目錄
一、內容提要。
二、專案及專案法人概況。
（一）專案概況。
（二）業主基本情況。
（三）專案規劃背景。
三、評估依據。
四、評估意見。
（一）專案建設必要性評估。
（二）檔案編制依據和深度的評估。
（三）專案建設目標、規模和功能的評估。
（四）專案建設條件評估。
（五）專案技術評估。
（六）組織管理、實施進度及招標方案的評估。
（七）投資估算的評估。
（八）專案資金來源與籌措方案評估。
（九）建設專案的效益評估。
五、問題和建議。
（一）存在或遺留的重大問題。
（二）潛在的風險。
（三）建議。
六、專案總體評價。
七、評估專家名單。
八、附件。
一、內容提要
1、專案評估原則、評估工作實施概況等。
2、評估報告得出的結論及主要問題和建議。
二、專案及專案法人概況
（一）專案概況
（1）專案建設單位、建設地點。
（2）建設必要性、建設目標、功能及建設規模。
（3）建設內容、規劃方案主要技術經濟指標。
（4）投資及資金籌措情況。
（二）業主基本情況
（三）專案規劃背景
三、評估依據
1.諮詢評估委託書
2.教育部委託投資諮詢評估管理辦法
3.有資質單位編制的專案可行性研究報告（含專案招標方案）
4.建設專案用地預審意見
5.城市規劃部門提供的建設專案規劃意見
6.當地環保部門提供的建設專案環境影響評價意見
7.建設單位建設資金來源證明及近三年財務報表和財務指標
8.規劃部門批准或學校編制的校園建設總體規劃
9.地方行政和行業管理部門頒發的現行各種行政收費檔案
四、評估意見
（一）專案建設必要性評估
分析擬建專案是否符合國家教育事業的科學發展，是否符合國家建設方針。從本學校實際情況出發，分析是否符合學校事業發展目標和校園建設總體規劃要求，分析建設規模的確定原則和依據是否正確有據，對專案的必要性提出具體意見。
（二）檔案編制依據和深度的評估
（1）編制依據的評估
檢查專案是否具有立項批覆檔案，編制內容與投資規模是否在批准範圍之內；民用建築工程是否有當地規劃部門批覆的規劃要點，是否符合規劃要求，是否有重大變更，其變更是否合理，是否經主管部門批准。
（2）對報告檔案完整性及編制深度評估
可研報告應包括報告檔案、建設地點位置圖、總平面圖、建築設計方案圖、投資分析情況等內容。各項內容的編制深度應達到國家有關部門的規定。評估報告應明確指出可行性研究報告的編制是否有漏項、是否有不符合要求的內容，並提出建議。
（三）專案建設目標、規模和功能的評估
專案建設目標是否符合我國國情，是否滿足該校總體規劃目標的要求，是否有重複建設專案。建設規模確定的原則和依據是否準確有據，專案建設規模是否經濟合理，功能是否合理並滿足使用要求，是否充分利用學校現有建設用地，在滿足當前規劃的前提下為學校今後一定時期內留有發展餘地。
（四）專案建設條件評估
（1）專案選址評估
專案選址是否符合規劃原則與要求。專案建設地點的選擇依據和理由是否充分，選址方案是否符合國家和所在地區國土規劃、城市規劃、土地管理、文物保護、環境保護等法律法規。
專案建設用地的屬性是否符合決策部門的要求，總用地規模是否明確，各種功能用地的規模及地點是否明確，各類建設用地是否落實。
（2）專案建設條件評估
專案建設所需要的供電、供水、供熱、供氣與交通運輸、通訊等設施條件是否落實且可靠穩定，能否滿足專案建設和建成後正常執行的需要。當不能滿足需求時，建設方案中是否有相應措施。
（3）根據提供該場地的地質勘察資料，對場地地層地況進行評估。對於無法提供擬建場地地質勘探報告的專案，可參考附近建築物地質資料進行評估，待正式勘探報告出來以後由初步設計再進行復核和調整。
（五）專案技術評估
（1）規劃總平面設計評估
規劃總平面設計構思意圖及佈局是否科學、合理，與周邊環境是否協調，豎向設計、交通組織、綠化景觀、文物保護和環境保護等方面的方案是否合理、可行，是否留有擴建、改造與進一步發展的餘地。其技術指標是否符合當地城建部門規定。
（2）建築方案評估
建築方案首先應滿足該建築的功能需要，其建築形式、控制高度、層數、立面、出入口等應滿足國家、行業、地方有關建築法律法規的要求並考慮建築風格以及與周邊環境的協調。方案中描述的建築標準、採用的材料、採取的措施，如通風、採光、日照、出入交通、節能等是否符合規範標準的規定。
（3）結構方案評估
評估結構設計依據是否正確，結構安全等級、設計使用年限、建築抗震設防、所選用的主要結構形式等是否符合國家及當地有關規範及規定的要求，是否安全可靠。結構設計中是否考慮到了建設地點特殊的地基條件。
（4）電氣方案評估
設計方案依據是否正確，內容是否齊全，用電負荷、各系統引數能否滿足功能需要，建設標準是否恰當，系統方案是否可行，是否安全可靠、經濟、合理，是否符合相應規範與標準。
（5）給排水方案評估
設計方案依據是否正確，內容是否齊全，給排水量、系統引數能否滿足功能需要，建設標準是否恰當，各系統設計方案是否可行，是否安全、經濟、合理，是否符合相應規範與標準。
（6）採暖通風與空調、燃氣方案評估
採暖通風與空調、動力、燃氣等方案設計依據是否正確，內容是否齊全，負荷、引數能否滿足功能需要，各裝置系統設計方案是否可行、是否安全、經濟、合理，建設標準是否恰當，是否符合相應規範與標準。
（7）環境保護評估
評估是否按有關要求編制了環境影響評價報告（或在可行性報告中是否有專篇對該專案的環境影響作出評估），其報告內容是否全面，保護措施是否得當、可行等。環評報告中提出的問題，是否有解決的措施，措施是否可行。排放廢氣、廢水、廢渣的治理措施是否有效。
（8）安全衛生、安全生產評估
對於可能產生不安全因素和對衛生防疫有要求的專案，如實習工廠、生物化學實驗室等型別專案，應重點評估專案技術方案的安全防範措施的可靠性。
（9）節能節水評估
評估建築物的建築、結構、採用材料和建築裝置的選型是否滿足國家相關標準要求，是否有節能節水措施，能源來源的選擇、供能方式的選擇、能耗指標的控制、節水方案等是否合理，並對存在的問題提出建議。
（六）組織管理、實施進度及招標方案的評估
（1）專案組織管理
專案組織管理主要包括專案建設期組織管理和專案建成後的執行組織管理。評估專案建設期組織管理機構與職能分工是否明確；對於不具有建設專案實施管理能力的建設單位是否落實了管理機構和管理方案；專案實施各階段的管理方案或措施是否具體；專案建成後的執行管理機構設定是否落實及合理；專案建成投入執行後管理或經營方式是否可行；對於執行經費的解決方案是否作了分析和說明。
（2）專案實施進度
根據專案的建設週期，評估其是否最有效的安排了專案實施計劃和工程進度，是否編制了相應的框圖，說明各階段的工作內容和進度安排。
（3）專案招標方案
對土建工程、裝置、設計、監理等投資額達到國家規定額度的，應進行招標，評估其招標方案是否合理，招標方案應符合國家發改委有關檔案的規定。
（七）投資估算的評估
評估內容包括估算依據、編制方法、範圍、內容及深度、主要技術經濟指標等是否正確、合理，是否真實反映了可研報告中建設內容的要求。
（1）投資估算的內容
投資估算包括總投資估算和分項投資估算。在專案評估中，應對專案總投資構成的完整性、合理性和計算的準確性進行評估。總投資估算表包括建安工程費、裝置和工器具購置費、工程建設其他費用、預備費和貸款利息等內容。
（2）投資估算評估要求
①投資估算依據是否準確。因各地政府出臺檔案不同，對於地方性收費標準，數額差別較大，應審查取費依據是否齊全、合理。
②投資估算的編制深度是否符合要求，各項內容的組成是否詳細，儀器裝置是否有估算清單，工程建設其他費用是否有詳細內容等。
③對投資水平、投資結構是否合理進行分析評估。評估擬建專案投資水平是否恰當。投資結構主要是評估各個分項如建安工程費、裝置購置費投資是否合理，其他費用各佔專案總投資的比例是否合理，是否滿足投資部門對投資方向、投資結構的要求。對不合理的投資部分進行調整，並編制投資估算評估調整表。評估調整表應含申報投資額、調整後投資額和調整增減額等內容。
（八）專案資金來源與籌措方案評估
對專案的資金來源、籌措方式、籌資額度、籌資風險及資金使用計劃等方面的合理性和可靠性進行分析論證和評估，對存在的問題提出修改意見。
（1）資金籌措
評估可行性研究報告中提出的各類資金來源是否正當、合理、可靠，是否符合國家有關法規，各項資金來源是否落實，使用條件是否合理等內容。稽核相關的證明檔案和材料是否齊全，評估地方承諾的配套資金和建設單位自籌資金到位的可能性。
