本屆業委會XX年12月8日經上級批准成立，至XX年12月屆滿。目前已兩年有餘。鑑於上次換屆選舉整整歷時一年半的過程，因此本屆業委會討論後決定，提前向上級申請換屆選舉。在行將屆滿前，現對任期兩年餘的工作進行回顧總結，便於廣大業主在參與下屆業委會換屆選舉時予以參考。
本屆業委會自成立起，就確立了“公平、公正、公開、透明”的理念，並主導創辦了《灕江之聲》小報。第一個月起就依託小報，宣傳本屆業委會的指導思想、工作方法、處事原則。堅持公開化與透明化，便於全體業主瞭解與監督。兩年來，本屆業委會按月將工作情況向全體業主開誠佈公進行彙報，整個過程應該可以一目瞭然。現作歸納如下：
一，按有關業主委員會的指導文件為要求，本屆業委會特點：
1.嚴格遵照《物業管理條例》第十五條“業主委員會是業主大會的執行機構——”等規定行事。
2.本屆業委會沒有“拍板權”，最終決定事務的可行性是在有依據的基礎上按程序確立。
3.充分依靠與發動全體業主，予以業主知曉權與參與權；
4.建立並保持個人對小區事務判斷的表達渠道暢通。（每月小報闢專欄回覆業主反饋）
5.本着厲行節約，杜絕浪費，以慎重為原則，以小區確實迫切需要維修改造的問題為出發點，嚴格把好小區維修基金與活動經費支出關。
6.一切討論決定均文書記錄存檔。
二，在兩個方面替全體業主承擔了義務與職責：
（1）小區的日常管理。
重點對小區的秩序維護、綠化養護、環境保潔；公共部位與設施設備的使用管理和維護；
俗稱“四保”；其次車輛停放管理；違章問題等相關業主利益的事。
採取方法是：1.依靠三方合作為前提，重視業主信息反饋；2.每月一次例會；3.每月三次巡視檢查；4.特殊情況及時商討處理辦法。
（2）涉及迫切需要.動用維修基金維修與改造共用設施的部分。
任期內對車輛管理系統、攝像頭更新、東西島貫通工程與大功率水泵的安裝、打撈水景漂浮物的用船、橋欄杆鏽蝕更換、監控室靜電地板腐蝕更換；電腦巡視軟件、電路板、顯示器陳舊性故障更換、南北大門鏽損維修與油漆；道路減速帶與反光鏡等禁示標誌安裝、為物業保安添置辦公用椅與巡邏用自行車、南門修建停非機動車雨棚等確立維修改造項目。
採用方法是：1.對各方反饋的問題梳理，確實需要維修改造的在小報上確立為議題；2.提供一個充分醖釀的過程，通過座談會或走訪中房等相關部門或請教專業人士；3.走全體業主徵詢或業主代表徵詢程序後業委會再作確定；4.結果均在小報上予以告知並在宣傳欄公示一週拍照留存，之後還會待成熟後落實。
三，組織開展的主要幾次徵詢活動的意義：
年石材馬路改造。其實中房出資，只要求業委會出具證明同意施工方進場。根據規則，業委會沒有哪條依據可出此證明，因此組織了第一次全體業主的徵詢活動，取得了大多數業主的同意，使小區道路改造得以實現。此次徵詢，業主當中存在不同見解得以充分表達，顯現出智慧的、專業的，方法上的思維相當活躍，看到了業主當中藴藏的才智與力量，對業委會工作啟發很大。事實證明，能讓數據説話，是幫助業委會推動民主化管理最公平、最透明的行之有效的方法。
