群體，除追求簡約雅緻的高貴生活品味外，亦有用來長期投資或經濟性過渡，故在選購及租賃時，如果市場定位偏頗及推廣效果不佳，則會產生遲疑及動搖的猶豫心態，不利於專案的迅速成長及至臻完善。
3、 機會(O)
1)、dg市近期經濟發展迅猛，樓市蓬勃發展，宜居宜商的地產投資潛力巨大，升值既快又高，蘊含著巨大的商機和財富。
2)、專案周邊正在開發的樓盤增均以大戶型為主，正規開發的小戶型公寓專案不多，而此專案正好填補了這一區域的市場空白，使得市場需要和專案供求守恆持平、相得益彰。
4、 威脅(T)
1)、專案附近的幾處正在開發的住宅專案，也有較少的小戶型住宅，衝擊了竟爭市場，勢必會分流部分潛在客戶。
2)、專案周邊商業氛圍濃郁，高業樓盤此起彼伏、枇次節鱗，形成了強烈的竟爭犄角之勢，如果商業寫字樓盤市場定位及價格定位不夠準確合理，則很能達到預期的理想狀態。
四、藍爵市場定位
專案定位於dg市城市豪宅標杆，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現形式為寫字樓、商業及小戶型公寓，追求的是一種簡約時尚、溫馨浪漫(現代)、精緻內斂、典雅高貴(傳統)的東韻西技格調。
五、藍爵賣點歸納
1、簡約風格，簡單而富有品位;美觀實用，凝聚獨具匠心的理念。設計新穎、構造質樸、健身棋牌、咖啡娛樂、休閒會所一應俱全，不用遵循別人的現實，自已做主設計自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調的奢華。
2、自然傳統的底蘊、休閒時尚的氣息，在清新的氛圍裡、於靜靜的遐想中，還我們城市新貴一個灑脫自由、高雅幽靜的心靈家園。
3、沒有過多斑斕絢麗的色彩，沒有過多繁文縟節的線條，城市新貴卻發現陶醉的意境裡每一個細節都是如此地跳躍、每一個畫面都是如此地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。
4、夜幕降臨、華燈初升，遠眺的旗峰山脈若隱若現，蹁踱於溫馨的房間，透過朦朧的夜色，靜靜觀賞花園裡花草樹木沉浸在皎潔月華下輕輕地舒展，拾掇時光流淌的瞬間，讓心靈擯棄紛繁的忙碌、御下沉重的壓力，讓高貴輕鬆的腳步再次迴歸自我、迴歸真實、迴歸自然。
5、舒爽精緻的單身公寓，適合一個人的精彩自由，也可容納兩人世界的浪漫，是富有陽剛氣息男士結束奔波、停泊酣夢的港灣;
女人三十如花，恰似幽幽綻放的玖瑰，隨性浪漫的小女人徜徉在愛與被愛的甜美愜意中，收藏著真正屬於自已的美好與憧憬;
“一家三口、其樂融融”，含蓄而高雅，傳遞著溫馨高貴的氣息;簡約而奢華，洋溢著美滿家庭的幸福。
6、生活若有味道，在藍爵的韶光裡，那該是一種馨香;
生活若有姿態，在藍爵的心野間，那該是一種優雅;
生活若有風景，在藍爵的風情中，那該是一種高貴。
六、藍爵軟文秀稿
1、藍爵軟文(設計插圖及排版另行構思)
總有一種品質，永遠不被時光沖淡，
有一種方式，它低調、簡約，時時洋溢著濃濃的人文趣味，
時光的輪迴中，始終銘刻著一份含蓄內斂的沉澱。
總有一種時尚，讓無數人竟相追慕
有一種氣質，它自由、奔放，處處顯露出淡淡的溫馨與雅緻
時光的流逝中，時尚人士頂禮膜拜的摩登傳奇
總有一種高貴，景行景止方可抵達
有一種品位，它靜謐、平和，無聲無息詮釋著高雅和雍容
時光的飛越中，由內及表流淌著一份無形的奢華
2、藍爵秀稿(設計插圖及排版另行構思)
放眼高望、漫眼青翠、雲舒雲卷
舒適精緻、簡約優雅、溫馨浪漫
生活的品味藏於內心的高貴
奮鬥、享受、超越
觀覽人生永珍，最美的角度是攬目俯視
品味高貴生活，最真的方式是簡約高雅
讓含蓄與包容再次印證胸襟的遼闊與博大
讓奮鬥與享受在陽光下演繹著生命的完美
典雅是一種優美，讓心靈陶醉在那一片蔥翠之上
家庭是一種溫馨，讓幸福盪漾在那一方歡歌笑語中
高貴是一種境界，讓享受傾注在那一份別樣的情趣裡
七、專案推廣策略(後續)
八、商業推廣方案(後續)
一、切實落實崗位職責，認真履行本員工作。
作為交通行業營銷，自己的崗位職責是：
1、堅定信心，千方百計完成行業營銷目標；
2、努力完成營銷過程中客戶的合理要求，爭取客戶信任，提供完成可靠的解決方案；
3、瞭解並嚴格執行營銷的流程和手續；
4、積極廣泛收集市場資訊並及時整理上報，以供團隊分析決策；
5、隨時關注行業的最新動向、產品技術的發展趨勢，爭取在市場中取得主動和先機，在行業市場中牢牢把握住產品優勢；
6、培養培訓營銷工作的方法及對市場研究能力，成為智慧能動的市場操作者
7、對工作具有較高的敬業精神和高度的主人翁責任感；
8、嚴格遵守公司各項規章制度，完成領導交辦的工作，避免積壓和拖沓。
崗位職責是員工的工作要求，也是衡量員工工作好壞的標準，自己到崗至今已有近半個月的時間，期間在公司的安排下參加了杭州總部組織的交通行業營銷培訓，現以對公司產品有了一個雖不深入但整體完整的瞭解，對產品優勢和不足也大家深入溝通過。為積極配合營銷，自己計劃設想努力學習。在管理上多學習，在營銷上多研究。自己在搞好營銷的同時計劃設想認真學習業務知識、管理技能及營銷實戰來完善自己的理論知識，力求不斷進步自己的綜合素質，為企業的再發展奠定人力資源基礎。
二、 營銷工作具體量化任務。
1、制定出月計劃和周計劃、及每日的工作量。每天至少打20個電話，每週至少拜訪20位客戶，促使潛在客戶從量變到質變。上午重點電話回訪和預約客戶，下午時間長可安排拜訪客戶。考慮北京市地廣人多，交通湧堵，預約時最好選擇客戶在相同或接近的地點。