資金籌措方案的分析評估：含籌資數量及投放時間、籌資風險以及籌資成本等的分析評估。
（2）資金使用計劃方案
資金使用的計劃是否與專案實施進度計劃相銜接，安排是否科學合理。用款計劃安排能否與資金來源相適應，能否保證專案順利實施。有無調整和修改的建議。
（3）對還貸能力的評估
對貸款建設的專案，評估是否有銀行貸款證明或意向，並評估建設單位財務狀況，以確定其還貸能力。
（九）建設專案的效益評估
主要是從經濟、社會等方面的效益狀況進行評估。
（1）經濟效益（主要用於生產性專案和有經濟收益的專案）
主要評價專案自身可能取得的經濟效益狀況，評估其計算是否準確全面，是否合理、客觀地反映了專案的經濟效益。非經營性專案建成後能否持續、穩定執行，其執行費用如何解決等。如建設專案是以經營性為主，則必須進行財務分析。
（2）社會效益
由於所評估專案大多數為非經營性專案，因此應對建設單位投資所取得的社會效益進行評估。根據專案的性質和特點，分析專案對教育發展、社會發展及各建設單位帶來的效益，包括對促進國家或地區社會經濟發展和社會進步，提高國家、部門或地方的教育科學技術水平，改善學校辦學條件等。
五、問題和建議
（一）存在或遺留的重大問題
（二）潛在的風險
（三）建議
（1）解決問題的途徑和方法
（2）下一步工作的建議
六、專案總體評價
專案總體評價是在彙總各分項評估的基礎上，對擬建專案的必要性和可行性在全面分析和綜合評估的基礎上提出肯定或否定的意見，對於報告中各部分內容和方案存在的重大問題提出修改意見，對申報投資估算作出投資估算調整表，確定具體調整額。對不能確定的重大問題提出建議，供主管或決策部門決策時參考。將其資料資料進行檢驗稽核和整理，對比分析、歸納判斷，提出最終結論意見和建議，並作出專案評估報告。
七、評估專家名單
評估報告應附評估專家名單，含專業、專家姓名、執業資格及職稱等內容。
八、附件
1、專案投資估算評估調整表
2、專案專家評估意見（含專家簽名）
3、專案評估意見的回覆及補充說明檔案
主題酒店專案可行性研究報告核心提示：主題酒店專案投資環境分析，主題酒店專案背景和發展概況，主題酒店專案建設的必要性，主題酒店行業競爭格局分析，主題酒店行業財務指標分析參考，主題酒店行業市場分析與建設規模，主題酒店專案建設條件與選址方案，主題酒店專案不確定性及風險分析，主題酒店行業發展趨勢分析提供國家發改委甲級資質專業編寫：主題酒店專案建議書主題酒店專案申請報告主題酒店專案環評報告主題酒店專案商業計劃書主題酒店專案資金申請報告主題酒店專案節能評估報告主題酒店專案規劃設計諮詢主題酒店專案可行性研究報告
【主要用途】發改委立項 ，政府批地 ，融資，貸款，申請國家補助資金等
【關 鍵 詞】主題酒店專案可行性研究報告、申請報告
【交付方式】特快專遞、E-mai1
【交付時間】2-3個工作日
【報告格式】Word格式；PDF格式
【報告價格】此報告為委託專案報告，具體價格根據具體的要求協商，歡迎進入公司網站，瞭解詳情，工程師（高建先生）會給您滿意的答覆。
【報告說明】本報告是針對行業投資可行性研究諮詢服務的專項研究報告， 此報告為個性化定製服務報告，我們將根據不同型別及不同行業的專案提出的具體要求，修訂報告目錄， 並在此目錄的基礎上重新完善行業資料及分析內容， 為企業專案立項、上馬、融資提供全程指引服務。可行性研究報告是在制定某一建設或科研專案之前，對該專案實施的可能性、有效性、技術方案及技術政策進行具體、深入、細緻的技術論證和經濟評價，以求確定一個在技術上合理、經濟上合算的最優方案和最佳時機而寫的書面報告。可行性研究報告主要內容是要求以全面、系統的分析為主要方法，經濟效益為核心， 圍繞影響專案的各種因素， 運用大量的資料資料論證擬建專案是否可行。對整個可行性研究提出綜合分析評價，指出優缺點和建議。為了結論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗資料、論證材料、計算圖表、附圖等，以增強可行性報告的說服力。可行性研究是確定建設專案前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建專案進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建專案有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成後的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證專案建設的必要性，財務的盈利性， 經濟上的合理性， 技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。投資可行性報告諮詢服務分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。
審批核準用的可行性研究報告側重關注專案的社會經濟效益和影響；融資用報告側重關注專案在經濟上是否可行。
具體概括為：政府立項審批，產業扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、徵用土地、申請高新技術企業等各類可行性報告。報告通過對專案的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、裝置選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調查，在行業專家研究經驗的基礎上對專案經濟效益及社會效益進行科學預測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的專案投資價值評估及專案建設程序等諮詢意見。可行性研究報告大綱（具體可根據客戶要求進行調整）為客戶提供國家發委甲級資質
第一章主題酒店專案總論
第一節主題酒店專案背景
一、主題酒店專案名稱
二、主題酒店專案承辦單位
三、主題酒店專案主管部門
四、主題酒店專案擬建地區、地點
五、承擔可行性研究工作的單位和法人代表
六、主題酒店專案可行性研究報告編制依據七、主題酒店專案提出的理由與過程
第二節可行性研究結論
一、市場預測和專案規模
二、原材料、燃料和動力供應
三、選址
四、主題酒店專案工程技術方案
五、環境保護
六、工廠組織及勞動定員
七、主題酒店專案建設進度
八、投資估算和資金籌措
九、主題酒店專案財務和經濟評論
十、主題酒店專案綜合評價結論
第三節 主要技術經濟指標表
第四節 存在問題及建議
第二章 主題酒店專案投資環境分析
第一節社會巨集觀環境分析
第二節主題酒店專案相關政策分析
一、國家政策
二、主題酒店行業准入政策
三、主題酒店行業技術政策第三節
地方政策第三章
主題酒店專案背景和發展概況第一節
主題酒店專案提出的背景
一、國家及主題酒店 行業發展規劃
二、主題酒店專案發起人和發起緣由
第二節 主題酒店專案發展概況
一、已進行的調查研究主題酒店專案及其成果
二、試驗試製工作情況
三、廠址初勘和初步測量工作情況
四、主題酒店專案建議書的編制、提出及審批過程
第三節 主題酒店專案建設的必要性
一、現狀與差距
二、發展趨勢
三、主題酒店專案建設的必要性
四、主題酒店專案建設的可行性
第四節投資的必要性
第四章 市場預測
第一節 主題酒店產品市場供應預測
一、國內外主題酒店市場供應現狀
二、國內外主題酒店市場供應預測
第二節產品市場需求預測
一、國內外主題酒店市場需求現狀
二、國內外主題酒店市場需求預測
第三節 產品目標市場分析
一、主題酒店產品目標市場界定
二、市場佔有份額分析
第四節 價格現狀與預測
一、主題酒店產品國內市場銷售價格
二、主題酒店產品國際市場銷售價格
第五節 市場競爭力分析
一、主要競爭對手情況
二、產品市場競爭力優勢、劣勢
三、營銷策略第六節 市場風險
第五章 主題酒店行業競爭格局分析
第一節 國內生產企業現狀
一、重點企業資訊
二、企業地理分佈
三、企業規模經濟效應
四、企業從業人數
第二節 重點區域企業特點分析
一、華北區域
二、東北區域
三、西北區域
四、華東區域
五、華南區域
六、西南區域
七、華中區域
第三節 企業競爭策略分析
一、產品競爭策略