2.道閘改造。道路改造同時，小區車輛進出系統問題提上日程。原道閘年久失修關係到小區安全問題。中房提出：道閘與道路同時改造，或以後業委會自己組織全體業主討論改造，成本代價不同，要求業委會速作決定，以免延誤道路鋪設。這是一項技術係數很高、專業性很強的項目，要求更新或以舊修舊，不同主張均有合理性的一面。對本屆業委會是個難題。於是向不少業主上門討教，向相關部門諮詢，彙集到不少不同廠家、不同品牌、不同方案與不同報價，組織了第二次全體業主的徵詢。同時組織業主參加由廠家用幻燈片形式介紹產品的講座，並開展面對面討論；還組織業主去不同廠家實地考察，與廠長交換意見。本屆業委會本着慎之又慎的精神，前後整整研討了半年之餘。最後完全依仗業主的參於與支持，以專業知識，使費用比最初報價得以合理精簡與節約，才使道閘改造得到實現。事實證明大多數業主的判斷與社會住宅小區安全型的封閉式管理的趨勢是一致的。從招聘到選聘。本屆業委會體現“組織與協調”的功能，讓業主自主決定小區事務的實踐，對今後凡決定涉及全體業主利益的事項，尊重每個業主應有的行事權力，保障決定動用維修基金過程的透明度是一個參照。
3.綠化養護問題。是業委會上任後碰到的羣眾反響最大最棘手的事情。在熱心業主的幫助下，曾聘請專業單位與專門人士對小區綠化進行過多次評估與討論，對每月四萬元承包小區那麼大面積的綠化養護均認為“難”。對於“難”的事如何想辦法做好？業委會面向全體業主討教方法，組織了全體業主對小區綠化養護問題專門徵詢。這次徵詢得到了出乎意料多的反饋意見（小報闢專版進行過連續刊登），促使了物業下決心改變綠化養護不力的面貌，積極採取措施，重新選聘了新的綠化隊。由於業主在徵詢表上的獻計獻策，幫助了業委會的操作，做到了把業主對綠化養護的看法及時反饋給綠化隊；在合同約定上注意體現對全體業主整體利益的保護（即不準入私家攬活等條款）。此次綠化養護徵詢，是大多數業主的力量，幫助小區綠化養護工作步上規範化軌道。
4.車輛收費徵詢。本屆業委會借鑑社會上住宅小區的普遍做法，出於對小區現有公共資源的利用與開發來用於小區管理的需要，在車輛管理系統完成更新具備條件的基礎上，組織了全體業主關於車輛是否收費與如何收費的大規模徵詢。由業委會組織、居委會監督，業主參與三結合的方式，徵詢同樣得到了大多數業主對於小區公共事項的關心與對管理問題的重視。徵詢是成功的，數據已作公示。目前限於小區欠物業費問題突出，影響到車輛收費管理的落實。但是徵詢的意義顯示：在全體業主共同生活的區域裏，可以就共同面對的問題，暢所欲言表達自己的觀點，以大多數人的公共認同感來決定小區事務，是最客觀公正的。希望本次徵詢待條件成熟後仍有意義。
四，本屆業委會起到的作用
1.景觀河水臭。本屆業委會上任之時，水質有異味成為小區居民報怨的突出問題。尤其看到依水而居業主的煩惱，立刻成為本屆業委會首要解決的問題。經業主提供的信息，組織了一次日本專家上門講解《水為何發臭與治理原理》的座談會，受到啟發。同時主動去有水景的別墅小區瞭解水治理的方法；又與物業、中房多渠道探討，終於決定用挖涵洞裝大功率抽水泵來促使水流循環達到減少水質異味。運行後，確實以花費較少達到了使水臭狀況改善的目的。
2.綠化垃圾堆場成為小區髒亂差突出問題。三方不斷為之尋求解決方法。申請再造垃圾庫房未果；用綠化垃圾粉碎機來減少綠化垃圾佔地面積，費用較貴，效果與使用壽命未決。請求鎮環衞所幫忙及時清運，又面臨四年前欠款未付問題；雖然經討論決定同意拿本屆業委會活動經費償還債務，但物業費還是無法承受每月大量垃圾的清運費用。業委會通過數期小報探討對策。終於有心的業主主動提供信息並建議“長華路橋下面有個園林所，是否上門請教綠化垃圾處理問題？”經一起前往，和負責人溝通。業委會委託居委尋求鎮政府幫助，終於促使小區解決了綠化垃圾清運問題，綠化垃圾堆場髒亂差面貌改觀。
