粵商邵建明：玩轉14個商業地產項目

海印電器城，華南地區最大的電器產品交易中心，雄霸市場10多年，開創了廣州專業市場的先河。

海印布料總彙、海印中大毛線布料商場，南中國大型布料批發集散地，造就了一個商圈的繁榮。

粵商邵建明

流行前線，年輕人的聚集地，最時尚潮流的商場，被國內地產商競相模仿複製。海印繽繽廣場，擁有1000多個服裝品牌，華南時尚採購中心，每年的交易量達20億~30億元。兩者均為國內罕有的與地鐵相連的超大規模專業化購物廣場。

海印東川運動名店城、海印舊機動車交易市場……

14個商業地產項目，個個被譽為商業地產的經典案例，投資成功率百分之百。

2003年1月，成功收購深交所上市公司茂化永業（），以民營企業身份借殼上市，並於當年底實現公司扭虧。

42歲有如此家底，令很多人豔羨，但這一系列成功的締造者，海印集團董事長邵建明卻仍未知足。在沉寂了2年之後，這位成功商業地產操盤手再度出手，接過兩年前鎩羽而歸的麗的百貨在廣州最繁華的商圈北京路上留下的遺憾，改造出一個全新的“潮樓”商場。同樣的地方，同樣的物業，2年前門可羅雀，2年後麥當勞卻搶先進駐二樓，一貫奉行一線城市不上三樓，二線城市不上二樓的香港“大家樂”中餐連鎖也破天荒移步三樓。

除此之外，海印最大的商業地產項目今年底即將上馬，位於廣州番禺的土地未來將變身20萬平方米的郊區MALL，外加一棟五星級的酒店。

沒有人能否認邵建明，在過去的10年中，即便是他的競爭對手，也不得不折服於他對市場的敏鋭。然而在外界，邵建明相當低調，即便身處喧囂的麥當勞內，旁人也沒有留意到坐在隔壁座位上侃侃而談的那個人就是操控十幾家大型商場與一家上市公司的幕後老闆。

初露鋒芒

如果海印電器城的成功要歸功於廣東改革開放的特殊歷史背景的話，那麼，“流行前線”、“海印東川體育名店城”就是邵建明在商業地產上才智的展現。

1998年，東南亞金融風暴剛剛平息，整個市場持續低迷，商業氣氛慘淡。邵建明接盤的一個項目就是在廣州烈士陵園馬路門口的地下，廣州以前的防空洞，雖然未來接駁地鐵出口，但作為地下物業離地面有12米，上面正對着烈士陵園正門，旁邊是一個運動場。“平時人很少，只有清明節掃墓的時候人多，在廣州人看來，這是一個很不吉利的地方。”回憶當初，邵建明記憶深刻。他當時曾就該項目請教專家評估，結論是一切可能經營的要素都不存在，天時、地利、人和統統沒有。

邵建明説，對於地鐵物業的執著令他看好未來的商業前景，為了增強信心，他親自到港澳台地區、歐美、日本等地考察，學習瞭解發達國家地鐵物業開發情況。除此之外，廣州作為改革開放的前沿陣地已有幾十年，人們的生活習慣和節奏逐漸與港澳台同步，共通的地方越來越多，信息接觸頻繁，內地人對港澳台的生活形態、意識追求進行模仿，產生了大量消費需求。

而當時，廣州這樣的商業形態零零散散地分佈在不同角落，沒有形成扎堆效應，也沒有形成潮流。正是基於這一市場定位，“流行前線”應運而生。

事實證明，邵建明的判斷沒有錯，“流行前線”在廣州的開業造成轟動效應，不僅再一次鞏固了海印的品牌，同時也為它繼續發展壯大提供了充足的資金流。

1999年，邵建明第二次施展大逆轉行動。當時投資建造東川路的體育運動名店城在廣東省人民醫院對面，門診部正好對着商場的中軸線，每天救護車跟出租車似的川流不息，“是非”之地，酒樓、食肆根本不敢接盤。

據説邵建明和他的團隊分析了現實情況後發現，當時全民健身運動火熱，而醫院裏的病人對健康有着相當迫切的渴望，他們出院後有相當強烈的購買體育用品健身的需求。因此，邵建明接下了又一個難啃的硬骨頭，將其定位為運動概念。當年，運動城開業後立刻火爆起來，商場定期舉辦的系列籃球賽事成了當地居民茶餘飯後休閒的談資。現在，廣州申亞成功，估計商場又會火爆一輪。

“這兩個項目後，我發現，市場是可以引導的。通過教育，可以改變顧客的消費習慣、消費形態。”邵建明説，現在他手中握有500多家品牌資源，他們的跟隨度、忠實度相當高，尤其是麥當勞還簽署了戰略合作協議，他自己現在擔任麥當勞合作公司的副董事長。

