為持續深入開展整頓和規範税收秩序工作，依法查處重點行業、重點地區存在的税收違法行為，國家税務總局今年確定税收專項檢查指令性行業一是房地產及建築安裝業；二是煙草行業。煙草行業已於3月份自查完畢，查補税款上億元，自查效果比較好，現在進入稽查階段，同時國家税務總局要求房地產行業税收檢查的方式是自查與重點檢查相結合，要在房地產行業開展全面自查，官渡區地方税務局根據省局統一部署，本着為納税人提供優質服務，構建公平和諧的税收環境，由我局張勵紀檢組長親自組織召開房地產企業税收專項檢查自查見面會，
我主要是講兩方面內容：一是就房地產企業税收專項檢查自查的方向與大家進行探討；二是對房地產企業税收專項檢查自查的工作作一些安排。
一、 房地產企業税收專項檢查自查的方向：
從近幾年我們對房地產行業檢查的情況來看，房地產行業存在的涉税違法問題較為突出，形成的原因一是企業主觀故意，抱有查得着是你的，查不着是我的的思想，隨着法制的不斷健全，偷税的成本越來越高，風險越來越大，這部分企業還是需要轉變觀念，依法納税；另外一種是企業財務人員對税收政策理解有誤，那麼就應該和主管税收機關、税收管理員多進行溝通，交流，税收管理員有義務對税收政策進行解釋。下面我就對歷年來在檢查過程中容易出現的問題進行慨述：
取得土地使用權，從事房地產開發、房地產交易（包括房地產轉讓、房屋租賃）所涉及：（12個税種）
營業税、城市維護建設税、教育費附加、地方教育費附加、城鎮土地使用税、房產税、契税、耕地佔用税、土地增值税、印花税、企業所得税、個人所得税等税種。
下面就檢查中容易出現問題的税種逐個説明
（一）房地產業營業税
1、檢查應税營業額的合理性、完整性。
一是有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。
二是營業收入是否包括了各種價外費用，各類手續費、管理費、獎勵返還收入是否按規定計入應税收入。
三是是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低而無正當理由的情況，關聯企業之間銷售價格是否合理。
四是動遷、拆遷補償等售房行為是否按規定足額申報納税。
五是各種換購房地產、以房地產抵債、無償贈與房地產、集資建房、委託建房、中途轉讓開發項目、提供土地或資金共同建造不動產、拆遷補償（安置）等行為是否按規定足額納税。
六是以房換地、參建聯建、合作建房過程中，是否按規定申報繳納營業税。
七是以投資名義轉讓土地使用權或不動產所有權，未與投資方共同承擔風險，並且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規定申報納税。
八是房地產企業大額往來、長期掛賬的款項是否存在漏計銷售問題。
九是企業自用（包括經營性自用）、分配給股東（股東與企業是兩個獨立的法人實體）的商品房是否申報納税。
十是納税人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產照章申報納税。
十一是各種房產出租收入（如開發商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規定申報納税。
2、檢查應税營業額的及時性。一是銷售房產預收款（預收定金）是否及時申報納税。二是按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納税。
（二）房地產業企業所得税
1、檢查應税收入的真實性、完整性。一是確定收入的完整性，重點是各種主營收入、副營收入、營業外收入（包括各種形式的財政返還在內）、投資收益等是否全部按規定入賬。有無故意壓低售價轉移收入的行為；有無將已實現的收入長期掛往來賬或乾脆置於賬外而不確認收入的情況；對於跨年度房地產開發項目的已完工出售部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象。二是確定收入確認的合法性，檢查其開發產品（包括完工產品、未完工產品）的銷售收入、預售收入、視同銷售收入、預租收入、代建工程和提供勞務的收入確認以及成本和費用的扣除，是否符合《國家税務總局關於房地產開發業務徵收企業所得税問題的通知》（國税發〔XX〕31號）等有關規定。三是確定應税收入與非應税收入的劃分，檢查其有無將應税收入作為非應税收入申報等情況。
2、檢查税前扣除項目的真實性、合法性。一是要重點檢查構成房地產成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假髮票等不合法的發票入賬支付費用，尤其是建安企業和個人所提供的安裝工程成本是否真實；總局要求在檢查中，要對被查企業列支成本費用的票據進行重點核對，單張票面金額在10萬元以上的票據必須全部進行核查，核實該項業務是否真實存在，發票是否合法有效；重點查看是否存在虛開辦公費、虛開服務業發票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關聯關係的銷售公司或辦事處的名義虛增經費、銷售費用等虛增成本套取現金的情況。二是要通過檢查總成本、已完工成本、總面積、已完工（可售）面積來檢查成本與收入的配比性、合法性，是否將未完工程項目的成本轉移到已完工程成本項目中。三是要結合房地產行業的特點，針對會計處理與現行税法規定不一致的項目在納税申報時是否予以調整，重點檢查各項準備金、風險金、業務招待費、廣告費、租賃費、工資及相關費用、財產損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規定合理分攤成本。