3.違章問題突出。尤其是擴佔公共綠地讓羣眾義憤填膺。在業主建議下，本屆業委會代表全體業主向中央巡訪辦、區政府、鎮政府、城建辦寫信反映，要求政府治理本小區違章現象。區社會辦上門座談。但表達的態度羣眾不瞭解。鑑於上通下達不暢，當區拆違辦下小區時，業委會組織願意參加的業主一起與政府機構的人員進行座談，讓業主的訴求直接與有關部門溝通。不管違章處理今後趨勢如何，本屆業委會為大家謀求對違章問題的治理，是在努力尋求方向。
4.恪盡職守，立足本職。兩年裏本屆業委會受理業主反饋的問題不少。
安全方面：周界報警系統缺失；西涇港電子監控設備虛設；家庭安防系統失靈；周界報警因大風影響遭樹枝刮損；監控盲區；攝像頭缺失；小區草坪、大會所、河堤有外來閒散人員逗留；門衞管理上有漏洞；快遞問題；陌生人入私家花園摘果實，業主辦班。
車輛管理：車輛亂停放；車位缺失；車輛劃損；車速不減；車輛緩行標誌缺失；車輛超噸位入小區；車輛進出系統的遠近刷卡不靈；道閘屢次被撞損壞。
環境衞生：南草坪河堤、東、南圍牆邊與大會所周邊垃圾堆積；東西島水質異味、河道死角漂浮物、空房户建築與生活垃圾亂堆放、垃圾箱周邊日日髒亂差、狗糞、大會所水道淤塞溢滿惡臭熏天；
違章問題：侵佔公用綠地與公共道路；佔公共水域違章搭建私家親水平台與涼亭、私闢車庫、違章搭建改變住房外觀面貌；私拔公共綠化；欠繳物業費。
綠化養護：東涇港堤岸未修整缺石砌與綠化缺失；綠化廢枝亂堆放，綠化“黴污病”、“滴粘液”、樹枝蟲害；綠化樹枝修剪不到位；東西島綠化養護沒有主幹道好；路旁綠化影響駕駛員視線；綠化垃圾堆場南門東西兩處蔓延亂象；綠化帶斑禿黃土朝天。
石材道路：疊加小路低窪濕滑；半年的石材道路改造出現的許多問題（小報已作報道）；完工後窨井蓋開裂不平響動；石塊碎裂；下水道淤堵積水；南北大門人行坡道太陡；
業主反響大還有：房屋滲漏水，蘆笛會所、大會所游泳池、小區沒會所可以活動；美容院卡善後處理、房屋地基沉降大門開裂、管弄井開裂倒塌、不明異味污染、圍牆牆體開裂、路燈不在適當時開關；西涇港西岸工廠噪音大、裝潢房屋過度；裝潢工人不安時操作影響鄰居休息；養雞；遛狗不纖繩；狗叫聲擾民、藏獒問題、公共親水平台桌椅陽傘舊損；住户維修基金賬單疑問。
各類糾紛：鄰居綠籬糾紛；電信埋線糾紛；道閘被撞理賠糾紛，車輛碰擦劃損糾紛。
5.監督物業管理：1.按合同規定為標準對照，通過每月例會與每月三次巡視以書面記錄提出改進意見，並每季度進行考核（小報已作彙報）。2.從制度上着手，要求建立有依據管理。如：幫助物業在管理上制定門衞管理規定、道閘管理規定、私家養護人員與家政人員憑卡出入制度、製作保安巡視記錄、違章管理記錄、建議確立物業經理接待日製度、以及物業廢棄物品清理清單。3.對被引進的燈箱廣告牌，作為公共收益的新項目，雙方協商制定了補充合同。4.根據本屆業委會續聘時增訂的雙方合同條款中“業委會要對物業員工表現出色予以獎勵” 的規定，兩年當中業委會予以落實。增加夏季高温毛巾等小禮品慰問，年終對員工與表現突出予以鼓勵。代全體業主表示對物業員工的關心與支持，業委會認為激勵方式對促進物業公司加強管理是雙向需要。以上這些措施在物業公司領導與員工的共同配合與協作下，也確實體現出小區物業管理逐步朝規範化方向進步與提高。
