（一） 營銷巨集觀環境
1、目前，我公司在蔬菜反面的研究已超出同等公司的實力，綠色蔬菜是一個很大的概念是人們生活的必須物品，對於它的銷售我公司不會存有很大的壓力
2、我公司將會在四川境內個個菜市場和所有大型的超市裡邊上市我公司的綠色蔬菜，首先它是我們的生活所必須的產品所以咋試銷階段不會有很大的競爭。
3、我國正大力提倡綠色保健食品的銷售，首先品質和營養是我們公司的主打方面至於價格我公司會進行適當的調整，以符合廣大消費者的消費能力。
4、綜上可知，我公司現在的營銷環境處在一種競爭優勢與市場機會並存的狀態。
（二） 營銷微觀環境
競爭對手概況：
根據市場調查，我們瞭解到，各地區的菜市場的蔬菜大多都是菜農們自己進行銷售，在價格和質量方面沒有很好的要求，我公司的蔬菜在於菜農是蔬菜在本質上是沒有什麼區別的，區別在於營養和蔬菜的品質上邊，對於各大超市蔬菜的經銷商有很多種，對我公司構成了潛在的競爭關係，所以在蔬菜的質量上我國公司會很關注
銷售理念及文化：
我公司力求打造質量上乘、，營養豐富，價格公道的優良公司，力爭在蔬菜這方面成為一方霸主。
策劃專案概況
本專案書將從市場分析、專案定位、市場定位、業主情況、營銷活動的開展、營銷策略、銷售管理、銷售服務、總體費用預算、效果評估等方面就綠色蔬菜專案的試營銷策劃進行詳盡的說明：
（三） 市場分析
市場調查：在經過了三次前期市場調查後，我們總結出以下市場資訊：
1. 目標消費人群是廣大的四川人民，不管你是白領還是藍領還是其他的人，對於生活的必需品蔬菜你是每天都得吃的
2. 目標消費人群喜歡所有含有綠色的字樣，綠色蔬菜本質上就是蔬菜，只不過品質和營養上比一般的要好很多，吃起來讓人放心舒心
3. 目標消費人群都能消費所有大多數的綠色蔬菜，對於價格方面只要合理一切都不是的問題。
4. 目標消費人群願意選擇較為便捷的渠道購買產品。
5. 目標消費人群更看重產品的功能和產生的效果。
市場規劃：根據我們所瞭解到的產品預估市場資訊，我們建議在產品的試銷階段，我公司主要採用快速滲透的營銷手段，將產品快速的植入到人民的心中去
市場特性：目標消費市場為需求容量較大但購買能力較強的寬廣型市場。 競爭對手排隊
上位競爭者：無
同位競爭者：無
下位競爭者： 各種菜市場的菜農和各個超市的蔬菜經銷商
競爭格局辨認
根據綜合市場分析，我公司現階段可以形成市場的領導者、挑戰者與補缺者。
主要競爭對手的市場表現、營銷方案、競爭策略、競爭優勢。 本專案的營銷機會：
（四） 專案定位
專案定位點及理論支援
該專案定位為我公司在新的一年中的一項開拓新市場，對於蔬菜我們本專案主要針對市場下中高3方人群的需求，市場機會相當的明顯。
的新產品很難開發但不代表不開發，但重心在蔬菜的品質和營養上。 專案訴求及理論支援
我們以得到中國航空技術局的大力支援，綠色蔬菜在各發達城市都享有很高的聲望，科技的先進在對於蔬菜的營養上我們做足了功夫，科學家也在保證品質和營養的基礎上降低成本，使大家都能享受到更好更有營養的蔬菜
（五）市場定位
主市場（目標市場）定位及理論支援點
綠色蔬菜以品質和營養為基礎，大力的發展其他反面的服務，比如定製蔬菜，時尚蔬菜等等，這是我們以後的發展方面，主市場就在四川面向各個菜市場和超市來普及我們的產品，價格我們會做一定的調整
（六）市場情況
市場分類/分佈。
面向全四川的所有人，只要有消費能力的家庭或人都會對我們的產品產生需求，市場前景可觀
市場特點