二、價格競爭策略
三、渠道競爭策略
四、銷售競爭策略
五、服務競爭策略
六、品牌競爭策略
第六章 主題酒店行業財務指標分析參考
第一節 主題酒店行業產銷狀況分析
第二節 主題酒店行業資產負債狀況分析
第三節 主題酒店行業資產運營狀況分析
第四節 主題酒店行業獲利能力分析
第五節 主題酒店行業成本費用分析
第七章 主題酒店行業市場分析與建設規模
第一節 市場調查
一、擬建主題酒店專案產出物用途調查
二、產品現有生產能力調查
三、產品產量及銷售量調查
四、替代產品調查
五、產品價格調查
六、國外市場調查
第二節 主題酒店行業市場預測
一、國內市場需求預測
二、產品出口或進口替代分析
三、價格預測
第三節 主題酒店行業市場推銷戰略
一、推銷方式
二、推銷措施
三、促銷價格制度
四、產品銷售費用預測
第四節 主題酒店專案產品方案和建設規模
一、產品方案
二、建設規模
第五節 主題酒店專案產品銷售收入預測
【引言】
塑料管一般是以合成樹脂，也就是聚酯為原料、加入穩定劑、潤滑劑、增塑劑等，以“塑”的方法在制管機內經擠壓加工而成。由於它具有質輕、耐腐蝕、外形美觀、無不良氣味、加工容易、施工方便等特點，在建築工程中獲得了越來越廣泛的應用。主要用作房屋建築的自來水供水系統配管、排水、排氣和排汙衛生管、地下排水管系統、雨水管以及電線安裝配套用的穿線管等。
隨著人們生活水平、環保意識的提高以及對健康的關注，在給排水領域掀起了一場建材行業的綠色革命。據大量水質監測資料表明：採用冷鍍鋅鋼管後，一般使用壽命不到5年就鏽蝕，鐵腥味嚴重。居民紛紛向政府部門投訴，造成一種社會問題。塑料管材與傳統金屬管道相比，具有自重輕、耐腐蝕、耐壓強度高、衛生安全、水流阻力小、節約能源、節省金屬、改善生活環境、使用壽命長、安裝方便等特點，受到了管道工程界的青睞並佔據了相當重要的位置，形成一種勢不可當的發展趨勢。
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，並對專案的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、塑料管專案背景
（一）專案名稱。
（二）專案的承辦單位。
（三）承擔可行性研究工作的單位情況。
（四）專案的主管部門。
（五）專案建設內容、規模、目標。
（六）專案建設地點。
二、專案可行性研究主要結論
在可行性研究中，對專案的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、專案的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
（一）專案產品市場前景。
（二）專案原料供應問題。
（三）專案政策保障問題。
（四）專案資金保障問題。
（五）專案組織保障問題。
（六）專案技術保障問題。
（七）專案人力保障問題。
（八）專案風險控制問題。
（九）專案財務效益結論。
（十）專案社會效益結論。
（十一）專案可行性綜合評價。
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標彙總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對專案作全貌瞭解。
四、存在問題及建議
對可行性研究中提出的專案的主要問題進行說明並提出解決的建議。
1、專案技術性能水平與國外同類項目的比較；
2、專案承擔單位在實施本專案的優勢；
3、專案成熟程度；
4、市場需求情況和風險分析；
5、投資估算及資金籌措；
6、專案融資估算；
7、資金籌措方案；
8、投資使用計劃。
因此，編寫可行性分析報告時須仔細謹慎，既要注意與後面內容相照應，又要對總論內容客觀準確、重點突出。
專案可行性研究報告用途
企業投融資
此類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、並提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發等實際運作方案。
國家發改委立項
此檔案是根據《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批專案設定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎設施專案立項的基礎檔案，國家發改委根據可行性研究報告進行核准、備案或批覆，決定某個專案是否實施。另外醫藥企業在申請相關證書時也需要編寫可行性研究報告。
銀行貸款申請
商業銀行在貸款前進行風險評估時，需要專案方出具詳細的可行性研究報告，對於國內銀行，該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審，部分銀行的貸款可行性研究報告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，資訊全面。另外在申請國家的相關政策支援資金 、工商註冊時往往也需要編寫可行性研究報告，該檔案類似用於銀行貸款的可研報告。
申請進口裝置免稅
主要用於進口裝置免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業、外資企業專案確認書的專案需要提供專案可行性研究報告。
境外投資專案核准
企業在實施走出去戰略，對國外礦產資源和其他產業投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發展和改革委或省發改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點專案信貸支援時，也需要可行性研究報告。
政府資金專案申報
企業為獲得政府的無償資助，需要對公司專案進行策劃、設計、技術創新、技術規劃等，編寫的可行性研究報告包含管理團隊、技術路線、方案、財務預測等，是政府無償資助的專案申報的主要依據。
專案可行性研究報告與專案申請報告的區別
專案可行性研究報告與專案申請報告的區別可以從以下幾點進行區別:
一、目的不同:
專案申請報告不是對企業專案從自身角度是否可行所進行的研究，而是在企業認為從企業自身發展的角度看專案已經可行的情況下，回答政府關注的涉及公共利益的有關問題，目的是為了獲得政府投資管理部門的行政許可。
可行性研究報告的目的是要論證企業投資專案的可行性，包括市場前景可行性、技術方案可行性、財務可行性、融資方案可行性等，也包括對是否滿足國家產業准入條件、環保法規要求等方面的論述。
二、角度不同:
專案申請報告是從公共利益的代言人政府的角度進行論證，因此側重於從巨集觀的角度、外部性的角度進行經濟、社會、資源、環境等綜合論證。
企業投資專案可行性研究報告是從企業角度進行研究，因此側重於從企業內部的角度進行技術經濟論證。
三、內容不同:
專案申請報告是對維護國家經濟和安全、合理開發利用資源、保護生態環境、優化重大專案佈局、保障公共利益、防止壟斷等方面進行論證，回答政府所關心的問題。
企業投資專案可行性研究報告主要對市場預測、廠址選擇、工程技術方案、裝置選型、投資估算、財務分析、企業投資風險分析，以及是否符合國家有關政策法規要求等進行研究論證，回答企業所關心的各類問題。
四、時序不同:
專案獲得企業內部決策機構董事會同意後，應在此基礎上編寫專案申請報告，申請政府部門的行政許可。因此，就研究的邏輯順序而言，可行性研究報告的編寫應先於專案申請報告。
可行性研究報告與專案申請報告是兩個不同性質的檔案，專案申請報告不是在可行性研究報告基礎上的簡單補充。對於一個理性的企業投資主體，在進行專案投資決策之前，應首先從企業自身角度進行詳細的可行性研究。
五、法律效力不同
專案申請報告的編寫和報送具有政府行政的強制約束，是企業必須履行的社會義務，受國家有關法律法規的制約，如行政許可法及國家行政主管部門有關專案投資管理約定的約束。
可行性研究報告用於企業內部的投資決策，對企業內部股東及董事會負責，遵循企業內部管理規定及法人治理結構的約束。
發光二極體(LightEmitting Diode，LED)，是一種半導體元件。初時多用作為指示燈、顯示發光二極體板等；隨著來沃1ed照明白光LED的出現，也被用作照明。