值此，感謝業主與本屆業委會的溝通，使本屆業委會有機會為大家奔走，多方協調，尋求辦法，為小區推動了一些事情的解決。如：周界報警系統、攝像頭的高清度、道閘問題、圍牆開裂修復、欄杆修復、南北大門維修養護、窨井蓋與路面損壞、安裝道路警示標誌與反光鏡與減速帶；添置打撈水面漂浮物用船；解決綠化垃圾堆場；疊加小路改造、添置遮陽傘等。對不能解決的事情也作了再三努力。如：監控盲區；攝像頭缺失；安防系統；車輛亂停放；車位缺失；大會所游泳池、親水平台與桌椅修建、車輛停放小區公共道路的收費等，相信為以後解決可能是個鋪墊。還有一些問題限於目前的客觀原因，只能留待以後條件成熟後解決，如業主大會的規則議事機制業主公約與物業合同完善等。
本屆業委會被半數以上業主推薦，從而有機會為全體業主義務管理小區一個任期。承擔的職責與壓力很大，困難重重。本屆業委會能堅持下來的成員竭盡所能，克服困難，不計得失，放棄自己時間為大家服務。事實上小區確實需要有人替大家承擔起與物業的協調和督促物業管理等一系列工作。而這些工作又必須通過在實踐中不斷摸索，逐步熟悉後才得以累積成經驗。本來的願望很想為全體業主服務好，但由於受一定的條件侷限與工作能力的侷限，本屆業委會未能達到當初被業主推薦時的期望程度，謹此深表歉意！
再次感謝大多數業主的支持。
本屆業委會至換屆選舉完成之前仍會義不容辭替大家繼續盡職。期望全體業主共同配合，因為灕江山水小區是大家共同的家！
灕江山水花園第二屆業委會
XX-11-31
報：房辦、居委、物業
附件：本屆業委會主任體會：
現作為一個業主，來反觀在業委會工作兩年餘的經歷。上任前我剛入住小區，對小區與鄰居沒有實際接觸與瞭解。上任伊始就面臨困難，無論在業主、業主代表、業委會中，都有蓄積了 “激憤”情緒的人要“拍案而起”！經瞭解，現在社會上大多任職業委會的，都猶如坐在火山口上，確實是個“吃力不討好的生活”。但我的驅動力是，很想了解作為一個普通業主，究竟會涉及到哪些利益層面的問題需要維護？
感謝半數以上並不認得我的業主推薦，使我有機會替業主“潛伏”了一次。從不瞭解到了解，明白了之所以存在“激憤”的內外因諸多合理與不合理又不可避免的因素。其實“主任”做得成不成功並不重要，受內外諸多因素制約。重要的是讓我有機會真正深入調查研究了一次，獲益匪淺。現通過對一些相關政策的瞭解，結合小區實際狀況作個分析。從業主的立場與角度出發，供願意瞭解的業主互通信息、增進認識；供關心小區和諧發展的業主有所思考、供業主在分析判斷作出選擇時有所幫助。從而不失自己任期內做的真正有點意義的事。（以下個人觀點，僅供參考）
一， 作為商品住宅小區灕江山水花園自主化管理應該構建的基礎
1，業主大會
自從國家改革開放實行市場經濟體制後，房屋住宅商品化。原來計劃經濟體制時代房管所管理房屋住宅的模式，發生了重大變革。政府下放商品住宅管理的經營權。享有房屋財產權的業主，按樓盤的規模（區域），共同締結參與經濟活動的實體——業主大會。而每户繳納的物業費與維修基金就是業主大會的經濟基礎。依據這個經濟基礎，小區參與市場經濟體制下的商業性操作，按質價相等的原則，聘用物業公司（俗稱“管家”）為小區進行日常管理，實現住宅商品化後的民間自主化管理。而房管部門則作為規則上與技術上操作的指導部門。