對於特點，就是需求量是很大的，人們對於必需品的需求尤其是在食物方面特點對於蔬菜市場是不起什麼作用的
市場規模
市場規模很大，我們面向的是所有人群，所以需求量也是很大的，試銷階段只是為了儘快打通所有市場
市場消費行為/心理
目標市場消費能力強，購買力充足。但重視品質與營養，講究品質與產品細節。
（七） 營銷活動的開展
營銷活動的目標
在試銷初期（20xx年X月至X月）內，完成第一批綠色蔬菜60%
一、序：
眾所周知，長沙東一商業廣場是XX市不可多得的商業地產專案，該專案所處的位置是XX市的商業黃金地段，將備受眾多開發商、代理行及客戶的青睞，房地產專案尤其是商業地產專案的開發，地理位置是營銷成功的第一要素，而東一廣場所處的地理位置是不容置疑的。我們相信，由一般的地產代理公司代理該專案的全程營銷可能也會做得好，如果開發商的希望值不高，交由一般的代理公司進行營銷也不會很難，但如果開發商的希望值更高，希望本來很好的專案能產生超值的回報，則應選擇具有豐富的商業地產策劃經驗的公司或團隊進行合作，則會取得超值的回報，也就是說，在眾多的營銷公司或營銷團隊中，就看準能做得更好，做得更快了。
專案很好，一般的代理公司或團隊都有可能做得成功，但是由於專案的基本條件較好，營銷的要求就越多，希望的回報附加值就越高，沒有足夠實力和能力的代理公司是無法做得很好的。我們認為，專案的營銷合作物件，不是取決於公司的大小，也不是取決於合作公司營銷專案的多少，而是在於用什麼人來營銷，在於營銷的主要人員有沒有足夠的實力和豐富的營銷經驗。縱觀廣州、深圳眾多大型、超大型的商業地產專案，從天河城、新中國大廈到中華廣場、正佳商業廣場這些超大型的專案營銷中，無一不是以決定用什麼人來營銷取勝的。
我們這支隊伍，是廣東乃至全國商業地產浪尖上捕擊的一班人，長期從事開發商的商業地產營銷工作（祥見團隊介紹），成功營銷的案例足於我們“驕傲”。我們在與貴公司的領導溝通後認為，商業地產的營銷大多是大同小異的，唯一不同的是誰的經驗更多（不會走彎路），誰的方法最多（出奇制勝），誰的資源更廣（客戶源龐大）和誰的團隊建設更有凝聚力和向心力（目標管理）。我們一班人的營銷思路已經與貴公司領導溝通多次，營銷的執行方案比如，專案定位、樓層定位、功能劃分、區域劃分、包裝策劃、推廣策劃、銷售策劃等等在此暫不必作詳細的方案，我們要表述的是：專案的的營銷方針和政策。
二、專案的營銷方針
方針政策對頭了，營銷工作就會一帆風順，如果方針政策出現偏差或錯誤，就會給營銷工作走諸多彎路，導致營銷失敗。所以，在進行專案營銷時，必須制定好營銷的方針政策，我們認為：東一商業廣場的營銷必須遵循以下幾個方針：
1、專案定位和商業定位
專案定位：城市ctmall
商業定位：負三層：停車場
負二層：超市
負一層：流行前線
首層：品牌名店
二層三層：百貨公司
四層：數碼城、小型家電城
五層：美食城、中餐廳
六層：電影城、娛樂城
七層：會所
以上定位可根據所需這面積作小範圍調整和點綴。
2、定單開發：
所謂定單開發，就是與合作伙伴談妥合作條件之後再進行專案的設計與建設。這種辦法因為有合作伙伴的加盟，有利於提高知名度，有利於專案建設的順利進行。比如我們在與電影院線合作時，引進有名的國際電影院線，有利於我們在專案推廣中提高知名度，提升品牌附加值，而且會根據電影院線建築結構的要求進行設計和施工，不會在施工之後再返工或修改，避免不必要的建築成本。再且，由於要求合作伙伴下一定的開發定金，就會與合作伙伴形成捆綁式開發，風險共擔，促使合作伙伴與我們竭心全力把專案開發建設好。