LED 被稱為第四代照明光源或綠色光源，具有節能、環保、壽命長、體積小等特點，廣泛應用於各種指示、顯示、裝飾、背光源、普通照明和城市夜景等領域。根據使用功能的不同，可以將其劃分為資訊顯示、訊號燈、車用燈具、液晶屏背光源、通用照明五大類。
在政策護航、銷量提升等因素的推動下，LED成為近期資本市場的投資熱點之一，其中新海宜、福晶科技等表現搶眼。由於第四季度是LED照明、電視等產品消費的高峰期，上游零元件產業銷量也會出現週期性的攀升。隨著10月1日我國禁售和進口60瓦及以上白熾燈政策落實，我國淘汰白熾燈路線圖已經開啟，LED照明滲透率將不斷提升。業內人士表示，僅白熾燈替代市場每年就將新增120億隻以上燈源需求。
LED市場前景廣闊
LED產品主要應用於背光源、彩屏、室內照明三大領域。由於背光源是現階段LED最大的應用市場，近幾年驅動LED產業高速增長。未來在產品價格下降以及新一輪全球禁售白熾燈高潮興起等因素的影響下，室內照明將替代背光源成為未來LED增長最快的細分領域。此外，近年來在小間距顯示屏等產品升級因素驅動下，LED產品增速也不斷提升，呈現穩健增長的趨勢。綜合來看，未來LED總需求將呈現持續增長，相關公司具備中長期投資價值。
目前我國正在逐步成為全球LED產業基地。統計資料顯示，20xx年我國照明行業總產值4800億元。其中包括350億美金的出口市場和20xx多億元的國內市場。相較於20xx多億元的增量市場，業內人士認為改革開放30年形成的照明存量市場將存在數萬億元的市場空間。預計LED照明未來3~5年將會形成行業產值高峰，將保持100%的年複合增速，行業總產值有望達到萬億元。
此外，海外新興市場正為國內LED企業帶來更大的機會。今年上半年我國LED照明產品出口金額約為43.5億美元。其中金磚國家約4.4億美元，同比增幅高達350%。海外新興市場快速增長將會持續利好國內LED廠商。
【專案可行性研究報告價值體現及質量保障】
專案可行性研究報告是企業從事建設專案投資活動之前，由可行性研究主體（一般是專業諮詢機構）對市場、收益、技術、法規等專案影響因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，分析專案必要性、專案是否可行，評估專案經濟效益和社會效益，為專案投資主體提供決策支援意見或申請專案主管部門批覆的檔案。
《LED專案可行性研究報告》通過對專案的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、裝置選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程等角度對專案進行調查研究和分析比較，並對專案建成以後可能取得的經濟效益和社會環境影響進行科學預測，為專案決策提供公正、可靠、科學的投資諮詢意見。具體而言，本報告體現如下幾方面用途：
—— 用於報送發改委立項、核准或備案
—— 用於申請土地
—— 用於申請國家專項資金
—— 用於申請政府補貼
—— 用於融資、銀行貸款
—— 用於對外招商合作
—— 用於上市募投
—— 用於園區評價定級
—— 用於企業工程建設指導
—— 用於企業節能審查
—— 用於環保部門對專案進行環境評價
—— 用於安監部門對專案進行安全審查
一、基本情況
1.申請設立專項資金單位的基本情況：申報單位名稱、地址及郵編、聯絡電話、法人代表姓名、人員、資產規模、財務收支、上級單位及所隸屬的主管部門名稱等情況。
可行性研究報告編制單位的基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯絡電話、法人代表姓名、資質等級等。
參與管理專項資金的單位基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯絡電話、法人代表姓名等。
2.申請設立專項資金單位負責人基本情況：姓名、性別、職務、職稱、專業、聯絡電話、與專項資金相關的主要情況。
3.專項資金基本情況：專項資金名稱、性質、使用單位及範圍、主要工作內容、預期總目標及階段性目標情況；績效目標；資金來源渠道和總投入情況（包括人、財、物等方面）。
二、必要性與可行性
1.專項資金設立或變更背景情況。專項資金使用收益範圍分析；需求分析；是否符合國家、省和我市的政策，是否屬於國家、省和我市政策優先支援的領域和範圍。
2.專項資金設立或變更的必要性。專項資金設立或變更對促進事業發展或完成行政事業性工作任務的意義與作用。
3.專項資金設立或變更的可行性。專項資金安排的主要
工作思路與設想；專項資金預算的合理性及可靠性分析；專項資金績效目標分析，包括績效指標分析；與同類項目的對比分析；專項資金預期績效目標的永續性分析。
4.專項資金實施風險與不確定性。實施存在的主要風險與不確定分析；對風險的應對措施分析。
三、實施條件
1.人員條件。專項資金協管部門及負責人的組織管理能力；主要使用單位及參加人員的姓名、性別、職務、職稱、專業、對使用範圍的熟識情況。
2.資金條件。專項資金投入總額及投入計劃；對財政預算資金的需求額；其他渠道資金的來源及其落實情況；專項資金的管理手段。
3.基礎條件。專項資金協管部門，使用單位及合作單位完成目標已經具備的基礎條件（重點說明使用單位及合作單位具備的設施條件，需要增加的關鍵設施）。
4.其他相關條件。
四、進度與計劃安排
專項資金使用的階段性目標情況，分階段實施進度與計劃安排情況。
五、其它需說明的事項
專項資金投資形成資產和收益的產權及管理方式，存續期限屆滿後資金和資產的清算工作。
六、主要結論
(一)可行性研究報告的概念
可行性研究報告是針對擬開發的新專案、新技術分析其必要性、可能性、客觀條件與未來前景的片面報告。可行性研究報告用途較廣，無論在自然科學還是社會科學領域，都會被廣泛使用。例如.房地產開發公司要開發一個樓盤不是盲目的，要經過一個前期的調查研究階段，把這個調查研究的過程記錄下來，從這個調查研究的結果中分析專案是否可以進行，就是專案的可行性研究論證，把這個過程及結論用書面形式表達出來.就是可行性研究報告.近代科學技術的進步和管理理論與實踐的發展，使得一整套可控的科學工作的方法日漸成熟和完善，並且被廣泛應用於科學管理的各個方面，同時這也促進了可行性研究報告朝著更加科學和系統的方向邁進。某些大型或者特大型專案的建設.都被要求在實施前進行充分的調查、研究和論證，盡A減少由於人為因索帶來的!大失誤.我國國家計委早在1983年就頒佈了《關子建設專案進行可行性研究的試行管理辦法》.其中規定“利用外資的專案、技術引進和裝置進口專案、大型工業交通專案(包括l大技術改造專案)，都應進行可行性研究。其他建設專案有條件時.也應進行可行性研究”。對於一個企業來說.各種大型專案的開展和實施，也要進行可行性論證，編制可行性研究報告。
(二〕可行性研究報告的特點
1.預側性
通過直接或者間接的調查研究.收集充分的資訊和資料資料，並借用數學、管理學、經濟學、心理學等學科的方法，分析和預測可能存在的各種因果關係，從而推演可能的結果，並對專案實施或發展的趨勢作出相應的預側。案例中的各種調查資料和圖衷就是最充分的資料.各種分析預側都是建立在這些資料之上的。
2.論證性
論證是一個推演的過程，科學技術的專案需要耗費巨大的資金，在實施之前。我們會對預側到的可能結果進行相似或相同環境的區域性實驗，粉粉是否符合我們的預側。當然，某些專案的實施較難實現區域性的實證(房地產開發專案.商業區域規劃專案等)，那麼就有必要進行實事求是的調查，認真細緻的分析，科學合理的推導，並且要注愈聽取專家和一般民眾的憊見和建議，力求將失誤或誤差減少到最低程度。
3.綜合性
可行性研究報告的編制需要很多學科的知識，既需要自然科學，又需要社會科學;既有時間上的歷時性.又有空間上的交盈性;既要有理論的支援，更需要實踐的證明。在得出預側的結論之前，將所有的資訊和資料進行有效的提煉、昇華和概括，是一個工程潔大的綜合性過程。
(三)可行性研究報告的種類
可行性研究報告的種類，基本是按照經濟活動的物件來區分的，大致可以分為以下幾種。
1.科技類
科技類的可行性研究報告，主耍涉及目前科技前沿領城部分專案的可行性研究，例如，通訊行業, IT行業、航空航天領坡等，我們比較熟悉的如登月工程可行性研究.就是一個科技類系統工程的可行性研究.