灕江山水小區作為商品住宅，其實是一個具有相當鮮明經濟特徵的實體，但與國企與私企的性質是有區別的。這個經濟實體不分行政級別大小與資本份額大小享有話語權，對涉及小區經濟利益的事務，每個業主享有共同與相等的話語權！而業委會就是為這個經濟實體參與市場經濟體制下的市場活動而設立的機構，它的性質是受全體業主委託，代為操作各項事務或代為行使發言權的執行機構，屬日常處理事務與發言人的性質。因為業委會本身沒有明確的法律地位，它的權力就一定要在以業主為主體的“業主大會”這個實體授權範圍之內。因為是以每户的經濟利益為基礎的經濟實體，所以強調“公平性”、“公開性”、“公正性”、“透明性”是重要特徵。
2，業主代表
業主大會是業委會的基礎。是小區決定重大事項的主體。當一定區域內的小區業主不可能全部參與共同討論決定小區事務時，應該有一個階梯式的議事程序，即在限定的相鄰户數內，先推舉產生業主代表，推舉業主代表的正確方式，影響到整個小區經濟實體操作的規範性、公平性、實效性。業主代表應該產生於周邊相鄰的以門號為單位的10户左右內的業主之中，必須有相鄰業主的推選委託依據，才能行使業主代表的職責，履行聽取意見與採集信息、表達小組意願的義務，從而代表自己小組參與小區議事程序。業主代表制度的規範與實效，是確定業委會各項事務操作正確性與合理性的基礎，只有業主代表制度健全了，才能保障業委會的規範性。
3，業委會
業委會是通過全體業主選舉產生，確實是業主大會的核心部件，相當於人體的“心臟”。但是它的功能，是要靠全體業主配合，經絡血脈順暢了，才能有動力。在一個羣體性自主化管理的範圍裏，性質決定業委會沒有權力。性質又決定業委會要善於調動全體業主運用好自己的權力，作出業主大會的正確決定。確實比管理國企與私企有完全不同的難度。要合乎規範的代全體業主經營小區物業管理，要讓業主大會的“心臟”跳動正常，業委會、業主代表、業主大會應該是一個運作密切的整體。
4，制定規則
業委會要為“業主大會”實施商業操作，就必須要有依據，這就需要小區首先制定出自己的“議事規則”。這個“議事規則”（包括“業主公約”）應該出之於全體業主對小區管理制度的約定。它的作用是僅限於小區內共同認同與遵守的“法律”文件。
“業主大會”、 “業主代表”、 “業委會”、“議事規則|”是構建商品住宅小區自主化管理的基礎。（哪個環節不健全都會削弱小區自主管理的實際運作能力）。
二，業主大會與物業公司作為兩個經濟實體的關係構建的基礎
物業公司是經營物業管理業務的企業型經濟實體，與業主之間是平等的主體關係。業主花錢購買服務，其實形成的是兩個經濟實體之間的商業關係。在競聘與招聘階段，物業公司可以傾盡一切讓業主選擇的理由。但實際在聘用階段，處於市場經濟體制下的生存要求，物業公司首先是個“商人”。（有受制於要對方買（服務）的需求，又有強烈的利益最大化的需求）。業主羣體與物業公司關係，簡單等同於家庭主人與保姆之間的關係不妥。羣體與個體變量數值的不等，意味着價值判斷與受利益顛簸的面積不等。決定兩個經濟實體間服務與被服務的關係，慎重性應該大於個體之間的行為。從灕江山水第一個物業公司第一太平戴維斯（savills）中國公司（在全球範圍是排名第四房產諮詢企業）被淘汰的這段歷史，其中經驗教訓值得全體灕江業主深刻反思。
兩個經濟實體之間相掣肘的應該是合同與相應的監督機制。光有合同沒有監督機制是一紙空文；光有監督沒有合同上的依據相互“不買賬”。