我們計劃定單開發的合作伙伴是：美國時代兄弟華納電影院線、廣州百貨大廈、廣州友誼商店，日本吉之島、哈根達斯、星巴克、肯德基、麥當勞、澳門街、焦葉、順電、協亨、東澤、國美、勞寧、百佳、萬佳、易初蓮花、七十一便利店、天貿南大、韓國現代百貨、宜家、錢櫃、聯邦、歐尚、歐陸、屈臣式、巴黎春天、西武百貨、瑪沙百貨等等。
3、招商先行
專案的營銷成功與否。關鍵在於招商，如果我們來營銷，我們計劃招商先行，把國際國內知名品牌招進來，以品牌的影響力和號召力提高專案的知名度和信譽度。當然，在招商這些品牌之中，不一定完全以純租賃的方式進行，也不一定要求租戶完全簽訂《租賃合同》，只要租戶能下一定保證金和出具品牌廣告配合檔案即達到我們的目的。
4、強強聯手
專案的銷售成功，除其自身的亮點之外，必須有多方面的配合與襯托，我們計劃採取“強強聯手”的方式進行銷售。比如以上我們提到的品牌，我們計劃與他們其中的一些品牌進行聯手打造一個長沙經典的商業專案。以上的這些品牌，我們都曾與之多次交往和談判，也瞭解其所需所求，我們有信心使其加盟。
5、多種銷售模式並存
因客戶群體不一樣，客戶需求也不一樣，投資的模式也不會相同，為了滿足不同階層、不同心態、不同能力的客戶的要求，我們計劃採取“直銷銷售”和“委託經營銷售”等方式進行。
6、多渠道銷售方式進行
單一的一種銷售方式不足於在短時間內達到銷售的目的，除非沒有競爭對手和專案獨一無二。我們計劃三層銷售方式，形成一個包圍圈，第一層是本地客戶的銷售，針對XX縣市的購樓
客戶；第二層為XX市周邊城市購樓客戶；第三層為溫州、台州、江浙一帶等外省的投資客戶（絕對不是炒樓團，而是投資團）。
這三層不同客戶都有不同的購買需求，所以，必須利用其不同的購買慾望，採取不同的銷售方式進行。
7、合理分配銷售與自存物業的關係
絕大部份開發商開發樓盤的第一需求是回籠資金，第二需求是成功開業與經營。我們認為，東一專案也不例外，必須把回籠資金作為首期目標，我們計劃把負一層、首層和二層進行銷售，儘快回籠資金，負二層和三、四、五層以上作自留物業。因為一般的商業樓盤的三層以上，負二層以下都是比較難銷的，如果倒過來把負一層、首層和二樓作自留物業，負二層和三、四、五層以上作銷售物業，勢必給首期的資金的回籠帶來很大很大的壓力。其次，由於商業規劃、區域規劃、商戶劃分的侷限性，負一層、首層和二樓售價高，租金自然也高，高租金對大客戶來說是接受不了的，大客戶只能往負一、負二或二、三樓以上安排。所以，首層、負一、負二層尤其是首層不能租給大客戶的，大客戶只能往上或往下走，如果三四層作銷售樓層、租金回報低，自然售不起價。售價與租金價是相輔相成的，所以，必須把負一、首層和二層銷售，其它樓層作自留物業。必須遵循而不能違反這個規律，如果違反這個規律勢必受到市場無情的打擊。
8、提高住宅部分的檔次設計與包裝
東一所處的位置是喧鬧的商業旺街，且佔地面積不算大，專案樓上如做成普通的住宅則缺少小區的概念，當今住宅如果不處於小區內各種配套齊全，則售價不會有多大的升值空間，根據專案的地理位置和裙樓以下為商業廣場這個不爭的事實，樓上住宅做成酒店式公寓，配以豪華裝修，售以自用和投資，甚至可進行投資回報的銷售模式，開創長沙酒店式公寓投資回報的新篇，此項工作在具體策劃過程中會有詳細的介紹。
9、商管與物管