2.生產類
生產類的可行性研究報告.主耍涉及的對工程專案的可行性研究，包括範圍較廣。有機械工程、土木工程、產品開發工程等。
3.經首類
經營類的可行性研究報告，實際上是一個經營專案的可行性研究。例如，在人流密集的地方開設一個小吃店，就要進行一個簡單的調查研究，看看地點是否合適。食品的型別是否符合人們的口味，擁帶是否方便，在店裡就餐的比例會有多大，等等.只有在開業前做好充分的調研工作，將各種可能性進行綜合分析，才能有較大的把握將小店經營好。大型企業的經營類可行性研究只是這種型別的擴充套件而已，即將各種可能性進行充分論證.得出科學的結論。
第一部 分夜景鏡專案總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，並對專案的可行與否提出最終建議，為可行性研究的'審批提供方便。
一、夜景鏡專案概況
(一)專案名稱
(二)專案承辦單位
(三)可行性研究工作承擔單位
(四)專案可行性研究依據
本專案可行性研究報告編制依據如下：
1.《中華人民共和國公司法》;
2.《中華人民共和國行政許可法》;
3.《國務院關於投資體制改革的決定》國發(20xx)20號;
4.《產業結構調整目錄20xx版》;
5.《國民經濟和社會發展第十二個五年發展規劃》;
6.《建設專案經濟評價方法與引數(第三版)》，國家發展與改革委員會20xx
年稽核批准施行;
7.《投資專案可行性研究指南》，國家發展與改革委員會20xx年
8.企業投資決議;
9.……;
10.地方出臺的相關投資法律法規等。
(五)專案建設內容、規模、目標
(六)專案建設地點
二、夜景鏡專案可行性研究主要結論
在可行性研究中，對專案的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、專案的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)專案產品市場前景
(二)專案原料供應問題
(三)專案政策保障問題
(四)專案資金保障問題
(五)專案組織保障問題
(六)專案技術保障問題
(七)專案人力保障問題
(七)專案風險控制問題
(八)專案財務效益結論
(九)專案社會效益結論
(十)專案可行性綜合評價
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標彙總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對專案作全貌瞭解。
表1技術經濟指標彙總表
四、存在的問題及建議
對可行性研究中提出的專案的主要問題進行說明並提出解決的建議。
1.專案總投資來源及投入問題
專案總投資主要來自專案發起公司自籌資金，按照計劃在20xx年3月份前完成專案申報審批工作。預計專案總投資資金到位時間在20xx年4月底。整個專案建設期內，主要完成專案可研報告編制、專案備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓、裝置簽約、裝置生產、裝置執行及驗收等工作。
專案發起公司擬設立專項資金賬戶用於專案建設用資金的管理工作。對於資金不足部分則以銀行貸款、裝置融資，合作，租賃等多種方式解決。
2.專案原料供應及使用問題
專案產品的原料目前在市場上供應充足，可以實現就近採購。專案本著生產優質產品、創造一流品牌的理念，對原材料環節進行嚴格把關，對原料供應商進行優選，保證生產順利進行。
3.專案技術先進性問題
專案生產本著高起點、高標準的準則，擬採購先進技術工藝裝置，引進先進生產管理經驗，對生產技術員工進行專業化培訓，保證生產高效、工藝先進、產品質量達標。
第二部 分夜景鏡專案建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說明專案發起的背景、投資的必要性、投資理由及專案開展的支撐性條件等等。
一、夜景鏡專案建設背景
(一)夜景鏡專案市場迅速發展
夜景鏡專案所屬行業是在最近幾年間迅速發展。行業在繁榮國內市場、擴大出口創匯、吸納社會就業、促進經濟增長等方面發揮的作用越來越明顯……
(二)國家產業規劃或地方產業規劃
我國非常中國夜景鏡領域的發展，國家和地方在最近幾年有關該領域的政策力度明顯加強，突出表現在如下幾個方面：
(1)穩定國內外市場;
(2)提高自主創新能力;
(3)加快實施技術改造;
(4)淘汰落後產能;
(5)優化區域佈局;
(6)完善服務體系;
(7)加快自主品牌建設;
(8)提升企業競爭實力。
(三)專案發起人以及發起緣由
……
二、夜景鏡專案建設必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、夜景鏡專案建設可行性
(一)經濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術可行性
本專案建設堅持高起點、高標準方案，為保證工藝先進性，關鍵裝置引進國外廠商，其他輔助裝置從國內廠商中優選。該公司始建於1998年，20xx年改製為股份有限公司，經過多年的技術改造和生產實踐，公司創造出一流的夜景鏡工藝和先進的管理技術，完全能夠按照行業標準進行生產和檢測，其新技術方案的引入，將有效保證本專案順利開展。
(四)模式可行性
夜景鏡專案實施由專案發起公司自行組織，引進先進生產裝置，土建工程由公司自主組織建設。專案建成後，專案運作由該公司全資註冊子公司主導，專案產品面向國內、國際兩個市場。目前，國內外市場發展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產品有效銷售。
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 夜景鏡專案產品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在於，任何一個專案，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以後才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到專案的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為後期決策的依據。
一、夜景鏡專案產品市場調查
(一)夜景鏡專案產品國際市場調查
(二)夜景鏡專案產品國內市場調查
(三)夜景鏡專案產品價格調查
(四)夜景鏡專案產品上游原料市場調查
(五)夜景鏡專案產品下游消費市場調查
(六)夜景鏡專案產品市場競爭調查
二、夜景鏡專案產品市場預測
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，是利用市場調查所得到的資訊資料，根據市場資訊資料分析報告的結論，對本專案產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定專案建設規模所必須的依據。
(一)夜景鏡專案產品國際市場預測
(二)夜景鏡專案產品國內市場預測
(三)夜景鏡專案產品價格預測
(四)夜景鏡專案產品上游原料市場預測
(五)夜景鏡專案產品下游消費市場預測
(六)夜景鏡專案發展前景綜述
第四部分 夜景鏡專案產品規劃方案
一、夜景鏡專案產品產能規劃方案
二、夜景鏡專案產品工藝規劃方案
(一)工藝裝置選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、夜景鏡專案產品營銷規劃方案
(一)營銷戰略規劃
(二)營銷模式
在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。
1、投資者分成
2、企業自銷
3、國家部分收購
4、經銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 夜景鏡專案建設地與土建總規
一、夜景鏡專案建設地
(一)夜景鏡專案建設地地理位置
本專案位於福建經濟開發區，下圖為該園區規劃：
(二)夜景鏡專案建設地自然情況
(三)夜景鏡專案建設地資源情況
(四)夜景鏡專案建設地經濟情況
近年來，專案所在地多元產業經濟迅速發展，第一產業基本穩定，工業經濟發展勢頭強勁;新興產業成為當地經濟發展新的帶動力量;餐飲娛樂、交通運輸等第三產業蓬勃發展;一大批改制企業充滿活力，民營經濟發展發展步伐加快。重點調產工程紮實推進，經濟多元化支柱產業結構正在形成，綜合實力明顯增強……
(五)夜景鏡專案建設地人口情況
(六)夜景鏡專案建設地交通運輸
專案運作立當地，面向國內、國際兩個市場，專案建設地交通運輸條件優越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網。公路四通八達，境內有3條國道、2條省道，高速公路建設步伐進一步加快，將進一步改善當地的公路運輸條件，逐漸優化的交通條件有利於專案產品銷售物流環節效率的提升，使得產品能夠及時投放到銷售目標市場。
二、夜景鏡專案土建總規
(一)專案廠址及廠房建設
1、廠址
2、廠房建設內容
3、廠房建設造價
(二)土建規劃總平面佈置圖
(三)場內外運輸
1、場外運輸量及運輸方式
2、場內運輸量及運輸方式
3、場內運輸設施及裝置
(四)專案土建及配套工程
1、專案佔地
2、專案土建及配套工程內容
(五)專案土建及配套工程造價
(六)專案其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通訊工程
5、其他
第六部分 夜景鏡專案環保、節能與勞動安全方案