當一個物業公司接受業主大會委託，對小區實行專業化管理並獲得相應報酬的過程裏，除依照有關法律法規的規定外，相當重要的就是依據雙方《合同》的約定。而約定的核心應該是雙方物業服務的付費方式。圍繞這一核心，建立應有的“業主花錢購買服務”這一商品質量的安全體系。
市場經濟體制下，現有物業服務付費方式有“包乾制”與“酬金制”兩種。
包乾制是業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔。
酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額，提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔。
“包乾制”與“酬金制”各有利弊。通俗的解釋，就像家庭裝潢時選擇“全包”還是“清包”。每個住户會根據自己的實際能力來選擇“全包”或“清包”。第二屆業委會通過全體業主投票選擇，是對第一屆業委會招聘東慧物業的續聘。是延續上一屆選擇的“酬金制”，就是一種“清包”形式，相當需要技術“含金量”。（但本小區是否有此實力？）
按理酬金制的好處是陽光財務，不會混淆物業與業主之間各自的收入。我們與物業按照合同約定，物業提取物業管理費8%作為酬金，剩下92%的物業費全部是業主的，所有權也是業主的，全部用於物業服務支出，決定權、支配權應該全部在業主手中。根本不存在討要明細賬的問題
但實際上，我們雙方之間的合同未體現符合“酬金制”特點的約定。現在的“酬金制”象“包乾制”，比“包乾制”更不利。
因此，業主大會與物業公司的“合同”是基礎，監督機制不能忽缺。
在商品住宅小區自主化管理當中，“議事規則”與“合同”屬於硬件建設，配置全不全直接影響到小區的整體管理水準。
三，小區現狀
現小區無論是議事機制：“業主大會”、 “業主代表”、 “業委會”與依據文件：“議事規則|” 、“合同”，缺乏規範與完善，是小區管理運作的致命缺陷。表現為：
a機制不健全
1業主代表產生欠規範性。拿到表格填寫就成為業主代表，拿不到就不是，沒有推薦程序。當了業主代表，開會有的來一次或兩次；有的代表沒有一次為小區服務過，缺乏代表性。
2 業委會也有業主代表類似狀況。作為業主大會的核心部件，欠缺“規則”武裝大腦，就像上課不拿課本。業主的推舉與業委會成員的被推舉都有一定的盲然性。必然“心臟”先天不足，起步上的無序不可避免。
b法規制度缺失
1《議事規則》與《業主公約》是籌委會議論的，沒有實踐經驗的人無法對規則熟悉，更提不出制定與修改意見。雖然在業主代表會上通讀，在小區公示欄裏公示，沒有一個全體業主總結與反思的過程，充分醖釀與探討的過程，沒有針對小區存在的具體問題制定規則，規則只能停留在上級的“模板”程度上，實際發揮不了作用。僅僅走了一個程序就被“抽屜”化了。到現在沒有一個業主瞭解我們小區制定的共同規則是什麼。
2業委會與物業簽訂的《合同》，從實踐來看，也僅僅停留在通用的“模板”程度上，沒有在細節上雙方約定條款。物業續聘後，第二屆業委會曾組織願意參與的部分業主重新洽談合同細節，但是“商品”已經被使用，失去重新更換的條件，所以在原有合同基礎上，沒法突破。
c思想認識誤區：