現身資本市場

人們説，廣州是一個沒有特點的城市，因為它包容、大度、開放。任何人在這個市場面前都相互平等，為此，它兼容幷蓄了來自各地的文化、風俗習慣。邵建明説，他自己是地道的廣州人，“生於斯，長於斯”，有着廣州人典型的“實際”風格。也正是這種風格令他在2001年又作出一項驚人之舉。

2001年5月，廣州市政府拍賣廣東貿易中心（廣交會舊址）。該項目地處廣州舊中軸線上，其價值無論對廣州人還是對廣州歷史而言，都絕非一個建築物的意義。“但在拍賣現場，來自外地的投資者卻相當踴躍。”海印集團以3.89億元拿下廣交會舊址。隨後，搖身變為海印繽繽廣場，一家擁有1000多個服裝品牌，可直接實現網上交易的華南時尚採購中心，每年的交易量已經達到20億~30億元。

在成功鑄造了一系列商業地產項目後，邵建明開始現身資本市場。2004年，海印集團成功收購A股掛牌企業茂化永業，從而借殼上市。邵建明認為這一舉措，將為海印集團帶來兩方面的收穫：一是公司治理結構會變得比較規範；二是拓寬融資渠道。許多人質疑邵建明在工業市場的運作能力，但一年的時間裏，邵建明的確演出了一幕“烏鴉變鳳凰”的好戲。

海印入主茂化永業後，促使企業向增值水平較高的高嶺土產業轉移。據瞭解，該公司所處的茂名市是國內最主要的高嶺土生產基地，而其控股88%的茂名高嶺科技有限公司是茂名市最主要和最重要的高嶺土開採、加工企業，在市內和國內佔有重要的地位。目前，世界範圍內造紙塗料高嶺土資源十分緊缺，原最著名的英國ECC公司在英國本土康沃爾郡已基本無礦可採，在供不應求的市場格局下，美國安格公司和Imerys公司大幅提高高嶺土的價格後，海印屬下的產品也得到同步提價，公司毛利率也得到大幅提高。公司最新業績報表顯示，2005年第一季度實現主營業務收入5218萬元，淨利潤同比增長123.59%。在此行情下，投資人士對其中報前景也有較大預期。

2004年10月13日，“茂化永業”正式更名為“海印股份”。但邵建明表示，不會把海印集團的商業項目注入上市公司。

大象不會跳舞

2003、2004年，地產商們開始學會審慎尋覓投資機會。與之不同的是，邵建明仍然遊刃有餘，並且站在行業的最前沿。

上週一，由他帶領的旗下60多家租户南下香港考察，主要目的是學習香港最新的兩家購物中心——廊豪坊、AMPM購物廣場與位於銅鑼灣的一條專業市場街。這只是海印集團定期舉辦的考察、參觀內容之一。隨後，整個考察團變身買手團，參加由香港貿發局主辦的香港國際服裝節。

提及考察印象，邵建明對新出現的AMPM頗感興趣，“現在廣州的消費者也有夜間消費潮流，北京路晚上11點過後還很旺，看着吧，不出一年，我們也會開出類似物業。”

在提高自己最新資訊的同時，邵建明也不忘培養屬下租户的時尚觸覺，“他們在服裝節上已經感受到了最新流行趨勢。”另外有海印內部人士透露，邵建明為把海印原來的舊貨市場提升為二手市場，加強外貿商業，他還免費為租户提供外語、外貿知識培訓，以增強服務競爭力與租户凝聚力。

“中國商業已經全面開放，就競爭而言，區域品牌只有形成特色化、個性化，才能與那些國際大象企業形成差異化競爭。大象規模大，但小狗、小羊熟悉地理環境，轉身快，靈活。”

邵建明説，他現在研究最多的是消費心理學、消費行為學。比如“潮樓”、“流行前線”裏的麥當勞是開放式的，這可以為把餐飲區變成休息區，從而增加顧客的逗留時間，提高人氣，增加交易機會。6~10月份，是廣州最熱的階段，“潮樓”將冷氣衝着兩個門口向外吹，這能吸引路過的遊客往裏進。海印屬下物業很少在媒體做廣告，他們主要通過別具一格的營銷方式推銷自己。潮樓開業當天，邵建明免費派送3000罐百士可樂。3000罐可樂的價錢是6000元，但消費者得到了實惠，商場增加了人氣。“廣東的消費者比較實際，相對於花哨的營銷手法，這種方式更受歡迎。”邵建明説。

來源：第一財經日報