在專案建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全衛生方面的法規、法律，對專案可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，並對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且佈局合理，對環境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設專案都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
一、夜景鏡專案環境保護方案
(一)專案環境保護設計依據
(二)專案環境保護措施
(三)專案環境保護評價
二、夜景鏡專案資源利用及能耗分析
(一)專案資源利用及能耗標準
(二)專案資源利用及能耗分析
三、夜景鏡專案節能方案
按照國家發改委的規定，節能需要單獨列一章。按照國家發改委的相關規定，建築面積在2萬平方米以上的公共建築專案、建築面積在20萬平方米以上的居住建築專案以及其他年耗能20xx噸標準煤以上的專案，專案建設方都必須出具《節能專篇》，作為專案節能評估和審查中的重要環節。專案立項必須取得節能審查批准意見後，專案方可立項。因此，對建設規模超過發改委規定要求的專案，《節能專篇》如同《環境評價報告》一樣，是專案建設前置稽核的必須環節。
(一)專案節能設計依據
(二)專案節能分析
四、夜景鏡專案消防方案
(一)專案消防設計依據
(二)專案消防措施
(三)火災報警系統
(四)滅火系統
(五)消防知識教育
五、夜景鏡專案勞動安全衛生方案
(一)專案勞動安全設計依據
(二)專案勞動安全保護措施
第七部分 夜景鏡專案組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據專案規模、專案組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、夜景鏡專案組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、夜景鏡專案勞動定員和人員培訓
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓
本專案採用“標準化培訓”實施人員培訓，所謂“標準化培訓”指的是定崗前招聘、基本技能培訓等由公司安排各部門技術骨幹統一按照規定執行，力求使得員工熟悉公司業務和需要掌握的各項基本技能。經過標準化培訓後，公司根據各人表現確定崗位，然後由各崗位的技術負責人針對崗位特有業務進行學徒式指導和培訓。兩種方式的結合既保證了員工定崗的準確性，也縮短了員工定崗後成為合格員工的時間，這對於節約人員培訓成本和縮短培訓時間都具有極好的效果。
第八部分 夜景鏡專案實施進度安排
專案實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂專案實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設專案到專案達到正常生產這段時間。這一時期包括專案實施準備，資金籌集安排，勘察設計和裝置訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前後緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將專案實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、夜景鏡專案實施的各階段
(一)建立專案實施管理機構
(二)資金籌集安排
(三)技術獲得與轉讓
(四)勘察設計和裝置訂貨
(五)施工準備
(六)施工和生產準備
(七)竣工驗收
二、夜景鏡專案實施進度表
三、夜景鏡專案實施費用
(一)建設單位管理費
(二)生產籌備費
(三)生產職工培訓費
(四)辦公和生活傢俱購置費
(五)其他應支出的費用
第九部分 夜景鏡專案財務評價分析
圖-4財務評價基本思路
第一部分 房地產專案總論
總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，並對專案的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
第二部分 房地產專案建設可行性
第三部分 房地產專案市場需求分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在於，任何一個專案，其生產規模的確定、技術的選擇、房地產估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以後才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到專案的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為後期決策的依據。
第四部分 房地產專案產品規劃方案
第五部分 房地產專案建設地與土建總規
第六部分 房地產專案環保、節能與勞動安全方案
在專案建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對專案可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，並對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且佈局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設專案都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
第七部分 房地產專案組織和勞動定員
在可行性報告中，根據專案規模、專案組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
第八部分 房地產專案實施進度安排
專案實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。專案實施時期亦稱房地產時間，是指從正式確定建設專案到專案達到正常生產這段時期，這一時期包括專案實施準備，資金籌集安排，勘察設計和裝置訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前後緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將專案實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
第九部分 房地產專案財務評價分析
第十部分 房地產專案財務效益
第十一部分 房地產專案風險分析及風險防控
第十二部分 房地產專案可行性研究結論與建議
四川省xx市華泰房地產開發有限公司專案可行性研究報告根據xx市委、市政府對加快xx市市場經濟開發建設的要求。我們在相關部門的精心指導下，我公司對建設開發專案積極開展了前期準備工作，成立了專案經理部，與政府有關各方進行了廣泛接洽；尤其對專案建設的可行性進行了深入細緻的調查研究和全面論證；同時，邀請省內外房地產開發企業和建築規劃專家進行了精心的規劃設計和方案選評；經徵求有關各方意見，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會主義市場經濟條件下流通現代化發展的要求和促進邊貿行業向更深層次發展；是xx市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。
一、概述
(一)專案選址及地緣環境
專案選址：位於xx市目腦路東方大飯店後面地塊；
專案土地面積約135000㎡摺合1.35公頃(0.135平方公里)。專案所處環境優越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區。
(二)專案規模建設週期
規劃總建築面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設週期三年。
二、實施可行性分析
具有劃時代深遠意義的黨的__大精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化，開創中國特色的社會主義事業新局面。”這一巨集偉目標，為我指明瞭前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創新。
(一)根據經濟全球化的發展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入WTO後，國際貿易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發展，沿海開放的經濟格局，在黨中央實施西部大開發戰略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的雲南提出了建設連線東南亞、南亞次大陸的經濟大，建立湄公河次流域經濟帶。啟動參與中國東盟自由貿易區建設行動計劃，加快建設“五大”、構築“五大平臺”、推進六大產業合作。雲南開始了“邊緣”向對外開放前沿的戰略轉移。我們xx市正好是連線東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨佔地理區域優勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發展。