商管與物管既是銷售招商成功的基礎，又是商業成功經營的延伸，對於商管和物管，我們計劃是借鑑廣州天河城和中華廣場商業廣場兩巨頭管理模式，即掛名有名的香港物業管理公司和商業廣場管理公司，由這些公司派員直接參與和領導管理，其編制則隸屬於開發商，既可以借用其名配合廣告推廣，增強客戶的信心，又不至於被其牽制和控制成本。此項模式在具體操作過程中我們有實際的經驗，對與其談判的方式方法和實操過程都有很瞭解，如我方能介入，此項工作不必擔憂。
三、團隊介紹
1、人員介紹
首席負責人：先生
曾經操作國內大型和超大型的.商用物業，具有多年商用物業系統操作經驗，對商用物業有國際國內先進的理論指導和豐富的團隊管理經驗。經歷有：
7萬平方米商業面積的新中國大廈銷售經理；17萬平方米商業面積的中華廣場營銷總監；42萬平方米商業面積的正佳商業廣場營銷總監；80萬平方米麵積的華南mall招商總監；中國頭號商業地產商的萬達集團的營銷總監；貫美（國際）控股公司銷售總監、副總經理；中鵬公司總經理。
銷售執行總監：先生
曾經操作國內大型和超大型的商用物業，具有多年商用物業系統操作經驗，一流的商用物業職業經理人，經歷有：
7萬平方米商業面積的新中國大廈銷售經理；17萬平方米商業面積的中華廣場營銷副總監；42萬平方米商業面積的正佳商業廣場營銷副總監；80萬平方米麵積的華南mall招商副總監；長泰商業廣場營銷副總監。
招商執行總監：先生
獲房地產專業學士學位，曾經操作國內大型和超大型的商用物業，長期從事策劃招商一線工作，具有豐富的實操經驗和深厚的行業理論基礎，擁有商用物業系統的目標客戶群，經歷有：
80萬平方米商業面積的華南mall招商經理；廣州五洲裝飾專業世界營銷經理；亞洲美博城營銷經理。
銷售招商經理：先生
曾經操作國內大型和超大型的商用物業，長期從事銷售招商一線工作，具有豐富的實操經驗，擁有商用物業系統的目標客戶群，經歷有：
80萬平方米商業面積的華南mall招商經理；亞洲美博城營銷經理；長泰商業廣場營銷經理。
廣告總監：先生
從事廣告工作十餘年，商用物業廣告專業人士，現任廣州天池廣告公司總經理。
策劃總監：先生
從事廣告和商業劃策工作十餘年，商用物業廣告專業人士，具有豐富的商用物業策劃經驗，現任廣州天池廣告公司副總經理。
策劃總監：先生
曾成功操作國內大型和超大型住宅和酒店式公寓等物業，對商場、住宅和公寓有著豐富的實操經驗和成功案例。
經歷有：廣州天與地房產策劃公司副總經理。成功操作廣萬達商業廣場
萬達集團為目前國內頭號商業地產公司，在中國23個大中型城市擁有100多萬平方米的商業面積，主要分佈大連、瀋陽、長春、濟南、長沙、武漢、上海、北京、天津、南寧等。已呈現規模性、連鎖化的經營模式，注入先進的文化理念、超一流的管理水平，具有很強的品牌輻射能力，在許多大城市有擴張計劃。
新大廈：
廣州珠
江新城西邊，廣州最成功的涉外酒店式公寓典範。
天文苑：
廣州XX區體育中心高檔住宅的典範。
太平洋電腦城：
廣州最旺的電腦專業市場，地處廣州天河總統大酒店旁。
3、運作模式
商業地產專案在前幾年之中一般是推行代理公司代理方式，但近幾年已經從代理方式向合作方式轉型。我們一班人長期以來都是在開發商公司任中高層領導，與代理商打交道不知其數，深諳採取代理方式營銷的利弊關係。縱觀廣州成功的超大型購物中心，無一個是用代理公司作全面代理營銷的，其案例為天河城廣場、中華廣場、正佳廣場這三巨頭，沒有一個是用代理公司代理的，原因是：超大型的購物中心不是單一的住宅型包裝與銷售，而是策劃、銷售、招商、商業管理、物業管理、工程設計、資金滾動、商業運作、區域劃分、商戶組合、品牌組合、商住理念等龐大的系統工程，代理公司由於其單純的代理方式已不適合大型商業廣場營銷的要求，所以，我們認為要借鑑廣州大型商業物業成功的經驗，我們建議如下：