2。見客戶之前要多瞭解客戶的主營業務和潛在需求，最好先了解決策人的個人愛好，準備一些有對方感興趣的話題，併為客戶提供針對性的解決方案。
3、從招標網或其他渠道多蒐集些專案資訊供整合商投標參考，併為整合商出謀劃策，配合整合商技術和商務上的專案運作。
4、做好每天的工作記錄，以備遺忘重要事項，並標註重要未辦理事項。
5。填寫專案跟蹤表，根據專案進度：前期設計、投標、深化設計、備貨執行、驗收等跟進，並完成各階段工作。
6、前期設計的專案重點跟進，至少一週回訪一次客戶，必要時配合整合商做業主的工作，其他階段跟蹤的專案至少二週回訪一次。整合商投標日期及專案進展重要日期需謹記，並及時跟進和回訪。
7、前期設計階段主動爭取參與專案方案設計，為整合商解決本專業的設計工作。
8。投標過程中，提前兩天整理好相應的授權、商務檔案，快遞或送到整合商手上，以防止有任何遺漏和錯誤。
9。爭取早日與整合商簽訂供貨合同，並收取預付款，提前安排備貨，以最快的供應時間響應整合商的需求，爭取早日回款。
三、 正確對待客戶諮詢並及時、妥善解決。
營銷是一種長期循序漸進的工作，視客戶諮詢如產品營銷同等重要甚至有過之而無不及，同時須慎重處理。自己在產品營銷的過程中，嚴格按照公司制定營銷服務承諾執行，在接到客戶諮詢的問題自己不能解答時，首先應認真做好客戶諮詢記錄並口頭做出承諾，其次應及時彙報領導及相關部門，在接到領導的指示後會同相關部門人員制訂應對方案，同時應及時與客戶溝通使客戶對處理方案感感到滿意。
四、 認真學習我公司產品及相關產品知識，依據客戶需求，為客戶制定相應的採購方案
熟悉產品知識是搞好營銷工作的前提。在營銷的過程中同樣注重產品知識的學習，對廠生產的產品的用途、效能、引數。安裝基本能做到有問能答、必答。
五、 產品市場分析
智慧交通市場整體發展看好，智慧交通本質上就是交通行業的資訊化。中國智慧交通市場主要包括城際高速公路通訊監控收費系統、城市交通綜合管理系統等。 目前國家正在大量投資與交通基礎設計的建設，預計國家每年對智慧交通系統建設的投入在50億到70億之間，其中還並不包括一些中小城市的一些BTBOT或自籌資金的專案。而電子警察、卡口、號牌識別等產品在其中的佔有比例超過20%。
北京區域雖然市場潛力巨大，但公司營銷目標以整合商為主，大多數整合商以專案建設為公司的主要業績，其中較大的整合商專案的建設的範圍一方面遍佈全國，一方面又呈現分散的趨勢，無法形成有效地、緊密相連的網路。
我公司產品在智慧交通領域中略顯單一，這些就要求我們一方面要通過渠道營銷，爭取公司產品在北京市場上的佔有率，快速凸顯自身優勢形成品牌效應，打品牌戰，打價格戰；另一方面又要在前期儘可能地廣泛收集資訊、跟進客戶、跟進專案，提供完善的售前售後服務以及系統的整體解決方案。
六、 201X年工作重點及設想
1、盡力發展新客戶，維護好原有客戶，對有潛力客戶多關注，並把所有的產品包括攝像機進行更深層次的推廣。近期已經開始給各個具有行業背景的整合商做產品技術交流。新年假後，將拜訪博瑞凱誠、美能等公司進行技術交流及產品測試。
2、對有特殊行業背景的客戶，一定要做出拜訪計劃，定期的見面溝通，頻率至少每週一次。只有這樣才能真正把工作做細。
3、國家在治理城市交通擁堵方面大力投入，有些公司正在積極的參與到交通行業中。現有做城市交通，尤其是系統整合的這些客戶，在12年是關注的重點。已經跟幾家做過溝通，約見他們更高層次的領導，以求達成公司與公司之間的戰略性合作。目前的工作還停留在與他們招投標、商務部門的溝通上。
4、關注IPC的市場推廣，加強其與NAS產品的配合使用。
5、雖然目前國內經濟形勢不太明朗，但我想對我們公司的影響還是有限的，畢竟每年國家在維穩和基礎建設上的投入都是巨大的。我們12年的任務是8000 萬，我們的行業目前有4個人，人均在20xx萬左右。預計在電警、卡口、牌識系統產品上能突破1500萬，在監控及儲存產品上能做到500萬。
通過對XX專案的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的專案，通過專業的營銷和策劃操作，它不但可體現出開發商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。
我司經過長時間的市場調研，根據市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。
X房地產營銷管理有限公司
目錄
一、市場背景
二、專案分析
三、專案定位
四、客源定位
五、產品建議
六、推案策略
七、廣告策略
八、銷售執行
九、公司簡介
十、合作模式
一、市場背景
濟南房產市場日趨規範，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：
(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：
客源特徵：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇範圍小，客戶購買存在一定盲目性。
開發商特徵：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。
專案特徵：產品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特徵(集中在千佛山周邊)。