(二)專案建設的市場分析
雲南與東盟自由貿易區的形成，必然給xx市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們專案的開發建設帶來極好的契機。
1、國內外商家對xx市住房的需求的調查分析。我們通過民間訪問、調查發現其中有相當的客戶，他們看好房地產市場，對發展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環境，他們中的部分人都有在居住的願望。據國內外客戶向我們提供分析情況看願在購買花園式住宅。
2、住房消費市場的調查分析。xx市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。xx市城區規劃面積20平方公里，市區建成面積6平方公里，全市總人口12萬，流動人口4萬。由於得天獨厚的地緣優勢，和優越的自然環境、氣候，同時又長期得益於改革開放二十幾年來的發展，xx市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款餘額達27億元，高於全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據調查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內地而言較為優越。隨著經濟的發展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優越、時尚的較高層次追求，計劃經濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調查中發現為數不少的公職人員，他們都有改變現有住房狀況的願望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社群服務，享受方便、周到、安全的物業管理服務也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區化、住房個性化，環境園林化所帶來的新理念。開發部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。
由於是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像這樣優越的地緣環境優勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動人口中，有相當的外來居民是在經商貿易的，他們居住大部分是靠租房，有的經過十幾年的發展和積累，也渴望擁有屬於自己的經營店鋪和住房。在流動人口群體中儘管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關鍵主要在於房地產商的專案吸引力和競爭力。
三、專案內容
四川省xx市華泰房地產開發有限公司開發專案，開發佔地面積200畝，總建築面積約81000㎡，專案建設定位是花園式住宅小區，同時建設與之相配套的公共建築和會所。
1、花園式住宅小區在規劃建築上著力於地方特色。既要體現亞熱帶風光的民族風情，同時又能展示現代氣息和時代特徵的現代住宅區：它既有別於大中城市的多層和高層住宅，又不同於散亂無章度的民居住宅；在滿足統一和諧的城市環境前提下，提倡建築風格多樣化，實現建築技術和建築藝術的完整統一。在建築的空間構圖、創意新、體現精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個建築組團體現一種格調，力求達到統一中有變化，變化中有統一。進而使瑞畔花園的建築構圖實現連續有序、靈活生動、豐富多彩的環境空間。
2、環境規劃上注入了“以人為本，構建和諧社會”的現代理念。體現出實用、自然、和諧的時代精神。xx市是一個四季長青的美麗城市，小區的環境在滿足本位功能的前提下適當佈置了一些綠化、建築小品，
進而豐富大環境的內涵；對活動空間、道路、綠化、建築間距等諸方面實現全面統籌，做到設計適當、佈局合理。小區內的生產環境與人文自然、民族風情有機地結合，進而實現環境優美，人與自然和諧的花園式小區。
3、市政設施及路網建設，作為花園式小區須具備良好的城市環境，市政設施須配套完善、規範安全、城市空間文明有序。供水、供電均採用市政網路，對供水、排汙、電力、通訊、有線電視、資訊寬頻等系統的所有管線按功能區分全部為地下管、溝埋設。對車流、人流交通路網的規劃應滿足小區內交通流暢、安全、迅速、經濟及整潔、寧靜等要求，佈置疏密相間的幹道和支道，幹道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網路。
4、小區的建築規劃，按81000㎡的用地，規劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。
(1)住宅建築45603㎡，可入住205戶。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。
(2)其它公共建築500㎡；合計規劃面積約46103㎡。
(3)土地規劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路佔22275㎡，佔27.54%；綠化34668㎡，佔42.8%；建築24024㎡，佔29.66%。
(4)投資分析：①基礎設施投入867.3萬元；②綠化環境投入646.8
萬元；③建築投入6438.6萬元；④不可預見投資238.5萬元(按以上三項之和的3%)；⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬元。
四、專案建設計劃
我們將根據州內的建築市場發展態勢，採取總體佈局，分步實施，
滾動開發，逐步就位的思路，計劃在20xx年內全部開發完成，建設週期三年，具體計劃是：
1、20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎設施建設，完成小區內50000㎡的道路及地下管道的鋪設，
完成總投資的25%。
2、20xx年2744萬元，建成4.5萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。
3、20xx年投入2842萬元，建成4.6萬㎡的住宅和商貿用房，可入住95戶，完成總投資的29%。
4、20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建築和附屬配套設施，同時全部完成綠化和環境投資建設，完成總投資的18%。至此全部完成小區建設，並籌組物業管理公司，納入市場化的物業管理經營服務。
五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬元。
1、四川省xx市華泰房地產開發有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其餘自籌資金於20xx年底全部到位。
2、通過招商引資、預約、預售實現籌資20xx萬元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現。
3、向銀行貸款20xx萬元。20xx年工程開工後用在建工程(公司資產)作為抵押，使用貸款時3年。
4、20xx年實現銷售3500萬元(扣除預約預售20xx萬元)實際籌資1500萬元。
5、20xx年實現銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用於歸還20xx萬元貸款外，可有效投入後續開發資金1300萬元。
該專案按滾動開發模式，6000萬元流動資金可保證實現全部開發建成。公司對資金的籌集將採用資本的營運方式，保證開發計劃實施。
六、組織實施
為保證專案的順利實施，四川省xx市華泰房地產開發有限公司，全權承擔專案的開發建設，
四川省xx市華泰房地產開發有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結構，實行董事會領導下的總經理責任制，按現代企業制度要求和現代企業管理的理念和手段進行公司運作。公司依法註冊，自立經營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權、債務，獨立承擔經濟民事的法律責任，同時，自覺執行黨的方針、政策、遵守法律、法規，接受相關部門領導監督和管理，並嚴格按房地產市場規則規範公司行為。
公司的組織機構是一室、三部(即：總經理辦公室、市場經營部、工程經理部、財務部)。
公司的宗旨是：能人開發、精英管理、開拓市場、營銷。公司有決心在3年的開發建設中，實現碧波揚風帆、創新鑄發展。畫意燃詩情，實幹創一流，為xx市邊境建設、為了xx市新的一輪發展，做出應有的貢獻。
七、效益與風險分析
(一)、預期效益
1、企業利潤，根據房地產市場的供求關係和市場景氣指數及社會平均利潤(行業平均0.158)計算，9800萬元的投資，可實現利潤。
2、對當地國民經濟增長的貢獻按20xx年房地產投資對GDP貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產投資對當地GDP的'貢獻為4110.12萬元，按20xx年xx市國內GDP值7.85億元計算增幅，每年能拉動經濟增長1個百分點。
3、促進相關產業的發展