採取目標管理的方式進行營銷：
制定好目標。採取責任到人，營銷負責制方式進行。專案成立營銷中心，我們是專案營銷中心人員，營銷中心設總經理一人，副總經理二人，大體框架如下：
總經理
副總經理1：下轄策劃總監、招商總監、銷售總監
副總經理2：下轄內務總監、商管物管總監
策劃總監下轄策劃部、廣告部
招商總監下轄招商大戶部、招商品牌部
銷售總監下轄銷售一部、銷售二部
內務總監下轄人事行政部、合同按揭部
商管物管總監下轄商業管理部、物業管理部
以上人員設目標管理制度，制定目標、放權實施，責權利落實到人。
4、合作框架
我們的團隊是一支充滿活力的團隊，也是一支有著豐富商業地產營銷工作的團隊，在廣東乃至全國都有著我們的團隊全面營銷的成功案例，我們的這一支隊伍是廣東乃至全國商業地產浪尖上搏擊的一班人，我們對東一的營銷充滿著信心。現在我們提出下列合作框架：
（1）、由我們全盤策劃、銷售和招商，我們的方案提交公司領導審定之後，由我們負責全面執行。公司不干預我們的工作，但可監督我們的工作，我們對公司負責。
（2）、佣金計算方式：
①、以銷售總額的百分比提取佣金；
②、開發商定出底線價位，我們在底線基礎上進行全方位的努力和專案的包裝，以提升專案銷售附加值，提高銷售價，超價部分5：5比例分成，公司佔50%；我們佔50%。
（3）、公司提供辦公場地和辦公用品以及商務用交通工具。
（4）、以公司營銷中心的名義而不是以代理商的名義對外公開，以增加客戶的信心。
（5）、隊伍人員的工資獎金由我們自行承擔。
四、我們的優勢
1、我們一班人多數具有8年以上的商業專案營銷經驗，從事開發商中高層領導工作，運作的商業專案是中國最大的專案之一。其成功的個案是全國商業地產的楷模，如一九九七年新中國大廈的返租回報是我們創立的，風靡全國已有六、七年時間經久不衰（當然現階段由於政府的干預，有所改變政策），一九九九年的中華廣場的城市mall、現階段的42平方米的正佳商業廣場和50萬平方米的華南mall、全國商業地產巨頭的萬達，無一不留下我們的“豐功偉績”。可以說這幾年來，我們都是在全國的商業地產的浪尖上搏擊，可以說“會當凌絕頂，一覽眾山小”，經驗和能力是不必置疑的，希望能把過去學到的東西在東—發揚光大，“到中流擊水，浪遏飛舟”。
2、擁有龐大的客戶群體：龐大的客戶群體是我們成功招商和銷售的源泉，全國乃至世界的有名品牌盡在我們的掌握之中，有部分主力店本身就與我們多次合作和協作，我們對主力店的談判有不可替代的能力，這是我們的一道招牌。
3、策劃、銷售、招商本身是我們的強項、商業管理、物業管理我們又是比較熟悉，與全國有名的管理公司有多次的合作和談判經驗，對專案下一步的管理有經驗。
五、我們的服務內容（見附表）
州新大廈、天文苑、五羊新城、珠江新城的南天廣場，匯豪大廈、天河太平洋電腦城等高檔住宅和商用物業的營銷。
2、案例介紹
正佳廣場
總佔地面積達5萬平方米，總建築面積42萬平方米。在建商業面積30萬平方米；遠期規劃建設48層寫字樓和30層服務式公寓，建築面積12萬平方米。正佳廣場和天河城廣場被定位為天河商業的“雙子星座”。
中華廣場