1有些業主認為業主大會就是開會。“阿拉這裏從來不開業主大會咯”。其實“業主大會”有兩個層面的意思：一，是所有業主組成，是整個小區的最高權力機構，是一個代表經濟實體的標誌；二，當關繫到對整體業主利益的事情進行決議時，又是一種決議的表現方式。決議方式除集體討論（會議形式）外，還可以書面徵詢，公示也是一種方式。但現實當中，有些業主缺乏“主體“意識，沒看到自己投出的一票，可以累積為小區至高無上的最終決議。有些業主對業主代表與志願者上門徵詢不耐煩，不給“好面孔”，存在送上去的“民主權力不要”的現象。
,2“業委會是權力機構”，“業委會主任有權”。滋生這種認識與社會大環境、習慣思維方式分不開、與以往常態化的行事習慣分不開。《物業管理條例》第十五條規定“業主委員會是業主大會的執行機構”。 但現實當中，上上下下都認為“業委會是領導”，有“權力”。由此圍繞“權力”之爭在所難免。
其實可以理解一些羣眾對“業委會”尤其“主任”這個職務的高度敏感性和質疑性。市場經濟體制下，在“開放、搞活”的無限空間裏，為小區操作的是“錢” +“權”（顯然）=“利”。這個職務可以將“權、錢、利”拒之於很遠（做到清正廉潔），也可以操作的很近。當制度不完善的情況下，值得質疑無可厚非。
3，有一些羣眾認為“叫業主徵詢啥，許多人並不懂電子產品和石材性能，業委會組織點人弄弄決定算了”，這些“圖省事”或者説“好心”的想法，容易滋生“業委會集權化”。“業主大會”最大的特點就是權益相等 。在經濟層面上操作全體業主的錢，除“議事規則|”規定或被委託代理外，替代性的“決定”事務成為常態，勢必缺乏透明度，使“利益小集團化”或者“小區管理私企化”。這種傾向在“業主大會”為主體的規則範疇裏有違公平。
在小區自主化管理過程中，一種無情質疑“業委會”操控權力，一種又任意姑息“業委會”養權，都對大多數業主帶來不安全感。
在“業主大會”實體裏，相互之間的關係，除“鄰居”的身份外，由於共同的經濟基礎而不可避免的形成“利益”關係。業委會應該是個公益性的角色，但操作與經濟利益相關的事，勢必會產生兩種狀況：對業委會的所謂“利益”高度敏感，詆譭“公益性”；或以極度的“利益”觀，讓“公益性”不存在。這就是經濟生活讓全體業主面對的現實。
四，原因
1,職能部門指導問題。小區籌委會是由房管部門與居委黨支部參與全過程的，但還是沒有完善。一方面：商品住宅自主化管理，屬於新生事物，還有待於摸索。另一方面，事實上房管部門只負責“技術”問題，不參與對“受眾羣體”的管理；而鎮綜合治理辦負責小區“受眾羣體”範圍，但不管“業委會使用鈔票”（技術操作）。而小區自主化管理系統又恰恰是由羣體與技術操作互為整體密不可分的。由此造成“業委會”陷於“政體”、“羣體”、“業務”三部分的夾縫裏，無所適從。作為業委會又要以“核心部件”擔負運行，又缺乏維護保養；既要馬兒跑得快，又要馬兒不吃草。自生自滅，缺失一體化程序性指導的關心。
2業委會問題。作為市場化後的新生事物，確實是個錯綜複雜的核心問題。一方面業委會成員也是普通人，又不培訓上崗，又無經驗，價值標準又不統一，不完善是必然的。事實上，業委會不是單靠熱心就可以做好的，作為受羣體委託的經濟層面的操盤手，更需要學會弄懂政策條文；儘量弄懂項目的維修、更新、改造程序；包括審核方案、施工單位資質、產品依據、費用預算和計價方式；懂技術書、説明書、相關圖紙、實施工期、施工質量、安全問題、後期維護事項；尤其弄懂合同製作相當關鍵，能善於具備這一系列方面的相關知識，才不至於拿眾業主的錢買教訓。另一方面大環境對業委會的成熟度制約性太大。做“公益性”的事缺失土壤，使目前業委會無法走出初級階段的水準