據投入產出模式測算，每100萬元房地產投資(或銷售)可拉動相關產業的發展285萬元，房地產與40多個產業部門有密切關係，其中建築行業最直接。可誘發產出31.73萬元，高居榜首，其次是建材、製造、開採、商業、運輸等行業，9800萬元的房地產投資，對拉動當地消費需求，增加就業，保持社會穩定，促進經濟發展，具有潛在的社會效益。
4、增加地方財政收入
在9800萬元的投資中，土地使用權出讓增加地方財政600萬元，(200畝X3萬元/畝)。增加建築稅收(建築營業稅和城市建設附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。
(二)風險分析
1、國內市場變化的風險
房地產作為特殊的商品，在社會主義市場經濟中。房地產市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產市場的供求關係已發生了變化，尤其結構性矛盾已經突出。一方面，大量中小工商從業者想買商鋪又買不
起；另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據有關資料顯示；截止20__年三季度，商住樓的空置率已達24.4%。今年九月，國家六部委局(建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局)就《關於加強房地產市場巨集觀調控，促進房地產市場健康發展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經濟的發生。最近國家的土地建設、銀行等部門已相繼出臺了若干巨集觀調控的政策措施。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調整土地利用結構；嚴格控制自有資金不足，行為不規範的房地產企業新開發專案；大力發展經濟適用住房，調整房地產市場結構；嚴格稽核房地產開發專案貸款條件，加強對房地主貸款使用監督，充分發揮金融對房地主市場的調控作用。以上資訊已表明，對“房地產熱”已亮出了“紅燈”，國家巨集觀管理這一大趨勢，對我們將進行的專案，無疑是一大風險訊號。
我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發生變化了的情況，從xx房地產市場這一客觀實際出發，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發熱”的舉措都是有害的。要在充分調查研究的基礎上以市場需求為出發點，制定切實可行的開發計劃。
2、不確定因素風險
房地產發展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均餘額不看供求潛力。我們要看到，這一邊境開放城市儘管儲蓄餘額較大，但遊資成分較多，投入房地產消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大；我們應當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像這樣民族聚集居的邊境
城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細緻的調查分析，在此基礎上，確定國內居民購房需求的市場定位。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在於擴大國內需求。對此，我們要著力做好當地常住居民，尤其是個體工商業者對商住樓需求的調查，利用擴大內需進一步深化對外貿易這一歷史最好機遇，促進購房消費；同時，要做好消費導向宣傳，切實推出貨真價實，質量優良(包括戶型合理)優美，多功能花園住宅小區，佔領和開拓住宅房市場。
3、公司自身的弱勢
四川省xx市華泰房地產開發有限公司是一個品牌，要在本地打響
這一品牌，除面臨上述的困難和風險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。必須以改革創新的思維對公司實施戰略改造。對經營決策、經營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經營有方、管理得力、穩步推進、調整及時、決心下定、矢志不移。
八、結論
四川省xx市華泰房地產開發建設專案是一個需要歷經數年的中長期專案，無論建設規模，還是投資規模，對一個企業而言無疑是一個大的專案，其前景看好，可操作性顯示。儘管存在一定的風險，但在xx市委、市政府及相關部門的領導下，在社會各界和有關專家的支援幫助下，我們有信心、有能力開發建設好。
經廣泛深入的調查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入20__年度計劃。以便儘快展開實質性工作。綜上所述，四川省xx市華泰房地產開發建設專案是可行的。請市委、市政府、xx市邊境經濟合作區給予大力支援。四川省xx市華泰房地產開發有限公司
分公司
二0XX年三月三十日
總論
1.1專案背景
1.1.1福建省莆田市農副產品電子交易有限公司象山縣城東市場建設專案。
1.1.2承辦單位概況
本專案由城東市場開發有限公司承辦。公司成立於x年5月，註冊資金x年萬，公司性質為國有獨資企業，主要負責城東市場的建設管理執行。經營範圍為城東市場的開發建設、房屋租賃、攤位租賃。
1.1.3報告
（1）《投資專案可行性研究指南》（試用版）；
（2）《建設專案經濟評價方法與引數》（第三版）；
（3）《象山縣城市總體規劃（x年～x年）》；
（4）《寧波市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃》；
（5）《象山縣國民經濟和社會發展規劃》；
（6）《關於印發寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》；
（7）相關設計規範標準等。
1.1.4專案提出的理由與過程
公益設施是城市功能的重要體現。一個城市公益設施的數量和水平反映了這個城市經濟文化水平，也體現了城市居民的生活質量。民以食為天，中國人口密度大，菜市場作為一種公益設施，在廣大人民的生活中扮演著重要的角色。菜市場的建設水平直接關係到廣大人民的日常生活質量。
x年寧波市工作目標要求《寧波市商貿流通》和《寧波市菜籃子工程發展規劃》為指導，以菜籃子“數量安全、質量安全、可持續發展”為主線，以保障“兩葷兩素”供應安全為主體，以“菜籃子放心工程”為核心，通過全面構建七大體系，實現七大提升，形成政府監管、行業自律、公眾監督“三位一體”的管理框架，努力實現全市菜籃子商品供應率達到100％，質量安全達到95％以上，打造走在全國全省前列，充分體現寧波現代化港口城市菜籃子工程的特色和發展水平。特別提出加強社群菜籃子便民店建設的規範性指導，改善居民新區的購物環境。
縣政府對菜市場的建設給予了高度重視，在《關於表彰x年度寧波市商貿流通服務業先進集體的通報》中寧波市人民政府授予象山縣人民政府菜市場改造特別獎。象山縣貿糧局積極爭取縣政府支援，落實了90餘萬元菜籃子工程建設資金，用於菜籃子基地、屠宰場、菜市場等業態的建設。
象山縣城區總人口12萬，面積10平方公里，現主要有汪家河、蓬萊兩個菜市場，主要覆蓋區域為城北和城南。市場大都存在空間狹小、檔次低、設施老化、道路窄、交通擁擠等問題。面對城市步伐的加快，消費市場進一步加大，按照《關於印發寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》中菜市場以居住區、居住小區為基本單元，一般以1-3萬人口，每千人250平方米建築面積配置，菜市場服務半徑500-1000米的標準，象山縣縣城現有的菜市場規模不能滿足居民生活的需求。尤其是城東區域的菜市場配套問題尤為突出。為了提高菜市場建設水平，加快傳統菜市場向現代流通業態升級，提升城市形象，促進長效管理，營造安全放心的消費環境，滿足人民群眾日益增長的生活需要，城東市場的建設顯得尤為迫切。城東市場將作為服務人民群眾、讓市民百姓方便購買、放心消費的主要載體。
1.2專案概況
1.2.1擬建地點
本專案位於象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北臨丹峰路，西臨興盛路，南為河道。
1.2.2與建設內容
建設規模：專案總佔地面積21470平方米，建築面積43447平方米，其中地上建築面積29112平方米，地下建築面積14335平方米。
建設內容：建築物地上主體三層，區域性四層，地下一層。一至二層佈置為菜場；三層佈置為超市；四層為綜合管理用房；地下一層為6級人防兼機動車庫，地下夾層為6級人防兼非機動車庫。地面臨路建“1”型廣場，廣場上佈置機動車、非機動車車位。
1.2.3主要建設條件
本專案為象山縣城東市場建設工程，地處象山縣城區，周邊供水、供電、通訊、交通等城市基礎設施配套條件較好。
1.2.4專案建設進度
本專案計劃於x年10月開始，x年12月完成，預計建設工期15個月。
1.2.5和籌資方案
本專案總投資為15656萬元，其中建設投資14980萬元，籌資方案為銀行貸款。
1.2.6主要技術經濟指標
表1-1專案主要技術經濟指標表
序號：
專案名稱：
單位數量：
1、專案佔地面積21470㎡
2、建築面積43447㎡
3、建築密度43.4
4、1.36
5、16.7%
6、總機動車位輛241
7、地面自行車位輛850
8、15656萬元
9、年均3100萬元
10、年均利潤總額1470萬元
11、年均1102萬元
12、投資7.4%萬元
13、（稅後）10.31％
14、（稅後）9.55％
15、借款償還期13年（含兩年建設期）
1.3結論與建議
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