3、重點檢查項目。一是檢查應付未付、應收未收款項的處理情況，是否存在預售款長期掛“預收賬款”、“其他應付款”等科目，不按照規定繳納所得税問題；二是檢查預提費用、應付賬款等科目，對年末留有餘額的預提費用和超過3年（外企2年）因債權人原因無法支付的應付賬款應調整成本和收入；三是檢查無形資產和長期待攤費用的攤銷是否符合税法規定；四是檢查企業與其關聯企業之間的關聯交易情況，是否利用關聯關係承包或分包工程,如建築、裝飾、建材、綠化和物業等,通過加大建安成本造價、虛加工作量等非法手段減少或轉移利潤，或委託關聯企業代理銷售開發產品，支付高額佣金轉移利潤等；五是檢查房地產項目中建造的各類營業性的“會所”是否按規定作為固定資產管理；六是檢查企業按重估價計提折舊的固定資產，看其重估收益是否申報繳納企業所得税等。七是檢查開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附着物、配套設施等開發產品，在其未完工前採取預售方式銷售的，其預售收入先按20％的預計計税毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業税金及附加後再計入當期應納税所得額，預繳企業所得税。
4、税法規定：開發企業將開發產品轉作固定資產或用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現，確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管税務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%,具體比例由主管税務機關確定。
（三）房地產業企業契税
在檢查中發現，部分企業在承受國有土地使用權過程中，土地使用證已辦，項目已經開發但還存在查補契税的情況，原因一是在國土資源局辦土地證提供的合同不全，未足額繳納契税，二是重新簽定了補充協議，追加了補償款，未來補繳這部分契税，根據税法規定：出讓國有土地使用權的，其契税計税價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益，以協議方式出讓的，其契税計税價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附着物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
?（四）房地產業企業土地增值税?
預徵土地增值税從XX年7月1日開始執行，按銷售收入實行核定徵收的徵收率是：普通標準住宅的核定徵收率為0.5%；寫字樓、營業用房、別墅、度假村、高級公寓等商品房的核定徵收率為1%；開發土地使用權轉讓的核定徵收率為2%。但是檢查下來還是有諸多問題：
最典型的是企業把普通住宅和非普通住宅收入混淆在一起，按普通標準住宅的核定徵收率0.5%來申報，具有人為的因素存在，税務機關一旦查到，劃分不清的一律按1%預徵。
其次是把不足144平方面積的商住樓按普通標準住宅的核定徵收率0.5%來申報，應該是政策理解的錯誤。
（五）房地產業企業房產税
①房地產企業開發的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房未按規定申報繳納房產税。
②自用房產和銷售的房產混淆在一起未繳納房產税及土地使用税。
税法規定開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
（六）房地產業企業印花税
檢查各類應税憑證是否按規定粘貼印花税票或繳納印花税。檢查中發現還有部分企業銷售收入按購銷合同印花税萬分之三的税率申報繳納印花税，土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同未申報繳納印花税；根據財政部、國家税務總局XX年12月1日印發的財税｛XX｝162號通知中第三條規定：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據徵收印花税；第四條規定：對商品房銷售合同按照產權轉移書據徵收印花税。另外還有少數企業註冊資金印花税記不得申報繳納，建築安裝合同、銀行借款合同、租賃合同、保險合同更是忽略不計。
二、XX年房地產企業税收專項檢查自查時間安排及報表要求：
1、 自查年度?
一般自查XX年至XX年兩個年度税款繳納情況，有涉及税收違法行為的，應追溯到以前年度。
2、自查安排時間：XX年4月10日至XX年5月10日。
3、自查結果的處理：
此次自查申報結束後，由省稽查局根據各企業自查情況選取部分自查情況不好的企業進行重點稽查，對自查補繳的税款只加收滯納金，不處罰；對自查不到位，被重點稽查查補的税款加收滯納金，最低處於0.5倍的罰款，涉及税收違法行為的，追溯到以前年度。
4、需如實填報的表有3種，分別是《雲南省地方税務局稽查局房地產企業地方税自查表》、《銷售統計調查表》及《房地產企業項目情況表》。
要求填報一式三份，一份本單位留底，另外二份在5月12日前直接把表交到官渡區地方税務局稽查局，二、三分局的徵管企業交給廖雲川、四分局的徵管企業交給劉枝梅、五、六分局的徵管企業交給林錦屏、七分局的徵管企業交給趙麗明；聯繫電話：
由於準備時間較緊，本人水平有限，不可能把所有的問題講到，請各企業根據自己的情況進行自查，不到位的地方，敬請諒解；我的講話完了，謝謝大家！
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