購房合同範本 購房合同注意事項

購房合同注意事項

第一項：關於五證

陷阱：有些開發商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是複印件;或者提供小區一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。

對策：

1、複印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面積的多少。

3、對承諾證件正在辦理中的開發商，可約定開發商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導致買受人退房的，出賣人願向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。

第二項：關於公攤面積

陷阱：建設部格式合同第五條只有對建築面積出現變化的處理，這樣有的開發商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建築面積不變。依據合同開發商並未違約，買受人也起訴無據。

對策：

1、在合同第三條中寫明確套內建築面積和公攤面積。

2、在附件二中列明公攤面積的構成。

3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。

律師建議增加補充條款：

雙方協商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：

1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內據實結算，超出3%以上的部分由出賣人承擔相關費用;如果實測面積少於暫測面積，買受人據實結算。

2、買受人對實測面積的承擔，僅在超出暫測面積的1平方米以內據實結算。

第三項：關於房產證

陷阱：建設部格式合同第十五條並未説清條款中“規定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產證的辦理取得日期不明。可能導致資質較差的開發商拖延頒證或找各種理由不辦證。

對策：

1、五證齊全的項目一般買受人得到房產證有保證，所以五證不全就免談。

2、將不能辦理房產證中行政機關的原因單列出來，開發商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。

律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的原因，導致其在交房後360日內不能為買受人辦理取得房產證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項的違約金計算標準承擔責任。

2、 買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。

如果因買受人不依法交納辦理房產證相關費用的原因，導致出賣人在交房後360日內不能為其辦理取得房產證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。 如果因頒證行政機關的原因，導致出賣人在交房後360日內不能為買受人辦理取得房產證的，買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件，否則視為出賣人違約。

第四項：關於書面通知

陷阱：合同中約定通知義務後(如：交房通知)，開發商如期不能履行義務，延期後其可以在售樓

部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推託自己的責任。

對策：

1、將書面通知的形式約定清楚，開發商違約時，買受人就有確鑿證據。

2、如有開發商違約，買受人應一具體的書面形式通知對方，以備證據。

律師建議增加補充條款：

本合同中所含書面通知義務的，雙方均應以郵政快件的方式通知對方。

第五項：關於所售房屋的坐落位置

陷阱：開發商開發多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變為 相同結構位置不好的樓層。

對策：

1、在合同附件一中，附上小區的平面圖並標明樓號。

2、開發商應在此附圖中蓋章確認。

律師建議增加補充條款：

出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區平面圖中標明，並將小區平面圖粘貼在本合同附件一內加蓋公章

第六項：關於所售房屋的抵押

陷阱：有的開發商為了盤活資金往往將土地使用權抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發商破產時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產證，不具有物權。

對策：

1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。

2、要求開發商將合同在房管局備案。

3、要求開發商提供保證責任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導致買受人退房，出賣人應向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。

第七項：關於物業管理公約

陷阱：《物業管理條例》今年9月1日實施，其中明確規定買受人在購房前開發商要與前期物業管理企業簽訂《物業管理公約》。否則，開發商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產證。

對策：

1、買受人應要求前期物業應以招投標的方式介入。

2、開發商與前期物業簽訂了《物業管理公約》。

3、買受人也應簽訂三方都署名的《物業管理公約》。

律師建議增加補充條款：

出賣人在出售房屋前，應與招投標方式選擇的前期物業管理企業簽訂《物業管理公約》。 買賣雙方在簽訂本合同時，應同時簽訂有前期物業管理企業署名的《物業管理公約》。

第八項：關於各方責任範圍

陷阱：如果因開發商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導致買受人得不到房屋，買受人的損失範圍沒有界定。然而法律也沒明確具體範圍。

對策：

1、根據《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。

2、對開發商給自己造成的損失準備好證據。

律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的單方原因導致退房，出賣方承擔的責任範圍如下：

出賣人的責任範圍：

1、 退還已付房價款及其利息(此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算;如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算)。

2、 賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。

3、 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用(此費用僅以裝修實物和相關票據為限)。

4、 對於按揭付款的買受人，出賣人應賠償買受人辦理按揭相關手續的費用(包括：銀行手續費、保險費、評估費、公證費等)。

問題一：

在認購書裏沒有註明免責的退定條款因何種原因退房以及後果如何?購房者與開發商簽訂認購書後，則需交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金後因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時，發展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。

問題二：

合同主體認定不明購房者由於缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發展商簽約的人並不是法人代表，或者合同上的開發商並不是該房產土地擁有者，這些都是可能導致合同無效的問題。

另外，項目是由A公司開發的，實際上卻是由B公司投資，但作為買家還是應與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以後辦理各種手續會很麻煩。

問題三：

開發商的補充協議不對等籤補充協議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發商提供的補充協議。現在有的發展商在與客户簽約時，會主動向客户出示一份補充合同，主要目的在於表明由於某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規避風險的一種方式。所以，購房者不要僅僅把開發商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。

問題四：

使用語意含糊的字眼合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發商往往會給購房者很多諸如“如果發生問題，在最短時間內解決”、“在裝修材料上，選擇的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什麼樣的才算的?其實購房者對這些並不能清楚地理解。

問題五：

約定提前交納部分費用房地產開發對資金的要求很高，開發商面臨資金壓力是很正常的，但並不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協議中，開發商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。

比如有些開發商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾接受物業管理服務，並接受相關約束，這對消費者是不利的。

問題六：

賣方解除合同在一些發展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同並沒收買方全部已付價款。”的條款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買家已經支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈不是很不公平?況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發展商並沒有權利來沒收他人的財物。

問題七：

處理結果的約定不明確很多合同中常可以看到這樣的條款，“應於××日前如何如何”，但是並沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”後該怎樣處理。這樣，即使最後認定是開發商的過錯，您也很難制裁他，最多是調解了事。

問題八：

以偏概全這裏所説的以偏概全是個泛指的概念。有時會出現這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發商承諾卧室的玻璃是中空的，到了交房時卻發現卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。

問題九：

拒籤購房者提出的補充協議前面説了，開發商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協議，將開發商在其廣告宣傳中的條款和樓書裏關於裝修、物業管理中的承諾都籤進補充協議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，您買的塔樓(或板樓)裏有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎麼辦?不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峯時間極為不便，在這種情況下，業主是否有權拒付部分電梯費呢?