銷售特徵：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。
(二)XX年以後，振盪中走向規範的過渡階段
客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性此時散戶消費逐漸成為市場主力。
開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業著眼於濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶佔濟南市常同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。
專案特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也佔領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提升。
銷售特色：價格趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下，客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：
1、客戶需求的變化
ø能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。
ø對於能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加註重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。
ø能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社群環境也非常注重。
2、市場環境的變化：
地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。
產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，並逐漸為市場所接受。
其中：
小高層發展分三個階段：
(1)以九九年開發的小高層社群泉景x四季花園為標誌，小高層做為新的開發理念進入濟南市場，並引入了南方先進的營銷模式並進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標誌，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，並且點式小高層的建築弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。
(3)市場以客源的選擇為導向，再次轉向社群化的板式小高層方向發展，並且日益呈現出規模化、品牌化的特徵，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發商的變化趨勢
ø開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。
ø營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智慧化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，並且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況並與之結合，瞭解客戶心態。
二、專案分析
1、基本情況：
本案位於濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區)山大路，這是市政府的重點專案，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，眾多知名國際國內大公司投資於此，本案正處於這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區域消費能力分析：
經濟水平：
整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。
隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費群體和範圍，成為跨區域消費的一塊熱土。
3、客源定位：
由於本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：
(一)本地客源：
此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下型別：
私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。
高階白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社群檔次、配套、知名度等較為關心。
年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
小結：本地客源大多為二次或三次置業，且以標準戶型為主要需求。
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