由廣州興盛房地產發展有限公司開發，由其股東之一——香港昌盛集團有限公司全額投資建成。他雄居於XX市中心——中山三路與較場西路交界處，處於地鐵烈士公園上蓋，廣場北與廣州著名的公園“烈士公園”相對，東與廣州最大的休閒廣場英雄廣場為鄰。地下負一層與烈士陵園地鐵站a出口相連線，多路公交車路經此地，交通網路四通八達，出行暢然無阻。由中國著名設計大師精心設計，佔地面積3萬平方米，建築面積達17萬平方米，集購物、飲食、娛樂於一體的
大型綜合購物廣場。
亞洲美博城
規模巨集大，佔地4000平方米，是亞洲第一的專業化妝品交易中心，建築面積達50000平方米，商鋪有500個，設計新穎，規劃完備，設立展示中心、交易中心、電子商務中心、培訓中心，滿足經營者的需要，在全國同類化妝品專業性中檔次最高、規模最大。
華南mall
由XX市民企“三元盈暉投資發展有限公司”投資的“華南mall”已全面興建。該專案號稱中國最大mall、總投資超過25億元，計劃於20xx年底正式開業。
“華南mall”專案調研策劃歷時3年，它借鑑了世界上mall成功的經營理念，由國際上頂尖的設計團美國jwda建築師事務所、美國edsa景觀設計院，法國建築師（pa）集團為主擔綱，並由眾多國內外知名專家教授參考規劃設計。
“華南mall”將打造成度假旅遊、休閒娛樂、購物消費融一體的“一站式”消費。“乘船逛大mall，購物看風景”，這是商業面積達45萬平方米的“華南mall”的主要賣點。其主題規劃在整體佈局上沿東江西支流“依河就勢”而建，濃濃的歐美風情營造出濃厚的國際特色。每組建築中心都有自己的主題：東西向的“香榭里大道“及南北向的“情趣大道”為軸線，水道景觀貫穿各部分，可容納約6000人的表演場為兩條主軸線的交匯點，也是整個建築樂章最燦爛的部分，為商業區的中心。對馬可鐘樓、酒店、6萬平方米的美食城圍合而成的商業廣場，是景觀的又一個高潮，構成大mall的次中心。在人群流向的高聚集處，拓展兩個表演場，使整個構想和規劃精彩不斷，高潮迭起。
活動主題：
分活動：意純披薩配啤酒，大胃王爭奪賽，千元大獎等你來戰!
分活動：任意消費1款披薩，啤酒、飲料免費暢飲
1.活動時間：
狂歡節：xx年8月23日至xx年8月31日
大胃王：xx年8月31日晚20：00至22：00
2.活動地點：杭州濱江區、江乾區
狂歡節：春曉店、南環店、錢江店、意純意式餐吧
大胃王比賽地點：杭州意純意式春曉店
3.活動準備：廣告：
①DM單頁500份
②活動海報4張
③線上平臺宣傳
後勤：
①啤酒代理商合作
②比賽披薩原材料
③比賽場地人員調配
④榮譽證書採購1份
佈置：
①氣球、綵帶、禮花
②比賽場地橫幅一條
③比賽場地桌椅佈置
4.報名時間：xx年8月23日至8月29日截止
5.參賽人數：5-10人(視報名人數而定)
6.比賽規則：
①比賽制式：爭奪賽
②規定時間：1小時
③評判規則：1小時內，吃完指定食品用時最少的前三名獲勝
7.獎品設定：一等獎1名：1000元意純意式儲值卡一張+榮譽證書1份
二等獎1名：600元意純意式儲值卡一張+榮譽證書1份
三等獎1名：200元意純意式儲值卡一張+榮譽證書1份
參與獎：30元意純意式儲值卡一張
8.活動流程： 19：30場地佈置完畢，選手到位
19：45主持人主持，說明比賽規則
19：55食品到位，選手準備
20：00比賽開始
21：00後比賽結束，稍事休息進行頒獎
10.暢飲活動：活動期間，凡進店人均消費1款披薩，可享受啤酒飲料免費暢飲
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