但是，就像您可以拒籤開發商的補充協議一樣，開發商也同樣可以拒籤購房者的補充協議。這種現象在廣州是比較普遍的，一些熱銷的樓盤也都如此。

問題十：

勿留空白提防作弊如同在填寫銀行存取款時需要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現金一樣，合同中留下空白，往往會給開發商作弊留下可乘之機。在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發商手持所有合同文本，這樣，開發商當然可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購房者即使不承認，也是口説無憑，難以舉證伸冤。

簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發商或代理商正式簽定購房合同。預售合同(期房)和出售合同(現房)區別：

購房合同一般包括商品房預售契約(期房)和商品房買賣契約(現房)兩種。

二者區別在於：

預售合同在商品房預售時採用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款後，可直接辦理過户手續。

商品房出售合同適用於商品房現居(竣工驗收合格取得房地產權證的商品房)銷售。

因此，現在籤的預售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過户手續。如果預售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證户手續。

購房合同的主要內容包括以下幾方面：

1、甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房等；

2、房價，包括税費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；

3、付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；

4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；

5、質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建築正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；

6、產權登記和物業管理的約定；

7、保修責任；

8、乙方使用權限；

9、雙方認定的爭議仲裁機構；

10、違約賠償責任；

11、其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。

在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：

1、購房合同的各項內容要儘可能全面、詳細、各項規定之間要避免相互衝突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師，而應是項目立項批准文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。

2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯繫在一起，以免日後有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區××街××號××花園××號樓××層××房。

房屋的户型、面積一定要標示清楚，建築面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確説明，如以建築面積計價還要標明使用率。

3、房屋的檔次和裝修標準一般採用附件形式附在購房合同之後，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以説明。水、暖、電、通訊等設施要説明安裝到什麼程度。

4、其他如付款方式、產權保證等都應詳細、具體的加以説明。同時合同中一定要確定物業管理單位的產生辦法或具體的物業管理單位以及物業的收費標準，並對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規定。

5、違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：

(1)簽訂認購書後，購房者不買房或要求換房，開發商不賣房或要求換房；

(2)購房者不按期付款；

(3)開發商不按期交房；

(4)面積變動超過約定幅度；

(5)房屋裝修標準、質量不合要求，保修不到位；

(6)產權過户手續不全或不能按期辦理。

出賣人(以下簡稱甲方)：______________________________

法定代表人：_________________聯繫電話：______________

註冊地址：__________________郵政編碼：______________

營業執照號碼：___________________________________

開户行：__________________帳號：_________________

委託代理人(房地產經紀機構)：___________________________

法定代表人：_________________聯繫電話：______________

註冊地址：__________________郵政編碼：______________

營業執照號碼：___________________________________

房地產經紀機構資格證書編號：____________________________

開户行：__________________帳號：_________________

買受人(以下簡稱乙方)：______________________________

國籍/法定代表人：__________身份證(護照)/營業執照號碼：_________

地址：____________________郵政編碼：______________

聯繫電話：_____________________________________

委託代理人：____________________________________

國籍/法定代表人：__________身份證(護照)/營業執照號碼：_________

地址：____________________郵政編碼：______________

聯繫電話：_____________________________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規的規定，甲乙雙方遵循平等、自願、公平、誠實信用、守法的原則，經協商一致，達成如下條款：

第一條 商品房情況

該商品房銷售許可證號：_____________________ 商品房座落：_______區、縣________________路、道、街__________________________。設計用途_____，建築結構_____，建築層數為_____層。建築面積_____平方米，其中：套內建築面積_____平方米，公共部分分攤建築面積_________平方米。

商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。

商品房土地來源為：________。以出讓方式取得土地使用權的，土地使用年限為_______年，自____年____月____日至______年______月______日止。

第二條 商品房價款

商品房銷售按建築面積計算，每平方米價格為___________元(幣種：___)，價款為_______元，計_____(大寫)。

第三條 商品房交付日期

商品房竣工，經驗收合格後，方可交付;未經驗收或驗收不合格的，不得交付。

甲方於_____年____月____日前，將商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，雙方同意按下列第____種方式處理：

1、 變更合同

2、 解除合同

3、 _____________________________。

第四條 乙方付款形式及付款時間

乙方按下列第_______種形式付款：

1、一次性付款。

2、分期付款

3、其他方式__________。

第五條 甲方逾期交付商品房的處理

除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在_____日內的，乙方有權向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。

如超過上述約定期限的，乙方有權按照下述的第_______種約定，追究甲方違約責任：

1、合同繼續履行。甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的萬分之_____向乙方支付違約金。

2、解除合同。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的萬分之_____向乙方支付違約金。乙方的實際損失超過甲方支付的違約金時，甲方還應承擔賠償責任。