3,物業公司問題。作為私營企業進入商品住宅小區管理，也是新生事物。摸索當中，基本經營艱難，生存尷尬，微利或不盈利。能否適應市場走出困境，一方面受自身定位、目標與經營理念等因素制約。另一方面，物業公司受21個上級對口部門的管理，不斷調整的政策條款對小區管理有否支撐點？業主反映要求治理的熱點問題與政策條款和措施存在空間時，管與不管都與服務對象矛盾遂起，有損口碑；管理上選擇妥協和姑息不可避免。一個自負盈虧有生存需要的企業，同時為行政職能部門的管理範圍承擔部分管理，又沒有行政部門的權限，可想而知只能扭曲。全體業主與物業公司作為買賣“服務”的雙方，有太多利益的問題影響到管理水準，而管理問題反過來又影響業主利益。尤其是物業費的收繳，最大的後果，雙方都受挫傷，利益受損，惡性循環，無藥可醫。
4,全體業主是決定整個小區命運的主體。但是現階段看來“主體”不夯實。一方面小區不入住的佔一定比例；又持 “自掃門前雪”的生活態度；還有部分業主存在的“對手”意識，在利益層面上，如同“醫患糾紛”一樣，“信任危機”成根本動因。另一方面，物業管理的普遍現象，在費用上無法提取哪部分資金專門用於服務質量的保障來維護業主利益。難怪本小區與其他小區一樣，業主以不交物業費作為維護自身利益的唯一武器。這種現象是目前許多小區物業管理面臨的困境。要理順還有漫長的路要走。
五，業主如何維護自身利益？
1. 積極參與小區的選舉與徵詢，以認真負責的態度，慎重表達意見作出選擇。
2. 小區《議事規則》要重新探討補充加以完善，形成每個業主遵守小區管理規則的共同約定。只有《議事規則》制定在前，才有依據組建小區議事體系。
3. 堅持業委會公開、透明的辦事程序，置於全體業主的監督之中，小區其他各方要形成共識，予以支持。
4. 每個業主有義務協助籌建會按規範組建業主大會、業主代表會、業委會三位一體的小區議事體系，程序規範並按照規則行事，才對全體業主是保障。
5. 委託物業管理事項必須進一步細則化，條款要量化，措施要明確。形成《業主大會決議》後，作為小區物業管理依據與規範管理標準。
6. 按規則業委會不具備《業主大會決議》同等決議權，只具備按《業主大會決議》行使監督、執行與公示權。因此每個業主要按程序對《業主大會決議》的形成與推動發揮作用。
7. 每個業主要積極主動參與選拔和推舉業委會成員（包括業主代表的推選）。建議提倡開放性的思維方式，打破原有參選框框，充分利用小區應有人才資源，因地制宜為小區發揮作用。鼓勵推薦有專長的、有公益心的在職業主擔當重任，不侷限於退休人員。建議採取靈活的工作方式，兼顧成員之間專長的發揮，合理分工，取長補短，力爭提高班子“技術含金量”，才能以應有品質保證全體業主的利益。
8. 要與物業公司在合同上重新確立起點，付費制形式要根據現有條件充分醖釀後進行表決，在此基礎上制定合同。
9. 全體業主重新（進户同時落實）書面確定自己表決權的方式，保障每户表決權的落實。
希望每位業主意識到，維護與管理好小區不僅僅可以使樓盤升值；更需要維護好鄰里的情誼，它的重要價值，是使每位業主的居住品質升值，從而共同的利益才能得到有效維護。因此，希望全體業主在灕江這艘航船上要“風雨同舟”，不要“風雨同擠”。要走合作共贏的道路才是灕江小區的正確選擇。
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